【廣發(fā)銀行S分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀調(diào)研探析報(bào)告4900字（論文）】

廣發(fā)銀行S分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀調(diào)研分析報(bào)告目錄TOC\o"1-2"\h\u13926廣發(fā)銀行S分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀調(diào)研分析報(bào)告 165122.1廣發(fā)銀行大連分行簡(jiǎn)況 119432.2廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況 1139501.1.12.2.1廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)發(fā)放情況 2164161.1.32.2.2廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況 263761.1.42.2.3廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款違約情況 3172741.1.52.2.4廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款違約情況 490132.3廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款審查程序和方法 5110371.1.62.3.1貸款對(duì)象和條件 535321.1.72.3.2貸款業(yè)務(wù)操作程序和方法 6本部分以廣發(fā)銀行大連分行為例，對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況、貸款審查程序和方法進(jìn)行了介紹。2.1廣發(fā)銀行大連分行簡(jiǎn)況1988年廣發(fā)銀行成立，堅(jiān)持把服務(wù)作為工作的宗旨，其目標(biāo)是將全方位、高效率、高質(zhì)量的金融服務(wù)提供給廣大客戶。當(dāng)前，廣發(fā)銀行已經(jīng)在境內(nèi)22個(gè)省市、自治區(qū)多達(dá)91個(gè)地級(jí)以上城市以及澳門(mén)設(shè)置了分行和營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，所涉及的地區(qū)包括北上廣、遼寧、河北等地，擁有將近三千萬(wàn)個(gè)人客戶、發(fā)展4800多萬(wàn)張信用卡客戶以及兩千多萬(wàn)移動(dòng)金融客戶。大連分行是東北地區(qū)廣發(fā)銀行所設(shè)置的第一家一級(jí)分行，是其在省外所設(shè)置的第一批分行之一，還是大連地區(qū)商業(yè)銀行當(dāng)中以股份制形式所成立的較早的分行機(jī)構(gòu)。1997年4月此行正式設(shè)置，當(dāng)前已經(jīng)構(gòu)建了以大連作為龍頭，并輻射周邊營(yíng)口、丹東、莊河、長(zhǎng)興島、瓦房店等東部沿海地區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)格局。在大連地區(qū)，同城營(yíng)業(yè)支行網(wǎng)點(diǎn)有十九家，異地分行以及縣級(jí)支行網(wǎng)點(diǎn)分別有兩家。廣發(fā)銀行大連分行與大連本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及十三五發(fā)展規(guī)劃密切結(jié)合，堅(jiān)持“只爭(zhēng)朝夕臻于至善”的文化理念，基于大連市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)大連管轄區(qū)域進(jìn)行輻射，目的是在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的前提下，將自己建設(shè)成為最為高效的中小企業(yè)銀行，做最好的零售服務(wù)銀行。2.2廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況2.2.1廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)發(fā)放情況如圖2-1所示，截至2018年12月31日，在廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款在其整個(gè)業(yè)務(wù)中占到1.38%，個(gè)人消費(fèi)貸款在整個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展中占到2.84%，而個(gè)人住房按揭貸款以及商用房按揭貸款兩者的比例則占到了整個(gè)業(yè)務(wù)的93.26%，此外個(gè)人商用車(chē)按揭貸款在整個(gè)業(yè)務(wù)中占比2.52%。其中，在全部的個(gè)貸中，住房按揭貸款的比重最高，為89.62%，由此也在廣發(fā)銀行大連分行個(gè)貸業(yè)務(wù)當(dāng)中成為最為重要的構(gòu)成部分。圖2-1廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)發(fā)放情況2.2.2廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況截至2018年末，對(duì)廣發(fā)銀行大連分行的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為住房抵押貸款累計(jì)發(fā)放4660筆，余額為20.22億元，其中2016年住房抵押貸款發(fā)放2260筆，余額為10.16億元，2017年住房抵押貸款發(fā)放1350筆，余額為6.54億元，2018年住房抵押貸款發(fā)放1050筆，余額為3.52億元，見(jiàn)表2-1。表2-12016-2018年廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)品類(lèi)型累計(jì)發(fā)放貸款筆數(shù)貸款余額（億元）一手住房14686.14二手住房319214.08總計(jì)466020.22就廣發(fā)銀行大連分行不同類(lèi)型的房貸貸款比例而言，主要以二手房個(gè)人貸款為主，占到了68.50%，具體可見(jiàn)圖2-2。圖2-2廣發(fā)銀行大連分行一手房和二手房個(gè)人貸款所占比例2.2.3廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款違約情況就個(gè)人購(gòu)房貸款合同而言，貸款雙方當(dāng)事人即銀行和客戶，會(huì)對(duì)還款的方式做出約定，通常來(lái)說(shuō)會(huì)選擇等額本金或是等額本息還款的方式以及貸款期限結(jié)束一次性將本息進(jìn)行歸還這幾種還款方式里的某一種方式。選擇分期還款方式進(jìn)行還款的借貸者，要從貸款真正發(fā)放日期（公歷日期）的下一期算起進(jìn)行還款。同樣，廣發(fā)銀行的住房抵押貸款也是按照實(shí)際貸款發(fā)放的日期作為借款者的還款日。一般來(lái)說(shuō)，廣發(fā)銀行住房貸款會(huì)在還款日當(dāng)天的下午5點(diǎn)左右進(jìn)行扣款，而要求借款者在這之前把還款金額存放到還款賬戶中。假如還款賬戶中未有足夠的余額，銀行將會(huì)把賬戶扣到零元，而不足的部分銀行則不會(huì)再進(jìn)行扣除，需要借貸者自己將不足部分還到信用卡賬戶當(dāng)中。當(dāng)然，借貸者還可以利用銀行柜臺(tái)或是還款機(jī)進(jìn)行還款，此種還款方式是在當(dāng)天的24點(diǎn)進(jìn)行結(jié)算，假如賬戶自行進(jìn)行扣款的方式進(jìn)行還款，由于結(jié)算體系的不同要求，通常劃賬時(shí)間會(huì)在最后還款日的下午五點(diǎn)進(jìn)行。所以，盡管有的還款者把要還的金額已經(jīng)在最后的還款日存到了借記還款賬戶當(dāng)中，然而由于過(guò)了扣款的五點(diǎn)時(shí)間，就會(huì)顯示沒(méi)有成功主動(dòng)還款，銀行就會(huì)按照其沒(méi)有全額還款對(duì)其進(jìn)行罰息。假如借貸者沒(méi)有依照規(guī)定，對(duì)本應(yīng)該進(jìn)行償還的貸款本息在當(dāng)期足額按時(shí)償還，還可以看作是逾期，銀行作為貸款人就有權(quán)利依照央行的相關(guān)規(guī)定對(duì)其收取罰息，而罰息利率的確定則是根據(jù)貸款合同中所規(guī)定的利率的1.3倍。如果很好的對(duì)住房抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量加以控制，就會(huì)使其處在較高的層次，而把不良貸款率限制到較低的水平。然而，在此當(dāng)中所具有的風(fēng)險(xiǎn)依然不可忽視。通過(guò)對(duì)廣發(fā)銀行大連分行所進(jìn)行的一年個(gè)人住房貸款還款跟蹤調(diào)查顯示，在廣發(fā)銀行大連銀行所放貸的共計(jì)4240多筆個(gè)人住房貸款里，次級(jí)類(lèi)貸款有35筆，可疑類(lèi)貸款有12筆，損失類(lèi)貸款有7筆，平均每個(gè)月所產(chǎn)生的關(guān)注類(lèi)貸款有70-80筆，即在規(guī)定的還款日沒(méi)有將足額本息歸還的逾期狀態(tài)。2.2.4廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款違約情況如圖2-3和圖2-4所示，2014年－2016年間，廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款不良率呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì)，不良額從2014年的4.38億元增加到6.14億元，不良率從4.38%提高到6.14%；而從2016年－2018年則呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)，盡管不良額在2017年有增加趨勢(shì)，達(dá)到了7.34億元，但是整體來(lái)看，不良率是從0.68%降到了0.35%。圖2-3廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款不良額圖2-4廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款不良率發(fā)展趨勢(shì)圖2.3廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款審查程序和方法2.3.1貸款對(duì)象和條件（1）貸款對(duì)象根據(jù)《廣發(fā)銀行個(gè)人住房按揭貸款管理辦法》（廣發(fā)銀規(guī)章180號(hào)，2018年12月21號(hào)印發(fā)）中規(guī)定，個(gè)人住房按揭貸款指的是，為自然人所發(fā)放的，使購(gòu)房者可以用此對(duì)房屋進(jìn)行人購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)把所購(gòu)買(mǎi)的房屋當(dāng)成抵押物的個(gè)人貸款。主要包括一手住房和二手住房按揭貸款兩大類(lèi)，其中一手貸款所對(duì)應(yīng)的是開(kāi)發(fā)商、二手房貸所對(duì)應(yīng)的則是賣(mài)方自然人或是法人。（2）貸款條件個(gè)人住房按揭貸款借款人須同時(shí)符合以下條件：①具有完全民事行為能力的我國(guó)大陸居民，或是與相關(guān)條件相符的外國(guó)人或是港澳臺(tái)居民，年齡在18周歲到65周歲之間。如果借款者是外國(guó)人或是港、澳、臺(tái)居民的，還要和我國(guó)在境外人士進(jìn)行商品房購(gòu)買(mǎi)方面的有關(guān)要求相符。②有真實(shí)的購(gòu)房交易背景和首付款支付行為，首付款資金來(lái)源合法合規(guī)。③符合當(dāng)?shù)卣氨O(jiān)管機(jī)構(gòu)最新“限購(gòu)限貸”政策。④借款人及配偶沒(méi)有違法涉訴行為及不良信用記錄。借款人或其配偶個(gè)人信用報(bào)告顯示貸款或貸記卡有當(dāng)前逾期，或近2年出現(xiàn)最高逾期3期及以上（金額沒(méi)有超過(guò)五百元的小額逾期無(wú)須計(jì)算在內(nèi)），貸記卡或是貸款處在凍結(jié)、呆賬狀態(tài)的，不予以準(zhǔn)入。倘若借款人者在征信報(bào)告中的相關(guān)信息或是內(nèi)容存在不同看法的，要向本行提供有關(guān)證明，并由本行加以判斷是否可以對(duì)其進(jìn)行審批。⑤不屬于黑名單客戶。⑥借款者每月貸款償還的數(shù)額在其所有收入占比重不可以超出一半，月負(fù)債支出在全部收入占比則不能超過(guò)55%。倘若借款者已經(jīng)結(jié)婚，還應(yīng)該對(duì)其配偶的收入和負(fù)債情況一同考慮其中。⑦借款人有穩(wěn)定的收入和按期償還貸款本息的能力。⑧符合個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)策略規(guī)定。（3）貸款期限條件個(gè)人住房按揭貸款期限應(yīng)同時(shí)符合以下條件：①貸款期限最多三十年，同時(shí)要確保在抵押房屋土地使用權(quán)期限之內(nèi)。②借款者的年齡和貸款年限相加要控制在七十年內(nèi)。③貸款期限和抵押物兩者的樓齡之和原則上要低于五十年。2.3.2貸款業(yè)務(wù)操作程序和方法（1）業(yè)務(wù)流程第一，銀行客戶經(jīng)理要針對(duì)貸款申請(qǐng)者所提交的證明或信息做出初步地篩選，同時(shí)采取市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式將貸款相關(guān)的資料詳細(xì)地為客戶進(jìn)行講解和宣傳；第二，要與項(xiàng)目審查崗的工作人員相配合，做好針對(duì)申請(qǐng)者的貸前審查，從其所提交的基本信息當(dāng)中選取和貸款資格相符的申請(qǐng)者資料。第三，客戶經(jīng)理要對(duì)申請(qǐng)者所提交的相關(guān)資料進(jìn)行完善和整理，并將其移交給貸款審查部門(mén)對(duì)其加以審批。第四，當(dāng)通過(guò)審批后，要把有關(guān)資料遞交到個(gè)人貸款審查部門(mén)對(duì)其加以審查，個(gè)人貸款中心工作人員負(fù)責(zé)對(duì)其做出審批，假如分行不具有此方面的審批權(quán)力，則要上交給總行做出審批，等總行審批且通過(guò)后再將結(jié)果返送到分行；而后支行才可以對(duì)抵押手續(xù)加以辦理，同時(shí)將貸款發(fā)放給貸款申請(qǐng)者，如圖2-5所示。圖2-5廣發(fā)銀行大連分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程（2）具體貸款操作程序和方法①進(jìn)行貸前檢查。住房按揭貸款的貸前調(diào)查，要求經(jīng)辦客戶經(jīng)理應(yīng)以“了解你的客戶”為原則，以合規(guī)及貸款安全為目標(biāo)，認(rèn)真履行盡職調(diào)查職責(zé)。第一，針對(duì)樓盤(pán)預(yù)授信額度，重點(diǎn)了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)的齊備性、有效性，項(xiàng)目的品質(zhì)及市場(chǎng)定位、工程進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格合理性、銷(xiāo)售預(yù)期、資金投入、后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源等項(xiàng)目基本情況。同時(shí)了解樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商基本的信息狀況，如企業(yè)的信用、財(cái)務(wù)以及經(jīng)營(yíng)情況等方面。第二，針對(duì)單筆按揭貸款，重點(diǎn)關(guān)注借款人是否符合當(dāng)?shù)亍跋拶?gòu)限貸”政策、購(gòu)房行為是否真實(shí)、首付款來(lái)源是否與規(guī)定相符以及是否進(jìn)行真實(shí)支付、收入證明真實(shí)性等。第三，從貸前調(diào)查具體要求來(lái)看，要按照本行在貸前調(diào)查所做出的相關(guān)規(guī)定加以實(shí)施。作為信貸員要針對(duì)借款者和其向銀行所提交的有關(guān)證明和材料做出相應(yīng)的貸前調(diào)查，了解貸款者所提交的材料是否完備、合法與真實(shí)；查詢借款者的征信記錄；分析借款者貸款償還能力。②審批人審批。樓盤(pán)預(yù)授信額度及單筆住房按揭貸款有權(quán)審批人在授權(quán)書(shū)規(guī)定權(quán)限內(nèi)進(jìn)行審批。放款模式和階段性擔(dān)保要求由有權(quán)審批人在樓盤(pán)預(yù)授信額度或單筆貸款批復(fù)意見(jiàn)中明確。審查審批人員在本辦法規(guī)定內(nèi)對(duì)業(yè)務(wù)的合規(guī)性、安全性等進(jìn)行審核，并根據(jù)借款人個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)提出獨(dú)立審批意見(jiàn)，最終授信條件以有權(quán)審批人意見(jiàn)為準(zhǔn)。具體按照我行住房按揭貸款審查審批相關(guān)制度執(zhí)行。③對(duì)于符合住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)策略特定要求的客戶，可通過(guò)人工和系統(tǒng)審批兩者共同加以審批的方式開(kāi)展，同時(shí)要求借款申請(qǐng)者必須向本行提供有關(guān)的證明和材料，即申請(qǐng)者的居民身份證（合法有效）、居住證或是戶口簿；申請(qǐng)者和本行所簽訂的購(gòu)房意向書(shū)或是和開(kāi)發(fā)商所簽約的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；與本行規(guī)定相符的首付款證明材料；借款者的工資收入證明；婚姻狀況證明、本人和家庭資產(chǎn)證明以及學(xué)歷與抵押，或有關(guān)擔(dān)保文件證明等；此外還應(yīng)該還包括銀行提出的其他方面的相關(guān)證明材料。由系統(tǒng)出具批復(fù)。④貸款批復(fù)后，分行客戶經(jīng)理或合同簽訂崗按照我行零售信貸面談面簽要求落實(shí)合同簽訂手續(xù)。⑤分行出賬審核崗對(duì)授信批復(fù)的出賬要素（包括出賬金額、期限、還款方式、利率等）、擔(dān)保條件、支付信息及貸款批復(fù)要求出賬前落實(shí)的其他貸款條件、征信、外部風(fēng)險(xiǎn)信息等進(jìn)行審核。⑥按揭貸款的抵押物權(quán)證管理要依照本行在授信擔(dān)保方面的管理規(guī)定和零售信貸擔(dān)保有關(guān)的管理辦法加以實(shí)施。⑦在符合房產(chǎn)管理部門(mén)及監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的前提下，對(duì)于未辦妥正式抵押登記的住房按揭貸款業(yè)務(wù)，分行應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)辦證流程，制定抵押登記操作細(xì)則，經(jīng)分行行長(zhǎng)審批同意，報(bào)備總行零售信貸部。貸款發(fā)放后至結(jié)清前，借款人可提出授信方案變更申請(qǐng)，經(jīng)有權(quán)審批人同意后變更。⑧貸后管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督與管理貸后檢查、有關(guān)合同內(nèi)容出現(xiàn)的變更問(wèn)題、借款者提前償還貸款和相關(guān)檔案以及抵押物等方面的相關(guān)信息。分行對(duì)已批復(fù)有效的按揭樓盤(pán)預(yù)授信額度、做到每半年進(jìn)行最少一次的貸后檢查，同時(shí)把檢查的結(jié)果向總行進(jìn)行報(bào)備。對(duì)于出現(xiàn)重大負(fù)面消息或資產(chǎn)質(zhì)量較差的項(xiàng)目，經(jīng)辦分行應(yīng)立即自主進(jìn)行貸后檢查，并研究處理措施，報(bào)備總行。對(duì)于總行推送的觸發(fā)式貸后管理任務(wù)，分行應(yīng)根據(jù)相應(yīng)要求，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成貸后檢查。個(gè)人住房按揭貸款設(shè)置不