德置行士城項目管理知識商業(yè)定位報告

03四月2024德置行士城項目管理知識商業(yè)定位報告02四月2024德置行士城項目管理知識商業(yè)定位報告1PART1.項目本體條件PART2.營口市宏觀市場分析PART3.營口市典型商業(yè)個案分析PART4.營口市商業(yè)客戶分析PART5.對標商業(yè)項目案例借鑒PART6.本項目商業(yè)初步定位PART1.項目本體條件PART2.營口市宏觀市場分析P2PART

1項目本體條件分析PART1項目本體條件分析3地塊基本信息概述地塊位于營口市站前區(qū)新和大街與博文路交匯處，為泰晤士城小區(qū)商業(yè)配套地塊。所在區(qū)域為營口市沿海產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)橋頭堡位置，是新城區(qū)與老城區(qū)連接樞紐，適合規(guī)劃地標型商業(yè)建筑。

商業(yè)部分地塊基本信息概述地塊位于營口市站前區(qū)新和大街4本案住宅區(qū)住宅區(qū)學校用地住宅區(qū)大學城住宅區(qū)沿海產(chǎn)業(yè)園沿海開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀住宅為主、商業(yè)缺乏，沒有成熟的生活氣息，亟待通過商業(yè)配套拉動新區(qū)生活發(fā)展。本案住宅區(qū)住宅區(qū)學校用地住宅區(qū)大學城住宅區(qū)沿海產(chǎn)業(yè)園沿海開發(fā)5本案奧體河道大學城住宅區(qū)項目周邊商業(yè)成熟度較低,周邊人氣尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛圍.本案奧體河道大學城住宅區(qū)項目周邊商業(yè)成熟度較低,周邊人氣尚未6經(jīng)濟技術(shù)指標分析商業(yè)部分規(guī)劃用地面積:117967平總建筑面積:337324平容積率:2.5住宅面積:232938平酒店:35000平幼兒園:2000平會所:942平商業(yè):23899平已開發(fā)待開發(fā)會所幼兒園商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標分析商業(yè)部分規(guī)劃用地面積:117967平已開發(fā)待7大學城狀況分析本區(qū)域大學城主要是由營口理工大學各校區(qū)與大連理工大學營口研究院組合而成，為單一學校的各個學院，總?cè)藬?shù)約6500人，目前周圍欠缺商業(yè)配套，但人數(shù)較少難以支撐較大體量商業(yè)。大學城狀況分析本區(qū)域大學城主要是由營口理工大8交通道路分析項目所處營口沿海開發(fā)區(qū)，多為新修寬敞大路，交通便捷。為方便大學城學生出行，周邊公交線路發(fā)達，易于規(guī)劃商區(qū)。項目地塊206229民星河橋站237民星河廣場站237凈水廠站201229大學園站交通道路分析項目所處營口沿海開發(fā)區(qū)，多為新修寬敞大路，交通便9地塊功能定位與規(guī)劃重點地塊遠離營口核心商業(yè)街區(qū)，屬于開發(fā)區(qū)依托大學城商區(qū)，周邊住宅入住率不高，不宜做社區(qū)配套型商業(yè)。依托大學城和低租金鋪位的特點，適宜規(guī)劃集中商業(yè)，針對大學城設(shè)計業(yè)態(tài)規(guī)劃。地塊功能定位與規(guī)劃重點地塊遠離營口核心商業(yè)街區(qū)，屬于開發(fā)區(qū)依10優(yōu)勢劣勢機會危脅項目SWOT分析城市未來發(fā)展方向大學城,奧體云集大量的入駐客群提供消費場所市場客流量不足周邊商業(yè)氛圍尚未形成周邊消費能力較低市場競爭不充分大學城資源有待充分挖掘先入為主的市場機會其它成熟商圈分流部分客群市場競爭項目上市快于本項目消費者心理預(yù)期較低優(yōu)勢劣勢機會危脅項目SWOT分析城市未來發(fā)展方向市場客流量不11PART

1宏觀市場研究城市環(huán)境認知城市發(fā)展規(guī)劃PART1城市屬性分析PART1宏觀市場研究城市環(huán)境認知PART1城12位于遼寧沿海經(jīng)濟帶，是渤海灣近海城市之一，是以工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主的東北重要港口城市；因為鎂金屬儲量位居全國第一，被稱為“華夏鎂都”；是中國最大的水產(chǎn)基地和水果生產(chǎn)基地。是中國也是亞洲唯一一個同時擁有高鐵、河港、海港、高速公路的城市；是東北民營企業(yè)最發(fā)達的城市?？偯娣e5365平方公里，人口243萬人，占遼寧省人口的5.4%，市區(qū)常住人口不到40萬，城市化水平為46.89%；一小時經(jīng)濟圈內(nèi)擁有九個地級市以上城市，距沈陽、大連分別為145和175公里。營口市位于渤海遼東灣北岸，是連接遼寧中部城市群經(jīng)濟區(qū)和遼東半島經(jīng)濟區(qū)樞紐，已被列入遼寧省五大沿海重點發(fā)展區(qū)域，發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大。營口所處地理位置在整體遼寧省經(jīng)濟區(qū)中具有很大的優(yōu)勢，是遼寧省沿海重點發(fā)展區(qū)域之一，并且借助遼寧的核心城市——沈陽和東北最大港口城市——大連的強勁發(fā)展勢頭，具有巨大的遠景發(fā)展?jié)摿?。沈陽天津煙臺青島威海位于遼寧沿海經(jīng)濟帶，是渤海灣近海城市之一，是以工業(yè)、物流、13營口市轄四區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū)），兩市（大石橋市、蓋州市），其中鲅魚圈區(qū)又被稱為營口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2010年營口市轄區(qū)人口規(guī)模已達到243萬人。市區(qū)常住人口不到40萬。數(shù)據(jù)來源：營口市統(tǒng)計局站前區(qū)西市區(qū)老邊區(qū)大石橋市蓋州市鲅魚圈區(qū)行政區(qū)面積（平方千米）站前區(qū)70西市區(qū)20老邊區(qū)305鲅魚圈區(qū)268蓋州市2928大石橋市1379營口市轄四區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū)），14營口擁有豐富的礦產(chǎn)資源，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品及發(fā)達的水產(chǎn)養(yǎng)殖。營口市礦產(chǎn)種類較多，現(xiàn)已探明的各類礦產(chǎn)40余種，大石橋市是國家科技部命名的鎂質(zhì)材料產(chǎn)業(yè)化基地，產(chǎn)品在國內(nèi)外市場占有重要份額。營口市的滑石、硼石、鉀鈉長石、硅石和金礦石的儲量也位居全國前列；營口市農(nóng)業(yè)以“三水”（水稻、水果、水產(chǎn)品）為特色，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)水稻40多萬噸、水果50多萬噸、水產(chǎn)品38萬噸，是國家無公害水果生產(chǎn)基地和優(yōu)質(zhì)水稻生產(chǎn)基地；營口海岸線長96公里，近海灘涂16萬畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達，盛產(chǎn)海蜇、對蝦、河蟹等珍貴水產(chǎn)品，大宗品種80余種，海淡水產(chǎn)品年產(chǎn)20多萬噸，其中海蜇產(chǎn)量居全國首位；營口工業(yè)體系較為完善，名牌產(chǎn)品眾多。擁有冶金、石化、機械、建材、輕工、紡織、醫(yī)藥、電子等40多個門類，是遼寧重要的輕紡工業(yè)基地，培育了安全門、鋼琴、卷煙等一批名牌產(chǎn)品。營口擁有豐富的礦產(chǎn)資源，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品及發(fā)達的水產(chǎn)養(yǎng)殖。營口市礦產(chǎn)15營口擁有歷史悠久的人文景觀和獨具特點的自然景觀，山、海、泉、林、河交互交映，打造獨特的濱海城市。西炮臺位于營口市渤海大街西段，遼河入海口左岸，為遼寧省省級文物保護單位和省級愛國主義教育基地。營口西炮臺始建于1882年（光緒八年），1888年建成，為夯筑四合土。西炮臺是清末東北的重要海防要塞，也是東北最早的海防工程之一。1894年，西炮臺經(jīng)歷了著名的甲午海戰(zhàn)。1895年初和1900年夏，分別遭到日本和沙俄侵略軍的破壞。炮臺遺址就其原貌及四周自然景觀保護，在全國同類炮臺中尚屬首位。望兒山，位于熊岳鎮(zhèn)東兩公里處，山峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山頂有一藏式青磚塔，名曰望兒塔，建于明末清初，遠看如一位母親佇立山頭日夜守望大海，盼望遠方的兒子歸來。望兒山是遼南名山，以美麗的母愛傳說得名，是以母愛為主題而名揚天下，是遼寧省省級風景名勝區(qū)，營口市一級旅游景區(qū)，載入《中國名勝辭典》。營口擁有歷史悠久的人文景觀和獨具特點的自然景16高端休閑娛樂場所主要以高爾夫體育公園、滑雪場、海濱溫泉城、五星級酒店等為主?；﹫鲂茉罍厝鹛┪逍蔷频?8洞高爾夫高端休閑娛樂場所主要以高爾夫體育公園、滑雪場、海濱溫泉城、五17港區(qū)簡介——營口新港1982年興建，是我國沿海10個主樞紐港之一。目前有生產(chǎn)性泊位27個，萬噸級泊位16個，擁有成品油化工、汽車滾裝、散糧、集裝箱、客輪等專業(yè)碼頭，每月內(nèi)外貿(mào)集裝箱班輪70余航次，地理位置優(yōu)越，曾以“東方貿(mào)易之良港”聞名中外；距東北腹地最近的海港，東北第二大港口——我國北方地區(qū)最近的深水不凍港，較大連縮短了210多公里的車程運輸距離；該港口腹地縱深涉及遼寧、吉林、黑龍江三省及內(nèi)蒙古東部三盟一市，對刺激內(nèi)陸經(jīng)濟起到了關(guān)鍵性作用；港口經(jīng)濟直接帶動了鲅魚圈區(qū)（經(jīng)開區(qū)）的城市化發(fā)展——自1984年建港以來，鲅魚圈區(qū)依托港口經(jīng)濟，從一個小漁村發(fā)展成具有獨立城市功能組織的城市新區(qū)。營口港作為東北的第二大港，2011年吞吐量達2.5億噸，2012年達到3億噸，吞吐量的高速增長帶動營口經(jīng)濟發(fā)展。港區(qū)簡介——營口新港1982年興建，是我國沿海10個主樞紐港18交通方式路線公路沈大高速公路、哈大公路(202國道)、莊林公路(305國道)、營大公路、蓋岫公路鐵路長大鐵路、哈大高鐵、大營鐵路港口營口港、大連港航空沈陽桃仙國際機場、大連周水子國際機場營口擁有不可復制的海、陸、空立體交通的地理優(yōu)勢，在充分發(fā)揮周邊交通優(yōu)勢的同時，也為城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)起到了至關(guān)重要的支撐。營口市地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。南界東北第一大港大連港，北依省會沈陽，東臨丹東，西與錦州接壤。長大鐵路、沈大高速公路貫穿南北，遼溪鐵路橫跨東西；距大連港175公里，鲅魚圈港在其轄區(qū)內(nèi)，距桃仙國際機場145公里;還有沈營、沈環(huán)等干線公路交織網(wǎng)，水陸交通十分便捷。營口交通方式路線公路沈大高速公路、哈大公路(202國道)、莊林公19營口內(nèi)部交通發(fā)達，其中渤海大街貫穿東西，是城市重要的主干道，盼盼路為南北主干道，市區(qū)規(guī)劃共29條公交線路。盼盼路渤海大街渤海大街盼盼路市府路新興大街金牛山大街青花大街營口內(nèi)部交通發(fā)達，其中渤海大街貫穿東西，是城市重要的主干道，20PART

1宏觀市場研究城市環(huán)境認知城市發(fā)展規(guī)劃PART1城市屬性分析PART1宏觀市場研究城市環(huán)境認知PART1城21營口市城市總體規(guī)劃（2010—2030）提出20年的總體規(guī)劃：由老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū)、構(gòu)成“大三角”的城市形態(tài)。老城區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)）大石橋城區(qū)蓋州城區(qū)新城區(qū)（鲅魚圈區(qū)）本規(guī)劃分市域、城市規(guī)劃區(qū)和中心城區(qū)三個層次。市域規(guī)劃范圍：營口市行政轄區(qū)范圍，面積5399.8平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍：包括站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)基地、鲅魚圈區(qū)、蓋州市團山辦事處和沙崗鎮(zhèn)高速公路以西至海邊范圍、蓋州市的九垅地鎮(zhèn)與歸州鎮(zhèn)行政管轄區(qū)的范圍?？偯娣e約971.7平方公里。中心城區(qū)范圍：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市建設(shè)用地范圍。老城區(qū)：主城區(qū)（站前區(qū)和西市區(qū)）和老邊城區(qū)合二為一,擴大老城區(qū)新城區(qū)：鲅魚圈城區(qū)（含熊岳鎮(zhèn)區(qū)、蘆屯鎮(zhèn)區(qū)和紅旗鎮(zhèn)區(qū)）構(gòu)成的新城區(qū)大石橋城區(qū)：大石橋市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)蓋州城區(qū)：蓋州市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)營口市城市總體規(guī)劃（2010—2030）提出22營口市區(qū)（老城區(qū)）：城區(qū)東移南進的發(fā)展戰(zhàn)略，將重點推進沿海產(chǎn)業(yè)基地和營東新城兩大板塊的發(fā)展，西市區(qū)將推進平房區(qū)改造進程。老邊區(qū)重點推進營東新城建設(shè)，加快城中村改造，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。西市區(qū)推進平房區(qū)改造和河北片區(qū)開發(fā)，建設(shè)“河海生態(tài)宜居區(qū)”和“現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū)”，重現(xiàn)西部繁榮。站前區(qū)以舊小區(qū)改造和北部城區(qū)功能轉(zhuǎn)型為重點，加快發(fā)展流通服務(wù)業(yè)，完善綜合配套，塑造老城中心區(qū)新形象。沿海產(chǎn)業(yè)基地要加速商貿(mào)中心區(qū)建設(shè)，著力打造具有國際影響力的新城區(qū)。營口市區(qū)（老城區(qū)）：城區(qū)東移南進的發(fā)展戰(zhàn)略，將重點推進沿海產(chǎn)23地理位置優(yōu)越，交通便利。新城是營口帶狀組團城市結(jié)構(gòu)中北部城區(qū)的城市中心之一，沈大高速、哈達高鐵貫穿全境、渤海支線機場和區(qū)域貨運樞紐機場即將建成。配套資源齊全，高端商住開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)堅實。新城內(nèi)計劃建設(shè)兩所小學、一所九年一貫制學校、一所重點高中、營口市第二人民醫(yī)院、文化藝術(shù)中心、市民服務(wù)中心、商業(yè)城、五星級酒店、水系、湖泊、濕地公園也將陸續(xù)建成。服務(wù)業(yè)支撐新城“安居樂業(yè)”。以“兩區(qū)、兩帶、兩中心”為基本框架，形成商貿(mào)集聚區(qū)、物流集聚區(qū)、旅游度假集聚區(qū)、休閑娛樂集聚區(qū)、科技金融集聚區(qū)五大集聚區(qū)。營東新城規(guī)劃是功能最完善，規(guī)劃建設(shè)標準最高的現(xiàn)代化主城區(qū)，未來營東新城規(guī)劃定位為營口市城市中心、濱海帶形成城市重要組團及營口主城區(qū)的核心組團。地理位置優(yōu)越，交通便利。新城是營口帶狀組團城市結(jié)構(gòu)中北部城區(qū)24遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地受國家沿海開放和東北老工業(yè)基地振興的所有優(yōu)惠政策以及遼寧省政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策。功能定位為：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的濱海生態(tài)文化科技新城。沿海產(chǎn)業(yè)基地是營口市沿海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，是按照產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展理念，構(gòu)筑的集產(chǎn)品項目一體化、公用輔助一體化、物流運輸一體化、環(huán)境保護一體化、管理服務(wù)一體化的臨港生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)和營口未來現(xiàn)代化的濱海宜居新城。營口沿海產(chǎn)業(yè)基地的功能定位為：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的濱海生態(tài)文化科技新城。遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地受國家沿海開放和東北老工業(yè)基地振興的25重點實施“一園、兩軸、四帶、五街區(qū)”，深化城市單元設(shè)計。“一園”：打造“現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)園”。“兩軸”：一是打造“渤海大街城市功能發(fā)展軸”；二是打造百米寬控制線的“得勝景觀大道城區(qū)功能發(fā)展軸”。“四帶”：一是打造“遼河兩岸濱河景觀帶”；二是打造“遼河口濱海景觀帶”；三是打造“民興河西域岸線景觀帶”；四是打造“城中水系景觀帶”?！拔褰謪^(qū)”：一是加快打造“平安路現(xiàn)代商業(yè)休閑街區(qū)”；二是打造“渡口老街歷史文化商貿(mào)街區(qū)”；三是打造“西大廟文化廣場休閑區(qū)”；四是打造依河傍海的“現(xiàn)代商貿(mào)休閑和高檔居住區(qū)”；五是規(guī)劃建設(shè)“橋頭兩園”，即與西炮臺相連接的永遠角濕地生態(tài)公園、與大橋相輝映的大型主題游樂公園，打造“大型主題公園與濕地生態(tài)旅游區(qū)”。西市區(qū)將建設(shè)成為多點支撐、多元發(fā)展、多極增長的“現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū)”和“河海生態(tài)宜居區(qū)”。重點實施“一園、兩軸、四帶、五街區(qū)”，深化城市單元設(shè)計。西26PART

2營口市宏觀市場分析PART2營口市宏觀市場分析27宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速平穩(wěn)發(fā)展2013年營口市人均GDP超6000美元，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標準判斷，房地產(chǎn)市場主要以改善性需求為主。營口整體人口數(shù)量較少，以鋼鐵、石化、輕紡工業(yè)及運輸物流業(yè)為主體，城市人口對于房地產(chǎn)需求屬改善型，從實際來看，城市房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型營口的GDP增速為21.9％，連續(xù)三年保持了16%以上的增速，經(jīng)濟發(fā)展勢頭喜人；從國際慣例來看，當GDP增速在8%以上時，該地區(qū)宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將處于高速平穩(wěn)發(fā)展期。營口房地產(chǎn)市場在度過快速發(fā)展期后，剛剛步入高速平穩(wěn)發(fā)展期，購房客群需求主要以改善性需求為主。宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%28營口產(chǎn)業(yè)格局中二產(chǎn)獨大，三產(chǎn)次之，農(nóng)業(yè)最少，其中工業(yè)的增加值占GDP比例始終占到50%以上，占據(jù)絕對優(yōu)勢，充分說明了營口是一座擁有大型工業(yè)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)工業(yè)城市。目前階段，第三產(chǎn)業(yè)要取代第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的優(yōu)勢地位，還有比較大的難度。工業(yè)明顯的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢地位是導致營口第三產(chǎn)業(yè)所占比重上升不快的主要原因。第三產(chǎn)業(yè)近年來得到了一定的發(fā)展，2012年服務(wù)行業(yè)增加值實現(xiàn)370.4億元，增長了19%，與之相應(yīng)的是私營業(yè)主比例有所增加，未來這部分人群將有望成為本地中高端住宅的主要購買群體。第二產(chǎn)業(yè)在營口市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)了絕對的優(yōu)勢，第三產(chǎn)業(yè)得到了一定的發(fā)展，私營企業(yè)有所增加，農(nóng)業(yè)比重逐年下降。數(shù)據(jù)來源：營口統(tǒng)計公報及政府工作報告營口產(chǎn)業(yè)格局中二產(chǎn)獨大，三產(chǎn)次之，農(nóng)業(yè)最少，其中工業(yè)的增加值29主要住宅項目分布1國寶壹號價格：4800面積區(qū)間：120-140月去化速度：222恒大綠洲價格：4930面積區(qū)間：120—250月去化速度：223保利香檳花園價格：3770面積區(qū)間：60—180月去化速度：554佳兆業(yè)價格：3800面積區(qū)間：90—140月去化速度：385五礦鉑海灣價格：5500/9000面積區(qū)間：150—570月去化速度：12傳統(tǒng)商圈★營口萬達廣場新興商圈主要住宅項目分布1國寶壹號2恒大綠洲3保利香檳花30住宅：2012.7-2013.6全市供求及價格走勢供需關(guān)系：2012年7月-2013年6月市場住宅供應(yīng)約2800萬平米，成交約430萬平米，庫存2370萬平米。價格走勢：營口市場住宅均價約4000元/平米左右。住宅：2012.7-2013.6全市供求及價格走勢供需關(guān)系31住宅：2012.7-2013.6市區(qū)供求及價格走勢供需關(guān)系：2012年7月-2013年6月市場住宅供應(yīng)約1530萬平米，成交約200萬平米，庫存1330萬平米。價格走勢：市區(qū)的整體均價約4325元/平米。住宅：2012.7-2013.6市區(qū)供求及價格走勢供需關(guān)系32住宅供應(yīng)主要分布在營口市區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)基地、營東新城；住宅價格區(qū)間:高層：2500-4800元；洋房：3800-5500元；別墅：6200-12000元；3.市區(qū)內(nèi)主要項目多為現(xiàn)房或者準現(xiàn)房銷售，單項目每月平均銷售20-30套；主力戶型面積在140平米以下；4.沿海產(chǎn)業(yè)基地五礦鉑海岸、恒大江灣以及營東新城恒大城等項目已經(jīng)瀕臨爛尾，市場影響惡劣。住宅市場小結(jié)住宅供應(yīng)主要分布在營口市區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)基地、營東新城；住宅市場33主要商鋪項目分布（圖）②國寶壹號價格：9968元/平面積區(qū)間：90—210平月去化速度：0.7套①渤海之星價格：8300元/平面積區(qū)間：110—220平月去化速度：0.8套③瑞豐園價格：18000元/平面積區(qū)間：120—180平月去化速度：0傳統(tǒng)商圈新興商圈★營口萬達廣場主要商鋪項目分布（圖）②國寶壹號①渤海之星③瑞豐園傳統(tǒng)商圈新34供求關(guān)系：2012年7月至今共推出約660萬平米，去化約33萬平米，庫存627萬平米，供需比為20:1；價格走勢：2013年5月以來，商鋪成交價格上升至14000元/平以上，是由于萬達廣場首期商鋪開盤。商鋪：2012.7-2013.6全市供求及價格走勢供求關(guān)系：2012年7月至今共推出約660萬平米，去化約3335商鋪市場小結(jié)1.商鋪供給量大。2012年7月至今，供應(yīng)330萬平米，去化17萬平米，去化率5%；2.營口市場商鋪以住宅底商為主，平均銷售價格8000元/平米，主力戶型100-200平米，總價區(qū)間80萬-160萬；3.平均租金1.5-2.5元/平米/天，主力商圈租金2-4元/平米/天，個別臨街單層小面積商鋪租金最高達到10元/平米/天，整體租金水平較低。商鋪市場小結(jié)1.商鋪供給量大。2012年7月至今，供應(yīng)3336PART

3營口市典型商業(yè)個案分析PART3營口市典型商業(yè)個案分析37項目名稱：洲盛國際小商品城項目類型：商鋪項目位置：西市區(qū)大學園南行100米開發(fā)商：營口洲盛置業(yè)有限公司開業(yè)時間：（預(yù)計）2014總建筑面積：80萬平方米銷售價格：9000-11500/㎡三套特價商鋪約6000元/㎡項目介紹：共包括商業(yè)區(qū)（9棟商業(yè)樓、一條商業(yè)街）1棟五星級酒店，4棟酒店式公寓，4棟高層住宅和會所，倉儲。商業(yè)區(qū)包括專業(yè)店、旗艦店、專業(yè)賣場等16大業(yè)態(tài)，五金商業(yè)街已封頂，頂樓為停車場洲盛國際小商品城一站式五金機電專業(yè)市場項目名稱：洲盛國際小商品城洲盛國際小商品城一站式五金機電專業(yè)38項目名稱：萬達廣場項目類型：商鋪，公寓，住宅項目位置：市府路與渤海大街交匯處開發(fā)商：大連萬達集團開業(yè)時間：（預(yù)計）2015公寓交付：2015年8月總建筑面積：80萬平方米銷售價格：商鋪：1F60000/㎡樓上2-4萬/㎡公寓：5700/㎡公寓面積：45-69㎡

萬達廣場營口首席真正意義上的城市綜合體項目名稱：萬達廣場萬達廣場營口首席真正意義上的城市綜合體39優(yōu)粵城項目名稱：優(yōu)粵城項目類型：商鋪，公寓項目位置：莊林路與渤海大街交匯處開發(fā)商：營口嶺南灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開業(yè)時間：（預(yù)計）2016交付時間：2016年總建筑面積：40萬平方米銷售價格：未開盤僅招商公寓面積：未定項目建設(shè)：2013年首建商貿(mào)城（一期），主營國內(nèi)外名優(yōu)商品；二期建設(shè)時代MALL,引進相關(guān)香港銅鑼灣、廣東金海馬家居家私、IMAX巨幕電影院、國際流行、時尚餐飲和時尚娛樂、休閑水療等商業(yè)資源；三期建設(shè)五星級嶺南灣國際大酒店、嶺南灣國際商務(wù)大廈。

優(yōu)粵城項目名稱：優(yōu)粵城40區(qū)域商業(yè)市場研究總結(jié)：底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業(yè)物業(yè)臨街商鋪銷售情況持續(xù)向好臨街商鋪銷售價格并沒有影響其商鋪的銷售速度，而且銷售進度整體要好于非臨街的商鋪。單層商鋪的銷售速度較快單層商鋪的銷售速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進度。二層、三層的商鋪銷售率普遍偏低，出現(xiàn)大量空置率，甚至有滯銷的情況。商鋪的價格是層層遞減一般來說二層商鋪價格相當于一層價格的60%左右，三層價格相當于二層價格的60%。小面積商業(yè)更受置業(yè)者關(guān)注就目前的商業(yè)項目的市場存量單位的面積來看，大部分難以消化的鋪位均在200㎡以上，60平以下的商鋪為市場的供求主力。區(qū)域商業(yè)市場研究總結(jié)：底層臨街小面積41PART

4營口市商業(yè)客戶研究PART4營口市商業(yè)客戶研究42調(diào)研方式:街頭攔訪,上門拜訪調(diào)研問卷:200份有效問卷:162份調(diào)研方式:街頭攔訪,上門拜訪43

投資者調(diào)研投資者調(diào)研44投資者調(diào)查

有沒有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純；商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割；在商業(yè)經(jīng)營不好的情況下，自己獨立經(jīng)營的可行性有多大。一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業(yè)經(jīng)營不好，還可以獨立經(jīng)營，對投資者也最有保障。有獨立經(jīng)營可能的街鋪最受投資者歡迎投資者調(diào)查

有沒有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純；有獨立經(jīng)營45買鋪考慮因素分析

投資者最看重位置和人流量項目周邊人流量是消費者首先關(guān)注的問題買鋪考慮因素分析投資者最看重位置和人流量46買鋪考慮因素分析65%購鋪總價在30-100萬之間，建議鋪位面積不宜過大買鋪考慮因素分析65%購鋪總價在30-100萬之間，建議鋪位47買鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位建議商業(yè)層數(shù)不宜過高買鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位48買鋪考慮因素分析83%不能接受購鋪單價在2萬以上買鋪考慮因素分析83%不能接受購鋪單價在2萬以上49買鋪考慮因素分析54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大買鋪考慮因素分析54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大50觀點提煉客戶希望層高達到6米進深比例在1:3之內(nèi)一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受多數(shù)客戶能承受50-100萬之間的商鋪二層以上鋪位不受歡迎觀點提煉客戶希望層高達到6米51

經(jīng)營者調(diào)研經(jīng)營者調(diào)研52租賃商鋪時考慮的因素

地理位置交通條件行人道、街道情況，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄城市規(guī)劃、城市設(shè)施消費者因素人口數(shù)及住戶數(shù)一定的范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量/客流狀況估計通過店前的行人最少流量租賃商鋪時考慮的因素

地理位置53租賃商鋪時考慮的因素30%喜歡成行成市。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯建議商業(yè)宜形成規(guī)模租賃商鋪時考慮的因素30%喜歡成行成市。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯54租賃商鋪時考慮的因素僅9%接受10000元以上月租，鋪位面積不宜過大租賃商鋪時考慮的因素僅9%接受10000元以上月租，鋪位面積55經(jīng)營者特征描述

經(jīng)營者年齡多在30-50之間，有一定的從商經(jīng)驗。經(jīng)營者85%為本地人，對經(jīng)營的項目前期都做過市場分析，對自己的經(jīng)營比較有信心。對經(jīng)營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。經(jīng)營者文化水平不高，但對市場情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗。經(jīng)營者信息靈通，對營口的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報刊傳播經(jīng)營者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和要求強烈。經(jīng)營者特征描述

經(jīng)營者年齡多在30-50之間，有一定的從商經(jīng)56

消費者調(diào)研消費者調(diào)研57調(diào)查分析消費者93%喜歡去超市購物消費者75%選擇購物時注重品種齊全、質(zhì)量好消費者68%購物時喜歡購物環(huán)境好超市為當?shù)厝怂矏燮贩N齊全的商業(yè)中心可以滿足大部分人的需求68%的人購物會受環(huán)境影響做特色型的商業(yè)中心有市場調(diào)查分析消費者93%喜歡去超市購物超市為當?shù)厝怂矏?8調(diào)查分析消費者84%對營口購物環(huán)境感到不滿意或一般消費者92%感覺該片區(qū)缺少商業(yè)配套消費者88%感覺該片區(qū)缺少發(fā)展前景渺茫84%對購物環(huán)境不滿意提供了市場機會休閑、運動公園在當?shù)睾苡行枨笞鲂蓍e、運動購物于一體的購物場所有市場調(diào)查分析消費者84%對營口購物環(huán)境感到不滿意或一般59調(diào)查分析消費者78%會去住區(qū)以外區(qū)域購物不外出者多為老人外出者人流過于分散本地商業(yè)競爭力不強78%的年青人時尚需求當?shù)責o法滿足區(qū)域性時尚商業(yè)有市場調(diào)查分析消費者78%會去住區(qū)以外區(qū)域購物本地商業(yè)競爭力不強60調(diào)查分析消費者消費習慣分析

品種全、質(zhì)量好、服務(wù)好、的城市商業(yè)有市場調(diào)查分析消費者消費習慣分析品種全、質(zhì)量好、服務(wù)好、的城市商業(yè)61營口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目較少主要集中在新瑪特、樂購周圍，其它大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少開發(fā)理念不高，經(jīng)營管理不科學，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較弱。商業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營局限在本地市場營口缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)營能力差、擴張能力弱，競爭力不強，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。營口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高62營口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度不高大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負責任的投資保障條款少和風險共擔意識薄弱。商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁

大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。商業(yè)特色定位不明晰

項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期招商沒有引導性，還停留在自發(fā)層面。營口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度不高63PART

5本項目對標商業(yè)個案借鑒PART5本項目對標商業(yè)個案借鑒64根據(jù)前期我們對營口市場進行大量調(diào)查研究。營口當?shù)厝嗣駥椖繀^(qū)域具有一定抗性，項目不易打造成針對營口市民的住宅或大型商業(yè)項目。但是項目緊鄰營口大學城。所以我們考慮以大學城及沿海產(chǎn)業(yè)基地為依托，輻射周邊3-5公里區(qū)域。將項目打造成為針對大學生的標桿項目。并以此為目標選取了幾個相對標項目作以參比。根據(jù)前期我們對營口市場進行大量調(diào)查研究。營口當65參比成功案例——沈陽榮信集團沈陽榮信地產(chǎn)在沈陽虎石臺、中央大街、沙嶺三個區(qū)域各規(guī)劃了榮信廣場，三個區(qū)域都屬于開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域發(fā)展并不成熟，并臨近大學、高職院校集中區(qū)域，與本案頗為類似，一定程度上可以借鑒榮信的運作模式。參比成功案例——沈陽榮信集團沈陽榮信地產(chǎn)在沈陽66虎石臺榮信財富廣場沙嶺榮信商業(yè)廣場中央大街榮信財富廣場沈陽工業(yè)大學沈陽化工大學大學輻射圈虎石臺高職院校大學區(qū)沈北大學城虎石臺沙嶺中央大街沈陽工業(yè)大學虎石臺高職沈北大學城67中央大街—沈陽榮信財富廣場案例一榮信財富廣場位于沈陽市鐵西新區(qū)，沈遼路與中央大街交匯處，沈陽工業(yè)大學中央校區(qū)北門正對面，項目總占地面積28233平米，總建筑面積117875平米，是集購物、休閑、娛樂、酒店于一體的大型商業(yè)廣場。借鑒點:商場與快捷酒店相結(jié)合,大型主力店提升周邊成熟度住宅區(qū)中央大街—沈陽榮信財富廣場案例一榮信財富廣場位于沈陽市鐵西68中央大街—沈陽榮信財富廣場基本信息總建面12萬平方米層數(shù)4層（裙房）(2萬平/層)車位地上300個定位集購物、休閑、娛樂、酒店于一體的大型商業(yè)廣場產(chǎn)品形態(tài)商鋪(10-70平)外鋪(300-500平)出售方式內(nèi)鋪對外銷售.其中30%自持.點評位于鐵西經(jīng)濟開發(fā)區(qū),鄰中央大學城.周邊唯一商業(yè)廣場租售情況外鋪銷售:15000元/平以上內(nèi)鋪銷售:8000-18000元/平.(根據(jù)樓層不同)內(nèi)鋪出租:首層小百貨二層箱包鞋類三層男女裝四層美食樓層分布中央大街—沈陽榮信財富廣場基本信息總建面12萬平方米層數(shù)4層69主力業(yè)態(tài)面積(平)樓層服飾品牌34001F街鋪小百100001服飾100001-3超市8000-1影院30005農(nóng)貿(mào)30001美食60004兒童20003KTV40005數(shù)碼廣場35004錦江之星本項目從2012年底正式蓄客,2013年5月份開盤,總共推出鋪位500個左右(項目鋪位總數(shù)約為700多個,其中自持量約為200個左右),現(xiàn)至今商鋪已銷售90%以上.現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對外銷售。中央大街—沈陽榮信財富廣場主力業(yè)態(tài)面積(平)樓層服飾品牌34001F街鋪小百1000070中央大街—沈陽榮信財富廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-負1F停車場超市(8000平)

中央大街—沈陽榮信財富廣場停車場超市71中央大街—沈陽榮信財富廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-1F銷控圖一層門市農(nóng)貿(mào)市場(3000平)二層網(wǎng)點服飾精品店業(yè)態(tài)分布圖外鋪一層100平左右,二層300-500平,均價1.5萬/平;內(nèi)鋪10-70平,1.8萬/平中央大街—沈陽榮信財富廣場銷控圖一層門市農(nóng)貿(mào)市場二層網(wǎng)點服飾72中央大街—沈陽榮信財富廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-2F銷控圖業(yè)態(tài)分布圖二層網(wǎng)點女士精品\個性服飾內(nèi)鋪:大鋪位50-70平,小鋪位7-20平,均價1.2萬/平中央大街—沈陽榮信財富廣場銷控圖業(yè)態(tài)分布圖二層網(wǎng)點女士精品\73中央大街—沈陽榮信財富廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-3F銷控圖業(yè)態(tài)分布圖男士精品\休閑潮牌內(nèi)鋪:大鋪位50-70平,小鋪位7-20平,均價1萬/平中央大街—沈陽榮信財富廣場銷控圖業(yè)態(tài)分布圖男士精品\休閑潮牌74中央大街—沈陽榮信財富廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-4F銷控圖業(yè)態(tài)分布圖內(nèi)鋪:大鋪位50-70平,小鋪位7-20平,均價8000元/平尾貨淘寶生活小百個性飾品數(shù)碼產(chǎn)品（3500平）中央大街—沈陽榮信財富廣場銷控圖業(yè)態(tài)分布圖內(nèi)鋪:大鋪位50-75中央大街—沈陽榮信財富廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-5F5F為休閑娛樂,開發(fā)商自持,對外進行招商;其中影院4000平,KTV3000平.4000平3000平中央大街—沈陽榮信財富廣場5F為休閑娛樂,開發(fā)商自持,對外進76虎石臺—沈陽榮信財富廣場案例二本項目位于沈北新區(qū)虎石臺南大街40號.周邊大學林立.沈陽市第十四中學沈陽市匯文中學金融職業(yè)學校、沈陽交校等.項目占地1.8萬平,建筑面積5.1萬平.規(guī)劃集合型商業(yè)業(yè)態(tài)組合，一站式購物天堂，摩爾化商業(yè)格局，內(nèi)外街結(jié)構(gòu)設(shè)置，立體景觀，多層空中景觀聯(lián)廊.借鑒點:商場與大型居住區(qū)結(jié)合,為社區(qū)提供配套服務(wù),滿足周邊社區(qū)及校園的生活需求虎石臺—沈陽榮信財富廣場案例二本項目位于沈北新區(qū)虎石臺南大街77虎石臺—沈陽榮信財富廣場基本信息總建面5.1萬平方米層數(shù)4層（商業(yè)）1萬平/層18層(公寓)車位地上1000個定位虎石臺大學城區(qū)域綜合體產(chǎn)品形態(tài)門市（210平）以一到二層為主，層高5米左右。內(nèi)鋪（7-14平）700個左右，共分兩個部分。其中三分之一的主力店為商場自持;其它為對外銷售出售方式兩年返租,年回報6%.即購買時在總價款打88折.點評虎石臺區(qū)域依托大學城和周邊住宅發(fā)展，缺乏純熟商業(yè)配套，一期商鋪已經(jīng)售罄，目前招租中租售情況現(xiàn)已售罄2012年銷售210平街鋪均價15000每平米首層農(nóng)貿(mào)市場，小百二層時尚百貨\輕工小百三層男女服飾四層生活小百，美食廣場B區(qū)將完工樓層分布虎石臺—沈陽榮信財富廣場基本信息總建面5.1萬平方米層數(shù)4層78主力業(yè)態(tài)面積(平)樓層小百80001-3百貨100001-3超市60001-2農(nóng)貿(mào)20001美食20001-3數(shù)碼30001公寓200001-18本項目從2010年開盤銷售，主要銷售產(chǎn)權(quán)商鋪和街鋪產(chǎn)品，以210㎡兩層商鋪銷售為主，目前項目銷售完畢，處于招商階段。虎石臺—沈陽榮信財富廣場主力業(yè)態(tài)面積(平)樓層小百80001-3百貨100001-379中央大街—沈陽榮信財富廣場商場業(yè)態(tài)分布圖入口處商業(yè)內(nèi)街中央大街—沈陽榮信財富廣場入口處商業(yè)內(nèi)街80一層:服飾\小百\美發(fā)\眼鏡網(wǎng)吧\餐飲\水吧\數(shù)碼面積:50-100平二層:旅社\網(wǎng)吧\服裝面積:50-80平中央大街—沈陽榮信財富廣場商場業(yè)態(tài)分布圖一層:二層:中央大街—沈陽榮信財富廣場81中央大街—沈陽榮信財富廣場商場業(yè)態(tài)分布圖三層:家居\布藝\精品家具面積可自由分割中央大街—沈陽榮信財富廣場三層:82中央大街—沈陽榮信財富廣場商場業(yè)態(tài)分布圖臨街商網(wǎng):網(wǎng)吧\旅館\餐飲面積:200-300平中央大街—沈陽榮信財富廣場臨街商網(wǎng):83虎石臺—沈陽榮信財富廣場在三個榮信廣場的對比當中，虎石臺項目周邊區(qū)域發(fā)展狀況與本案最為接近，可參考其成功經(jīng)驗來規(guī)劃產(chǎn)品。金融職業(yè)學校農(nóng)大生物學院舊居民住宅區(qū)礦務(wù)局中學新北苑小區(qū)榮信財富廣場虎石臺—沈陽榮信財富廣場在三個榮信廣場的對比當中，虎石臺項目84沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場案例三本案本項目占地面積23000余平方米，建成后營業(yè)面積可達69000平方米.其中四層高的綜合性商業(yè)廣場，全部門市、商鋪共計1312套，其中6—20平產(chǎn)權(quán)商鋪總價6萬起，20—300平產(chǎn)權(quán)門市最低單價3980元.借鑒點:商場與公寓相結(jié)合,農(nóng)貿(mào)、醫(yī)院等的業(yè)態(tài)布置充分考慮到了周邊農(nóng)戶的生活便利及日常需求.沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場案例三本案本項目占地面積23000余平85沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場基本信息總建面7萬平方米層數(shù)4層（商業(yè)）1.35萬平/層18層(公寓)車位地上1000個定位沙嶺中心,城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)門市（200-300平）以一到二層為主，層高5米左右。內(nèi)鋪（7-14平）700個左右，共分兩個部分。其中三分之一的主力店為商場自持;其它為對外銷售出售方式兩年返租,年回報6%.即購買時在總價款打88折.點評沙嶺目前比較成熟的商圈之一，產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富.其主力特色為農(nóng)貿(mào)市場,充分的提供了周邊原住民的生活配套問題;肯德基已簽約20年.租售情況對外銷售內(nèi)鋪1200-15000元/平外鋪8000元/平公寓4000元/平左右首層名品精品店二層時尚百貨\輕工小百三層兒童樂園\KTV四層醫(yī)院\待定業(yè)態(tài)B區(qū)將完工樓層分布沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場基本信息總建面7萬平方米層數(shù)4層（商業(yè)86主力業(yè)態(tài)面積(平)樓層小百80001-3百貨100001-3超市60001-2影院30004農(nóng)貿(mào)20001美食20004兒童20004KTV40004數(shù)碼30001廣慈醫(yī)院待定4層公寓(1.6萬)自持部分出售部分本項目從2012年底正式蓄客,2013年5月份開盤,總共推出鋪位500個左右(項目鋪位總數(shù)約為700多個,其中自持量約為200個左右),現(xiàn)至今商鋪已銷售90%以上.現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對外銷售.沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場主力業(yè)態(tài)面積(平)樓層小百80001-3百貨100001-387沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-1F銷控圖業(yè)態(tài)分布二層外鋪精品商街小百數(shù)碼(3000平)農(nóng)貿(mào)(2000平)外鋪:200-300平,8000-10000元/平,內(nèi)鋪:精品商街30-50平,小鋪位7-20平,平均15000元/平.農(nóng)貿(mào)2000平為自營.沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場銷控圖業(yè)態(tài)分布二層外鋪精品商街小百農(nóng)貿(mào)88沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-2F銷控圖業(yè)態(tài)分布二層外鋪精品商街輕工\小百潮服\飾品超市(6000平)外鋪:二層200-300平,8000-10000元/平,內(nèi)鋪:精品商街30-50平,小鋪位7-20平,平均約12000元/平.沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場銷控圖業(yè)態(tài)分布二層外鋪精品商街輕工\小89沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-3F銷控圖業(yè)態(tài)分布自持部分(6000平)業(yè)態(tài)待定內(nèi)鋪:精品商街30-50平,小鋪位7-20平,平均10000元/平.精品商街輕工\小百潮服\飾品廣慈醫(yī)院沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場銷控圖業(yè)態(tài)分布自持部分內(nèi)鋪:精品商街390沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場平面業(yè)態(tài)布局圖-4F銷控圖業(yè)態(tài)分布廣慈醫(yī)院內(nèi)鋪:其中一半為預(yù)計招商廣慈醫(yī)院,另一部分自持物業(yè)做休閑娛樂設(shè)施.(自持)影院KTV兒童美食10000平沙嶺—沈陽榮信商業(yè)廣場銷控圖業(yè)態(tài)分布廣慈醫(yī)院內(nèi)鋪:其中一半為91參比成功案例——沈北新區(qū)名仕N愛經(jīng)典沈北道義大學城有沈陽師范大學、沈陽工程學院、遼寧大學和沈陽醫(yī)學院等著名院校組成，總師生達15-20萬人，加上周邊居民，依托地鐵二號線已是發(fā)展成熟的城區(qū)。名仕N愛經(jīng)典是一座完全定位為“大學城商業(yè)”的項目，從產(chǎn)品到產(chǎn)業(yè)，徹頭徹尾地面向大學生這一群體展開規(guī)劃。其規(guī)劃思想值得本案借鑒。參比成功案例——沈北新區(qū)名仕N愛經(jīng)典沈北道義大92案例四遼寧大學沈陽師范大學沈陽醫(yī)學院沈陽工程學院沈陽航空航天大學遼寧美術(shù)職業(yè)學院院校經(jīng)濟+地鐵經(jīng)濟

20余萬人院校師生與周邊中高檔小區(qū)20萬人口在一起匯成商業(yè)龐大的消費人群，形成消費的主力軍。本案三公里生活半徑名仕經(jīng)典商業(yè)廣場案例四遼寧大學沈陽師范大學沈陽醫(yī)學院沈陽工程學院沈陽航空航天93愛情娛樂休閑中心愛情文化產(chǎn)業(yè)中心愛情文化創(chuàng)意中心主題業(yè)態(tài)功能配套區(qū)域規(guī)劃形象標桿創(chuàng)新模式增加價值“N愛”構(gòu)筑項目的三大“品牌傘”體系愛情文化主題圣地愛情娛樂休閑中心愛情文化產(chǎn)業(yè)中心愛情文化創(chuàng)意中心主題業(yè)態(tài)功能94定位低總價產(chǎn)品易于去化

名仕N愛中心產(chǎn)品規(guī)劃遵循“低總價”原則，以小面積，低總價的產(chǎn)品沖擊市場，實現(xiàn)以小眾客群拉動大銷量，最終占據(jù)市場份額。定位低總價產(chǎn)品易于去化名仕N愛中95女子社團聯(lián)盟校園歌手大賽運動會贊助校園布展直銷協(xié)辦招聘會提供活動場地項目推廣完全為大學生服務(wù)贊助形式

名仕N愛中心推廣方式也走進校園，通過為學生提供活動場地、贊助等形式拓展知名度。女子社團聯(lián)盟校園歌手大賽運動會贊助校園布展直銷協(xié)辦招聘會提供96商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一層愛平方業(yè)態(tài)規(guī)劃：三大形象店：時尚快餐、休閑咖啡、化妝品集合店+兩大主力配套店內(nèi)部業(yè)態(tài)以化妝品、飾品、特色小百為主二層愛立方業(yè)態(tài)規(guī)劃：西餐廳主力店、咖啡廳內(nèi)部業(yè)態(tài)以情侶裝、時尚男女裝、進口零食、攝影外展為主三層愛魔方業(yè)態(tài)規(guī)劃：娛樂電玩、美甲、情侶用品、特色禮品、箱包皮具、小針織、情侶DIY、男士寄存處、愛情產(chǎn)業(yè)中心(紅娘屋、星座算命廳、愛情銀行、愛情保險、愛情郵局、愛情快遞、愛情記憶、情侶咨詢、愛情學校等)四層愛蜜方業(yè)態(tài)規(guī)劃：時尚餐飲、美食廣場商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一層二層三層四層97明城新北市沈陽商業(yè)未來的淘金地：新北市APM生活場以嶄新的品味生活志及夜行消費理念，全面引進最新、最緊貼時尚潮流的娛樂飲食及品味生活元素，為年輕及新進人士提供一個全天候的購物、聚會、休閑、玩樂的時尚藝術(shù)潮流匯源地。借鑒點:圍合式商業(yè)街區(qū)、商業(yè)小獨棟的產(chǎn)品設(shè)計案例五明城新北市沈陽商業(yè)未來的淘金地：新北市APM生活場以嶄新的品98明城新北市基本信息總建面200000平方米層數(shù)3層（商業(yè)）33層（住宅）車位地上600個定位未來沈陽的鉆石級商業(yè)街位產(chǎn)品形態(tài)門市（300平）以一到三層為主，層高5米左右。內(nèi)鋪（170平-200平），以一到三層為主，層高5米左右。租售情況內(nèi)鋪已售罄，現(xiàn)售臨街300多平米商業(yè)，價格38000元/㎡。現(xiàn)交房階段。買家租售價格173㎡年付20萬元。出租:約3元/天/平B區(qū)將完工圍合式商業(yè)街區(qū)明城新北市基本信息總建面200000平方米層數(shù)3層（商業(yè)）車99明城新北市明城新北市100北一路—萬達廣場項目所在地塊是鐵西區(qū)與皇姑的交界處，東側(cè)的興華街是皇姑鐵西兩區(qū)互通的交通要道；北一中路向東，是東西快速干道，是沈陽市中心修建的第一條東西跨城高速路，它貫通沈陽市內(nèi)五區(qū)，也是附近城市入沈的重要交通干道之一；規(guī)劃中的地鐵5號線在北一路與興華街交匯處的站點會給本項目增加大量的客流。是集購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多種功能為一體的大型城市綜合體。借鑒點:街區(qū)式商業(yè),情景式的包裝設(shè)計案例六北一路—萬達廣場項目所在地塊是鐵西區(qū)與皇姑的交界處，東側(cè)的興101北一路—萬達廣場基本信息總建面277600平方米層數(shù)2層（商業(yè)）23層（公寓）車位地上1150個定位多種功能為一體的大型城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)金街門市：110—130㎡，1到2層為主。租售情況現(xiàn)已售罄起價20000元/平米最高價30000元/平米出租:1.2-1.5元/平/天B區(qū)將完工商業(yè)街北一路—萬達廣場基本信息總建面277600平方米層數(shù)2層（商102北一路—萬達廣場北一路—萬達廣場103PART

6本項目商業(yè)初步定位PART6本項目商業(yè)初步定位104從市場空白點明確項目的定位方向適合中低收入消費群體，且伴隨著經(jīng)濟發(fā)展消費需求在成倍的增長。市場份額能持續(xù)不斷擴大，可支撐項目部分體量。（作為考慮重點）餐飲娛樂服飾潮品如何定位？適合所有消費群體，且伴隨著經(jīng)濟發(fā)展消費需求在持續(xù)的增長。市場份額能持續(xù)不斷擴大，可支撐項目部分體量。（作為考慮重點）生活消費需求，可持續(xù)不斷擴大市場份額。具備支撐項目一部分體量，且行業(yè)利潤空間較大。（做為考慮重點）適合大學生不斷追求“新”心理消費需求，可以持續(xù)不斷擴大市場份額，具備支撐項目部分體量。（做為考慮重點）√√√√從市場空白點明確項目的定位方向適合中低收入消費群體，且伴隨著105大學生:這個群體有著年輕、受教育程度高、消費選擇多樣性等特點,接受新鮮事物快,是時尚品消費的主力客群.周邊居民和業(yè)主:地緣性客戶,滿足基本的生活與日常需求.客群導向分析大學生:這個群體有著年輕、受教育程度高、消費106細分化市場中主題定位1、文化旅游資源2、區(qū)域娛樂資源3、學生休閑資源1、主題—愛情主題2、娛樂—娛樂產(chǎn)業(yè)3、智慧—新興文化如何有效利用現(xiàn)有

資源以滿足

集中化細分市場？借勢、跳出、超越借鑒現(xiàn)有案例細分化市場中主題定位1、文化旅游資源1、主題—愛情主題107泰晤士城產(chǎn)品建議建議三商業(yè)+臨街商網(wǎng)+小面積公寓建議二建議一商業(yè)+臨街商網(wǎng)商業(yè)+商業(yè)街區(qū)+公寓泰晤士城產(chǎn)品建議建議三商業(yè)+臨街商網(wǎng)+小面積公寓建108建議一借鑒于萬達廣場、優(yōu)粵城，通過商業(yè)在新區(qū)域建設(shè)城市核心。商業(yè)+商業(yè)街區(qū)+公寓建議一借鑒于萬達廣場、優(yōu)粵城，通過商業(yè)在新區(qū)域建設(shè)城市核心。109

建議原則利用大學城優(yōu)勢，打造營口南城新的消費中心，成為引領(lǐng)營口市消費風向標。建議建筑兩棟商業(yè)大樓，一座以購物，超市為主的購物城。另一棟為娛樂城，打造成為吃、喝、游、玩、購、賞六位一體的綜合商業(yè)廣場。引進國內(nèi)知名品牌超市、品牌衣店、奧特萊斯、高檔影院ktv、各地方特色小吃。

110兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類項目可選擇的招商定位方向項目的招商定位方向主要有以下幾類：家居建材類成人服裝類兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類項目可選擇的111日常生活大型超市小型便利店大型專業(yè)賣場家庭生活家居家電兒童聚會生活餐飲休閑娛樂健康生活健身診所藥店美好生活美容美發(fā)服裝服飾一站式購物、一家休閑、一天逛街！日常生活大型超市家庭生活家居聚會生活餐飲健康生活健身美好生活112商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)一到二層商業(yè)(拐角處兩層設(shè)計):進伸12米,開間4米-8米層高4.5-5.2米面積50-100平預(yù)計5000平一層商業(yè):進伸8米,開間4米層高5.6米面積40-60平預(yù)計1000平商場商場商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公寓(1萬113建議產(chǎn)品規(guī)劃圖商業(yè)中心購物中心通過連廊將兩座中心連接起來，形成營口大學城區(qū)域最大型商業(yè)中心，吃喝玩樂購一應(yīng)俱全，連廊處可規(guī)劃購物內(nèi)街，處處商機，價值彰顯。商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)建議產(chǎn)品規(guī)劃圖商業(yè)中心購物中心通過連廊將兩座中心連接起來，形114商場商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)商場商場商場商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公寓公115購物中心商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)購物中心商場商場商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公116商業(yè)內(nèi)街商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)商業(yè)內(nèi)街商場商場商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公117商業(yè)外街商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)商業(yè)外街商場商場商業(yè)內(nèi)街（5000平)商業(yè)街(1000平)公118商場一層平面業(yè)態(tài)分布建議農(nóng)貿(mào)市場(3000平)商業(yè)內(nèi)街名品折扣時尚用品1000平化妝品精品服飾1000平數(shù)碼名表2000平商場一層平面業(yè)態(tài)分布建議農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)內(nèi)街名品折扣化妝品數(shù)碼119商場二層平面業(yè)態(tài)分布建議生活超市(3000平)商業(yè)內(nèi)街箱包\鞋帽1000平男士服飾1000平女士服飾2000平商場二層平面業(yè)態(tài)分布建議生活超市商業(yè)內(nèi)街箱包\鞋帽1000平120商場三層平面業(yè)態(tài)分布建議家居建材(3000平)商業(yè)內(nèi)街家電用品整層2000平美食廣場主題餐飲2000平連廊商場三層平面業(yè)態(tài)分布建議家居建材商業(yè)家電用品美食廣場連廊121商場四層平面業(yè)態(tài)分布建議精品家居(3000平)屋頂花園商業(yè)內(nèi)街商場四層平面業(yè)態(tài)分布建議精品家居屋頂花園商業(yè)122或在開口處設(shè)立鐘樓、代表整體商業(yè)街檔次和展示的精神堡壘；商業(yè)街的入口處，必須用醒目、夸張、藝術(shù)的手法、通過建筑或構(gòu)筑物表現(xiàn)出商業(yè)街的整體氣勢，吸引人流關(guān)注、駐足，同時也能成為商業(yè)街的地理標志；建筑物到了端頭可以放大，或形成大面積廣告位精神堡壘是廣告牌、是霓虹燈更是“什么樣”的商業(yè)街的直接表達；端頭設(shè)計或在開口處設(shè)立鐘樓、代表整體商業(yè)街檔次和展示的精神堡壘；商業(yè)123商業(yè)街中的休憩景觀和商家自己的露天桌椅一同形成一道美麗的風景。休憩景觀商業(yè)街中的休憩景觀和商家自己的露天桌椅一同形成一道美麗的風景124建議二借鑒于虎石臺榮信廣場，多樣化業(yè)態(tài)拉動區(qū)域經(jīng)濟。商業(yè)+臨街商網(wǎng)建議二借鑒于虎石臺榮信廣場，多樣化業(yè)態(tài)拉動區(qū)域經(jīng)濟。125學生開學之初很多家長會到學校送孩子上學。在上學期間學生與學生之間互動，到彼此學校探望、游玩。很多不方便長期居住在校外的情侶。學生開學之初很多家長會到學校送孩子上學。126商場二層商業(yè):進伸12米,開間4米-8米,層高4.2-4.5米面積100-200平約:7000平一層商業(yè):進伸12米,開間4米-8米層高5.6米面積50-100平約:3000平商場:10000平/層四層設(shè)計,共4萬平商場二層商業(yè):一層商業(yè):商場:127建議產(chǎn)品規(guī)劃圖方案二商場(4萬)商業(yè)街(1萬平)建議產(chǎn)品規(guī)劃圖方案二商場(4萬)商業(yè)街(1萬平)128四層商業(yè)業(yè)態(tài)建議男士服裝、日用品、小百超市、農(nóng)貿(mào)百貨綜合性商場，經(jīng)營業(yè)臺主要要是針對大學城學生，以娛樂、餐飲、服裝、飾品為主。女士服裝、日用品、小百娛樂、餐飲、ktv四層商業(yè)業(yè)態(tài)建議男士服裝、日用品、小百超市、農(nóng)貿(mào)百貨綜合性商129一層平面業(yè)態(tài)分布建議大型超市4000平農(nóng)貿(mào)市場3000平名品折扣潮飾小百數(shù)碼產(chǎn)品3000平一層平面業(yè)態(tài)分布建議大型超市農(nóng)貿(mào)市場名品折扣130二層平面業(yè)態(tài)分布建議輕工小百男子服飾5000平外貿(mào)原單日常用品5000平二層平面業(yè)態(tài)分布建議輕工小百外貿(mào)原單131三層平面業(yè)態(tài)分布建議女士服裝4000平日用小百4000平箱包靯帽2000平三層平面業(yè)態(tài)分布建議女士服裝日