低層居民反對加裝電梯的情況說明

低層居民反對加裝電梯的情況說明致：業(yè)主委員會、**物業(yè)（簡稱）主題：低層居民反對加裝電梯我方屬于棟單元室低層業(yè)主，業(yè)委會組織機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)本著公平、公正、透明、合理合法、實事求是的的原則，一碗水端平的處事機制，分別對待加裝電梯和不加裝電梯的業(yè)主的訴求，協(xié)調(diào)兩者之間的利益沖突；業(yè)委會在加裝電梯事宜程序上存在嚴重過錯；首先，業(yè)委會在重大事件上要就加裝電梯事宜召開全體業(yè)主大會，書面決策立項，立項后報全體業(yè)主書面同意批復(fù)，各戶業(yè)主建立一戶一檔機制，各戶分別就加裝電梯事宜簽署一戶一檔電梯加裝施工合同，簽署由業(yè)委會承頭的授權(quán)委托書，高層，低層利益沖突的出發(fā)點，尋根究源，以每單元樓為單位，召開單元樓就加裝電梯事宜達成協(xié)議共識專題會議，賠償協(xié)商，所有事宜形成會議紀要，留檔備查，業(yè)委會就加裝電梯事宜僅做了加裝電梯意向調(diào)查書工作，所有手續(xù)未完善就確定于*年08月15日讓施工單位進場施作，在程序上、決策問題上存在嚴重錯誤，有人反對加裝電梯，若置反對的意見不顧，是對低層住戶的權(quán)益的直接侵害，對于侵權(quán)行為我方包括但不限于采取訴訟維權(quán)措施，我方反對后期加裝電梯有如下原因：A.后期加裝電梯將會對我低層的客廳的通風，采光帶來巨大影響，直接侵犯了我的相鄰權(quán).釋意：相鄰權(quán)指不動產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時所享有的權(quán)利。具體來說，在相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)實質(zhì)上是對所有權(quán)的限制和延伸。相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人在行使自己的所有權(quán)或使用權(quán)時，應(yīng)當以不損害其他相鄰人的合法權(quán)益為原則。相鄰權(quán)法律特征：1、相鄰權(quán)的主體是相互鄰近的不動產(chǎn)所有人或占有人。即相鄰權(quán)只能在兩個以上的權(quán)利主體之間發(fā)生，這種權(quán)利主體既包括不動產(chǎn)所有人，也包括不動產(chǎn)占有人、使用人。2、相鄰權(quán)的客體是相鄰各方提供的便利，而不是相鄰的財產(chǎn)。一方有權(quán)利取得方便，他方有義務(wù)提供方便。3、相鄰權(quán)是一種從屬性的權(quán)利。相鄰權(quán)不能獨立存在，是從屬于不動產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)等特權(quán)的從權(quán)利。它隨不動產(chǎn)所有權(quán)或占有、使用權(quán)的設(shè)立、變更、終止而設(shè)立、變更、終止。第一，相鄰?fù)ㄐ袡?quán)：指的是你在使用房屋或土地的時候，不能影響其他人的出行；第二，施工相鄰權(quán)：指的是你在修建、裝修房屋的時候，不能影響鄰居的生產(chǎn)、生活，使用完畢應(yīng)當及時清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復(fù)原狀；因臨時占用造成土地權(quán)利人損失的，占用方應(yīng)當賠償；第三，管線相鄰權(quán)：指的是在鋪設(shè)電纜、管道、架設(shè)電線及其他空中線路時，如果必須經(jīng)過相鄰他方的地下或地上時，相鄰他方不得拒絕或妨礙，但確對鄰居造成的一定的影響，雙方可確定一定的金額的賠償；第四，用水相鄰權(quán)：這個包含兩點，第一是任何一方不得擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生活,第二是相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當予以準許；第五，防險相鄰：指的是在使用房屋的時候，相鄰一方不得在自己房地產(chǎn)范圍內(nèi)放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險物品的；相鄰一方房屋或其他設(shè)施有倒坍、脫落、墜落危險，如果可能危及相鄰他方人身、財產(chǎn)安全的，相鄰一方有權(quán)提出異議；第六，環(huán)保相鄰權(quán)：有以下兩點，1、相鄰人在排污排廢的時候，不得超過規(guī)定的排放標準，不得影響相鄰方的生產(chǎn)和生活。2、相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產(chǎn)、生活、損害他人身心健康；第七、通風采光權(quán)：指的是建設(shè)和使用房屋時，不得影響相鄰一方通風和采光。第八、地界相鄰權(quán)：指相鄰兩方的土地相鄰，一方不得影響另一方的正常使用；第九、共墻相鄰：指的是同一個墻壁被兩個相鄰方共同所有或使用，一方使用不能影響另一方，一方不能隨意拆除，共墻的維修應(yīng)或翻建，要由雙方共同協(xié)商，費用共擔。B.加裝電梯工程，破壞了住房的整體性，從而對房屋的居住安全，帶來一定的影響將這些可能帶來的隱患概括起來，大概分為下面這幾個方面：一、房屋結(jié)構(gòu)安全受損在給老舊小區(qū)進行改造時候，增加電梯的這一個環(huán)節(jié)，就需要將部分老舊建筑物拆除。在這些被拆除的結(jié)構(gòu)中，以墻面居多。對于老舊老區(qū)來講，可能很多的房屋結(jié)構(gòu)，都不屬于框架結(jié)構(gòu)。即便是框架結(jié)構(gòu)的房子，也有可能并不全部依靠框架而受力，也會有墻體承受部分的重力。在這樣的情況下，加裝電梯就會破壞墻面的整體性，從而造成墻體的承重能力下降。而電梯又屬于一個使用頻率高的物件，所以可能會由于電梯的加裝，給房子的穩(wěn)定性，帶來一定的影響。二、容易引起糾紛老房子不如新的商品房，要想在多年以后加裝電梯，就只能夠?qū)㈦娞?，安裝在房子的外圍。在這樣的情況下，就會因為電梯的加裝，而影響到房子的采光和通風。這是在加裝電梯，及以后使用電梯過程中，經(jīng)常會遇到的難題和隱患，容易因為電梯，引起鄰里的糾紛。C.大家總想著一樓要理解高樓層的不便，那么誰來理解一樓的不便呢，加裝電梯，要么影響采光，要么影響通風，要么影響一樓私密性，還有電梯噪音以及消防隱患等，再一個，你買房的時候難道不知道你買的是樓梯房嗎，既然買了那么多年，也住了那么多年，天天爬，現(xiàn)在就爬不動了，再說了，既然年齡實在大到爬不動了，為什么不考慮換個樓層矮點的房子，這個不是少數(shù)服從多數(shù)的事情，而是直接侵犯了低層住戶的權(quán)益。D.《物權(quán)法》第七十五條雖規(guī)定：“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”；但《物權(quán)法》第七十八條二款同時還規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。可見，即便三分之二以上的業(yè)主同意的事項，只要該事項確實侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的，則應(yīng)承擔相應(yīng)的侵權(quán)損害賠償責任。對此，正確的做法是：同時應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的業(yè)主的同意，從公平合理以及便于順利操作的角度而言，其他業(yè)主可以考慮對這些受負面影響的業(yè)主給予適當補償，妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系。E.影響居住舒適度 加裝電梯會影響居住的舒適度對于高樓層的住戶而言，肯定是希望加裝電梯的，并且加裝電梯以后，他們的出行也會方便很多。然而，一樓住戶是用不到電梯的，反而加裝的電梯會影響一樓住戶的采光、安靜等等。大家想一下，每天這么多人頻繁啟動電梯上下樓，肯定非常吵鬧。因此，出于對自己居住舒適度的考慮，很多一樓住戶不愿意加裝電F.影響房子升值空間如果老舊小區(qū)沒有加裝電梯，那肯定是樓層越低的房子越受青睞，畢竟沒人愿意天天爬步梯上下。但是裝了電梯以后，一樓的優(yōu)勢就不明顯了，反倒是五樓、六樓的房子更受青睞，畢竟采光要好一些。所以，部分一樓住戶堅決反對安裝電梯，因為這直接損害了他們的利益。G.電梯維護費均攤電梯安裝以后，使用過程中肯定需要維修保養(yǎng)，但這是需要費用的。一般情況下，這筆費用由整棟樓的住戶共同分攤，但筆者前面說過，一樓住戶根本就用不到電梯，但卻讓他們?yōu)榇速I單，他們內(nèi)心自然是不愿意的。H.老舊小區(qū)加裝電梯，這對大多數(shù)住戶而言是毋庸置疑的好事，但卻損害了一樓住戶的部分利益。所以一樓住戶反對加裝電梯，也是有理有據(jù)，畢竟這不是少數(shù)服從多數(shù)的事情。那么，這個問題應(yīng)該怎么解決呢？據(jù)了解，現(xiàn)在很多社區(qū)正在通過降低物業(yè)費，或者直接對一樓住戶進行補貼的方式，來妥善處理加裝電梯的問題。I.這就形成了大多數(shù)同意與少數(shù)人反對的格局，在這種粗略的同意機制下推進，反對者很難真正表達訴求，反而陷入不仁不義的處境。按照一般認知，一樓業(yè)主在加裝電梯時損害最大，這種損失表現(xiàn)為一明一暗：明面上加裝的電梯井勢必遮擋一樓視線，甚至占用一樓公用面積，擋風也是問題。暗的方面，隨著加裝電梯完成，一樓房價必定貶值，購房者更多選擇干凈、開闊的高層。所以，一樓乃至低層的利益受損不是矯情，是事實。).加裝電梯不只是業(yè)主間的“民主課題”，也不僅僅是粗略的利益問題，還涉及非常細致的經(jīng)濟賬。一臺加裝電梯建筑費、電費、維護費等運維費用開支不菲，而且電梯運行安全一旦涉及傷害，也是相當麻煩的問題。贊成者“先上車后買票”的心態(tài)明顯，看不到利益補償涵蓋自身，只把矛頭對準反對者是不對的。K.每一個加裝電梯案例涉及形制千差萬別的單元樓，牽扯到形形色色的業(yè)主，加裝方案要考慮的因素非常繁復(fù)，那種以為只要打官司、告贏反對者就行的思路過于粗暴。加裝電梯不只是“動土”那么簡單，所有業(yè)主的利益基礎(chǔ)都可能被改變，這才是思考利益補償?shù)睦硇郧疤帷?、為適應(yīng)社會發(fā)展，完善既有住宅的使用功能，對既有住宅增設(shè)電梯成為既有住宅中高層住宅的業(yè)主一個普遍共識和期望。原因很簡單，增設(shè)電梯既方便居住，又有能夠增加潛在買家人數(shù)，促進房產(chǎn)交易。但既有住宅中的低層住宅業(yè)主尤其是一樓業(yè)主一般反對增設(shè)電梯。因為一旦增設(shè)電梯，將產(chǎn)生低層住宅便利優(yōu)勢的抵銷，以及對通風、采光、日照、通行等方面的消極影響，進而損害低層房產(chǎn)價值。L.對低層業(yè)主而言，這是一種侵權(quán)行為，侵害了低層業(yè)主在相鄰關(guān)系中采光、通行等權(quán)利，以及因為低層優(yōu)勢抵消而造成的房屋價值的貶損。進一步來說這是一種共同侵權(quán)行為，同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)對低層業(yè)主承擔連帶賠償責任。如果將對受損業(yè)主的賠償稱之為“補償”無異于否定增設(shè)電梯行為是一種侵權(quán)行為，故稱之為賠償方案將更符合法律規(guī)定。M.根據(jù)侵權(quán)責任法第15條，低層業(yè)主有權(quán)請求侵權(quán)人停止侵害。而根據(jù)物權(quán)法增設(shè)電梯是合法的。法院該判決增設(shè)電梯的決議有效還是該支持低層業(yè)主的請求呢？如此便提出了另外一個問題，面對物權(quán)法和侵權(quán)責任法的沖突，該如何適用法律。簡單來說，物權(quán)法是全國人大根據(jù)憲法制定的基本民事法律，侵權(quán)責任法是全國人大常委會制定的法律。根據(jù)法律適用的一般原則，上位法優(yōu)于下位法，全國人大制定的法高于全國人大常委會制定的法。從立法法第88條全國人大有權(quán)改變或撤銷它的常委會制定的不適當?shù)姆傻囊?guī)定也可以推倒出這個原則。如此來看，法院是不能支持低層業(yè)主停止侵害請求的。但這并不妨礙低層業(yè)主要求相關(guān)業(yè)主賠償損失的權(quán)利。因為根據(jù)侵權(quán)責任法第15條，賠償損失也是承擔侵權(quán)責任的一種方式，眾多責任承擔方式可以單獨適用，也可以合并適用。這樣一來便解決了這個法律沖突問題，也就是說增設(shè)電梯雖然符合物權(quán)法，但這并不妨礙法院根據(jù)侵權(quán)責任法要求對受損業(yè)主進行損失賠償。N.從法經(jīng)濟學的角度也可以解釋這個問題。做一件事，如何讓反對的阻力最?。看鸢甘窃诓皇谷魏我环绞軗p的情況下，讓至少一方收益。這便是經(jīng)濟學上的帕累托改進。實現(xiàn)帕累托改進是很困難的，因為它的假設(shè)條件是不使任何一方受損。而如果一定要實現(xiàn)帕累托改進的情況下才能進行改革，那么社會將很難進步。因為現(xiàn)代社會利益交錯，改革難免會使得一部分群體利益受損。對既有住宅增設(shè)電梯來講，很明顯，這不是一個帕累托改進，因為低層業(yè)主的權(quán)利受到了侵害。正是因為如果根據(jù)帕累托改進的標準要求，只要有任何一個人受損，整個社會變革就無法進行，所以有必要放寬條件從而推動社會改革。于是卡爾多-希克斯改進便產(chǎn)生了，它認為，如果那些從社會資源再分配中獲利的人獲得的利益足夠補償那些從中虧損的人利益，那么社會資源的再分配就是有效率的。通俗的說就是，只要能使整個社會的收益增大，變革就可以進行。而既有住宅增設(shè)電梯便符合卡爾多-?？怂剐蕵藴省Ｒ驗樵鲈O(shè)電梯使得占比更多的業(yè)主受益，而只使得低層業(yè)主受損。所以從經(jīng)濟學角度而言，既有住宅增設(shè)電梯是符合經(jīng)濟效率原則的，法律上應(yīng)予以支持，但對受損業(yè)主應(yīng)予以賠償。O.對于大多數(shù)低層業(yè)主而言，有的并不是絕對反對增設(shè)電梯，而是不滿損害賠償方案。所以如何對低層業(yè)主進行合理的損害賠償，是推進既有住宅增設(shè)電梯工作的關(guān)鍵?？上У氖谴蠖鄶?shù)相關(guān)規(guī)定都回避了這個問題，而交由業(yè)主自決。那么到底該對受損業(yè)主進行賠償才合理？賠償范圍到底該包括哪些呢？如前所述，增設(shè)電梯將產(chǎn)生低層住宅便利優(yōu)勢的抵銷，以及對通風、采光、日照、通行等方面的消極影響，進而造成低層業(yè)主房屋價值的損失。毫無疑問，因為增設(shè)電梯直接造成的對相鄰關(guān)系中通風、采光、日照、通行等方面應(yīng)對受損業(yè)主予以賠償。但關(guān)鍵是對于因增設(shè)電梯間接造成低層優(yōu)勢抵銷而導致的房屋價值的貶損是否應(yīng)該在賠償范圍內(nèi)呢？之所以有這樣的疑問，是因為低層業(yè)主的這種損失并不是因為增設(shè)電梯對其住宅造成損害而導致的，而是由于高層住宅便利性的提高，而使得低層住宅便利性相對優(yōu)勢的降低而導致的。它既不是由于侵害低層住宅而造成的直接損失，也不是低層住宅受到侵害而造成的間接損失。用法律語言來說，這是一種純粹經(jīng)濟損失，即除了因人身或財產(chǎn)受到侵害而遭受的有形損害之外的經(jīng)濟利益損失。純粹經(jīng)濟損失的發(fā)生是由于因果關(guān)系的延伸所致，這種損害的范圍也是難以遇見的。是否對純粹經(jīng)濟損失進行保護是一個復(fù)雜的法律問題。因為其涉及到諸多政策的判斷，如維護人們的合理行為自由、避免訴訟泛濫、成本計算等。我認為因比較優(yōu)勢的消失而導致房屋價值的損失應(yīng)該受到賠償。首先增設(shè)電梯行為是一種故意行為，同意增設(shè)方明知增設(shè)行為將造成低層業(yè)主損失。其次，這項損失是精確地，范圍有限的，將該損失納入賠償范圍并不會像部分純粹經(jīng)濟損失一樣保護范圍不明確經(jīng)濟損失無法準確計算。再次，將該損失納入賠償范圍也是對破壞低層業(yè)主購房時動機或預(yù)期的一種對價。最后，侵權(quán)責任法也并不是只保護絕對權(quán)，而不保護純粹經(jīng)濟損失。排他性交易與既有住宅增設(shè)電梯的法律效果很類似。比如，獨家代理協(xié)議的破壞，如果授權(quán)人在代理商所在地再授權(quán)其他商家經(jīng)營，將損害已獲授權(quán)的商家利益。既有住宅在首次銷售時同樣是這個道理。低層業(yè)主之所以購買低層正是因為看