物業(yè)工作計劃書

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物業(yè)管理年度工作方案

2022年是**物業(yè)中心管理探究、穩(wěn)步進(jìn)展的一年。機遇和挑戰(zhàn)并存，但挑戰(zhàn)大于機遇，企業(yè)進(jìn)展必需遵循“轉(zhuǎn)變觀念，樹立服務(wù)意識”的指導(dǎo)思想，以“我為業(yè)主服務(wù)好，我為企業(yè)添光榮”為服務(wù)精神，以培育造就一批骨干，樹立**企業(yè)形象為宗旨，將物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)深化每個細(xì)節(jié)當(dāng)中。物業(yè)管理是殘酷的“逆水行舟、不進(jìn)則退”。如何開拓、創(chuàng)新、進(jìn)取，如何降低、削減紕漏，是我們立足之本。針對**物業(yè)管理中心的實際狀況及進(jìn)展前景，制定如下工作方案：

一、2022年的指導(dǎo)思想

以服務(wù)群眾為重點，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，推動物業(yè)管理行業(yè)精神文明建設(shè)，促進(jìn)和諧社區(qū)、和諧村鎮(zhèn)的建設(shè)，適應(yīng)村委會體制改革和物業(yè)市場競爭的需要，結(jié)合企業(yè)自身狀況創(chuàng)建具有**物業(yè)管理特色的物業(yè)管理模式。努力探究企業(yè)內(nèi)部的管理機制，強化企業(yè)的綜合服務(wù)力量和管理標(biāo)準(zhǔn)。堅持對客服務(wù)、多種經(jīng)營的思路，全面提高各級人員的思想素養(yǎng)和業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

二、2022年主要經(jīng)營指標(biāo)

1、全面完成四方景園五區(qū)住宅部分收入45696平米，510戶物業(yè)費收費率達(dá)到98％以上。

2、樂觀拓展停車場的租售活動，爭取新的突破。

3、底商物業(yè)費要達(dá)到全額收取（包括3號樓的物業(yè)費供暖費）。

4、多種經(jīng)營收入利用現(xiàn)有資源、群策群力爭取最大利潤。

5、開源節(jié)流、掌握內(nèi)耗、降低成本、節(jié)省能源、提高項目經(jīng)營效益。

6、合理支配崗位，依據(jù)員工自身特點、專長、進(jìn)行合理評估。明確進(jìn)展方向和目標(biāo)，把企業(yè)的進(jìn)展和員工的需求相結(jié)合，給有進(jìn)展?jié)撡|(zhì)的員工供應(yīng)機遇。

7、E區(qū)指標(biāo)另行修訂。

三、2022年管理指標(biāo)方案

緊密圍繞**物業(yè)管理中心的進(jìn)展方向，貫徹執(zhí)行為社會服務(wù)、為業(yè)主服務(wù)、為用戶服務(wù)、為企業(yè)服務(wù)的企業(yè)宗旨，通過服務(wù)實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和品牌效益的統(tǒng)一，為實現(xiàn)這一目標(biāo)，特制定如下方案：

1、建設(shè)團(tuán)隊、溶入團(tuán)隊、立足本職、樹立服務(wù)意識。

2、熬煉隊伍、打好基礎(chǔ)、規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧、贏得業(yè)主滿足。

3、強化管理、提高技能、培育選拔一批技術(shù)骨干，成為企業(yè)支柱，樹立**企業(yè)形象。

（1）村委會體制的轉(zhuǎn)變，滋生出物業(yè)管理中心。從優(yōu)越的環(huán)境逐步過渡到獨立經(jīng)營，自負(fù)盈虧的物業(yè)企業(yè)。從金飯碗到泥飯碗，從思想上轉(zhuǎn)變需要一個過程。但必需適應(yīng)環(huán)境，遺忘自我，從零開頭，學(xué)好技能把握將來，把主動權(quán)留給自己。所以必需轉(zhuǎn)變觀念，擺正位置，真正溶入到企業(yè)中來。

（2）堅持良好的工作作風(fēng)，逐步完善服務(wù)體系，理順關(guān)系，明確責(zé)任，健全制度使管理工作逐步走向正常化。

（3）堅持原則，維護(hù)團(tuán)結(jié)和協(xié)作單位常常溝通。保證較好協(xié)作，協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行深層次開發(fā)、拓展領(lǐng)域爭取有新的突破。

（4）管理規(guī)范，樹立健全各式檔案，力爭全面詳實有據(jù)可查。

（5）定期走訪業(yè)主，并進(jìn)行滿足度調(diào)查。不斷變換工作方式讓業(yè)主滿足，樹立**物業(yè)形象。

（6）逐步完善各項規(guī)章制度，通過實踐，修改再實踐，再修改，最終達(dá)到有章可循。保持員工隊伍的純凈品質(zhì)，不斷提高員工的綜合素養(yǎng)。

四、2022年的基礎(chǔ)預(yù)備工作：

1、端正思想、轉(zhuǎn)變熟悉，與開發(fā)商保持統(tǒng)一的思想，樹立“本一家”的理念，勇于擔(dān)當(dāng)責(zé)任，為了共同的利益，不計得失，做好全方位的服務(wù)贏得業(yè)主對我們的信任，通過我們的言行讓開發(fā)商和業(yè)主了解、理解、確定、選擇**。

2、做好專業(yè)化物業(yè)管理流程的預(yù)備。使**管理的項目，都能夠通過規(guī)范的作業(yè)流程，確保實現(xiàn)在事先設(shè)定的品質(zhì)目標(biāo)、成本目標(biāo)和時間目標(biāo)。

3、做好新項目接管的預(yù)備工作。

4、做好業(yè)績考核與激勵機制的預(yù)備。依據(jù)職責(zé)和方案客觀評估工作業(yè)績，并以此為基礎(chǔ)公正確定職務(wù)晉升和利益安排，讓利益差別與業(yè)績差別成比例，保證團(tuán)隊持續(xù)的工作熱忱。

5、要做好多區(qū)域、多級分權(quán)管理架構(gòu)的預(yù)備，要使整個體系的運轉(zhuǎn)高效且風(fēng)險受控。

6、要做好核心管理和團(tuán)隊建設(shè)的預(yù)備。

五、2022年主要工作方案

1、規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧

以“規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧”為主題，進(jìn)行深化規(guī)范化活動，以服務(wù)業(yè)主為為重點，規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)行為，提高物業(yè)管理工作水平，為業(yè)主制造一個良好的居住和工作環(huán)境，推動**物業(yè)管理中心精神文明建設(shè)，促進(jìn)和諧社區(qū)的建設(shè)。緊扣“規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧”主題，組織員工開展“知情、真情、親情、社情”活動。工作重點如下：

（1）知情：連續(xù)根據(jù)住宅物業(yè)服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)，在管理項目的適當(dāng)位置向廣闊業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)；利用各種形式，宣揚物業(yè)管理的政策法規(guī)，在宣揚欄等醒目位置張貼或以手冊、印張形式向業(yè)主發(fā)送《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《業(yè)主（臨時）公約》等文件，讓居民了解、熟識相關(guān)法律、法規(guī)、政策，做到服務(wù)透亮?????，居民知情。

（2）真情：召開業(yè)主座談會、發(fā)放民意調(diào)查表等形式了解居民對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，真正傾聽群眾的呼聲，在此基礎(chǔ)上制定切實有效的措施，進(jìn)行仔細(xì)的改進(jìn)。

（3）親情：在“元旦”、“春節(jié)”前后開展形式多樣的愛民、便民、助民活動，開展上門服務(wù)，慰問孤寡老人、軍烈屬等，為廣闊居民制造更加便捷的生活條件和環(huán)境，增進(jìn)相互了解，融洽彼此關(guān)系，體現(xiàn)親情，分散人心。從業(yè)戶最關(guān)懷的問題入手，切實為業(yè)戶辦實事，如免費檢查電氣線路、義務(wù)修理、建立孤寡老人檔案，參觀機房設(shè)備、宣揚燃?xì)馐褂贸ＷR等，加強業(yè)戶回訪、征求業(yè)戶意見等；

（4）社情：通過業(yè)主座談會形式建立與社區(qū)居委會的協(xié)協(xié)商事制度，定期共同討論社區(qū)共駐共建共管事項，準(zhǔn)時溝通，做到把握社情，了解民意；支持和協(xié)作各級開展平安防范、文明禮儀、科普、訓(xùn)練、文化體育等社區(qū)建設(shè)活動，促進(jìn)團(tuán)結(jié)友善、鄰里互助良好社會風(fēng)氣的形成。

2、奠定基礎(chǔ)搞好培訓(xùn)、讓業(yè)主滿足

**物業(yè)管理中心人員來自基層，接觸物業(yè)行業(yè)不久。所以我們要從基礎(chǔ)培訓(xùn)、從政策法規(guī)，從業(yè)技能，從觀念轉(zhuǎn)變進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。制定詳實可操有針對性的培訓(xùn)方案。并結(jié)合成人訓(xùn)練特點，項目部的詳細(xì)狀況，開展形式多樣的培訓(xùn)。從而達(dá)到對工作程序，工作內(nèi)容怎樣做，該做什么，不該做什么。對本職崗位有初步的了解達(dá)到上崗的要求。

為迎接業(yè)主入住做好各項前期預(yù)備工作，達(dá)到預(yù)期效果。

3、樹立喜愛企業(yè)、建設(shè)企業(yè)的思想、樂觀協(xié)作、開展工作

在工作中我們要始終強調(diào)“仆人翁”精神，以喜愛建設(shè)項目的態(tài)度去工作。不等、不靠、不推、不拖、各部門崗位做好協(xié)作，發(fā)揮團(tuán)隊精神，主動為客戶服務(wù)不強調(diào)客觀。有條件要做，沒有條件制造條件也要做。只要對項目部進(jìn)展有利，都要樂觀做好。當(dāng)好仆人。喜愛、建設(shè)、管好項目為**在豐臺區(qū)樹立良好的品牌

4、健全設(shè)備、設(shè)施檔案，做好修理工作檢查記錄

為了保證設(shè)備、設(shè)施原始資料的完整性和連續(xù)性，必需健全檔案管理。檔案是在物業(yè)管理活動中直接形成的文件材料，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內(nèi)容上，記錄著物業(yè)、業(yè)戶和管理過程的真實面貌。要求各部門檔案按期、細(xì)致的整理完成，并不斷更新，保持?jǐn)?shù)據(jù)的完整性。同時督促廠家做好對設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)，保持良好運行，延長使用壽命。并在合理掌握公共能源上集思廣益，爭取合理化建議，把能源費掌握在最低水平，削減開支

5、大力加強項目平安保衛(wèi)工作及平安生產(chǎn)工作

項目保衛(wèi)及平安生產(chǎn)工作始終是項目部工作的重點，我們要做到事前掌握，流淌巡察堵塞漏洞相結(jié)合。消退平安死角，確保項目不發(fā)生任何平安問題，對施工單位消失違章操作和違反操作規(guī)程的大事，要馬上予以制止，并上報上級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行批判，對突發(fā)大事要做好預(yù)案，同時也要讓全體員工牢記生產(chǎn)事故對社會及單位的重要性和嚴(yán)峻性

6、加強社區(qū)文化活動，促進(jìn)精神文明建設(shè)

發(fā)揮**物業(yè)中心本地區(qū)域優(yōu)勢，依托村委會的支持樂觀開展有益的社區(qū)全民健身文化溝通，民俗展現(xiàn)等一系列活動，以滿意業(yè)主業(yè)余文化的需求，樂觀參與上級單位和地區(qū)的公益事業(yè)。如贊助“盼望工程”給災(zāi)區(qū)捐款捐物等。

7、加強物業(yè)管理學(xué)問的學(xué)習(xí)，提高專業(yè)化管理水平

通過對員工的定期，不定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，從而提高服務(wù)層次，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，使員工專業(yè)培訓(xùn)率達(dá)到100％。初步達(dá)到具有肯定的專業(yè)學(xué)問和處理正常事務(wù)的力量。人人熟識把握各崗位工作的要求和細(xì)則，不斷提高工作質(zhì)量和專業(yè)化管理水平，樹立良好的服務(wù)意識，樂觀主動地為業(yè)主服好務(wù)，贏得對**物業(yè)管理中心的信任。

8、搞好宣揚訓(xùn)練，拉近業(yè)主與物業(yè)距離，專心與業(yè)主接觸溝通溝通：

（1）業(yè)主們，在從四周八方聚集到一個新的生活環(huán)境下，開頭確定有許多的不適，特殊是預(yù)期值很高的消費心理和幻想的房間雛形被很少接觸的毛坯房給打破后，產(chǎn)生極大的心理不平衡，這種不平衡會持續(xù)一段時間，裝修以后或者更久，假如在其這段時間或裝修中消失不抱負(fù)或一些堵心事，其的心態(tài)會有更突出的特別現(xiàn)象，在傳統(tǒng)思想的支配下產(chǎn)生一種自我愛護(hù)意識，怕吃虧，怕受騙，怕被宰，說明他們對我們的企業(yè)不了解，缺乏認(rèn)知度；這要靠我們在實際工作中去感動靠我們?nèi)粘５男麚P；

（2）在物業(yè)管理這個事物或管理服務(wù)形式被全面認(rèn)可接受前，要有一個較長的漸漸被熟悉、被接納的過程和過度期，在這個時期，方方面面都在做物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)方面的預(yù)備，在做思想、法規(guī)、理論、標(biāo)準(zhǔn)方面的預(yù)備、意識觀念方面的預(yù)備；我們需要樂觀、主動的去做一些基本的宣揚工作，去與業(yè)戶、客戶作溝通工作，介紹我們的基本日常工作和基礎(chǔ)工作，使我們企業(yè)的管理服務(wù)理念深化人心，主動制造條件、機會，營造適合的氛圍；主動引導(dǎo)輿論，去掌握輿論導(dǎo)向；

（3）物業(yè)要充分利用宣揚欄，開展物業(yè)基本學(xué)問，政策法規(guī)。社區(qū)活動概括。消防常識，防盜竅門等一系列宣揚活動。同時把一些典型案例分析介紹給業(yè)主引起警覺，真正為業(yè)主著想，共同建設(shè)自己的家園。保持和諧的鄰里關(guān)

系，物業(yè)真正起到穿針引線作用讓業(yè)主滿足。

六、各部門工作方案：

1、行政部：

一、2022年將接管世紀(jì)風(fēng)景E區(qū)，行政部將提前做好以下預(yù)備工作：

?協(xié)作工程、物業(yè)、安保財務(wù)等部門制定相關(guān)接管驗收以及業(yè)主入住等相關(guān)資料、表格、并聯(lián)系印刷工作；?預(yù)備和購置辦公用品；

?留意了解員工狀況；把有特點、有專長的員工向領(lǐng)導(dǎo)推舉，給有潛力的員工供應(yīng)施展才能的機會，

?協(xié)作各部門進(jìn)行E區(qū)的接管、驗收、入住工作。

二、完成E區(qū)入住后的工作重點：

①培訓(xùn)工作：制定培訓(xùn)方案包括行為規(guī)范，專業(yè)學(xué)問、先進(jìn)閱歷的學(xué)習(xí)等等。不定期的對員工的培訓(xùn)效果實行多種形式的考核，嚴(yán)格要求并把獎懲制度落實到工作中。彌補工作中的不足，做好新入職員工的培訓(xùn)工作，完善培訓(xùn)程序，做好培訓(xùn)記錄。

②質(zhì)檢工作：和領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，爭取下半年出臺質(zhì)檢細(xì)則，各部門按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。質(zhì)檢檢查要納入部門下半年工作重點，加大檢查力度，把好質(zhì)量關(guān)。

③在做好本職工作的基礎(chǔ)上，支持協(xié)作領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)好與各部門的關(guān)系。與員工們一起共同學(xué)習(xí)，共同提高。④檔案管理：建立健全各類檔案，仔細(xì)細(xì)致的收集各類檔案，將收集到的檔案進(jìn)行仔細(xì)細(xì)致的整理、歸檔，做到資料完整、規(guī)范，記錄清晰、具體，查找便利、快捷，真正做到有據(jù)可依、有案可查。

⑤后勤保障工作：關(guān)懷員工，加強分散力，盡力為員工解決實際困難，做好項目部的后勤保障工作。

2、物業(yè)部：

實現(xiàn)物業(yè)專業(yè)化管理，迎接小區(qū)業(yè)主順當(dāng)入住，為住戶營造美麗、舒適的居住環(huán)境，是2022年物業(yè)部的工作目標(biāo)和努力方向。

①業(yè)戶的檔案資料建立準(zhǔn)時、完整，符合公司的質(zhì)檢要求。

②對員工進(jìn)行細(xì)化培訓(xùn)，不斷提高工作質(zhì)量和專業(yè)化管理水平，樹立良好的服務(wù)意識，樂觀主動地為業(yè)戶、客戶服務(wù)。③加強與業(yè)主的溝通，物業(yè)部人人要建立自己的客戶群體。為業(yè)主辦好事、辦實事。業(yè)主滿足度要達(dá)到98%。④樂觀開展業(yè)主需求的調(diào)查，提升物業(yè)服務(wù)價值。

⑤依據(jù)與保潔公司簽訂服務(wù)合同監(jiān)督指導(dǎo)保潔公司做好園區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作，努力為小區(qū)住戶營造美麗、清潔、舒適的居住環(huán)境。

⑥樂觀開展社區(qū)文化活動，營造溫馨、健康的社區(qū)生活環(huán)境。

⑦對入住業(yè)戶進(jìn)行滿足度調(diào)查，全年掩蓋率達(dá)100%。

⑧開展豐富多彩的社區(qū)文化活動為業(yè)主增加生活樂趣。

⑨利用宣揚欄，向業(yè)主們介紹物業(yè)學(xué)問、生活常識、健康信息等，同時也將向業(yè)主們隨時介紹物業(yè)公司的工作，便于業(yè)主的認(rèn)知和監(jiān)督。

⑩做好園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔、消殺防疫、環(huán)境愛護(hù)、綠化管理等基礎(chǔ)性服務(wù)工作。

3、工程部：

（1）設(shè)備設(shè)施的方案保養(yǎng)工作：

①嚴(yán)格執(zhí)行定期巡察檢查制度，發(fā)覺問題準(zhǔn)時處理，每日巡檢不少于1次。

②依據(jù)季節(jié)不同支配定期檢查，特殊是汛期，加強巡察檢查力度確保平安。

③消防系統(tǒng)的維護(hù)：結(jié)合安保部的需要，準(zhǔn)時檢查、維護(hù)保養(yǎng)，使各類消防水泵、煙感、噴淋設(shè)施、聲光報警器以及消火栓設(shè)備處于良好的狀態(tài)，依據(jù)實際需要選購備品備件，以便準(zhǔn)時更換，確保設(shè)備發(fā)揮應(yīng)有的作用。

④庭院鐵藝護(hù)欄依據(jù)實際狀況支配除銹刷漆。

⑤業(yè)戶裝飾裝修已基本接近尾聲，2022年將全面進(jìn)行樓道、電梯廳等公共區(qū)域墻面的粉刷工作。

⑥依據(jù)實際狀況對各類設(shè)備（水泵、風(fēng)機、電梯等）進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

（2）完善配套設(shè)施：

①督促開發(fā)建設(shè)單位完善園區(qū)道路照明設(shè)施。

②督促施工單位完善設(shè)備設(shè)施的修理工作。

③督促開發(fā)將樓四周沉降部分進(jìn)行修復(fù)。

（3）節(jié)能降耗：

①進(jìn)行地下停車場的照明設(shè)備的改造，將車場能耗降到最低。

②將樓道、電梯廳的燈改為節(jié)能型。

③將樓梯內(nèi)照明掌握開關(guān)改造為觸摸延