房地產(chǎn)稅的國際比較及完善我國房地產(chǎn)稅的政策建議分析研究 稅務(wù)管理專業(yè)

摘要2010年，我國政府在重慶、上海兩地推行了房地產(chǎn)稅的試點改革，通過征收房地產(chǎn)稅以達到增加財政的收入、調(diào)控房地產(chǎn)市場和的調(diào)節(jié)收入分配目的，但是均未達到預(yù)期效果。完善我國房地產(chǎn)稅制度仍然有很長的路要走，且是一項非常重要而宏大的工程。本文以房地產(chǎn)稅為研究對象，通過探討房地產(chǎn)稅功能定位，并對房地產(chǎn)稅收制度要素包括計稅依據(jù)、征稅范圍、納稅人、稅收優(yōu)惠、稅率、征收管理等核心要素進行國際對比分析，指出應(yīng)借鑒國外的房地產(chǎn)稅政策，并結(jié)合我國國情以及經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀通過明確功能房地產(chǎn)稅功能定位以及完善稅制設(shè)計，健全稅收征管制度，完善我國房地產(chǎn)稅。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅制要素；國際對比 AbstractIn2010,theChinesegovernmentcarriedoutthereformofrealestatetaxinChongqingandShanghai.Throughlevyingrealestatetaxtoincreasetherevenueoffinance,regulatingtherealestatemarketandadjustingthedistributionofincome,however,itfailedtoachievetheexpectedresults.Thereisstillalongwaytogotoperfectourrealestatetaxsystem,anditisaveryambitiousandprofoundproject.Thispapertakestherealestatetaxastheresearchobject,throughthediscussionrealestatetaxfunctionlocalization,andtotherealestatetaxsystemessentialfactorincludingthetaxplanbasis,thetaxcollectionscope,thetaxpayer,thetaxbenefit,thetaxrateandsoon.Accordingtotheinternationalcomparativeanalysisoftheimportantelementssuchascollectionandmanagement,thisthesispointsoutthatweshoulddrawlessonsfromtheforeignrealestatetaxpolicies,consideringourcountry'snationalconditionsandeconomicdevelopmenttodefinethefunctionofrealestatetaxandrefinedthetaxsystemdesigntooptimizethetaxcollectionandmanagementsystem.Keywords:Realestatetax,Taxelements,Internationalcomparison目錄摘要 IAbstract II一、前言 1二、我國房地產(chǎn)稅的歷史沿革 1三、我國房地產(chǎn)稅的功能定位 3（一）增加財政收入 3（二）調(diào)節(jié)財富分配 4（三）調(diào)控房價和引導(dǎo)合理消費 4四、國內(nèi)外房地產(chǎn)稅的稅制要素對比分析與借鑒 5（一）計稅依據(jù) 5（二）征收范圍 6（三）納稅人 6（四）稅收優(yōu)惠 7（五）稅率設(shè)置 7（六）征收管理 8五、結(jié)語 10參考文獻 11致謝 13房地產(chǎn)稅的國際比較及完善我國房地產(chǎn)稅的政策建議一、前言房屋是我們居住、生活以及保有私有財產(chǎn)的場所，是我們的起居生活之處，是我們的個人的空間，也是我們進行各種社會活動不可缺少的條件。房地產(chǎn)稅并非是一個單一的稅種，凡是與房地產(chǎn)有財產(chǎn)歸屬關(guān)系和財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的稅都包含在房地產(chǎn)稅里。在中國大陸房地產(chǎn)稅細(xì)分為房地產(chǎn)業(yè)增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市房地產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟運動貫穿了我們生活中的多個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅的完善與我們的生活息息相關(guān)，不僅僅是對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和增加財政收入，更重要的是事關(guān)人們的幸福安康。伴隨著社會經(jīng)濟的疾速發(fā)展，我國房屋的價格不斷攀升，住房的問題成為社會焦點之一。我國政府在滬、渝兩地推行了房地產(chǎn)稅的試點改革，通過征收房地產(chǎn)稅以達到增加財政收入、調(diào)節(jié)收入分配以及調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，但是效果不盡人意。完善我國房地產(chǎn)稅制度仍然有很長的路要走，且是一項十分重要而宏大的工程。各國對房地產(chǎn)稅的主要功能定位及其稅制要素的設(shè)計各有特點，相對而言，我國房地產(chǎn)稅開征較晚，其制度設(shè)計，征繳系統(tǒng)等不及于其他房地產(chǎn)稅制度較為完善的國家，本文將基于我國國情同時結(jié)合國外的房地產(chǎn)稅收制度并對其進行分析總結(jié)，進而實現(xiàn)完善我國的房地產(chǎn)稅制度。二、我國房地產(chǎn)稅的歷史沿革房地產(chǎn)稅并不是一個單一的稅種，凡是與房地產(chǎn)有財產(chǎn)歸屬關(guān)系和財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的稅都包含在房地產(chǎn)稅里。在其他國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅又稱為“不動產(chǎn)稅”、“財產(chǎn)稅”、“物業(yè)稅”等，主要是指政府根據(jù)其不動產(chǎn)的市場價值向不動產(chǎn)的所有者和使用者征繳一定的稅款，征稅對象主要是土地、房產(chǎn)及其他構(gòu)筑物，且征繳的稅款多少能夠正確反映不動產(chǎn)價值的變動，因為其會隨著不動產(chǎn)市場價值的增多而隨之增多。然而，房地產(chǎn)稅于我國而言并不是一個新鮮的稅種，在我們國家剛成立不久后政務(wù)院就設(shè)置了房地產(chǎn)稅，但房地產(chǎn)稅制度改革本身是一個聯(lián)動的大工程，需要考慮各種影響因素，且我國成立至今經(jīng)濟發(fā)展迅速，稅收制度法規(guī)未能適應(yīng)當(dāng)下時勢，因此其存在一定的不完善性。以下是我國房地產(chǎn)稅的歷史沿革：表1我國房地產(chǎn)稅的歷史沿革時間內(nèi)容1950年為增加財政收入和繁榮工商業(yè)的發(fā)展，政務(wù)院制定稅收制度細(xì)則并實施，其主要內(nèi)容為全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合二為一并設(shè)置為房地產(chǎn)稅。1973年我國稅制受蘇聯(lián)稅論和文化大革命的沖擊，認(rèn)為稅收只具備財政作用而不具備經(jīng)濟調(diào)節(jié)作用，因而對稅收再次進行精簡，將城市的房地產(chǎn)稅、工商稅等其他附加稅種合并為工商稅統(tǒng)一進行征收，納稅人為個人和非企業(yè)單位。1979-1993年改革開放后我國實行社會主義市場經(jīng)濟體制，為遵循我國國情和滿足市場客觀需求，我國對城鎮(zhèn)土地使用制度進行改革。改革內(nèi)容為加強對城市房地產(chǎn)的管控與監(jiān)督，提高房地產(chǎn)的利用效益，明確城市房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵要求，將其房產(chǎn)稅和土地使用權(quán)稅，初步建立房地產(chǎn)稅費體系。1994-2006為充分發(fā)揮社會主義市場經(jīng)濟的稅收調(diào)節(jié)功能，我國于1994年將投資房地產(chǎn)納入征稅范圍，并根據(jù)物價水平對土地使用稅設(shè)定差別稅額，以減少房地產(chǎn)市場交易的機會主義行為。此后，1997年將房地產(chǎn)稅的稅基范圍擴大，將土地使用權(quán)交易納入其中。在2001年，國家加強了對出租房產(chǎn)稅的管理，量化規(guī)定出租房產(chǎn)稅。2009年為深化改革房地產(chǎn)稅制而推出的物業(yè)稅（課稅對象不分經(jīng)營性非經(jīng)營性，不區(qū)分房產(chǎn)地產(chǎn)，也沒有明文規(guī)定市民基本居住需求的免征額，以其財產(chǎn)價值作為計稅依據(jù)。物業(yè)稅包羅了房地產(chǎn)稅費體制中的所有的稅費，而房產(chǎn)稅只是冰山一角。）因開征實施方案不夠明確，具體操作技術(shù)復(fù)雜且缺乏經(jīng)驗，最終未能順利施行。為緩解經(jīng)濟危機所造成的財政收支不平衡，財政支付壓力過大等問題，這一背景推動了經(jīng)濟體制的深化改革。2010年由于房地產(chǎn)稅收制度體系混亂，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅在我國稅收體系中幾乎缺位，且一線城市的可供出售房產(chǎn)逐漸減少導(dǎo)致地方財政收入減少，因此也推動了上海、重慶城市房地產(chǎn)稅制度革新。渝、滬兩地于2011年初宣布開征，繼而頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》并將其推行。其中上海的試點改革包括以下內(nèi)容：征稅對象新購房、第二套房及以上住房；稅率暫定為0.4%、0.6%兩個檔次；計算方法初期為市場交易價格的70%進行征收，成熟時按照評估價值進行征收；將免稅面積設(shè)定為60平方米/人，并將所征收的稅款用于保障性住房建設(shè)。重慶這一試點的改革內(nèi)容為：征稅對象為獨棟商品房、新購的獨棟商品房和高檔房、第二套及以上住房；稅率暫定為0.5%、1%、2三個不同的檔位；計算方法早期為房產(chǎn)交易價乘以稅率，待時機成熟時采用評估價值代替房產(chǎn)交易價；免稅面積有所差異，其中分別為180平方米，100平方米，0平方米。試點主要是對存量房進行征收，因此對房地產(chǎn)業(yè)的投機狀況有所改善，收入也歸為地方財政所有，但是試點的成果卻不甚滿意，其中最明顯的是房產(chǎn)價格仍然持續(xù)上漲；此外在調(diào)節(jié)收入方面，稅收數(shù)額比預(yù)期更低；占地方財政收入的比例并未有太大提升，未實現(xiàn)增加財政收入這一主要功能定位的設(shè)置。因此，試點改革雖然有一定的效果，但是其效果可謂微乎其微，我國房地產(chǎn)稅的改革仍然任重道遠(yuǎn)。三、我國房地產(chǎn)稅的功能定位房地產(chǎn)稅包括所有在房地產(chǎn)經(jīng)濟進程中有關(guān)的稅，即與房地產(chǎn)有財產(chǎn)歸屬關(guān)系和財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的稅都包含在房地產(chǎn)稅里，其作為財產(chǎn)稅的一種，具有一般財產(chǎn)稅的功能，同時具有自己的特有功能。房地產(chǎn)稅的功能主要包括增加財政收入、調(diào)節(jié)收入分配、調(diào)控房價和引導(dǎo)合理消費。（一）增加財政收入我國現(xiàn)行地方稅可細(xì)分為房產(chǎn)稅、車船稅、城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅等多個稅種。由于房地產(chǎn)稅的征稅對象為不動產(chǎn)，其具有穩(wěn)定性這一屬性，因此房地產(chǎn)稅可為地方政府增加穩(wěn)健的財政收入以有效促進財政收支平衡的重要稅種。再者，由于不動產(chǎn)是其征稅對象，地方政府的征收確定更加準(zhǔn)確，房地產(chǎn)稅能為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入來源，能夠?qū)Φ胤秸M行積極正面的激勵導(dǎo)向。表22015-2017我國房地產(chǎn)稅占各級政府財政收入年份房產(chǎn)稅（億元）地方財政收入（億元）所占比重國家財政收入（億元）所占比重20152050.9829332.473%152269.231.347%20162221871952.547%159604.971.392%20172604914482.848%1725671.509%（資料來源：國家統(tǒng)計局）如上圖所示，我們國家的房產(chǎn)稅占國家財政收入和地方財政收入的比重最高分別為1.509%和2.848%，與其他國家分別占地方、聯(lián)邦政府高達40%和3%這一數(shù)據(jù)進行對比，可看出我國房地產(chǎn)稅收入與財政收入的比重雖逐年上升，但是在增加財政收入與其他國家相對比起來可謂是杯水車薪，仍然有較大差距，我國可以根據(jù)對房地產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計方面進行改革，從而增加財政收入，達到預(yù)期目標(biāo)的收入。（二）調(diào)節(jié)財富分配隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為現(xiàn)代人們的主要資產(chǎn)之一。我們國家的國民收入的Gini系數(shù)從2013年至2016年過去的四年里依次為0.474、0.473、0.469、0.462、0.465，一直超過國際相對合理的0.3-0.4的標(biāo)準(zhǔn)，可以看出我國居民收入分配相對不均，應(yīng)運用各種政策予以調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)稅的稅負(fù)一般較難轉(zhuǎn)嫁，對調(diào)節(jié)財富分配收入具備一定的作用。我國在進行房地產(chǎn)稅的設(shè)置的時候更應(yīng)該著力于調(diào)節(jié)收入分配不均，結(jié)合各地的實際情況，設(shè)置合理的差額稅率?？墒?，我國的房產(chǎn)價值作為個人財富的一大比重，對房地產(chǎn)稅進行征收對調(diào)節(jié)財富分配收入有一定的調(diào)節(jié)作用，使擁有眾多高端人群的房屋所有者對其持有房產(chǎn)增加了一定的成本壓力。然而，在我國房產(chǎn)稅的稅率以及計稅依據(jù)都不甚合理，使得增加的成本遠(yuǎn)小于房價上漲的空間，所以盡管能進行調(diào)節(jié)財富分配收入，但是對我國的房產(chǎn)大戶來說起到的作用極為微小，從而富者更富的現(xiàn)象并未得到有效抑制，及調(diào)節(jié)財富收入的效果甚微，可見調(diào)節(jié)財富分配收入并非是房產(chǎn)稅的主要功能定位。（三）調(diào)控房價和引導(dǎo)合理消費房地產(chǎn)的價格近年來處于穩(wěn)步增長的趨勢，房地產(chǎn)稅的設(shè)置可為政府進行房地產(chǎn)價格的調(diào)控發(fā)揮一定的作用。其中對房地產(chǎn)開發(fā)商，以及炒房者都會造成一定的影響，能夠減少房地產(chǎn)閑置，抑制炒房現(xiàn)象等，從而促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運轉(zhuǎn)。從重慶、上海試點改革結(jié)果來看，征收房地產(chǎn)稅在短期雖能夠有效抑制房地產(chǎn)的投機情況，但是由于房地產(chǎn)的價格主要受供應(yīng)與需求二者關(guān)系的影響，該作用較為有限。韓國征收綜合不動產(chǎn)稅的原因即為對高端房地產(chǎn)進行調(diào)控，其主要是采取差額稅率的方法進行，盡管炒房者為擁有房產(chǎn)而付出了一定的代價，在一定程度上降低了機會主義者的投資獲利，但是房價上漲收益遠(yuǎn)大于付稅成本，房地產(chǎn)機會主義行為依然頻現(xiàn)，長遠(yuǎn)來看并未起到預(yù)期管控房地產(chǎn)投機行為的效果，并且于2008年停征。在日本的稅收設(shè)置方面，政府曾于1991年開征地價稅以調(diào)控房產(chǎn)價格，開征7年并未起到作用最后停止征收。筆者認(rèn)為盡管征收房地產(chǎn)稅對規(guī)范房地產(chǎn)市場起到了一定的作用，但是該作用是有限的。綜上所述，我國房地產(chǎn)稅的功能定位應(yīng)當(dāng)主要是增加財政收入，調(diào)節(jié)收入分配和調(diào)控房地產(chǎn)為輔助。四、國內(nèi)外房地產(chǎn)稅的稅制要素對比分析與借鑒（一）計稅依據(jù)我國目前的房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征這兩種方式，其中從價計征是指既不是按照市場價值也不是按照評估價值，而是按照房產(chǎn)的賬面余值計算征收額；從租計征則是指根據(jù)房產(chǎn)的租金收入的多少計算征收額。城鎮(zhèn)土地使用稅是一種資源稅，是根據(jù)征收范圍的土地作為征收對象，以其實際的占地面積作為計稅基準(zhǔn)，按照規(guī)定稅額對土地使用權(quán)的所有的個人和單位征收。國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅大部分根據(jù)房地產(chǎn)的評估價值計稅。結(jié)合中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場狀況和房地產(chǎn)稅收制度，選擇評估的房地產(chǎn)價值為一定比例的稅收基礎(chǔ)計征房地產(chǎn)稅更為合適。如果以租金作為稅收依據(jù)，具體實施難度較大，難以在房地產(chǎn)稅制度尚未完善的中國實施。盡管中國房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展趨勢迅猛，但有關(guān)的法律法規(guī)并不十分完善，導(dǎo)致有關(guān)部門基本不能管控偏遠(yuǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)租賃，勢必導(dǎo)致稅收流失。然而若以其評估值計征房地產(chǎn)稅，能夠客觀地反映房地產(chǎn)的市場價值，符合現(xiàn)階段房產(chǎn)價格攀升的局面，將房產(chǎn)的升值因素考慮在內(nèi)還可以增加稅收收入，與此同時需要提高房地產(chǎn)的市場評估技術(shù)和完善房地產(chǎn)市場價值的評估體系。我們不難發(fā)現(xiàn)，大部分國家以房地產(chǎn)的市場價值計計征房地產(chǎn)稅，而我國采用余值及租金進行計算，這不但與國際主流不一致，與我國房價飆升的國情更加不相吻合。我國的房地產(chǎn)價格近幾年來攀升趨勢不減，而采取余值的做法未能將上升的價值考慮在內(nèi)，且采用租金進行征稅會增加承租人的原有負(fù)擔(dān)，因此，我國應(yīng)當(dāng)以從價計征房地產(chǎn)稅更加合理，既能正確反映我國的房地產(chǎn)價格，將上升的房地產(chǎn)價值納入到計稅依據(jù)里，又能夠增加地方財政收入。（二）征收范圍目前，我國的房產(chǎn)稅征稅對象包括房產(chǎn)、土地、土地上的建筑物、轉(zhuǎn)移的土地和地上的建筑物，在城市、工礦區(qū)、建制鎮(zhèn)和縣城進行征收。所謂房產(chǎn)，是指是一個相對隔離的、具有屋頂和圍護結(jié)構(gòu)的可供人們在生活和儲藏物資的場所。其中，與房屋、構(gòu)筑物相分離的圍墻、室外建筑物等不包括在房產(chǎn)范圍內(nèi)，但如果是室內(nèi)的構(gòu)筑物作為房產(chǎn)處理。此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)商已進行開發(fā)并進行租借等交易的房產(chǎn)則作為商品房按照規(guī)定征收。在國外，征收范圍也不僅僅包括城市，也包括了農(nóng)村在內(nèi)，當(dāng)然也有只對城市進行征稅的，但是運用較少。房地產(chǎn)稅主要是對土地和建筑物進行征稅，或者是單一的土地進行征稅，或者是單一的建筑物進行征稅，其中對土地和建筑物進行征稅更為廣泛，如美國、英國、德國、俄羅斯等國家的征收范圍均包括土地和建筑物。國外的征收范圍相對于我國來說更為廣泛。盡管我國現(xiàn)階段城鄉(xiāng)差距呈現(xiàn)出逐年減小的趨勢，但必須承認(rèn)兩者之間仍存在一定差距。由于稅收是關(guān)系到國家和政府的全局發(fā)展，如果不考慮其他因素擴大征收范圍，可能造成城鄉(xiāng)差距變大。根據(jù)前述分析，我們可以發(fā)現(xiàn)我國的征收范圍與世界各國不相一致，應(yīng)當(dāng)將土地和和建筑物進行合并征稅，擴大征收范圍，不但增加了財政收入，而且還能對建筑物進行有效管理。此外，我國目前只是對城市的房屋進行征稅，而筆者認(rèn)為就目前我國的發(fā)展來看，城鄉(xiāng)差距正不斷的縮小，我國應(yīng)當(dāng)繼續(xù)完善房地產(chǎn)稅的設(shè)置，在城鄉(xiāng)差距縮小到一定程度的時候，科學(xué)合理的設(shè)置一個農(nóng)村房地產(chǎn)稅稅率范圍，根據(jù)地方的發(fā)展水平以及地方政府的財政預(yù)算收入與支出，從而確定一個合理的征收稅率，待時機成熟時，將農(nóng)村房地產(chǎn)納入到征稅范圍。（三）納稅人在我國，凡是擁有應(yīng)稅房屋的產(chǎn)權(quán)所有者均為納稅對象。依照受益論，房地產(chǎn)稅屬于受益稅，納稅人作為受益者；按照新論，房地產(chǎn)稅屬于資本稅，納稅人作為所有者【9】?；谶@兩種理論，在國外房地產(chǎn)稅的納稅人有四種類型：所有者、使用者、所有者和使用者、使用者向所有者過渡。所有者和使用者成為納稅人是將來的發(fā)展大勢。因此，我國可擴大納稅人的范圍，無論其作為房產(chǎn)稅的使用者還是所有者，都應(yīng)該進行納稅。作為房屋的所有者，其具有享受國家資源的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)有等值的納稅義務(wù)；作為房屋的使用者，其同樣享受著公共服務(wù)，必然應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。因而，我國的房地產(chǎn)稅的納稅人范圍應(yīng)當(dāng)擴大至所有者和使用者。（四）稅收優(yōu)惠我國對于政府、單位、部隊等部門的自用房免稅，對于居民的自住房也免稅，其中包括事業(yè)單位、個人等擁有的非營業(yè)用房產(chǎn)。此外，我國也授權(quán)省級政府對確有困難的納稅人等特殊情況作為稅收減免對象，體現(xiàn)了我國作為社會主義福利國家的福利性。國外的稅收優(yōu)惠主要有三種，分別為按照評估價值設(shè)定免征額、按照房地產(chǎn)面積設(shè)定免征額以及納稅人收入水平。按照評估價值設(shè)定免征額，即在對房地產(chǎn)進行市場價值評估的基礎(chǔ)上設(shè)置一定的優(yōu)惠率，該種優(yōu)惠的優(yōu)點是能體現(xiàn)房產(chǎn)價值的變化，但是將評估價值作為稅收優(yōu)惠的基礎(chǔ)，必須要有配套的完善的機制評估系統(tǒng)；將免征額作為稅收優(yōu)惠基礎(chǔ)，可以采用面積作為免征額，這在我國重慶、上海的試點也有體現(xiàn)這一點，國外具有代表性的國家主要有日本和荷蘭等；其中以納稅人收入水平作為免征額，將個人的負(fù)擔(dān)水平考慮在內(nèi)，其代表國家有美國。各國的社會經(jīng)濟發(fā)展水平不盡相同，因此各國的稅收優(yōu)惠政策不一，且影響稅收優(yōu)惠的因素多種多樣，如納稅義務(wù)人的收入情況。我國與國外都將非營利性房地產(chǎn)列為稅收優(yōu)惠對象，因為其主要就是為公共服務(wù)所服務(wù)的，所以對其作為稅收優(yōu)惠對象的做法較為一致。此外，我國設(shè)置房地產(chǎn)稅的目的之一為調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的機會主義行為，稅收優(yōu)惠應(yīng)體現(xiàn)對房地產(chǎn)過熱進行有效控制，因此可以對非參與房地產(chǎn)投機行為的一般性住房的普通居民進行減免，對擁有多處房產(chǎn)的高端人群進行差別稅率征收，同時也可增加財政收入。（五）稅率設(shè)置我國的稅率為1.2%和12%，英國的房地產(chǎn)稅率均值為9%以上，而美國均值為4.8%以上，與其他國家的房地產(chǎn)稅稅率相比，我國的稅率設(shè)定過低。因此我國應(yīng)當(dāng)在一定程度上提高我國的房產(chǎn)稅稅率。重慶、上海的改革試點中采用了差異化稅率，但是也只是在0.4%-1.2%左右，國外的房地產(chǎn)稅率取決于地方預(yù)算的收入和支出，平均在0.8％至3％之間，大部分在1.5％左右，與國外其他國家的稅率相比，仍然有一定的差距這也是我國房地產(chǎn)稅的稅收收入對財政收入的貢獻較少的緣由。此外，我國的房地產(chǎn)稅率由中央進行規(guī)定統(tǒng)一稅率，而不是給出一定的稅率范圍，賦予各級政府根據(jù)地方的發(fā)展水平設(shè)定稅率的自主權(quán)。在國外主要是由中央政府統(tǒng)一設(shè)立稅率范圍，而各地方政府根據(jù)地區(qū)的發(fā)展水平選定稅率，賦予地方政府一定程度的自主裁量權(quán)，做到因地制宜。因此我國可以在中央政府發(fā)揮主導(dǎo)作用的情況下，賦予各地方政府一定的自主裁量權(quán)，讓地方政府能夠做到因地制宜，靈活制定稅率，真正做到統(tǒng)籌兼顧，有序推進，同時也更加有利于縮小地域經(jīng)濟發(fā)展水平的差距。（六）征收管理我國的房地產(chǎn)稅的征管機關(guān)為房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)，以年計征，分次繳納。如前所述，房地產(chǎn)的計稅依據(jù)是由余值和租金計算，且我國稅率較低，因此在雙重影響下我國的房地產(chǎn)稅盡管是由地方政府進行征收，但是因此增加的地方財政收入實在微薄。國外的房地產(chǎn)稅征收機關(guān)有地方、中央，也有的是地方和中央共享。其中運用最為廣泛的是將房地產(chǎn)稅下放給地方政府進行征收，計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的市場價值，而國外在房地產(chǎn)稅征收管理，由有關(guān)部門聘請專門的評估人員進行評估及公示，且部分發(fā)達國家（此處以美國喬治亞州為例）在征收流程方面設(shè)置非常嚴(yán)謹(jǐn)和嚴(yán)格，考慮了各州縣的公允價值、減免稅、稅率等情況，計算方法為稅額=（公允價值×評估率×評估值-減免價值）×稅率。相比較而言我國的征收管理較為簡單，盡管征收方式統(tǒng)一規(guī)范，但是卻不夠靈活。在征收管理方面，據(jù)前述分析，我國應(yīng)當(dāng)借鑒其他國家的征管模式，計稅依據(jù)規(guī)定為評估價值，因此評估人員應(yīng)當(dāng)為具有專業(yè)評估技術(shù)的高水平的評估人員，否則將會出現(xiàn)評估價值不準(zhǔn)確而造成稅負(fù)的加重或者減輕，這些都不利于我國的房地產(chǎn)稅改革。根據(jù)上述分析，我國的應(yīng)將房地產(chǎn)的所有者和使用者歸為納稅對象；我國目前的稅收優(yōu)惠政策與大部分國家相一致，盡管相比于美國來說不夠靈活，但是對于我國房地產(chǎn)稅目前處于不夠成熟的情況下，較為單一的稅收優(yōu)惠有利于稅收計算，避免出現(xiàn)稅收計算混亂等情況。在房地產(chǎn)稅的評估方面，我國應(yīng)當(dāng)設(shè)置具有獨立性的評估機構(gòu)，避免相互勾結(jié)出現(xiàn)逃稅的情況。此外，我國應(yīng)當(dāng)建立數(shù)據(jù)共享機制，從而使評估過程更加順利完滿，避免在數(shù)據(jù)對接方面出現(xiàn)錯誤，明確建立全國上下通行的不動產(chǎn)登記機構(gòu)作為我國未來目標(biāo)，做到信息共享，并規(guī)范不動產(chǎn)稅收的登記程序和明確實施細(xì)則，做到有章可循、有法可依。在南非、立陶宛、加拿大都已經(jīng)建立信息共享中心。因此，中國在未來應(yīng)該要要進一步明確有關(guān)部門在提供房地產(chǎn)稅法相關(guān)信息以及稅收管理方面的權(quán)利和義務(wù)，構(gòu)建數(shù)據(jù)共享服務(wù)中心。表3部分外國國家稅制要素統(tǒng)計美國（喬治亞州）英國（英格蘭）日本（保有環(huán)節(jié)）韓國（綜合不動產(chǎn)中國臺灣香港選取原因稅率靈活、定期評估福利豐厚，稅制完善與我國房地產(chǎn)稅性質(zhì)相似與我國房地產(chǎn)稅性質(zhì)相似受日本房地產(chǎn)影響大與大陸設(shè)置相似征收目的增加財政收入調(diào)節(jié)收入分配調(diào)控房價稅負(fù)公平，房屋利用率穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，惠及農(nóng)民提供公共服務(wù)計稅依據(jù)評估價值2005年的市場價值公示價值房產(chǎn)價值房屋現(xiàn)值市場評估征收對象土地+建筑物可居住的房屋和船只土地+房屋土地+房屋房屋+違禁建筑物房屋+其他建筑物納稅人所有者+使用者所有者+出租人房屋所有者房屋所有者所有者+承租人所有者+使用者稅收優(yōu)惠納稅人收入、非營利性房產(chǎn)特殊群體、非營利性房產(chǎn)免征額、非營利性房產(chǎn)特殊群體、非營利性房產(chǎn)免征額、非營利性房屋非營利性房屋稅率確定各地、各州在中央范圍內(nèi)選定地方制定差別稅率固定稅率1.4%累進稅率差別稅率根據(jù)年需財政預(yù)算制定（5%為基礎(chǔ)）征收管理地方征收，專門評估專門評估地區(qū)政府的公示價格50%-70%評估價值的80%專門評估估價署估價跟進五、結(jié)語綜上所述，我國房地產(chǎn)稅的功能定位為以增加財政收入為主，且傾向于為地方政府財政收入做貢獻，以有限調(diào)節(jié)財富分配收入調(diào)控房地產(chǎn)市場價格及購房者合理消費為輔。將房產(chǎn)稅收入列為地方政府收入，有利于地方政府因地制宜，做到來源于人民的房產(chǎn)稅收入用于造福人民，投入到公共服務(wù)當(dāng)中。此外，將其列為地方政府收入，對地方政府有一定的正面導(dǎo)向作用，使行政性質(zhì)的稅務(wù)機關(guān)能夠執(zhí)政為民，真正做到為人民服務(wù)。在稅制要素的設(shè)計方面，應(yīng)當(dāng)以市場價值作為計稅依據(jù)，征稅范圍擴大為土地和建筑物，在時機成熟時納稅范圍應(yīng)包含農(nóng)村房地產(chǎn)稅，納稅人定為所有者和使用者，在稅收優(yōu)惠方面主要是非營利性住房方面的減免，在稅率設(shè)置方面應(yīng)適當(dāng)提高，且做到中央統(tǒng)一的前提下，地方政府又能因地制宜。房地產(chǎn)稅制度改革是具有聯(lián)動性的一個宏大工程，從核心要素的多個方面入手，多管齊下，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的功用。在征收管理方面，需要配備兼具專業(yè)性和獨立性的評估人員，還應(yīng)當(dāng)建立數(shù)據(jù)共享中心，搭建一個社會公認(rèn)的信息平臺。就評估人員而言，除了通過專業(yè)認(rèn)定以外，還必須堅持行政效能原則和行政責(zé)任原則，評估人員在擁有評價價值職權(quán)的同時也必須承擔(dān)一定的責(zé)任，做到權(quán)力與責(zé)任相制衡，才能保證評估人員的獨立性。就目前我過不動產(chǎn)登記的部署情況和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展來看，按照今年的工作規(guī)程來看我國完全可以做到統(tǒng)一信息、數(shù)據(jù)共享，真正做到房產(chǎn)信息全網(wǎng)通。因此，中國在未來應(yīng)該要進一步明確有關(guān)部門在提供房地產(chǎn)稅法相關(guān)信息以及稅收管理方面的權(quán)利和義務(wù)，構(gòu)建數(shù)據(jù)共享服務(wù)中心。參考文獻：[1]谷成.中國稅制［M］.北京:清華大學(xué)出版社，2010.7.[2]金濤,黃小雨,金超,鄭思齊.我國房地產(chǎn)稅改革的功能定位與路徑選擇[J].中國房地產(chǎn),2016,(36):15-20.[3]賈康.房地產(chǎn)稅改革:美國模式和中國選擇[J].人民論壇,2011,(03):48-50.[4]賈康.我對房地產(chǎn)稅五個正面效應(yīng)的看法[N].華夏時報,2016-05-02(022).[5]賈康.從治標(biāo)到治本:房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控與房地產(chǎn)稅制度建設(shè)[J].中國黨政干部論壇,2016,(10):61-63.[6]譚榮華,溫磊,葛靜.從重慶、上海房地產(chǎn)稅改革試點看我國房地產(chǎn)稅制改革[J].稅務(wù)研究,2013,(02):44-47.[7]劉佐.《中國房地產(chǎn)稅收》[M].北京:中國財政經(jīng)濟出版,2006[8]高波.中國房地產(chǎn)稅制:存在問題與改革設(shè)想[J].南京社會科學(xué),2012,(03):8-13.[9]何楊,滿燕云,劉威.房地產(chǎn)稅國際比較文章(二)房地產(chǎn)稅稅基選擇的國際比較[J].國際稅收,2014,(11):50-54.[10]張平竺.房地產(chǎn)稅基評估研究[D].廈門大學(xué),2007.[11]何楊,滿燕云,劉威.房地產(chǎn)稅國際比較文章(四)房地產(chǎn)稅征管權(quán)限與機構(gòu)設(shè)置的國際比較[J].國際稅收,2015,(01):50-54.