論物權法中的預告登記制度

摘要《物權法》頒布十多年來，學者們對其進行了多年的研究。隨著社會的發(fā)展，預告登記制度有利于促進我國房地產市場的發(fā)展，在商品房預售中，買房人所處地位較低，房地產開發(fā)商往往會與價格最高的人簽訂購房合同。預告登記制度對于買房人的合法權益能夠起到積極的作用，有效地杜絕“一房兩賣”現象。但《物權法》中預告登記制度的內容相對簡單,在預告登記適用過程中，存在法條解釋含義模糊，規(guī)定的范圍比較狹窄，實務功能相對較小的問題。本文將對預告登記制度的內容、效力和實際應用等進行闡述，同時對我國已經存在的有關預告登記的法律法規(guī)、司法解釋等進行分析，列舉其他國家的相關制度進行比較以及我國不動產預告登記中存在的問題，在此基礎上試對我國的預告登記制度提出完善建議。關鍵詞：物權法預告登記效力完善ABSTRACTInrecentyears,scholarshavestudiedthepropertylaw.Withthedevelopmentofsociety,theregistrationsystemisconducivetothedevelopmentoftherealestatemarketandthepositionofthecommercialbuyer,Realestatedevelopersoftensignthehighestprepurchasecontractandestablishtheregistrationsysteminadvance,whicheffectivelyendsthehousingsalesphenomenonunderthepositiveeffectofthelegitimaterightsandinterestsofthebuyer.butthecontentofthepropertyregistrationsystem.Therearesomeproblemswiththeapplicationofregistration,suchasvagueinterpretation,narrowscopeandrelativelylittlepracticalfunction.Thispaperwillelaborateonthecontent,effectandpracticalapplicationofthenoticesystem,analyzetheprovisionsofthenoticesysteminthecurrentlaws,regulationsandjudicialinterpretationinChina,comparetherelevantsystemsinothercountries,andtheproblemsintherealestateregistrationinChina.Chinawilladhereto,enumerateandputforwardsuggestionsonimprovingChina'snotificationsystemonthisbasis.Keywords：Propertylawadvance-noticeregistrationpotencyperfect目錄一、引言 1二、預告登記制度論述 1（一）預告登記制度的基本理論 1（二）預告登記制度的含義及界定 2（三）預告登記制度的本質 2（四）預告登記制度的效力 2三、關于我國的不動產預告登記制度 3（一）我國對于不動產預告登記制度的相關規(guī)定 3（二）在實務中關于不動產預告登記制度的運用 5（三）存在我國不動產預告登記制度中的問題 6四、關于德國的預告登記制度和啟發(fā) 7（一）適用領域 7（二）適用效力 7（三）啟示 7五、關于我國預告登記制度的改善 8（一）擴展預告登記的適用領域 8（二）增強預告登記的法律效力 8（三）明確預告登記的失效制度 9六、結語 9參考文獻 10致謝 11論物權法中的預告登記制度一、引言預告登記起源于德國，幾年后我國臺灣、瑞士等地相繼出臺有關預告登記的法律規(guī)定。不動產物權在轉移的過程中，經過雙方當事人同意之后在當地登記處登記生效，但是這個過程中還要通過履行一定的法律程序才能生效，之后不動產登記才具有法律效應。在生效的過程中會出現一定的時間差，在這個時間差之內，當事人雙方可以再次簽訂不動產轉移協(xié)議，這就導致之前簽訂的協(xié)議失去法律效應，給之前當事人合法權利造成一定的侵害，先前簽訂不動產轉移協(xié)議的當事人利益無法得到法律保障。預告登記的目的就是為了填補這方面法律漏洞，并且給以完善和補充，確保在整個不動產登記過程中雙方利益得到保護。隨著我國改革開放以來，國內經濟發(fā)展速度不斷的加快，預告登記制度不斷走向我國法律舞臺，對我國不動產市場發(fā)展有著重要的意義。改革開放之前，不動產的交易屬于違法行為，改革開放之后，不動產交易普遍存在我國市場成為市場交易普遍現象，不動產制度的實施即保護了交易雙方的利益，也進一步維護了第三方的合法權益不受侵害，預告登記制度對維護我國不動產交易市場起到重要的作用。不動產交易主要是以商品房預售為基礎，房屋買受人與房產開發(fā)商相比處于劣勢地位，交易過程中會出現開發(fā)商與多人簽訂房產協(xié)議的現象，進而從中獲取更高的利潤。預告登記制度的實施能夠杜絕這種現象的發(fā)生，進而保護買受人合法權益不受到傷害。盡管國內在十幾年前已經出現《物權法》，但是關于預告登記制度的條例還不夠完善，隨著我國法律不斷完善，預告登記制度在今后的不動產登記法中不斷的完善，這對以后物權法的完善有很大的幫助，而且預告登記制度發(fā)展空間較大。二、預告登記制度論述（一）預告登記制度的基本理論預告登記是與本登記相對應的概念，關于“預告”這個詞語，它的含義是指對不動產進行預告登記是未來不動產保全工作的一個必要組成部分，包括在未來有可能出現的關于物權的變更。在這兩種情況下，不動產預告登記并不針對實際的不動產物權，其任務是在不完全明確相應的實際登記條件的情況下，保證未來實際的變更在一定程度上得到法律保障。（二）預告登記制度的含義及界定我國《物權法》沒有明確界定關于不動產的觀點，通常情況下，土地、房屋以及附著于土地、房屋上不可分離的部分都被視為不動產，包含橋梁等固定在地面上的“固定資產”以及諸如非移動物體之類的，比如樹木、種植于土壤上的作物。我國法律以住房和土地整合原則為指導，不動產和土地必須進行全面交易。不動產預告登記制度為債權人提供了擔保，在大陸法系國家以及在司法實踐和立法中具有重要意義，例如日本、德國和瑞士等。中國學者有不同意見。首先是梁慧星教授的觀點，他指出不動產預告登記的目的是提供對未來不動產所有權變更的保障。第二，從梁慧星教授的觀點擴展到王利明教授的見解，他指出預告登記是預先明確不動產的屬性，并明確其中的一些基本條件，即如果登記沒有完全準備好，則必須保證不動產變更的請求權有所保障。第三種觀點雖然基于第一種觀點，但是在雙方協(xié)商之后，相關機關的保全工作等申請條件被進一步確認。最后的觀點是，由余能斌教授引導，明確預告登記的最終目標，即在不滿足登記條件時，暫時保全請求權利或物權變更，限制原債權人的處分權。（三）預告登記制度的本質 關于預告登記制度的法律性質包括兩個不同方面，分別是物權和債權。在物權范圍，由于在物權法中需要經過預告登記程序才能夠生效，所以導致其法律性質相對比較模糊。在債權法領域對債權請求權進行擔保也有必要，在上述問題上，國外學者有很多觀點，其中最重要的是非實體權利理論、獨立有限物權理論，特別登記制度理論和物權期待理論。與國外學者不同，我國學者主要對債權法理論，債權保全制度理論和準物權法理論有自己的見解。因此，物權法和債權法是不動產預告登記中所包含的兩個范疇。（四）預告登記制度的效力在適用不動產預告登記制度當中，順位效力、保全效力、預警效力這三個效力被包含其中。首先，對于順位效力主要指“通過登記順序的基礎上取得一定的地位，這也是不動產登記制度應當采取的地位，具體解釋仍然承認這一效力。因此，對不動產登記的相關順位效力的適當解釋是在登記過程中產生的順序可以表明同一不動產中若干物權的實現順序。保全效力，合同債權關系成立時，保全效力不影響外部第三人，可以記載債權的具體情況，而且可以及時公示，因此不符合預告登記的不動產變動不具有保證債權人請求權的實際效力。因登記在先而產生的債權，不僅造成財產的各自所有人對立，還可能導致債權人破產，這也是實現債權的具體方式，破產過程中的所有清算行為都可以適用通過預告登記所取得的排他性效力，即使在進行清算是從債權人自身權利的角度進行的，其本質是公平合理的，但是清算基本上是以債權清償的好壞為依據的，相應財產的登記是完全真實的，保留了物權的實際法律效力，高于債權的地位。從客觀的角度看，預警效力是預告登記的一部分，登記后，第三人受到警告，不能無視申請，今后，第三人不能為登記進行善意抗辯。因此預警效力以適當的方式使預告登記對應“先登記”原則。為了確定所有權關系，人們在進行交易時有義務對登記進行審查，因此，從一定角度來看，其預警效果是對第三人的一種保護。三、關于我國的不動產預告登記制度（一）我國對于不動產預告登記制度的相關規(guī)定1、在我國的法律法規(guī)中關于不動產預告登記制度的相關規(guī)定表1法律法規(guī)匯總表《中華人民共和國物權法》第20條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記之后，債權消滅，或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）該條例對不動產登記的相關責任作出更細化的規(guī)定，使登記更為規(guī)范化。《暫行條例》還細化了不動產登記的程序事項和信息保護及共享方面的內容，使得登記程序更具有操作性，同時也進一步明確規(guī)定了不動產登記的各項法律責任?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）該《實施細則》詳細規(guī)定了預告登記的幾種適用范圍，包括預售商品房及其抵押、不動產買賣和抵押等情形，并且具體規(guī)定了申請預告登記所需要的材料?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋（一）》）第4條規(guī)定：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力”。第5條規(guī)定：“買賣不動產物權的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的‘債權消滅’”。這兩條規(guī)定對預告登記的部分內容作出完善性的解釋和補充。2、關于我國的不動產預告登記制度相關法律規(guī)定的解析首先，《物權法》第20條立法目的是確保權利人獲得登記的關于不動產的權利，關于排他性效力是物權法對于預告登記制度所賦予的，同時保證物權在今后能夠順利被權利人獲得。第20條對于預告登記的兩個失效原因進行明確規(guī)定，這是對于我國民法制度的創(chuàng)新。其次，國務院發(fā)表的《暫行條例》對于預告登記制度的內容進行更加細致地規(guī)定，用“雙方共同申請”的方式取代原先的“按照約定”，不過關于預告登記制度的范圍還沒有進行擴大，在法律效力以及無效規(guī)定方面并沒有進行完善。再次，不動產預告登記制度的適用范圍、適用程序和無效程序在《實施細則》當中進行詳細規(guī)定。購房者在購房時對于預告登記可以單獨申請，我國法律正在逐步改變預告登記的制度結構，有效防止目前中國商品房住宅預購交易中存在的大量違規(guī)行為，未來購房者可以申請保障物權的權利。（二）在實務中關于不動產預告登記制度的運用1、在商品房買賣中關于不動產預告登記制度的運用在生活中，購房合同成立后，享有基本權利的主體是房屋買受人，在物權法中規(guī)定，對于受償權的享有中物權優(yōu)先于債權；當房地產交易出現問題時，債權會受到擔保物權的影響，雖然房地產開發(fā)商已經對違約金進行履行，但是債權還是不能優(yōu)先進行補償。在物權擔保當中，可以得到優(yōu)先補償的是房地產開發(fā)商的賠償，通過這樣的方式才能保證其合法權益不受侵犯。預告登記制度可以有效防止風險的發(fā)生，以保障購房者的合法權益。2、不動產預告登記在執(zhí)行程序中的運用原告通過法律途徑獲得對財產的判決，即原告可以在判決的范圍內處理標的物。根據規(guī)定，登記完畢后該不動產具有排除物權變動的法律效力。因此，雖然申請執(zhí)行人可以收到生效判決，但只能因不符合物權法的有關規(guī)定而撤銷。雖然申請人收到生效判決書，但申請人的權利和違約請求代替原繼續(xù)執(zhí)行的請求，申請人只能請求重新啟動程序或者向法院提起訴訟。結合以上內容可知預告登記制度在實際的法院訴訟中發(fā)揮著重要作用。當判決已經生效并且穩(wěn)定、司法執(zhí)行程序和生效判決的關系穩(wěn)定后，對于不動產預告登記制度才能因此具有法律效力。如果不動產是在法院進行查封之后才登記的，法院查封行為對于不動產買賣合同的法律效力沒有影響。如果人民法院凍結、抵押查封的不動產被被執(zhí)行人轉移或者被執(zhí)行人有其他阻礙強制執(zhí)行的行為時，不能夠與申請執(zhí)行人的執(zhí)行行為發(fā)生矛盾。但是，目前相關法律法規(guī)對債權人的權利沒有明確規(guī)定，根據物權變動與合同效力相分離的原則，法院將不動產查封后，會受到影響的將會是不動產物權變動，但是被執(zhí)行人有權簽署不動產變動合同。（三）存在我國不動產預告登記制度中的問題1、關于預告登記制度的適用范圍過于局限首先，我國法律對于“不動產物權”種類的規(guī)定比較多，比如關于房屋的所有權；對于建設用地的使用權；關于正在建設的房屋的抵押權等。以不動產物權變動為目的債權請求權是否可以包括在預告登記制度的范圍內，我國的立法中并沒有對此作出相關的規(guī)定。其次，關于因為“協(xié)議”的存在而導致物權變動的種類繁多，預告登記的適用范圍是否可以包括因協(xié)議所產生的債權請求權并不清楚；再次，不動產的類型非常多，如商品房、經濟房和期房，目前尚不清楚物權變動是否可以申請物權法上的預告登記。2、預告登記的效力規(guī)定不全面在保全債權請求權方面，中國接受禁止再處分的方式，即預告登記義務人所有中間行為絕對無效。雖然這種模式在很大程度上可以保護登記權利人的利益，但對于作為登記財產所有人的義務人來說，處分權是受到嚴格限制的。在某種程度上，預告登記制度應當能夠限制而不是完全禁止登記義務人的處分權。通過禁止再處分的類型，義務人很容易失去許多潛在的貿易機會。如果不動產交易受到過度限制，就會造成不公平。如果預告登記通知無效或因其他原因取消，也會降低交易效率，使得交易成本被增加，不利于不動產交易市場穩(wěn)定。3、預告登記的失效規(guī)定不明一般情況下，預告登記表持有人可在預售商品房完工并初步授權后，申請辦理過戶登記，并在出售前推進登記，但如登記權利人沒被告知可登記的情況，則很容易失去登記時間。失效的預告登記并不意味著不存在，目前，我國還沒有相關法律規(guī)定失效登記后是否需要注銷登記，采用何種方式，具備哪些注銷條件，必要時需要提交哪些材料。因此將會導致預告登記申請無效但未注銷，標的物登記事項仍保留在登記簿中，導致實際情況和登記簿中的情況不相同。不動產登記薄具有公信力，不注銷登記可能影響登記人或者第三人的合法權益，因此，關于不動產注銷登記制度應當在立法當中明確規(guī)定，對于注銷主體以及注銷程序應當被包括在其范圍內。四、關于德國的預告登記制度和啟發(fā)（一）適用領域《德國民法典》第883條關于預告登記制度的適用進行規(guī)定。首先，從本規(guī)定的角度來看，在德國的法律當中預告登記的請求權是債權人所擁有的權利。因為德國對于債權人的權利和物權權利進行嚴格分類，實際權利變更方式采取“登記生效”方式，預告登記制度的目的是對于以物權變動為目的的債權請求權進行保護；其次，“土地”的債權在德國法律的預告登記制度中有所保護，對于德國法律中的“土地”和中國的“不動產”這兩者的概念是同樣的，都是指土地，土地上的房屋和其他設施。此外，有期限債權和或有條件債權也屬于這一制度的范圍莫凡莫凡.論不動產預告登記制度的完善[D].廣西師范大學,2019.（二）適用效力《德國民法典》第883條第2款規(guī)定，關于預告登記制度的保全效力方面而言，他們采取的類型模式是“相對無效”，這其中包括兩個方面：首先，在預告登記制度當中的義務人是關于不動產的所有人，他們對不動產依法享有處分權，不過對于預告登記權利人來說，他們的處分行為如果對于權利有所妨害則不能生效，對與其他人來說，是具有法律效力的。其次，在內容上只有包括在對預告登記保全的請求權的實現造成妨礙這樣的范圍內，該處分行為才不會產生相應的法律效力。對于“相對無效”的方式在日本、瑞士、臺灣等這些地區(qū)都能夠被接受。（三）啟示以上對預告登記效力的比較研究表明，預告登記效力發(fā)揮著非常重要的作用。本文所講的關于預告登記的各種不同效力雖然在其他國家的法律中沒有明文規(guī)定，但是也被廣泛運用在司法實踐當中。我國法律只對預告登記制度的保全效力進行明文規(guī)定，但是其他效力并沒有被明確規(guī)定。不過關于保全效力的規(guī)定也比較簡單，從法律的規(guī)定可以看出，我國對于保全效力的規(guī)定采取絕對無效原則，這與其他國家大部分采用相對無效原則存在不同，關于該制度在現實當中所起到的作用則被大大地削弱，所以，對于不動產登記制度的效力需要進行細化和提升。五、關于我國預告登記制度的改善（一）擴展預告登記的適用領域關于該制度的適用領域，我們國家的預告登記制度適用領域相對較小，界定模糊。根據法學理論，請求權可以因合同而產生，與此同時其他情形的請求權也應該受到保護。所以，應該適當擴張其范圍，在保全方面應當包括附期限或者附條件的請求權，才能進一步充分發(fā)揮預告登記制度的作用。首先，對德國民法典和我國《物權法》的規(guī)定進行比較，其中“附條件或附期限的請求權”是他們之間一個非常明顯的區(qū)別，這在預告登記制度的保護范圍中被極大地擴充，對于誠實信用原則的維護更加有力全面。在我國《不動產登記暫行條例》當中，雖然對“附條件或附期限的請求權”有所規(guī)定，但是僅局限于商品房預售這一情形之下，使得它的適用范圍被極大地縮小。其次，依附于不動產而存在的還有租賃權，當房價出現攀升時，對于靠租賃房屋而賴以生存的承租人來說具有非常大的影響，然而對負擔有租賃的不動產在不動產登記簿上進行登記并沒有造成太大的阻礙，這也在不動產的信息公開方面有著一定程度的增加，因此對于交易成本有所降低，以此促進交易效率。既然對租賃權是否具備登記要件的問題進行探討，那么對于以登記作為對抗要件的特殊動產（船舶、機動車、航空器）是否應該被納入預告登記適用范圍的問題被引出來。在生效要件上，盡管特殊動產作為動產其物權變動通過交付才能夠實現，況且特殊動產也沒有具備價格一直升高的背景，但其它通過登記作為其對抗要件的性質適用預告登記并沒有不合理之處，是值得被考慮的。最后，根據以上的闡述，預告登記請求權在適用領域上應當做出以下擴充：（1）關于以附加條件的不動產物權變動為目的請求權；（2）對租賃權進行約定、回購不動產買回權、優(yōu)先購買權等個人權利；（3）通過特殊動產的物權變動為目的的請求權王澤虹.王澤虹.論我國不動產預告登記制度的完善[D].廣東財經大學,2018.（二）增強預告登記的法律效力在不動產預告登記制度的實際應用方面進行進一步完善是非常必要的。一方面，要充分發(fā)揮其作用和效力，需要加強對預告登記制度效力的法治建設。在商品房交易市場當中，處于劣勢地位的是購房者，因為他們不了解風險，也無法防范和控制風險，這對他們來說是非常不利的。為了解決這一問題，政府機構可以通過目前炙手可熱的新媒體進行公開和宣傳，按照規(guī)定的時間節(jié)點公開相關信息，讓群眾了解政府機構是可靠的信息傳播者，讓購房者對自己感興趣的房地產預先掌握信息；另外，而不動產買賣合同應明確表明預告登記的效力和功能，讓購房者對于交易信息可以進行主動學習并掌握學習方法，通過多種多樣的途徑對于獲取信息的能力和水平進行提高，對于開發(fā)商的信譽和房屋質量等信息進行充分了解和掌握。在選擇方面要做到科學正確有效，對于自己的利益進行最大限度地保護；與此同時，預售合同一經簽訂，就要及時向登記機關辦理登記手續(xù)，避免出現一房多賣的情況。另一方面還要加強宣傳，拓展普法范圍，使人民群眾對于不動產登記制度的重要作用及意義進行充分認識，并且對于不動產登記制度的范圍充分把握、提高法律意識，把握好購房人自身的風險防范和可控性，使購房者能夠在公示前積極辦理不動產登記，以最大限度地保障其合法權益的有效落實（三）明確預告登記的失效制度我國《物權法》第20條規(guī)定，關于預告登記無效有兩個原因：其中一個是關于債權消滅；另外一個是在能夠申請登記之日起三個月內沒有對不動產進行申請登記。同時關于《物權法》的司法解釋一已經對“債權消滅”的內容進行明確規(guī)定，對于第二次預告登記的無效事由有必要進一步完善。具體規(guī)定如下：根據“在能夠申請登記之日起三個月內沒有對不動產進行申請登記”的規(guī)定，因為在現實生活當中有時候會存在對預售的商品房和正在建筑的房屋進行預告登記過程中，商品房或者建筑物已經完工的情況，但是登記權利人并沒有從登記義務人那里得到消息，這對于登記權利人權利的保護非常不利。所以，在這方面的規(guī)定應當表述為“自預告登記權利人知道或應當知道能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記，預告登記失效?！笔诡A告登記的權利人能夠及時行使請求權。六、結語我國的預告登記制度應該順應國際社會的發(fā)展，根據其他國家的物權法可以看出，他們對于預告登記制