萬科工程項(xiàng)目計(jì)劃管理體系介紹

萬科工程工程方案管理體系介紹萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)方案管理常見的問題：方案管理體系不完善案例：經(jīng)營目標(biāo)方案與業(yè)務(wù)實(shí)施方案脫節(jié)，未分解業(yè)務(wù)實(shí)施方案缺乏統(tǒng)一管理案例：業(yè)務(wù)實(shí)施方案不完善，存在疏漏或協(xié)同矛盾業(yè)務(wù)實(shí)施方案缺乏過程管理案例：業(yè)務(wù)實(shí)施方案過程缺乏跟蹤、評(píng)估及考核萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)方案管理的根本流程：方案、執(zhí)行、評(píng)估、改進(jìn)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)方案管理的方法：方案管理方法的根本定位運(yùn)用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過程管理的方法，對(duì)公司的經(jīng)營管理活動(dòng)進(jìn)行全面規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■目標(biāo)管理分析并形成公司戰(zhàn)略與工程經(jīng)營開展目標(biāo)層層分解至相關(guān)業(yè)務(wù)部門■責(zé)任管理相關(guān)業(yè)務(wù)部門制定各自保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的作業(yè)方案匯總評(píng)價(jià)各部門作業(yè)方案的合理性，評(píng)價(jià)不同業(yè)務(wù)方案之間的協(xié)同性和保障性，根據(jù)工程開發(fā)流程制定總體協(xié)同的《工程開發(fā)任務(wù)書》〔或稱工程開發(fā)方案、工程開發(fā)大綱〕萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■過程管理跟蹤公司戰(zhàn)略與工程經(jīng)營開展目標(biāo)的執(zhí)行情況評(píng)估各部門作業(yè)方案執(zhí)行情況及合理性調(diào)整目標(biāo)方案對(duì)各部門的作業(yè)方案做出協(xié)同的調(diào)整■系統(tǒng)管理■持續(xù)改進(jìn)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)方案管理應(yīng)當(dāng)解決的問題：公司的生存與開展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題工程的開發(fā)經(jīng)營工作方案問題圍繞工程開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)方案問題公司、工程和專業(yè)方案的協(xié)同，以及各時(shí)間段工作任務(wù)的溝通落實(shí)問題房地產(chǎn)企業(yè)三級(jí)方案管理體系的框架月度工作方案任務(wù)書企業(yè)三年或五年經(jīng)營方案工程開發(fā)工作指導(dǎo)書人力資源工作指導(dǎo)書總經(jīng)理辦公室年度工作目標(biāo)及方案財(cái)務(wù)管理部年度工作目標(biāo)及方案工程售后效勞方案工程營銷銷售方案工程竣工驗(yàn)收方案工程配合銷售方案工程分包、材料方案工程施工報(bào)建方案工程工程進(jìn)度方案工程報(bào)批報(bào)建方案工程設(shè)計(jì)方案人力資源部年度工作目標(biāo)及方案其它專業(yè)部門年度職能工作目標(biāo)及方案土地儲(chǔ)藏工作指導(dǎo)書二級(jí)方案：以管理為主線三級(jí)方案：專業(yè)部門圍繞工程的作業(yè)方案分解分解分解分解分解財(cái)務(wù)〔利潤/資金/銷售〕工作指導(dǎo)書一級(jí)方案：以企業(yè)開展目標(biāo)為主線萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營方案框架〔一級(jí)方案〕：⑴、公司內(nèi)外環(huán)境分析⑵、公司的戰(zhàn)略目標(biāo)⑶、公司的經(jīng)營目標(biāo)⑷、公司經(jīng)營控制性方案萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營方案—外部環(huán)境分析：深圳及珠江三角洲房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及趨勢(shì)一、國家及當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、國家及區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢(shì)A、經(jīng)濟(jì)開展形勢(shì)B、珠三角房地產(chǎn)開展?jié)摿Τ鞘蟹治龊蜕钲诔鞘卸ㄎ?、區(qū)域房地產(chǎn)開展態(tài)勢(shì)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道A、深圳市城市開展規(guī)劃B、深圳市房地產(chǎn)供需總量及趨勢(shì)分析C、深圳市人口現(xiàn)狀及購房客戶趨勢(shì)分析3、國家及當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)政策A、土地供給政策B、稅收政策和金融政策4、客戶需求的變化與趨勢(shì)分析萬科工程進(jìn)度管理的破解之道2、潛在競(jìng)爭對(duì)手的開展戰(zhàn)略：A、合生創(chuàng)展B、中國海外C、和記黃埔D、金地地產(chǎn)E、……以上海為中心的長江三角洲拓展區(qū)域以北京為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營方案—內(nèi)部資源與環(huán)境分析：一、企業(yè)經(jīng)營能力與工程資源現(xiàn)狀二、企業(yè)人力資源現(xiàn)狀三、企業(yè)資金狀況四、企業(yè)管理狀況萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營方案—公司經(jīng)營控制性方案：㈠、利潤控制性方案㈡、銷售控制性方案㈢、資金控制性方案㈣、土地儲(chǔ)藏控制性方案㈤、人力資源控制性方案㈥、各工程開發(fā)控制性方案萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)開發(fā)任務(wù)書〔工程開發(fā)方案〕的框架：■編制說明■項(xiàng)目章程■總體經(jīng)營要求■資金■質(zhì)量■項(xiàng)目組織架構(gòu)■工作職責(zé)分解■成本控制要求■項(xiàng)目開發(fā)里程碑■項(xiàng)目未決事項(xiàng)■專業(yè)計(jì)劃編制時(shí)間萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級(jí)方案的制定與審批：一級(jí)方案：企業(yè)三年或五年經(jīng)營方案由公司方案管理工作組或運(yùn)營管理部門編制，公司決策層及各業(yè)務(wù)主管副總審議，總經(jīng)理簽發(fā)二級(jí)方案：工程開發(fā)工作指導(dǎo)書由公司相關(guān)責(zé)任部門擬稿，工程經(jīng)理部與各專業(yè)部門協(xié)調(diào)后匯總擬稿，各業(yè)務(wù)主管副總復(fù)核，方案管理工作組審核，公司總經(jīng)理簽發(fā)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道三級(jí)方案：各專業(yè)部門圍繞工程的作業(yè)方案各專業(yè)部門擬稿，工程總經(jīng)理審核，方案管理工作組簽發(fā)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級(jí)方案的執(zhí)行與檢查：萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程工程方案分級(jí)編制的要求：1、工程工程目標(biāo)方案：2、工程工程總控方案：3、工程施工進(jìn)度控制方案：4、工程工程保障方案：5、工程工程專項(xiàng)方案：萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程工程目標(biāo)方案：編制目的：確定工程開發(fā)周期，核定工程資金需求和開發(fā)周期本錢、控制工程經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)編制時(shí)間：對(duì)企業(yè)意向土地或意向工程進(jìn)行投資分析或工程可研階段萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程工程目標(biāo)方案：編制依據(jù)：工程開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)、設(shè)計(jì)部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案〔明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求〕和設(shè)計(jì)目標(biāo)方案編制責(zé)任部門：企業(yè)工程管理部〔工程工程部此時(shí)還未成立〕萬科工程進(jìn)度管理的破解之道工程保障深度：概念設(shè)計(jì)方案完成、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批完成、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案完成、施工圖設(shè)計(jì)完成、施工圖設(shè)計(jì)強(qiáng)審?fù)瓿删幹粕疃纫蟆矐?yīng)包括的根本內(nèi)容〕：工程深度：工程開工、結(jié)構(gòu)±0.00、到達(dá)預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗(yàn)收、取得工程竣工備案、工程交付工程保障深度：獲取土地或工程、取得土地證、工程市場(chǎng)定位完成、工程產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程工程目標(biāo)方案編制容易無視的環(huán)節(jié)：工程工程目標(biāo)方案應(yīng)考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，躲避工程開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程工程總控方案：編制目的：確定工程工程實(shí)施方案和實(shí)施方案，組織協(xié)同各業(yè)務(wù)部門保障工程總控方案的實(shí)現(xiàn)編制時(shí)間：擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案評(píng)審?fù)瓿苫騿误w方案報(bào)建完成萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程工程總控方案：編制依據(jù)：設(shè)計(jì)部門提供的擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案或單體報(bào)建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤方案、本錢采購部門提供的本錢控制及招標(biāo)采購要求編制責(zé)任部門：已確定的工程工程部經(jīng)理或企業(yè)工程管理部〔工程工程部此時(shí)還未成立〕、相關(guān)配合保障業(yè)務(wù)部門萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求〔應(yīng)包括的根本內(nèi)容〕：工程深度：在工程工程目標(biāo)方案的根底上1、劃分施工流向、劃分施工段和施工層2、分解施工過程、確定施工工序順序3、估算工程量、確定各項(xiàng)工序所需時(shí)間4、確定各項(xiàng)工序的關(guān)鍵關(guān)系，進(jìn)行工序優(yōu)化5、分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)6、分析甲分包、甲供貨進(jìn)場(chǎng)作業(yè)要求及工期萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求〔應(yīng)包括的根本內(nèi)容〕：工程工程保障方案：依據(jù)工程工程總控方案的輸出條件1、圖紙進(jìn)場(chǎng)方案〔強(qiáng)審后、二次設(shè)計(jì)等〕2、工程報(bào)批報(bào)建方案3、總分包、監(jiān)理進(jìn)場(chǎng)方案4、甲供物資進(jìn)場(chǎng)方案5、設(shè)計(jì)封樣確認(rèn)方案6、本錢限價(jià)方案7、招標(biāo)采購方案萬科工程進(jìn)度管理的破解之道工程工程保障方案：依據(jù)工程工程總控方案的輸出條件8、售樓處建設(shè)方案9、精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設(shè)方案10、市政景觀進(jìn)場(chǎng)建設(shè)方案11、市政能源開通方案12、竣工驗(yàn)收方案萬科工程進(jìn)度管理的破解之道工程工程總控方案的工程工程總控方案〔初稿〕：工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿工程工程保障方案：相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理審核工程工程總控方案綜合評(píng)審：主管工程副總組織召開總控方案和保障方案的綜合評(píng)審，相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參與。確認(rèn)后報(bào)公司總經(jīng)理審批萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程工程保障方案編制的誤區(qū)：工程工程保障方案需要的是各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)作業(yè)方案，而不是目標(biāo)成果方案門窗招標(biāo)采購方案例如：門窗本錢限價(jià)確認(rèn)、門窗型材招標(biāo)采購?fù)瓿?、門窗二次設(shè)計(jì)完成、門窗五金配件設(shè)計(jì)封樣確認(rèn)、考察入圍單位、確定投標(biāo)入圍單位、門窗招標(biāo)文件編制、門窗招標(biāo)文件確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)答疑、回標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審、定標(biāo)。門窗型材發(fā)貨、門窗生產(chǎn)加工、門窗到場(chǎng)〔分批次進(jìn)場(chǎng)方案〕萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程工程保障方案編制的誤區(qū)：工程工程保障方案應(yīng)考慮內(nèi)部評(píng)審周期、合約簽訂及審批周期、施工準(zhǔn)備周期、總分包現(xiàn)場(chǎng)工序交接周期等工程工程保障方案應(yīng)考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程施工進(jìn)度控制方案：編制目的：指導(dǎo)施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制要求編制時(shí)間：施工圖出圖后〔可不必完成施工圖強(qiáng)審〕萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程施工進(jìn)度控制方案：編制依據(jù)：施工圖及工程工程總控方案編制責(zé)任部門：工程工程部萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求〔應(yīng)包括的根本內(nèi)容〕：深度：在工程工程總控方案的根底上核定修正并增加1、按層、按工序、按工種確定施工順序2、分析總包單位不同階段根底人〔工種〕、機(jī)、料需求3、明確技術(shù)方案先行、工程樣板、總分包工序交接、隱蔽工序驗(yàn)收等企業(yè)工程管理要求萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程施工進(jìn)度控制方案需要關(guān)注的環(huán)節(jié)：合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮：◆樁基：成樁后28天到達(dá)齡期，開始試樁◆砼：混凝土澆搗后強(qiáng)度到達(dá)1.2N/㎜2后才能上人◆加氣塊砌筑：砌筑前1天應(yīng)澆水濕潤，1天內(nèi)砌筑高度不得超過1.5米，2天砌完，7天后頂磚，15天后〔含頂磚的時(shí)間〕才能開始粉刷萬科工程進(jìn)度管理的破解之道◆防水：表干時(shí)間〔聚氨酯8h、JS防水涂料4h〕和實(shí)干時(shí)間〔聚氨酯24h、JS防水涂料8h〕◆地坪：養(yǎng)護(hù)7天前方可上人◆分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天◆內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后，5天前方可分層粉刷萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■工程施工進(jìn)度控制方案需要關(guān)注的環(huán)節(jié)：對(duì)有齡期、陳化期要求的乙供材料應(yīng)約定進(jìn)場(chǎng)：◆輕質(zhì)砌塊：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強(qiáng)的塊材，以28天強(qiáng)度為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)強(qiáng)度。齡期到達(dá)28天之前，含水量過高，自身收縮較快，28天后收縮趨緩◆EPS保溫板：EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮變形時(shí)間長達(dá)60天。在自然環(huán)境條件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護(hù)條件下5d的自身收縮變形可以完成99%以上。因此要求EPS保溫板在自然環(huán)境條件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護(hù)條件下5天后再上墻萬科工程