綜合項(xiàng)目可行性研究應(yīng)用報(bào)告

____項(xiàng)目可研匯報(bào)編制部門：戰(zhàn)略拓展部編制日期：___年___月___日

目錄**項(xiàng)目可研匯報(bào) 1主責(zé)中心：戰(zhàn)略運(yùn)行中心 1編制日期： 1目錄 2序言（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 3項(xiàng)目決議背景及摘要（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 4一、外部環(huán)境 4二、內(nèi)部原因 4第一部分：項(xiàng)目概況（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 5第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析（戰(zhàn)略拓展部/成本管理部共同負(fù)責(zé)） 8第三部分：市場(chǎng)分析（品牌營(yíng)銷部負(fù)責(zé)） 10第四部分：計(jì)劃設(shè)計(jì)分析（技術(shù)管理部負(fù)責(zé)） 12第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（戰(zhàn)略拓展部/工程管理部/品牌營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，簡(jiǎn)化版可略） 13第六部分：投資收益分析（預(yù)算部負(fù)責(zé)） 14第七部分：管理資源配置（人力資源部負(fù)責(zé)，簡(jiǎn)化版此項(xiàng)可略） 17第八部分：綜合分析和提議（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 18第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方法取得土地需要注意問(wèn)題（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 19第十部分：在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充內(nèi)容（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)） 21附件： 21

序言（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）伴隨企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不停擴(kuò)張，土地貯備力度逐步加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目標(biāo)需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)現(xiàn)在期操作，提升工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，特制訂可行性匯報(bào)內(nèi)容指導(dǎo)。

項(xiàng)目決議背景及摘要（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）一、外部環(huán)境城市發(fā)展計(jì)劃和宗地關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)計(jì)劃和建設(shè)、城市功效計(jì)劃和布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)關(guān)鍵、政府重大政策立即頒布等。宗地所屬地域在該城市歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位。比如，項(xiàng)目處于xx區(qū)，要說(shuō)明該區(qū)域地位。項(xiàng)目淵源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府關(guān)鍵工程等。二、內(nèi)部原因項(xiàng)目開(kāi)啟對(duì)企業(yè)未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計(jì)劃意義（通常3—5年），在企業(yè)發(fā)展中地位（是否關(guān)鍵項(xiàng)目）。企業(yè)進(jìn)入關(guān)鍵區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)企業(yè)提升市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力作用。從企業(yè)未來(lái)利潤(rùn)需求、可連續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)意義。

第一部分：項(xiàng)目概況（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市區(qū)位圖，標(biāo)識(shí)出宗地域域位置，和標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）相對(duì)位置和距離、地段定性描述（和關(guān)鍵中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。宗地現(xiàn)實(shí)狀況四至范圍；地勢(shì)平坦情況，自然標(biāo)高，和周圍地勢(shì)比較；地面現(xiàn)實(shí)狀況，包含宗地內(nèi)是否有水渠、較深溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響原因，并計(jì)算所以而損失實(shí)際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包含具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工情況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響；地下情況，包含管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下全部要注意有沒(méi)有受保護(hù)歷史文物古跡、可利用構(gòu)建；土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地；地質(zhì)情況，包含土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)識(shí)四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，關(guān)鍵反應(yīng)宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下情況圖，包含地下管線、暗渠、電纜等。項(xiàng)目周圍小區(qū)配套（簡(jiǎn)化版此項(xiàng)可略）（一）周圍3000米范圍內(nèi)小區(qū)配套交通情況公交系統(tǒng)情況，包含關(guān)鍵線路、行車區(qū)間等；宗地出行關(guān)鍵依靠交通方法，是否需要發(fā)展商自己處理；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或計(jì)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通情況有重大影響工程。附圖：交通情況示意圖，包含現(xiàn)有和未來(lái)計(jì)劃城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平大型購(gòu)物中心、關(guān)鍵商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施公園銀行郵局其它附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周圍3000米外但可輻射范圍內(nèi)關(guān)鍵小區(qū)配套現(xiàn)實(shí)狀況項(xiàng)目周圍環(huán)境（依據(jù)個(gè)案特征描述，沒(méi)有能夠不寫）（簡(jiǎn)化版此項(xiàng)可略）治安情況空氣情況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）周圍景觀風(fēng)水情況近期或計(jì)劃中周圍環(huán)境關(guān)鍵改變，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市建設(shè)等。其它大市政配套（全部要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入可能性）道路現(xiàn)實(shí)狀況及計(jì)劃發(fā)展包含現(xiàn)有路幅、計(jì)劃路幅，計(jì)劃實(shí)施時(shí)間，和宗地關(guān)系（影響）。供水情況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)計(jì)劃和實(shí)施時(shí)間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)計(jì)劃和實(shí)施時(shí)間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、包含線路成本等。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、包含線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)計(jì)劃擴(kuò)容和增加情況。計(jì)劃控制關(guān)鍵點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其它土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。依據(jù)購(gòu)置價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析（戰(zhàn)略拓展部、成本管理部共同負(fù)責(zé)）合作方法及條件合作方基礎(chǔ)情況：名稱，關(guān)鍵股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等合作方法：比如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)置企業(yè)等。除直接從政府批租土地外，全部要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅義務(wù)。付款進(jìn)度及和拿地程序配合其它合作關(guān)鍵條件和合作方法相關(guān)其它法律要求土地法律性質(zhì)評(píng)定（一）現(xiàn)實(shí)狀況土地全部權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬土地用途（二）計(jì)劃1、計(jì)劃全部權(quán)歸屬2、計(jì)劃使用權(quán)歸屬3、計(jì)劃用途取得土地使用權(quán)程序評(píng)定取得土地使用權(quán)程序取得土地使用權(quán)需要工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在不確定原因及處理）土地性質(zhì)變更評(píng)定（已經(jīng)是商品房用地能夠不寫）土地性質(zhì)變更程序和理由土地性質(zhì)變更政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要工作日政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定城市計(jì)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府原因造成項(xiàng)目中止開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建步驟無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失可能性判定?？傮w評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序可操作性、正當(dāng)性，風(fēng)險(xiǎn)可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約協(xié)議中顯著對(duì)我方不利條款及其考慮；部分或全部條款存在不確定性原因控制；不利、不確定條款可能遭受損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響等。

第三部分：市場(chǎng)分析（品牌營(yíng)銷部負(fù)責(zé)）區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)情況（簡(jiǎn)化版此項(xiàng)可略）區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布情況購(gòu)置人群改變區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)情況（近3-5年）開(kāi)工量/完工量銷售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)排名情況及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征（簡(jiǎn)化版此項(xiàng)可略）各檔次產(chǎn)品供給情況各檔次產(chǎn)品集合特征尤其研究和本案類似檔次物業(yè)特征平均售價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案情況附圖：項(xiàng)目周圍樓盤個(gè)案分布圖，其中部分具代表性未來(lái)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地情況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)本案所在位置價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在開(kāi)發(fā)中營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參考項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)驗(yàn)研究及全市趨勢(shì)特征上）結(jié)論：本案目標(biāo)人群區(qū)域起源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品偏好、購(gòu)置方法和關(guān)鍵關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位目標(biāo)人群特征/起源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)產(chǎn)品提議

第四部分：計(jì)劃設(shè)計(jì)分析（技術(shù)管理部負(fù)責(zé)）一、初步計(jì)劃設(shè)計(jì)思緒設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品表現(xiàn)專題思想，關(guān)鍵設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。關(guān)鍵產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其它類型，及不一樣類型產(chǎn)品百分比。節(jié)能和環(huán)境保護(hù)型建筑材料選擇考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品可能性。假如是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大小區(qū)概念考慮。二、計(jì)劃設(shè)計(jì)可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出產(chǎn)品是什么類型和特征，是否符合前面提及計(jì)劃設(shè)計(jì)概念和時(shí)代所追尋多種檔次高品質(zhì)住宅要求。關(guān)鍵從計(jì)劃設(shè)計(jì)角度判定將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品可能性。容積率改變對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征影響。土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊完整性、地質(zhì)情況、較深溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)影響及處理方法。周圍自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”原因等對(duì)產(chǎn)品計(jì)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)影響及處理方法。周圍市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：道路情況（可能和小區(qū)關(guān)鍵出入口相關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品計(jì)劃設(shè)計(jì)影響及處理方法。周圍生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：交通情況（和是否開(kāi)通業(yè)主班車相關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)實(shí)狀況、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)本身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判定。市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)和前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及怎樣處理。第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（戰(zhàn)略拓展部、工程管理部、品牌營(yíng)銷部共同負(fù)責(zé)，簡(jiǎn)化版此項(xiàng)可略）土地升值潛力初步評(píng)定。從地理位置、土地供給、周圍環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展情況、政府計(jì)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)定。立即開(kāi)發(fā)和作為土地貯備優(yōu)缺點(diǎn)分析工程計(jì)劃（工程總監(jiān)負(fù)責(zé)）：工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、完工計(jì)劃、開(kāi)完工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)擁有率。銷售計(jì)劃（品牌營(yíng)銷部負(fù)責(zé)）：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，估計(jì)銷售各期市場(chǎng)擁有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)可行性分析。

第六部分：投資收益分析（預(yù)算部負(fù)責(zé)）成本估計(jì)說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和關(guān)鍵利用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包含營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參考下面表格列示：項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）土地成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)配套費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種基礎(chǔ)稅率，能夠享受稅收優(yōu)惠政策時(shí)稅率，項(xiàng)目本身適用稅率，若享受地方政府優(yōu)惠政策，要尤其說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠和國(guó)家政策是否有沖突，和怎樣處理，具體操作過(guò)程是什么。經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析假設(shè)條件，如：是否享受政府多種稅費(fèi)減免等項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參考以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資回報(bào)率項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20XX年﹒﹒﹒20XX年合計(jì)上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月上六個(gè)月下六個(gè)月結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)敏感性分析，參考以下內(nèi)容及表格，可依據(jù)實(shí)際情況增減。成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)改變，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估計(jì)成本×90%估計(jì)成本估計(jì)成本×110%估計(jì)成本×120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)改變，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估計(jì)售價(jià)×90%估計(jì)售價(jià)估計(jì)售價(jià)×110%估計(jì)售價(jià)×120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)改變關(guān)鍵指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率項(xiàng)目資金估計(jì)資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等投入安排。資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)企業(yè)資金情況，列示各期資金需求缺口及融資路徑。開(kāi)啟資金及開(kāi)啟時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置（人力資源部負(fù)責(zé)，簡(jiǎn)化版此項(xiàng)可略）機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人企業(yè)（項(xiàng)目企業(yè)）；關(guān)鍵部門設(shè)置。人力資源需求：開(kāi)啟項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員需求，具體人數(shù)（關(guān)鍵是專業(yè)責(zé)任人）。人力資源缺口及處理：現(xiàn)有些人員能否滿足需要，缺口人員處理路徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。

第八部分：綜合分析和提議（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、開(kāi)啟速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合時(shí)代一貫發(fā)展思緒等方面敘述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、開(kāi)啟速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合時(shí)代一貫發(fā)展思緒等方面敘述。三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提升市場(chǎng)擁有率、樹(shù)立品牌形象、地域性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展計(jì)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面敘述。四、結(jié)論和提議

第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方法取得土地需要注意問(wèn)題（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）關(guān)鍵指標(biāo)測(cè)算估計(jì)直接建造成本（不包含地價(jià)）、售價(jià)投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價(jià)完全成本總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加最小單位價(jià)格，或是設(shè)定敏感性（或關(guān)鍵性）改變值，比如100萬(wàn)元，改變值不宜過(guò)大。依據(jù)需要，可增加以下測(cè)算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3﹒﹒﹒注：R代表可接收銷售凈利率；銷售凈利率還能夠換成其它關(guān)鍵分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（簡(jiǎn)化版此項(xiàng)可略）關(guān)鍵背景，控股股東情況總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）資金情況，可能資金起源，融資能力，資金成本操作水平，關(guān)鍵開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵目標(biāo)，進(jìn)而分析對(duì)手拿地氣勢(shì)，是否志在必得。制訂策略分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)地價(jià)。銷售凈利率在10%時(shí)可接收地價(jià)或在可接收銷售凈利率時(shí)地價(jià)。也能夠經(jīng)過(guò)其它指標(biāo)分析可接收地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）標(biāo)準(zhǔn)。資金籌措短期集中支付大額資金確保，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成到時(shí)一定提供融資服務(wù)協(xié)議。

第十部分：在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充內(nèi)容（戰(zhàn)略拓展部負(fù)責(zé)）市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體情況近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展情況：開(kāi)工面積、完工面積、銷售面積、銷售額。量值描述市場(chǎng)情況：當(dāng)年市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、完工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房百分比、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額百分比。各類型產(chǎn)品市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)百分比、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。各行政區(qū)市場(chǎng)比較：量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、完工量、銷售量、多種檔次樓盤銷售比重、平均價(jià)格等。各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷售量改變和發(fā)展趨勢(shì)等。當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谟?jì)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展計(jì)劃、功效布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅親密相關(guān)方面。關(guān)鍵發(fā)展商情況：發(fā)展商時(shí)代、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年開(kāi)工量、完工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)擁有率。熱點(diǎn)區(qū)域表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品表述和特征用戶購(gòu)置偏好、購(gòu)置關(guān)注要素關(guān)鍵樓盤描述需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)（匯報(bào)格式及內(nèi)容另附）附件：相關(guān)宗地情況補(bǔ)充證實(shí)資料和法律文件，如多種政府批文、權(quán)證等。根據(jù)成本核實(shí)指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，具體列示成本測(cè)算過(guò)程成本測(cè)算可采取兩種方法：從預(yù)算角度，依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，根據(jù)成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意在