淺談創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)期倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)投融資策略

2021年末，我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)設(shè)施面積18億平米，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總規(guī)模與美國(guó)相當(dāng)，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)受部分地區(qū)消費(fèi)升級(jí)和城市化進(jìn)程加快，仍呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)；危險(xiǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)中儲(chǔ)罐供需平衡，包裝件倉(cāng)庫(kù)存在需求缺口；倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施區(qū)域間租金和空置情況分化較大，高端冷鏈、醫(yī)藥、電商等專(zhuān)業(yè)化倉(cāng)庫(kù)租金水平較高，因此，通用倉(cāng)庫(kù)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)，本文以遼寧省沈陽(yáng)市為例。一、沈陽(yáng)市通用倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)行業(yè)運(yùn)營(yíng)情況及現(xiàn)狀(一)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)運(yùn)營(yíng)情況冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)隨著地區(qū)消費(fèi)升級(jí)和城市化進(jìn)程加快，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2021年末沈陽(yáng)地區(qū)冷庫(kù)總?cè)萘考s0.07萬(wàn)立方米，較上年增長(zhǎng)18%。目前，農(nóng)批冷庫(kù)總量占比高達(dá)39%、分撥配送冷庫(kù)總量占比32%、生產(chǎn)加工冷庫(kù)總量占比14%。相關(guān)區(qū)域冷庫(kù)總量基本與上年持平，部分區(qū)域受城市化進(jìn)程規(guī)模提速、消費(fèi)升級(jí)、生鮮電商需求擴(kuò)張和食品進(jìn)出口業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)等因素帶動(dòng)，冷庫(kù)容量呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。危險(xiǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)中儲(chǔ)罐供需平衡，包裝件倉(cāng)庫(kù)存在需求缺口。2021年末沈陽(yáng)市危險(xiǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)中儲(chǔ)罐約0.6億立方米，其中規(guī)模以上第三方企業(yè)約62萬(wàn)立方米，同比增長(zhǎng)5%；包裝件倉(cāng)庫(kù)面積約10萬(wàn)平米左右，同比降幅達(dá)到30%以上，第三方規(guī)模以上企業(yè)危險(xiǎn)品包裝件倉(cāng)庫(kù)面積約4.3萬(wàn)平米，較上年增長(zhǎng)10%。整體上看規(guī)模以上企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模有所增加，但社會(huì)危險(xiǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)連續(xù)有所減少，其中儲(chǔ)罐供需基本平衡，包裝件倉(cāng)庫(kù)需水求超過(guò)0.04億平米，缺口約50%，高端設(shè)施缺口更大。倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施區(qū)域間租金和空置情況分化較大，高端冷鏈、醫(yī)藥、電商等專(zhuān)業(yè)化倉(cāng)庫(kù)租金水平較高。受用地供應(yīng)減少影響，各區(qū)域土地價(jià)格的上漲和物流項(xiàng)目的成本增加，推動(dòng)租金價(jià)格進(jìn)一步上漲。2021年末沈陽(yáng)市7個(gè)重點(diǎn)區(qū)域倉(cāng)庫(kù)平均日租金為0.9元/平方米，平均空置率14.6%，各區(qū)域因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平程度不同差異較大。其中，大東區(qū)、渾南區(qū)等區(qū)域2021年末平均日租金在1.0—1.2元/平方米，較上年增長(zhǎng)3%—6%，空置率在5%—11%之間，部分附帶增值服務(wù)的高端冷、醫(yī)藥、電商等專(zhuān)業(yè)化倉(cāng)庫(kù)日租金可達(dá)1.7元/平方米以上；其他區(qū)域平均日租金在1.3—1.5元/平方米，漲幅在0.7—2.3%，空置率在1.4%—27.6%之間。(二)沈陽(yáng)市通用倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)現(xiàn)狀沈陽(yáng)市以電商企業(yè)、物流公司以及批發(fā)商為倉(cāng)儲(chǔ)需求主要來(lái)源，2021年末，沈陽(yáng)消費(fèi)品市場(chǎng)總體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，社會(huì)消費(fèi)品零售額保持高速增長(zhǎng)(網(wǎng)上零售額5萬(wàn)億元、零售業(yè)3萬(wàn)億元、限上單位商品零售類(lèi)1萬(wàn)億元、餐飲業(yè)0.4萬(wàn)億)，隨著消費(fèi)品市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有助于帶動(dòng)沈陽(yáng)倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)。截至2021年末，沈陽(yáng)市普通倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)企業(yè)309家(倉(cāng)儲(chǔ)總面積為1277萬(wàn)平方米，不含在建倉(cāng))，倉(cāng)庫(kù)資源主要集中在于洪區(qū)(倉(cāng)儲(chǔ)面積277萬(wàn)平方米)、渾南區(qū)(倉(cāng)儲(chǔ)面積252萬(wàn)平方米)、沈北新區(qū)(倉(cāng)儲(chǔ)面積304萬(wàn)平方米)、蘇家分析屯區(qū)(倉(cāng)儲(chǔ)面積196萬(wàn)平方米)、鐵西區(qū)(倉(cāng)儲(chǔ)面積109萬(wàn)平方米)、皇姑區(qū)(倉(cāng)儲(chǔ)面積56萬(wàn)平方米)、大東區(qū)(倉(cāng)儲(chǔ)面積83萬(wàn)平方米)。于洪區(qū)：以現(xiàn)代物流和智能裝備基礎(chǔ)制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要的物流企業(yè)包括普洛斯沈陽(yáng)經(jīng)開(kāi)物流園、深國(guó)際沈陽(yáng)現(xiàn)代綜合物流園、京東“亞洲一號(hào)”物流園區(qū)、蘇寧國(guó)際文創(chuàng)智慧產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、安博沈陽(yáng)于洪物流園、唯品會(huì)東北電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園等。渾南區(qū)：以智能制造、新能源汽車(chē)、生物醫(yī)藥與健康醫(yī)療、體育休閑支撐產(chǎn)業(yè)，主要的物流企業(yè)包括普洛斯渾南物流園、普洛斯渾南現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、京東“亞洲一號(hào)”渾南區(qū)項(xiàng)目、毅都(沈陽(yáng))冷鏈物流、安伯、嘉民等。沈北新區(qū)：以食品加工、裝備制造、文化旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要的物流企業(yè)包括中遠(yuǎn)物流、平安不動(dòng)產(chǎn)、易商、寶供物流等。蘇家屯區(qū)：會(huì)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、新能源汽車(chē)及核心部件產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要的物流企業(yè)包括百利威物流、中儲(chǔ)物流、順豐物流等。鐵西區(qū)：先進(jìn)裝備制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要的物流企業(yè)包括新加坡勝科物流、香港招商局成大物流、中國(guó)外運(yùn)物流等?；使脜^(qū)：以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要的物流企業(yè)包括國(guó)美安迅、國(guó)儲(chǔ)物流、北方物流等。大東區(qū)：汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要的物流企業(yè)包括順裕物流、中國(guó)物質(zhì)、匯安物流等。2021年末，沈陽(yáng)市通用倉(cāng)庫(kù)空置率為12.38%，略高于全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)空置率(10.36%)水平，整體倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供大于求。沈陽(yáng)重點(diǎn)區(qū)域空置率同比2020年變化巨大，整體呈回升趨勢(shì)。2021年末，于洪區(qū)空置率一躍成為沈陽(yáng)最高的區(qū)，為20.19%；而大東區(qū)則成為空置最低的區(qū)，僅1.74%。截至2021年末，全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)平均租金為23.97元/m2·月，而沈陽(yáng)市通用倉(cāng)庫(kù)平均租金21.37元/m2·月，低于全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)平均租金水平。其中，備受用戶(hù)關(guān)注的高標(biāo)倉(cāng)租金為28.92元/m2·月。近年來(lái)，沈陽(yáng)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)一直保持供過(guò)于求現(xiàn)狀，近期需求不足的問(wèn)題持續(xù)發(fā)展，尤其是大宗商品市場(chǎng)受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、制造業(yè)增速下滑、中美貿(mào)易摩擦持續(xù)對(duì)抗、高溫多雨天氣、新冠疫情等不利因素影響，導(dǎo)致業(yè)務(wù)需求有所減弱，整體增速放緩。但隨著沈陽(yáng)市人民政府發(fā)布的《沈陽(yáng)市積極推進(jìn)供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用實(shí)施方案》提出，加快推進(jìn)供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)制造供應(yīng)鏈智慧化，推動(dòng)供應(yīng)鏈上下游企業(yè)、物流配送企業(yè)有效銜接，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)供應(yīng)、在線(xiàn)生產(chǎn)、需求定制、倉(cāng)儲(chǔ)配送、銷(xiāo)售服務(wù)等功能于一體的高效運(yùn)作。相關(guān)政策實(shí)施后，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)將改變傳統(tǒng)方式，積極向上下游延伸，成為供應(yīng)鏈的重要環(huán)節(jié)。未來(lái)沈陽(yáng)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求有所增加，空置率將有所回落，而租金則保持平穩(wěn)增長(zhǎng)模式。二、通用倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)行業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入基本條件(一)物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)1.屬于經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域保稅物流園區(qū)，或列入省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的物流園區(qū)項(xiàng)目，或位于《國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》中國(guó)家物流樞紐承載城市及《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》一、二級(jí)物流園區(qū)布局城市的項(xiàng)目，或?qū)儆诮?jīng)海關(guān)總署通關(guān)一體化改革確定的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶14個(gè)城市海關(guān)區(qū)域物流園區(qū)的項(xiàng)目。2.綜合物流園區(qū)須依托空港、海港、鐵路樞紐站或大型公路交通樞紐，海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、稅務(wù)、工商等配套服務(wù)齊全。專(zhuān)業(yè)物流園區(qū)須靠近大型加工制造基地或商貿(mào)流通市場(chǎng)，貨物集散至少輻射省級(jí)行政區(qū)域。各類(lèi)物流園區(qū)規(guī)劃及可預(yù)期的物流強(qiáng)度、交通連接方式、物流信息平臺(tái)等一般應(yīng)達(dá)到國(guó)家《物流園區(qū)分類(lèi)與規(guī)劃基本要求》(GB/T21334-2017)以及《關(guān)于開(kāi)展物流園區(qū)示范工作的通知》(發(fā)改經(jīng)貿(mào)〔2015〕1115號(hào))的推薦性要求。3.新建物流園區(qū)項(xiàng)目占地面積不少于150畝，可用于出租的物業(yè)面積中，物流運(yùn)營(yíng)面積(用于物流營(yíng)運(yùn)的面積包括倉(cāng)儲(chǔ)、配載、裝卸、分撥、集散場(chǎng)所等物流用途設(shè)施，不包括商鋪及辦公樓)不少于50%。原則上用于建設(shè)物流信息平臺(tái)或建設(shè)智能化倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸設(shè)施等相關(guān)信息化設(shè)備投資占比不少于10%。項(xiàng)目分期實(shí)施的，總體規(guī)劃及可研應(yīng)滿(mǎn)足上述要求。4.項(xiàng)目股東應(yīng)具有相應(yīng)的資金實(shí)力，一般應(yīng)具有同類(lèi)型物流園區(qū)成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。股東非物流企業(yè)的，應(yīng)符合其自身所在行業(yè)適度進(jìn)入類(lèi)(含)以上客戶(hù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，配備物業(yè)專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。其中股東為房地產(chǎn)行業(yè)客戶(hù)的，僅限于總行級(jí)房地產(chǎn)客戶(hù)。5.對(duì)于包含商業(yè)物業(yè)在內(nèi)的綜合性物流園區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)主要依靠倉(cāng)庫(kù)/場(chǎng)地租金、保管費(fèi)、裝卸費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等物流經(jīng)營(yíng)性收入還貸，投資回收期一般不超過(guò)15年。其中對(duì)于出租物業(yè)中采用租戶(hù)銷(xiāo)售額提成付費(fèi)模式的，應(yīng)審慎評(píng)估交易量可行性，并追加可靠的第二還款來(lái)源；采用租售結(jié)合方式的物業(yè)項(xiàng)目，融資期限與償債計(jì)劃應(yīng)與物業(yè)銷(xiāo)售計(jì)劃匹配，且一般自持物業(yè)比例不應(yīng)低于60%。6.項(xiàng)目規(guī)模與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量匹配，已基本落實(shí)入駐企業(yè)意向。7.項(xiàng)目須落實(shí)合法有效的擔(dān)保措施。重要倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施應(yīng)辦理相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)。項(xiàng)目應(yīng)在我行開(kāi)立收入監(jiān)管賬戶(hù)，并按融資比例歸集資金。(二)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)1.項(xiàng)目選址臨近城市中心、主要交通樞紐或生產(chǎn)流通基地，符合城市發(fā)展規(guī)劃，市政、管網(wǎng)等配套設(shè)施完備。通用倉(cāng)庫(kù)設(shè)施條件和服務(wù)功能一般應(yīng)達(dá)到國(guó)家通用倉(cāng)庫(kù)四星級(jí)(含)以上標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)先選擇高標(biāo)通用倉(cāng)、冷鏈倉(cāng)等倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施予以支持。其中高標(biāo)通用倉(cāng)單層層高與立柱間距均不少于8米。2.借款人或股東符合我行適度進(jìn)入類(lèi)客戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)，具備同類(lèi)型項(xiàng)目成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。3.項(xiàng)目資本金來(lái)源已落實(shí)且合法有效。對(duì)于預(yù)租客戶(hù)繳納的保證金或支付的意向租金，不能作為項(xiàng)目建設(shè)的資本金。4.項(xiàng)目已落實(shí)大型企業(yè)租賃意向，原則上預(yù)租率不低于70%，且首次租賃期一般不少于2年。項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)期預(yù)期租金不低于當(dāng)?shù)赝?lèi)項(xiàng)目平均水平。須審慎評(píng)估租賃意向的真實(shí)有效性。5.項(xiàng)目取得合法有效的開(kāi)工手續(xù)。建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范至少達(dá)到國(guó)家丙二類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，危險(xiǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施還應(yīng)滿(mǎn)足國(guó)家有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)。6.落實(shí)合法有效的擔(dān)保措施。重要設(shè)施應(yīng)辦理相應(yīng)的保險(xiǎn)手續(xù)。項(xiàng)目應(yīng)在我行開(kāi)立收入監(jiān)管賬戶(hù)，并按融資比例歸集資金。7.新建冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的，項(xiàng)目周邊應(yīng)臨近農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地、加工食品或醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)集中地或主要消費(fèi)地。項(xiàng)目原則上存儲(chǔ)量應(yīng)在1000噸以上，采用節(jié)能環(huán)保設(shè)備與工藝，具備保鮮、冷凍、低溫、超低溫(按功效不同，冷區(qū)分類(lèi)包括：保鮮0至15度，冷凍為-18度至0度，低溫為-35度至-18度，超低溫為-35度以下。一般果蔬類(lèi)適用0至5度保鮮冷庫(kù)，海鮮等產(chǎn)品則需要-18至-25度的低溫冷庫(kù)。)等多級(jí)功效，并配套冷藏冷凍運(yùn)輸服務(wù)。8.新建危險(xiǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目應(yīng)符合國(guó)家《常用化學(xué)危險(xiǎn)品貯存通則》(GB15603)、《危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)業(yè)條件和技術(shù)要求》(GB18265)等政策條例規(guī)定，并滿(mǎn)足防火防爆等安全設(shè)計(jì)要求。項(xiàng)目選址應(yīng)位于遠(yuǎn)離人口集聚地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、專(zhuān)業(yè)危險(xiǎn)品運(yùn)輸碼頭等地，配備有專(zhuān)用管道或運(yùn)輸車(chē)輛，相關(guān)運(yùn)輸企業(yè)及司機(jī)具備相關(guān)危險(xiǎn)品運(yùn)營(yíng)許可。嚴(yán)禁介入以固廢危險(xiǎn)品堆放為主要用途，且自身不具備固廢危險(xiǎn)品處理能力的危險(xiǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。9.谷物倉(cāng)儲(chǔ)新建項(xiàng)目?jī)?yōu)先支持獲得中儲(chǔ)糧代儲(chǔ)或所在省市委托收儲(chǔ)資質(zhì)的項(xiàng)目。三、通用倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)行業(yè)投融資策略(一)融資風(fēng)險(xiǎn)分析1.過(guò)度投資風(fēng)險(xiǎn)政府為拉動(dòng)投資將單位土地投資強(qiáng)度、稅收和建設(shè)容積率等作為招商條件，推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展，忽視了倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施與當(dāng)?shù)匚锪魇袌?chǎng)需求的匹配，盲目招商引資，導(dǎo)致企業(yè)過(guò)度投資，預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法實(shí)現(xiàn)。2.股東運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注項(xiàng)目股東自身經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)于股東同時(shí)新建多個(gè)物流項(xiàng)目的，應(yīng)審慎評(píng)價(jià)股東出資能力和項(xiàng)目建設(shè)資金保障情況。對(duì)于股東屬于跨界投資經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)審慎評(píng)估其資源整合及經(jīng)營(yíng)能力，持續(xù)關(guān)注是否存在股東資金占用等情況。3.區(qū)域規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)部分新建項(xiàng)目原計(jì)劃用以置換舊城改造的拆遷倉(cāng)庫(kù)，但因地方政府換屆或其他原因?qū)е鲁鞘幸?guī)劃改變，舊倉(cāng)庫(kù)未能拆遷，同時(shí)城區(qū)還新建了其他倉(cāng)庫(kù)，導(dǎo)致企業(yè)投建項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)租率。4.配套設(shè)施不到位風(fēng)險(xiǎn)部分投資者片面追求功能、規(guī)模和政策租金優(yōu)惠,交通配套能力差、水電路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套落后，不重視對(duì)入駐企業(yè)的服務(wù)與承諾，導(dǎo)致入駐企業(yè)外逃，項(xiàng)目后期出租使用率難以達(dá)到合理水平，經(jīng)營(yíng)困難。5.監(jiān)管政策風(fēng)險(xiǎn)物流行業(yè)不同領(lǐng)域受?chē)?guó)家安全、環(huán)保、規(guī)劃、用地等監(jiān)管政策影響。6.監(jiān)管政策風(fēng)險(xiǎn)物流行業(yè)不同領(lǐng)域受?chē)?guó)家安全、環(huán)保、規(guī)劃、用地等監(jiān)管政策影響，如道路運(yùn)輸領(lǐng)域受大氣排放和“雙超”治理影響，須防范由此帶來(lái)的市場(chǎng)份額和經(jīng)營(yíng)收入下降的風(fēng)險(xiǎn)；倉(cāng)儲(chǔ)、物流園區(qū)等領(lǐng)域受區(qū)域規(guī)劃調(diào)整、用地指標(biāo)不足、環(huán)保安全要求提升等政策影響，須防范由此引發(fā)的配套設(shè)施建設(shè)不到位、項(xiàng)目建設(shè)超期限、成本超支等風(fēng)險(xiǎn)。7.業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目預(yù)租情況，對(duì)于預(yù)租客戶(hù)相對(duì)單一、采用定制模式或以自用為主的，要重點(diǎn)分析預(yù)租客戶(hù)或自用單位的經(jīng)營(yíng)情況和租賃意向的可靠性。關(guān)注運(yùn)輸類(lèi)、快遞類(lèi)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，對(duì)價(jià)格戰(zhàn)帶來(lái)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)變化和兼并重組提前做好預(yù)案。關(guān)注與鋼鐵、煤炭等大宗商品貿(mào)易密切相關(guān)的倉(cāng)儲(chǔ)及物流園區(qū)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。原則上不再介入鋼貿(mào)市場(chǎng)融資。(二)具體融資策略1.通用倉(cāng)儲(chǔ)持續(xù)支持新建的選址合理、已落實(shí)大型企業(yè)租賃意向的高標(biāo)準(zhǔn)通用倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目及股東實(shí)力強(qiáng)、資金實(shí)力雄厚的優(yōu)質(zhì)綜合性倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)；限制進(jìn)入手續(xù)不全、不符合城市發(fā)展規(guī)劃的低端倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)情況不善、功能單一、機(jī)械化程度低等低端客戶(hù)。2.冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)隨著國(guó)家政策導(dǎo)向、消費(fèi)升級(jí)、市場(chǎng)化進(jìn)程加快及生鮮電商需求擴(kuò)張等因