辦公樓管理方案

本文格式為Word版下載后可任意編輯和復(fù)制第第頁辦公樓管理方案

寫字樓物業(yè)管理

隨著中國城市化進(jìn)程的進(jìn)展，城市中一座座高樓大廈拔地而起，不僅極大的轉(zhuǎn)變了城市的面貌，而且已經(jīng)成為城市中亮麗的風(fēng)景線。在眾多高樓大廈中，寫字樓已經(jīng)比比皆是，而且隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，也使得寫字樓有日益增多的趨勢(shì)。這些大廈不僅設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)高，而且要求物業(yè)管理服務(wù)好?！皩懽謽恰币辉~是由國外傳入的，這種物業(yè)按我國習(xí)慣通常稱作辦公樓，主要是用作辦公用途。寫字樓租戶較多，出入人員簡(jiǎn)單，因而管理起來難度較大。寫字樓管理可圍繞“平安、舒適、快捷”六個(gè)字綻開。平安是指讓用戶在寫字樓里工作平安放心；舒適是指要制造美麗干凈的環(huán)境，讓用戶感到舒適、便利；快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。

一、寫字樓物業(yè)特點(diǎn)

1、規(guī)模大、功能齊全。

現(xiàn)代化的新建高檔寫字樓建設(shè)規(guī)模越來越大，少則幾萬平方米，多則十幾萬、幾十萬平方米。現(xiàn)代化的高檔寫字樓功能齊全，不僅設(shè)有設(shè)備層，在地表地下設(shè)有停車場(chǎng)，而且設(shè)計(jì)能為業(yè)主和客戶供應(yīng)會(huì)議場(chǎng)所、商務(wù)中心、餐飲、消遣、購物、外幣兌換、儲(chǔ)蓄、郵電等服務(wù)設(shè)施以及其他特約服務(wù)。

2、建筑檔次高，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)

目前大中城市新建的寫字樓一般都有較高的檔次，其主要建筑材料和主要設(shè)備設(shè)施大都是進(jìn)口的，造價(jià)昂貴。寫字樓的智能化水平都較高，安裝的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，供電系統(tǒng)大都設(shè)有三路電源供電，同時(shí)自備小型發(fā)電系統(tǒng)作為急用電源，確保正常、平安供電；還裝有閉路電視等監(jiān)控系統(tǒng)；大廈設(shè)計(jì)有中央空調(diào)等等。

3、辦公單位集中，人流密度大。

有的寫字樓聚集著幾十家甚至上百家單位，其中大部分是貿(mào)易、金融公司，成為一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，每天有上千人在寫字樓內(nèi)上下班，加上來往的客戶、酒家、歌舞廳的客人，日平均人流量數(shù)千人次，人口密度很大。

4、設(shè)備簡(jiǎn)單，管理難度大。

為保證用戶各方面的需求，寫字樓裝備完善，致使管理難度加大。通常包括以下幾部分系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)組系統(tǒng)等等。

5、客戶作息時(shí)間集中。

寫字樓客戶的作息時(shí)間比較集中，一般是早上8：00或者8：30至下午5：00或者5：30，較少加班，實(shí)行雙休。

6、客戶相對(duì)穩(wěn)定

寫字樓租期一般都在一年以上或者更長(zhǎng)，由于租期較長(zhǎng)，客戶比較穩(wěn)定，物業(yè)管理公司與客戶間比較熟識(shí)，了解狀況，便于合作，易于管理和服務(wù)，提高物業(yè)管理的效率。

二、寫字樓物業(yè)管理要素

1、租賃經(jīng)營與營銷推廣

物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或者業(yè)主托付進(jìn)行寫字樓的租賃工作。日常性的租賃業(yè)務(wù)是寫字樓經(jīng)營必不行少的環(huán)節(jié)，也是保證業(yè)主經(jīng)營效益的一個(gè)基本組成部分。租賃業(yè)務(wù)主要工作包括：接待來訪的潛在承租客，介紹寫字樓的狀況，并做好促銷宣揚(yáng)，做好與客戶的聯(lián)系；處理寫字樓的詳細(xì)租賃工作；接受和處理承租戶的投訴和要求，準(zhǔn)時(shí)協(xié)調(diào)；定期對(duì)承租客戶進(jìn)行訪問，以加深感情。

2、設(shè)備設(shè)施管理

主要包括：登記、使用、修理、保養(yǎng)等信息；設(shè)立特地部門監(jiān)控設(shè)施使用狀況，定期維護(hù)、保養(yǎng)和調(diào)試；對(duì)新設(shè)備的引進(jìn)做出具體的方案支配；針對(duì)報(bào)修單的內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)時(shí)的搶修或者更換新的設(shè)備。

3、商務(wù)服務(wù)

商務(wù)服務(wù)區(qū)域一般設(shè)在辦公大樓的一、二層公共區(qū)域內(nèi)，門口一般有鮮亮的標(biāo)記。寫字樓的商務(wù)服務(wù)中心是物業(yè)管理公司為了便利客人，滿意客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。寫字樓物業(yè)管理部門供應(yīng)的商務(wù)服務(wù)的內(nèi)容有：

（1）辦公租用服務(wù)：包括辦公系統(tǒng)自動(dòng)化、秘書服務(wù)、翻譯服務(wù)、出租臨時(shí)辦公室的服務(wù)、商務(wù)會(huì)談、會(huì)議支配和詢問、查詢服務(wù)等。

（2）代租和代訂業(yè)務(wù)：包括代訂飛機(jī)票、火車票、報(bào)刊雜志、各種信息等等，代租電腦等通訊器材、商務(wù)車輛等交通工具、以及代訂秘書培訓(xùn)服務(wù)等。

4、治安管理

建立健全的治安管理制度，保安應(yīng)當(dāng)24小時(shí)工作，保衛(wèi)小區(qū)，并派專人定時(shí)巡察寫字樓及四周環(huán)境，全天候執(zhí)勤。對(duì)承租人有特別保衛(wèi)要求的部門或部位，嚴(yán)格根據(jù)合同或者協(xié)議的商定進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)防各種治安大事的發(fā)生，確保寫字樓及承租人的人身及財(cái)產(chǎn)平安。監(jiān)控

系統(tǒng)保證24小時(shí)有人值班。

5、消防管理。

消防的管理工作需要借助一些現(xiàn)代化的設(shè)備來完成。寫字樓內(nèi)部應(yīng)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)預(yù)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、煙感掌握系統(tǒng)等措施。并建立火災(zāi)撲救反映體系。

6、環(huán)境衛(wèi)生管理。

實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，明確需要重點(diǎn)清潔的位臵，所需清潔次數(shù)、時(shí)間，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾要日產(chǎn)日清。定時(shí)巡查各個(gè)衛(wèi)生死角，發(fā)覺問題一追究竟。物業(yè)管理公司本身不具備清潔作業(yè)的條件時(shí)，可以請(qǐng)保潔公司完成清潔工作，明確要求，專人檢查。為客戶制造清潔的衛(wèi)生環(huán)境。

7、綠化管理。

綠化管理人員對(duì)寫字樓四周的綠地、樹木、花木和景點(diǎn)等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為承租人和外來辦事人員供應(yīng)良好的、干凈的、舒適的、高雅的環(huán)境。大多數(shù)寫字樓綠化美化用地有限，因此物業(yè)管理企業(yè)要盡量在寫字樓的走廊、前廳、大廳、會(huì)議室等綠化重要部位多擺設(shè)一些盆景，以綠化、美化寫字樓的環(huán)境，彌補(bǔ)寫字樓綠化面積小的不足，制造良好的辦公和交往環(huán)境。

8、總臺(tái)客戶服務(wù)。

總臺(tái)應(yīng)當(dāng)設(shè)在大堂視線開闊且便利與來客聯(lián)系的地方。寫字樓的一切服務(wù)與管理工作都是由總臺(tái)開頭的，總臺(tái)的形象與服務(wù)的好壞直接影響客戶的滿足程度。所以總臺(tái)的工作肯定要做到細(xì)致入微，使客戶感到賓至如歸。要求做到：接待熱忱、介紹具體、解答急躁、指引到位。

寫字樓總臺(tái)的客戶服務(wù)的內(nèi)容主要有：信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；問訊服務(wù)和留言服務(wù)；代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)服務(wù)、代訂航空機(jī)、輪船票、火車票等服務(wù)；出租車輛預(yù)約服務(wù)；全國酒店及世界各地酒店預(yù)訂服務(wù)；文娛活動(dòng)支配及組織服務(wù)；外幣兌換等服務(wù)。

9、車輛管理。

車輛管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人、外來辦事人員及寫字樓內(nèi)部的車輛進(jìn)行管理，車輛擺放整齊、管理有序、妥當(dāng)保管。

10、其他多種經(jīng)營服務(wù)。

如開設(shè)美容美發(fā)店、洗衣房、俱樂部、餐廳、咖啡廳等。

三、寫字樓物業(yè)管理重點(diǎn)

1、防火工作萬無一失，確保消防平安。

寫字樓的消防工作極其重要，可謂寫字樓物業(yè)管理的重中之重。一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救不準(zhǔn)時(shí)，將會(huì)損失慘重，必需留意防止各類火災(zāi)事故的發(fā)生。寫字樓造成火災(zāi)的緣由有好多，如管理不善、線路老化、意外因素等等。物業(yè)管理工作除了要保證消防設(shè)施的完好和消防通道的暢通外，還要加強(qiáng)對(duì)員工和用戶進(jìn)行防火訓(xùn)練和技能培訓(xùn)。充分調(diào)動(dòng)一切樂觀因素共同做好消防管理工作。

2、加強(qiáng)治安防衛(wèi)，做好保安工作。

平安不僅關(guān)系到承租人的生命和財(cái)產(chǎn)平安，而且還會(huì)關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。由于寫字樓人流量大，死角較多，不確定因素多，所以要著重加強(qiáng)治安管理。對(duì)電梯間、樓梯間及各隱藏地方專人定時(shí)巡邏，不定期抽查，建立嚴(yán)格的督促機(jī)制。對(duì)地下室、樓內(nèi)的各種管道、通風(fēng)口、車庫等樓內(nèi)重點(diǎn)要害部位，要做好平安防范。保安人員必需把握寫字樓各層承租單位和人員狀況，定期檢查辦公樓的平安設(shè)施和檢查承租人的平安保衛(wèi)措施的落實(shí)狀況。

3、保證各種公用設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行。

電梯、空調(diào)、供電、供水、通訊以及閉路電視監(jiān)控、智能化系統(tǒng)、防火報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施是大廈的心臟部位。任何部位消失問題都將影響整個(gè)寫字樓承租戶的正常工作。對(duì)寫字樓的變電所、電梯機(jī)房、水泵房、鍋爐房、蓄水池、監(jiān)控室等設(shè)備、設(shè)施要常常進(jìn)行檢查、保修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行。

4、做好應(yīng)付突發(fā)大事的預(yù)備。

由于寫字樓結(jié)構(gòu)、設(shè)備和人員的簡(jiǎn)單性，物業(yè)管理公司必需時(shí)刻保持警惕，預(yù)備處理各種可能發(fā)生的事情，如電線短路、電梯運(yùn)行消失故障、發(fā)覺火情等。發(fā)生這類事故時(shí)，物業(yè)管理人員要冷靜應(yīng)對(duì)，將損失掌握到最低，讓承租戶滿足。

5、刻意制造美麗干凈的物業(yè)環(huán)境。

美麗干凈的環(huán)境可以使人心情開心，工作效率提高，同時(shí)反映物業(yè)管理水平。因此物業(yè)管理人員要利用一切可利用空間，實(shí)行一切可實(shí)行措施，做好綠化工作，為承租戶和外來辦事人員營造親切宜人的環(huán)境。

四、寫字樓物業(yè)管理特點(diǎn)

1、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化。

現(xiàn)代化的寫字樓管理技術(shù)含量高，管理范圍、管理層面都比較廣，不能只憑以往的閱歷管理，而應(yīng)當(dāng)有科學(xué)的管理方法來引導(dǎo)，并樂觀探究改進(jìn)，制度應(yīng)當(dāng)更加全面，服務(wù)行為更加規(guī)范。要使管理制度明確化，管理任務(wù)責(zé)任化，管理手段科學(xué)化。

2、專業(yè)管理人員技術(shù)要求高。

由于寫字樓設(shè)施、設(shè)備智能化水平比較高，有的甚至引進(jìn)樓宇全自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公全自動(dòng)化系統(tǒng)等等，各種硬件設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、修理都要求物業(yè)管理人員要具有特地的技術(shù)學(xué)問，完全不同于一般形式的物業(yè)設(shè)施的運(yùn)作。比如一些平安監(jiān)控設(shè)施，通訊及多媒體設(shè)施等等，都需要專業(yè)的物業(yè)管理人員管理和運(yùn)作。

3、物業(yè)管理人員素養(yǎng)要求較高。

因?yàn)閷懽謽莾?nèi)業(yè)主普遍素養(yǎng)較高，文化層次較高，因此也需要配備素養(yǎng)較高的物業(yè)管理人員。如工作時(shí)不大聲喧嘩，以防止打攪業(yè)主工作；平常要穿戴干凈衛(wèi)生，良好的形象；肯定不能貪圖小廉價(jià)，任憑拿業(yè)主財(cái)物等等，這些都是應(yīng)當(dāng)具備的最基本的素養(yǎng)。

4、物業(yè)管理任務(wù)方面，消防平安和治安保衛(wèi)是寫字樓物業(yè)管理的首要工作。

現(xiàn)代化的寫字樓設(shè)備簡(jiǎn)單、管線密布、設(shè)施先進(jìn)、科技含量高。但在使用過程中很簡(jiǎn)單消失線路老化、過載等等都有可能引起電火，從而引起大面積火災(zāi)等突發(fā)事故，寫字樓內(nèi)人員密集，一旦引起火災(zāi)，損失巨大。因此消防平安是寫字樓物業(yè)管理最重要的任務(wù)之一。

由于寫字樓內(nèi)集中的辦公單位多，人員進(jìn)出往來頻繁，給辦公樓宇的治安工作提出了挑戰(zhàn)，增加了管理難度。因此必需要仔細(xì)實(shí)行措施，詳細(xì)細(xì)化治安規(guī)章，增加寫字樓內(nèi)巡邏保安的數(shù)量，實(shí)行區(qū)域責(zé)任制，確保責(zé)任到人。同時(shí)借助于現(xiàn)代化的監(jiān)控手段來做好寫字樓的治安工作，比如在合適的位臵裝上電視探頭，但要留意愛護(hù)隱私的問題。

5、寫字樓衛(wèi)生形象的保