2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題及答案

2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題及答案單選題.估價對象為一棟復(fù)式住宅，其中“復(fù)式”一詞表示的是估價對象的（）。A.實體B.功能C.質(zhì)量D.權(quán)益中的權(quán)利【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)實物可進(jìn)一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體組合完成的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實體，就該房屋的建筑結(jié)構(gòu)而言，是指它是磚木結(jié)構(gòu)的，還是磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的；實體的質(zhì)量，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)的，則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，或者其施工質(zhì)量如何；組合完成的功能，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)，采用的磚和木材的質(zhì)量也相同，并且施工質(zhì)量也是相同的，則是指它的空間布局如何，如住宅的戶型如何。復(fù)式住宅屬于估價對象的戶型，即該組合完成的功能。參見教材P49。.下列經(jīng)分類后的房地產(chǎn)中，不屬于按實物形態(tài)分類的是（）。A.未來狀況下的房地產(chǎn).已滅失的房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)【答案】C【解析】本題考查的是按實物形態(tài)劃分的種類。按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)，可以把房地產(chǎn)分為下列9類：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產(chǎn)的局部、未來狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)；選項C，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，屬于按權(quán)益狀況劃分的種類。參見教材P69。.下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于位置描述的是（）。A.該房地產(chǎn)位于28層辦公樓的第8層.該房地產(chǎn)500米內(nèi)有地鐵站點C.該房地產(chǎn)離機場約25公里D.該房地產(chǎn)坐北朝南【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中對未知的描述，主要說明以下方面：坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等。選項B,屬于區(qū)位狀況描述中對交通的描述。參見教材P78?79。.某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為4000m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為1000m2,建筑面積單價為8000元/m2,容積率為2.5,建筑物價值為1800萬元，則該房地產(chǎn)的土地單價為（）元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750【答案】C【解析】本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積二套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=4000+1000=5000m2,土地面積二建筑面積溶積率=2000山2，房地產(chǎn)總價二8000x5000=4000萬元，土地價值二房地產(chǎn)總價-建筑物價值=4000-1800=2200萬元，土地單價二土地價值/土地面積=2200萬元/2000=11000元/m2。參見教材P112。.一套總價為30萬元的住宅，在下列實際交易的付款方式中，最經(jīng)濟的是()(假定年利率為5%)。.成交曰期時一次性付清，給予3%的價格優(yōu)惠B.成交曰期交付10萬元，余款在一年內(nèi)每半年支付10萬元C.在成交曰期的一年后一次性付清D.成交曰期支付5萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式按年等額本息支付【答案】C【解析】本題考查的是名義價格和實際價格。選項A,名義總價為30萬元，實際總價為：30x(1-3%)=29.1萬元；選項B,名義總價為30萬元，實際總價為：10+10/(1+5%)a5+10/(1+5%)=29.283萬元；選項C,名義總價為30萬元，實際總價為：30/(1+5%)=28.5714萬元；選項D,分年等額付款額=25x5%/[1-1/(1+5%)10]=3.2376萬元,則實際付款額=5+3.2376/5%x[1T/(1+5%)10]=5+25=30萬元，與名義價格一致。名義價格和實際價格相同，即名義總價=實際總價=30萬元。參見教材P113。.下列影響房地產(chǎn)價格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實物因素的是()。A.建筑結(jié)構(gòu).周圍環(huán)境C建筑物內(nèi)空間布局D.土地開發(fā)程度【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。房地產(chǎn)實物因素包括土地實物因素和建筑物實物因素，土地實物因素包括土地面積；土地形狀；地形、地勢；地質(zhì)；土壤；土地開發(fā)程度；建筑物實物因素包括建筑規(guī)模；建筑結(jié)構(gòu)；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；空間布局；外觀；新舊程度。選項B,周圍環(huán)境，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見教材P122-126。7.下列影響某宗建設(shè)用地價格的因素中，不屬于權(quán)益因素的是()。A.土地用途B.所在區(qū)域綠化水平土地容積率土地使用期限【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；房地產(chǎn)使用管制；相鄰關(guān)系的限制。房地產(chǎn)使用限制：世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產(chǎn)估價來說.有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。選項B，所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境，不屬于權(quán)益因素。參見教材P128。.關(guān)于合法原則具體應(yīng)用的說法，錯誤的是（）。A.估價對象的狀況應(yīng)依法判定，但可以不是實際狀況B.抵押估價中具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價對象C.未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認(rèn)定處理后可以作為征收估價對象D.司法鑒定估價中被查封的房地產(chǎn)不應(yīng)考慮查封因素的影響【答案】B【解析】本題考查的是合法原則。選項B錯誤，法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能為以抵押為估價目的的估價對象。參見教材P156。.某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無力償還貸款，現(xiàn)被**法院整體拍賣。為此，采用假設(shè)開發(fā)法估價時，關(guān)于價值時點和估價對象狀況的說法，正確的是（）。A.價值時點為抵押貸款之日，估價對象狀況為抵押時的狀況B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為抵押時的狀況C價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為完工時的狀況D.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在的狀況【答案】C【解析】本題考查的是價值時點原則。由于現(xiàn)在被法院整體拍賣，故價值時點應(yīng)為現(xiàn)在，采用假設(shè)開發(fā)法估價，應(yīng)評估其開發(fā)完成時的狀況。參見教材P161?163。.采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預(yù)測其凈收益分別為100萬元、95萬元、90萬元，報酬率為8%至9%。估價中選取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是（）。A.年凈收益為95萬元，報酬率為8.5%B.年凈收益為90萬元，報酬率為9%C.年凈收益為90萬元，報酬率為8%D.年凈收益為100萬元，報酬率為8%【答案】B【解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。由于評估的是該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值，故應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎原則，不能高估收入或低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應(yīng)偏低。參見教材P171。.某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。**類建設(shè)項目正常建設(shè)期為24個月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及**、施工等前朗工作所需時間為3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中后續(xù)建設(shè)期為（）個月。A.10B.11C.13D.14【答案】D【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)期包括建設(shè)前期和建造期=3+24-13=14。參見教材P330。.張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%,目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪日前月租金為建筑面積70元/22,空置率為10%,經(jīng)營費用為有效毛收入的10%,資本化率為5%,若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。42.6455.4056.2468.04【答案】C【解析】本題考查的是直接資本化法。V=NOI/R-11.8=70X50XC1-10%）（1-10%）X12/5%—11.8=56.24萬元。參見教材P252。.關(guān)于報酬率的說法，正確的是（）。A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風(fēng)險B.累加法求取報酬率時，風(fēng)險調(diào)整值相對于同期國債利率或鋃行存款利率都是相同的C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率【答案】D【解析】本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系。報酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風(fēng)險調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定。參見教材P250、251、255。.新建房地產(chǎn)的土地職得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】C【解析】本題考查的是開發(fā)利潤。土地職得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，設(shè)房地產(chǎn)的價值為V,V=(600+500+40+20+30)x(1+20%)+6.5%V,求得V=1527.27。參見教材P282。.采用年限法求職建筑物折舊時，建筑物有關(guān)**適用合理的是()。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟壽命、殘值率C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟壽命、殘值率D有效年齡、耐用年齡、殘值率【答案】B【解析】本題考查的是建筑物折舊的求職方法。利用年限法求職建筑物折舊付，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命。參見教材P298。16.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是()。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況**B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場**D.需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤【答案】A【解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項A錯誤，在靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。參見教材P332。.估價對象類似房地產(chǎn)過去5年的價格分別為7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年價格變化量按時間序列由前往后權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3、0.4。則選用平均增減量法預(yù)測估價對象，未來第一年的價格為()元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497【答案】B【解析】本題考查的是平均增減量法。d二(8140-7800)x0.1+(8470-8140)x0.2+(8800-8470)x0.3+(9130-8800)x0.4=331元/m2,未來第一年的價格=7800+331x5=9455元/m2。參見教材P350。.某租賃期限為20年的土地擬建設(shè)批發(fā)市場，承租人投入建設(shè)成本費用為3500萬元(建設(shè)期內(nèi)均勻投入)。建設(shè)期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元(未扣除應(yīng)支付的土地租金)。若承租人要求的年報酬率為10%，則可支付的土地租金為()萬元/年。A.**6B.125C.**4D.227【答案】【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。600/10%x[1T/(1+10%)19]/(1+10%)=3500/(1+10%)0.5+可支付的土地租金/10%x[1-1/(1+l0%)20]，解得可支付的土地租金=144萬元/年。.評估某加油站的抵押價值，估價對象的財產(chǎn)范圍包括()。A.加油站的特色裝修B.加油站的特許經(jīng)營權(quán)C.加油站內(nèi)的車輛D.力口油站的加油機【答案】D【解析】本題考查的是確定估價基本事項。房地產(chǎn)抵押估價對象的范