房地產(chǎn)法(5)課件

第十章房地產(chǎn)抵押制度

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概念

一、房地產(chǎn)抵押定義

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

1．房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保，它所確立的是一種擔(dān)保物權(quán)房地產(chǎn)抵押是以房地產(chǎn)作為債務(wù)履行的擔(dān)保的，一旦債務(wù)人到期不履行債務(wù)，抵押的房地產(chǎn)即成為履行債務(wù)的財(cái)產(chǎn)。通過房地產(chǎn)抵押確立起來的房地產(chǎn)抵押權(quán)，是一種擔(dān)保物權(quán)。

2．房地產(chǎn)抵押權(quán)是在債務(wù)人或第三人提供的合法房地產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)房地產(chǎn)抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人，即債務(wù)人可以以自己的房地產(chǎn)向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，也可以由第三人以其房地產(chǎn)向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保。

3．房地產(chǎn)抵押權(quán)是以不轉(zhuǎn)移占有的方式設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)包括留置權(quán)、質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)等，前二者均以轉(zhuǎn)移占有方式設(shè)立，而抵押權(quán)則以不轉(zhuǎn)移占有的方式設(shè)定。房地產(chǎn)抵押人在其房地產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)之后，仍繼續(xù)占有，并有權(quán)對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行使用、收益。

4．房地產(chǎn)抵押權(quán)是就其抵押房地產(chǎn)的變價(jià)優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)二、房地產(chǎn)抵押權(quán)法律特征（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)特性1．附從性房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，它與所擔(dān)保的債權(quán)形成主從關(guān)系，對(duì)其具有附從性?！稉?dān)保法》第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。首先，抵押權(quán)以主債權(quán)的存在為前提。被擔(dān)保的主債權(quán)有效存在，房地產(chǎn)抵押權(quán)才存在，主債權(quán)無效或被撤銷，房地產(chǎn)抵押權(quán)也隨之失去效力。原則上，在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，主債權(quán)就已存在或同時(shí)存在。但是，也可以為將來的主債權(quán)設(shè)立房地產(chǎn)抵押權(quán)，只是若將來的主債權(quán)未產(chǎn)生時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)也就不發(fā)生效力。在最高額抵押的情況下，往往是先簽訂最高額抵押合同，爾后在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生主債權(quán)。其次，抵押權(quán)隨同主債權(quán)的處分而發(fā)生轉(zhuǎn)移或變化。抵押權(quán)不能離開主債權(quán)而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)抵押權(quán)人不能在將其債權(quán)轉(zhuǎn)讓他人時(shí)自己保留房地產(chǎn)抵押權(quán)，也不能在自己保留債權(quán)時(shí)將房地產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，更不能將債權(quán)和房地產(chǎn)抵押權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給他人。同時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)不能與被擔(dān)保債權(quán)分離而為其他債權(quán)提供擔(dān)保（但可以與被擔(dān)保債權(quán)一起供作擔(dān)保）。最后，抵押權(quán)因主債權(quán)的消滅而消滅。主債權(quán)一旦消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)就無繼續(xù)存在的必要。因清償、提存、抵銷、免除等原因而導(dǎo)致主債權(quán)全部消滅時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)隨之消滅，但主債權(quán)的部分消滅并不導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押權(quán)的部分消滅。2．特定性房地產(chǎn)抵押權(quán)的特定性，是指其以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)的特征。一方面，抵押房地產(chǎn)是特定的。房地產(chǎn)抵押人一般應(yīng)以現(xiàn)存的房地產(chǎn)供作抵押，但根據(jù)司法解釋，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。另一方面，所擔(dān)保的債權(quán)是特定的。房地產(chǎn)抵押權(quán)只擔(dān)保某一明確的、特定的債權(quán)，而不能擔(dān)保債權(quán)人的一切債權(quán)。但設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，其主債權(quán)有待將來特定。3．不可分性房地產(chǎn)抵押權(quán)的不可分性表現(xiàn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊憽?．物上代位性房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，是指在抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí)，抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上的特征。房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位發(fā)生于下列情形：（1）抵押房地產(chǎn)滅失，如抵押房地產(chǎn)標(biāo)的（土地、房屋）毀損和房屋拆除；（2）因抵押房地產(chǎn)滅失而得到賠償金，如保險(xiǎn)賠償金、補(bǔ)償費(fèi)、損害賠償金等。

5．追及性在抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于他人時(shí)，抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)，這就是房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性。6．優(yōu)先受償性房地產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)，優(yōu)先于債權(quán)。附有抵押權(quán)的債權(quán)優(yōu)先于未附抵押權(quán)的債權(quán)而受償。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與有關(guān)民事權(quán)利的比較

1．房地產(chǎn)抵押權(quán)與房屋典權(quán)（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)僅僅是擔(dān)保物權(quán)，而房屋典權(quán)則既是擔(dān)保物權(quán)，又是用益物權(quán)；（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)關(guān)系中的擔(dān)保人既可以是債務(wù)人，也可以是第三人，而房屋典權(quán)關(guān)系中的擔(dān)保人只能是接受典價(jià)的債務(wù)人；（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)可以為任何民事合同擔(dān)保，而房屋典權(quán)則只為借款合同擔(dān)保；（4）在房地產(chǎn)抵押權(quán)關(guān)系中，抵押人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)，而在房屋典權(quán)關(guān)系中，出典人須轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)。2．房地產(chǎn)抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)（1）標(biāo)的物不同。房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的物只能是土地和房屋，而質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利；（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有為特征，而質(zhì)權(quán)以轉(zhuǎn)移占有為特征；（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)人無管理抵押房地產(chǎn)的義務(wù)，而質(zhì)權(quán)人有保管標(biāo)的物的義務(wù)；（4）受償順序不同。同一項(xiàng)房地產(chǎn)上設(shè)定了數(shù)個(gè)抵押權(quán)，則應(yīng)依設(shè)定的時(shí)間順序先后受償，而同一標(biāo)的物上不能同時(shí)設(shè)置數(shù)個(gè)質(zhì)權(quán)，故不發(fā)生順序問題。3．房地產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)，而留置權(quán)的標(biāo)的物限于動(dòng)產(chǎn)；（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有為特征，而留置權(quán)則必須以債權(quán)人占有為特征；（3）留置權(quán)人負(fù)有保管留置物的義務(wù)，而房地產(chǎn)抵押權(quán)人無管理房地產(chǎn)之義務(wù)。三、抵押房地產(chǎn)（一）可以抵押的房地產(chǎn)1．抵押人所有的房屋和其他地上定著物；2．抵押人有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；3．抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。（二）不得抵押的房地產(chǎn)1．土地所有權(quán)；2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律有規(guī)定的除外；3．作為學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施的房地產(chǎn)；4．所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；5．依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)；6．列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；7．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；8．以法定程序認(rèn)定為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效；9．依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

（三）不得重復(fù)抵押抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押房地產(chǎn)價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。（四）房、地不得分別抵押以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。第二節(jié)房地產(chǎn)抵押合同一、房地產(chǎn)抵押合同概念（一）房地產(chǎn)抵押合同定義所謂房地產(chǎn)抵押合同，是抵押人和抵押權(quán)人就在某一特定房地產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)以擔(dān)保某一特定債權(quán)而達(dá)成的書面協(xié)議。房地產(chǎn)抵押合同有兩種方式：1.

單獨(dú)式。2.

附屬式。（二）房地產(chǎn)抵押合同特征1．房地產(chǎn)抵押合同是一種從合同2．房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的物只能是不動(dòng)產(chǎn)和特定物3．房地產(chǎn)抵押合同是諾成性合同4．房地產(chǎn)抵押合同是要式合同采取書面合同形式是房地產(chǎn)抵押合同成立的特殊要件，進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)抵押合同生效的特殊條件。由此可見，房地產(chǎn)抵押合同屬于要式合同。

二、房地產(chǎn)抵押合同的主要條款1．合同當(dāng)事人。2．被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。3．債務(wù)人履行債務(wù)的期限。4．抵押房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬。5．抵押擔(dān)保的范圍。6．抵押合同當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。這種“流押契約”的禁止，有利于對(duì)債務(wù)人的保護(hù)。三、房地產(chǎn)抵押的效力（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的范圍抵押合同另有約定的，按照約定。當(dāng)事人雙方在抵押合同中未約定或者約定不明確的，抵押所擔(dān)保的債權(quán)包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)效力所及標(biāo)的物的范圍1．抵押房地產(chǎn)。2．抵押房地產(chǎn)的從物。房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定前為抵押房地產(chǎn)的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押房地產(chǎn)的從物。但抵押房地產(chǎn)與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押房地產(chǎn)的從物。3．抵押房地產(chǎn)的從權(quán)利。4．抵押房地產(chǎn)的附合物。當(dāng)上述物件成為抵押房地產(chǎn)的一部分之后，不論其結(jié)合于設(shè)定抵押權(quán)之前，還是設(shè)定抵押權(quán)之后，都屬于房地產(chǎn)抵押范圍之內(nèi)。

5．抵押房地產(chǎn)的孳息。包括天然孳息和法定孳息。債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押房地產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押房地產(chǎn)分離的天然孳息以及抵押人就抵押房地產(chǎn)可以收取的法定孳息。自扣押之日起抵押權(quán)人收取的由抵押房地產(chǎn)分離的天然孳息和法定孳息，按照下列順序清償：（1）收取孳息的費(fèi)用；（2）主債權(quán)的利息；（3）主債權(quán)。6．抵押房地產(chǎn)的代位物。在抵押房地產(chǎn)滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增的房屋的處理在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增的房屋，是否屬于抵押范圍?房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。拍賣劃撥房地產(chǎn)所得價(jià)款的處理如果抵押房地產(chǎn)處于劃撥土地，拍賣抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款該如何處理?設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。（三）房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人仍擁有對(duì)抵押房地產(chǎn)為占有、使用、收益及處分的權(quán)利，但受到一定的限制。1．轉(zhuǎn)讓權(quán)。抵押存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。2．再次抵押權(quán)。3．抵押不破租賃。（四）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利1．次序權(quán)。在同一房地產(chǎn)上存在先后設(shè)定的兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人按照房地產(chǎn)抵押登記的先后順序清償。2．處分權(quán)。抵押權(quán)人可以將抵押權(quán)（連同主債權(quán)）讓與他人，拋棄抵押權(quán)，將抵押權(quán)（連同主債權(quán)）供作擔(dān)保等。3．保全權(quán)。抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。4．實(shí)現(xiàn)權(quán)。抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿而未受清償時(shí)，可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款受償。四、具體房地產(chǎn)抵押合同（一）國有土地使用權(quán)抵押合同以無地上定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)簽訂國有土地使用權(quán)抵押合同，并到核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門辦理抵押物登記。（二）預(yù)購商品房貸款抵押合同以預(yù)購商品房抵押的，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)抵押合同》上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人（購房人）領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。（三）在建工程抵押合同在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。抵押人與貸款銀行就此簽訂的書面合同，稱之為在建工程抵押合同。以在建工程抵押的，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)抵押合同》上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。（四）最高額抵押合同最高額抵押合同，是指抵押人與抵押權(quán)人約定在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保的書面協(xié)議。按規(guī)定，借款合同以及債權(quán)人與債務(wù)人就某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。房地產(chǎn)可以成為最高額抵押合同的標(biāo)的物。按規(guī)定，最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。第三節(jié)房地產(chǎn)抵押程序一、簽訂房地產(chǎn)抵押合同抵押人與抵押權(quán)人簽訂書面抵押合同是房地產(chǎn)抵押的第一道程序。二、進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記（一）房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，否則即使簽訂了抵押合同，經(jīng)過了抵押合同公證，也起不到擔(dān)保作用。以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)有的在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）房地產(chǎn)抵押變更或者注銷登記抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日，到原房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)抵押變更或者注銷登記。注銷登記后，房地產(chǎn)抵押權(quán)在形式上歸于消滅。三、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)（一）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的定義房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是指抵押權(quán)人在其債權(quán)已屆清償期而未受清償?shù)那闆r下，行使抵押權(quán)，對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)，并從中優(yōu)先受償?shù)姆尚袨?。?shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件1．債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；2．抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；3．抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；4．抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；5．抵押合同約定的其他情況。（二）抵押房地產(chǎn)變價(jià)的清償同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，抵押房地產(chǎn)變價(jià)按照房地產(chǎn)抵押登記的先后順序清償。同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，順序在先的抵押權(quán)與該房地產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時(shí)，該房地產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對(duì)抗在后的抵押權(quán)。處分抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款，按下列順序分配：（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；（5）剩余金額交換抵押人。（三）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式1．拍賣2．折價(jià)3．變賣第四節(jié)房地產(chǎn)按揭按揭（英文對(duì)應(yīng)詞mortgage）是在英美普通法系中普遍適用的一種擔(dān)保形式。

“按揭”概念在我國的訛傳。按揭與讓與擔(dān)保制度。第十一章房屋租賃制度

第一節(jié)房屋租賃概念一、房屋租賃的定義房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。交出房屋供他人使用并收取租金的一方，是出租人；得到定期或不定期房屋使用權(quán)并支付租金的一方，是承租人。二、房屋租賃的條件（一）出租人必須是房屋所有權(quán)人或者國家授權(quán)管理經(jīng)營(yíng)者（二）承租人必須是不受法律限制者（三）出租房屋必須是不受法律限制的房屋公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。（四）租賃期限不得超過二十年按照《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。房屋不得出租的情形1.未依法取得房屋所有權(quán)證的；2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5.屬于違法建筑的；6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。三、房屋租賃的分類公房租賃和私房租賃公房，是指國家所有和集體所有的房屋，基本上可分為直管公房（房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)直接管理經(jīng)營(yíng)的公房）和自管公房（全民所有制的機(jī)關(guān)、團(tuán)體和企業(yè)事業(yè)單位自行管理的公房）兩部分。公房租賃一般具有不定期、標(biāo)準(zhǔn)租金、按規(guī)定分配承租權(quán)等特征。私房，是指公民個(gè)人所有的房屋，即個(gè)人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅房屋。私房租賃，由房屋所有權(quán)人與承租人簽訂租賃合同，租金由雙方協(xié)商確定。定期租賃和不定期租賃定期租賃的，房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止；承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。住宅租賃和非住宅租賃住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。國內(nèi)租賃和涉外租賃將房屋出租給外國人和外國機(jī)構(gòu)的，為涉外房屋租賃；將房屋出租給港澳臺(tái)同胞和港澳臺(tái)在大陸的辦事機(jī)構(gòu)的，屬于國內(nèi)房屋租賃的特殊情形。四、房屋租賃的法律特征（一）房屋租賃的標(biāo)的物是特定的房屋出租人只能向承租人提供租賃合同約定的房屋，而不能是其他同類的房屋。租賃合同終止后，承租人也應(yīng)將原房屋交還給出租人，而不能以同類房屋來替代。這是房屋租賃與借貸的重要區(qū)別所在。（二）房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋的占有、使用和收益權(quán)，

而不轉(zhuǎn)移所有權(quán)在房屋租賃關(guān)系中，出租人只是轉(zhuǎn)移出租房屋租賃期間的占有、使用的收益權(quán)，出租房屋的所有權(quán)始終屬于出租人。在租賃期間因占有、使用租賃房屋獲得的收益，歸承租人所有。這是房屋租賃與房屋買賣的根本區(qū)別所在。（三）房屋租賃是雙務(wù)、有償?shù)某鲎馊擞辛x務(wù)將房屋交付給承租人使用，同時(shí)享有向承租人收取租金的權(quán)利；承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人提供房屋給自己使用，同時(shí)有按期支付租金的義務(wù)，不能無償使用。這是房屋租賃與房屋借用的區(qū)別之處，房屋借用一般是無償?shù)?。（四）房屋租賃不受出租房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的影響在房屋租賃期間，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃合同確立起來的租賃關(guān)系也仍然有效，房屋新所有權(quán)人必須尊重承租人的合法權(quán)益?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十九條第二款也對(duì)此予以肯定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！保ㄎ澹┓课葑赓U屬于要式行為房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃實(shí)行登記備案制度。但登記備案并非房屋租賃的成立要件或有效要件。五、房屋租賃的原則（一）自愿、互利原則（二）公平合理原則（三）滿足生活和生產(chǎn)需要原則（四）符合國家法律和政策原則第二節(jié)房屋租賃合同

一、房屋租賃合同的概念房屋租賃合同，是出租人和承租人就房屋租賃事宜，明確相互間權(quán)利和義務(wù)的書面協(xié)議。二、房屋租賃合同的條款1.當(dāng)事人（即出租人和承租人）姓名或者名稱及住所。2.房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況。3.租賃用途。4.租賃期限。5.租金及支付期限和方式。6.房屋修繕責(zé)任。合同應(yīng)明確出租人維修的范圍、時(shí)間及費(fèi)用負(fù)擔(dān)和承租人維修的范圍及費(fèi)用負(fù)擔(dān)，以及出租人是否允許承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修或改善增設(shè)他物（如允許，則確定裝修、改善增設(shè)他物的范圍）。

7．轉(zhuǎn)租。當(dāng)事人可以約定準(zhǔn)許承租人轉(zhuǎn)租，或不準(zhǔn)許承租人轉(zhuǎn)租。8．定金。當(dāng)事人可約定定金的數(shù)額及支付時(shí)間。9．解除合同的條件。

10．違約責(zé)任。

當(dāng)事人應(yīng)約定出租人未按時(shí)或未按要求維修出租房屋造成承租人人身受到傷害或財(cái)物毀損的，負(fù)責(zé)賠償損失。承租人逾期交付租金的，除應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，還應(yīng)支付滯納金；承租人違反合同，擅自將出租房屋轉(zhuǎn)租第三人使用的，因此造成出租房屋毀壞的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。11.合同爭(zhēng)議的解決方式。仲裁或訴訟。12.其他約定事項(xiàng)。關(guān)于解除合同條件的約定可約定：在承租人不交付或者不按約定交付租金達(dá)一定時(shí)間以上；承租人所欠各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)一定數(shù)額以上；承租人違反合同約定，不承擔(dān)維修責(zé)任，致使房屋或設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞；承租人未經(jīng)出租人書面同意，將出租房屋進(jìn)行裝修；承租人未經(jīng)出租人書面同意，將出租房屋轉(zhuǎn)租第三人；承租人在出租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)等情形下，出租人有權(quán)解除同。在出租人遲延交付出租房屋一定時(shí)間以上；出租人違反本合同約定，不承擔(dān)維修責(zé)任，使承租人無法繼續(xù)使用出租房屋等情形下，承租人有權(quán)解除本合同。三、房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的權(quán)利和義務(wù)1．出租人的權(quán)利（1）按期收取租金。無正當(dāng)理由拖欠租金累計(jì)六個(gè)月的，出租人有權(quán)解除租賃合同。（2）監(jiān)督承租人合理使用房屋。承租人在使用房屋過程中，不得擅自拆改房屋、損壞房屋結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)備，以及私搭亂蓋違章建筑，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)承租人不得利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益。出租人有權(quán)制止承租人的違約和違法行為。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

（3）按規(guī)定收回出租房屋。定期租賃的，在租賃期限屆滿時(shí)，承租人有權(quán)收回房屋；不定期租賃的，出租人可隨時(shí)收回房屋，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。承租人有嚴(yán)重違約行為的，出租人可以依照合同和法律規(guī)定解除租賃合同，提前收回出租房屋。

2．出租人的義務(wù)（1）按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用。出租人應(yīng)保證出租房屋產(chǎn)權(quán)清楚，如有產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，由出租人負(fù)責(zé)清理，因此給承租人造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)予賠償。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不付租金。（2）保障承租人合法使用房屋。（3）保障承租人居住安全，對(duì)出租房屋進(jìn)行正常維修。（4）尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)。在出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售之前的合理期限內(nèi)通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于房屋所有人的維修義務(wù)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。出租人對(duì)房屋及其設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保障住房安全。因有險(xiǎn)不查或破損不修，經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋而未采取有效的解危措施造成事故的，房屋所有人應(yīng)承擔(dān)民事或行政責(zé)任。房屋出租人對(duì)出租房屋確實(shí)無力修繕的，可以和承租人合修。承租人付出的修繕費(fèi)用可以折抵租金或由出租人分期償還。出租人、承租人共同使用的房屋及其設(shè)備，使用人應(yīng)當(dāng)本著互諒互讓、照顧公共利益的原則，共同合理使用和維護(hù)。（二）承租人的權(quán)利和義務(wù)1．承租人的權(quán)利（1）按照合同規(guī)定使用承租房屋。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（2）有要求居住安全和不受干預(yù)的權(quán)利。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

（3）承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)承租房屋造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。（4）在出租人出售承租房屋時(shí)，享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。2．承租人的義務(wù)（1）依照合同約定，及時(shí)交付房租。如仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。

（2）按約定用途合理使用和保護(hù)房屋。

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人不僅可免除賠償責(zé)任，還可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

（3）

擅自改變承租房屋狀況。承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。但承租人未經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

（4）不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或擅自調(diào)換使用承租的房屋，不得利用承租的房屋進(jìn)行違法活動(dòng)。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

（5）房屋租賃期間屆滿，應(yīng)當(dāng)及時(shí)交還房屋。交還的房屋應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者出租房屋的性質(zhì)使用的狀態(tài)。四、承租人之間互換房屋承租人需要與第三者互換住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人同意；出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新承租人與出租人應(yīng)當(dāng)另行簽訂租賃合同。直管公房的承租人之間交換住房的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門申請(qǐng)換房；自管公房的承租人如需換房，應(yīng)當(dāng)向自管公房的產(chǎn)權(quán)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方能交換。五、轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓承租權(quán)（一）轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，將其承租的房屋的部分或全部再租給他人（即次承租人）。原承租人被稱為“二房東”。

轉(zhuǎn)租的特征1．在轉(zhuǎn)租的情形下，租賃權(quán)仍屬于原承租人，原承租人與出租人并不解除租賃關(guān)系；2．次承租人因原承租人（轉(zhuǎn)租人）的轉(zhuǎn)租而取得了一個(gè)新的租賃權(quán)；3．轉(zhuǎn)租可以是承租房屋的一部或全部；4．轉(zhuǎn)租應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)租合同，并經(jīng)原出租人書面同意，轉(zhuǎn)租合同確定的租期不能超出原租賃合同確定的租期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

（二）轉(zhuǎn)讓承租權(quán)

轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，是指承租人自愿退出租賃關(guān)系，將原來的租賃權(quán)讓與第三人。轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的特征1．承租人與出租人解除租賃關(guān)系；2．承租人的租賃權(quán)讓與第三人，第三人（即新的承租人）與出租人訂立租賃合同；3．轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)，必須及于承租房屋的全部；4．第三人（新的承租人）與出租人可以再行商定租期。六、承租人死亡后的租賃關(guān)系（一）租賃權(quán)不能繼承

所謂繼承，是指公民死亡后，按照法律規(guī)定的程序，把死者遺留下來的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)移給繼承人所有。

承租人與出租人建立租賃關(guān)系后，承租人對(duì)房屋只有一定期限的占有權(quán)和使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。因此，租賃權(quán)不屬于房屋承租人的遺產(chǎn)，不能由其繼承人繼承。在購房者死亡后，對(duì)房屋的部分產(chǎn)權(quán)即成為遺產(chǎn)，可以被繼承。（二）承租人死亡，該戶共同居住人有權(quán)在租賃期內(nèi)繼續(xù)租住

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)。七、房屋租賃合同的變更和終止（一）房屋租賃合同的變更

房屋租賃合同的變更是指對(duì)已經(jīng)成立的房屋租賃合同，在承認(rèn)其法律約束力的前提下，發(fā)生當(dāng)事人變更或?qū)τ嘘P(guān)當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的條款進(jìn)行修改或者補(bǔ)充部分有關(guān)當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的條款。

房屋租賃合同變更的內(nèi)容

1．當(dāng)事人變更。如出租人和承租人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而出現(xiàn)新的出租人，承租人家庭成員分戶