天津房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2

天津房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告目錄一、天津地產(chǎn)公司：老城區(qū)股、濱海新區(qū)股 3二、天津東疆保稅港發(fā)展?fàn)顩r 4三、濱海新區(qū)相關(guān)公司詳解 71、天?；ǎ航偃f(wàn)儲(chǔ)備靠近保稅區(qū) 72、海泰發(fā)展：集團(tuán)前董事長(zhǎng)為濱海新區(qū)區(qū)長(zhǎng) 83、泰達(dá)系：津?yàn)I發(fā)展、泰達(dá)股份 9四、老城區(qū)相關(guān)公司詳解 111、天房發(fā)展：天津老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，1700畝一級(jí)開(kāi)發(fā)位于漢沽 122、天津松江：大股東“以路換地”，成本低廉 13五、中短期看區(qū)位升值，長(zhǎng)期看公司盈利能力提升 15一、天津地產(chǎn)公司：老城區(qū)股、濱海新區(qū)股A股上市的天津的地產(chǎn)公司特征明顯：均為國(guó)有背景。伴隨國(guó)有企業(yè)改革的逐步推開(kāi)，預(yù)計(jì)這些開(kāi)發(fā)商的管理效率可能會(huì)有比較大的提升。另一方面，伴隨近些年天津?yàn)I海新區(qū)的建設(shè)和大量土地的開(kāi)發(fā)，作為國(guó)有背景的大股東們大部分都資源眾多。由于天津市特有的兩大中心特征，地產(chǎn)板塊的上市公司可以分為兩大類(lèi)：一類(lèi)主要項(xiàng)目集中在老城區(qū)，主要為天房發(fā)展、天津松江，主要業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)較為成熟；一類(lèi)項(xiàng)目主要集中于濱海新區(qū)，主要為天?；?、海泰發(fā)展、泰達(dá)系的津?yàn)I發(fā)展和泰達(dá)股份，濱海新區(qū)的不斷發(fā)展和東疆保稅港的優(yōu)惠政策等會(huì)給周邊帶來(lái)更大的發(fā)展機(jī)會(huì)，而公司本身管理能力的加強(qiáng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)速度的加快等將會(huì)推動(dòng)這些機(jī)會(huì)的實(shí)現(xiàn)。二、天津東疆保稅港發(fā)展?fàn)顩r媒體報(bào)道稱(chēng)，天津?yàn)I海新區(qū)自貿(mào)區(qū)方案已申報(bào)國(guó)務(wù)院，欲將東疆保稅港向自貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)型。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道10月1日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，天津?yàn)I海新區(qū)自由貿(mào)易區(qū)方案已向國(guó)務(wù)院申報(bào)，主要是將天津東疆保稅港區(qū)向天津自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型。事實(shí)上，2008年3月國(guó)務(wù)院在批復(fù)的《天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案》中就表示，東疆保稅港區(qū)在“條件成熟時(shí)，進(jìn)行建立自由貿(mào)易港區(qū)的改革探索”。2011年批復(fù)《天津北方國(guó)際航運(yùn)中心核心功能區(qū)建設(shè)方案》時(shí)，又重申了這一探索目標(biāo)。2012年底，天津市委十屆二次會(huì)議更是將建設(shè)自貿(mào)區(qū)作為2013年重點(diǎn)工作。今年6月，天津市政府下發(fā)了《天津市人民政府辦公廳關(guān)于成立東疆保稅港區(qū)建設(shè)自由貿(mào)易港區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組等議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的通知》，成立了東疆保稅港區(qū)建設(shè)自由貿(mào)易港區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組，由常務(wù)副市長(zhǎng)崔津渡任組長(zhǎng)，副市長(zhǎng)任學(xué)鋒、宗國(guó)英任副組長(zhǎng)，并擬投資600億，填海造地40平方公里，以增加?xùn)|疆的港口岸線(xiàn)和土地使用面積。東疆保稅港發(fā)展現(xiàn)狀：國(guó)際航運(yùn)稅收和租賃試點(diǎn)已基本落地。東疆保稅港區(qū)有國(guó)際船舶登記制度、國(guó)際航運(yùn)稅收、航運(yùn)金融業(yè)務(wù)和租賃業(yè)務(wù)四方面試點(diǎn)支持政策。其中，稅收和租賃試點(diǎn)政策已基本落地。中國(guó)證券報(bào)10月10日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，截至2013年9月26日，東疆保稅港區(qū)注冊(cè)的租賃企業(yè)達(dá)505家；其中飛機(jī)租賃企業(yè)346家，三年年均增長(zhǎng)超100%。東疆保稅港改革試點(diǎn)方向：據(jù)騰訊財(cái)經(jīng)報(bào)道，東疆保稅港會(huì)在融資租賃、離岸金融和資產(chǎn)證券化等方面推進(jìn)改革試點(diǎn)。騰訊財(cái)經(jīng)報(bào)道稱(chēng)，1）天津已報(bào)送“關(guān)于東疆保稅港區(qū)進(jìn)一步推進(jìn)融資租賃業(yè)”的方案，提出加快租賃業(yè)發(fā)展的政策要求和建議。2）積極研究支持航空公司和飛機(jī)租賃公司在國(guó)外發(fā)行債券，包括人民幣債券等。目前東疆保稅區(qū)管委會(huì)已完成制定了離岸金融的試點(diǎn)方案，還已上報(bào)簡(jiǎn)化離岸賬戶(hù)審批、開(kāi)展資本項(xiàng)目意愿結(jié)匯、短期外債指標(biāo)等方案，資產(chǎn)證券化或?qū)⒊蔀樘旖驏|疆重點(diǎn)支持企業(yè)采取的融資方式。3）在會(huì)計(jì)核算、加速折舊、稅收政策、外匯、外債以及跨境人民幣使用方面有新的改革。區(qū)位上：東疆保稅港位于濱海新區(qū)東側(cè)的海港物流區(qū)部分，是濱海新區(qū)有機(jī)組成部分。濱海當(dāng)前規(guī)劃已經(jīng)比較完備，規(guī)劃為三城區(qū)，九個(gè)功能區(qū)。其中，三個(gè)生態(tài)城區(qū)是以塘沽為中心、大港和漢沽為兩翼的宜居生態(tài)型新城區(qū)；九個(gè)功能區(qū)包括濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中新生態(tài)城、海濱旅游區(qū)、海港物流區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)和南港工業(yè)區(qū)；總規(guī)劃面積2270平方公里。濱海新區(qū)功能區(qū)設(shè)立較早，但行政區(qū)到2010年才正式設(shè)立。2010年初，隨著國(guó)務(wù)院意見(jiàn)的批復(fù)，天津正式撤銷(xiāo)塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)劃，設(shè)立天津市濱海新區(qū)，實(shí)現(xiàn)功能區(qū)和行政區(qū)的統(tǒng)一。預(yù)計(jì)東疆保稅港周邊價(jià)值會(huì)伴隨區(qū)域成熟而進(jìn)一步提升。如果成功轉(zhuǎn)為自貿(mào)區(qū)，周邊價(jià)值將有更快提升，在周邊有項(xiàng)目的公司也將更為受益。三、濱海新區(qū)相關(guān)公司詳解天保基建有近百萬(wàn)儲(chǔ)備靠近保稅區(qū)；海泰發(fā)展的百萬(wàn)土地儲(chǔ)備全部位于濱海新區(qū)，且集團(tuán)前董事長(zhǎng)為濱海新區(qū)區(qū)長(zhǎng)；泰達(dá)旗下有津?yàn)I發(fā)展和泰達(dá)股份，津?yàn)I發(fā)展儲(chǔ)備大部分位于天津，且河西區(qū)居多，泰達(dá)股份項(xiàng)目主要位于津外，位于天津主要是濱海新區(qū)漢沽區(qū)的泰達(dá)美源，建面9萬(wàn)平。1、天?；ǎ航偃f(wàn)儲(chǔ)備靠近保稅區(qū)大股東天?？毓桑撼闪⒂?999年，是天津港保稅區(qū)管委會(huì)投資的大型國(guó)有控股公司，由管委會(huì)授權(quán)行使國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理職能。天?？毓芍铝τ跒楹８郾６悈^(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，目前，區(qū)域服務(wù)面積已達(dá)73平方公里。除相關(guān)功能區(qū)外，天?？毓蛇€參與了南港、北塘、東港等的建設(shè)。集團(tuán)目前掌控資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到837億元，凈資產(chǎn)265億元。天保基建：公司總儲(chǔ)備建筑面積約130萬(wàn)平米；其中，最大項(xiàng)目金海岸（未結(jié)面積約90萬(wàn)平）位于濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)與保稅區(qū)的交接處，天津其他也都位于濱海新區(qū)的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。在外省只有秦皇島的海景龍?jiān)贰?、海泰發(fā)展：集團(tuán)前董事長(zhǎng)為濱海新區(qū)區(qū)長(zhǎng)大股東海泰集團(tuán)：濱海高新區(qū)土地進(jìn)行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)和招商引資。海泰控股是天津市委、市政府管理的國(guó)有集團(tuán)，是濱海高新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)的授權(quán)經(jīng)營(yíng)單位。集團(tuán)在高新區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)面積約25平方公里（權(quán)益51%），承擔(dān)了濱海新區(qū)“十大戰(zhàn)役”中渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、北塘片區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)三大項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。海泰集團(tuán)前董事長(zhǎng)為濱海新區(qū)區(qū)長(zhǎng)：現(xiàn)任的天津市副市長(zhǎng)、天津市濱海新區(qū)區(qū)長(zhǎng)宗國(guó)英，是海泰集團(tuán)前董事長(zhǎng)。其曾任天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)主任，天津海泰控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記、總經(jīng)理，濱海高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，天津市委濱海新區(qū)工作委員會(huì)副書(shū)記，天津市濱海新區(qū)管理委員會(huì)副主任、黨組副書(shū)記等，目前為天津市副市長(zhǎng)、濱海新區(qū)區(qū)長(zhǎng)、副區(qū)委書(shū)記，還是東疆保稅港區(qū)建設(shè)自由貿(mào)易港區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)。公司當(dāng)前未結(jié)儲(chǔ)備約120萬(wàn)平，全部位于天津，其中濱海新區(qū)17萬(wàn)平米。其中，超100萬(wàn)平位于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)，包括BPO基地（國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地，56萬(wàn)平）、海泰〃精工（20萬(wàn)平）和藍(lán)?？萍紙@（31萬(wàn)平）。另外還有17萬(wàn)平項(xiàng)目位于大港和濱海高新區(qū)。華苑科技園和濱海高新區(qū)是天津?yàn)I海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱(chēng)天津高新區(qū)的）核心構(gòu)成，而天津高新區(qū)是天津?yàn)I海新區(qū)八大功能區(qū)之一。3、泰達(dá)系：津?yàn)I發(fā)展、泰達(dá)股份控制人泰達(dá)控股：天津市最大的國(guó)有企業(yè)之一，實(shí)力非常雄厚，成立于1984年。2012年，泰達(dá)控股主營(yíng)業(yè)務(wù)收入800億元，總資產(chǎn)7930億元人民幣（其中非金融類(lèi)資產(chǎn)2006億元）。其擁有泰達(dá)集團(tuán)、泰達(dá)建設(shè)集等15家全資公司，擁有泰達(dá)股份（000652）、津?yàn)I發(fā)展（000897）、濱海能源（000695）、泰達(dá)物流（8348.HK）、濱海投資（8035.HK）、四環(huán)藥業(yè)（000605）等6家上市公司，還擁有濱?？焖?、天津鋼管等23家控股公司和泰達(dá)發(fā)展、長(zhǎng)江證券等23家參股公司。泰達(dá)系承擔(dān)了中新天津生態(tài)城、濱海旅游區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)、北塘經(jīng)濟(jì)區(qū)和核心城區(qū)等的建設(shè)，是濱海新區(qū)最大的建設(shè)主力之一。津?yàn)I發(fā)展：目前公司儲(chǔ)備中開(kāi)發(fā)類(lèi)物業(yè)未結(jié)算面積約120萬(wàn)平米，大部分位于天津，津外只有惠陽(yáng)有約30萬(wàn)平的別墅項(xiàng)目。公司當(dāng)前最大項(xiàng)目津?yàn)I時(shí)代國(guó)際（建面66萬(wàn)平）位于河西區(qū)；位于濱海新區(qū)的項(xiàng)目未結(jié)面積約7萬(wàn)平。泰達(dá)股份：公司業(yè)務(wù)主要以國(guó)內(nèi)貿(mào)易、房地產(chǎn)為主要收入來(lái)源，并持有渤海證券（占比26.02%）、北方國(guó)際信托、天津銀行等金融股權(quán)。1H13收入來(lái)源中，批發(fā)業(yè)占75%，房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)占12%、二級(jí)開(kāi)發(fā)占5%。其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要位于天津之外的區(qū)域，其中一級(jí)開(kāi)發(fā)是位于揚(yáng)州廣陵新城的規(guī)劃面積12.5平方公里項(xiàng)目，二級(jí)開(kāi)發(fā)主要位于大連、鎮(zhèn)江、神農(nóng)架、揚(yáng)州等地。位于天津的項(xiàng)目主要是泰達(dá)美源，位于濱海新區(qū)漢沽區(qū)，建面9萬(wàn)平，處于規(guī)劃中。四、老城區(qū)相關(guān)公司詳解項(xiàng)目主要在天津老城區(qū)的公司主要有天房發(fā)展和天津松江。天房發(fā)展目前二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目權(quán)益未結(jié)面積約357萬(wàn)平，全部位于天津，主要在西青、河西、津南、東麗等區(qū)域。此外，公司在濱海新區(qū)漢沽擁有1700畝一級(jí)開(kāi)發(fā)（土地整理區(qū)域達(dá)3300畝，可出讓面積1711畝）。天津松江現(xiàn)有權(quán)益未結(jié)土地儲(chǔ)備約294萬(wàn)平，其中超過(guò)65%位于天津。公司大股東實(shí)力雄厚，通過(guò)提供資金修建道路干線(xiàn)的方式換取了部分土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，成本低廉。1、天房發(fā)展：天津老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，1700畝一級(jí)開(kāi)發(fā)位于漢沽公司背景：天房發(fā)展創(chuàng)建于1981年，前身為天津市政府住宅統(tǒng)一建設(shè)辦公室，后組建為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，是天津市最早成立的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司2001年上市。公司是天津市首家以房地產(chǎn)為主，貿(mào)易流通為輔的大型企業(yè)集團(tuán)。大股東天房集團(tuán)是有土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資三大產(chǎn)業(yè)，公司是其重要的房地產(chǎn)上市平臺(tái)。集團(tuán)現(xiàn)有漢沽西城區(qū)改造項(xiàng)目和港東新城項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃用地面積分別為2.5平方公里和8.68平方公里；其中港東新城總建筑面積700萬(wàn)平方米，建成后將成為環(huán)渤海區(qū)域的全國(guó)示范新城區(qū)。公司看點(diǎn)：立足天津、積極參與保障房建設(shè)和一級(jí)開(kāi)發(fā)。公司當(dāng)前所有土地儲(chǔ)備全部位于天津市。其中，二級(jí)開(kāi)發(fā)357萬(wàn)平。公司在濱海新區(qū)漢沽旅游度假區(qū)北側(cè)還有一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地整理區(qū)域達(dá)3300畝，可出讓面積1711畝，預(yù)計(jì)總投資33.5億元；公司也積極參與該區(qū)域二級(jí)開(kāi)發(fā)的拿地。公司項(xiàng)目中，還有大量保障房項(xiàng)目，包括限價(jià)房、經(jīng)適房、代建住宅等多種形式。2、天津松江：大股東“以路換地”，成本低廉公司背景：天津松江是天津?yàn)I海發(fā)展控股旗下的房地上市平臺(tái)，2008年通過(guò)資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)借殼上市。大股東濱?？毓蓪?shí)力雄厚，在政府干線(xiàn)建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)提供資金建設(shè)干線(xiàn)獲得了大量一級(jí)土地開(kāi)發(fā)圈，以路換地的模式在多個(gè)項(xiàng)目得到復(fù)制。大股東有一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超過(guò)8000萬(wàn)方，主要分布在天津、呼和浩特和廣西欽州，其中體量達(dá)2700萬(wàn)方的天津團(tuán)泊新城項(xiàng)目充分受益2013年?yáng)|亞運(yùn)動(dòng)會(huì)的召開(kāi)。公司看點(diǎn)：大股東實(shí)力雄厚，以路換地成本低廉。天津松江現(xiàn)有權(quán)益未結(jié)土地儲(chǔ)備約290萬(wàn)平，其中超過(guò)65%位于天津。公司還計(jì)劃進(jìn)一步縮小外埠三四線(xiàn)城市的投資份額，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化布局。公司大股東實(shí)力雄厚。在政府進(jìn)行市政開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，在政府缺少相應(yīng)資金的情況下，濱?？毓芍鲃?dòng)提供資金修建干線(xiàn)，之后政府作為補(bǔ)償，提供給其土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。這樣獲得的土地一方面成本低廉，另一方面相關(guān)區(qū)域的道路干線(xiàn)等基礎(chǔ)設(shè)施也相對(duì)完備，未來(lái)升值空間更大。公司資源豐富，若管理提升將有可能帶來(lái)業(yè)績(jī)爆發(fā)式增長(zhǎng)。五、中短期看區(qū)位升值，長(zhǎng)期看公司盈利能力提升天津東疆保稅港的發(fā)展，以及后面可能的向自貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)型，都推動(dòng)了濱海新區(qū)區(qū)位價(jià)值的提升。而在天津，尤其是濱海新區(qū)有大量土地資源的公司都將一定程度上受益。比如，天?；ㄗ畲箜?xiàng)目金海岸（未結(jié)面積約90萬(wàn)平）位于濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)與保稅區(qū)的交接處，天津其他項(xiàng)目也都位于濱海新區(qū)的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)；海泰發(fā)展的百萬(wàn)土地儲(chǔ)備全部位于濱海新區(qū)，且集團(tuán)