2016自考00158資產(chǎn)評估重點(diǎn)(按章節(jié))

資產(chǎn)評估

第一章總論

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

一、資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估：指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原

則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定和估算的過程。

資產(chǎn)評估六大要素：主體、客體、特定目的、程序、價(jià)值類型和方法。

主體：是指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，評估工作進(jìn)行的重要保證

客體：評估的對象，內(nèi)容的界定

特定目的：資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，決定和制約價(jià)值類型和方法的選擇

價(jià)值類型：是對評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，評估方法的選擇具有約束性。

方法：是確定資產(chǎn)評估價(jià)值的手段和途徑。

二、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

（-）現(xiàn)實(shí)性

現(xiàn)實(shí)性是指以評估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。資

產(chǎn)評估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)的以下三個(gè)方面：

（1）資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實(shí)存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告的依據(jù)，沒有與過去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行

銜接、均衡、達(dá)成一致等約束，只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況；

（2）以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來；

（3）現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。

（~）市場性

（三）預(yù)測性

用資產(chǎn)的未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)。未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評估價(jià)值是不存在的。

（四）公正性

資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性。

（五）咨詢性

是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見，無強(qiáng)制執(zhí)行效力

三、資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別

會(huì)計(jì)學(xué)資產(chǎn)評估

是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)生體變動(dòng)

資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史成

（一）發(fā)生的前提條件或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)

本原則，以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變

不同中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無

和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提

法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)的估價(jià)行為。

是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量是就資產(chǎn)認(rèn)權(quán)益，資產(chǎn)評估價(jià)值反映

（二）目的不同能夠客觀地反映資產(chǎn)的實(shí)行價(jià)資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入和確

值量。定它在新的組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。

由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估

（三）執(zhí)行操作者不同由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員完成

資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成

第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

一、資產(chǎn)的含義

資產(chǎn)作為被評估的對象，可以從幾個(gè)方面理解:

（-）資產(chǎn)是一種權(quán)利

（-）資產(chǎn)是一種獲利能力

（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配

二、資產(chǎn)的分類

按資產(chǎn)是存在的形態(tài)有形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)

按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力單項(xiàng)資產(chǎn)，整體資產(chǎn)

按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可確指，不可確指

按資產(chǎn)的流動(dòng)性短期資產(chǎn)，長期資產(chǎn)

除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)。

從西方發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評估歷史分析，最初的資產(chǎn)評估對象主要是不動(dòng)產(chǎn)。

第三節(jié)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型

一、資產(chǎn)評估的特定目的

資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一是：在什么樣的條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)應(yīng)該評估和可以評估；

二是：不同的經(jīng)濟(jì)行為決定了評估價(jià)值類型的差異，引致資產(chǎn)評估結(jié)果的差異。

資產(chǎn)評估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合

資、合作；企業(yè)清算；抵押；擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組等等。

二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型

（一）價(jià)值類型的作用

價(jià)值類型：是指評估價(jià)值的含義，是評估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。

1.價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要因素。

2.價(jià)值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。

3.明確評估價(jià)值類型，可以更清楚地表達(dá)評估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評估結(jié)果。

（二）價(jià)值類型的類別

1.市場價(jià)值

市場價(jià)值的理解從三個(gè)方面把握；（1）公開和公平的市場條件；（2）當(dāng)事人是理性的；（3）市

場價(jià)值是價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

2.在用價(jià)值

在用價(jià)值：是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價(jià)值，該價(jià)值類型重點(diǎn)反映了作為企業(yè)

組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能

實(shí)現(xiàn)的價(jià)值量。

3.投資價(jià)值

與市場價(jià)值相比，投資價(jià)值是個(gè)人的價(jià)值，它未必是市場價(jià)值。

4.持續(xù)經(jīng)營價(jià)值

如果持續(xù)經(jīng)營價(jià)值超過生產(chǎn)終止時(shí)的生產(chǎn)價(jià)值，那么進(jìn)行經(jīng)營是有意義的。

5.清算價(jià)格

清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場價(jià)格，這是由市場供求狀況決定的。

清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素：

（1）資產(chǎn)的通用性；（2）清算時(shí)間的限制。

6.保險(xiǎn)價(jià)值

保險(xiǎn)價(jià)值是指可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置和（或）重建成本。

7.課稅價(jià)值

（三）價(jià)值類型決定因素

主要因素包括：

1.評估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）；

2.市場條件；

3.資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。

上述三項(xiàng)因素是一個(gè)有機(jī)整體，核心問題是評估的特定目的，因?yàn)樘囟康拇_定以后直接影響

市場條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。

資產(chǎn)評估特定目的不同，評估價(jià)值也不一樣，這是由于特定目的引致的價(jià)值類型不同。

同樣評估目的，不同價(jià)值類型的評估值所表現(xiàn)的實(shí)際交易值與評估值的差異程度不同。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)

適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種：

一、繼續(xù)使用假設(shè)；

繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)，必須充分考慮以下條件：

①資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；

②資產(chǎn)尚有顯著的剩余適用壽命；

③資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；

④資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用；

⑤充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。

二、公開市場假設(shè)；

公開市場假設(shè)在假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼

此雙方都有獲得足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的

判斷。

公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。

最大最佳效用：指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。由資產(chǎn)所在

地區(qū)、具體特定條件以及市場供求規(guī)律所決定。

三、清算（清償）假設(shè)；

清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式

在公開市場上出售。

第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則

一、資產(chǎn)評估工作原則

（-）獨(dú)立性原則；

評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立

（-）客觀性原則；

評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為依據(jù)

（三）科學(xué)性原則；

資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類

型和方法，制定科學(xué)的評估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。

還要求資產(chǎn)評估程序科學(xué)合理。

（四）專業(yè)性原則。

二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。

（―）貢獻(xiàn)原則；

貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體

價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定。

要求：評估一項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)的整體資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要

性。

（二）替代原則；

替代原則是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。

要求：評估時(shí)，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的重要因素。

（三）預(yù)期原則；

預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而

是基于對未來收益的期望值決定的。

要求：評估時(shí)，必須合理預(yù)期其未來的獲利能力能及擁有獲利能力的有效期限。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序

一、資產(chǎn)評估程序的定義

狹義的資產(chǎn)評估程序：是從資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交

資產(chǎn)評估報(bào)告書結(jié)束。

按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析，資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：

(1)明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng);

(2)簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；

(3)編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；

(4)資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；

(5)收集資產(chǎn)評估資料；

(6)評定估算；

(7)編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書;

(8)資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。

狹義的資產(chǎn)評估程序包括：編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；評定估算；編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書。

二、資產(chǎn)評估程序的重要性

（一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力

的重要保證

（二）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)自查評估服務(wù)的重要依據(jù)。

（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理

抗辯的重要手段之一。

三、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容

（-）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托之前，應(yīng)當(dāng)采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱

讀基本資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確一下資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事

項(xiàng)：

（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本情況；

（2）資產(chǎn)評估目的；

（3）評估對象基本情況；

（4）價(jià)值類型及定義；

（5）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日；

（6）資產(chǎn)評估限制條件和重要建設(shè)；

（7）其他需要明確的重要事項(xiàng)。

資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承

接資產(chǎn)評估項(xiàng)目：

（1）評估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（2）專業(yè)勝任能力。（3）獨(dú)立性分析。

（二）簽定資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的、

被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。

（三）編制資產(chǎn)評估計(jì)劃

（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查

（五）收集資產(chǎn)評估資料

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)對所收集的資產(chǎn)評估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比

性。

（六）評定估算

（七）編制資產(chǎn)評估報(bào)告書

主要內(nèi)容包括：委托方和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)情況，資產(chǎn)評估目的，資產(chǎn)評估結(jié)論價(jià)值類型，資產(chǎn)評

估基準(zhǔn)日，評估方法及其說明，資產(chǎn)評估假設(shè)和限制條件等內(nèi)容。

（八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔

四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估

程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報(bào)告中予以披露。

第二章資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)市場法

一、市場法及其適用的前提條件

（一）市場法含義

市場法：也稱市場價(jià)格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類

似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。最簡單最有效

（二）市場法應(yīng)用的前提條件：

（1）需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場；

（2）參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。

二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式

一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為

被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值。

采用市場法時(shí)：

一方面是選擇確定參照物價(jià)格，選擇的參照物應(yīng)具有相關(guān)性和代表性，而且足夠多。

另一方面是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。

參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：

（1）時(shí)間因素；

（2）地域因素；（對房地產(chǎn)價(jià)格影響最突出）

（3）功能因素。（資產(chǎn)本身具有的功能與購買者的功能需求）

三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)時(shí)的程序：

（1）明確評估對象；

（2）進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；

（3）分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；

（4）把被評估資產(chǎn)與參照物比較；

（5）分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。

優(yōu)點(diǎn)：

（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反

映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格；

（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

缺點(diǎn)：

（1）需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)

用。

（2））不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資

產(chǎn)的評估。

第二節(jié)成本法

一、成本法及其適用的前提條件

成本法：是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資

產(chǎn)價(jià)值的方法。

理論依據(jù)：

1、資產(chǎn)價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。

2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。

除了市場價(jià)值以外，還有

（1）實(shí)體性貶值：

（2）功能性貶值：

（3）經(jīng)濟(jì)性貶值：

3、由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素（政治因素或宏觀政策因素）等變化引致資產(chǎn)價(jià)值降低。

二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

被評估資產(chǎn)價(jià)值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值

（-）重置成本及其估算

重置成本：是指在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出

復(fù)原重置成本：原來的材料原來的工藝原來的功能

更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具

有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

同時(shí)獲得更新重置成本與復(fù)原重置成本時(shí)，選擇更新重置成本。

更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、

設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。

對于設(shè)計(jì)、耗費(fèi)、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。

重置成本的估算一般可以采用下列方法：

（1）重置核算法；

總成本=直接成本+間接成本

間接成本計(jì)算方法：

按人工成本比例法人工成本總額X成本分配率

單位價(jià)格法工作量（或工時(shí)、工日）X單位價(jià)格/工日（工時(shí)）

直接成本百分率直接成本X間接成本戰(zhàn)友直接成本百分率

（2）物價(jià)指數(shù)法;

資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x

資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)

或:資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

（1）（2）兩種方法的區(qū)別

重置核算法物價(jià)指數(shù)法

考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成

動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本。

成本和更新重置成本。建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的

建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的物價(jià)變動(dòng)水平上

基礎(chǔ)上。

技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，物價(jià)指數(shù)法估算工的重圍成本會(huì)偏高。

兩種方法都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上的。

（3）功能價(jià)值法：（生產(chǎn)能力比例法）

被評估資產(chǎn)重置成本凈靠源常量x參照物資產(chǎn)重置成本

運(yùn)用的前提和假設(shè)：是資產(chǎn)的成材一與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系。

（4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

它運(yùn)用的條件是生產(chǎn)能力與價(jià)格不存在比例關(guān)系同，但同方向變動(dòng)。X:規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)

取值范圍一般在0.4-1之間。

被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本X（II黑本|）x

采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本運(yùn)用的步驟是：

（1）在核定資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類型。

（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算

法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

（3）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算

公式為：

K=R/R

式中：K一一資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；

R——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；

R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本=工某類資產(chǎn)賬面歷史成本長

某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄中取得。

（-）實(shí)體性貶值及其估算

實(shí)體性貶值：是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。

（1）觀察法（成新率法）

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本x（1—實(shí)體性成新率）

（2）公式計(jì)算法

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=汕篇甬患叫x實(shí)際已使用年限

總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率

截至評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間

資產(chǎn)利用率=xlOO%

截至評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間

當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。

尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。

（三）功能性貶值及其估算

功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。

凈超額運(yùn)營成本：超額運(yùn)營成本一所得稅

被評估資產(chǎn)功能性貶值=2（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本x折現(xiàn)系數(shù)）

另，還可將超額投資成本可視同為功能性貶值：

功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

經(jīng)濟(jì)型貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)等因素。

當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。

（五）成新率及其估算

成新率的估算方法有以下幾種：

（1）觀察法；

（2）使用年限法；

成新率=實(shí)際已使湍黑需翳使用年限

x100%

（3）修復(fù)費(fèi)用法。

修復(fù)費(fèi)用

成新率=1-x100%

重置成本

不能用會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限來估算成新率。

1）折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。

2）折舊年限的確定。資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，具有更新的性質(zhì)。

3）折舊年限的確定基礎(chǔ)與評估中成新率的確定基礎(chǔ)一一損耗本身，具有差異性。

4）資產(chǎn)評估過程中，根據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時(shí)

可采用折舊年限。

三、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行:

（1）確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

（2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

（3）估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

（4）計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。

成本法的優(yōu)缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：

是土作量較大。而且，它是以歷史

（1）比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨

于公平合理；資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分

（2）有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；析這種假設(shè)的可行性。另外，經(jīng)濟(jì)性貶

（3）在不易于計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。

照物條件下可廣泛地應(yīng)用；

（4）有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

第三節(jié)收益法

一、收益法及其適用的前提條件

（-）收益法的含義

收益法：指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種

資產(chǎn)評估方法。

適宜采用收益法評估的資產(chǎn)有：資源性資產(chǎn)；無形資產(chǎn)；商業(yè)用房地產(chǎn)等。

（二）收益法應(yīng)用的前提條件

1、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)。

2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。

運(yùn)用收益法對資產(chǎn)評估時(shí)，是以資產(chǎn)投入使用后能夠連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。

如果在資產(chǎn)上進(jìn)行投資不是為了獲利，進(jìn)行投資后沒有預(yù)期收益或預(yù)期收益很少而且又不穩(wěn)

定，則不能采用收益法。

二、收益法應(yīng)用的形式

收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或資本化的過程。

（-）資產(chǎn)未來收益期有限的情況

評估值=￡R,

；

;=1d+r）

式中：R,——未來第，個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，R,中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額;

n---收益年期；

I——折現(xiàn)率。

（二）資產(chǎn)未來收益期無限的情況

1、未來收益年金化的情形（等額）

資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=

資本化率

還有在約五年內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)相對穩(wěn)定，各期收益相差不大的情況下：

第一：預(yù)測該資產(chǎn)未來若干年的收益額并折現(xiàn)求和。

第二：通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。

第三：將求得的年等值收益額進(jìn)行資本化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評估值。

2、未來收益不等額的情形（不等額）

先預(yù)測前五年的各年預(yù)期收益額，再假設(shè)若干年的最后一年開始以后各年的預(yù)測收益均相同，

最后將企業(yè)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)和資本化處理。

資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益凈值）=［前若干年各年收益額x各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益

/資本化率x前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)

三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

（―）收益額

是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出自身價(jià)值的溢余額。

對于收益額的確定，應(yīng)把握兩點(diǎn)：

（1）收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的；

（2）收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來。

關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：

①稅后利潤，即凈利潤；

②現(xiàn)金流量；

③利潤總額。

（~）折現(xiàn)率或資本化率

折現(xiàn)率：是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原。

資本化率：是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。

（三）收益期限（收益年限）

折現(xiàn)率是管理的報(bào)酬。

四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

（一）收益法評估資產(chǎn)的程序

（1）收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；

（2）計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；

（3）預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；

（4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。

（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：

（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀

化的價(jià)值；判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；

（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整

估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系

區(qū)別

成本法市場法

聯(lián)系1）是按現(xiàn)行市場價(jià)格確定重新購買該項(xiàng)資1）是按市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易

一般來產(chǎn)的價(jià)值，是從買者角度，即以購建某項(xiàng)資價(jià)格確定的。是從賣者角度，即

說，成本產(chǎn)的耗費(fèi)來確定；市場上銷售價(jià)格來確定。

法、收益法2）重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格2）現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立

的運(yùn)用都（購建價(jià)格），還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、的價(jià)格，是交易過程中采用的。

是建立在安裝調(diào)試費(fèi)等。3）市場法的運(yùn)用與原始成本沒

現(xiàn)行市價(jià)3）某些計(jì)算，要用到被評估資產(chǎn)的原始成有直接聯(lián)系，

基礎(chǔ)之上本和原始資料。4）是按參照物價(jià)格，并考慮被

的。4）是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估評估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異

資產(chǎn)額各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評估價(jià)值；因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。

兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路

二、資產(chǎn)評估方法的選擇

主要考慮因素：

（1）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。

（2）資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。

（3）評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

第三章機(jī)器設(shè)備評估

第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)

一、機(jī)器設(shè)備及其分類

（一）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)。

（1）機(jī)器設(shè)備作為主要?jiǎng)趧?dòng)手段，屬于會(huì)計(jì)學(xué)中所稱的固定資產(chǎn)，具有單位價(jià)值高、使用期限

長的特點(diǎn)。

（2）機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。

（3）機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時(shí)要考慮附著于機(jī)器設(shè)備中的無形資產(chǎn)。

（4）機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高耗能、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)

體成新程度高，但還是應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理。

確定機(jī)器設(shè)備的評估范圍時(shí)應(yīng)注意區(qū)別以下問題:

1、機(jī)器設(shè)備和土地、房屋及構(gòu)筑物。

2、機(jī)器設(shè)備和無形資產(chǎn)。

3、機(jī)器設(shè)備和流動(dòng)資產(chǎn)。

（三）機(jī)器設(shè)備的分類

1）通用設(shè)備

2）專用設(shè)備

3）交通運(yùn)輸設(shè)備

按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類

4）電氣設(shè)備

5）電子及通信設(shè)備

6）儀器儀表、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及工具、衡器。

1）生產(chǎn)經(jīng)營用

2）非生產(chǎn)經(jīng)營用

3）租出

按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定分類

4）未使用

5）不需用

6）融資租入

1）單臺(tái)設(shè)備

按機(jī)器設(shè)備的組合程度分類2）機(jī)組

3）成套設(shè)備

）自制設(shè)備

按機(jī)器設(shè)備的來源分類1

2）外購設(shè)備

1999年財(cái)政部財(cái)評字[1999]91號(hào)文件《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》中，通常將

作為固定組成部分的設(shè)備類資產(chǎn)在匯總時(shí)歸集成機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸車輛及電子設(shè)備三類。

二、機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)

1、機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般不具備獨(dú)立的獲利能力。收閃法受到很大限制，一般采用成本法和市場

法。

2、對于整體性的機(jī)器設(shè)備，整體價(jià)值不僅僅是單臺(tái)設(shè)備的價(jià)值簡單相加。

3、影響機(jī)器磨損的因素很多，確定貶值需要逐臺(tái)地對設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查鑒定。

4、設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，要具體考慮各種因素對設(shè)備價(jià)值的影響。

三、機(jī)器設(shè)備評估的程序

1、明確評估目的。

2、清查機(jī)器設(shè)備，明確評估對象。

3、對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的鑒定，確定其適用性、可用度及主要技術(shù)參數(shù)。

4、研究確定方法，搜集和處理有關(guān)信息資料。

常用方法：市場法、成本法。

第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定

一、機(jī)器設(shè)備的核查

（-）逐項(xiàng)清查

（二）抽樣核查

分層抽樣法（類型抽樣）：

二、機(jī)器設(shè)備的鑒定

目的：通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價(jià)值判斷提供依據(jù)。

評估人員在對設(shè)備進(jìn)行鑒定之前，首先要明確評估對象的范圍、評估目的、擬采用的評估方法,

制定設(shè)備鑒定方案。

機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計(jì)性鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計(jì)性鑒定又分為宏觀

鑒定和微觀鑒定。

（-）宏觀鑒定：

宏觀鑒定：是對機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn)過程的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。搜集資料時(shí)，應(yīng)考慮：

（1）企業(yè)名稱和地址；

（2）生產(chǎn)購建日期；

（3）生產(chǎn)產(chǎn)品名稱，列出成產(chǎn)工序和名稱及簡要說明；

（4）設(shè)備數(shù)量；

（5）生產(chǎn)能力，包括設(shè)計(jì)能力、額定及實(shí)際的均衡生產(chǎn)能力；

（6）設(shè)備維修狀況、維修方式及維修費(fèi)用；大修理間隔期及每次維修所需時(shí)間；

（7）日產(chǎn)能力和工作時(shí)間；

（8）原材料供應(yīng)情況；

（9）產(chǎn)成品或半成品銷售渠道及市場需求情況；

（10）每臺(tái)設(shè)備的燃料、動(dòng)力消耗；

（11）自動(dòng)化程度；

（12）役齡，即賬面年限和有效壽命；

（13）安全、環(huán)保及輔助設(shè)施情況；

（14）收益或虧損，或虧損原因。

（二）微觀鑒定

微觀鑒定：是辨識(shí)設(shè)備個(gè)別性特征的過程，主要針對單臺(tái)設(shè)備。

（三）判斷性鑒定

判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分

析判斷。這些指標(biāo)包括設(shè)備的新舊程度、剩余經(jīng)濟(jì)壽命等。在完成統(tǒng)計(jì)性鑒定后才能進(jìn)行。

鑒定機(jī)器設(shè)備的新舊程度：總體鑒定和分結(jié)構(gòu)鑒定

機(jī)器設(shè)備的評估一般用成本法。

第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的成本法

是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣其各種貶值來估測機(jī)器設(shè)備評估值的方法。

機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

一、機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成

重置成本：一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新設(shè)備所需的一切合理的直接費(fèi)

用和間接費(fèi)用，如設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其他間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。

進(jìn)口設(shè)備重置成本還包括設(shè)備的進(jìn)口從屬費(fèi)用，如：（1）海外運(yùn)費(fèi)；（2）海外保險(xiǎn)費(fèi)；（3）進(jìn)

口關(guān)稅；（4）增值稅；（5）公司代理手續(xù)費(fèi)；（6）銀行手續(xù)費(fèi)；（7）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)；（8）商檢費(fèi)

等。

二、機(jī)器設(shè)備重置成本額估算

（-）重置核算法

1）外購單臺(tái)不需要安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

重置成本=公開交易價(jià)值+運(yùn)雜費(fèi)

2）外購單臺(tái)需要安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本

重置成本=公開交易價(jià)值+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)

3）外購單臺(tái)不需要安裝的進(jìn)口設(shè)備重置成本

重置成本=（FOB價(jià)+保險(xiǎn)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)）x基準(zhǔn)日外匯匯率+關(guān)稅+增值稅+手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)

運(yùn)雜費(fèi)

重管成本=（：止價(jià)X基準(zhǔn)日外匯匯率+關(guān)稅+增值稅+手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)

4）外購單臺(tái)需要安裝的進(jìn)口設(shè)備重置成本

重置成本=單臺(tái)不需要安裝的費(fèi)用+安裝費(fèi)+培訓(xùn)費(fèi)

5）外購單臺(tái)需要安裝的進(jìn)口設(shè)備重置成本

6）車輛重置成本

重置成本=車輛價(jià)格+購置附加稅+證照費(fèi)及其他

分析市場價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮：

1）市場價(jià)格的多樣性。

2）報(bào)價(jià)與成交價(jià)的差異。

3）折扣因素

4）市場價(jià)格的時(shí)間性與地域性

5）替代產(chǎn)品與評估對象品質(zhì)、性能的差別

6）同類型設(shè)備的品質(zhì)差別

CIF為到岸價(jià)，指離岸價(jià)加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國外運(yùn)雜費(fèi)。（評估時(shí)用到岸價(jià)）

剔除報(bào)價(jià)水分的一個(gè)方法，就是向近期購買該廠同類產(chǎn)品的其他客戶了解實(shí)際成交價(jià)。

目前，我國進(jìn)出口公司的進(jìn)口費(fèi)率一般在

車輛購置附加費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)有：車輛購置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）x費(fèi)率

自制標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備重置成本應(yīng)參考專業(yè)生產(chǎn)廠家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備價(jià)格，在充分考慮自制設(shè)備和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備質(zhì)量因數(shù)

的前提下，運(yùn)用替代原則合理確定。

（二）物價(jià)指數(shù)數(shù)

是在被評估機(jī)器設(shè)備成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。

評估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)

設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本x

設(shè)備購建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)

或：=設(shè)備成史成本x立環(huán)比物價(jià)指數(shù)

物價(jià)指數(shù)可分為定基物價(jià)指數(shù)和環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

定基物價(jià)指數(shù)：是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)。通常用百分比來表示。

環(huán)比物價(jià)指數(shù)：是以上一期為基期的指數(shù)。

物價(jià)指數(shù)法只是按物價(jià)的變化將已知的歷史成本轉(zhuǎn)變成基準(zhǔn)日的成本，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步和市

場變化的影響。得到的只是復(fù)原重置成本。（不適宜年代較長、型號(hào)陳舊的設(shè)備）

采用物價(jià)指數(shù)法測算進(jìn)口設(shè)備重置成本：

重置成本=賬面原值中的到岸價(jià)格X邛黠罌W要X（1+進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價(jià)格

進(jìn)口時(shí)的外匯匯率

變動(dòng)指數(shù)）X（1+現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率）X（1+其他稅費(fèi)率）+賬面原值中支付人民幣部分價(jià)格X（1+

國內(nèi)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）

運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法測算進(jìn)口設(shè)備重置成本時(shí)，采用的價(jià)格指數(shù)是設(shè)備出口國的同類資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

對于技術(shù)已經(jīng)更新的進(jìn)口設(shè)備不宜采用物價(jià)指數(shù)法。

以設(shè)備出口時(shí)的價(jià)格水平為基期，再根據(jù)生產(chǎn)國到評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格變化率計(jì)算設(shè)備現(xiàn)值：

進(jìn)口設(shè)備現(xiàn)值=賬面原值、上烈曾外匯部分X（1+設(shè)備生產(chǎn)國從設(shè)備出口到評估時(shí)點(diǎn)

進(jìn)口時(shí)的外匯匯率

的價(jià)格變化率）

（三）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系確定重置成本的方法。

被評估設(shè)備的重置成本,被評估設(shè)備的產(chǎn)量v

參照物設(shè)備的重置成本參照物設(shè)備的產(chǎn)量

X就是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。

當(dāng)X=1時(shí)，被評估機(jī)器設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，

當(dāng)X>1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價(jià)格的上漲速度大于設(shè)備生產(chǎn)能力

上漲速度；

當(dāng)X<1時(shí)。機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價(jià)格的上漲速度小于設(shè)備生產(chǎn)能力

上漲速度。

使用該方法的前提：設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格存在一定的比例關(guān)系。

三、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算

實(shí)體性貶值率：是實(shí)體性貶值與全新狀態(tài)機(jī)器設(shè)備重置成本的比率。

實(shí)體性貶值率=重置成本X實(shí)體性貶值率

=重置成本X（1—成新率）

（一）使用年限法

設(shè)備尚可使用年限

成新率=X100%

設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限

設(shè)備總使用年限-設(shè)備已使用年限

成新率=x100%

設(shè)備總使用年限

涉及三個(gè)基本參數(shù)：總使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限）。

1、機(jī)器設(shè)備的總使用年限

設(shè)備的使用壽命包括：

1）物理壽命：取決于機(jī)器設(shè)備制造質(zhì)量、使用強(qiáng)度、保養(yǎng)和維護(hù)情況。

2）技術(shù)壽命：取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。

3）經(jīng)濟(jì)壽命：受機(jī)器本身的物理性能、技術(shù)進(jìn)步速度、機(jī)器設(shè)備的使用情況的影響，還與原

始投資成本、維護(hù)使用費(fèi)用以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等都有直接聯(lián)系。

經(jīng)濟(jì)壽命：指機(jī)器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。所謂經(jīng)濟(jì)上

不合算，即使用該設(shè)備不能獲得收益。

2、機(jī)器設(shè)備的已使用年限

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限x設(shè)備利用率

實(shí)際利用時(shí)間

設(shè)備利用率=x100%

額定工作時(shí)間

經(jīng)大修或技術(shù)改造的:

成"加權(quán)投贏騙露用年限

100%

其中：加權(quán)投資年限=z（加權(quán)更新成本"Z（更新成本1

加權(quán)更新成本=已使用年限X更新成本

3、機(jī)器設(shè)備的尚可使用年限

使用年限法時(shí)應(yīng)注意：

1）應(yīng)計(jì)折舊外限與設(shè)備的總使用年限是不同的，不能用會(huì)計(jì)折舊年限作為設(shè)備的使用壽命。

2）三個(gè)年限的口徑必須一致。

3）判斷設(shè)備尚可使用年限的依據(jù)是設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟。

（-）觀測分析法

主要指標(biāo)：

1）設(shè)備的現(xiàn)時(shí)技術(shù)狀態(tài)

2)實(shí)際已使用的時(shí)間

3)正常負(fù)荷率

4)原始制造質(zhì)量

5)維修保養(yǎng)狀況

6)重大故障經(jīng)歷

7)大修技改情況

8)工作環(huán)境和條件

9)外觀和完整性

（三）修復(fù)費(fèi)用法

是以核復(fù)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值使之達(dá)到全新狀態(tài)所需要支出的金額

修復(fù)費(fèi)用法的使用前提：設(shè)備實(shí)體性貶值具有可補(bǔ)償性。

注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗。

可補(bǔ)償性損耗：指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。

不可補(bǔ)償性損耗：經(jīng)濟(jì)上不劃算的損耗。

四、機(jī)器設(shè)備的功能性貶值及其估算

機(jī)器設(shè)備的功能性貶值：是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能相

對落后而引起的貶值。

（-）超額投資成本形成的功能性貶值

主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。

超額投資成本造成的功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本

（二）超額運(yùn)營成本形成的功能性貶值

是由于新技術(shù)的發(fā)展，使用設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于老設(shè)備。

超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值=設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。

超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值的步驟：

（1）分析比較被評估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營成本因素；

（2）確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營成本；

（3）計(jì)算凈超額運(yùn)營成本；

稅后每年凈超額運(yùn)營成本=稅前超額運(yùn)營成本x（1-所得稅）；

（4）確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。

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凈超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值=2凈超額運(yùn)營成本X折現(xiàn)系數(shù)

五、機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。

如：由于市場競爭的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開工不足，生產(chǎn)能力相對過剩；

原材料、能源等提價(jià)，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價(jià)沒有相應(yīng)提高；

國家有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等限制或有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)等規(guī)定使產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使

設(shè)備強(qiáng)制報(bào)廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命，等等。

（-）因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

經(jīng)濟(jì)性貶值率=口-（頭吵使？生[中力-）']X100%

額定生產(chǎn)能力

（-）因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

經(jīng)濟(jì)性貶值=設(shè)備年收益損失額X（1-所得稅稅率）X（P/4,中）年金現(xiàn)值系數(shù)

（三）因環(huán)境保護(hù)限制造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

環(huán)境保護(hù)法規(guī)管制和懲罰的方式主要有下列三種：

（1）限制產(chǎn)生污染的設(shè)備使用期限

（2）產(chǎn)生污染的設(shè)備可以繼續(xù)使用，但要交罰金

（3）必須立刻糾正和治理污染，否則不準(zhǔn)使用。

第四節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的市場法

一、運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備的基本步驟

市場法：也稱市場比較法，是根據(jù)市場上類似機(jī)器設(shè)備交易的價(jià)格資料，通過對評估對象和市

場參照特各項(xiàng)因素的分析比較，從而確定機(jī)器評估值的方法。

（1）對評估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料；

（2）進(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照物；（參照物的時(shí)間性、地域性、可比性）

（3）因素比較；（實(shí)體狀態(tài)、交易時(shí)間、交易地點(diǎn)、交易背景等）

（4）計(jì)算評估值。

二、運(yùn)用市場法評估機(jī)器設(shè)備中比較因素分析

1）個(gè)別因素：設(shè)備規(guī)格型號(hào)、制造廠家、役齡、安裝方式、附件、實(shí)體狀態(tài)。

2）交易因素：市場狀況（主要是供求關(guān)系）；交易動(dòng)機(jī)及背景；交易數(shù)量。

3）時(shí)間因素：

4）地域因素：

第四章房地產(chǎn)評估

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。

三種存在形態(tài)：單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)的特征

（1）位置固定性；

（2）耐用性；（土地使用權(quán)使用年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40

年）

（3）影響因素多樣性；

（4）投資大量性；

（5）保值增值趨勢。

三、房地產(chǎn)的評估程序

房地產(chǎn)評估程序，是房地產(chǎn)評估全過程的各個(gè)具體環(huán)節(jié)按其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的邏輯順序，主

要由以下環(huán)節(jié)順序組成；

1）明確評估基本事項(xiàng)；

a）明確評估對象。從物質(zhì)實(shí)體：名稱、坐落、用途、面積、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施、

取得時(shí)間、使用年限、維修保養(yǎng)從權(quán)益狀況：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬

b）明確評估目的

c）明確評估時(shí)點(diǎn)

d）評估的具體工作時(shí)間。

2）擬定評估方案；

3）實(shí)地勘查收集數(shù)據(jù)資料；

4）選用評估方法評定估算；

5）確定評估結(jié)果；撰寫評估說明或評估報(bào)告。

第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)

一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)

土地使用權(quán)：是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵

屬于無形資產(chǎn)范疇，是對物產(chǎn)權(quán)。價(jià)值高低取決于它的載體，即土地的特性和條件。

二、土地資產(chǎn)的分類及其特性

（-）土地資產(chǎn)的分類

按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教科技和衛(wèi)

生用地、行政事來機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景區(qū)、公共休

息用地、特殊用地

按經(jīng)濟(jì)地理位置市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、邊遠(yuǎn)區(qū)、特區(qū)、

開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)

按所有權(quán)歸屬國家所有土地

集體所有土地

按利用程度高度集約使用的土地

正常使用土地

閑置未用土地或空地

使用不當(dāng)土地

按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢已開發(fā)的土地

未開發(fā)的土地

列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地

（-）土地資產(chǎn)的特性

自然特性經(jīng)濟(jì)特性

（1）土地面積的有限性；（1）用途多樣性；

（2）土地空間位置的固定性；（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性；

（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性；（3）可壟斷性。（構(gòu)成土地資產(chǎn)市場價(jià)格的基礎(chǔ)）

（4）土地的不可替代性。

三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系

地產(chǎn)是指土地資產(chǎn)，在我國確切的提法應(yīng)該是土地使用權(quán)資產(chǎn)。

（一）土地資產(chǎn)價(jià)格類型：

1、基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同的地段分別

評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

1）是一個(gè)地域性的平均地價(jià)；

2）是各類用地的平均地價(jià)；

3）是政府在一定時(shí)期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價(jià)格；

4）是單位土地面積的地價(jià)。

2、標(biāo)定地價(jià)

1）是政府評估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)。

2）在一般情況下，不進(jìn)行大面積的評估，只在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市

場交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評估。

3）也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。

3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)

4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，轉(zhuǎn)讓價(jià)格形成是由交易雙方來決定的。

5、出租價(jià)格。

1）土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。

2）國家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格

基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)的區(qū)別和聯(lián)系

區(qū)別聯(lián)系

基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評估的基礎(chǔ)是大面積評估的區(qū)域平均地價(jià)都不是地產(chǎn)交易

以考慮宏觀區(qū)域因素為主市場的成交地

標(biāo)定地價(jià)是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評具體到宗地或地塊的地價(jià)，價(jià)，但都起著調(diào)

估的參考和依據(jù)。除考慮宏觀因素，還考慮微觀因控市場交易地價(jià)

是政府認(rèn)定并公開的地價(jià)素。更接近市場交易價(jià)格。的作用。

土地使用權(quán)出出讓前政府控制的最低標(biāo)

讓底價(jià)價(jià)。非公開的地價(jià)

我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級(jí)市場和二級(jí)市場。

一級(jí)市場二級(jí)市場

又叫政府批租市場。是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、

政府以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使抵押市場的總和。

用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。

是政府壟斷市場，相對應(yīng)的價(jià)格有：是競爭性的市場

基準(zhǔn)地價(jià)；標(biāo)定地價(jià)；土地使用權(quán)出讓底價(jià)

（二）土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)

土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)由土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性決定的，其表現(xiàn)如下:

（1）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；

（2）土地價(jià)格主要由土地的需求決定；

（3）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性；

（4）土地價(jià)格的上漲性。

四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素

（一）一般因素

影響地價(jià)的一般因素是指對土地價(jià)格高低及其變動(dòng)具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。

這些因素主要有：

（1）行政因素；

（2）社會(huì)因素；

（3）經(jīng)濟(jì)因素；（經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，居民收入和消費(fèi)水平，物價(jià)變動(dòng)，儲(chǔ)蓄和投資水平）

（4）其他一般因素。

（二）區(qū)域因素

區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件

與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。這些因素主要包括位置、交通

條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃限制等。

1、影響商業(yè)用土地價(jià)格的區(qū)域因素：

（1）商業(yè)繁華程度；（2）交通便捷度；（3）環(huán)境優(yōu)劣度；（4）規(guī)劃限制；（5）其他因素。

2、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素：

（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度；（4）公用設(shè)施完備度；（5）環(huán)境質(zhì)量度;

（6）規(guī)劃限制；（7）其他因素。

3、影響工業(yè)用土地價(jià)格的區(qū)域因素：

（三）個(gè)別因素

個(gè)別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特殊如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生

影響的因素。

土地用途與容積率如何影響地價(jià)：

容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷

售的收益就相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價(jià)格的增加。

由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實(shí)際支付地價(jià)的能力

也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的低價(jià)在同一土地級(jí)別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地

價(jià)，而工業(yè)用地的地價(jià)要高于農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)。

五、土地使用權(quán)評估的原則

（-）替代原則

土地估價(jià)中：（進(jìn)行時(shí)間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場法確定）

1）土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格決定。

2）是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格來確定。

3）可通過比較地塊的條件及使用價(jià)格來確定。

（二）最有效使用原則

1）應(yīng)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定。

2）還包括地塊使用強(qiáng)度。

3）必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

（三）變動(dòng)原則

（四）供需原則

（五）貢獻(xiàn)原則

第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置

一、土地權(quán)屬的類型

土地權(quán)屬按不同角度，可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、劃撥土地、出讓土地等。

（-）土地所有權(quán)

是社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于全民所有。農(nóng)村

和城效土地，除法律規(guī)定屬國家所有外，屬于集體所有

（二）劃撥土地使用權(quán)

根據(jù)國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，單獨(dú)

的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。

劃撥土地不得單獨(dú)租賃

建設(shè)用地的土地使用權(quán)一般采取有償使用的辦法，由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。

（三）出讓土地使用權(quán)

是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用

權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。協(xié)議的土地使用權(quán)出讓金不得低于按

國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

轉(zhuǎn)地房地產(chǎn)時(shí)必須做到：

1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按出讓合同約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金、取得了

土地使用權(quán)證書。

2）屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上。

3）屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

居住用地：70年

工業(yè)用地：50年

教育科技文化衛(wèi)生體育用地：50年

商業(yè)旅游娛樂用地：40年