房地產(chǎn)營銷策劃案

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名目

一、概述????????????????????????3

二、市場環(huán)境分析???????????????????3

（一）整體概況??????????????????????3

（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析?????????????????4

（三）消費(fèi)者分析?????????????????????9

三、策劃對象特性分析?????????????????11

（一）項(xiàng)目概況??????????????????????11

（二）技術(shù)資料??????????????????????11

（三）地塊資源??????????????????????12

（四）周邊配套設(shè)施????????????????????14

（五）交通配套狀況????????????????????16

四、競爭狀況分析???????????????????17

（一）競爭樓盤基本狀況??????????????????17

（二）競爭樓盤分析????????????????????20

五、項(xiàng)目SWOT分析??????????????????22

六、目標(biāo)????????????????????????24

（一）銷售目標(biāo)??????????????????????24

（二）財(cái)務(wù)目標(biāo)??????????????????????24

七、項(xiàng)目定位??????????????????????25

（一）客戶定位??????????????????????25

（二）產(chǎn)品定位??????????????????????30

（三）價格定位??????????????????????31

（四）形象定位??????????????????????37

八、項(xiàng)目營銷策略???????????????????40附件

一．概述

本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于益陽市益陽大道與龍洲南路交匯處，處在華天商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小戶型的樓盤。以“竹”和“玉”為主題，力求使項(xiàng)目本身特色明顯，爭取在當(dāng)前市場上建筑形式近似的環(huán)境下，打造“臺地”生活方式，引領(lǐng)白領(lǐng)時尚生活。本營銷策劃方案針對目標(biāo)客戶群體特性，考慮實(shí)際生活水平，結(jié)合益陽本土文化，意在最短的時間內(nèi)樹立開發(fā)商及樓盤形象，順當(dāng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整合推廣，達(dá)到開發(fā)商與消費(fèi)者的雙贏。

二．市場環(huán)境分析

（一）整體概況

1、地理人文環(huán)境

益陽，地處湖南省北部。它北近長江，同湖北省石首縣抵界；東北部瀕臨煙波浩淼的洞庭湖，與本省岳陽市毗鄰；西和西南部是連綿千里的雪峰山，與常德市、懷化市接壤；東距省會長沙市70公里，與長株潭經(jīng)濟(jì)共同體相連；南連湘中腹地婁底市。全市轄桃江、安化、南縣三個縣，沅江一個縣級市和一個大通湖區(qū)，中心城區(qū)涵括赫山、資陽、朝陽三個區(qū)。全市總面積12144平方公里，為全省總面積的

5.83%，總?cè)丝?67.66萬，中心城區(qū)面積50.5平方公里，人口51萬。境內(nèi)由南至北呈梯級傾斜，南半部是丘陵山區(qū)；北半部為洞庭湖淤積平原，農(nóng)產(chǎn)品資源、礦產(chǎn)品資源、水資源、勞動力資源豐富，有比較好的生態(tài)環(huán)境和旅游資源，是當(dāng)今我省“3+5”城市群區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈的重要城市。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

益陽資源富裕，素有中國竹子之鄉(xiāng)、中國黑茶之鄉(xiāng)、中國麻業(yè)名城的稱號，也被稱為銀城，市區(qū)設(shè)赫山、資陽、朝陽三個區(qū)，含有桃江、安化、南縣以及大通湖區(qū)。全市總面積12144平方公里，總?cè)丝?60萬，市區(qū)面積40平方公里，人口約40萬。

自“長株潭一體化”實(shí)施之后，益陽開頭進(jìn)入湖南第二步“3+5”城市群戰(zhàn)略進(jìn)展的規(guī)劃中，因此益陽城市2022-2022進(jìn)展規(guī)劃中顯出，將來城市將“東突南進(jìn)”漸漸融合于長株潭經(jīng)濟(jì)圈，并與“泛珠三角”接軌。

（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

1、區(qū)域概況

（1）地理區(qū)域規(guī)劃

益陽中心城區(qū)建成面積約57平方公里，屬于一個中等城市，市區(qū)分資陽區(qū)、赫山區(qū)、高新區(qū)三大部分。過去20年，益陽市中心城區(qū)不斷向南進(jìn)展，城市重心不斷南移。80年月，城市建成區(qū)主要集中在資江沿岸；90年月后，城市中心轉(zhuǎn)移至桃花侖一帶；直至今日城市中心進(jìn)一步向益陽大道一代轉(zhuǎn)移。

隨著高新區(qū)的建設(shè)、省級高科園區(qū)的成立，其城市骨架正在不斷拉大，結(jié)合現(xiàn)狀布局特點(diǎn)和城市進(jìn)展的不同功能要求，益陽主城區(qū)到2022年規(guī)劃將形成緊湊進(jìn)展的“一個中心、八大片區(qū)、四處公園、一個風(fēng)光帶、兩條風(fēng)景線”的城市布局結(jié)構(gòu)，逐步向大城市進(jìn)展邁進(jìn)。

（2）潛力巨大的城市進(jìn)展模式

伴隨著湖南“3+5”城市群戰(zhàn)略進(jìn)展的深化，益陽開頭對接長沙、寧鄉(xiāng)、望城經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。2022年10月益陽鏈接長沙的城市輕軌西線，正式開頭進(jìn)入規(guī)劃施工階段，估計(jì)竣工使用時間為2022年；與此同時對接于金州大道的城際干線益陽段估計(jì)2022年年底全線竣工，此兩條西線干道的拉動，無疑將對益陽整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展起到推波助瀾的作用。估計(jì)3-5年時間將是益陽市城市人口經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的高峰期，同時也是益陽市房地產(chǎn)業(yè)告知進(jìn)展的一個重要契機(jī)。

（3）配套成熟的“四圈”

四大商圈：資陽商圈、桃花侖商圈、赫山商圈、康富商圈，緊密的聯(lián)結(jié)依靠，形成了益陽城區(qū)繁華的生活圈，促生了城區(qū)各種成熟的生活配套設(shè)施。

（4）省級衛(wèi)生文明城市的創(chuàng)建

益陽市于2022年正式啟動“創(chuàng)建省級文明城市”的行動，各種路政設(shè)施的建立以及完善，極大地改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市的品嘗，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。

（5）城市東擴(kuò)，對接長沙

隨著“3+5”城市群的進(jìn)展，益陽逐步走向