《浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造 技術(shù)導(dǎo)則（試行）》

浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則

（試行）

前言

為貫徹落實(shí)浙江省委、省政府關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的

決策部署，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的規(guī)范引導(dǎo)，浙江

省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織力量，深入各地調(diào)查研究，認(rèn)真總

結(jié)經(jīng)驗(yàn)做法，在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，制訂本導(dǎo)則。

本導(dǎo)則的主要內(nèi)容包括：1.總則；2.術(shù)語(yǔ)；3.基本規(guī)定；

4.基礎(chǔ)設(shè)施改造；5.小區(qū)環(huán)境優(yōu)化；6.服務(wù)功能提升；7.施工

和驗(yàn)收；8.全周期管理；9.改造內(nèi)容匯總表。

本導(dǎo)則由浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)管理，由浙江省

建筑設(shè)計(jì)研究院負(fù)責(zé)具體技術(shù)內(nèi)容的編寫(xiě)和解釋，由浙江省

建科建筑設(shè)計(jì)院有限公司協(xié)助。各地在執(zhí)行過(guò)程中如有意見(jiàn)

或建議，請(qǐng)寄送至浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院（地址：杭州市安

吉路18號(hào)，郵編310006，聯(lián)系電話電子

郵箱：anji18@126.com）。

主編單位：浙江省建筑設(shè)計(jì)研究院

參編單位：浙江省建科建筑設(shè)計(jì)院有限公司

主要編制人員：陳志青張金星趙秋立郎利民高嵩

張溯天李耀華唐金達(dá)楊彤何江

姚國(guó)梁蔣紋王貴美潘輝葉嘯

方甫兵徐劍吳昕周平槐吳軍

劉煒周劍孫攸莉朱偉凱齊曉韻

張瑾?jiǎng)⑾楹?/p>

主要審核人員：王曉春李萍陳海明王卡武前波

顧澎陳弘

主要審定人員：張奕

1

1總則

1.0.1為推進(jìn)浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱：老舊小區(qū)）

改造工作，全面改善老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質(zhì)，以政府

引導(dǎo)、多方參與、整體謀劃、有序推進(jìn)、創(chuàng)新機(jī)制、優(yōu)化治

理為原則制定本導(dǎo)則。

1.0.2本導(dǎo)則適用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、房屋年久失修、設(shè)施缺

損、功能不全、環(huán)境臟亂差、影響居民基本生活且群眾改造

意愿強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，重點(diǎn)是2000年前建成的小區(qū)，

不包括已納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的小區(qū)。

1.0.3老舊小區(qū)改造的主要任務(wù)有：科學(xué)制定改造計(jì)劃、合

理確定改造內(nèi)容、共同制定改造方案、多方籌措改造資金、

加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理、建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

1.0.4老舊小區(qū)改造前，應(yīng)以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為單位，結(jié)合老

舊小區(qū)需求缺口與用地資源潛力，合理劃分改造范圍。應(yīng)建

立評(píng)估及引導(dǎo)機(jī)制，經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估，結(jié)合小區(qū)突出問(wèn)題，制

定經(jīng)濟(jì)、合理、可行的更新改造技術(shù)方案。

1.0.5老舊小區(qū)改造應(yīng)實(shí)現(xiàn)“六個(gè)有”目標(biāo)：有完善的基礎(chǔ)

設(shè)施、有整潔的居住環(huán)境、有配套的小區(qū)服務(wù)、有長(zhǎng)效的管

理機(jī)制、有特色的小區(qū)文化、有和諧的鄰里關(guān)系。

1.0.6老舊小區(qū)應(yīng)堅(jiān)持“同步改造提升、同步服務(wù)提升”的

基本原則，改造完成后建立配套物業(yè)管理服務(wù)，并將落實(shí)長(zhǎng)

效物業(yè)服務(wù)作為綜合改造的主要目標(biāo)之一。

1.0.7老舊小區(qū)改造中應(yīng)當(dāng)通過(guò)整合存量房產(chǎn)或建設(shè)增量房

產(chǎn)，力爭(zhēng)設(shè)置不低于小區(qū)地上總建筑面積千分之七比例的物

1

業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四

為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供必要的管理辦公

和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并形成小區(qū)后續(xù)服務(wù)自我“造血能力”。

1.0.8老舊小區(qū)改造工作應(yīng)與城市更新整體規(guī)劃相適應(yīng)，與

總體規(guī)劃銜接，統(tǒng)籌設(shè)置公共服務(wù)配套設(shè)施，同步完善停車、

道路、基礎(chǔ)設(shè)施等配套工作。

1.0.9老舊小區(qū)改造過(guò)程中應(yīng)合理拓展小區(qū)內(nèi)外交互空間，

優(yōu)化小區(qū)內(nèi)部公共空間環(huán)境建設(shè)，完善小區(qū)應(yīng)急防控管理措

施或設(shè)施，增加公共衛(wèi)生服務(wù)和公共安全管理功能。

1.0.10老舊小區(qū)改造工作除應(yīng)符合本導(dǎo)則的規(guī)定外，尚應(yīng)符

合國(guó)家、行業(yè)和地方的法律法規(guī)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2

2術(shù)語(yǔ)

2.0.1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、房屋年久失修、設(shè)施缺損、功能不全、

環(huán)境臟亂差、影響居民基本生活且群眾改造意愿強(qiáng)烈的住宅

小區(qū)，重點(diǎn)是2000年前建成的小區(qū)，不包括已納入棚戶區(qū)

改造計(jì)劃的小區(qū)。

2.0.2老舊建筑

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)超過(guò)建筑合理使用年限三分之二以上

的既有建筑。

2.0.3老年人設(shè)施

專為老年人服務(wù)的公共服務(wù)設(shè)施。

2.0.4無(wú)障礙設(shè)施

保障殘疾人、老年人、孕婦、兒童等社會(huì)成員通行安全

和使用便利，在建設(shè)工程中配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施。

2.0.5生活垃圾收集點(diǎn)

也叫垃圾投放點(diǎn)，專門用于生活垃圾的投放、收集點(diǎn)位

置。

2.0.6三網(wǎng)融合

實(shí)現(xiàn)有線電視、電信以及計(jì)算機(jī)通信三者之間的融合，

目的是構(gòu)建一個(gè)健全、高效的通信網(wǎng)絡(luò)，從而滿足社會(huì)發(fā)展

的需求。

3

3基本規(guī)定

3.1基本要求

3.1.1老舊小區(qū)改造包括前期評(píng)估、籌措資金、制定改造方

案、落實(shí)改造措施、竣工驗(yàn)收、全周期管理等方面。小區(qū)改

造應(yīng)根據(jù)資金籌措情況，按基礎(chǔ)設(shè)施改造、小區(qū)環(huán)境優(yōu)化、

服務(wù)功能提升三個(gè)層級(jí)逐步完善改造或有重點(diǎn)改造。

3.1.2基礎(chǔ)設(shè)施改造是保障居民基本生活要求的基本改造，

改造應(yīng)立足道路、供水排水、電氣、燃?xì)狻卜?、停車、環(huán)

衛(wèi)等基本功能，可按照實(shí)際要求適度延伸，增加小區(qū)環(huán)境優(yōu)

化及服務(wù)功能提升等改造內(nèi)容。

3.1.3加強(qiáng)政策引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮居民主體作用，

充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量和與小區(qū)相關(guān)聯(lián)單位參與的積極性，形成

多方力量共同推動(dòng)老舊小區(qū)改造的良好條件和氛圍。

3.1.4老舊小區(qū)改造應(yīng)避免“大拆大建”，深度挖掘小區(qū)特色

文化，尊重及利用具有歷史文化價(jià)值的街巷和景觀，保護(hù)小

區(qū)內(nèi)的歷史建筑及古樹(shù)名木。

3.1.5創(chuàng)新老舊小區(qū)改造投資融資機(jī)制，探索多元化融資，

運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。

3.1.6涉及既有住宅加固或改變?cè)薪Y(jié)構(gòu)的，改造前應(yīng)根據(jù)

現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292進(jìn)行可

靠性鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果制定相應(yīng)的改造方案。

3.1.7改造前應(yīng)對(duì)消防給水系統(tǒng)及滅火設(shè)施進(jìn)行檢測(cè)和評(píng)定，

對(duì)存在較大問(wèn)題的系統(tǒng)和設(shè)施應(yīng)予以全面整改。當(dāng)僅需要局

部維修或更換時(shí)，設(shè)備、管道、配件、閥門及其他附件的選

4

型、安裝、試壓、調(diào)試應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定以及原

系統(tǒng)對(duì)性能和規(guī)格的要求。

3.1.8老舊住宅小區(qū)改造提升應(yīng)按照國(guó)土空間規(guī)劃、控制性

詳細(xì)規(guī)劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃要求，合理布局各項(xiàng)設(shè)施。

3.2改造方案

3.2.1老舊小區(qū)改造前應(yīng)對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行勘察與評(píng)估，進(jìn)行

廣泛的前期調(diào)研，明確老舊小區(qū)的改造目標(biāo)，結(jié)合調(diào)研結(jié)果

與改造成本制定技術(shù)策略，制定合理可行、經(jīng)濟(jì)適用的改造

方案。

3.2.2前期調(diào)研應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1基本情況：小區(qū)發(fā)展歷史、用地情況、人口構(gòu)成、居

民收入、建筑功能、歷史文化資源、小區(qū)特色風(fēng)貌、小區(qū)管

理與服務(wù)水平等。

2需求調(diào)研：現(xiàn)狀居住滿意度、建筑改造需求、公共空

間改造需求、公共設(shè)施配置需求、市政設(shè)施改造需求、參與

公共事務(wù)意愿、小區(qū)改造建議、改造可承受度、引入專業(yè)物

業(yè)的需求及物業(yè)費(fèi)用的承受能力等。

3場(chǎng)地調(diào)研：小區(qū)道路街巷、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)

設(shè)施、管線情況、公共空間環(huán)境、消防及安全隱患等。

4建筑調(diào)研：房屋數(shù)量、使用年限、建筑權(quán)屬、建筑結(jié)

構(gòu)類型、房屋質(zhì)量、房屋設(shè)施設(shè)備、危破房數(shù)量、違章建筑

情況等。

5產(chǎn)業(yè)調(diào)研：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)類型、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)效

益、從業(yè)人群等。

5

3.2.3改造方案應(yīng)采用適宜合理的改造技術(shù)和符合定位的產(chǎn)

品材料，并應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家和地方對(duì)于老舊小區(qū)改造的相關(guān)

標(biāo)準(zhǔn)或要求。

3.2.4改造設(shè)計(jì)成果應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1方案報(bào)告包括改造目標(biāo)、改造措施、資金籌措、進(jìn)度

安排、對(duì)周邊影響等。

2設(shè)計(jì)方案包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明、總平面圖、改造重點(diǎn)區(qū)域

平面圖及必要的立面圖和效果圖、改造工程量清單及估算技

資。

3施工圖文件宜參照《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》

的要求執(zhí)行。

3.2.5按“政府引導(dǎo)、多方參與”的原則，積極開(kāi)展“美好

環(huán)境與幸福生活共同締造”活動(dòng)，加強(qiáng)政府引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，

動(dòng)員群眾廣泛參與。

6

4基礎(chǔ)設(shè)施改造

4.1道路交通

4.1.1梳理小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)系統(tǒng)，小區(qū)道路應(yīng)滿足消防、救護(hù)等

車輛通達(dá)要求，主要道路應(yīng)有兩個(gè)車行出入口連通城市道路，

小區(qū)主出入口宜適當(dāng)后退，與城市道路之間設(shè)公共緩沖場(chǎng)地。

4.1.2小區(qū)道路路面岀現(xiàn)龜裂、坑槽、沉陷等問(wèn)題，根據(jù)市

政道路養(yǎng)護(hù)和維修工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行病害評(píng)級(jí)界定，實(shí)施保養(yǎng)小

修工程、中修工程、大修工程、改擴(kuò)建工程四類路面修補(bǔ)措

施。車行道路路面材料宜采用瀝青路面，宅間路宜采用鋪裝

路面，并優(yōu)先考慮透水鋪裝材料。

4.1.3小區(qū)道路上的各類井蓋應(yīng)檢查、修整使之與路面銜接

平順、無(wú)異響。對(duì)井蓋缺失破損、井口下沉或凸起超出誤差

范圍、井墻損壞、井框變形等情況，應(yīng)進(jìn)行井蓋整治，井蓋

應(yīng)采用防盜、防墜落措施。

4.1.4小區(qū)道路應(yīng)完善交通標(biāo)志和標(biāo)線設(shè)置，重點(diǎn)標(biāo)識(shí)消防

通道和消防登高場(chǎng)地。

4.1.5完善小區(qū)道路照明設(shè)施，達(dá)到保障交通安全、方便人

民生活、滿足治安需求的目的，并應(yīng)采取措施防止對(duì)住宅主

要房間的光污染。

4.1.6小區(qū)道路改造時(shí)應(yīng)設(shè)置橫坡防止積水，并宜控制道路

標(biāo)高略高于道路周邊綠地，道路雨水口宜設(shè)在下沉綠地內(nèi)，

并符合本導(dǎo)則5.4.4條的規(guī)定。

4.2無(wú)障礙設(shè)施

4.2.1完善小區(qū)道路、居住綠地、配套公共設(shè)施、居住建筑、

7

停車場(chǎng)（庫(kù)）等范圍的無(wú)障礙設(shè)施，對(duì)不滿足《無(wú)障礙設(shè)計(jì)

規(guī)范》GB50763要求的宜根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行無(wú)障礙改造。

4.2.2無(wú)障礙出入口、坡道、樓梯、臺(tái)階、通道、扶手等重點(diǎn)

無(wú)障礙設(shè)施應(yīng)符合規(guī)范要求。

4.2.3小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)（庫(kù)）應(yīng)按規(guī)范配建無(wú)障礙車位，車庫(kù)

出入口及附屬無(wú)障礙樓梯、通道的設(shè)置應(yīng)符合規(guī)范要求。

4.2.4老舊小區(qū)在改造過(guò)程中應(yīng)完善小區(qū)室外和公共建筑內(nèi)

無(wú)障礙標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。

4.2.5無(wú)配套電梯的老舊建筑，有條件的宜加裝電梯，加裝

電梯應(yīng)結(jié)合建筑實(shí)際情況，因地制宜進(jìn)行或設(shè)計(jì)預(yù)留，并應(yīng)

符合本導(dǎo)則6.3條的規(guī)定。

4.2.6有條件的小區(qū)應(yīng)對(duì)小區(qū)公共廁所進(jìn)行無(wú)障礙廁所改造。

4.3給排水設(shè)施

4.3.1改造前應(yīng)通過(guò)查詢?cè)O(shè)計(jì)及竣工圖紙、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量及調(diào)

查等方式明確給水、雨水、污水管道及附屬設(shè)施的位置、走

向及其他相關(guān)條件，并對(duì)平時(shí)運(yùn)行中存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研。

符合以下情形的必須進(jìn)行改造、修復(fù)或更換：

1給水管材、設(shè)備不符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策；

2給水管道使用年限較長(zhǎng)，存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，

閥門銹蝕、漏水；

3二次供水設(shè)施不符合相關(guān)衛(wèi)生和安全標(biāo)準(zhǔn)；

4排水系統(tǒng)為雨污合流或雨污水管道有錯(cuò)接混接的情況；

5雨污水管道、檢查井、化糞池等排水設(shè)施年久失修，

出現(xiàn)嚴(yán)重的破損、沉降等情況；

8

6雨水管道排水能力不足，導(dǎo)致雨天小區(qū)道路、場(chǎng)地有

嚴(yán)重積水情況；

7建筑外立面雨落水管、空調(diào)凝結(jié)水管破損、銹蝕，管

道支撐存在安全隱患，屋面雨水斗缺失或損壞；

8其他嚴(yán)重影響使用功能或存在安全隱患的情況。

4.3.2生活給水系統(tǒng)改造前，應(yīng)會(huì)同相關(guān)供水單位明確供水

方案和計(jì)量方式。根據(jù)市政供水條件采用市政直接供水方式

或二次加壓供水方式：采用市政直供水時(shí)，應(yīng)從室外供水管

道接管直接引至住戶，改造管道不宜設(shè)置在建筑物外墻，住

戶計(jì)量水表應(yīng)按一戶一表設(shè)置，水表應(yīng)設(shè)置于住戶戶外；采

用二次加壓供水時(shí)，系統(tǒng)應(yīng)符合《二次供水工程技術(shù)規(guī)程》

CJJ140的規(guī)定以及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)管理部門制定的規(guī)則。

4.3.3給水系統(tǒng)應(yīng)采用符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的管材、管件及閥

門，其公稱壓力不應(yīng)小于實(shí)際工作壓力。埋地給水管應(yīng)采用

耐腐蝕、接口嚴(yán)密耐久的管材，并應(yīng)能承受相應(yīng)的地面荷載，

埋地管施工應(yīng)做好管道基礎(chǔ)和回填土夯實(shí)工作。

4.3.4原采用高位水箱重力供水的給水系統(tǒng)改造為完全市政

直接供水時(shí)，應(yīng)符合以下規(guī)定：

1高位水箱出水至住戶的供水管道應(yīng)全部予以拆除，不

儲(chǔ)存消防用水的水箱，其進(jìn)水管自引入點(diǎn)起的管道全部拆除，

避免生活給水系統(tǒng)出現(xiàn)長(zhǎng)期不流動(dòng)的存水管段；

2儲(chǔ)存消防用水的高位水箱，應(yīng)保留水箱進(jìn)水管并更換

性能可靠的進(jìn)水浮球閥，水箱進(jìn)水管應(yīng)有獨(dú)立的計(jì)量水表，

同時(shí)應(yīng)設(shè)置水箱水位顯示裝置和溢流報(bào)警裝置。

9

4.3.5小區(qū)生活排水與雨水排水系統(tǒng)應(yīng)采用分流制，并應(yīng)符

合以下規(guī)定：

1接洗衣機(jī)排水的陽(yáng)臺(tái)排水管應(yīng)接入小區(qū)生活排水管道，

并應(yīng)設(shè)置水封裝置，屋面雨水排水應(yīng)單獨(dú)設(shè)置雨水立管排入

小區(qū)雨水排水管道；

2小區(qū)設(shè)有洗車設(shè)施時(shí)，應(yīng)設(shè)置沉砂池處理洗車廢水；

小區(qū)設(shè)有餐飲營(yíng)業(yè)場(chǎng)所時(shí)，含油餐飲廢水應(yīng)設(shè)置隔油設(shè)施處

理。

4.3.6應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，積極采取雨水徑流外排總量控

制、面源污染控制措施：

1小區(qū)道路、場(chǎng)地的初期雨水徑流引導(dǎo)至相鄰的下凹綠

地、雨水花園等生物滯留設(shè)施；

2有條件的部位，屋面雨水落水管宜采用斷接排水方式，

利用生物滯留設(shè)施的蓄水和入滲功能，減少外排雨水徑流量；

3雨水入滲設(shè)施不得影響建筑物的基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)安全。

4.3.7如小區(qū)同時(shí)納入“污水零直排”改造、海綿化改造計(jì)

劃，應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)籌結(jié)合、整體實(shí)施，并滿足相應(yīng)的改造目標(biāo)。

4.4電氣設(shè)施

4.4.1改造前應(yīng)在對(duì)老舊建筑電氣系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，

根據(jù)改造后建筑物的用電負(fù)荷情況和使用要求進(jìn)行電氣設(shè)

計(jì)，且應(yīng)符合國(guó)家和地方現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

4.4.2住宅小區(qū)變電所改造應(yīng)遵循安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理、

便于運(yùn)行管理和留有發(fā)展可能的原則，并符合環(huán)境、環(huán)保、

消防、供電等技術(shù)要求。

10

4.4.3室外中、低壓配電網(wǎng)改造應(yīng)優(yōu)先考慮采用電纜地下敷

設(shè)，電纜與電纜、管道、道路、構(gòu)筑物、建筑物等之間允許

最小距離應(yīng)符合《電力工程電纜設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50217的相關(guān)

規(guī)定。因條件限制不滿足地下敷設(shè)的相關(guān)規(guī)定時(shí)，應(yīng)由相關(guān)

單位梳理歸整，采用架空電纜敷設(shè)，敷設(shè)路徑應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃并

應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

4.4.4室內(nèi)公共部位電氣線路不符合現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)進(jìn)

行改造，線路應(yīng)穿管或在槽盒內(nèi)敷設(shè)。

4.4.5表箱表計(jì)改造應(yīng)滿足以下規(guī)定：

1非成套表箱、表箱銹損或存在安全隱患時(shí)，應(yīng)進(jìn)行改

造。

2計(jì)量表箱應(yīng)采用符合國(guó)家和電力行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的

成套產(chǎn)品。

4.4.6照明系統(tǒng)改造應(yīng)滿足以下規(guī)定：

1對(duì)既有室外照明系統(tǒng)的電氣安全進(jìn)行檢查，不符合國(guó)

家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行改造。

2燈具、線路、防雷和接地、供配電與控制、電擊防護(hù)

等技術(shù)要求應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定。

3宜采用發(fā)光二極管（LED）照明，公共部位應(yīng)采用節(jié)能

控制措施。

4.4.7防雷和接地系統(tǒng)改造應(yīng)符合以下規(guī)定：

1應(yīng)對(duì)老舊建筑的防雷和接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查，系統(tǒng)設(shè)施

有銹蝕、接觸不良以及其他不滿足國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)要求時(shí)，

應(yīng)進(jìn)行改造。

11

2防雷和接地系統(tǒng)改造應(yīng)符合《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》

GB50057和《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054的相關(guān)規(guī)定。

4.4.8電動(dòng)自行車充電設(shè)施應(yīng)采用專用插座，嚴(yán)禁采用接線

板及其他非專用充電裝置為非機(jī)動(dòng)車充電，宜設(shè)置集中充電

區(qū)域。

4.4.9景觀照明、快遞柜、電動(dòng)汽車充電裝置、非機(jī)動(dòng)車充

電裝置等公共用電電氣裝置，必須采用不超過(guò)30mA的剩余

電流動(dòng)作保護(hù)作為電擊防護(hù)的附加防護(hù)措施。

4.5燃?xì)庠O(shè)施

4.5.1排查燃?xì)夤芫€及閥門，腐蝕老化的應(yīng)拆改。有條件時(shí)

應(yīng)將燃?xì)庖肟诘拈y門安裝在住戶外。同時(shí)完善燃?xì)夤艿罉?biāo)

志標(biāo)識(shí)，并滿足《城鎮(zhèn)燃?xì)鈽?biāo)志標(biāo)準(zhǔn)》CJT153要求。

4.5.2在已通天然氣的城鎮(zhèn)，未通燃?xì)獾男^(qū)宜一次性預(yù)設(shè)

天然氣管道系統(tǒng)或預(yù)留管網(wǎng)接口。小區(qū)內(nèi)使用燃?xì)獾男〔惋?/p>

店、小副食品店等場(chǎng)所，滿足油煙排放、產(chǎn)權(quán)明晰等條件的，

同步增設(shè)天然氣管道系統(tǒng)。

4.6安防設(shè)施

4.6.1小區(qū)已安裝安全防范系統(tǒng)，改造時(shí)應(yīng)對(duì)已有系統(tǒng)進(jìn)行

檢測(cè)，更換老舊破損設(shè)備線路并保證其正常運(yùn)行，改造后的

系統(tǒng)應(yīng)滿足智慧安防的需要，當(dāng)有防控需求時(shí)應(yīng)能方便拓展

功能。

4.6.2完善小區(qū)出入口的門禁或讀卡閘機(jī)系統(tǒng)，有條件的小

區(qū)宜在主要人行出入口設(shè)置人臉識(shí)別系統(tǒng)。

4.6.3完善小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)主要出入口、主要路段應(yīng)

12

設(shè)置監(jiān)控探頭，監(jiān)控探頭所在位置應(yīng)視野開(kāi)闊、無(wú)明顯障礙

物或眩光光源，保證成像清晰。有條件的小區(qū)宜實(shí)行無(wú)死角

視頻監(jiān)控，并應(yīng)有效保證居民隱私。

4.6.4完善單元防盜門和單元門禁系統(tǒng)，單元防盜門外觀應(yīng)

簡(jiǎn)潔大方，安裝牢固安全，開(kāi)啟方便順暢。單元門禁系統(tǒng)宜

具備對(duì)講和報(bào)警功能，并由住戶遙控防盜門的開(kāi)啟。門禁系

統(tǒng)宜具備IC卡及密碼開(kāi)鎖功能。

4.6.5小區(qū)主要出入口應(yīng)設(shè)置并完善車輛出入管理系統(tǒng)，宜

采用車輛牌照識(shí)別系統(tǒng)和車位數(shù)量預(yù)告系統(tǒng)。

4.6.6清理疏通小區(qū)消防通道和消防登高場(chǎng)地，不得設(shè)置影

響消防車通行的道閘，確保消防車通行和消防登高場(chǎng)地救援。

4.6.7消防疏散通道和安全出口應(yīng)保持暢通，嚴(yán)禁在公共樓

道內(nèi)堆放物品影響人員疏散。

4.6.8消防應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志、樓層指示標(biāo)示、消火

栓及滅火器等的設(shè)置應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

4.7房屋修繕

4.7.1老舊建筑加固，應(yīng)先進(jìn)行檢測(cè)鑒定，再進(jìn)行加固設(shè)計(jì)

和施工。

1房屋鑒定應(yīng)依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)檢測(cè)鑒定規(guī)范進(jìn)行。

2老舊建筑的檢測(cè)鑒定、加固設(shè)計(jì)和施工，應(yīng)由具有相

應(yīng)資質(zhì)的單位和有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員承擔(dān)。

4.7.2屋面修繕

1屋面修繕應(yīng)遵循因地制宜、防排結(jié)合、合理選材、綜

合治理的原則。除搶修外，不應(yīng)安排在雨季進(jìn)行；實(shí)施應(yīng)符

13

合《房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程》JGJ/T53的相關(guān)要求。

2根據(jù)屋面是否存在滲漏水問(wèn)題確定改造方案。屋面存

在滲漏水或防水材料超過(guò)使用年限的，應(yīng)重做屋面防水層和

屋面隔熱保溫層，確保屋面不滲漏，同時(shí)考慮與周邊建筑屋

面（即“第五立面”）環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀。

3重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)街道的屋面滲漏水可以根據(jù)規(guī)劃要求，

在符合房屋主體結(jié)構(gòu)安全前提下，開(kāi)展立體綠化或“平改坡”

等形式改造，屋面“平改坡”改造應(yīng)符合本導(dǎo)則5.3.5、5.3.6

條的規(guī)定。

4屋頂防雷接地系統(tǒng)修繕應(yīng)符合本導(dǎo)則第4.4.7條的規(guī)定。

4.7.3樓道整修

1破舊、黑暗、雜亂的樓道應(yīng)進(jìn)行整修，達(dá)到安全、明

亮、整潔的標(biāo)準(zhǔn)。

2清理樓道內(nèi)雜物、小廣告，對(duì)存在破損、脫落、開(kāi)裂

的樓梯間內(nèi)墻、頂棚應(yīng)予以整治，顏色宜以白色或淺色為主，

改造后要求新老結(jié)構(gòu)結(jié)合度好，無(wú)起殼、剝落現(xiàn)象。

3樓道護(hù)欄及扶手宜重新油漆，對(duì)缺失、損壞而影響正

常使用的應(yīng)予以更換維修。

4樓道電氣系統(tǒng)整修應(yīng)符合本導(dǎo)則第4.4.4條、4.4.5條和

4.4.6條的規(guī)定。

5樓梯踏步及休息平臺(tái)面層損壞嚴(yán)重，影響正常使用，

存在安全隱患的應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ)或更新。

6在樓梯平臺(tái)處宜設(shè)置老年人臨時(shí)休息座椅。

4.7.4建筑墻腳散水損壞嚴(yán)重的，在不影響原建筑基礎(chǔ)安全

14

前提下，宜整體采取景觀美化處理。

4.7.5房屋外立面存在滲漏水或脫落的，應(yīng)根據(jù)受損程度采

取局部修補(bǔ)或重做外立面粉刷層、噴涂層進(jìn)行整治，確保不

滲漏、不脫落。

4.7.6電梯維護(hù)

1委托電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)或電梯制造單位對(duì)老舊電梯進(jìn)行安

全評(píng)估。應(yīng)根據(jù)評(píng)估結(jié)論確定對(duì)電梯進(jìn)行修理、改造或更新。

2老舊電梯的修理、改造或更新應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共

和國(guó)特種設(shè)備安全法》、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》等法律法

規(guī)的要求進(jìn)行。

3新裝電梯的安裝過(guò)程或老舊電梯的大修、改造須接受

特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的法定監(jiān)督檢驗(yàn)，符合《電梯制造與安裝

安全規(guī)范》GB7588等國(guó)家及地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

4.8違章違建

4.8.1梳理小區(qū)配套用房，對(duì)被占用或閑置的小區(qū)配套用房

進(jìn)行清理、清退和調(diào)整，恢復(fù)原有使用功能。

4.8.2清理樓宇間和疏散通道內(nèi)亂堆雜物，恢復(fù)原有通道寬

度，完善消防配套設(shè)施，并建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

4.8.3公共部位的架空管線整治應(yīng)由相關(guān)單位梳理規(guī)整，拆

除私拉管線，并符合本導(dǎo)則第4.4.3條的規(guī)定。

4.8.4居民自主搭建影響消防、安全、日照及建筑立面效果

的建筑物外部構(gòu)件應(yīng)拆除，拆除位置做好技術(shù)處理，應(yīng)保證

建筑安全，不應(yīng)影響原有建筑使用和美觀。

4.8.5影響消防、安全、住宅日照的違章建筑應(yīng)依法依規(guī)處

15

理。處理到位后，對(duì)不影響消防安全、住宅日照的違建及構(gòu)

筑物可根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況依法使用，鼓勵(lì)改造為公共服務(wù)設(shè)

施。

4.9環(huán)衛(wèi)設(shè)施

4.9.1老舊小區(qū)的垃圾應(yīng)分類投放，可分為生活垃圾和特殊

垃圾。生活垃圾分為可回收垃圾、有害垃圾、易腐垃圾、其

他垃圾四大類；特殊垃圾分為大件垃圾、園林垃圾和裝修垃

圾。

4.9.2老舊小區(qū)應(yīng)設(shè)置垃圾分類收集容器，容器標(biāo)志標(biāo)識(shí)、

顏色等按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，容器樣式兼顧功能性、便捷

性、美觀性、實(shí)用性、保障性需求。分類名稱、標(biāo)識(shí)、顏色

色標(biāo)參照浙江省《城鎮(zhèn)生活垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)》DB33/T1166執(zhí)

行。

4.9.3完善小區(qū)內(nèi)生活垃圾收集點(diǎn)布局，參照《城市居住區(qū)

規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180，生活垃圾收集點(diǎn)布置服務(wù)半徑不

應(yīng)大于70米，對(duì)于小區(qū)原生活垃圾收集點(diǎn)距離超出標(biāo)準(zhǔn)的，

根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況予以增設(shè)。

4.9.4每個(gè)小區(qū)設(shè)置一處生活垃圾收集站，方便生活垃圾收

集和垃圾車清運(yùn)接駁。

4.9.5每個(gè)小區(qū)設(shè)置一處特殊垃圾存放點(diǎn)。特殊垃圾應(yīng)實(shí)行

預(yù)約投放或定時(shí)定點(diǎn)投放，并預(yù)約物業(yè)管理及時(shí)清運(yùn)。

4.9.6小區(qū)生活垃圾收集點(diǎn)、收集站排水應(yīng)接入污水管網(wǎng)。

4.10停車設(shè)施

4.10.1梳理并整治小區(qū)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車車位，有條件適當(dāng)

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增加機(jī)動(dòng)車停車位，完善標(biāo)識(shí)，增加無(wú)障礙殘疾人助力車位。

4.10.2因地制宜整治非機(jī)動(dòng)車集中停放棚（庫(kù)），配建電動(dòng)

自行車充電設(shè)施，并應(yīng)符合本導(dǎo)則第4.4.8條和第4.4.9條的

規(guī)定。

4.10.3新建車棚（庫(kù)）不得影響周邊居民住宅通風(fēng)采光。宜

采用輕型材質(zhì)，外觀簡(jiǎn)潔悅目，色彩與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。

4.10.4有條件的小區(qū)宜按配建標(biāo)準(zhǔn)增設(shè)新能源汽車充電樁，

或預(yù)留電力容量并預(yù)設(shè)充電樁布線條件及接口。

4.11地下空間

4.11.1地下空間功能應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行消防規(guī)范及人防要求進(jìn)行

整治，并完善標(biāo)志標(biāo)識(shí)。

4.11.2地下工程的排水管溝、地漏、出入口、窗井、風(fēng)井等，

應(yīng)統(tǒng)一排查，采取防倒灌措施；部分外露區(qū)域的排水溝應(yīng)采

取防凍措施。

4.11.3地下車庫(kù)出入口頂棚、坡道及內(nèi)部地坪破損的應(yīng)進(jìn)行

修繕。

4.11.4有條件的小區(qū)可新開(kāi)發(fā)建設(shè)地下停車場(chǎng)（庫(kù)），采用

社會(huì)化投資管理模式。

4.12通信設(shè)施

4.12.1老舊小區(qū)通信基礎(chǔ)設(shè)施改造宜推動(dòng)“三網(wǎng)融合”，促

進(jìn)“最后一公里”入戶網(wǎng)端共建共享模式的推廣以及光纖到

戶工作的改造實(shí)施。老舊小區(qū)移動(dòng)通信基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置應(yīng)符合

《城市通信基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃》、《城市控制性詳細(xì)規(guī)劃》要

求，保留已有站點(diǎn)和室內(nèi)分布系統(tǒng)、預(yù)留新建通信基礎(chǔ)設(shè)施

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資源。

4.12.2老舊小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)應(yīng)滿足居民日常生活、小區(qū)內(nèi)智慧

養(yǎng)老、智慧安防、智慧消防、智慧停車、遠(yuǎn)程抄表等智慧小

區(qū)應(yīng)用的通信需求。移動(dòng)通信設(shè)施應(yīng)保障信號(hào)覆蓋質(zhì)量，并

預(yù)留新一代業(yè)務(wù)發(fā)展的容量，應(yīng)預(yù)留通信機(jī)房，以滿足小區(qū)

未來(lái)網(wǎng)絡(luò)升級(jí)及5G建設(shè)需求。

4.12.3應(yīng)開(kāi)放小區(qū)樓頂、路燈桿、監(jiān)控桿、弱電井道等資源，

鼓勵(lì)探索綜合覆蓋解決方案，如利用樓頂天線、燈桿、監(jiān)控

桿等方式對(duì)小區(qū)內(nèi)弱覆蓋和熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行全方位覆蓋。

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5小區(qū)環(huán)境優(yōu)化

5.1小區(qū)特色風(fēng)貌

5.1.1挖掘小區(qū)歷史文化、自然環(huán)境等方面的個(gè)性特色資源，

在完成老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造的前提下，進(jìn)一步打造內(nèi)涵豐

富、各具特色的小區(qū)風(fēng)貌。

5.1.2對(duì)于小區(qū)居住建筑和公共建筑，在其結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行整

體評(píng)估的基礎(chǔ)上，宜結(jié)合城市空間環(huán)境和小區(qū)風(fēng)貌品質(zhì)的要

求，酌情進(jìn)行分類整治。

5.1.3建筑物的外部整治應(yīng)當(dāng)符合地域文化特色、地域建筑

風(fēng)貌，反映小區(qū)原有的生活氛圍，保持居民對(duì)環(huán)境認(rèn)知的延

續(xù)性。

5.1.4小區(qū)入口處應(yīng)增設(shè)總平面示意圖、房屋引導(dǎo)牌、道路

引導(dǎo)指示牌等標(biāo)識(shí)，完善小區(qū)服務(wù)管理的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。

5.1.5小區(qū)、樓、單元、門牌等相關(guān)標(biāo)識(shí)宜結(jié)合小區(qū)整體改

造，具有一定辨識(shí)度、文化特色。

5.1.6小區(qū)主次入口、單元組團(tuán)入口、活動(dòng)廣場(chǎng)周邊以及其

他重要場(chǎng)所綠地宜結(jié)合小區(qū)特色進(jìn)行提升改造，豐富植物品

種、色彩與層次。

5.1.7小區(qū)圍墻宜通過(guò)改變其造型、色彩及材質(zhì)與周圍環(huán)境

相結(jié)合形成特色景觀空間。

5.2外立面改造

5.2.1外立面改造應(yīng)遵循安全、美觀、節(jié)能、環(huán)保的原則，

并符合城市區(qū)域風(fēng)貌控制規(guī)劃。小區(qū)位于城市重要道路或重

點(diǎn)區(qū)域的要結(jié)合城市設(shè)計(jì)要求，做到外立面色彩、造型與周

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邊建筑外立面相協(xié)調(diào)。

5.2.2外立面改造應(yīng)符合下列規(guī)定：

1外立面改造應(yīng)遵循安全、美觀、節(jié)能、環(huán)保的原則，

并符合城市區(qū)域風(fēng)貌控制規(guī)劃，外墻色彩與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)、

美觀。

2重做外墻粉刷層、防水層、噴涂層的，外墻面色彩征

求業(yè)主意見(jiàn)后，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀。

3結(jié)合小區(qū)文化建設(shè)，可在征得居民意見(jiàn)后，部分墻面

采取涂鴉噴繪的形式，營(yíng)造小區(qū)活力和強(qiáng)化意識(shí)形態(tài)。

5.2.3設(shè)備平臺(tái)應(yīng)符合下列規(guī)定：

1對(duì)有形象要求的建筑立面，設(shè)備平臺(tái)宜整齊或設(shè)計(jì)遮

擋裝飾，并對(duì)住戶原有設(shè)備平臺(tái)支架進(jìn)行檢查，對(duì)不滿足安

全要求的，應(yīng)采取加強(qiáng)防護(hù)措施。

2設(shè)備平臺(tái)改造應(yīng)符合《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》B33/1006的相

關(guān)規(guī)定。

3空調(diào)冷凝水管宜改為有組織排水。

5.2.4防盜窗改造應(yīng)根據(jù)居民意愿，在強(qiáng)化智能小區(qū)安防配

套建設(shè)的情況下，宜拆除防盜窗（?；\）；不拆除的，可進(jìn)

行整治，做到外觀整體協(xié)調(diào)。

5.3綠色技術(shù)改造

5.3.1既有居住建筑綠色改造應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目現(xiàn)狀、改造模

式、功能需求等因素進(jìn)行改造前評(píng)估、改造策劃，并對(duì)改造

效果進(jìn)行改造后評(píng)估。

5.3.2既有居住建筑節(jié)能改造應(yīng)根據(jù)國(guó)家節(jié)能政策和省、市

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現(xiàn)行有關(guān)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡乩須?/p>

候條件、經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平，因地制宜地開(kāi)展全面的節(jié)能改造或

部分節(jié)能改造。

5.3.3屋頂、外墻飾面、外門窗改造宜統(tǒng)籌進(jìn)行節(jié)能性改造。

5.3.4采用外保溫技術(shù)對(duì)外墻進(jìn)行改造時(shí)，材料的性能、構(gòu)

造措施、施工要求應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《既有居住建筑節(jié)能

改造技術(shù)規(guī)程》JGJ/T129的有關(guān)規(guī)定。

5.3.5屋面“平改坡”改造應(yīng)在改造前對(duì)現(xiàn)有房屋主體結(jié)構(gòu)

安全進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估通過(guò)且滿足規(guī)劃部門關(guān)于整體立面、日

照要求的前提下，方可開(kāi)展改造。

5.3.6屋面“平改坡”改造應(yīng)符合《既有住宅建筑功能改造

技術(shù)規(guī)范》JGJ/T390及《既有居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)程》

JGJ/T129的相關(guān)規(guī)定。

5.3.7在征求業(yè)主同意的情況下，在屋頂安裝太陽(yáng)能光伏發(fā)

電設(shè)施，補(bǔ)充走廊燈等小區(qū)公共部分用電。

5.4海綿化改造

5.4.1老舊小區(qū)宜結(jié)合海綿化改造，宜優(yōu)化整體豎向，采用

生態(tài)排水設(shè)計(jì)，有條件的小區(qū)宜設(shè)置低影響開(kāi)發(fā)雨水系統(tǒng)，

并設(shè)計(jì)溢流排放系統(tǒng)與市政雨水系統(tǒng)銜接，緩解市政排水系

統(tǒng)壓力。

5.4.2海綿化改造應(yīng)參照當(dāng)?shù)睾＞d城市建設(shè)相關(guān)技術(shù)導(dǎo)則、

專項(xiàng)規(guī)劃、實(shí)施方案中對(duì)地塊年徑流總量控制率、徑流污染

削減率、內(nèi)澇防治標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)的要求，并結(jié)合實(shí)際合理確定

設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

21

5.4.3改造的機(jī)動(dòng)車道、人行步道宜采用符合要求的透水材

料。

5.4.4道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及建筑周邊綠地宜采用下沉式做

法，將雨水引入道路周邊綠地內(nèi)消納、凈化。下沉式綠地應(yīng)

保持與建筑物基礎(chǔ)一定的安全距離，一般不小于3米，并做

好次生災(zāi)害的防護(hù)措施。對(duì)于徑流污染嚴(yán)重、設(shè)施底部滲透

面距離季節(jié)性最高地下水位或巖石層小于1米及距離建筑物

基礎(chǔ)小于3米(水平距離)的區(qū)域，可采用底部防滲的復(fù)雜性

生物滯留設(shè)施。

5.4.5改造后，建設(shè)低影響開(kāi)發(fā)設(shè)施區(qū)域宜采用安全防范措

施，并定期組織人員進(jìn)行設(shè)施維護(hù)，建設(shè)、施工、運(yùn)維標(biāo)準(zhǔn)

應(yīng)參照現(xiàn)行規(guī)范要求。

5.5景觀綠化

5.5.1根據(jù)老舊小區(qū)綠地條件和居民的實(shí)際需求，綜合考慮

小區(qū)功能用地與綠化用地的需求和平衡關(guān)系，合理進(jìn)行整體

綠地規(guī)劃設(shè)計(jì)。

5.5.2拆除占綠、毀綠的違章建筑（構(gòu)筑物），恢復(fù)違規(guī)侵占

的綠地空間。

5.5.3修整欠維護(hù)的雜亂綠地，表土裸露區(qū)域應(yīng)合理補(bǔ)栽花

草樹(shù)木，在新增苗木選擇上，應(yīng)采用“適地適樹(shù)”原則。

5.5.4完善公共綠地綠化，并應(yīng)結(jié)合考慮景觀、休憩以及后

期管理的需求。公共綠化空間宜具有適度的可進(jìn)入性與參與

性。

5.5.5宜結(jié)合建筑物、構(gòu)筑物、路側(cè)以及其他合理方式，設(shè)

22

置立體綠化增加綠化覆蓋率，改善老舊小區(qū)綠地空間不足問(wèn)

題。

5.5.6小區(qū)原有樹(shù)木盡量保留和利用，古樹(shù)名木應(yīng)建檔掛牌

并明確保護(hù)措施，臨近建筑樹(shù)木可適當(dāng)遷移或修剪，以不影

響底層住戶采光通風(fēng)為宜。

5.5.7新增景觀照明、立面照明應(yīng)滿足《城市夜景照明設(shè)計(jì)

規(guī)范》JGJ/T163要求。景觀照明的設(shè)計(jì)宜結(jié)合室外景觀改造、

建筑物外立面改造進(jìn)行，并符合城市夜景照明專項(xiàng)規(guī)劃的要

求。

23

6服務(wù)功能提升

6.1休閑健身設(shè)施

6.1.1室外設(shè)置健身活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)堅(jiān)持因地制宜、保證質(zhì)量、

服務(wù)群眾的原則，并統(tǒng)籌考慮各類使用人群的特點(diǎn)，保障青

少年、老年人和殘疾人的健身需求，通過(guò)綠化等隔離措施避

免健身鍛煉對(duì)附近居民的影響。

6.1.2具備安裝條件的小區(qū)，要按照《室外健身器材的安全

通用要求》和《室外健身器材配建管理辦法》的相關(guān)要求進(jìn)

行建設(shè)安裝和維護(hù)管理。

6.1.3有條件的小區(qū)可結(jié)合小區(qū)道路設(shè)置健身步道，并用顏

色醒目的透水材料加以區(qū)別。

6.2養(yǎng)老托幼設(shè)施

6.2.1結(jié)合老舊小區(qū)改造，深入落實(shí)養(yǎng)老、托幼、家政等服

務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)建設(shè)小區(qū)生活服務(wù)中心及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，支

持社會(huì)力量發(fā)展衛(wèi)生健康服務(wù)，有效整合、重組和優(yōu)化片區(qū)

內(nèi)公共服務(wù)資源。

6.2.2結(jié)合小區(qū)規(guī)模及小區(qū)實(shí)際情況，通過(guò)改造增設(shè)文化活

動(dòng)室、圖書(shū)室、老年食堂、幼兒園、兒童活動(dòng)場(chǎng)所、居家養(yǎng)

老服務(wù)中心等養(yǎng)老托幼配套服務(wù)性場(chǎng)所。

6.2.3養(yǎng)老、托幼設(shè)施改造應(yīng)遵循易識(shí)別、易到達(dá)、無(wú)障礙、

保安全的原則。

6.2.4可結(jié)合光纖入戶工程或聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)，增加居民

家庭應(yīng)急呼叫系統(tǒng)。

24

6.3多層住宅加裝電梯

6.3.1無(wú)配套電梯的多層住宅，在不影響日照、采光、通風(fēng)

的情況下，可考慮增設(shè)電梯，遵循建筑功能和交通組織合理、

結(jié)構(gòu)安全、對(duì)環(huán)境影響最小的原則。

6.3.2對(duì)既有多層住宅加裝電梯，需參照《浙江省既有多層

住宅加裝電梯設(shè)計(jì)導(dǎo)則》（建設(shè)發(fā)〔2015〕384號(hào)）及《既有

住宅建筑功能改造技術(shù)規(guī)范》JGJ/T390的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.3.3電梯加裝對(duì)日照及間距的要求應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)

劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180執(zhí)行。

6.3.4當(dāng)增設(shè)電梯遇到需要使用共有部位或改變共有部位外

形、結(jié)構(gòu)的情況，應(yīng)本著業(yè)主自愿、公開(kāi)透明、充分協(xié)商的

原則，實(shí)施改造。

6.3.5尚未實(shí)施電梯加裝的小區(qū)，改造時(shí)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件預(yù)

留增設(shè)電梯場(chǎng)地及管線接口。

6.4機(jī)動(dòng)車位改造

6.4.1宜利用架空層、半地下空間、優(yōu)化地面車位布局等多

種方式增建機(jī)械車庫(kù)，緩解居民的停車需求。在征求大部分

業(yè)主同意的情況下，可通過(guò)綠化占補(bǔ)平衡，改造綠地用于增

加停車位。

6.4.2增設(shè)停車設(shè)施時(shí)，要保證居住小區(qū)內(nèi)整體的交通組織

合理有序，并應(yīng)滿足消防條件，不得影響住宅的日照、采光、

通風(fēng)要求，新增車位與居住及小區(qū)配套生活用房保持合理距

離，以免產(chǎn)生噪音、尾氣等影響。

6.4.3引入智慧停車系統(tǒng)，通過(guò)積極與周邊企事業(yè)單位共享

25

停車位等方式，實(shí)行錯(cuò)時(shí)停車，強(qiáng)化停車管理。

6.5局部改擴(kuò)建

6.5.1結(jié)合小區(qū)規(guī)模及小區(qū)實(shí)際情況，在不影響消防安全、

住宅日照的前提下，鼓勵(lì)進(jìn)行局部改擴(kuò)建老舊小區(qū)的公共活

動(dòng)用房，合理增設(shè)居家養(yǎng)老服務(wù)中心、老年食堂、文化活動(dòng)

室、小區(qū)配套用房等公共配套服務(wù)場(chǎng)所，增強(qiáng)小區(qū)服務(wù)功能，

改善提升住宅小區(qū)的文化氛圍和文化氣息。

6.6其他設(shè)施

6.6.1根據(jù)老舊小區(qū)規(guī)模、場(chǎng)地條件、群眾意愿、宜改則改

的原則，因地制宜開(kāi)展老舊信報(bào)箱的更新或升級(jí)工作，將其

改造為集信報(bào)箱和智能快件柜功能于一體的智能包裹箱。

6.6.2有條件的小區(qū)可在靠近出口道路與城市道路接口處建

設(shè)快遞綜合服務(wù)場(chǎng)所，提供郵件、快件收寄、投遞及其他便

民服務(wù)，并可安裝智能快件箱等自助服務(wù)設(shè)備，預(yù)留電源及

網(wǎng)絡(luò)接口，上述設(shè)施可納入小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施管理。

6.6.3應(yīng)依托小區(qū)社會(huì)服務(wù)管理中心增設(shè)微型消防站，合理

劃定最小滅火單元。選址遵循“便于出動(dòng)、全面覆蓋”的原

則，采取自建、合建、統(tǒng)建等方式建設(shè)，應(yīng)達(dá)到“3分鐘到

場(chǎng)”的要求。體量較大的小區(qū)，應(yīng)按照“一站多點(diǎn)”建設(shè)模

式建站建隊(duì)，滿足快速處置要求。微型消防站應(yīng)納入消防部

門統(tǒng)一調(diào)度指揮體系。

6.6.4加強(qiáng)消防智能化建設(shè)，維修和完善樓道煙感報(bào)警系統(tǒng)，

有條件的小區(qū)可配備室內(nèi)（外）消火栓水壓監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。老舊

小區(qū)智能消防系統(tǒng)應(yīng)全面接入“智慧消防”創(chuàng)新云平臺(tái)?！翱?/p>

26

巢老人”和分散養(yǎng)老特困人員等特殊人群住所應(yīng)安裝獨(dú)立式

感煙探測(cè)報(bào)警器。

6.6.5在小區(qū)主出入口位置預(yù)留公共衛(wèi)生需要的紅外體溫檢

測(cè)系統(tǒng)設(shè)備接口和通道場(chǎng)地。

27

7施工和驗(yàn)收

7.1一般規(guī)定

7.1.1老舊小區(qū)改造工程優(yōu)先考慮設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工一體化

的EPC模式，應(yīng)由具有相應(yīng)設(shè)計(jì)或施工資質(zhì)和能力的單位承

接。老舊建筑的檢測(cè)、加固設(shè)計(jì)和施工應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的

單位承擔(dān)。需要深化設(shè)計(jì)的改造工程，施工單位應(yīng)具有深化

設(shè)計(jì)能力，深化設(shè)計(jì)文件應(yīng)經(jīng)設(shè)計(jì)單位認(rèn)可。

7.1.2改造施工的全過(guò)程應(yīng)有可靠的施工安全措施。承接單

位應(yīng)對(duì)施工過(guò)程可能發(fā)生的危害、災(zāi)害與突發(fā)事件制訂應(yīng)急

預(yù)案。

7.1.3改造工程宜按綠色施工的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

7.1.4改造可能影響地下管線時(shí)，應(yīng)事先進(jìn)行情況排查，以

避免對(duì)地下管線造成破壞。

7.2工程施工

7.2.1施工前應(yīng)由建設(shè)單位組織工程承接、監(jiān)理等相關(guān)單位

對(duì)工程進(jìn)行交底。

7.2.2施工前承接單位應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)，按有關(guān)規(guī)定編制施

工組織設(shè)計(jì)方案和施工方案，并組織進(jìn)行技術(shù)交底。

7.2.3改造前承接單位應(yīng)對(duì)住宅的危險(xiǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行排查。若施

工中發(fā)現(xiàn)原結(jié)構(gòu)有嚴(yán)重缺陷或電氣、燃?xì)庠O(shè)施危及施工安全

時(shí)，應(yīng)及時(shí)向建設(shè)單位報(bào)告，在采取有效處理措施后方可繼

續(xù)施工。

7.2.4燃?xì)?、電氣工程的拆除，?yīng)由相應(yīng)產(chǎn)權(quán)單位編制拆除

方案并組織實(shí)施。

28

7.2.5老舊建筑改造引起荷載增加或加裝電梯的改造，應(yīng)根

據(jù)設(shè)計(jì)文件要求對(duì)建筑物的沉降變化進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

7.2.6改造施工宜采用以下綠色施工措施：

1運(yùn)輸過(guò)程中，應(yīng)保持車輛整潔，防止對(duì)道路的污染，

減少道路揚(yáng)塵。對(duì)施工地段定期灑水，避免揚(yáng)塵。

2設(shè)置施工面圍護(hù)，懸掛標(biāo)識(shí)牌，臨邊洞口做好防護(hù)隔

離措施。

3控制噪音和遵守現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑施工場(chǎng)界噪音限

值》GB12523規(guī)定。

4施工現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)對(duì)廢水、污水的管理。廢水、廢棄涂料

和膠料排入下水管道前進(jìn)行統(tǒng)一處理。

5夜間施工避免對(duì)周邊居民產(chǎn)生光污染影響。

6施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)小區(qū)已有綠化采取保護(hù)措施。

7.2.7改造施工時(shí)應(yīng)對(duì)主結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施和裝飾采取有效的

防護(hù)措施，不得采取振動(dòng)大或可能造成較大破壞的施工工藝。

7.3工程驗(yàn)收

7.3.1老舊小區(qū)改造工程驗(yàn)收時(shí)，各分部、分項(xiàng)工程和檢驗(yàn)

批的劃分、驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，隱蔽工程經(jīng)驗(yàn)收合

格后方可進(jìn)入下一工序施工。

7.3.2設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收和復(fù)驗(yàn)應(yīng)滿足國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的要求。

7.3.3消防管道及附屬設(shè)備的更新或改造施工，應(yīng)符合國(guó)家

現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

7.3.4改造工程的工程資料制作應(yīng)按國(guó)家和地方現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

29

8全周期管理

8.1建立管理機(jī)制

8.1.1老舊小區(qū)改造根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和資金籌措情況，明

確居民需求的輕重緩急，實(shí)行總體控制、階段落實(shí)、長(zhǎng)期維

護(hù)的改造原則，在日常維護(hù)和改造前后建立全周期管理機(jī)制。

8.1.2全周期管理的工作原則

1堅(jiān)持黨和政府組織領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主決策、屬地組織和部門

指導(dǎo)相協(xié)調(diào)的原則。

2堅(jiān)持改造與管理同步實(shí)施的原則。

3堅(jiān)持業(yè)主繳費(fèi)與政府扶持相結(jié)合的原則。

8.1.3組織實(shí)施

1實(shí)施綜合改造的老舊小區(qū)原則上應(yīng)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管

理；暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的，可按單位自管等現(xiàn)行

管理方式或準(zhǔn)物業(yè)管理方式進(jìn)行管理。

2街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在縣（市、區(qū)）主管部

門的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)具體實(shí)施工作，通過(guò)居民（含單位業(yè)主，下

同）認(rèn)可的方式組織成立業(yè)主大會(huì)、組建業(yè)委會(huì)、小區(qū)議事

協(xié)調(diào)委員會(huì)等組織。社區(qū)居委會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

政府）聯(lián)系小區(qū)業(yè)主積極參與有關(guān)事項(xiàng)的決定并進(jìn)行監(jiān)督。

3街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)

及業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)

居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會(huì)開(kāi)展工作。

4各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可在黨工委的領(lǐng)導(dǎo)下，

由社區(qū)黨組織牽頭建立由社區(qū)居委會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)

30

企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、其他自管組織、轄區(qū)單位、政府相關(guān)部

門等共同參與的小區(qū)議事協(xié)調(diào)委員會(huì)，協(xié)商解決小區(qū)物業(yè)管

理過(guò)程中的重要事項(xiàng)。

5實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理模式的，可通過(guò)招投標(biāo)或其他業(yè)

主認(rèn)可的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

8.1.4配套措施

1要強(qiáng)化街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）黨工委在老舊小

區(qū)物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)作用，加強(qiáng)社區(qū)黨組織對(duì)業(yè)主委員

會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)。

2加強(qiáng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理方面的隊(duì)

伍建設(shè)，配備與承擔(dān)職責(zé)相適應(yīng)的人員力量，選擇符合條件

的物業(yè)管理單位組建老舊小區(qū)管理應(yīng)急隊(duì)伍，并定期開(kāi)展應(yīng)

急能力培訓(xùn)和演練，確保管理無(wú)盲區(qū)。

3建立應(yīng)急管理體系，制定和完善消防、排澇、衛(wèi)生防

疫等應(yīng)急預(yù)案，明確各類突發(fā)事件的防范處置程序和要求，

健全社區(qū)應(yīng)急突發(fā)事件領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，完善應(yīng)急管理工作聯(lián)絡(luò)機(jī)

制。

8.1.5老舊小區(qū)改造要加強(qiáng)政府引導(dǎo)，壓實(shí)地方責(zé)任，加強(qiáng)

統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮社區(qū)主體作用，尊重居民意愿，動(dòng)員群眾參

與。

8.1.6創(chuàng)新投融資機(jī)制，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，運(yùn)

用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。

8.1.7優(yōu)化街道社區(qū)黨和政府組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)

委會(huì)和物業(yè)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng)服務(wù)體系，強(qiáng)化街道、社區(qū)、業(yè)委

31

會(huì)、物業(yè)企業(yè)等各方主體責(zé)任，建立后續(xù)長(zhǎng)效維護(hù)及日常改

造工作機(jī)制，鞏固綜合改造提升成果。

8.2智慧管理

8.2.1建立或引進(jìn)成熟的智慧小區(qū)信息化平臺(tái)，將與小區(qū)有

關(guān)的政府職能、物業(yè)管理、業(yè)主服務(wù)、社會(huì)服務(wù)資源、區(qū)域

經(jīng)濟(jì)信息通過(guò)平臺(tái)融為一體，進(jìn)行全方位整合和充分利用。

8.2.2建立“人、車、物、事”的信息資源庫(kù)及立體動(dòng)態(tài)的

關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)，為社區(qū)的管理和服務(wù)提供信息化支撐，并進(jìn)一

步實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)平臺(tái)的聯(lián)動(dòng)。

8.2.3通過(guò)智能化管理實(shí)現(xiàn)人工維護(hù)成本的降低，在物業(yè)費(fèi)

持平的情況下增加盈利空間和服務(wù)水平。

8.2.4推廣智能安保智能垃圾分類回收、智慧停車、智能燈

桿等智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化。

8.2.5在住戶家庭加裝智能民用三表、智能傳感器等設(shè)備，

保障用戶的用水、用電、用氣安全和小區(qū)消防安全，改善用

戶家庭環(huán)境。

8.2.6相關(guān)部門加大政策扶持與資金補(bǔ)助，對(duì)于部分公共設(shè)

施提高補(bǔ)助力度，提升企業(yè)積極性和居民自主性。

32

9改造內(nèi)容匯總表

基礎(chǔ)項(xiàng)(43)提升項(xiàng)(39)

基礎(chǔ)設(shè)施改造

路網(wǎng)梳理

路面修補(bǔ)

道路交通井蓋整治

標(biāo)志標(biāo)線

道路照明

無(wú)障礙設(shè)施無(wú)障礙廁所

無(wú)障礙設(shè)施無(wú)障礙車位

無(wú)障礙標(biāo)識(shí)

給排水設(shè)施雨水徑流控制

供水計(jì)量

給排水設(shè)施

高位水箱

雨污分流制

配電網(wǎng)及線路

表箱表計(jì)

電氣設(shè)施照明系統(tǒng)

防雷接地

公共用電設(shè)施

燃?xì)庠O(shè)施燃?xì)庠O(shè)施改造預(yù)設(shè)燃?xì)夤艿?/p>

出入口門禁人臉識(shí)別

安防設(shè)施

監(jiān)控系統(tǒng)高清智慧監(jiān)控

33

單元門門禁

車輛管理

消防設(shè)施

建筑加固樓梯平臺(tái)座椅

屋面修繕

房屋修繕

樓道整修

電梯維護(hù)

違章違建清理違建改造

違章違建

架空管線整治

生活垃圾收集點(diǎn)

環(huán)衛(wèi)設(shè)施生活垃圾收集站

特殊垃圾存放點(diǎn)

整治車位汽車充電樁

停車設(shè)施

電動(dòng)自行車充電設(shè)施

完善地下標(biāo)識(shí)新建地下停車場(chǎng)

地下空間

修繕地下設(shè)施

規(guī)范布線三網(wǎng)融合

通信設(shè)施光纖到戶數(shù)據(jù)采集

移動(dòng)信號(hào)覆蓋5G建設(shè)

小區(qū)環(huán)境優(yōu)化

歷史文化風(fēng)貌

小區(qū)特色風(fēng)貌服務(wù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

重點(diǎn)場(chǎng)所提升

外立面改造外立面改造

34

設(shè)備平臺(tái)改造

防盜窗改造

節(jié)能改造

綠色技術(shù)改造屋面平改坡

光伏發(fā)電設(shè)施

低影響開(kāi)發(fā)雨水系統(tǒng)

海綿化改造

下沉式綠地

綠地恢復(fù)立體綠化

景觀綠化綠化修整公共綠地

古樹(shù)名木景觀照明

服務(wù)功能提升

休閑健身設(shè)施健身設(shè)施健身步道

養(yǎng)老托幼設(shè)施

養(yǎng)老托幼設(shè)施適老適幼化改造

應(yīng)急呼叫系統(tǒng)

多層住宅加裝加裝電梯

電梯預(yù)留加裝條件

增設(shè)機(jī)械車位

機(jī)動(dòng)車位改造

共享停車

局部改擴(kuò)建公共服務(wù)用房

快遞設(shè)施

微型消防站

其他設(shè)施

消防智能化

公共衛(wèi)生設(shè)施

35

用詞說(shuō)明

1為方便各使用者準(zhǔn)確執(zhí)行該導(dǎo)則，對(duì)導(dǎo)則中出現(xiàn)詞條作

以下說(shuō)明：

1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的：

正面詞采用“必須”；反面詞采用“嚴(yán)禁”；

2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的：

正面詞采用“應(yīng)”；反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”；

3）表示允許稍有選擇，在條件許可是首先這樣做的：

正面詞采用“宜”；反面詞采用“不宜”；

4）表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。

2條文中指明應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行的寫(xiě)法為：“應(yīng)

符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

目次

1總則..........................................................................................................1

2術(shù)語(yǔ)..........................................................................................................3

3基本規(guī)定..................................................................................................4

3.1基本要求...............................................................................................4

3.2改造方案...............................................................................................5

4基礎(chǔ)設(shè)施改造..........................................................................................7

4.1道路交通...............................................................................................7

4.2無(wú)障礙設(shè)施...........................................................................................7

4.3給排水設(shè)施...........................................................................................8

4.4電氣設(shè)施.............................................................................................10

4.5燃?xì)庠O(shè)施.............................................................................................12

4.6安防設(shè)施.............................................................................................12

4.7房屋修繕.............................................................................................13

4.8違章違建.............................................................................................15

4.9環(huán)衛(wèi)設(shè)施.............................................................................................16

4.10停車設(shè)施...........................................................................................16

4.11地下空間...........................................................................................17

4.12通信設(shè)施...........................................................................................17

5小區(qū)環(huán)境優(yōu)化........................................................................................19

5.1小區(qū)特色風(fēng)貌......................................................................................19

5.2外立面改造.........................................................................................19

5.3綠色技術(shù)改造......................................................................................20

5.4海綿化改造.........................................................................................21

5.5景觀綠化.............................................................................................22

6服務(wù)功能提升........................................................................................24

6.1休閑健身設(shè)施......................................................................................24

6.2養(yǎng)老托幼設(shè)施......................................................................................24

6.3多層住宅加裝電梯...............................................................................25

6.4機(jī)動(dòng)車位改造......................................................................................25

6.5局部改擴(kuò)建.........................................................................................26

6.6其他設(shè)施.............................................................................................26

7施工和驗(yàn)收..........................................................................................28

7.1一般規(guī)定.............................................................................................28

7.2工程施工.............................................................................................28

1

7.3工程驗(yàn)收.............................................................................................29

8全周期管理..........................................................................................30

8.1建立管理機(jī)制......................................................................................30

8.2智慧管理.............................................................................................32

9改造內(nèi)容匯總表....................................................................................33

2

1總則

1.0.1為推進(jìn)浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱：老舊小區(qū)）

改造工作，全面改善老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質(zhì)，以政府

引導(dǎo)、多方參與、整體謀劃、有序推進(jìn)、創(chuàng)新機(jī)制、優(yōu)化治

理為原則制定本導(dǎo)則。

1.0.2本導(dǎo)則適用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、房屋年久失修、設(shè)施缺

損、功能不全、環(huán)境臟亂差、影響居民基本生活且群眾改造

意愿強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，重點(diǎn)是2000年前建成的小區(qū)，

不包括已納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的小區(qū)。

1.0.3老舊小區(qū)改造的主要任務(wù)有：科學(xué)制定改造計(jì)劃、合

理確定改造內(nèi)容、共同制定改造方案、多方籌措改造資金、

加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理、建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

1.0.4老舊小區(qū)改造前，應(yīng)以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為單位，結(jié)合老

舊小區(qū)需求缺口與用地資源潛力，合理劃分改造范圍。應(yīng)建

立評(píng)估及引導(dǎo)機(jī)制，經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估，結(jié)合小區(qū)突出問(wèn)題，制

定經(jīng)濟(jì)、合理、可行的更新改造技術(shù)方案。

1.0.5老舊小區(qū)改造應(yīng)實(shí)現(xiàn)“六個(gè)有”目標(biāo)：有完善的基礎(chǔ)

設(shè)施、有整潔的居住環(huán)境、有配套的小區(qū)服務(wù)、有長(zhǎng)效的管

理機(jī)制、有特色的小區(qū)文化、有和諧的鄰里關(guān)系。

1.0.6老舊小區(qū)應(yīng)堅(jiān)持“同步改造提升、同步服務(wù)提升”的

基本原則，改造完成后建立配套物業(yè)管理服務(wù)，并將落實(shí)長(zhǎng)

效物業(yè)服務(wù)作為綜合改造的主要目標(biāo)之一。

1.0.7老舊小區(qū)改造中應(yīng)當(dāng)通過(guò)整合存量房產(chǎn)或建設(shè)增量房

產(chǎn)，力爭(zhēng)設(shè)置不低于小區(qū)地上總建筑面積千分之七比例的物

1

業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四

為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供必要的管理辦公

和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并形成小區(qū)后續(xù)服務(wù)自我“造血能力”。

1.0.8老舊小區(qū)改造工作應(yīng)與城市更新整體規(guī)劃相適應(yīng)，與

總體規(guī)劃銜接，統(tǒng)籌設(shè)置公共服務(wù)配套設(shè)施，同步完善停車、

道路、基礎(chǔ)設(shè)施等配套工作。

1.0.9老舊小區(qū)改造過(guò)程中應(yīng)合理拓展小區(qū)內(nèi)外交互空間，

優(yōu)化小區(qū)內(nèi)部公共空間環(huán)境建設(shè)，完善小區(qū)應(yīng)急防控管理措

施或設(shè)施，增加公共衛(wèi)生服務(wù)和公共安全管理功能。

1.0.10老舊小區(qū)改造工作除應(yīng)符合本導(dǎo)則的規(guī)定外，尚應(yīng)符

合國(guó)家、行業(yè)和地方的法律法規(guī)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2

2術(shù)語(yǔ)

2.0.1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、房屋年久失修、設(shè)施缺損、功能不全、

環(huán)境臟亂差、影響居民基本生活且群眾改造意愿強(qiáng)烈的住宅

小區(qū)，重點(diǎn)是2000年前建成的小區(qū)，不包括已納入棚戶區(qū)

改造計(jì)劃的小區(qū)。

2.0.2老舊建筑

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)超過(guò)建筑合理使用年限三分之二以上

的既有建筑。

2.0.3老年人設(shè)施

專為老年人服務(wù)的公共服務(wù)設(shè)施。

2.0.4無(wú)障礙設(shè)施

保障殘疾人、老年人、孕婦、兒童等社會(huì)成員通行安全

和使用便利，在建設(shè)工程中配套建設(shè)的服務(wù)設(shè)施。

2.0.5生活垃圾收集點(diǎn)

也叫垃圾投放點(diǎn)，專門用于生活垃圾的投放、收集點(diǎn)位

置。

2.0.6三網(wǎng)融合

實(shí)現(xiàn)有線電視、電信以及計(jì)算機(jī)通信三者之間的融合，

目的是構(gòu)建一個(gè)健全、高效的通信網(wǎng)絡(luò)，從而滿足社會(huì)發(fā)展

的需求。

3

3基本規(guī)定

3.1基本要求

3.1.1老舊小區(qū)改造包括前期評(píng)估、籌措資金、制定