房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2024年第一季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望

2024年第一季度雖經(jīng)歷春節(jié)，但仍錄得六個(gè)甲級(jí)寫字樓共34.0萬平方米的新增供應(yīng)密集交付，位置較為分散。市場保持一定的活躍度，單季共錄得15.0萬平方米的吸納量，同比明顯上升達(dá)54.8%，但環(huán)比小幅下降。受新增供應(yīng)的影響，市場空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至21.6%。頭部科技企業(yè)的大宗租賃交易促推科技重登需求榜首，需求貢獻(xiàn)比為25.7%，7成以上細(xì)分需求來自軟件系統(tǒng)開發(fā)，主要為機(jī)器人、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)、綜合性軟件及信息化服務(wù)。金融需求極具韌性，以17.6%的占比位列第二，主要聚焦福田中心區(qū)和前海片區(qū)。細(xì)分行業(yè)溯源，金融行業(yè)中傳統(tǒng)金融和其他金融服務(wù)需求貢獻(xiàn)各半，傳統(tǒng)金融主要來自于保險(xiǎn)、基金和證券，其中證券和保險(xiǎn)行業(yè)的需求主要以從老舊樓宇遷往新近交付甲級(jí)樓宇的升級(jí)搬遷為主，而基金類租戶則以新設(shè)立的私募基金為主。其他金融服務(wù)主要來自于投資理財(cái)和金融科技類企業(yè)，金融科技活躍度有所提升，以供應(yīng)鏈金融、第三方支付和量化金融科技解決方案類企業(yè)擴(kuò)張為主。值得一提的是，酒店餐飲成為本季市場第三大需求來源，占比為8.7%，環(huán)比上升了6.9個(gè)百分點(diǎn)，主要由某高端酒店在甲級(jí)寫字樓中的萬平方米以上的租賃帶動(dòng)，背后的原因在于隨著消費(fèi)回升，酒店業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好轉(zhuǎn)帶動(dòng)其戰(zhàn)略布局的增加，同時(shí)也是2023年該類趨勢的延伸。子市場方面，受酒店餐飲大宗交易帶動(dòng)，高新園成為本季的第一大需求板塊。與此同時(shí)，新增供應(yīng)去化帶動(dòng)部分非核心片區(qū)的需求貢獻(xiàn)大幅提升，成為當(dāng)季需求的重要組成部分。新增供應(yīng)不斷入市的情況下，搬遷需求依然主導(dǎo)市場，本季搬遷需求占比達(dá)55.4%，但升級(jí)搬遷需求占比有所回落。全市來看，本地企業(yè)依然為需求主力，繼續(xù)保持6成以上占比。以價(jià)換量成為業(yè)主共識(shí)，多片區(qū)多項(xiàng)目在年初繼續(xù)調(diào)低價(jià)格以吸引租戶，并由此導(dǎo)致多片區(qū)租金均有下降，全市平均租金亦環(huán)比下跌1.4%至每月每平方米173.1元，跌幅有所加深。與此同時(shí)，業(yè)主繼續(xù)堅(jiān)持靈活的租約條件，部分項(xiàng)目的免租期進(jìn)一步延長，個(gè)別項(xiàng)目租期內(nèi)的遞增比率和遞增開始年份也可以商談。本季深圳錄得一個(gè)新項(xiàng)目入市，為鴻榮源在前海的購物中心——前海壹方匯，為市場帶來8萬平方米的新增供應(yīng)。雖處春節(jié)淡季，但多個(gè)存量項(xiàng)目的入駐率進(jìn)一步改善，整體市場空置率微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至4.9%，保持較低水平。需求方面，受春節(jié)淡季影響，新租品牌數(shù)量環(huán)比有所下降，但同比實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長，市場情緒逐步回升。餐飲業(yè)態(tài)依然保持較高活躍度，當(dāng)季占比43%，主力需求板塊依然主要來自特色餐飲、簡餐和中餐。特色餐飲方面，于上季度興起的啫啫煲熱度持續(xù)，而鐵鍋燉特色菜品及湘菜系單品在本季擴(kuò)張活躍。簡餐擴(kuò)張品牌較為多樣化，其中連鎖烘焙品牌窯滾KamadoPan和網(wǎng)紅品牌手作瑞士卷therolling在卓悅中心開出了華南首店。而中餐新開品牌集中度不高，客家菜、潮汕菜、順德菜、徽菜、京菜等均有錄得，其中徐鼎盛川味館開出了華南首店。零售方面，服飾類業(yè)態(tài)需求占比同比及環(huán)比均有回落，但萬象系購物中心和鴻榮源旗下的壹方系列購物中心依然分別引入了數(shù)個(gè)奢侈品牌及國際品牌入市，如法國的奢侈品牌巴黎世家、日本品牌HONMA，美國高端男裝品牌POLO、英國倫敦品牌self-portraite。汽車、運(yùn)動(dòng)品牌與化妝品子業(yè)態(tài)擴(kuò)張熱度與上季度趨同。悅己經(jīng)濟(jì)與寵物經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下美容保健類活躍度有所上升，如米樂乖乖寵物美容，以及按摩、美發(fā)、洗臉類的店鋪均有新開，此外香港健身品牌24/7fitness也于年初進(jìn)入深圳市場。項(xiàng)目租金持續(xù)分化，部分項(xiàng)目得益良好租戶組合帶來的經(jīng)營業(yè)績提升，上調(diào)了其首層租金報(bào)價(jià)，而部分項(xiàng)目則因?yàn)槌掷m(xù)的高空置率以及客流量減少而下調(diào)其租金，受此影響，整體市場平均租金環(huán)比微降0.1%至每天每平方米19.2元。深圳2024年第一季度無新增供應(yīng)入市，新近交付項(xiàng)目入駐率明顯改善，帶動(dòng)全市空置率下降2.9個(gè)百分點(diǎn)至0.8%的極低水平。全市共錄得7.8萬平方米的新增吸納量，貢獻(xiàn)自于上季度交付的觀瀾黎光現(xiàn)代城市物流港，主要需求來自第三方物流。進(jìn)出口需求好轉(zhuǎn)帶動(dòng)深圳保稅物流倉空置率保持低位，受益于對“一帶一路”國家貿(mào)易的大幅增長。2024年前2個(gè)月，深圳進(jìn)出口額同比增長45%，規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。與此同時(shí)，本季繼續(xù)錄得一個(gè)保稅物流項(xiàng)目因產(chǎn)業(yè)升級(jí)為產(chǎn)業(yè)辦公用途而退出物流市場，由此導(dǎo)致深圳優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉市場存量減少4萬平方米。存量項(xiàng)目的減少與日益增長的需求令深圳優(yōu)質(zhì)物流市場供不應(yīng)求持續(xù)，從而推動(dòng)市場平均租金環(huán)比上漲0.5%至每月每平方米48.8元。東莞2024年第一季度東莞無新增供應(yīng)入市，受個(gè)別項(xiàng)目第三方物流退出的短暫影響，全市空置率上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至0.3%，但仍保持較低水平。季內(nèi)大部分倉儲(chǔ)物業(yè)需求穩(wěn)定，大多項(xiàng)目保持良好入駐率。供不應(yīng)求推動(dòng)?xùn)|莞平均租金環(huán)比上漲0.8%至每月每平方米48.8元，多片區(qū)多項(xiàng)目均錄得了租金增長?；葜荼炯净葜菔袌鰺o新增供應(yīng)入市，需求一改上季度的疲弱呈井噴狀態(tài)，單季共錄得66.1萬平方米的新增吸納量，約為全市存量的1/3，創(chuàng)歷史之最。在旺盛需求的帶動(dòng)下，整體市場空置率直降35.6個(gè)百分點(diǎn)至1.6%的市場低位，并推動(dòng)平均租金增長0.9%至每月每平方米36.5元。聚焦需求，跨境電商為第一大需求主力，需求占比為85.5%，主要來自希音和速賣通的戰(zhàn)略性布局，此外還有部分需求來自新能源汽車制造企業(yè)以及第三方物流企業(yè)。一季度僅錄得一個(gè)13.2萬平方米的新增供應(yīng)交付，為位于龍崗大運(yùn)片區(qū)的寶龍制造園。得益于新項(xiàng)目良好的入駐率，單季吸納量錄得12.6萬平方米，同比及環(huán)比上升顯著。但存量項(xiàng)目退租導(dǎo)致整體市場空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至14.9%。本季需求主要貢獻(xiàn)自廠房類子市場，以深圳本地企業(yè)為主，行業(yè)聚焦工業(yè)品制造業(yè)和零售貿(mào)易，占比均為22.2%。其中，零售貿(mào)易細(xì)分板塊來自計(jì)算機(jī)配件和汽車零配件。研發(fā)辦公子市場本季需求主要為零售貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)和科技三大主版塊，細(xì)分為電子產(chǎn)品類貿(mào)易、企業(yè)管理咨詢和軟件及信息技術(shù)服務(wù)類企業(yè)，分別占比25.3%、16.8%和9.8%。而工業(yè)寫字樓方面，服裝貿(mào)易、旅游和汽車制造企業(yè)為本季需求主力，三者共占比40.0%。市場平均租金環(huán)比下降0.7%至每月每平方米91.2元，降幅與上季度相同。不同類型子市場租金表現(xiàn)分化，廠房類園區(qū)租金環(huán)比持平，研發(fā)辦公園區(qū)受個(gè)別項(xiàng)目退租影響，租金小幅下跌0.3%，而工業(yè)寫字樓則因業(yè)主持續(xù)以價(jià)換量改善老舊樓宇入駐率，租金繼續(xù)環(huán)比下降1.2%。2024年一季度共錄得5宗成交，總交易額共12.0億元，同比及環(huán)比均呈下降態(tài)勢，包括兩宗寫字樓物業(yè)、兩宗工業(yè)物業(yè)和一宗綜合體物業(yè)，成交物業(yè)類型較為多元化，工業(yè)物業(yè)交易活躍度有所提升，交易額占比超50%。季內(nèi)錄得的兩宗寫字樓交易均為散售形式的資產(chǎn)購買，一宗買家未知，一宗為香港的投資公司購買的位于核心區(qū)的寫字樓物業(yè)，部分項(xiàng)目的售價(jià)進(jìn)一步降低。政府及旗下的投資平臺(tái)購買物業(yè)趨勢延續(xù)，于上個(gè)季度錄入多個(gè)政府或旗下投資平臺(tái)購買寫字樓交易后，本季坪山城投和光明區(qū)人民政府分別購買了坪山世茂廣場和歐菲光科技園。其中坪山世茂廣場為開發(fā)商處置資產(chǎn)而售出，而歐菲光科技園出售的原因?yàn)楣镜膽?zhàn)略規(guī)劃及經(jīng)營發(fā)展的長期需要。與此同時(shí)，監(jiān)測到個(gè)人買家投資工業(yè)物業(yè)的案例，本季度錄得個(gè)人購買了位于龍崗的美成工業(yè)園的部分物業(yè)，總價(jià)為7千多萬。鏈接瀏覽下載完整報(bào)告。CBRE2024年第一季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望小程序免責(zé)聲明除特別注明或提示，該報(bào)告內(nèi)容僅供客戶在雙方委托所適用之目的適用。相關(guān)信息和內(nèi)容僅供客戶參考之用，不作為唯一決策依據(jù)。以世邦魏理仕所知，報(bào)告中信息來源真實(shí)，準(zhǔn)確，合法且無誤導(dǎo)，不存在侵犯第三方知識(shí)產(chǎn)權(quán)的情形。閱讀者如參考、使用或依賴報(bào)告中包含之信息以及結(jié)論，請了解并知曉信息采集，使用以及結(jié)論做出過程中的相關(guān)假設(shè)和前提，以