市場(chǎng)監(jiān)測(cè)上海租賃住房市場(chǎng)（2024年2月）

01租賃住房市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)來(lái)源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)源：城市資管服務(wù)云平臺(tái)02個(gè)案分析法朵公寓/魔方公寓（黃興公園店）地址：楊浦區(qū)營(yíng)口路859號(hào)向西約1公里即為五角場(chǎng)商圈，對(duì)于在該區(qū)域上班的白領(lǐng)或短期外派的中高層管理人員，是不錯(cuò)的項(xiàng)目位于軌道交通8號(hào)線翔殷路站以南約400米，步行時(shí)間約5分鐘，日常通勤便捷度高。區(qū)域內(nèi)以竣工時(shí)間在2000年以前的住宅小區(qū)為主，長(zhǎng)租公寓數(shù)量不多，尤其是大面積、品質(zhì)相對(duì)較高的產(chǎn)品。本項(xiàng)目主要提供兩種戶型，經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)研，目前85平方米一室一廳租金約9200元/月，105平方米二室一廳租金約12000元/月。項(xiàng)目周邊相近檔次的住宅小區(qū)，其90-100平方米二房租金約為8000-9000元/月，100-110平方米三房租金約為10000-11000元/月。對(duì)于同等檔次、面積相近的房源，住宅小區(qū)在價(jià)格上更有優(yōu)勢(shì)，且提供更多臥室，功能分區(qū)上更清晰。因此，對(duì)于在當(dāng)?shù)毓ぷ鞑⑶页蓡T較多的家庭，租住住宅小區(qū)會(huì)更合適。對(duì)于注重居住品質(zhì)且人員結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的家庭或單身人士，法朵公寓/魔方公寓（黃興公園店）不僅配套設(shè)施齊全，還提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)可以短期租賃，適合出差人士或企業(yè)短期外派的員工。隨著租賃住房供應(yīng)量持續(xù)增加，實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)策略變得越來(lái)越重要。法朵公寓/魔方公寓（黃興公園店）位于交通便利、商業(yè)配套成熟的地段，產(chǎn)品類型在區(qū)域內(nèi)相對(duì)稀缺。盡管項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高，但定位準(zhǔn)確，契合目標(biāo)客戶群體需求，因此具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。03近期政策及動(dòng)態(tài)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局1月5日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！兑庖?jiàn)》重點(diǎn)支持自持物業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的發(fā)展，并為各類租賃住房主體提供從投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的合理融資。住建部：1月26日上午，住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹出席會(huì)議并強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，加速推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制實(shí)施，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。上海市住建委、市房管局：●1月30日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)與上海市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市住房限購(gòu)政策的通知》，自1月31日起，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購(gòu)一套住房。這一政策調(diào)整迎合房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)和新要求，滿足在滬穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍單身人士的購(gòu)房需求。上海：1月23日上午，上海市市長(zhǎng)龔正在上海市第十六屆人大二次會(huì)議中作《政府工作報(bào)告》：2024年，上海要建設(shè)籌措7萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，籌措供應(yīng)“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”床位3萬(wàn)張以上，建設(shè)籌措保障性住房1萬(wàn)套以上。要大力推動(dòng)“兩舊一村”改造，完成12萬(wàn)平方米中心城區(qū)零星二級(jí)舊里以下房屋改造，31萬(wàn)平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目。加快推進(jìn)外灘“第二立面”等城市更新項(xiàng)目。保租房REITs：●1月12日，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT在上交所舉行上市儀式，募集規(guī)模30.5億元，是市場(chǎng)上發(fā)行規(guī)模最大的保租房REITs，也是長(zhǎng)三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs。項(xiàng)目底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于上海市楊浦區(qū)的保租房江灣社區(qū)和光華社區(qū)，定位是面向上海新市民、新青年的高質(zhì)量保租房項(xiàng)目，合計(jì)供應(yīng)近3000套租賃住房，建筑面積約17萬(wàn)平方米。截至2023年9月30日出租率為93%，已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段。預(yù)計(jì)該基金2024年的投資回報(bào)分派率為4.28%。04總結(jié)與展望2月下旬，返滬人群達(dá)到高峰，預(yù)計(jì)3月份租賃需求會(huì)集中釋放。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)市場(chǎng)的影響，勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或加劇區(qū)域租賃市場(chǎng)需求的冷熱不均，整體上海租賃住房市場(chǎng)依然將面臨較大的出租壓力。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生變化，為住房租賃發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。2024年年初，國(guó)家層面發(fā)布一系列金融支持方案，加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融