物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

2024/4/21第十一章零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一節(jié)零售商業(yè)物業(yè)及其分類第二節(jié)零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理第三節(jié)零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理第五節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與安全管理第六節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理案例2024/4/22測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)零售商業(yè)物業(yè)及其分類、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、零售商業(yè)物業(yè)租賃管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、風(fēng)險(xiǎn)與安全管理和零售商業(yè)物業(yè)管理實(shí)踐的熟悉程度，以及對(duì)零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力和知識(shí)水平。（一）考試目的2024/4/23掌握：零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇、租金確定與調(diào)整的特點(diǎn)。熟悉：零售商業(yè)物業(yè)及其分類，零售商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容和類型，零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理和現(xiàn)場(chǎng)管理的工作內(nèi)容。了解：零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)與安全管理。（二）考試基本要求2024/4/24零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要工作內(nèi)容策略與運(yùn)行管理與現(xiàn)場(chǎng)管理的工作內(nèi)容零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的具體應(yīng)用租賃方案和租賃策略制定零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇時(shí)應(yīng)考慮的因素基礎(chǔ)租金的確定（三）要點(diǎn)說(shuō)明百分比租金的測(cè)算方法凈租形式出租的三種類別零售商業(yè)物業(yè)租約內(nèi)容零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類型2024/4/25一、零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來(lái)銷售商品或服務(wù)的物業(yè)，又稱商業(yè)地產(chǎn)。第一節(jié)

零售商業(yè)物業(yè)及其分類2024/4/26二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展簡(jiǎn)史百貨商店最早于公元1600年左右產(chǎn)生于日本最早的現(xiàn)代購(gòu)物中心建成于美國(guó)（一）國(guó)外零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展百貨商店最早于1900年在我國(guó)出現(xiàn)（二）國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展2024/4/27三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容招商及承租戶組合零售技術(shù)（商品選擇、選項(xiàng)范圍、商品盤(pán)存、櫥窗陳設(shè)、商品內(nèi)部陳設(shè)）物業(yè)維護(hù)營(yíng)銷保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理財(cái)務(wù)管理2024/4/28四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型（一）策略與運(yùn)行管理市場(chǎng)需求分析、選址分析、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。2024/4/29（二）現(xiàn)場(chǎng)管理清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護(hù)，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)等。2024/4/210一、選址與規(guī)劃市場(chǎng)容量進(jìn)出交通地點(diǎn)顯著規(guī)模大小內(nèi)部設(shè)施因素第二節(jié)

零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理2024/4/211二、經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作1、中心地理論2、同類零售店聚集理論3、需求的外部效應(yīng)理論4、上述理論的若干應(yīng)用租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化引入主力店以帶來(lái)大量客流空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)2024/4/212一、租戶選擇聲譽(yù)財(cái)務(wù)能力租戶組合與位置分配租戶需要的服務(wù)第三節(jié)

零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理2024/4/213二、租金確定與調(diào)整基礎(chǔ)租金百分比租金代收代繳費(fèi)用和凈租約租金的調(diào)整2024/4/214三、租約制定關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店?duì)I業(yè)時(shí)間公用面積的維護(hù)廣告、標(biāo)志和圖形折讓優(yōu)惠其他條款2024/4/215第四節(jié)

零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功，有多方面的影響因素。其中，正確的經(jīng)營(yíng)管理策略、有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)和精確的費(fèi)用測(cè)算，是三個(gè)主要的方面。2024/4/216一、策略與計(jì)劃1、經(jīng)營(yíng)策略（一）現(xiàn)場(chǎng)管理策略樹(shù)立品牌形象，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與開(kāi)發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)2、管理策略管理模式管理承諾管理期限2024/4/2171、機(jī)構(gòu)設(shè)置（二）現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃辦公室2、費(fèi)用測(cè)算日常管理費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)財(cái)務(wù)部工程部安保部物業(yè)部3、零售商業(yè)物業(yè)的特色服務(wù)內(nèi)容4、工作流程5、規(guī)章制度2024/4/218二、管理范圍（一）現(xiàn)場(chǎng)管理的基本范圍和內(nèi)容（二）需要特別界定的區(qū)域三、管理目標(biāo)“六統(tǒng)一”：統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價(jià)質(zhì)檢管理2024/4/219一、零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)及其防護(hù)1、管理模式風(fēng)險(xiǎn)2、產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)3、管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)4、墊款風(fēng)險(xiǎn)5、突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)第五節(jié)

風(fēng)險(xiǎn)與安全管理（一）風(fēng)險(xiǎn)種類及特點(diǎn)2024/4/2201、建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制2、把握重要環(huán)節(jié)（二）風(fēng)險(xiǎn)防護(hù)二、零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理1、防火安全3、勞動(dòng)安全2、治安保衛(wèi)4、媒體風(fēng)險(xiǎn)防范2024/4/221第六節(jié)

零售商業(yè)物業(yè)管理案例2024/4/2221、零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作主要包括：招商及承租戶組合、零售技術(shù)和()。

A物業(yè)維護(hù)B營(yíng)銷C行政管理D保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理E財(cái)務(wù)管理2、零售商業(yè)物業(yè)管理師必須要掌握基本的零售技術(shù)，尤其需要了解()。

A商品選擇，迎合消費(fèi)者對(duì)流行、款式、品質(zhì)及價(jià)格需求

B選項(xiàng)范圍，充分了解消費(fèi)者及其需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上確定

C商品盤(pán)存，與當(dāng)前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量

D櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費(fèi)者注意并能駐足觀看，且需要時(shí)常更換

E商品利潤(rùn)，根據(jù)商品的成本價(jià)格恰當(dāng)?shù)刂贫ǔ隽闶蹆r(jià)格2024/4/2233、需求的外部效應(yīng)是零售物業(yè)理論中的研究熱點(diǎn)，下列說(shuō)法正確的是()。

A與互相促進(jìn)銷售的聚集效益不同，需求的外部效應(yīng)流是單方向的，即從主力店流向普通商店，而不是相反

B在租戶的組合上，要限制普通零售店的入住，因?yàn)樗鼤?huì)影響由主力店提升的零售商業(yè)物業(yè)的形象

C主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周?chē)〉牧闶鄣陰?lái)了客流

D零售商業(yè)物業(yè)的一個(gè)重要特征就是價(jià)格歧視，即主力店通常能夠得到租金優(yōu)惠

E消費(fèi)者往往會(huì)通過(guò)主力店來(lái)判斷整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的形象，因此邀請(qǐng)若干主力店人住將會(huì)大大地提高零售商業(yè)物業(yè)的形象4、購(gòu)物中心或商場(chǎng)出租零售場(chǎng)地時(shí)優(yōu)先考慮()。

A租戶的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)B和戶的財(cái)務(wù)狀況

C租戶對(duì)物業(yè)的特殊要求D不同租戶類型的混合2024/4/2246、超級(jí)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額很高，但其毛利水平非常低，男女時(shí)裝店的營(yíng)業(yè)額相對(duì)來(lái)說(shuō)較小，但其毛利水平非常高，則收取百分比租金是()。

A前者的百分比高于后者B百分比一樣C后者的百分比高于前者D不能確定5、某租戶簽了一份租約，規(guī)定基礎(chǔ)租金為10萬(wàn)/月，基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額為200萬(wàn)，其百分