房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考前沖刺模擬試卷B卷含答案

?房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考前沖刺模擬試卷B卷含答案

單選題（共60題）1、如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B2、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現(xiàn)容易【答案】D3、表示準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B4、存量在數(shù)值上的表達(dá)式是（）。A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B5、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數(shù)B.評價類指標(biāo)C.時間類參數(shù)D.收益類指標(biāo)【答案】D6、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.財務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運(yùn)能力【答案】A7、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）。A.變動成本的設(shè)置B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置【答案】D8、對于一般房地產(chǎn)投資項目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率【答案】A9、小跨度廠房是指跨度小于或等于（）米的單層工業(yè)廠房。A.4B.8C.12D.15【答案】C10、能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的長期償債能力指標(biāo)是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率【答案】D11、某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實(shí)際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預(yù)測銷售量為（）萬臺。A.102B.120C.108D.88【答案】C12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽(yù)【答案】D13、償債備付率＝可用于還本付息資金與()之比。A.當(dāng)期應(yīng)還本付息資金B(yǎng).當(dāng)期已付利息費(fèi)用C.當(dāng)期本金D.當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用【答案】A14、投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項目的評估和決策【答案】A15、一個房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產(chǎn)學(xué)會B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會C.房地產(chǎn)管理部門D.政府【答案】C16、現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。A.財務(wù)盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運(yùn)能力【答案】A17、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A19、產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括生產(chǎn)成本和()兩部分。A.廣告費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.促銷費(fèi)用D.不可預(yù)見費(fèi)用【答案】B20、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【答案】B21、陰疽，治療常用A.四妙勇安湯B.陽和湯C.吳茱萸湯D.當(dāng)歸四逆湯【答案】B22、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C23、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會計記賬錯誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應(yīng)期借款50000元C.借：應(yīng)付賬款50000元D.借：短期借款50000元【答案】D24、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】C25、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險因素為個人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險B.信用風(fēng)險C.市場風(fēng)險D.法律風(fēng)險【答案】B26、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據(jù)。A.會計法B.會計規(guī)則C.會計規(guī)程D.會計恒等式【答案】D27、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因B.可以用市場價格背離實(shí)際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地稀缺性D.金融機(jī)構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑【答案】A28、開發(fā)項目的內(nèi)部收益率表明了（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A29、潛在購買者一般有三個特點(diǎn)，即興趣、收入和()。A.目標(biāo)B.途徑C.市場化D.商品化【答案】B30、《傷寒明理論》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王燾D.成無己【答案】D31、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.變動費(fèi)用D.材料費(fèi)用【答案】C32、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息（）萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A33、下列房地產(chǎn)市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是（）。A.市場因子推演法B.加權(quán)移動平均法C.簡單平均法D.指數(shù)平滑法【答案】A34、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)()的統(tǒng)計。A.平均價格B.加權(quán)價格C.抽樣價格D.成交價格【答案】A35、下列選項中不可以用于土地儲備資金的是（）。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B(yǎng).向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借的貸款C.國有土地收益基金中安排的資金D.經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他財政資金【答案】B36、2011年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2011年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D37、某城市2015年商品房銷售量的預(yù)測值為500萬m2，實(shí)際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預(yù)測該城市2016年商品房銷售量為（）萬m2。A.465B.485C.665D.915【答案】A38、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B39、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預(yù)計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險一樣大D.無法判斷【答案】B40、市場需求的預(yù)測一般需要從（）類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進(jìn)行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D41、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資【答案】A42、某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】B43、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D44、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。A.對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)B.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度C.對原材料的檢驗(yàn)D.控制工程變更【答案】D45、對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有()的特點(diǎn)。A.土地費(fèi)用高B.無投資風(fēng)險C.投資者易與政府溝通D.開發(fā)周期長【答案】A46、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D47、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個人投資【答案】C48、下列關(guān)于過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯誤的是（）。A.可以用市場價格背離實(shí)際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段；而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益【答案】B49、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A50、一個房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產(chǎn)學(xué)會B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會C.房地產(chǎn)管理部門D.政府【答案】C51、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。A.市場需求容量調(diào)查B.消費(fèi)者行為調(diào)查C.市場營銷因素調(diào)查D.競爭情況調(diào)查【答案】C52、下列各項中，屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量【答案】A53、下列房地產(chǎn)市場運(yùn)行的影響因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發(fā)育程度【答案】B54、對于施工中可能發(fā)生的臨時占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業(yè)等情況，()應(yīng)該按國家規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)。A.建造商B.總監(jiān)理師C.開發(fā)商D.監(jiān)理工程師【答案】C55、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是()。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單【答案】B56、下列各項中，不屬于私募股權(quán)投資特點(diǎn)的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作【答案】C57、投資估算的精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%，該階段為（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B58、下列不屬于管理費(fèi)用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費(fèi)C.戶外發(fā)布會D.技術(shù)開發(fā)費(fèi)【答案】C59、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B60、關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A多選題（共45題）1、下列投資形式中屬于房地產(chǎn)間接投資的有（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券C.房地產(chǎn)置業(yè)投資D.購買住房抵押支持證券E.購買房地產(chǎn)投資信托基金【答案】BD2、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC3、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計及安排E租售價格確定【答案】AC4、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標(biāo)之中的()指標(biāo)的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD5、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD6、房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價格指數(shù)B.房屋租賃價格指數(shù)C.房屋抵押價格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價格指數(shù)E土地交易價格指數(shù)【答案】B7、下列對投資組合理論說法正確的有（）。A.投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)B.大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風(fēng)險甚至毫無風(fēng)險的投資項目D.投資組合理論所做出的減少風(fēng)險的方法可使投資組合變成毫無風(fēng)險E.通過投資組合理論可使個別風(fēng)險和系統(tǒng)風(fēng)險減少甚至于完全抵消【答案】ABC8、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.資金來源與運(yùn)用表【答案】CD9、房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（）。A.做出是否投資的決定B.對項目投資進(jìn)行詳細(xì)測算C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設(shè)計方案【答案】ACD10、可行性研究的作用有（）。A.項目投資決策的依據(jù)B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)E.對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的依據(jù)【答案】ABCD11、房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括()。A.供需因素的影響B(tài).政策因素的影響C.制度因素的影響D.空置量的影響E開發(fā)商競爭的影響【答案】ABC12、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的有（）。A.表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例B.反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)D.屬于長期償債能力指標(biāo)E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高【答案】ABD13、下列房地產(chǎn)定價方法中，不屬于競爭導(dǎo)向定價的有()。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E認(rèn)知價值定價法【答案】B14、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC15、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用【答案】B16、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻(xiàn)查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調(diào)查法E實(shí)驗(yàn)法【答案】BCD17、房地產(chǎn)營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。A.產(chǎn)品調(diào)查B.價格調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.技術(shù)調(diào)查E.競爭情況調(diào)查【答案】AB18、建設(shè)項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。A.項目合理規(guī)模B.功能分區(qū)C.建設(shè)地點(diǎn)D.工程變更E.設(shè)計方案評價【答案】ABCD19、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A20、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格【答案】AC21、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績【答案】ACD22、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.概預(yù)算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標(biāo)估算法【答案】ABC23、決策的原則包括（）。A.系統(tǒng)原則B.滿意原則C.淘汰原則D.反饋原則E.落實(shí)原則【答案】ABD24、銷售費(fèi)用是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容（）。A.銷售推廣費(fèi)B.交易手續(xù)費(fèi)C.銷售代理費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)E.銷售前期費(fèi)【答案】ABC25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD26、將多項式27+25+22+20表示為十六進(jìn)制數(shù)，值為(請作答此空)；表示為十進(jìn)制數(shù)，值為()。A.55B.95C.A5D.EF【答案】C27、房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價格指數(shù)B.房屋租賃價格指數(shù)C.房屋抵押價格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價格指數(shù)E土地交易價格指數(shù)【答案】B28、按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級市場包括（）市場。A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD29、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤C(jī).保險費(fèi)D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD30、具體準(zhǔn)則是根據(jù)基本準(zhǔn)則制定的，有關(guān)企業(yè)會計核算的具體要求。會計具體準(zhǔn)則根據(jù)規(guī)范的對象不同，分為（）。A.關(guān)于共同業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則B.關(guān)于特殊業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則C.特殊行業(yè)基本業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則D.有關(guān)對外披露的具體準(zhǔn)則E.有關(guān)資產(chǎn)處置的具體準(zhǔn)則【答案】ACD31、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期超前于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD32、按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC33、在房地產(chǎn)市場自然周期進(jìn)入第四階段時，下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負(fù)增長【答案】AC34、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有（）。A.年度運(yùn)營預(yù)算B.資本流預(yù)算C.資本支出預(yù)算D.長期預(yù)算E.資本收入預(yù)算【答案】ACD35、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD36、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括()。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD37、下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有（）。A.短期投資B.累計折舊C.實(shí)收資本D.委托加工材料E.壞賬準(zhǔn)備【答案】ABD38、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為()。A.隨機(jī)型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD39、投資的作用主要包括（）。A.投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD40、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD41、土地費(fèi)用由()組成。A.出讓金B(yǎng).城市建設(shè)配套費(fèi)C.建安費(fèi)D.土地開發(fā)費(fèi)用E可行性研究費(fèi)【答案】ABD42、“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD43、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的是()。A.買地——建房——賣房B.買房——經(jīng)營C.買房——出租——轉(zhuǎn)售D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉(zhuǎn)讓【答案】BCD44、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。A.市場分析B.目標(biāo)市場選擇C.市場細(xì)分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD45、以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項目的選址、定點(diǎn)審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD大題（共18題）一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮慷?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮咳辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。六、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮烤拧⒈敬喂纼r背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點(diǎn)估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】一十、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮恳皇?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點(diǎn)估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮恳皇?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮恳皇?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240