西渡鎮(zhèn)投資情況

2006-2007年，是中國(guó)房地產(chǎn)史上最璀璨的一年一線(xiàn)二線(xiàn)及省會(huì)城市的發(fā)展商撈到了史上最大的一桶金國(guó)六條、國(guó)八條、提高存款準(zhǔn)備金率等金融、土地等一系列的政策層出不窮卻更刺激了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而萬(wàn)科地產(chǎn)在以盛大的剛需和丈母娘需求為時(shí)代背景從產(chǎn)品的單一化、同質(zhì)化到產(chǎn)品的多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、風(fēng)情化，根據(jù)國(guó)情和國(guó)人的基本需求使產(chǎn)品在拐點(diǎn)中得到了成長(zhǎng)和規(guī)范奠定了世界房地產(chǎn)老大哥的地位，也是因?yàn)檎畤?yán)厲的調(diào)控政策使其逐步走向規(guī)范，也就出現(xiàn)了王石先生所謂的拐點(diǎn)論，在政府史上最嚴(yán)厲的土地、金融政策調(diào)控之下就在國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻的環(huán)境下而作為4線(xiàn)城市的衡陽(yáng)也遭遇了冷冰，雖然衡陽(yáng)市的成交量在逐步下滑之際，而價(jià)格卻穩(wěn)步上漲，也就是出現(xiàn)了所謂的量跌價(jià)漲的新氣象，衡陽(yáng)市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，制定和實(shí)施了積極穩(wěn)健的配套措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，房地產(chǎn)投資增幅穩(wěn)步回落，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2007年一季度衡陽(yáng)市房屋銷(xiāo)售平均價(jià)格為2064元/平方米，比上年同期上漲6%，二手房銷(xiāo)售平均價(jià)格為1180元/平方米（住宅），同比上漲4.4%由于土地供應(yīng)日益趨緊和產(chǎn)品本身的不斷優(yōu)化，市場(chǎng)需求也空前旺盛，使房地產(chǎn)市場(chǎng)渡過(guò)拐點(diǎn)至2010年均量漲價(jià)升，截止2010年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，衡陽(yáng)市多層均價(jià)飆升至2800元/平方，高層均價(jià)也直逼3200元/平方的均價(jià)5縣2市至少有近500個(gè)大中小型項(xiàng)目立項(xiàng)在建在售而作為衡陽(yáng)市的衛(wèi)星城-西渡卻自朗月清風(fēng)，以衡陽(yáng)市西拓的行政規(guī)劃契機(jī)為天時(shí)扼守衡陽(yáng)至湘西的交通要道，315S道、婁衡高速、衡邵高速和省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為地利，以城鎮(zhèn)旺盛的剛需為人和在風(fēng)波迭起的2007年，位于西渡市政廣場(chǎng)-船山廣場(chǎng)的首個(gè)大型高層項(xiàng)目-在水一方豐收了良好的業(yè)績(jī)從此才真正意義上的叩開(kāi)了西渡房地產(chǎn)市場(chǎng)的大門(mén)，在水一方項(xiàng)目位于船山廣場(chǎng)旁，悠悠蒸水穿城而過(guò)，在水一方以恢宏的氣勢(shì)占據(jù)，可以俯瞰整個(gè)廣場(chǎng)和沿岸風(fēng)光帶風(fēng)靡一時(shí)，以1500元/平方的起價(jià)，吸引了不少衡陽(yáng)市投資客和城鎮(zhèn)需求致使項(xiàng)目銷(xiāo)售一空，只剩下少量大戶(hù)型產(chǎn)品成為銷(xiāo)售難點(diǎn)，同時(shí)此后批準(zhǔn)立項(xiàng)的還有蒸城名居、越富家園、紅山雅苑、蒸城國(guó)際、仟和惠景、福湘名都都是乘勢(shì)售罄而上述此時(shí)的銷(xiāo)售成績(jī)但都是建立在有市無(wú)價(jià)的基礎(chǔ)上，也就是說(shuō)當(dāng)時(shí)的本土發(fā)展商審時(shí)度勢(shì)，抓住了市場(chǎng)空白點(diǎn)入市，才得以推動(dòng)了西渡的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向了繁榮都說(shuō)市場(chǎng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有市場(chǎng)，就在如火如荼的西渡房地產(chǎn)市場(chǎng)，單純的空心板結(jié)構(gòu)質(zhì)量、平凡的建筑風(fēng)格和簡(jiǎn)約的戶(hù)型將逐步被市場(chǎng)所湮沒(méi)，此后的市場(chǎng)更是群豪爭(zhēng)霸的惡劣市場(chǎng)，并不是憑剛需就能夠奪得市場(chǎng)份額富鑫苑、帝龍時(shí)代廣場(chǎng)、置富新城、現(xiàn)代華庭、聚豐景都、蒸頂國(guó)際、清江名居、西街云頂?shù)软?xiàng)目都是以產(chǎn)品本身所不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)在搏殺富鑫苑以純西班牙建筑風(fēng)格和現(xiàn)澆板品質(zhì)和成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)域，贏得了良好的口碑和業(yè)績(jī)現(xiàn)在只剩余少量五聯(lián)排別墅在售，其余上述項(xiàng)目基本銷(xiāo)售完成，目前由富森工貿(mào)公司旗下的新項(xiàng)目天鵝麗都最值得得業(yè)界同行拭目以待所以，經(jīng)過(guò)筆者長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)研和分析認(rèn)為西渡房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀：1、呈現(xiàn)“一縱一橫”區(qū)域和“覆蓋舊城”發(fā)展所謂“一縱”就是接軌衡陽(yáng)市區(qū)，沿315S線(xiàn)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)云天鍋爐、衡利豐陶瓷、新中源陶瓷等項(xiàng)目的落戶(hù)投產(chǎn)，以及衡陽(yáng)縣政府四大領(lǐng)導(dǎo)班子和相關(guān)配套事業(yè)單位的搬遷為背景，拉動(dòng)了此區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、路網(wǎng)建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，如洪山雅苑、遠(yuǎn)見(jiàn)花苑、紅燦苑，聚豐景都以三中教師和投資客為消費(fèi)主群，均銷(xiāo)售一空，現(xiàn)聚豐景都二期正在認(rèn)籌VIP，筆者認(rèn)為產(chǎn)品本身定位有待升級(jí)，由此，開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃中的幾個(gè)項(xiàng)目也在2011年下半年相繼面市。所謂“一橫”就是以政府的規(guī)劃住宅片區(qū)清江路，筆者認(rèn)為，縣政府之前要發(fā)展的保安新區(qū)土地資源已經(jīng)枯竭，而英南卻是國(guó)家基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，而清江路卻南連蒸水風(fēng)光帶，北接315線(xiàn)，且居家環(huán)境甚佳，才規(guī)劃清江路為開(kāi)發(fā)處女地，所以置富新城、仟和惠景、福湘名都等項(xiàng)目均全部完美收官，而在此之后的富鑫苑、清江明居、蒸頂國(guó)際卻展開(kāi)了拉鋸戰(zhàn)，最終富鑫苑以產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)所勝出，洋房以高于市場(chǎng)價(jià)300元/平方，以1600元/平方的均價(jià)全部售罄，清江明居目前的電梯房均價(jià)在2100元/平方上下，以本身將要呈現(xiàn)的園林景觀為襯托和高入住率，銷(xiāo)售基本面向好；蒸頂國(guó)際項(xiàng)目為福建華僑投資商投資開(kāi)發(fā)，以大手筆和恢宏氣勢(shì)凌駕于清江路大盤(pán)之上，在2009年炒的火熱，以超大步行街和全電梯洋房使人們望房興嘆，所以筆者認(rèn)為，由于產(chǎn)品和市場(chǎng)的定位錯(cuò)位和過(guò)于超前，還得在營(yíng)銷(xiāo)策略上下足大功夫。而作為富森超市旗下的天鵝麗都在年前即將面市，以富森超市在西渡本身的地位和名望，加之18萬(wàn)方22棟的步、高錯(cuò)配和純歐洲風(fēng)情園林、超前的規(guī)劃戶(hù)型和成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)域，又將掀起西渡的購(gòu)房熱潮。位于富鑫苑和天鵝麗都間的中小型項(xiàng)目也即將入市，雖然筆者微有耳聞其規(guī)劃和定位不甚超前，不具備競(jìng)爭(zhēng)力，但筆者認(rèn)為酒香不怕巷子深，此項(xiàng)目仍會(huì)獲得豐收。而風(fēng)聞陶瓷廠4星級(jí)酒店的項(xiàng)目即將立項(xiàng)入市，是個(gè)非常好的消息，不僅可以改造城市形象，也會(huì)促動(dòng)清江路商業(yè)的發(fā)展時(shí)代。所謂“覆蓋舊城”就是政府為了提升城市形象，改善居民需求、大力倡導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展而應(yīng)運(yùn)而生的項(xiàng)目有現(xiàn)代城、帝龍時(shí)代廣場(chǎng)、西街云頂、現(xiàn)代城和規(guī)劃中的城西市場(chǎng)改造和造紙廠項(xiàng)目的立項(xiàng)，這些項(xiàng)目的立項(xiàng)和建設(shè)又將為西渡城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可復(fù)制的貢獻(xiàn)，也將會(huì)載入西渡發(fā)展史冊(cè)。譬如帝龍時(shí)代廣場(chǎng)和沃爾瑪公司的簽約，西街云頂國(guó)際影城的進(jìn)駐，將西渡的商業(yè)地產(chǎn)走入了新的時(shí)代，在多元化需求和物質(zhì)需求的同時(shí)，也獲得了精神需求，也將新正街的門(mén)面價(jià)格升至近18000-20000元/平米以上，也帶動(dòng)了沿街的商業(yè)租賃發(fā)展，清江路與新正街交匯處日后必定繁榮。但是相對(duì)上述兩個(gè)項(xiàng)目而言，城西大市場(chǎng)的命運(yùn)就多滐了，城西大市場(chǎng)是西渡百年內(nèi)沉淀下來(lái)的商業(yè)底蘊(yùn)，以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和中低端百貨產(chǎn)品批發(fā)和零售為主，完全輻射整個(gè)西渡城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈，包括新正街、夏明翰廣場(chǎng)、和鄉(xiāng)鎮(zhèn)需求，所以項(xiàng)目是立項(xiàng)了，而接踵而來(lái)的拆遷是單憑發(fā)展商是解決不了的問(wèn)題，但是城西市場(chǎng)是政府菜籃子工程，為了創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市、提高城市形象和人們的購(gòu)物環(huán)境，很值得政府部門(mén)深思。而相對(duì)于西渡橋頭的造紙廠項(xiàng)目就要幸運(yùn)些，以政府重點(diǎn)扶持的商業(yè)地產(chǎn)為主打，但是筆者認(rèn)為商業(yè)市場(chǎng)博弈有待沉思。2、強(qiáng)勁的剛需力量均來(lái)自城鎮(zhèn)蘊(yùn)藏著未來(lái)的消費(fèi)群體。衡陽(yáng)有700多萬(wàn)人口，城區(qū)人口已接近100萬(wàn)人，還有外出務(wù)工100多萬(wàn)人，我們可以分析其未來(lái)存在的購(gòu)買(mǎi)力是否強(qiáng)勁。其一，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)人均居住面積近20平米，特別是一些大城市，在住房資源本身稀少的情況，其人均居住面都超過(guò)全國(guó)平均水平，比如北京人均居住面積達(dá)33平方米，上海也達(dá)32平方米，而處于內(nèi)陸省份的衡陽(yáng)，人均居住面積不足15平方米，這本身就說(shuō)明其購(gòu)買(mǎi)力的存在；其二、衡陽(yáng)是一個(gè)以城區(qū)為中心，縣市通車(chē)距離均不超過(guò)1小時(shí)行程的圓形經(jīng)濟(jì)區(qū)域，最近幾年衡陽(yáng)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城區(qū)也在不斷的向四周擴(kuò)大，西邊華新開(kāi)發(fā)區(qū)以逐步接近衡陽(yáng)縣縣城西渡、；向北松木化工園區(qū)已全面啟動(dòng)，將拉近城區(qū)與南岳衡山的距離；向南白沙工業(yè)園區(qū)更是發(fā)展迅速，向東隨著武廣高速鐵路的建設(shè)，將圍繞著新火車(chē)站形成一個(gè)新的商品集散地。便利的交通、不斷拉近的城鄉(xiāng)距離，讓希望改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量的縣區(qū)人口有了更多的選擇，由于其要求在縣區(qū)無(wú)法得到滿(mǎn)足，進(jìn)城購(gòu)房的比例在逐步提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近二年衡陽(yáng)市中小戶(hù)型的消費(fèi)對(duì)象有二成以上是縣區(qū)戶(hù)口人員購(gòu)房。這充分說(shuō)明了縣區(qū)潛在的消費(fèi)群體，未來(lái)將會(huì)對(duì)衡陽(yáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響。其三。衡陽(yáng)是一個(gè)勞務(wù)輸出的大市，其外出務(wù)工人員超過(guò)100萬(wàn)人，在我們對(duì)部分外出人員在衡陽(yáng)購(gòu)房的動(dòng)機(jī)調(diào)查中，有70%的人員提出的購(gòu)房原因是，年輕時(shí)在沿海大城市打工，賺錢(qián)后仍想回到家鄉(xiāng)，但在大都市生活了很長(zhǎng)時(shí)間的打工族們，由于過(guò)慣了城市生活，再回到農(nóng)村已有些不適應(yīng)，特別是他們也想提高自己的生活質(zhì)量，這樣在衡陽(yáng)市區(qū)選購(gòu)住房就成了他們最佳的選擇。（3）投資理念的形成，將會(huì)更大程度的影響房市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，衡陽(yáng)擁有多套住房的比例并不高，主要集中在有權(quán)、有錢(qián)的行政事業(yè)單位或相對(duì)壟斷行業(yè)，他們擁有多套住房的原因，并不是投資理念的推動(dòng)，而是職工福利的體現(xiàn)，隨著衡陽(yáng)投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展明顯提速，房?jī)r(jià)已從5年前的700到800元，提高到現(xiàn)在的近2000元，提高的