某房地產(chǎn)項(xiàng)目重啟營銷推廣策劃案

滑縣津蘭名郡————項(xiàng)目重啟營銷推廣策劃案2024/4/211策劃的真義策劃只有兩種，一種是有用的策劃，一種是無用的策劃。策劃的目的只有一個：賣的貴、賣的快、賣的好2024/4/212目錄第一部分：項(xiàng)目定位第二部分：營銷推廣第三部分：項(xiàng)目銷控重啟活動2024/4/213本次策劃的目標(biāo)對本項(xiàng)目注入獨(dú)特的市場理念賦予豐富的人文價值和內(nèi)涵在激烈的市場競爭中脫穎而出鞏固津蘭名郡品牌持續(xù)影響力持續(xù)銷售快速提升物業(yè)的價值2024/4/214第一章項(xiàng)目定位部分2024/4/215項(xiàng)目市場背景梳理簡要城市部分區(qū)域部分市場部分消費(fèi)者部分滑縣地產(chǎn)梳理簡要◆城區(qū)16萬左右人口城市◆年消化量20萬平左右◆整體經(jīng)濟(jì)水平一般偏上◆房價平均維持在1000元/平左右◆多層消化是市場主導(dǎo)，整個市場產(chǎn)品單一，同質(zhì)化嚴(yán)重◆縣區(qū)居民消費(fèi)習(xí)慣使開發(fā)項(xiàng)目有一定市場抗性◆縣區(qū)的概念已被接受，部分建設(shè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)◆新區(qū)區(qū)域價值正在快速升溫，地產(chǎn)市場仍需培育◆生活配套還不完善◆消費(fèi)人群感性轉(zhuǎn)理性，但品牌意識較弱◆消費(fèi)觀念受鄭州安陽輻射，新事物接受較快2024/4/216產(chǎn)品定位核心價值本片區(qū)求學(xué)生活休閑人居自豪舒適目標(biāo)客戶本項(xiàng)目新區(qū)中心、顯貴地段高尚府邸、人居中心休閑品牌物業(yè)管理產(chǎn)品創(chuàng)新成就感榮譽(yù)感未來感舒適感享受生活享受生活按照馬斯洛“人的需求層次理論”對本項(xiàng)目與本片區(qū)、目標(biāo)客戶之間的有機(jī)聯(lián)系進(jìn)行分析，我們對項(xiàng)目定位有一個更清晰的認(rèn)識。2024/4/217項(xiàng)目定位對“津蘭名郡”住宅市場定位的思考項(xiàng)目整體是滑縣真正意義上的高品位住宅新區(qū)絕佳地段，未來核心位置交通配套逐步完善園林設(shè)計、物業(yè)管理等屬于本地領(lǐng)先水平戶型以中大戶型為主滑縣中高端房地產(chǎn)市場優(yōu)秀的建筑設(shè)計標(biāo)識性的建筑立面2024/4/218項(xiàng)目定位對“津蘭名郡”住宅市場定位的思考滑縣中高端房地產(chǎn)市場目標(biāo)客戶以本地為主前期已經(jīng)奠定了市場知名度多種戶型的產(chǎn)品組合升級版高品質(zhì)商住項(xiàng)目10萬㎡優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目緊臨文化中心2024/4/219高端市場中端市場低端市場物業(yè)檔次低中高客戶層面高中低項(xiàng)目處于高端市場地位，其市場地位決定了其產(chǎn)品及客群的特征。津蘭名郡物業(yè)特色項(xiàng)目定位2024/4/2110最要緊的是確定項(xiàng)目營銷的主題概念定位！解決的是：”賣給誰”－－細(xì)分的目標(biāo)市場“賣什么”－－核心利益點(diǎn)，消費(fèi)者購買的理由。“怎么說”－－利益點(diǎn)的戲劇化表達(dá)。2024/4/2111主題概念的重要性一個統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心主題概念是一種生活方式“旨在推銷一種生活方式”－－王石一個從產(chǎn)品中提煉出來，能夠和目標(biāo)對象心靈共振的推廣靈魂。2024/4/2112主題概念如何產(chǎn)生？分析大勢研究顧客確定目標(biāo)賣點(diǎn)提純差異定位2024/4/2113津蘭名郡在哪里？市場環(huán)境：

持續(xù)升溫高速增長競爭升級供求失衡消費(fèi)成熟風(fēng)險加大〔房貸增加、市場過?！硡^(qū)域市場分析未成熱點(diǎn)潛量有限同質(zhì)競爭客戶流失缺乏特色高檔市場均價：1100元/平方米左右2024/4/2114津蘭名郡要去哪里？區(qū)域市場的老大。釋放蓄集潛能、利用比較優(yōu)勢在相對市場空白的戰(zhàn)略機(jī)遇中攫取最大一桶金。通過“津蘭名郡”的成功牢固的奠定開發(fā)商的市場地位和品牌形象。2024/4/2115成功關(guān)鍵因素首位的當(dāng)然是產(chǎn)品的定位和綜合品質(zhì)。從營銷的角度看：基于產(chǎn)品的概念的創(chuàng)新能力以市場推廣進(jìn)行賣點(diǎn)提升的銷售執(zhí)行水平定位強(qiáng)化效果和感性附加價值的打造能否征服消費(fèi)者的“心”用“攻心戰(zhàn)”來抵擋“價格戰(zhàn)”與“價值戰(zhàn)”

2024/4/2116方法：賣點(diǎn)提純概念定位整合傳播動態(tài)微調(diào)銷售成功津蘭名郡如何去？2024/4/2117賣點(diǎn)提純最有力的理性賣點(diǎn)新區(qū)地段水境園林文化中心基于理性的感性賣點(diǎn)新區(qū)中心的高品質(zhì)生活方式感性、優(yōu)雅、浪漫的居家生活2024/4/2118消費(fèi)者洞察

消費(fèi)者心態(tài)的演變過程片瓦遮頭套房社區(qū)、物業(yè)管理生活空間生活主張、生活方式家2024/4/2119需求掃描價值認(rèn)同感

身份的象征

升值潛力

樓盤的綜合素質(zhì)

生活的品位高尚人士的居住圈子

真正的中央居住區(qū)

新區(qū)的絕對中心

公司的鼎力之作

盡享各種都市生活之優(yōu)越消費(fèi)者的需要我們能給予的2024/4/2120目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶思想開放、有追求的青年族外來人口中高收入人群在外工作的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購買力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全縣的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義2024/4/2121客群定位目標(biāo)客群來源范圍周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)首次置業(yè)縣城首次置業(yè)改善客戶來源模擬示意圖客戶來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)首次置業(yè)，為子女結(jié)婚等的用房和縣城部分為解決居住問題的人群為主，少量為改善居住條件的二次置業(yè)者通過初步的市場調(diào)查研究以及對本項(xiàng)目的分析，認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)鎖定如下目標(biāo)市場：2024/4/2122形象定位區(qū)位產(chǎn)品新區(qū)城市中心市場新都市主義規(guī)劃園林景觀精致細(xì)膩戶型設(shè)計供需兩旺的市場大環(huán)境有很大的升值空間未來齊全便利的配套設(shè)施個性化私密空間支持項(xiàng)目產(chǎn)品升級輕松舒適的生活方式賣點(diǎn)賣點(diǎn)闡釋完善的教育配套孩子全程教育無憂中檔價格客戶群體基數(shù)大2024/4/2123市場定位分析核心地段產(chǎn)品競爭市場新城市中心區(qū)城市發(fā)展方向市政廣場景觀路網(wǎng)發(fā)達(dá)……目前最優(yōu)，未來最具潛力小區(qū)智能系統(tǒng)高檔景觀規(guī)劃……具備明顯的設(shè)計亮點(diǎn)，有較好產(chǎn)品競爭力片區(qū)競爭激烈同質(zhì)化嚴(yán)重……差異化競爭是市場突破口投資熱點(diǎn)供應(yīng)量大區(qū)域租售長線看好……為市場追捧，有很明顯的市場潛力項(xiàng)目地段潛力及市場看好為項(xiàng)目核心價值，可以充分挖掘并作為定位方向。核心要素：發(fā)展?jié)摿σ詷淞㈨?xiàng)目和發(fā)展商形象及實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化為出發(fā)點(diǎn)。2024/4/2124項(xiàng)目定位對“津蘭名郡”住宅形象定位的思考全新品質(zhì)榜樣全城詮釋：全新——全新的建筑形態(tài)，帶來一種全新的生活理念；前期的低層銷售良好給消費(fèi)者一種信心的保障榜樣——前期的銷售本身就為津蘭名郡賦予一種榮譽(yù)，為更高占領(lǐng)市場，自然用榜樣的概念首先站位，而后用產(chǎn)品及概念填補(bǔ)2024/4/2125【一條主線】居住，在這里我們理解為一個滿足欲望的容器每個人都會有很多的愿望，

當(dāng)他想去實(shí)現(xiàn)這個愿望的時候，

愿望就已不是愿望，

被加入動力的愿望，我們理解為欲望。

每個人都有希望生活得更好的權(quán)利，

而實(shí)現(xiàn)希望的過程就是欲望爆炸的時刻，

你不希望生活得更好嗎？

你難道不想擁有一所滿足欲望的居所嗎？你一直在尋找你的欲望停留地嗎？關(guān)于居住，每個人都堅持不同的理解它是生活的工具嗎，我們說不是它是寄停的碼頭嗎，我們說不是欲望：對于居住的另一種理解2024/4/2126【一條主線】居住，在這里我們理解為一個滿足欲望的容器都市的瘋狂迷亂，太多的欲望摻雜其中，

擁有了一輛帕薩特，還想換成一輛寶馬，

擁有一間公司，你在想辦法把競爭對手打跨，

擁有事業(yè)，現(xiàn)在在渴求片刻的閑暇，

……

擁有一套房子，你能滿足這僅僅是一個滿足起居的四方盒子嗎？

欲望，誰都有去實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。其實(shí)：抽煙不代表什么，抽什么煙，才能說明什么開車不代表什么，開什么車，才能說明什么同樣：

有房子不代表什么，有什么樣的房子，才能說明什么

2024/4/2127【SLOGAN】全新品質(zhì)榜樣全城

SLOGAN——階段廣告語1、有怎樣的居住，就有怎樣的人生2、居住改變生活，觀念改變未來3、對位城市精英階層的精神版圖4、欲望，誰都有去實(shí)現(xiàn)的權(quán)利5、制高點(diǎn)，制勝權(quán)6、新城市、新風(fēng)貌、新生活7、有些人認(rèn)為非我莫屬，有些人感嘆遙不可及8、心有多野，未來就有多遠(yuǎn)9、一步到位的選擇2024/4/2128【SLOGAN】廣告標(biāo)題狂想有些人認(rèn)為非我莫屬，有些人感嘆遙不可及對一個家而言，沒有什么正確的地點(diǎn)，只要能滿足你的需求，便是一個滿意的家在家門口享受生活的便利和購物的樂趣一個階層需要一個獨(dú)特空間，一個空間可以培養(yǎng)一種氣質(zhì)財富平臺，從容把握事業(yè)與生活的節(jié)奏所謂獨(dú)具慧眼，不只是指看到什么，更是指觀察世界的敏銳角度一夜成名常常寄生于炒作品位才是底蘊(yùn)的裝訂線有人耗盡畢生精力，只為奠立自己的成就和定位一間屋和一個家并不相同。一間屋可以數(shù)得出，一個家只能感受得到。。。。。。2024/4/2129

【SLOGAN】財富到了一個層次，只有建筑才能證明它的恒久

廣告內(nèi)涵深度挖掘有怎樣的居住，就有怎樣的人生居住改變生活

滿足人生夢想的地方

事業(yè)。生活2024/4/2130一個問題：是不是定位完了就可以高枕無憂了？答案是否定的為什么是全新的？又如何榜樣全城？需要我們進(jìn)一步塑造項(xiàng)目2024/4/2131提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)規(guī)劃建議景觀建議立面建議戶型建議產(chǎn)品品質(zhì)功能提升2024/4/2132臨街商業(yè)◆建筑層高挑高◆獨(dú)立裙樓◆門前沿街設(shè)置部分環(huán)藝小品◆水、電、有線電視入戶，集中抄表（如果設(shè)置天然氣更好）◆獨(dú)立電路布線◆建筑框架結(jié)構(gòu)預(yù)留業(yè)主加層位置◆統(tǒng)一門頭及安全門◆外立面注重裙樓的外墻材料的選用，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品建議普通住宅◆戶型：二室一廳一廚一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)一廚一衛(wèi)◆菜單式精裝戶型交付及毛坯◆臥室朝南◆有線電視、通訊網(wǎng)絡(luò)及煤氣管道入戶；◆集中抄表（水、電、煤氣）◆預(yù)留分體空調(diào)外掛機(jī)組位置◆車輛停放在小區(qū)專用車庫及地上停車位，并設(shè)專用通道◆精裝樣板示范單位◆出入24小時安防管理，并設(shè)立監(jiān)控中心2024/4/2133小區(qū)環(huán)藝◆三個主題景觀：風(fēng)情主題；休閑主題；運(yùn)動主題◆植被：喬木及灌木組合◆地面布置園藝小道◆局部設(shè)置景觀平面落差◆夜間燈光亮化◆設(shè)置藝術(shù)造型環(huán)保垃圾箱◆利用水境，局部養(yǎng)殖觀賞魚類◆12小時保持整個小區(qū)環(huán)藝區(qū)衛(wèi)生整潔◆節(jié)假日環(huán)藝區(qū)域禁放煙花◆商業(yè)與小區(qū)及停車場獨(dú)立分開◆設(shè)置人行出口◆留有車輛環(huán)形通道◆車庫層高要舒適◆視車輛發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)留停車位停車系統(tǒng)2024/4/2134親情組合戶型（建議）針對部分客戶喜歡家族（家庭）群居的特點(diǎn)，推出“親情組合”概念。吸引大家庭購買（父子、兄弟、家族），增加“親情”色彩?！?+1”親情組合戶型參考產(chǎn)品策略戶型設(shè)計2024/4/21352房2廳1衛(wèi)+2房1廳1衛(wèi)入戶花園2房入口2房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)帶花園2房入口戶型建議：“2+2”親情組合另針對6層可以做閣樓，執(zhí)行買6送7

組合后4房3廳2衛(wèi)帶花園2房2廳1衛(wèi)+2房1廳1衛(wèi)=4房3廳2衛(wèi)入戶花園4房入口2房1廳1衛(wèi)帶花園2房2廳1衛(wèi)帶花園組合前2024/4/2136配套建議周邊商服配套應(yīng)設(shè)有多功能運(yùn)動館、健身房、體操房、室內(nèi)跑步道、乒乓球室、桌球室、棋牌室、泳池、網(wǎng)球場等娛樂健身區(qū)，并應(yīng)適當(dāng)安排休息室、酒吧區(qū)、閱覽室。（可利用現(xiàn)有商業(yè)空房或小區(qū)物業(yè)管理中心）

360°全方位服務(wù)，方方面面為住戶著想物業(yè)管理2024/4/2137

網(wǎng)格式安全管理模式：五重智能化立體保安，充分保證您的居家安全全天候車輛管理15分鐘快速反應(yīng)維修服務(wù)：24小時維修服務(wù)商業(yè)街便利服務(wù)“一卡通”服務(wù)“溫馨夕陽紅”服務(wù)社區(qū)教育及活動中心“零打擾”服務(wù)八大基礎(chǔ)服務(wù)五重智能化立體保安2024/4/2138項(xiàng)目定位

智能化設(shè)施定位小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的5A級智能大廈。主要針對集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為小區(qū)智能化

與住宅智能化

兩部分。住宅智能化側(cè)重于個體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個性化生活的技術(shù)平臺。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個性部分提供管理平臺。2024/4/2139周邊環(huán)境的改造商業(yè)配套的落實(shí)知名學(xué)校的引入對周邊環(huán)境和道路進(jìn)行整治完善項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施，營造商業(yè)氛圍引進(jìn)知名幼兒園、小學(xué)及初中，創(chuàng)造高水平教學(xué)條件配套設(shè)施的落實(shí)物業(yè)公司的引入引進(jìn)知名物業(yè)公司對5號地進(jìn)行獨(dú)立管理2024/4/2140第二部分營銷推廣部分2024/4/2141首席水境住宅未來商業(yè)中心市政未來所趨人性戶型設(shè)計全新品質(zhì)榜樣全城營銷推廣總綱活動營銷體驗(yàn)營銷識別及指引系統(tǒng)定向廣告?zhèn)鞑ナ录I銷一個主題兩大主張新區(qū)中心居住之巔四大支撐五大策略2024/4/2142推廣思路一覽表概念引導(dǎo)強(qiáng)勢推廣品牌提升焐亮相沸騰廣告推廣軟性炒作樹立品牌知名度提升品牌美譽(yù)度建立品牌忠誠度高端概念品質(zhì)文化縱橫談平面廣告有怎樣的居住，就有怎樣的人生銷售活動預(yù)約看樓和展會亮相活動全新品質(zhì)亮相滑縣平面廣告促銷篇電視廣告形象篇電視廣告心境、心語、心曲、心殿篇平面廣告促銷篇軟性廣告尋找高層文化公關(guān)活動大型活動比賽平面廣告生活、幸福、心志高遠(yuǎn)篇公關(guān)活動引鳥工程、竟賣活動電視廣告心篇軟性廣告業(yè)主回音壁升溫2024/4/2143策略武器之一

剝筍理論購買行為持續(xù)關(guān)注引發(fā)興趣建立認(rèn)知產(chǎn)品特點(diǎn)，生活設(shè)想品牌形象，人居概念理性分析，全面比較完成購買2024/4/2144策略武器之二蓄水理論余房銷售利用公關(guān)活動、動態(tài)新聞炒作等方式吸引消費(fèi)者對項(xiàng)目的注意力，“引流蓄水”。使人流在重啟發(fā)售之前匯聚起來，蓄勢待發(fā)。在公開發(fā)售期“開閘”，公開發(fā)售初期即可形成銷售“開門紅”客源2024/4/2145一個新的目標(biāo)客戶群體對項(xiàng)目的接收過程，是各推廣階段的主要訴求點(diǎn)認(rèn)知了解好感信任認(rèn)同下單開盤信息產(chǎn)品信息產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品承諾折扣/促銷信心/承諾接受過程傳播重點(diǎn)2024/4/2146擬定推廣思路目標(biāo)客群全縣居民目標(biāo)客群細(xì)分穩(wěn)定推廣，針對傳達(dá)節(jié)奏推廣，針對傳達(dá)創(chuàng)知名、打品牌，樹形象鞏固品牌，促進(jìn)銷售維護(hù)品牌，穩(wěn)定銷售廣而告之，強(qiáng)行灌輸時間推進(jìn)2024/4/2147推廣策略以品牌促銷售，即品牌和市場雙占位的競爭策略；購買品牌產(chǎn)品客戶強(qiáng)化品牌，傳達(dá)信息認(rèn)知品牌，吸引客戶客戶決策產(chǎn)品促銷塑造品牌支撐品牌放棄猶豫銷售完成銷售終止下一循環(huán)操作流程2024/4/2148重啟階段廣告目標(biāo)媒體目標(biāo)試銷期強(qiáng)銷期導(dǎo)入期延續(xù)期擴(kuò)大知名度強(qiáng)化認(rèn)知建立好感加強(qiáng)信心觸動消費(fèi)廣泛地區(qū)的高到達(dá)率品牌維持認(rèn)知與記憶的傳送量支援促銷所需的行程制定相應(yīng)的媒體傳送量建立形象2024/4/2149推廣策略思路之一：先訴求形象，后訴求具體賣點(diǎn)思路之二：前期高密度強(qiáng)勢推廣，后期穩(wěn)定推廣入市形象最重要形象公關(guān)賣點(diǎn)促銷維護(hù)形象并進(jìn)行促銷前期造勢樹立形象和知名度賺取利潤2024/4/2150推廣策略實(shí)施策略啟動市場，鎖定目標(biāo)受眾，確立鮮明形象刺激市場，引起反應(yīng)復(fù)合式強(qiáng)勢推廣針對性焦點(diǎn)出擊進(jìn)行培育擴(kuò)張12435成熟實(shí)施步驟2024/4/2151推廣策略實(shí)施手段新聞宣傳攻勢：根據(jù)各個節(jié)點(diǎn)，制造新聞熱點(diǎn)，展開新聞宣傳攻勢；媒體軟性炒作：建立良好媒介關(guān)系，品牌核心價值與產(chǎn)品開發(fā)理念滲透；政府公共關(guān)系：利用政府的重視支持，進(jìn)行推廣；客戶通訊滲透：生活文化在客戶層面的深入滲透；（中后期）企業(yè)人物包裝：接受媒體專訪，發(fā)表各類有深刻思想的文章；營造業(yè)內(nèi)影響：積極參與業(yè)內(nèi)各種研討會、沙龍及權(quán)威性的專業(yè)評比；報紙平面廣告：項(xiàng)目形象相對直觀的展示；2024/4/2152籌備期（認(rèn)購）重啟強(qiáng)銷期持續(xù)期4月——7月5月——12月3-4月1月——3月本項(xiàng)目是大盤，總體來說“短、平、快”的策略是我們的整體方向。由于市場競爭項(xiàng)目入市時間相差無幾，每個月都會是各項(xiàng)目拼搶的銷售月。“前期鋪墊——強(qiáng)勢入市——穩(wěn)定推廣——后期延續(xù)”推廣策略分期推廣策略(只是內(nèi)部推廣使用，外界無影響）2024/4/2153推廣策略分期推廣策略（僅做內(nèi)部推廣）放盤重啟認(rèn)購銷售導(dǎo)入期放盤期持續(xù)期強(qiáng)銷期品牌培育啟動市場完成重啟之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，進(jìn)行大量炒作品牌塑造強(qiáng)勢入市產(chǎn)品形象確立，立體廣告攻勢品牌維護(hù)穩(wěn)定銷售各項(xiàng)賣點(diǎn)展示，主流媒體廣告品牌提升銷售促進(jìn)各類促銷活動，最后強(qiáng)銷余房2024/4/2154推廣策略活動營銷公關(guān)活動促銷活動時間節(jié)點(diǎn)：節(jié)假日活動（如五一、六一、圣誕、元旦等）；項(xiàng)目進(jìn)程（如竣工、封頂、入住等）給客戶一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠（如打折、贈送…等），刺激購買欲望；采取一定的措施，鼓勵老客戶帶新客戶客戶營銷發(fā)展商利用自身資源，組織團(tuán)購關(guān)系營銷制造熱銷氣氛，刺激客戶落訂現(xiàn)場營銷營銷活動活動目標(biāo)人群：選擇目標(biāo)客戶或意向客戶進(jìn)行有針對性的推廣，達(dá)到“一對一”的推廣目的，增強(qiáng)推廣的效率。重啟活動要制造熱銷局面，并借勢制造轟動效應(yīng)，力爭一炮走紅2024/4/2155推廣策略營銷活動活動列舉簽約儀式入住儀式酒會、產(chǎn)品說明會舉辦巡回展覽會有獎比賽……2024/4/2156營銷階段攻擊要點(diǎn)時間計劃階段目標(biāo)整體營銷推廣計劃核心攻擊點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)八：示范單位攻擊◆樣板間◆現(xiàn)場活動◆配套展示◆造勢活動◆模型展示戰(zhàn)術(shù)九：房博會攻擊

◆項(xiàng)目形象展示戰(zhàn)術(shù)五：認(rèn)籌攻擊◆現(xiàn)場活動◆優(yōu)惠措施戰(zhàn)術(shù)十：重啟攻擊◆優(yōu)惠措施◆現(xiàn)場活動戰(zhàn)術(shù)十一：會所展示◆現(xiàn)場活動

◆展示戰(zhàn)術(shù)一：現(xiàn)場攻擊

◆銷售中心廣告牌◆項(xiàng)目圍板 戰(zhàn)術(shù)二：戶外攻擊◆城市主干道路牌◆戶外廣告◆車體廣告戰(zhàn)術(shù)三：媒體攻擊◆報紙◆電視戰(zhàn)術(shù)四：點(diǎn)殺目標(biāo)客戶群◆直郵◆定向傳播導(dǎo)入期預(yù)熱期強(qiáng)銷期持銷期形象/展示攻擊重啟/示范攻擊2008.3-4月2008.5月2008。5-2009.4月2009.5-7月擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，營造銷售熱點(diǎn)項(xiàng)目形象展示形象豐滿，形成市場熱點(diǎn)創(chuàng)造新聞點(diǎn)，持續(xù)熱銷2024/4/2157推廣計劃銷售階段時間跨度推廣手段推廣目的重啟認(rèn)購期08.3-4月軟文、新聞炒作、廣告牌、車體廣告提高項(xiàng)目的知名度，吸引目標(biāo)客戶群前來現(xiàn)場，概念炒作重啟強(qiáng)銷期5-09.4月報紙廣告、形象廣告、促銷活動、廣告牌、車體廣告在市場上牢固確立項(xiàng)目的認(rèn)知度，爭取前期客戶迅速成交，使項(xiàng)目銷售狀態(tài)呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢持續(xù)期5-7月促銷活動、個性宣傳、廣告牌、車體廣告盡量保持住銷售勢頭，邊成交邊積累客戶，為下一次清盤期做好準(zhǔn)備清盤8—9月加大報紙廣告、形象廣告、促銷活動、廣告牌、車體廣告快速消化上一階段積累的客戶，開展客戶公關(guān)，維持項(xiàng)目聲譽(yù)，促進(jìn)成交推廣手段2024/4/2158【推廣策略】

各推廣階段推廣計劃

【蓄勢期】3、完善樓盤現(xiàn)場包裝（1）外部環(huán)境：設(shè)立戶外廣告牌，樹立形象并起指引的作用；（2）售樓部：體現(xiàn)出書苑氣氛簡約而不失時尚，做到情景交融；

（3）現(xiàn)場路段：多布置道旗、導(dǎo)視牌等加強(qiáng)指引性；（4）工地圍墻重點(diǎn)包裝，要精美，圍墻內(nèi)容要體現(xiàn)出項(xiàng)目特色；（5）基礎(chǔ)銷售資料的準(zhǔn)備（樓書、單張、價目表等）。2024/4/2159【推廣策略】

各推廣階段推廣計劃【蓄勢期】4、完善樓盤現(xiàn)場包裝（1）外部環(huán)境：設(shè)立戶外廣告牌，樹立形象并起指引的作用；（2）售樓部：體現(xiàn)出尚城氣氛簡約而不失時尚，做到情景交融；（3）現(xiàn)場路段：多布置道旗、導(dǎo)視牌等加強(qiáng)指引性；（4）工地圍墻重點(diǎn)包裝，要精美，圍墻內(nèi)容要體現(xiàn)出項(xiàng)目特色；（5）基礎(chǔ)銷售資料的準(zhǔn)備（樓書、單張、價目表等）2024/4/2160【推廣策略】

各推廣階段推廣計劃【引爆期】

1、階段目標(biāo)——全面包裝，鞏固項(xiàng)目的鮮明形象，制造轟動開盤，取得良好的開頭。積極引導(dǎo)目標(biāo)客戶的置業(yè)心理，獲得目標(biāo)客戶的認(rèn)同；綜合運(yùn)用多種推廣手段，正對目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行有效的宣傳。2、營銷手段——廣告、公關(guān)活動、促銷活動等多種立體宣傳手段。（主要以報紙夾報為主，配以少量的促銷活動了；擴(kuò)大戶外廣告的設(shè)立范圍，引導(dǎo)更多人的注意）2024/4/2161【推廣策略】

各推廣階段推廣計劃【引爆期】3、硬、軟廣告（1）硬性廣告：開始強(qiáng)勢整體導(dǎo)入本項(xiàng)目的品牌形象，通過媒體組合有效到達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群。廣告訴求以理性的賣點(diǎn)闡述為主。（2）軟性文章：通過前一階段引導(dǎo)、形象導(dǎo)入，在社會上已經(jīng)引起一定的關(guān)注。另一方面，自從公開發(fā)售以來，前來觀看樓盤的消費(fèi)者已達(dá)多少人次，發(fā)布他們對本項(xiàng)目的良好評價等。4、開始實(shí)行我們先前制定的價格策略，刺激消費(fèi)。2024/4/2162【推廣策略】

各推廣階段推廣計劃【持續(xù)期】1、階段目標(biāo)——此階段是以提高銷售數(shù)量為目標(biāo)，通過前兩階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，作出各方面的快速調(diào)整，包括價格、促銷方法、宣傳包裝等，務(wù)求更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接前階段所建立的聲譽(yù)逐漸達(dá)成銷售目標(biāo)。2、營銷手段——廣告、公關(guān)活動、促銷活動津蘭名郡：用事業(yè)打下江山用家業(yè)擴(kuò)大版圖津蘭名郡：非凡成就的非凡展示津蘭名郡:至尊豪邸征服天下領(lǐng)袖津蘭名郡——家家陽光房戶戶可觀景津蘭名郡：孩子的未來空間有多大，取決于現(xiàn)在。2024/4/2163【推廣策略】

各推廣階段推廣計劃【持續(xù)期】3、硬、軟廣告（1）硬廣告：主要是維護(hù)本項(xiàng)目的形象，廣告訴求在后期逐漸由理性回歸到感性。（2）軟廣告：對外宣傳本項(xiàng)目已取得很好的銷售成績營造市場緊迫感。4、公關(guān)、促銷活動——其中以促銷活動為主。土地，承載的不僅是建筑；建筑，容納的也不僅是居所；自然，繁華，寧靜，從容，藝術(shù)，和諧……把這樣的生活留給自己，留給家人。2024/4/2164【推廣策略】

各推廣階段推廣計劃【清盤期】1、階段目標(biāo)——經(jīng)過近一年的市場銷售，總結(jié)前期銷售過程中出現(xiàn)的問題，調(diào)整對策，對前期觀望客戶和新客戶、采取有針對性的優(yōu)惠政策，促使盡快成交。并利用業(yè)主網(wǎng)絡(luò)和少量的市場宣傳，使樓盤售磬。2、營銷手段——廣告、促銷活動此階段投入少量的報紙廣告，報紙廣告的宣傳內(nèi)容主要是配合促銷優(yōu)惠活動及宣傳開發(fā)商實(shí)力、樓盤銷售的良好成績，以此加深消費(fèi)者對開發(fā)商的良好印象，為以后的樓盤順利開發(fā)做準(zhǔn)備及奠定后續(xù)項(xiàng)目客戶。2024/4/2165價格定位目標(biāo)（1）最大利潤目標(biāo)（2）銷售目標(biāo)（市場占有份額、銷售進(jìn)度）（3）市場競爭目標(biāo)（4）項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo)任何一個項(xiàng)目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對價格定位有相應(yīng)的要求。如何根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷售價格極有利于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2024/4/2166總體價格策略低開高走試探市場接受度快速回籠資金解決邊角房源讓客戶感受到項(xiàng)目增值給客戶緊迫感小幅提價快頻調(diào)整總體價格策略價格策略策略目標(biāo)增加銷售速度2024/4/2167總體均價定位住宅均價：多層元/平方米商鋪均價：元/平方米（考慮入市時機(jī)）車庫：元/個2024/4/2168入市時機(jī)項(xiàng)目具備的條件：看房直通車完整的售樓處現(xiàn)場包裝到位銷售工具完備沙盤模型到位銷售隊伍組建價格體系建立交房標(biāo)準(zhǔn)按揭銀行確定物業(yè)費(fèi)確定（公司）會所功能確定最好具備樣板間如條件不完全具備則影響銷售的順利進(jìn)行我們的富有，

并不是孩子們的終生保障和真正意義的富有，

給他最好的教育和環(huán)境，

他的富有才能超過我們而我們的富有，才值得真正驕傲。2024/4/2169入市條件條件一條件二條件三條件五條件四銷售工具基本到位具備完整的售樓處銷售隊伍組建完成樣板間的完成現(xiàn)場包裝基本到位入市條件形象條件基本條件充分展示項(xiàng)目的形象利于項(xiàng)目形象的塑造給客戶信心，促進(jìn)銷售對于高檔項(xiàng)目來說，不能過于簡單有利于高檔項(xiàng)目形象，促進(jìn)銷售在現(xiàn)樓進(jìn)行2024/4/2170售樓現(xiàn)場包裝售樓資料工地現(xiàn)場示范單位陽光會所看樓通道五點(diǎn)一線五點(diǎn)一線2024/4/2171導(dǎo)入期強(qiáng)銷期調(diào)整持續(xù)期尾盤消化期廣告分期重啟商業(yè)(暫定）住宅2024/4/2172廣告目標(biāo)蓄勢期強(qiáng)銷期調(diào)整持續(xù)期尾盤消化期樹立形象提高價值擴(kuò)大影響集聚影響信息鋪排烘托氛圍信心傳遞策略調(diào)整利益訴說化解競爭入伙誘惑讓利促銷2024/4/2173媒體指引蓄勢期強(qiáng)銷期調(diào)整持續(xù)期尾盤消化期廣告牌現(xiàn)場包裝派發(fā)單張現(xiàn)場展示海報折頁現(xiàn)場展示戶外媒體報紙廣告營銷活動現(xiàn)場展示營銷活動派發(fā)單張2024/4/2174市場推廣工具〔接觸點(diǎn)傳播〕樓書海報戶型單張紀(jì)念品戶外工地包裝售樓處包裝電視廣播車身網(wǎng)絡(luò)售樓手冊VI整合房展會軟文公關(guān)事件電視專題定向溝通核心價值純凈的環(huán)境已經(jīng)得到驗(yàn)證，淳靜的心境還需慢慢體會……10萬平方米成熟超大社區(qū)，包容無限便利……300米中央水系景觀園林，中心區(qū)罕有江南綠色生活……視野開闊，盡覽都市無限風(fēng)光……新區(qū)中樞地段，享盡繁華……名校進(jìn)駐，給孩子一個可以預(yù)見的未來2024/4/2175目標(biāo)客戶接觸媒體的習(xí)慣，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，決定了[滑縣]傳播推廣的媒介組合促銷消費(fèi)者報紙/雜志傳統(tǒng)媒體互動事件活動廣播戶外直郵互聯(lián)網(wǎng)電視以傳統(tǒng)媒體形式和促銷活動/措施為主地方有線一路動聽（作為輔助媒體）除原有的單位外，可考慮候車亭燈箱公益活動，自助活動，社區(qū)文化節(jié)，圣誕、元旦、春節(jié)主要考慮夾報非暢銷單位DM,CD，VCD地方網(wǎng)站2024/4/2176媒體選擇媒體通常種類直郵廣告（DM）報紙廣告新聞繕稿（軟文）電視廣告電臺廣播廣告牌（路牌、道旗）車體廣告燈箱廣告直銷活動（巡展）公關(guān)活動網(wǎng)絡(luò)廣告·有了幾近完美的社區(qū)，就有生活的優(yōu)質(zhì)享受……·有了良好的教育環(huán)境，就有孩子金色的未來……·有了發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，就有生活的坦蕩前景……·有了幽雅的自然景觀，就有生活的閑情逸致……·有了靈動的個性空間，就有生活的舒適愜意……·有了便利繁華的配套，就有生活的順心自如……·有了現(xiàn)代的建筑品位，就有生活的高尚取向……-2024/4/2177第三部分重啟活動2024/4/2178重啟活動為什么要重啟？重