民宿綜合項目可行性專項方案永嘉縣嶼北古村

永嘉縣嶼北古村民宿項目可行性方案

第一章

總論

1.1

項目概況

本匯報所陳說對象為浙江省溫州市永嘉縣嶼北古村民宿投資項目。

項目所處永嘉縣，山水資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越悠三百里楠溪江，融天然風(fēng)光和人文景觀于一體，以水秀、巖奇、瀑多、村古、灘林美而名聞遐邇，是中國家級風(fēng)景名勝區(qū)當(dāng)中以田園山水風(fēng)光見長景區(qū)之一。豐富山水資源，和優(yōu)良生態(tài)環(huán)境，為楠溪江民宿建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

項目所在地嶼北村，在永嘉縣巖坦鎮(zhèn)，諸永高速巖坦出口下高速五分鐘即達(dá)。該村三面環(huán)山，一面臨水，青山疊翠，環(huán)境清幽，風(fēng)光秀美，蒼松翠柏，秀竹茂林。四面有金山、昔山、嶼山、陽山、和尚山環(huán)抱，如同蓮花瓣簇?fù)碇麄€村莊。村內(nèi)古建筑占現(xiàn)有民居建筑85%以上，新區(qū)和老區(qū)分明。石墻上斑駁紅色口號還依稀可見。是難得保留原始風(fēng)貌古村落。該村有一批“國字號”榮譽(yù)，如“中國景觀村落”、“國家級歷史文化名村”、“中國首批傳統(tǒng)村落”等。該村歷史據(jù)《汪氏及徐氏宗譜》記載，嶼北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚書汪應(yīng)辰及其弟汪應(yīng)龍遭秦檜迫害，歸隱于嶼北后棠塆，至第五代入贅嶼北后，徐氏開始遷居至楓林，汪氏一脈日益繁衍。嶼北民居建筑含有濃郁地方特色，村內(nèi)古建筑保留完整，村落總體計劃思想獨具特色。嶼北村四面群山重合，形似蓮花瓣，村落聚沖"蓮花心"。于是，村落根據(jù)道學(xué)"易經(jīng)"中陰陽五行學(xué)說風(fēng)水格局方法，把北向金字山定為"金"，把南方嶼北森林定為"木"，把東側(cè)交叉路形定為"火"，把西向（蓮花心）肥沃黃土作為"土"，把城河圍繞"蓮花心"一周定為"水"，組成了一個封閉社會單元和自然村落。

村內(nèi)商業(yè)環(huán)境：

1、村管網(wǎng)改造正在進(jìn)行，到時全部電線、網(wǎng)絡(luò)線路全部將埋于地下，最大程度還原古村落生態(tài)環(huán)境。

2、該村尚無民宿項目，僅有一家名義上農(nóng)家樂在村委會大樓樓下食堂。村委會現(xiàn)在對農(nóng)家樂項目持支持態(tài)度。本項目可發(fā)展空間巨大。

3、村內(nèi)小賣部零碎3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、餅干等）不是過期就是三無產(chǎn)品。

這可能因為該村旅游行業(yè)還未立即開發(fā)，造成旅游、商業(yè)氣氛不濃厚。4、地下管網(wǎng)改造正在進(jìn)行，完成后電線地埋，古村落風(fēng)貌能夠深入展現(xiàn)。

5、寬帶、自來水網(wǎng)管齊備。

6、地理位置優(yōu)越，在諸永高速巖坦出口2公里，溫州市區(qū)出發(fā)40分鐘即可抵達(dá)。

1.2

關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項目總數(shù)量：前期計劃為一棟古建筑民房和前后院落。

建筑裝修成本：依據(jù)設(shè)計企業(yè)方案進(jìn)行確定。

第二章

市場調(diào)研及前景估計

一．市場形勢分析

（一）客觀區(qū)域市場分析

本項目標(biāo)定位是：利用本項目是嶼北村第一個特色民宿良好條件，以嶼北古村文化資源和自然風(fēng)光作為依靠，經(jīng)過展現(xiàn)古村落形態(tài)和歷史文化、優(yōu)美自然風(fēng)光和淳樸農(nóng)耕生活，吸引周圍城市短途旅游客源。在樹立好本民宿品牌同時，對嶼北古村古村落保護(hù)和文化傳承做出貢獻(xiàn)。

臺灣民宿大致經(jīng)歷了三個階段：第一階段也稱之為“農(nóng)家樂”，粗糙、草根而原始，關(guān)鍵有表現(xiàn)在“釣魚、打牌、品茗、聊天、吃飯”，是農(nóng)民自發(fā)形成一條生財之路。第二階段稱之為“夢想回歸”，它是部分在城市里打拼了大半輩子、資產(chǎn)小有積累退休人士，她們中有不少是老師、公務(wù)員、設(shè)計師或是企業(yè)里中高層管理人員。從城市再次回到當(dāng)年懷揣夢想離開地方，重新構(gòu)筑另一個夢想。和第一階段民宿相比，她們增加了文化內(nèi)涵和設(shè)計感。第三階段稱之為“創(chuàng)意田園”，

民宿主人則是部分年輕社會精英，在很多人向往城市生活時候，她們卻一反常態(tài)地崇尚樂活生活態(tài)度，以新農(nóng)民身份過起了田園牧歌生活?，F(xiàn)在永嘉民宿經(jīng)營現(xiàn)實狀況類似于第二階段中期。項目所在地永嘉縣現(xiàn)在民宿市場形勢利好，現(xiàn)在該縣正在大力支持發(fā)展楠溪江民宿事業(yè)，并于去年頒布了《永嘉縣民宿管理措施》，大致規(guī)范了民宿經(jīng)營范圍和獎勵措施。現(xiàn)在很多村落全部在尋求更適合本身村落條件經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路。而中端消費(fèi)檔次、有情懷名宿更是現(xiàn)階段永嘉現(xiàn)在所缺乏。

（二）市場供求分析

現(xiàn)在永嘉縣現(xiàn)有民宿大部分檔次較低，改造提升空間較大。一是大部分村民家改造客房面積較小，帶獨立衛(wèi)生間客房百分比較低。二是建筑和房內(nèi)裝飾缺乏民俗文化元素，配套設(shè)施比較單一。伴隨近幾年永嘉縣楠溪江景區(qū)深度開發(fā)和城市居民周圍短途游習(xí)慣形成，越來越多游客對農(nóng)村旅游需求提升，不再滿足于低端(150元/間以下)樓下吃、樓上住簡單農(nóng)家樂模式，大家來游玩也逐步不滿足于找個房間打牌唱歌。

另外部分高端（600元/間以上）民宿、客棧（如悅庭楠舍），又缺乏深度挖掘農(nóng)村歷史文化，缺乏游客和旅宿地互動溝通。所以，一個現(xiàn)有優(yōu)美環(huán)境，又能夠體會原始淳樸農(nóng)耕文化旅游項目有著較大市場需求。

本項目營業(yè)后將加大幅度吸引來古村落旅游游客，尤其是溫州市和周圍城鎮(zhèn)游客。經(jīng)過一系列網(wǎng)絡(luò)、用戶互動宣傳推進(jìn)創(chuàng)建民宿和嶼北古村品牌效應(yīng)。經(jīng)過多渠道促銷方法提升本項目標(biāo)人氣。第三章

項目定位

3、1

專題定位

嶼北古村民宿項目

——特色民宿酒店

客房------獨棟民宿，有院落

能夠提供各項周圍服務(wù)餐飲、娛樂、康體等活動和信息。3、2

功效定位

滿足不一樣層次客人消費(fèi)需求，多元化用戶渠道，以點及面，完善一站式服務(wù)。

3．3

開發(fā)該項目目標(biāo)：

1．宣傳嶼北古村本身人文、自然風(fēng)光、歷史背景，并陸續(xù)進(jìn)行資源整合。打響嶼北古村旅游品牌。

2．確保民宿項目本身收益

3．建立楠溪江中端民宿標(biāo)桿

4．積累更多經(jīng)驗，為以后項目做準(zhǔn)備

5．增強(qiáng)用戶滿意度，提升用戶反復(fù)消費(fèi)率，積累更多用戶資源

6.

和當(dāng)?shù)卣迕裆钊虢涣?，提升?dāng)?shù)卮迕駥Ρ旧砭幼〉刭Y源優(yōu)勢認(rèn)識，合作互利，長遠(yuǎn)發(fā)展，深入提升收入水平。

7、以旅游周圍項目帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變傳統(tǒng)觀念，轉(zhuǎn)由借助服務(wù)業(yè)增加收入，而不是傳統(tǒng)景點以門票收入為主體收入模式。3．4

規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)

客房數(shù)量依據(jù)設(shè)計企業(yè)對承租樓房具體情況確定，依據(jù)10-15平方米一間客房標(biāo)準(zhǔn)，大致在6-8間客房。樓房主體外部裝修修舊如舊，和嶼北古村古民居保持一致風(fēng)格，前后院在保持歷史原貌基礎(chǔ)上，充足發(fā)揮休閑、活動作用。內(nèi)部裝修按所針對用戶需求確定風(fēng)格樣式，確保房間實用性和舒適性。第四章

投入成本和經(jīng)營估計

一、投入成本分析：

4.1.1

房屋改造計劃和投入成本：

1、充足了解所改造房屋歷史、文化底蘊(yùn)和結(jié)構(gòu)。充足尊重原始風(fēng)貌，對房屋外表裝修做到和嶼北村整體風(fēng)格融合和創(chuàng)新。達(dá)成既符合古村落古民居概念，又能表現(xiàn)出新農(nóng)村新風(fēng)貌特色。

2、內(nèi)部裝修根據(jù)所針對用戶群設(shè)計，做到簡練、風(fēng)格多樣，規(guī)格能滿足大部分層次客人需要。要處理游客擔(dān)心農(nóng)村住宿臟亂現(xiàn)象，在房間內(nèi)不體會到溫馨、舒適。

3、前后院改造計劃：

⑴將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個水池流動起來，養(yǎng)魚、水植方面必需豐富，以降低死水帶來蚊蟲多負(fù)面影響。完善后這屋前屋后池塘將是我們最大外觀特色！

⑵在原有宅基地上搭建簡易房屋，風(fēng)格也需要融入古村落，或依據(jù)設(shè)計師意圖，部分創(chuàng)新。此計劃著重處理活動室、食堂、文化體驗場地用地計劃。

⑶卵石圍墻整修和完善，達(dá)成民宿整體封閉性獨立性需求。

⑷院落綠化，依據(jù)設(shè)計施工進(jìn)行。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營者自己種植綠化，前期綠化基礎(chǔ)由原來以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。

⑸改造成本由設(shè)計企業(yè)估算，房屋主體返修鞏固費(fèi)用在90000元，房間裝修按每平方米1800元估算，大致租用面積280平米，總計主體裝修504000元。院落以整理道路、修整圍墻，部署水池為主，預(yù)算50000元?？傆?44000元。加上軟裝，總體預(yù)算控制在800000元。4.1.2

本項目特色和和落戶地嶼北古村合作互利計劃

結(jié)合民宿本身情況，進(jìn)行完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營業(yè)狀態(tài)。

在營業(yè)期間，為提升用戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充足挖掘嶼北古村和周圍人文歷史自然等資源，以本民宿為點，撬動體驗式旅游發(fā)展。

在項目裝修期間，將會對本村落原始農(nóng)耕生態(tài)特色生產(chǎn)生活活動進(jìn)行深入探索研究，逐步推進(jìn)以下多個特色活動項目以增強(qiáng)民宿活力和特色：

1、挑選1-2個項目作為本民宿固定活動，具體地點優(yōu)先考慮設(shè)置在民宿前后院空地之中，搭建必需簡易設(shè)施和之配合。提升本民宿本體特色。并定時增加更換。除主體建筑休閑之外，可在部分古民居院落設(shè)置活動地點，增加古村旅游活力。

2、依據(jù)農(nóng)民耕種實際情況，長久公布農(nóng)活體驗活動，經(jīng)過采摘、耕種、收貨等活動，讓旅客感受在城市中體會不到農(nóng)村生活氣氛。還可提升農(nóng)民收入。經(jīng)營方法初定按人頭、家庭團(tuán)體收取體驗活動費(fèi)用，再按百分比和合作農(nóng)戶分成。此方案中民宿作為集合和休息地點，可借此宣傳民宿特色。

3、能夠和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民配合，設(shè)置“嶼北古村遠(yuǎn)程農(nóng)業(yè)”（暫名）計劃，旅客可租賃當(dāng)?shù)靥锏兀w會播種至收貨愉快。讓用戶承包一小塊地，從播種開始，依據(jù)微信互動，每七天或每隔幾天發(fā)送承包地照片和信息，可雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶進(jìn)行管理，田地必需綠色無農(nóng)藥！結(jié)果后可通知采摘也可郵寄、帶回溫州給用戶。

另外還可借鑒外地“網(wǎng)絡(luò)養(yǎng)羊投資”模式，領(lǐng)養(yǎng)雞鴨鵝豬等農(nóng)村常見牲畜，長成后現(xiàn)金返還或送回領(lǐng)養(yǎng)者手中。

4、嶼北村三面環(huán)山，和村民探討周圍環(huán)境，尋求向?qū)Щ蚵?lián)絡(luò)溫州市區(qū)戶外活動組織設(shè)計山路戶外活動。

5、搜集當(dāng)?shù)厥止I(yè)者資料，和之溝通合作計劃，設(shè)置旅客體驗活動。

6、依據(jù)當(dāng)?shù)氐乩砦恢?，幫助外地游客設(shè)計楠溪江旅游線路，表現(xiàn)集散地作用。

7、收攏周圍村莊資源，手工業(yè)、農(nóng)村特色職業(yè)、周圍景點、傳說、全部能夠以此來進(jìn)行運(yùn)行和宣傳，不僅僅局限于嶼北村一處。

8、尋求空曠房屋，設(shè)置木工房，可聯(lián)絡(luò)外地木工房進(jìn)行合作，也可自己學(xué)習(xí)或招聘相關(guān)從業(yè)者進(jìn)行教學(xué)。關(guān)鍵從勺子、砧板入手，以后依據(jù)運(yùn)行情況決定是否在市區(qū)周圍設(shè)置基地。

4.1.3運(yùn)行及發(fā)展方向

農(nóng)耕體驗、文化歷史介紹、周圍旅游集散、復(fù)制本項目擴(kuò)張至文成、泰順、蒼南等地，建立連鎖民宿品牌。

4.1.4經(jīng)營難點

1、因經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)而造成投資成本回收期較長，是制約民宿發(fā)展關(guān)鍵原因民宿也面臨淡旺季尷尬，入住客人通常全部在周末，冬季客人相對少。單純靠住宿收入回收成本周期較長。

2、因該村地點距離關(guān)鍵客源地溫州市區(qū)僅40分鐘車程，所以怎么留住客人住宿是一個難點。

3、嶼北古村旅游氣氛較芙蓉、蒼坡、獅子巖、嶺上人家等地差距顯著，需配合經(jīng)營提升著名度。還需當(dāng)?shù)卣⒙糜尾块T協(xié)同宣傳。

二、經(jīng)營估計

4．2．1

經(jīng)營成本分析：

房租：前三年每十二個月10000元，以后根據(jù)協(xié)議5-10%分紅或其它協(xié)議。

人工成本：

民宿房間暫定7間客房，正常房間整理可有經(jīng)營者本身負(fù)擔(dān)，能夠愈加好在前期觀察到房間設(shè)置裝修不足和需要。工資暫定在3000元/月，共2人7元/人。

整棟民宿清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民，工作范圍為院落地面清掃，垃圾傾倒和其它工作。工資成本臨時在1000元/月。共需1元/年

人工成本總計，84000元/年。

電信寬帶：100M有線寬帶

1500元/年

水電成本：10192元/年（按7間房，104天，5%比率計算）

宣傳成本：5000元/年（優(yōu)惠力度，熟客、關(guān)系客成本付出）

營業(yè)稅金：203840*0.05=10192元（按7間客房整年30%入住率）

估計整年成本：110884元

4．2．2

經(jīng)營收入分析：

1、住宿：

早期7間客房，按平均每間房費(fèi)280元，保守估量，整年雙休日整年104天，入住率不到30%計算，總共住宿項目收入為203840元。假如根據(jù)永嘉縣人民政府匯報中當(dāng)?shù)孛袼蘅蜅Ｈ胱÷试?0%，按此平均值計算，住宿項目收入為500780元。

2、農(nóng)村體驗活動，根據(jù)每七天末40人次計算，每人次100元計算，整年52周，總計208000元。

3、另外，因民宿假日經(jīng)濟(jì)原因，日常閑時可策劃養(yǎng)生、特色活動等項目，按7間客房，閑時261天，150元每間閑時客房費(fèi)收入，10%入住率計算

，總計27405元。（此收入彈性稍大，如運(yùn)作適當(dāng)，收入增加很大。）

4、暑假假期，可同戶外舉行夏令營、遠(yuǎn)足、生態(tài)體驗等各項針對學(xué)生人群培訓(xùn)、體驗活動，收入和合作單位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各舉行一次，總計收入60000元。

5、總計：

按以上估計收入，住宿最低收入30%計算，總計499245元。按住宿高入住率70%計算，總計796185元。

除以上