【房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)探析和防范對(duì)策6000字（論文）】

房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分析和防范對(duì)策摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，呈現(xiàn)出繁榮發(fā)展之勢(shì)。在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中，為市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方提供資金支持的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸在房地產(chǎn)發(fā)展中具有重要的作用。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到政策、企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等三種風(fēng)險(xiǎn)的影響，在個(gè)人貸款上也存在個(gè)人信用不完善等增加了我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信貸是我國(guó)金融的重要組成部分，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的作用。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管控是極為必要的。本文從房地產(chǎn)信貸發(fā)展出發(fā)，主要分析我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提出加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信貸；房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范目錄引言 1一、我國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)信貸發(fā)展現(xiàn)狀 1（一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概況 1（二）我國(guó)房地產(chǎn)信貸發(fā)展現(xiàn)狀 3二、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn) 5（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn) 51.宏觀政策風(fēng)險(xiǎn) 52.企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 53.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 5（二）個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn) 61.借款人的信用風(fēng)險(xiǎn) 62.銀行操作風(fēng)險(xiǎn) 63.“假按揭”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 6三、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的措施 7（一）建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制 7（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的控制措施 71.拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道，防止過(guò)度銀行融資 72.分拆商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 7（三）對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的控制措施 81.建立及完善個(gè)人信用制度體系 82.注重借款人的還款能力 8參考文獻(xiàn) 9房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分析和防范對(duì)策引言隨著城鎮(zhèn)化水平的提升，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，為了更好的發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目，在地產(chǎn)項(xiàng)目的各方在資金鏈上均存在著較大的需求，因此房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)成為商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)。但近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化等因素對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展了很大的影響，違規(guī)放貸、開(kāi)發(fā)商違規(guī)套現(xiàn)等現(xiàn)象讓房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)更加加劇。房地產(chǎn)信貸是我國(guó)金融市場(chǎng)的組成部分，但我國(guó)金融市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，在金融市場(chǎng)上還沒(méi)有建立完善的借貸、信用評(píng)價(jià)體系還未建立。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的加劇增加了金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，不利于金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展?；诖?，研究房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)信貸的控制不僅利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的建立和完善，同業(yè)也利于促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文以我國(guó)房地產(chǎn)信貸為研究對(duì)象，從房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)信貸的發(fā)展為切入點(diǎn)，總結(jié)房地產(chǎn)信貸中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提出加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的措施建議。一、我國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)信貸發(fā)展現(xiàn)狀（一）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概況在不斷利好政策背景的刺激和支持下下，去年以來(lái)全國(guó)總體的樓市銷(xiāo)售有所回升。在2015年上半年我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積達(dá)35996萬(wàn)平方米，同比下降0.2％，銷(xiāo)售面積有所下滑；房地產(chǎn)銷(xiāo)售額達(dá)2440億元，同比增長(zhǎng)3.1％，表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比之前有所回升，同比下降幅度已經(jīng)縮小，但我們?nèi)匀豢梢钥吹椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體下滑依然沒(méi)有變化。如下圖1、2所示：資料來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息圖1資料來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息圖2通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，可以知道，盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于回升階段，但國(guó)房景氣指數(shù)整體上還是有所降低，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸政策的把控上還需要做好防范和控制。（二）我國(guó)房地產(chǎn)信貸發(fā)展現(xiàn)狀要了解我國(guó)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，首先要了解我國(guó)房地產(chǎn)信貸的發(fā)展。房地產(chǎn)信貸主要分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、個(gè)人住房貸款兩個(gè)部分。本文將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款通過(guò)近年來(lái)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)兩者的發(fā)展現(xiàn)狀：表12001-2015年商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款請(qǐng)款（單位：億元）年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)（%）金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比20012028.92——86524.13——2.3420022350.3715.8493734.308.332.5120032628.1711.8199371.306.012.6420043494.3232.96112314.7013.033.1120054465.0827.78131293.9016.903.420066657.3549.10158996.2021.104.1920077800.0017.16189000.0018.904.1320089141.0017.19207000.009.544.42200914100.0054.25238000.0014.985.92201018000.0027.66278000.0016.816.47201119300.007.22320000.0015.116.03201225278.0030.97400000.0025.006.32201331325.8023.93509000.0027.25600-13.17547900.007.644.96201530000.0010.70629900.0015.004.76資料來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方面，從表1中可以分析得出以下幾點(diǎn)：2001年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92億元，金融機(jī)構(gòu)貸款余額86524.13億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比2.34%；從2001年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)逐漸上升之勢(shì)，2001年-2008年期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額每年增長(zhǎng)在300-1300億元內(nèi)，每年的漲幅逐漸擴(kuò)大。在2009年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額開(kāi)始呈現(xiàn)出大幅增長(zhǎng)，僅在2014年間出現(xiàn)了下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比以2010年最高，占比6.47%。2015年在2014年有所降低的基礎(chǔ)上出現(xiàn)回緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比4.76%。從每年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、金融機(jī)構(gòu)貸款兩者的同比增長(zhǎng)來(lái)看，每年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比漲幅都要高于金融機(jī)構(gòu)貸款同比漲幅。由此可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了資金支持，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。表22001至2015年間商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款情況（單位：億元）年份個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)（%）金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長(zhǎng)（%）個(gè)人住房貸款占比2001426.16——86524.13——0.4920021357.71218.6093734.308.331.4520033376.92148.7299371.306.013.4020045597.9565.77112314.7013.034.9820058268.9547.71131293.9016.906.30200611779.7442.46158996.2021.107.41200715922.0035.17189000.0018.908.42200818400.0015.56207000.009.548.89200922700.0023.37238000.0014.989.54201030000.0032.16278000.0016.8110.79201129800.00-0.67320000.0015.119.31201247600.0059.73400000.0025.0011.90201362000.0030.23509000.0027.25120015.15547900.007.6413.03201581000.0013.50629900.0015.0012.86資料來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》通過(guò)對(duì)上述數(shù)據(jù)的整理分析，本文認(rèn)為在個(gè)人住房貸款上主要呈現(xiàn)出以下規(guī)律：個(gè)人住房貸款的金額上漲迅猛，從2001年的426億元到2015年的81000億元，漲幅近190倍；個(gè)人住房貸款占比從2010年開(kāi)始，僅2011年出現(xiàn)下降，其余每年都占比超10%，在2014年達(dá)到最高值，達(dá)13.3%；個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)上，2012年達(dá)218.6%，呈現(xiàn)每年下降的趨勢(shì)，在2011年出現(xiàn)負(fù)值-0.67%；與金童機(jī)構(gòu)貸款同比增長(zhǎng)相比，個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)比例均高于金融機(jī)構(gòu)貸款同比增長(zhǎng)率。由上可得，商業(yè)銀行為我國(guó)的個(gè)人住房貸款提供了很大的資金支持，個(gè)人購(gòu)房資金充足能刺激他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的買(mǎi)方市場(chǎng)需求，買(mǎi)方市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)讓我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。由數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，近年來(lái)我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢(shì)。房地產(chǎn)信貸的發(fā)展，為我國(guó)的房地產(chǎn)提供了足夠的資金支持，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；同時(shí)也為商業(yè)銀行帶來(lái)了巨大的利潤(rùn)。但是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸快速發(fā)展也為商業(yè)銀行的發(fā)展帶來(lái)了隱患，過(guò)度的房地產(chǎn)信貸讓商業(yè)銀行看重眼前利益，在審核環(huán)節(jié)的放松、資金過(guò)度的流入市場(chǎng)，造成了房地產(chǎn)的虛假繁榮。因此，在房地產(chǎn)信貸中，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的宏觀調(diào)控，將房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)信貸控制在合理范圍易佳欣.房地產(chǎn)信貸信用風(fēng)險(xiǎn)的度量與預(yù)測(cè)研究[D].西安理工大學(xué),2007.易佳欣.房地產(chǎn)信貸信用風(fēng)險(xiǎn)的度量與預(yù)測(cè)研究[D].西安理工大學(xué),2007.二、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)1.宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)由于政府宏觀政策調(diào)整的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)而有所變化。房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金變化和個(gè)人購(gòu)房的信用風(fēng)險(xiǎn)，可見(jiàn)，宏觀調(diào)控是直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以美國(guó)為代表的西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)發(fā)展是完美的。房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)相輔相成。房地產(chǎn)市場(chǎng)也形成了多元化的融資渠道。這些措施不僅可以通過(guò)商業(yè)銀行獲得一定數(shù)量的信貸資金來(lái)實(shí)現(xiàn)，而且可以通過(guò)多種方式實(shí)現(xiàn)金融中介，在證券市場(chǎng)上市，發(fā)行公司債券和房地產(chǎn)信托基金。但是，金融市場(chǎng)體系尚未完全建立，市場(chǎng)尚不成熟，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道不能暢通，這決定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要依靠間接融資；商業(yè)銀行在企業(yè)和存戶之間發(fā)揮金融中介的作用，在這種情況下，只有房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益，存在于企業(yè)，銀行和存戶之間的資金才能正常運(yùn)作，起到作用，否則，貸款很難償還，銀行也會(huì)有很多壞賬。使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸安全密切相關(guān)。3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是周期性的，本身面臨著無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)。前美國(guó)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家金德伯格將房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)解釋為“一連串或一系列房地產(chǎn)資產(chǎn)連續(xù)不斷漲價(jià)的過(guò)程中，價(jià)格上漲將使人們?nèi)匀槐３謨r(jià)格預(yù)期，所以他們會(huì)吸引新買(mǎi)家，新買(mǎi)家只想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)賺取利潤(rùn)，但這些資本本身的利用和產(chǎn)生利潤(rùn)的能力是不感興趣的，但由于市場(chǎng)自身的監(jiān)管機(jī)制，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格最終會(huì)被扭轉(zhuǎn)為造成一系列社會(huì)問(wèn)題，最終導(dǎo)致一般金融危機(jī)結(jié)束，從金德?tīng)柌竦拿枋鲋形覀兛梢郧宄乜吹剑悍康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是遵循市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，在市場(chǎng)作用下通過(guò)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)恢復(fù)理性，所以市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。（二）個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)1.借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)快速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加了人們的收入，同時(shí)促進(jìn)了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明：截止目前為止，個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率在商業(yè)銀行中不到0.3%，為此，許多商業(yè)銀行將個(gè)人住房貸款視為低風(fēng)險(xiǎn)、高質(zhì)量的資產(chǎn)，這就表示個(gè)人住房貸款就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。由于個(gè)人住房貸款持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，許多貸款風(fēng)險(xiǎn)往往要經(jīng)過(guò)多年才會(huì)出現(xiàn)，特別是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)出現(xiàn)。在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款制度中，個(gè)人住房貸款的安全主要取決于借款人的自身質(zhì)量和能力。所以借款人償還貸款的能力將是導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。2.銀行操作風(fēng)險(xiǎn)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是在銀行實(shí)踐操作中和內(nèi)部發(fā)生的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。它是指銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)程序操作或經(jīng)營(yíng)情況下存在遺漏和其他風(fēng)險(xiǎn)的情況。銀行操作風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)如下圖所示：圖4.1個(gè)人住房貸款操作流程圖3.“假按揭”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)“假按揭”是指不以購(gòu)買(mǎi)住房作為實(shí)際目的，只是為了快速收回資金，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)成本的開(kāi)發(fā)商，使用個(gè)人關(guān)系或內(nèi)部員工裝作真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)者，一般采用這種虛假銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售暫時(shí)無(wú)法出售房地產(chǎn)，套取銀行貸款的行為。在日常生活中，個(gè)人按揭的住房貸款是被銀行直接打入開(kāi)發(fā)商的銀行賬戶中，如果這個(gè)資金被開(kāi)放商挪用，或沒(méi)有使用在預(yù)計(jì)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目置之不理，就會(huì)影響真實(shí)購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)利。作為“假按揭”的借款人，沒(méi)有真正的購(gòu)買(mǎi)房屋的意圖自然不會(huì)每月支付貸款的需求，而真正的買(mǎi)家不能行使權(quán)利也應(yīng)該拒絕付款，這樣會(huì)造成商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的壞賬，形成商業(yè)銀行大量不良的資產(chǎn)蘇容芳.A銀行南京分行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究[D].南京大學(xué),2013.。蘇容芳.A銀行南京分行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究[D].南京大學(xué),2013.三、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的措施（一）建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制以中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)和中國(guó)人民銀行為牽頭單位，組織國(guó)家商業(yè)銀行盡快建立全國(guó)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先機(jī)制，及時(shí)收集并向商業(yè)銀行出版相關(guān)信息，以充分利用信息，使國(guó)家信息共享，使商業(yè)銀行及時(shí)有效地了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)。在信息共享的條件下。如果通過(guò)房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，銀行能夠了解到某種房地產(chǎn)商的樓盤(pán)項(xiàng)目在其他方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)項(xiàng)目的貸款會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)一定的貸款風(fēng)險(xiǎn)，那么商業(yè)銀行將要財(cái)務(wù)一定的準(zhǔn)備措施，甚至不允許貸款的發(fā)放，以防范、規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)的控制措施1.拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道，防止過(guò)度銀行融資通過(guò)對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析，可以明白我國(guó)房地產(chǎn)融資最大的問(wèn)題是融資渠道單一，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的主要方式是從銀行融資。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司過(guò)度依賴銀行資金的發(fā)展，很大程度上會(huì)為未來(lái)買(mǎi)入一定的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)。這里需要的是，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為借口，從商業(yè)銀行獲得了貸款資金。但是，這些資金并沒(méi)有真正用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，而是參與了土地競(jìng)價(jià)，不斷抬高土地價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這會(huì)形成房地產(chǎn)融資“高杠桿”趨勢(shì)，擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的發(fā)展與銀行之間的關(guān)系緊密相連。房地產(chǎn)融資渠道多元化，既可以降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保證銀行的經(jīng)營(yíng)安全；同時(shí)也能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，因此拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式非常緊迫和必要。2.分拆商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)一直以來(lái)，商業(yè)銀行愿意開(kāi)發(fā)高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，根本原因是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款捆綁，使銀行在一定程度上被動(dòng)接受的發(fā)展這筆貸款的艱難條件。從銀行的角度來(lái)看，個(gè)人住房抵押貸款被認(rèn)為是低風(fēng)險(xiǎn)的一類(lèi)業(yè)務(wù)，所以銀行高度重視該業(yè)務(wù)的發(fā)展。如果將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的實(shí)施進(jìn)行拆分，即同一家商業(yè)銀行不允許同時(shí)參與同一個(gè)樓盤(pán)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、按揭貸款，這樣將會(huì)很大程度上降低商業(yè)銀行的貸款金融風(fēng)險(xiǎn)。另外，提高個(gè)人住房購(gòu)買(mǎi)的首付比率，也可以說(shuō)是在某種源頭上控制了開(kāi)發(fā)商的“假按揭”套取銀行貸款的行為，來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者理性投資，規(guī)范房地產(chǎn)的購(gòu)房行為，打擊投機(jī)行為。（三）對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的控制措施1.建立及完善個(gè)人信用制度體系由于中國(guó)的信貸體系尚不健全，商業(yè)銀行只能通過(guò)借款人提供的相關(guān)資料審核借款人的還債能力，如借款人的工資收入、固定資產(chǎn)、存款等，但收入本身存在著較大的不穩(wěn)定性，再加上我國(guó)假公章、假執(zhí)照的長(zhǎng)期存在；種種現(xiàn)實(shí)因素導(dǎo)致部分證明的可信度本身就存在著不確定性，增加了審核的難度。其次，個(gè)人稅收機(jī)制在我國(guó)還不成熟，個(gè)人收入的不透明，讓個(gè)人稅單不能明確、直接的反應(yīng)借款人的收入水平，讓商業(yè)銀行不能準(zhǔn)確把握借款人的收入能力。個(gè)人信用制度近來(lái)年一直被提起。事實(shí)上，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，很久以前中國(guó)社科院金融研究院研究員郭東樂(lè)指出，個(gè)人信用調(diào)查機(jī)制的改善和個(gè)人信