無(wú)物業(yè)小區(qū)管理制度

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物業(yè)公司管理制度

日常工作管理制度

為了進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高工作效率，強(qiáng)化組織觀念，維護(hù)正常的勞動(dòng)、工作秩序，特制定本制度。

一、全體員工必需嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，根據(jù)崗位責(zé)任制和詳細(xì)工作目標(biāo)，嚴(yán)格履行自己的職責(zé)。

二、全體員工必需聽(tīng)從安排，聽(tīng)從支配，對(duì)工作不聽(tīng)從安排，經(jīng)訓(xùn)練仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎(jiǎng)懲制度第六條執(zhí)行）

三、做到按時(shí)上下班，不在工作時(shí)間內(nèi)睡覺(jué)、打撲克、下棋或干其它與工作無(wú)關(guān)的私活，違者按獎(jiǎng)懲制度第五條執(zhí)行。

四、嚴(yán)格考勤制度，各物業(yè)管理站必需堅(jiān)持每日簽到考勤，考勤員必需仔細(xì)登記，嚴(yán)禁弄虛作假，違者按獎(jiǎng)懲制度第十三條執(zhí)行。月底匯總，于次月1日?qǐng)?bào)經(jīng)理審查后交財(cái)務(wù)科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。

五、嚴(yán)格堅(jiān)持請(qǐng)銷假制度，做到事前請(qǐng)假事后銷假。杜絕不請(qǐng)假或先離崗后請(qǐng)假，違者按曠工處理。

六、對(duì)無(wú)視公司工作紀(jì)律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將調(diào)離其本人工作崗位或待崗學(xué)習(xí)（經(jīng)學(xué)習(xí)仍不能勝任工作，按自動(dòng)與公司解除勞動(dòng)合同處理）

七、嚴(yán)禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對(duì)其批判訓(xùn)練外，按獎(jiǎng)懲制度第七條執(zhí)行。

八、嚴(yán)禁利用工作之便以權(quán)謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權(quán)報(bào)復(fù)，一經(jīng)發(fā)覺(jué)或接到舉報(bào)將按獎(jiǎng)懲制度第八條執(zhí)行。

九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反對(duì)酗酒，不得因喝酒聚會(huì)而影響或延誤八小時(shí)以外的臨時(shí)性工作和服務(wù)要求。

十、水電工要嚴(yán)格執(zhí)行水電工崗位責(zé)任制，水電查抄及費(fèi)用征收應(yīng)實(shí)事求是，嚴(yán)禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)覺(jué)將按獎(jiǎng)懲制度第十條執(zhí)行。

十一、工作時(shí)間定為每天8小時(shí)，職工周日除留一人值班外，其余人員休班；值班人員支配其他時(shí)間補(bǔ)休（法定節(jié)假日據(jù)狀況支配休息）。

十二、對(duì)業(yè)主提出的各種合理性服務(wù)要求，在規(guī)定范圍內(nèi)的要馬上去辦，服務(wù)范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好急躁的宣揚(yáng)解釋工作。禁止消失推諉不管或置之不理，一旦發(fā)覺(jué)或舉報(bào)反映，則按獎(jiǎng)懲制度第十一條執(zhí)行。

十三、業(yè)主（或使用人）對(duì)收費(fèi)（含代收費(fèi)項(xiàng)目）標(biāo)準(zhǔn)提出異議時(shí)，要首先向其急躁宣揚(yáng)解釋上級(jí)的規(guī)定和批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直到業(yè)主理解和滿足為止，遇有極個(gè)別業(yè)主無(wú)理取鬧，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

獎(jiǎng)懲制度

為充分調(diào)動(dòng)職工的樂(lè)觀性和制造性，增加職工的仆人翁責(zé)任感，維護(hù)正常的工作秩序特制定本規(guī)定。

獎(jiǎng)勵(lì)：

一、對(duì)完成年度工作任務(wù)及下達(dá)指標(biāo)，年底評(píng)出的先進(jìn)個(gè)人由集團(tuán)公司進(jìn)行統(tǒng)一表彰。

二、對(duì)各有償服務(wù)范圍內(nèi)的創(chuàng)收，按實(shí)際創(chuàng)收額的肯定比例提取給個(gè)人。

1、對(duì)發(fā)覺(jué)查出偷水、偷電之行為并賜予懲罰，罰款部分按10％提取。

2、對(duì)工作中因有創(chuàng)造、技術(shù)改造或提出合理化建議，給公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效

益的員工，參與集團(tuán)公司獻(xiàn)計(jì)策、做好事“雙十佳”評(píng)比活動(dòng)。并按公司文件規(guī)定評(píng)比嘉獎(jiǎng)。

處罰：

三、工作遲到或早退10分鐘以內(nèi)懲罰10元，10分鐘以上懲罰20元；30分鐘以上者按曠工處理（30分鐘以上為半天，1小時(shí)后為一天）。

四、曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資；曠工超過(guò)一天以上做自動(dòng)與公司解除勞動(dòng)合同處理。

五、消極怠工，工作時(shí)間內(nèi)上網(wǎng)、打撲克、下棋或干私活發(fā)覺(jué)一次懲罰20元。

六、無(wú)正值理由，不聽(tīng)從安排及支配的，按曠工處理。

七、打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并造成影響的，除視情節(jié)輕重移交有關(guān)機(jī)關(guān)處理外，單位將據(jù)情節(jié)賜予肯定的處分和經(jīng)濟(jì)懲罰，因觸及刑律被依法

刑事拘留的，按解除勞動(dòng)合同處理。

八、利用工作之便以權(quán)謀私，接受用戶好處（包括喝水、抽煙、吃請(qǐng)等），一經(jīng)發(fā)覺(jué)除返還或賠補(bǔ)外，發(fā)覺(jué)一次懲罰當(dāng)事人200元，情節(jié)嚴(yán)峻的加倍懲罰。

九、除工作需要外，嚴(yán)禁中午喝酒，不得因業(yè)余時(shí)間喝酒而影響臨時(shí)性工作支配或住戶的服務(wù)要求，發(fā)覺(jué)一次懲罰50元，如給住戶造成損失（本物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的）由當(dāng)事者一并賠償。

十、對(duì)水電查抄及收費(fèi)過(guò)程中弄虛作假，發(fā)覺(jué)一次除重新更正或補(bǔ)收外，懲罰當(dāng)事人100元。

十一、對(duì)居民提出的服務(wù)要求，不得推諉不管或置之不理，發(fā)覺(jué)或居民舉報(bào)反映給公司一次懲罰50元，消失居民上告或舉報(bào)給公司以外的其他管理部門一次，發(fā)覺(jué)一次懲罰當(dāng)事人200元。（正值理由除外）

十二、嚴(yán)格請(qǐng)銷假制度，請(qǐng)假人不按規(guī)定寫請(qǐng)假報(bào)告的按曠工處理。十三、嚴(yán)格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月1日?qǐng)?bào)公司經(jīng)理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)覺(jué)考勤記錄與實(shí)際出勤狀況不符，扣責(zé)任人30元/次。

十四、工作要負(fù)責(zé)任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失的實(shí)際造價(jià)予以賠償。

十五、對(duì)員工的各類懲罰，均由經(jīng)理辦公會(huì)討論同意報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。

考勤制度

一、全體干部、員工需嚴(yán)格遵守工作紀(jì)律，按時(shí)上下班，不遲到、不早

退。

二、考勤工作由各站責(zé)任人負(fù)責(zé)實(shí)施，并堅(jiān)持日考日記。

三、各物業(yè)站應(yīng)對(duì)所屬人員的簽到出勤狀況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作

假，公司將不定期檢查。發(fā)覺(jué)當(dāng)天漏簽或簽到不實(shí)，當(dāng)事人要受到肯定的懲罰（按獎(jiǎng)懲制度第十三條執(zhí)行）。

四、財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)職工請(qǐng)假狀況通過(guò)請(qǐng)假報(bào)告做好記錄和匯總，并以此計(jì)

算員工工資。

五、凡因查抄水電等入戶占用的非工作時(shí)間，不做加班處理，事后也不予

以補(bǔ)休，各物業(yè)站可適當(dāng)支配提前1小時(shí)下班，但不能推遲上班時(shí)間，各住區(qū)消失突發(fā)性搶修而占用的非工作時(shí)間由公司組織補(bǔ)休。

六、考勤記錄要于次月1日?qǐng)?bào)交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當(dāng)月工資表，不得無(wú)故拖交，一經(jīng)消失按獎(jiǎng)懲制度第十三條執(zhí)行。

請(qǐng)銷假制度

一、全體職工必需做到有事先請(qǐng)假，事后要銷假。

二、職工請(qǐng)假要提前寫出請(qǐng)假報(bào)告，待逐級(jí)批準(zhǔn)后，方可離崗，不得消失先離崗后請(qǐng)假的現(xiàn)象。

三、職工請(qǐng)批假范圍

請(qǐng)假半日以上（含半日），須提前寫出請(qǐng)假報(bào)告，由副經(jīng)理或經(jīng)理批準(zhǔn)，各站長(zhǎng)一切非因公外出須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)。

四、因病請(qǐng)假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。

五、因事、因病請(qǐng)假及晚婚晚育假期均按公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、以上事項(xiàng)如有違反，按獎(jiǎng)懲制度第十二條執(zhí)行。

業(yè)主回訪制度

一、為確保業(yè)主利益，規(guī)范服務(wù)程序，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，特制定如下制度：

1、對(duì)業(yè)主提出的各類詢問(wèn)應(yīng)做好記錄，并予以答復(fù)。

2、對(duì)業(yè)主的誤會(huì)，物管人員應(yīng)進(jìn)行必要的急躁解釋。

3、物管經(jīng)理及相關(guān)職能部門應(yīng)定期對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行回訪。

4、回訪時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，懇切接受批判，接受合理化建議，做好回訪記錄。

5、回訪中，對(duì)業(yè)主的詢問(wèn)、意見(jiàn)，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間答復(fù)。

6、回訪后遇到的重大問(wèn)題，應(yīng)上報(bào)例會(huì)爭(zhēng)論，找出解決方案，做到件件有落實(shí)，事事有回音。

7、對(duì)業(yè)主提出的工程質(zhì)量問(wèn)題，由物業(yè)公司進(jìn)行登記，并以“工作聯(lián)系單”的方式，一式三份，物業(yè)公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部聯(lián)系施工單位進(jìn)行修理并承諾修復(fù)時(shí)限，反饋給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負(fù)

責(zé)向客戶解釋。由客戶服務(wù)中心督促工程部在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)修理完，并讓業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收。

8、對(duì)業(yè)主提出的各類在本物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的問(wèn)題，應(yīng)承諾解決的方法和時(shí)限，并做好記錄，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)賜予回復(fù)。

9、對(duì)已解決的問(wèn)題按性質(zhì)及需要在不超過(guò)三日或一周內(nèi)回訪業(yè)主，征求意見(jiàn)。

10、對(duì)回訪狀況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。

二、回訪時(shí)間及形式

1、物管經(jīng)理/主任每年登門回訪2-5次，了解狀況，解決問(wèn)題、溝通關(guān)系。

2、小區(qū)物管員工按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次。

3、利用節(jié)日慶?；顒?dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)等形式廣泛聽(tīng)取住戶反映。

4、有針對(duì)性地對(duì)住戶（業(yè)主）作專題調(diào)查，聽(tīng)取意見(jiàn)。

5、小區(qū)設(shè)投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經(jīng)理/主任準(zhǔn)時(shí)處理。

6、作好回訪登記。

（一）投訴大事的回訪：

1、重大投訴由物管經(jīng)理組織進(jìn)行，一般投訴由物管員進(jìn)行處理；

2、回訪率應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%;

3、應(yīng)在投訴處理完畢后的三日內(nèi)進(jìn)行。

（二）修理工程的回訪：

1、由小區(qū)物管