土地增值稅的計(jì)算

第八章土地增值稅會(huì)計(jì)

1第八章土地增值稅會(huì)計(jì)

1第一節(jié)土地增值稅制度的基本內(nèi)容第二節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算第三節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算本章主要內(nèi)容

2第一節(jié)土地增值稅制度的基本內(nèi)容本章主要內(nèi)容

2本章教學(xué)目的與重點(diǎn)難點(diǎn)本章教學(xué)目的：通過(guò)學(xué)習(xí)，熟悉土地增值稅的納稅規(guī)定，掌握土地增值稅的計(jì)算及會(huì)計(jì)核算。

本章重點(diǎn)難點(diǎn)：土地增值稅的計(jì)算3本章教學(xué)目的與重點(diǎn)難點(diǎn)本章教學(xué)目的：3

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。

第一節(jié)土地增值稅制度的基本內(nèi)容一、土地增值稅概述（一）土地增值稅的概念4土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建（二）土地增值稅的開征目的特定目的稅

開征目的主要是增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，抑制房地產(chǎn)交易中的暴力行為，規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入。5（二）土地增值稅的開征目的開征目的主要是增強(qiáng)國(guó)二、土地增值稅的納稅人

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。

6二、土地增值稅的納稅人6三、土地增值稅的征稅對(duì)象與征稅范圍（一）征稅對(duì)象和征稅范圍的基本規(guī)定1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)2、地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓7三、土地增值稅的征稅對(duì)象與征稅范圍7（二）征稅范圍的界定土地增值稅的征稅范圍通常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷：標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，征土地增值稅；轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應(yīng)先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲?guó)家所有才可轉(zhuǎn)讓，自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。8（二）征稅范圍的界定土地增值稅的征稅范圍

標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征出讓不征；未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)不征。土地使用權(quán)出讓：指土地使用者在政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者通過(guò)出讓形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級(jí)市場(chǎng)將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。9標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入取得收入的征；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更但未取得收入的不征收土地增值稅。10標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入10（1）以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，包括出售國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)的買賣等，屬于土地增值稅的征稅范圍。（2）以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不納入土地增值稅的征稅范圍。征稅范圍的具體規(guī)定11（1）以出售方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，包這里的“贈(zèng)與”僅指以下情況：（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。12這里的“贈(zèng)與”僅指以下情況：12（3）房地產(chǎn)的出租，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（4）房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間，不屬于土地增值稅的征稅范圍。在抵押期滿后，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。（5）房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。13（3）房地產(chǎn)的出租，不屬于土地增值稅的征稅范圍。13（6）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，屬于土地增值稅的征稅范圍，但暫免征收土地增值稅。投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（7）合作建房。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。14（6）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，屬于土地增值稅的征稅范圍，但暫（8）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。（9）房地產(chǎn)的代建房行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（10）房地產(chǎn)的重新評(píng)估發(fā)生增值，不屬于土地增值稅的征稅范圍。15（8）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房有關(guān)事項(xiàng)征稅規(guī)定1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。2.合作建房建成后自用，暫免；建成后轉(zhuǎn)讓，征。3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免4.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的征；個(gè)人之間互換自有居住用房，免。5.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。6.出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）7.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無(wú)收入）8.國(guó)家收回房地產(chǎn)權(quán)免9.繼承、贈(zèng)與繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)與中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人不征；非公益性贈(zèng)與征。16有關(guān)事項(xiàng)征稅規(guī)定1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資二、稅率

土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%～100%的部分4053超過(guò)100%～200%部分50154超過(guò)200%的部分603517二、稅率土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣第二節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

18第二節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅的一、收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

19一、收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，二、扣除項(xiàng)目及其金額

（一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓--房地產(chǎn)企業(yè)扣5項(xiàng)

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地取得權(quán)支付地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，"取得土地使用權(quán)所支付的金額"可以有三種形式。20二、扣除項(xiàng)目及其金額

（一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓--房地產(chǎn)企業(yè)扣5項(xiàng)2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。212.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）2

對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）22對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

23（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙?.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。

5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。

244.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付了200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為360萬(wàn)元。計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，兩項(xiàng)支出允許扣除的金額為（）。A.560萬(wàn)元B.660萬(wàn)元C.672萬(wàn)元D.632萬(wàn)元

【例題】答案：C（200+360）×（1+20%）=672（萬(wàn)元）

25某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，取得土地（二）舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓

1.按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

3.在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

26（二）舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓

1.按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。26

某生產(chǎn)企業(yè)2002年轉(zhuǎn)讓一棟八十年代末建造的辦公樓，取得轉(zhuǎn)讓收入400萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)25萬(wàn)元。該辦公樓原造價(jià)300萬(wàn)元，如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的辦公樓需800萬(wàn)元，該辦公樓經(jīng)評(píng)估還有四成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓的土地增值額為（）萬(wàn)元。

【例題】評(píng)估價(jià)=800×40%，應(yīng)納土地增值稅的增值額=400-800×40%-25=55（萬(wàn)元）。27某生產(chǎn)企業(yè)2002年轉(zhuǎn)讓一棟八十年代末建造的三、應(yīng)納稅額的計(jì)算（掌握）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

計(jì)算步驟：

（一）計(jì)算增值額增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

（二）計(jì)算增值率增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

（三）確定適用稅率依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

28三、應(yīng)納稅額的計(jì)算（掌握）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和（四）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

29（四）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額29

某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

【例題】30某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為100解：

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬(wàn)元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+（1000+3000）×5%=650（萬(wàn)元）

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20%=800（萬(wàn)元）

31解：

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元）

（7）增值額=10000-6005=3995（萬(wàn)元）

（8）增值率=3995÷6005×100%=66.53%

（9）應(yīng)納稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75（萬(wàn)元）

32（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+5

某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬(wàn)元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元

（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬(wàn)元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。

【例題】33某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入100

土地增值額=1000-〔50+200+40+60+(50+200)×20%〕=600(萬(wàn)元)，扣除項(xiàng)目金額=400(萬(wàn)元)，增值額與扣除項(xiàng)目之比=600÷400×100%=150%，應(yīng)納土地增值稅=600×50%-400×15%=240(萬(wàn)元)。

解析：34土地增值額解析：34四、出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

計(jì)算步驟：

（一）計(jì)算增值額

（二）計(jì)算增值率

（三）依據(jù)增值稅率確定適用稅率

（四）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

35四、出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

計(jì)算步驟：

（一）計(jì)算

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為7成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

【例題】36