房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價

工程經(jīng)濟(jì)學(xué)管理學(xué)院沈陽建筑工程學(xué)院工程經(jīng)濟(jì)學(xué)管理學(xué)院沈陽建筑1企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的特色企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價是建立在資金時間價值的概念之上的。企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的特色主要表現(xiàn)在與國民經(jīng)濟(jì)評價的不同。(1)二者評價的角度不同(2)二者收益與費用的范圍不同(3)二者費用和收益的劃分不同(4)二者計算時采用的價格不同(5)二者采用的折現(xiàn)率不同(6)二者采用的匯率不同企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的特色企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價是建立在資金時間價值的概念之上2企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價1企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的意義和特色1.1企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的意義企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價也稱財務(wù)評價或盈利分析，是建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價的重要組成部分，是項目決策的重要依據(jù)。投資項目的企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價是從企業(yè)或項目的角度出發(fā)，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格，分析計算項目直接發(fā)生的財務(wù)收益和費用，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡能力等財務(wù)狀況，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價1企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的意義和特色32企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的內(nèi)容2.1企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的財務(wù)費用(1)建設(shè)項目總投資建設(shè)項目總投資包括固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期借款利息和流動資金等項目。同時建設(shè)項目總投資可以劃分為靜態(tài)投資和動態(tài)投資。其中固定資產(chǎn)投資中的建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費以及工程建設(shè)其他費用中不涉及時間變化因素的部分，作為靜態(tài)投資；而涉及價格、匯率、利率、稅率等變動因素的部分，作為動態(tài)投資。為了準(zhǔn)確地估算建設(shè)項目總投資，不僅要求準(zhǔn)確無誤地計算出項目的靜態(tài)投資，還要考慮投資的動態(tài)部分和流動資金。2企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的內(nèi)容2.1企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的財務(wù)費用4(2)經(jīng)營成本在企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價中，經(jīng)營成本是做為財務(wù)費用來計算的，是指用現(xiàn)金支付的成本，屬于現(xiàn)金流出的內(nèi)容。由于固定資產(chǎn)折舊、攤銷和維簡費只是企業(yè)帳面上資金的轉(zhuǎn)移，而沒有實際的現(xiàn)金支出，所以折舊、攤銷以及維簡費不屬于現(xiàn)金流出的內(nèi)容，不計入財務(wù)費用。在財務(wù)評價過程中，經(jīng)營成本的有關(guān)數(shù)據(jù)取自總成本費用估算表。因此經(jīng)營成本是指項目總成本費用扣除折舊、維簡費、無形及遞延資產(chǎn)的攤銷費和利息支出以后的全部費用。其計算公式如下：經(jīng)營成本=總成本費用-折舊費-攤銷費一維簡費-利息支出(2)經(jīng)營成本在企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價中，經(jīng)營成本是做為財務(wù)費用來計算5(3)稅金在企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價中，稅金包括由于銷售產(chǎn)品而支付的產(chǎn)品稅、增值稅、資源稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費附加等項目。(3)稅金在企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價中，稅金包括由于銷售產(chǎn)品而支付的產(chǎn)品62.2建設(shè)項目的財務(wù)收益建設(shè)項目的財務(wù)收益是指在建設(shè)項目投產(chǎn)以后，由于銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)所得到的收入。在財務(wù)評價時，做為企業(yè)收入(現(xiàn)金流入)的項目，不僅包括銷售收入還包括回收固定資產(chǎn)殘值、回收流動資金。固定資產(chǎn)殘值回收額為固定資產(chǎn)折舊費估算表中固定資產(chǎn)期末凈值合計，流動資金回收額為項目全部流動資金的投資額。2.2建設(shè)項目的財務(wù)收益建設(shè)項目的財務(wù)收益是指在建設(shè)項目投產(chǎn)72.3費用收益識別(1)稅金。站在國家的立場，稅收是收入，但從企業(yè)角度分析，稅金在企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價中應(yīng)屬于費用。(2)折舊。折舊是固定資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中的部分，是成本的組成部分，其性質(zhì)和成本相同，應(yīng)看成是支出，但是設(shè)備和原材料等不同，不是一次隨產(chǎn)品的出售而消失，而是一次次以補償基金的形式儲存起來，到折舊期滿使原有投資完全回收。因此折舊做為收入，屬于收益。(3)資產(chǎn)的回收。在項目計算期末回收的固定資產(chǎn)殘值和回收的全部流動資金應(yīng)做為收入。(4)補貼。補貼是企業(yè)得到的收入，應(yīng)當(dāng)做為收益。如：價格補貼等均屬于企業(yè)收入。2.3費用收益識別(1)稅金。站在國家的立場，稅收是收入，83企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的方法3.1企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的原理企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價(即財務(wù)評價)的基本原理是從基本財務(wù)報表中取得數(shù)據(jù)，計算出財務(wù)評價的指標(biāo)，通過與基準(zhǔn)參數(shù)做比較，并以一定的評價標(biāo)準(zhǔn)做為依據(jù)，決定項目的取舍。企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價是一種規(guī)范化的體系，由三部分組成：財務(wù)報表、財務(wù)評價指標(biāo)、國家及行業(yè)的財務(wù)評價參數(shù)。3企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的方法3.1企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的原理9(1)基本數(shù)據(jù)和基本財務(wù)報表企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價是通過對基本數(shù)據(jù)加工整理，使之系統(tǒng)化、表格化，最終通過計算評價指標(biāo)，從而反映出項目的本質(zhì)狀況?；緮?shù)據(jù)是制約和影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價可靠、準(zhǔn)確與否的條件，是決定項目經(jīng)濟(jì)收益好壞的基本依據(jù)。企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價是以基本財務(wù)報表為基礎(chǔ)進(jìn)行的。根據(jù)財務(wù)評價需要編制出的財務(wù)報表和企業(yè)日常經(jīng)營活動的財務(wù)分析報表是有所不同的。為滿足新的財務(wù)制度和國際慣例的要求，企業(yè)一般可以編制以下五種基本財務(wù)報表，即現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)外匯平衡表。(1)基本數(shù)據(jù)和基本財務(wù)報表企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價是通過對基本數(shù)據(jù)加工10(2)評價指標(biāo)體系企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價效果的好壞，不僅取決于基本數(shù)據(jù)的可靠性，同時還取決于評價指標(biāo)的合理性。只有正確選擇評價指標(biāo)體系，企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果才符合實際情況，才具有評價的意義。根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的不同標(biāo)準(zhǔn)，將評價指標(biāo)做以下分類。①以是否考慮資金時間價值為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)②以指標(biāo)的性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)劃分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)、比率性指標(biāo)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價的內(nèi)容，可以將指標(biāo)劃分為三類：即財務(wù)盈利能力分析、清償能力分析、外匯平衡分析(2)評價指標(biāo)體系企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價效果的好壞，不僅取決于基本數(shù)據(jù)11財務(wù)財務(wù)評價財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。財務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的經(jīng)營收入；財務(wù)支出（費用）主要表現(xiàn)為開發(fā)建設(shè)項目總投資、經(jīng)營成本和稅金等各項支出。財務(wù)效益和費用的范圍應(yīng)遵循計算口徑對應(yīng)一致的原則。財務(wù)財務(wù)評價財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、12二、財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率（簡寫為FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。FIRR是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，所有投資可以被完全收回。FIRR的計算公式為：

式中：CI—現(xiàn)金流入量CO—現(xiàn)金流出量(CI-CO)t—項目在第t年的凈現(xiàn)金流量二、財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．財務(wù)內(nèi)部收益率13財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插公式為：

式中：il—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2——采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值。式中i1與i2之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益14凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系152．財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，其計算公式為：

如果FNPV＞0，說明項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。2．財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價16凈現(xiàn)值法的主要優(yōu)點是：考慮了資金的時間價值，全面考慮了項目整個壽命期的經(jīng)營情況；指標(biāo)直接用貨幣金額表示，經(jīng)濟(jì)意義明確；計算簡便。凈現(xiàn)值法的缺陷：①需要預(yù)先給定折現(xiàn)率，這給項目決策帶來了一定困難；因為如果折現(xiàn)率定得略高，可行的項目就有可能被拒絕；折現(xiàn)率定得低，不合理的項目也可能被接受。因此，運用凈現(xiàn)值法，需要對折現(xiàn)率客觀、準(zhǔn)確地估計。②凈現(xiàn)值對于備選的項目的評定不準(zhǔn)確。例如一個效益較好的小型項目的凈現(xiàn)值比一個效益不太好的大型項目凈現(xiàn)值小得多，這樣根據(jù)凈現(xiàn)值判斷，就有可能造成決策失誤。凈現(xiàn)值法的主要優(yōu)點是：考慮了資金的時間價值，全面考慮了項目整173.3投資現(xiàn)值率法投資現(xiàn)值率又稱凈現(xiàn)值指數(shù)或凈現(xiàn)值比。分子為項目整個計算期內(nèi)凈現(xiàn)值；分母為項目投資的現(xiàn)值，即初始投資或各年投資的現(xiàn)值之和。投資現(xiàn)值率的經(jīng)濟(jì)含義是：反映了項目的收益水平，是單位投資所含凈現(xiàn)值的投資指數(shù)；是表示單位投資所獲取收益的能力。它是凈現(xiàn)值的一個變形，因此它的特點與凈現(xiàn)值法基本相同。投資現(xiàn)值率法可用于某項投資計劃的經(jīng)濟(jì)效果計算，當(dāng)用于多方案比較時，則以投資現(xiàn)值率較高的方案為較優(yōu)方案。投資現(xiàn)值率的決策規(guī)則是：投資現(xiàn)值率為負(fù)數(shù)、正數(shù)或零，分別表示項目達(dá)不到、超過、剛好達(dá)到基準(zhǔn)收益率。3.3投資現(xiàn)值率法投資現(xiàn)值率又稱凈現(xiàn)值指數(shù)或凈現(xiàn)值比。分子為183.4內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率又稱內(nèi)部報酬率，是指項目在整個計算期內(nèi)，一系列收入和支出的現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率反映了項目所占用資金的盈利率，是考慮項目盈利能力的主要評價指標(biāo)。在使用公式進(jìn)行計算時，首先需確定計算的基準(zhǔn)年，基準(zhǔn)年可任意選定，一般選在建設(shè)年初，也可選在投產(chǎn)年初?；鶞?zhǔn)年確定后，按各年度的現(xiàn)金流量換算為各年度的現(xiàn)值。內(nèi)部收益率的決策規(guī)則為：IRR≥iC，則接受該項目；IRR<iC，則拒絕該項目；3.4內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率又稱內(nèi)部報酬率，是指項目在整個計193.5投資回收期法投資回收期是指一個工程項目從開始投入生產(chǎn)年算起，利用每年的凈收益將初始投資全部回收所需要的時間。其以“年”為單位。在計算投資回收期時，以是否考慮資金的時間價值為