陽(yáng)光股份：上海長(zhǎng)寧地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司擬以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海錦赟資產(chǎn)管理有限公司位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)中山西路888號(hào)1幢房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中林評(píng)字【2024】38號(hào)（共一冊(cè)，第一冊(cè)）北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司BEIJINGZHONGLINASSETSAPPRAISALCO.,LTD.二〇二四年三月十八日陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司擬以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海錦赟資產(chǎn)陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司擬以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海錦赟資產(chǎn)1北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司目 錄聲明 1評(píng)估報(bào)告摘要 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 4一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況 4二、評(píng)估目的 5三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 5四、價(jià)值類(lèi)型及其定義 6五、評(píng)估基準(zhǔn)日 6六、評(píng)估依據(jù) 6七、評(píng)估方法 8八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 12十、評(píng)估結(jié)論 13十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 13十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 14十三、評(píng)估報(bào)告日 151北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司1北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司1聲明一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、提醒資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制。六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。評(píng)估報(bào)告摘要中林評(píng)字【2024】38號(hào)北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的委托，根據(jù)有8881202312318881價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。二、評(píng)估對(duì)象：上海錦赟資產(chǎn)管理有限公司位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)中山西路888號(hào)1幢房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。三、評(píng)估范圍：上海錦赟資產(chǎn)管理有限公司位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)中山西路888號(hào)1幢房地產(chǎn)，建筑面積45,859.87m2。四、價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值。五、評(píng)估基準(zhǔn)日：20231231六、評(píng)估方法：市場(chǎng)法、收益法。七、評(píng)估結(jié)論888196,884.00事項(xiàng)說(shuō)明”對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；并關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的評(píng)估假設(shè)及前提條件。八、提醒事項(xiàng)本報(bào)告正文中第十一項(xiàng)“特別事項(xiàng)說(shuō)明”資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的重大事項(xiàng)，提醒報(bào)告使用者特別關(guān)注（一）本報(bào)告所稱(chēng)“評(píng)估價(jià)值”系指我們對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并持續(xù)1北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司PAGE北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司PAGE10而提出的公允估值意見(jiàn)，而不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。（二）而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（三）資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍。（四）的現(xiàn)行價(jià)格。本報(bào)告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)一般會(huì)失效。（五）原則確定的公允價(jià)值，未考慮該等資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。（六）權(quán)持有人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)依賴(lài)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生重大變化，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員將不承擔(dān)由于前提條件和評(píng)估依據(jù)出現(xiàn)重大改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)果的責(zé)任。（七）本次評(píng)估的房產(chǎn)價(jià)值為房地合一價(jià)，即房屋價(jià)值中包括土地使用權(quán)價(jià)值。（八）（九）（所能觀察的部分經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，本事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論影響不大。（十）本次收益法測(cè)算時(shí)假設(shè)委估對(duì)象具備對(duì)外租賃的條件，相關(guān)參數(shù)參考上海市地區(qū)市場(chǎng)狀況確定。（十一）本次評(píng)估結(jié)果含增值稅。（十二）根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及《關(guān)于審定中山西路888號(hào)改造工程<建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案>的決定》滬長(zhǎng)規(guī)土許方（2014）9（賓館用途為辦公，本次房地合一情況下按辦公用途評(píng)估。特請(qǐng)報(bào)告使用者注意。我們特別強(qiáng)調(diào)：本評(píng)估意見(jiàn)僅作為委托人以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的價(jià)值參考依據(jù)，而不能取代交易各方進(jìn)行資產(chǎn)交易價(jià)格的決定。本報(bào)告及其結(jié)論僅用于本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的，而不能用于其他目的。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告使用的有效期限為1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日起，至2024年12月30日止。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，并請(qǐng)關(guān)注本報(bào)告正文中第十一項(xiàng)“特別事項(xiàng)說(shuō)明”對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響、關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提和報(bào)告使用限制。陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司擬以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及的上海錦赟資產(chǎn)管理有限公司位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)中山西路888號(hào)1產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中林評(píng)字【2024】38號(hào)陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司：報(bào)告為目的所涉及的上海錦赟資產(chǎn)管理有限公司位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)中山西路8881202312月31日的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況（一）委托人概況企業(yè)名稱(chēng)：陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91450000200538358N注冊(cè)地址：南寧市江南路230號(hào)南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法定代表人：周磊注冊(cè)資本：74,991.3309萬(wàn)元人民幣實(shí)繳資本：74,991.3309萬(wàn)元人民幣公司類(lèi)型：其他股份有限公司(上市)成立時(shí)間：1996年6月7日（部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。）。（二）產(chǎn)權(quán)持有人概況企業(yè)名稱(chēng)：上海錦赟資產(chǎn)管理有限公司公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨(dú)資）注冊(cè)地址：上海市長(zhǎng)寧區(qū)中山西路888號(hào)1幢2樓210室法定代表人：張文力注冊(cè)資本：8,000.00萬(wàn)元人民幣實(shí)繳資本：8,000.00萬(wàn)元人民幣成立時(shí)間：2013年10月23日統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91310105080076856G（準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）（三）資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同的約定，本報(bào)告無(wú)其他報(bào)告使用者。（四）委托人和產(chǎn)權(quán)持有人的關(guān)系委托人為產(chǎn)權(quán)持有人的實(shí)際控制人。二、評(píng)估目的陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司擬以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，需對(duì)涉及的上海錦赟資產(chǎn)8881為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍（一）評(píng)估對(duì)象8881幢房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（二）評(píng)估范圍8881幢房地產(chǎn)，建筑面積45,859.87m2。資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表金額單位：人民幣萬(wàn)元科目名稱(chēng)賬面價(jià)值投資性房地產(chǎn)102,051.82已辦理了合法的產(chǎn)權(quán)證。四、價(jià)值類(lèi)型及其定義次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型達(dá)成了一致意見(jiàn)，最終選定市場(chǎng)價(jià)值作為本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2023年12月31日。評(píng)估基準(zhǔn)日是由委托人確定的。六、評(píng)估依據(jù)本次評(píng)估工作中所遵循的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)和評(píng)估取價(jià)依據(jù)為：（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、委托人提供的《資產(chǎn)評(píng)估委托函》。（二）法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（201672大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)）；（2020528第三次會(huì)議通過(guò)）；《中華人民共和國(guó)證券法》（中華人民共和國(guó)主席令（第十二號(hào)））；《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》（86號(hào)，2017）；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正版）；（483年12月7日2006修訂）；《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（2018年修訂版）；《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2017年修訂版）；（稅〔2016〕36號(hào)）；（201832號(hào)《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（201939號(hào)）。（三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)資[2017]43號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào)）；2020》（中評(píng)協(xié)〔2020〕31號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估方法》（中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估委托合同》（中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào)）；《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》（中評(píng)協(xié)[2017]45號(hào)）；《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2017]53號(hào)）。（四）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》；其他權(quán)屬文件。（五）評(píng)估取價(jià)依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表》；企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)財(cái)務(wù)資料；評(píng)估人員實(shí)地踏勘、市場(chǎng)調(diào)查、收集的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料等；888號(hào)改造工程<建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案>土許方（2014）9號(hào)；《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果（2020年）》；與此次資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的其他資料。七、評(píng)估方法（一）評(píng)估方法簡(jiǎn)介房地產(chǎn)估價(jià)方法通常有市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法及成本法等四種。收益的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用比較投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。（二）評(píng)估方法的選擇假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指將開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法本質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的假設(shè)開(kāi)發(fā)法；法完全體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，故不適宜用成本法；由于評(píng)估基準(zhǔn)日委估房地產(chǎn)周邊有類(lèi)似房地產(chǎn)對(duì)外出租價(jià)格，委估房地產(chǎn)可以單獨(dú)取得收益，未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化，因此本次評(píng)估適宜采用收益法；由于評(píng)估基準(zhǔn)日近期委估對(duì)象周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，本次可以獲取類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交案例，因此本次評(píng)估適宜采用市場(chǎng)法。因此，本次評(píng)估選用市場(chǎng)法及收益法進(jìn)行評(píng)估。（三）具體評(píng)估方法介紹納入評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)證載面積為45,859.87平方米，證載權(quán)利人為上海錦赟資產(chǎn)管理有限公司，賬面價(jià)值102,051.82萬(wàn)元。888法及收益法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)法市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)可比案例房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。運(yùn)用市場(chǎng)比較法按下列基本步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例的有關(guān)資料；②選取有效的可比市場(chǎng)交易實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期修正；⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正；⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正；⑧求得比準(zhǔn)價(jià)格，調(diào)整確定被評(píng)估建筑物（或房屋建筑物）的市場(chǎng)價(jià)格。公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期調(diào)整×房地產(chǎn)狀況調(diào)整收益法概念通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)在未來(lái)的預(yù)期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。評(píng)估步驟AB．估算潛在毛收入。假定物業(yè)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。本次評(píng)估僅以租金方式來(lái)測(cè)算，對(duì)于尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料計(jì)算凈收益。估算有效毛收入由潛在毛收入扣除一般的空置、拖欠租金及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用維持物業(yè)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。估算凈收益有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于物業(yè)的收益。選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率款利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等綜合確定。收益法的公式如下：1V——收益價(jià)值；Ai——未來(lái)第i年的凈收益；r——未來(lái)第i年的報(bào)酬率；n——收益期；P——期末房產(chǎn)剩余價(jià)值。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況委托人的資產(chǎn)評(píng)估委托合同所約定的事項(xiàng)，北京中林資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估人員程如下：（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段料。（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。評(píng)估人員調(diào)查了上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，收集當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格信息，篩選比對(duì)，確定可比案例。斷未來(lái)經(jīng)營(yíng)期限等各項(xiàng)參數(shù)資料。（三）評(píng)定估算和編制初步評(píng)估報(bào)告階段地產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明。審核確認(rèn)項(xiàng)目組成員提交的投資性房地產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明準(zhǔn)確無(wú)步評(píng)估報(bào)告。（四）評(píng)估報(bào)告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評(píng)估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。九、評(píng)估假設(shè)（一）一般假設(shè)：資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行。途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評(píng)估結(jié)果的使用范圍受到限制。（二）收益法評(píng)估假設(shè)：1力因素造成的重大不利影響。有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率，政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)企業(yè)造成重大不利影響。市地區(qū)市場(chǎng)狀況確定。十、評(píng)估結(jié)論96,884.00萬(wàn)元。注：評(píng)估結(jié)論的詳細(xì)情況見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明以下事項(xiàng)并非本公司評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，提請(qǐng)本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別關(guān)注：（一）而提出的公允估值意見(jiàn)，而不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。（二）而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（三）資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍。（四）的現(xiàn)行價(jià)格。本報(bào)告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考