【《基于4P理論的富力地產(chǎn)集團營銷策略分析》13000字（論文）】

1基于4P理論的富力地產(chǎn)集團營銷策略分析近年來，房地產(chǎn)公司的競爭也越來越激烈。如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，做好營銷管理是房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展放緩，表現(xiàn)為銷售不盡如人意、資金回收緩慢、企業(yè)利潤降低等，暴露出房地產(chǎn)銷售管理存在諸多問題。富力地產(chǎn)集團受到最近幾年房地產(chǎn)行情和國家政策的影響，發(fā)展受到限制。為了緩和這一困境，公司于2017年進行了內(nèi)部改革，改革之后公司的營銷管理情況非常值得研究，這關(guān)系到公司的長遠發(fā)展。本文基于房地產(chǎn)行業(yè)的實際背景，運用營銷管理的4P理論，通過對富力地產(chǎn)集團的營銷管理進行研究，找出公司在營銷管理過程中存在的問題，并根據(jù)問題從實際角度提出針對性的解決對策，能夠給富力地產(chǎn)集團的發(fā)展帶來幫助，同時對于同類房地產(chǎn)企業(yè)具有參考價值。關(guān)鍵詞：富力地產(chǎn)集團營銷策略差異化戰(zhàn)略 21.1研究背景 21.2研究意義 21.3研究方法及路線 21.3.1研究方法 21.3.2研究路線 32相關(guān)概念和理論概述 32.1戰(zhàn)略類型 32.1.1差異化戰(zhàn)略 32.1.2收縮戰(zhàn)略 32.2相關(guān)理論基礎(chǔ) 32.2.14P營銷組合理論 32.2.2波特五力模型分析 32.2.3SWOT分析 42.2.4PEST分析 42.3本章小節(jié) 43富力地產(chǎn)集團的概況和營銷策略分析 53.1富力地產(chǎn)集團簡介 53.2富力地產(chǎn)集團內(nèi)部環(huán)境分析 53.3富力地產(chǎn)集團市場營銷的宏觀環(huán)境分析 73.4富力地產(chǎn)集團的行業(yè)競爭環(huán)境分析 84富力地產(chǎn)集團的營銷戰(zhàn)略存在的問題 4.1競爭策略問題 4.2市場定位選擇問題 4.3產(chǎn)品營銷組合問題 24.4項目線下推廣渠道問題 4.5本章小結(jié) 5富力地產(chǎn)集團的營銷及戰(zhàn)略優(yōu)化對策 5.1富力地產(chǎn)集團營銷策略的優(yōu)化對策 5.1.1針對目標(biāo)市場精準(zhǔn)設(shè)計產(chǎn)品 5.1.2拓寬營銷渠道 5.1.3改進定價方法 5.1.4創(chuàng)新促銷組合 5.2富力地產(chǎn)集團戰(zhàn)略優(yōu)化對策 5.2.1差異化戰(zhàn)略優(yōu)化對策 5.2.2收縮化戰(zhàn)略優(yōu)化對策 5.3本章小節(jié) 參考文獻 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件之下，房地產(chǎn)企業(yè)可以給消費者提供其所需要的產(chǎn)品，而這也正是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭之中的優(yōu)勢所在。換句話說，一家競爭力強的房地產(chǎn)公司必須對市場進行一定的了解，并且按照市場的需要來對住宅產(chǎn)品進行更好的開發(fā)以及建設(shè)，并且用交換來使得產(chǎn)品的價值得到進一步的提升，并且最終獲取利益，搶占市場。然而現(xiàn)如今，我國的房地產(chǎn)公司以及開發(fā)商的理念還相對比較落后，并不能以顧客的需求作為交換的中心。而房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷實際上就是連接市場的需要以及房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的一個十分重要的環(huán)節(jié)，其可以幫助開發(fā)商將潛在的市場機會真正的轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，并且使得企業(yè)可以更好的發(fā)展。從某種意義上來說，房地產(chǎn)的開發(fā)以及經(jīng)營成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是房地產(chǎn)通過本文的研究結(jié)論，可以為房地產(chǎn)公司的發(fā)展做出決策提供基礎(chǔ)，有助于監(jiān)控當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢，市場需求及其構(gòu)成制定具體的營銷計劃，以加強當(dāng)前環(huán)境中的房地產(chǎn)公司行業(yè)營銷工作，幫助富力地產(chǎn)集團開發(fā)滿足市場需求，增加市場份額和實現(xiàn)良好銷售數(shù)據(jù)的產(chǎn)品，以提高富力地產(chǎn)集團具有企業(yè)競爭力和業(yè)務(wù)目標(biāo)。富力地產(chǎn)集團也是一個營銷管理實踐的案例，通過討論富力地產(chǎn)集團的開發(fā)和實施，為其他房地產(chǎn)公司的營銷管理提供1.參考文獻法。通過文獻研究法，學(xué)習(xí)和回顧了營銷策略的相關(guān)文獻，總結(jié)歸納國內(nèi)外相關(guān)學(xué)者的研究成果，為后期分析研究提供參與借鑒作用，奠定論文寫作的理論基礎(chǔ)。2.定性分析法。本文結(jié)合定性分析法論述了企業(yè)競爭戰(zhàn)略的相關(guān)理論，運用不同的理論研究方法，對富力地產(chǎn)集團的能力、資源和價值鏈進行了全面分析。理論分析工具主要3本文基于房地產(chǎn)行業(yè)的實際背景，運用營銷管理的4P理論、波特五力模型、SWO等分析方法，通過對富力地產(chǎn)集團的營銷管理進行研究，找出公司在營銷管理過程中存在的問題，并根據(jù)問題從實際角度提出針對性的解決對策，能夠給富力地產(chǎn)集團的發(fā)展帶來幫2相關(guān)概念和理論概述所謂緊縮型戰(zhàn)略是指企業(yè)從戰(zhàn)略經(jīng)營領(lǐng)域和基礎(chǔ)水平收縮和撤退，且偏離起點戰(zhàn)略較一般的，企業(yè)實施緊縮型戰(zhàn)略只是短期的，其根本目的是使企業(yè)挨過風(fēng)暴后轉(zhuǎn)向其它的戰(zhàn)略選擇。有時，只有采取收縮和撤退的措施，才能抵御競爭對手的進攻，避開環(huán)境的威脅4P理論可以理解為對營銷理論的具體觀點的總結(jié)。在20世紀(jì)50年代，NeilBoden首先提出了“營銷組合”的概念，并總結(jié)了影響消費者需求的因素，即“可變銷售”或“銷邁克爾●波特建立了波特五力分析模型，他從微觀的角度來分析企業(yè)的外部競爭，從而制定讓企業(yè)更加具有競爭力的營銷模式。波特五力分析模型主要從企業(yè)的五種競爭方面4來進行分析，這五種競爭力量主要是：潛在新入行的競爭者、替代產(chǎn)品的競爭、買方和供應(yīng)商討價還價和同行業(yè)競爭對手的競爭力。這五種競爭力的分析不只是在行業(yè)內(nèi)，而且連行業(yè)外的競爭都進行了分析。SWOT分析是包括內(nèi)在因素(優(yōu)勢劣勢)和外在因素(機會威脅)的綜合分析法。通過swot分析進行內(nèi)外因素的兩兩組合，即增長型戰(zhàn)略，多元化戰(zhàn)略，扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略和防御型戰(zhàn)略。目的是抓住機遇，發(fā)揮優(yōu)勢，避免威脅，彌補缺陷。企業(yè)需要根據(jù)不同的市場環(huán)境及企業(yè)發(fā)展周期的不同階段進行靈活調(diào)整戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)處于成長期，又可以享有國家政策支持或稅收補貼，企業(yè)可以采取增長型戰(zhàn)略；當(dāng)企業(yè)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)率低或內(nèi)部管理出現(xiàn)漏洞，應(yīng)盡快找出問題，彌補劣勢，利用穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境渡過難關(guān)，可采取扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略；當(dāng)企業(yè)面臨競爭優(yōu)勢很強的對手，難以短期提升市場份額，但企業(yè)能設(shè)計開發(fā)差異化智能手機，可采取多元化戰(zhàn)略，利用自身優(yōu)勢擴大影響力；當(dāng)企業(yè)處于衰退期，面臨經(jīng)濟蕭條時，盡快采取債務(wù)重組或企業(yè)兼并等手段，采取防御型戰(zhàn)略。PEST是用于分析公司的宏觀環(huán)境以及政治，經(jīng)濟，社會和技術(shù)環(huán)境的分析技術(shù)模型。PEST假定管理人員勝任并有較高的職業(yè)素養(yǎng)，是公司的外部環(huán)境，不屬于公司的行為。經(jīng)濟環(huán)境實質(zhì)上包括宏觀和微觀兩個方面。宏觀經(jīng)濟環(huán)境主要與人口和國民經(jīng)濟增長，國民收入，國民生產(chǎn)總值及其變化以及這些指標(biāo)所反映的經(jīng)濟發(fā)展水平有關(guān)。微觀經(jīng)濟環(huán)境主要與公司所在地區(qū)收入水平，消費者偏好，儲蓄率和消費者就業(yè)有關(guān)。這些因素直接決定了公司當(dāng)前和未來的市場規(guī)模。社會文化環(huán)境包括國家及其居民的教育和文化水平，宗教信仰，風(fēng)俗，審美觀念和價值觀。文化水平影響著居民的需求。宗教信仰和行為禁止或與某些行為相矛盾。價值觀影響對組織目標(biāo)，活動和組織存在的理解，并影響人們的態(tài)度，本章主要是對改課題的差異化戰(zhàn)略以及收縮戰(zhàn)略進行研究，以及營銷策略相關(guān)的方法53富力地產(chǎn)集團的概況和營銷策略分析富力集團創(chuàng)立于1992年7月18日，總部位于中國上海，22年來，始終堅持“富力，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨，做政府所想、為市場所需，通過產(chǎn)業(yè)運營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，已形成目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，商業(yè)金融地鐵等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。富力集團緊跟經(jīng)濟全球化趨勢，穩(wěn)健、全速推進海外拓展步伐，目前已成功進入美國、澳大利亞、加拿大、英國、德國、韓國等四大洲九國十三城，已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的全球化主線，對接國內(nèi)外兩個市場，使用產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營兩種手段，聚焦大基建、大金融、三個階段都有各自的產(chǎn)品特色，差異性主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的位置、面積、配置、在產(chǎn)品配置上，并無較高的要求，毛坯交房，水、電、暖入戶即可。容積率較高，綠化率表1富力地產(chǎn)集團前期產(chǎn)品主要技術(shù)指標(biāo)時期主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)戶型面積主力戶型容積率前期產(chǎn)品住宅高層89m2以內(nèi)兩房、小三房中期產(chǎn)品特色——處于對市場的反饋。房地產(chǎn)市場上，剛需產(chǎn)品較多，特別在三環(huán)內(nèi)針對改善性品質(zhì)樓盤較少。這個時期，質(zhì)量管理中運用第三方檢測和產(chǎn)品的精細化管理得到了發(fā)展，優(yōu)勢凸顯。高層一般在25層左右，或者配比一定的洋房，考慮生活的便捷性，配套有一定的商業(yè)，主力戶型主要是三房，根據(jù)需求，毛坯或者精裝，對于智能化有一定時期主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)戶型面積主力戶型容積率中期產(chǎn)品商住一體高層、洋房等95及120m左右三房3.0左右35%左6右現(xiàn)期產(chǎn)品特色一一得益于此階段公司的質(zhì)量管理及精細化管產(chǎn)品類型為高端豪宅，以流行的新中式建筑風(fēng)格為主。分布區(qū)域主要在石家莊周邊。產(chǎn)品配置上，智能家居、新風(fēng)系統(tǒng)等成為了標(biāo)配；產(chǎn)品的檔次上，有了進一步的提升，材料采表3富力地產(chǎn)集團現(xiàn)期產(chǎn)品主要技術(shù)指標(biāo)時期主要業(yè)態(tài)建筑形態(tài)戶型面積主力戶型容積率階段純住宅高層、洋m三/五房、圓房、套房裝2.5左右房地產(chǎn)企業(yè)的價格策略與產(chǎn)品定位、品牌、品質(zhì)、位置、配套有很大的關(guān)系。富力地產(chǎn)集團的產(chǎn)品定位是以顧客為導(dǎo)向，提升居住條件為目標(biāo)。公司所開發(fā)的項目90%的戶型產(chǎn)品的品質(zhì)上，富力地產(chǎn)集團提倡匠人精神，注重每一道工序，每一個細節(jié)。交房后富力地產(chǎn)集團選用公司自有的一級物業(yè)為項目提供專屬服務(wù)。富力地產(chǎn)集團在項目常注重項目周邊是否有配套，如商業(yè)、學(xué)校，以給業(yè)主便利的生活，如果沒有，在滿足規(guī)富力地產(chǎn)集團房屋成交均價均高于房地產(chǎn)市場平均價格，且隨著富力地產(chǎn)集團入駐市市場實際情況，如果提前進行團購或認籌，價格會低于周邊競品樓盤500-800元/m2。富力地產(chǎn)集團在價格策略上，主要運用的還是傳統(tǒng)的比較法，對于完成既定的利潤率具有一定的優(yōu)勢。但是作為具有固定營銷管理模式的富力地產(chǎn)集團，其管理者的決策能力渠道策略是房地產(chǎn)營銷策略的重要組成部分，成功的營銷策略對降低房地產(chǎn)企業(yè)營銷富力地產(chǎn)集團的渠道策略按照其展現(xiàn)形式，7富力地產(chǎn)集團的渠道策略，按項目開發(fā)節(jié)奏劃分的較少。渠道策略非常傳統(tǒng)，幾乎沒功開盤，二者的產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群完全不同，營銷策略肯定不盡相同。富力地產(chǎn)集團一律要求公司員工及相關(guān)社會人員進行全民營銷。這種傳統(tǒng)的營銷渠道模式，不能體現(xiàn)創(chuàng)富力地產(chǎn)集團在2015年初剛?cè)腭v階段通過廣播媒體、戶外大型廣告、營銷推廣等促銷策略，以迅速樹立企業(yè)品牌為主要目的。在前期蓄客階段主要以發(fā)宣傳單頁及在商會街道演出為主，其中在購物中心通道、商超百貨等入口處都有針對各個項目的營點。在項目開盤階段，主要以邀請當(dāng)紅明星，召開產(chǎn)品發(fā)布會，對品質(zhì)意向客戶的成交起富力地產(chǎn)集團的促銷策略主要運用人員推銷和房地產(chǎn)廣告，對于公關(guān)宣傳和銷售促銷很少運用。在以后的促銷策略中，要做好促銷策略的組合。通過對富力地產(chǎn)集團內(nèi)部營銷環(huán)境分析可知，公司在營銷策略部組織架構(gòu)的建設(shè)上是完善的，但存在人員與部門職責(zé)不匹配的狀況。營銷人員素質(zhì)上遠高于房地產(chǎn)同行，在人力資源上具有一定的優(yōu)勢，如何發(fā)揮高素質(zhì)優(yōu)秀人員的能力，需要有完善的制度體系。在資金的整合能力上，富力地產(chǎn)集團擁有銅加工實體經(jīng)濟以及形成資金池對資金統(tǒng)一管理，是公司從事房地產(chǎn)開發(fā)強有石家莊LH房地產(chǎn)項目有著對企業(yè)十分有利的政府政策：(1)為了促進當(dāng)?shù)貐^(qū)域的發(fā)展，當(dāng)代政府轉(zhuǎn)變招商方式，提高企業(yè)入駐門檻，大力發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)，把上好項目、大項目作為各項工作的重中之重。全心全意扶持現(xiàn)有企業(yè)發(fā)展深入企業(yè)調(diào)研決各種問題，促進企業(yè)早投產(chǎn)、早達效。(2)北京出臺了一系列的限購限貸政策：二套房首付比例提高。將二套房首付比例上調(diào)了10%,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。從而抑制北京住戶在當(dāng)?shù)刭I房，而石家莊限8億元，同比增長6%。農(nóng)村居民人均可支配收入預(yù)計實現(xiàn)11080元，同比增長7%。外貿(mào)出口預(yù)計實現(xiàn)5100萬美元，同比下降19.9%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.3%以內(nèi)。服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。石家莊全年旅游總?cè)藬?shù)502萬人次，同比增長14.4%,旅游收入41億元，同比增長16.4%。全市金融機構(gòu)存款余額實現(xiàn)236億元，同比增長8.3%,貸款余額實現(xiàn)138億元，同比增長7.8%。社會環(huán)境是指企業(yè)所處的社會中的文化觀念等，包括宗教、風(fēng)俗以及教育水平等。本居民可支配收入。2018年國民生產(chǎn)總值達到了82.7萬億元，同比增長了6.9%;城鎮(zhèn)居民可支配收入達到31599元；農(nóng)村居民可支配收入首次突破2萬元，達到21355.87元，城鄉(xiāng)居民可支配收入比為3:2,同比下降了0.24,城鄉(xiāng)差距進一步縮小。消費傾向。隨著時代的變遷，現(xiàn)在的居民對住宅的要求也越來越高，不僅僅是需要一個房子，而是希望得到休閑舒適的放松場所。但是不同年齡、收入、文化程度的居民對住宅的要求也不同。年輕、收入高的人對住宅周圍的配套設(shè)施的要求越高，其次則相反。合城市化程度。2018年末，我國城鎮(zhèn)常住人口81347萬人，比上年末增加2049萬人；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎?城鎮(zhèn)化率)為58.52%,比上年末提高1.17個百分點。統(tǒng)計顯示，與2012年相比，常住人口城鎮(zhèn)化率提高5.95個百分點，城鎮(zhèn)常住人口增加10165萬人。城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)縮小。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是好消息，更多的人涌入城鎮(zhèn)則需要更多技術(shù)環(huán)境主要是指當(dāng)前的技術(shù)總水平以及與企業(yè)相關(guān)的工藝材料的發(fā)展。順應(yīng)時代的潮流，人們對品質(zhì)的追求越來越高，買房時更多的看中的綠化和周圍的配套設(shè)施，以及智能化水平。所以企業(yè)要根據(jù)消費者需求的變化變更策略，引進更多的新技術(shù)新工藝，包括一方面核心一二線城市在經(jīng)歷了一定周期的調(diào)整之后迎來修場整體銷售面積增速逐步放緩，1-3月全國商品房銷售面積為2.98億平，同比下跌0.9%,從重點城市來看：一線城市從1月增長4.87%回升4月的56.05%,二線城市從1月的下跌7.07%持續(xù)回升至4月的增長51.94%,1-4月一、二線城市銷售累計同比增速分別為40.74%、22.59%,迎來2019年的小陽春。而三四線城市雖然也出現(xiàn)一定改善，但整體依然較弱，當(dāng)月同比看，跟蹤的三四線城市從2019年1月的下跌17.60%回升至4月的增長8.41%,增幅低于一二線城市。4富力地產(chǎn)集團的營銷戰(zhàn)略存在的問題作為建筑公司的競爭力和品牌是質(zhì)量建設(shè)和建設(shè)時期的核心，該公司的主要資源是建在眾多的合作項目，該公司已經(jīng)等待了高度認可的合作企業(yè)，這也是為什么富力地產(chǎn)集團能發(fā)展到今天的一個重要原因。作為一家房地產(chǎn)公司，其品牌內(nèi)涵和競爭力是它能否開發(fā)在之前的建設(shè)項目中，公司的主要客戶是開發(fā)公司，現(xiàn)在客戶是最終用戶，因開發(fā)公司的富力地產(chǎn)集團品牌很少有消費者熟知。如果潛在客戶發(fā)生變化，在富力地產(chǎn)集團在產(chǎn)品定位方面表現(xiàn)出很多不合理性。其中一個重要原因是以前的需求也希望借此機會打破國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控后的房地產(chǎn)銷售蕭條，這一次發(fā)展公司的新于這個城市的房地產(chǎn)業(yè)來說非常重要，所以不僅公司開發(fā)部門的負責(zé)人感到壓力，即使是在房地產(chǎn)行業(yè)工作多年的總經(jīng)理也不敢懈怠。事實上，這種自信和焦慮的根源主要企業(yè)根據(jù)消費者之間的需求差異化，把整體市場按照一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干個費者群體的過程。每一個消費者群就是一個細分市場。在面對這么多的細小市場，如何合理的滿足和應(yīng)對好其中任何一個是每一個企業(yè)都希望并且應(yīng)該做到的事情，但是富力集團基于今年的全國房價普遍的降低，富力西安市場也做出了相應(yīng)的調(diào)整，西安市場也做出了相應(yīng)的普降。并且現(xiàn)在新興樓盤的不斷增加，消費者選擇的增多，這些競爭也無疑給富力集團帶來了巨大的壓力。能看重富力樓盤的不能吸引他們，而富力房地產(chǎn)企業(yè)一直在他們心中就樹立著高端的檔次，就算平均房價高于周圍1000元，消費者仍然會趨之如騖。富力房地產(chǎn)企業(yè)推出的特價樓盤和促銷活動樓中心銷售人員應(yīng)有的服務(wù)態(tài)度就保證不了了，銷售人員為了減短顧客的等候時間，就會把看房和講述的時間縮短，這樣就使得購房者對銷售樓盤不了解失去購買欲望，售樓中心嘈雜的看房環(huán)境及銷售人員冷淡的服務(wù)態(tài)度，使得其對該項目樓盤的印象大打折扣而失去營銷是一種現(xiàn)代化的管理理念。它的核心是基于消費者的需求。它需要根據(jù)消費者的需求推銷產(chǎn)品。它包括了一系列完整的流程，如項目前期調(diào)研、消費者需求分析、產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品開發(fā)推廣和售后服務(wù)。銷售主要是為了吸引消費者，尋找具有現(xiàn)有或固有產(chǎn)品或服務(wù)的消費者，從而達到銷售產(chǎn)品的目的。因此，可以說銷售和營銷在思維模式上完全相反，它們在過程中會有重疊的部分。富力地產(chǎn)集團對營銷理念的理解存在偏差，盡管公司本章主要結(jié)合上述對富力地產(chǎn)集團的內(nèi)部環(huán)境進行分析，以及政治、技術(shù)環(huán)境四個方面來分析宏觀環(huán)境，發(fā)現(xiàn)富力地產(chǎn)集團營銷戰(zhàn)略存在的問題主要在競爭策5富力地產(chǎn)集團的營銷及戰(zhàn)略優(yōu)化對策5.1富力地產(chǎn)集團營銷策略的優(yōu)化對策富力地產(chǎn)集團的產(chǎn)品定位一般是在前期土地獲取階段由投資拓展部和營銷策略部共同完成。投資拓展部負責(zé)提供政府土地規(guī)劃技術(shù)信息，營銷策略部負責(zé)周邊環(huán)境市場研究后提出適合本地塊的產(chǎn)品。富力地產(chǎn)集團的產(chǎn)品定位主要分為三個部分，車位配置比景觀造型物業(yè)費是否人車分流高端終極置業(yè)型產(chǎn)品1:2或更多4元以上或更高是底端剛需型產(chǎn)品1:1.2或更少一般1.5元左右不一定投資型產(chǎn)品1:1或根據(jù)實際情況幾乎沒有2元左右或據(jù)實際情況不一定除了前面介紹的富力地產(chǎn)集團在不同階段開發(fā)的產(chǎn)品的規(guī)劃指標(biāo)的不同上之外，同時也存在上述車位配比、景觀造型、物業(yè)費、是否人車分流等方面的具體的差別。此差別也是富力地產(chǎn)集團與競品樓盤差別的最顯著的方面。在產(chǎn)品定位上，盡量與富力地產(chǎn)集團在產(chǎn)品滿足房屋基本需求的基品的客戶心目中，富力地產(chǎn)集團具有做高端豪宅的優(yōu)勢，比如車位配比足夠高，景觀使客目中，戶型足夠好，性價比高于其它同類型樓盤，物業(yè)管理規(guī)范，物業(yè)收費不同的目標(biāo)客戶群，所采用的渠道方式也不一樣。富力地產(chǎn)集團并沒有充分考慮到渠低端剛需型產(chǎn)品的客戶群，乘公交、用手機、共享單車、關(guān)注宣傳單頁上銷外展點等參與度比較高。富力地產(chǎn)集團可在主要交通干道的公交站牌做廣告，也可以利高端終極置業(yè)型產(chǎn)品的客戶群，開私家車、看報紙、參加俱樂部高端客戶產(chǎn)品必須做好目標(biāo)客戶群的圈層工作，對于產(chǎn)品品質(zhì)、品牌的輸入是個逐漸的過隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的優(yōu)化，富力地產(chǎn)集團可充分利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。如果能夠結(jié)合傳統(tǒng)的銷售渠道進行產(chǎn)品宣傳，產(chǎn)品信息傳播更快有助于企業(yè)產(chǎn)品的銷售。引進AI人工智能銷售，也是可以嘗試的吸引客戶的限的成本控制內(nèi)，做出符合消費者需求的產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，營銷策略中的定價策略顯得尤為重要。與其它產(chǎn)品類型相比，房地產(chǎn)項目單價及總價都較高。消費者在選擇意向樓盤時，價格是影響成交結(jié)果的重要因素之一。因此，價格策略是房地產(chǎn)營銷策略的重要組成部分，價格制定的是否合理直接影響到產(chǎn)品效益。富力地產(chǎn)集團可以根據(jù)項目不同的消費就產(chǎn)品類型而言，針對低端剛需型產(chǎn)品，在定價時，擬采用與周邊價格相似，且存在減輕了購房者前期的資金壓力。針對高端客戶型產(chǎn)品，價格的影響優(yōu)勢也存在，只是不像剛需型產(chǎn)品影響的那么顯著。剛需產(chǎn)品的價格要根據(jù)整個大范圍內(nèi)的綜合競品情況進行定在不同的銷售階段，價格的策略也有所不同。在項目蓄客階段，主要目的是造勢增加知名度，以便迅速占領(lǐng)目標(biāo)市場。此階段可以用與周邊相比稍低的價格進行市場試水，以試探目標(biāo)人群對價格的敏感度，也便于后期制定合適的價格。當(dāng)蓄客達到一定程度，項目的知名度進一步提高，適當(dāng)提高價格，以保證項目利潤最大化。在項目前期可采用成本利定價法，以保證項目整體利潤的實現(xiàn)。當(dāng)項目銷售周期持續(xù)一定階段，可根據(jù)市場行情進不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的項目，采用定價策略時也要充分考慮不同的市場價格的影響。在市場行情好的時候，可采用量價齊驅(qū)的價格策略；市場行情較弱時，為取隨著項目的進展相結(jié)合的推廣過程可以分為四個階段：市場預(yù)熱期，開盤強銷期、持①市場預(yù)熱期促銷策略。由于該項目剛剛開工建設(shè)，知道的人很少。因此，在這個階段的推廣策略應(yīng)達到宣傳的目的，促進了項目的知名度，提高認識，吸引潛在客戶②開盤強銷期促銷策略。此階段的目的是通過在預(yù)熱階段的促銷來促進市場?？梢栽陂_放日期間通過各種促銷活動吸引客戶。通過各種媒體和平臺增加廣告，以創(chuàng)造對高檔次品牌熱銷和銷售成功的渴望。最大限度地提高客戶對開發(fā)者宣傳的認識并增加訂閱者，提③持續(xù)銷售期促銷策略。此階段促銷的目的基本上是先前銷售和恢復(fù)銷售的延續(xù)。在各種分銷方法和分銷工具的早期階段，保持可持續(xù)的銷售率并不斷增強公司對消費者思維④尾盤清理期促銷策略。由于在初期的推廣，它已經(jīng)有一定的知名度和形象，具有相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~。因此，此時的推廣目標(biāo)主要是針對剩余住房。首先，通過分析剩余房源的根據(jù)產(chǎn)品的性質(zhì)，有四個級別的項目推廣和促銷策略。每個步驟都有自己的目企業(yè)的戰(zhàn)略有三種選擇，即總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和專一化戰(zhàn)略。差異是