蘇州歐尚項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告樣本

目錄TOC\o"1-3"\t"標(biāo)題B,2"第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目基本狀況 1一、投資各方基本狀況 1二、合伙公司基本狀況 4三、可行性研究報(bào)告編制根據(jù) 6四、可行性報(bào)告重要研究內(nèi)容 6第二節(jié)合伙項(xiàng)目重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6第二章項(xiàng)目背景及必要性 7第一節(jié)項(xiàng)目背景 7第二節(jié)項(xiàng)目必要性 9一、有助于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平 9二、有助于增進(jìn)蘇州當(dāng)代化商業(yè)發(fā)展 12三、有助于擴(kuò)大商品出口 15第三章市場分析 19第一節(jié)投資市場分析 19一、蘇州整體投資環(huán)境 19二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境 20第二節(jié)消費(fèi)市場分析 22一、蘇州整體消費(fèi)環(huán)境 22二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境 23三、歐尚超市市場競爭優(yōu)勢 24第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 25第一節(jié)項(xiàng)目選址 25第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件 27一、本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 27二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件 30第五章經(jīng)營規(guī)模和營銷方式 33第一節(jié)經(jīng)營規(guī)模 33一、零售 33二、出口 34第二節(jié)貨源采購及配送 35一、超市貨源采購與配送 35二、出口商品貨源及采購 36第六章技術(shù)設(shè)備 36一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 36二、其他設(shè)備 37第七章項(xiàng)目建設(shè)方案 39第一節(jié)總平面布置 39一、總平面設(shè)計(jì)原則 39二、總平面布局 39第二節(jié)建筑方案 40一、設(shè)計(jì)根據(jù) 40二、建筑設(shè)計(jì) 41三、土建工程 44第三節(jié)配套工程 46一、給排水 46二、消防 47三、暖通空調(diào) 48四、供電 50五、煤氣 52第八章組織機(jī)構(gòu)和人員安排 53第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立 53第二節(jié)人員（不涉及采購中心）安排與培訓(xùn) 53第九章項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度 55第十章環(huán)保與安全 55第一節(jié)環(huán)保 55一、設(shè)計(jì)根據(jù) 55二、施工過程中環(huán)保問題 56三、設(shè)計(jì)過程中應(yīng)注意環(huán)保問題 56四、環(huán)境影響及評價(jià) 56第二節(jié)衛(wèi)生防疫 58第三節(jié)消防安全 58第十一章投資估算與資金籌措 60第一節(jié)投資估算 60一、建設(shè)投資估算 60二、建設(shè)期利息估算 61三、流動(dòng)資金估算 61第二節(jié)資金籌措與投資籌劃 61一、資金籌措 61二、投資籌劃 61第十二章財(cái)務(wù)分析 62第一節(jié)商品銷售收入和銷售稅金及附加估算 62一、年銷售收入估算 62二、銷售稅金及附加估算 62第二節(jié)總成本費(fèi)用估算 62一、成本費(fèi)用估算范疇 62二、成本費(fèi)用估算根據(jù) 62三、總成本費(fèi)用構(gòu)成 63第三節(jié)項(xiàng)目利潤及分派狀況分析 63第四節(jié)財(cái)務(wù)鈔票流量和資金來源與運(yùn)用分析 64一、財(cái)務(wù)鈔票流量分析 64二、資金來源與運(yùn)用分析 64第五節(jié)貸款償還能力分析 65第六節(jié)外匯平衡分析 65第七節(jié)敏感性分析 65第十三章綜合效益評價(jià) 66第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析 66第二節(jié)社會(huì)效益分析 66一、有于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平 66二、有助于增進(jìn)蘇州當(dāng)代化商業(yè)發(fā)展 67三、有助于擴(kuò)大商品出口 67四、其他社會(huì)效益 68第三節(jié)研究結(jié)論及建議 68一、研究結(jié)論 68二、存在問題及建議 68一章總論第一節(jié)項(xiàng)目基本狀況一、投資各方基本狀況1、甲方公司名稱：法國歐尚集團(tuán)公司（AUCHANCO）法定住所：NO.40AVENUEDEFLANDREB.P.13959964CROIXCEDEXFRANCE。：CHRISTOPHEDUBRULLE職務(wù)：總裁：法國歐尚集團(tuán)公司成立于1961年，是以經(jīng)營大型超級市場為主國際商業(yè)集團(tuán)，是當(dāng)前法國第二、歐洲第六大型跨國商業(yè)集團(tuán)，在1999年度財(cái)富雜志排名世界500強(qiáng)中列第147位。該集團(tuán)為家族控股公司，法國米里曳家族控股87%，雇員持有13%股份。1998年?duì)I業(yè)總額高達(dá)231億歐元（235億美元），注冊資金為1.2億美元。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益狀況詳見附件1－4。歐尚集團(tuán)公司把自選、便宜和所有服務(wù)匯集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營特色，實(shí)現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價(jià)銷售有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬種，具備廣泛國際營銷網(wǎng)絡(luò)、一流管理水平和科學(xué)經(jīng)營機(jī)制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高名譽(yù)。歐尚集團(tuán)公司以經(jīng)營大型超市為主，一方面在法國國內(nèi)發(fā)展壯大，并于1981年以西班牙、意大利為起點(diǎn)開始進(jìn)行國際化發(fā)展。1996年，歐尚集團(tuán)公司合并了法國DOCKS公司和葡萄牙PAODEACUCAR公司，1997年與IFIL合伙，成為歐洲重要大型商業(yè)零售公司之一。歐尚在亞洲發(fā)展始于九十年代中期，通過一系列謀劃和詳細(xì)市場調(diào)研，歐尚將亞洲發(fā)展重點(diǎn)放在中華人民共和國。1997年4月上海歐尚超市有限公司正式成立，這是一家由法國歐尚公司與中方合伙伙伴上海市食品(集團(tuán))公司、上海楊浦區(qū)五角場工業(yè)總公司共同組建以經(jīng)營大型超市為主中外合伙公司。1998年，歐尚將其亞洲總部遷至上海。1999年7月18日，在上海開設(shè)了其在中華人民共和國第一家、世界上第209家特大型超市，從而揭開了歐尚集團(tuán)公司在中華人民共和國發(fā)展序幕。上海楊浦店建筑面積為15000平方米，營業(yè)面積8000多平方米，經(jīng)營商品品種達(dá)2萬各種，銷售商品60％為食品。該店既有員工人數(shù)為500多名。圖1-1歐尚集團(tuán)既有分支構(gòu)造圖《外商投資商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》規(guī)定合伙商業(yè)公司中外方合伙者應(yīng)為具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和營銷技術(shù)、廣泛國際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績公司，且申請前三年年均商品銷售額應(yīng)在20億美元以上，申請前一年資產(chǎn)額應(yīng)在2億美元以上。本項(xiàng)目外方合伙者－歐尚集團(tuán)1997年銷售額為233億美元，1998年銷售額為235億美元，1999銷售額255億美元，1999年資產(chǎn)額約為130多億美元，符合《外商投資商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》中關(guān)于規(guī)定。2、乙方公司名稱：蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司法定住所：蘇州市東環(huán)路128號中新城：肖宜美職務(wù)：董事長：中華人民共和國蘇州中新合伙蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司，是由國家對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合伙部中華人民共和國南光進(jìn)出口總公司和蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（蘇州財(cái)團(tuán)）合資成立，具備獨(dú)立法人地位。近年來南光集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同步積極開展各種經(jīng)營，已逐漸發(fā)展成為國際化、多元化、實(shí)業(yè)化綜合性集團(tuán)公司。當(dāng)前集團(tuán)有直屬公司五十余個(gè)，員工逾千人。已與世界上七十各種國家和地區(qū)上千家客戶建立了直接或間接貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。集團(tuán)營業(yè)額達(dá)20億美元。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資公司或合資公司。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有20多家有進(jìn)出口權(quán)子公司。蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司是南光集團(tuán)在蘇州地區(qū)唯一公司。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊，享有園區(qū)優(yōu)惠政策。公司重要從事絲綢、服裝、紡織品、化工、機(jī)械電子、工藝、禮物和鋼材進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國內(nèi)外有廣泛商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房地產(chǎn)置業(yè)公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體。近三年公司自營進(jìn)出口總額均在5000萬美元以上，1999年自營進(jìn)出口總額為5450萬美元，其中自營出口3325萬美元。公司既有員工270余人，平均年齡35.7歲，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員，68％員工有大專以上學(xué)歷，有中、高檔技術(shù)職稱員工占職工總?cè)藬?shù)37％。公司下屬公司和與她方合伙項(xiàng)目狀況：公司有下屬公司“中新城置業(yè)有限公司”，重要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、公司大樓物業(yè)管理和中新城家具市場尋常管理；公司和澳大利亞廠商合資注冊了蘇州工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限公司，重要生產(chǎn)制造澳大利亞木質(zhì)組裝式別墅和從事關(guān)于建材經(jīng)營、批發(fā)等。南光進(jìn)出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益狀況詳見附件5－7?！锻馍掏顿Y商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》規(guī)定合伙商業(yè)公司中中方合伙者應(yīng)為具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營能力流通公司，申請前一年資產(chǎn)額應(yīng)在5000萬元人民幣以上。其中，中華人民共和國合伙者為外貿(mào)公司，申請前三年年均自營進(jìn)出口額應(yīng)在5000萬美元以上（其中出口額不低于3000萬美元）。本項(xiàng)目中方合伙者－南光進(jìn)出口有限公司1997年自營進(jìn)出口額6140萬美元（出口額為3200萬美元），1998年自營進(jìn)出口額5250萬美元（出口額為3120萬美元），1999年自營進(jìn)出口額5450萬美元（出口額為3325萬美元），1999年資產(chǎn)額為10060萬元人民幣（其中凈資產(chǎn)5606萬元），符合《外商投資商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》中關(guān)于規(guī)定。二、合伙公司基本狀況1、合伙公司名稱：蘇州歐尚超市有限公司英文名稱：SUZHOUAUCHANHYPERMARKETSCO.，LTD.2、合伙公司地址：蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路3、公司性質(zhì)：中外合伙商業(yè)公司4、經(jīng)營范疇：百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報(bào)雜志、藥物、裝潢建材等零售和配銷（涉及餐飲）。5、商業(yè)類型：倉儲(chǔ)式零售6、經(jīng)營規(guī)模：總占地面積45800平方米，總建設(shè)面積33710平方米，其中超市營業(yè)用房面積為8750平方米，正常年零售營業(yè)額為40248萬元，出口額為1000萬美元。7、總投資額和注冊資本：總投資：項(xiàng)目投資總額為19500萬元人民幣，折合2358萬美元（本研究報(bào)告按1美元=8.27元人民幣計(jì)算）注冊資本：注冊資本為8000萬元人民幣，折合967萬美元。其中：甲方投入相稱于5200萬元人民幣歐元，占注冊資本65%，以現(xiàn)匯投入；乙方投入2800萬元人民幣，占注冊資本35%，用人民幣鈔票出資?！锻馍掏顿Y商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》規(guī)定從事零售業(yè)務(wù)合伙商業(yè)公司注冊資本不低于5000萬元人民幣。本項(xiàng)目注冊資本為8000萬元人民幣，符合《外商投資商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》規(guī)定?！锻馍掏顿Y商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》規(guī)定開設(shè)3家如下分店（涉及3家）合伙商業(yè)公司和連鎖方式經(jīng)營便民店、專業(yè)店、專賣店，中華人民共和國合伙者出資比例應(yīng)不低于35％。本項(xiàng)目中方合伙者－南光進(jìn)出口有限公司出資比例為35％，符合《外商投資商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》中關(guān)于規(guī)定。8、經(jīng)營組織方式：零售9、合伙宗旨：引進(jìn)法國歐尚集團(tuán)公司先進(jìn)營銷技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用蘇州工業(yè)園區(qū)良好投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面有利條件，優(yōu)勢互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合伙各方獲得良好經(jīng)濟(jì)效益。同步通過本項(xiàng)目實(shí)行，推動(dòng)蘇州商業(yè)同國際市場接軌，增進(jìn)蘇州商業(yè)向當(dāng)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個(gè)歷史文化名城、國家級旅游都市發(fā)展需要。10、合伙期限：30年，合伙公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算。11、出資期限：甲乙雙方在合伙公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起90天內(nèi)各提交其出資總額15%，計(jì)1200萬元人民幣；別的在獲得土地使用權(quán)證和建筑允許證后90天內(nèi)提交完畢，計(jì)6800萬元人民幣。12、利潤分派：按合伙公司合同進(jìn)行分利。13、財(cái)產(chǎn)解決：合伙期滿，合伙公司應(yīng)依照中華人民共和國關(guān)于法律和法規(guī)進(jìn)行清算。清算后財(cái)產(chǎn)，按合伙公司合同規(guī)定進(jìn)行分派。三、可行性研究報(bào)告編制根據(jù)1、項(xiàng)目單位委托江蘇省工程征詢中心編制《蘇州歐尚超市有限公司可行性研究報(bào)告》委托合同；2、國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》；3、國家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）關(guān)于問題告知》；4、國家、省、市關(guān)于記錄調(diào)查資料；5、項(xiàng)目單位提供關(guān)于資料；6、國家關(guān)于設(shè)計(jì)規(guī)范、原則；四、可行性報(bào)告重要研究內(nèi)容依照國家《關(guān)于外商投資商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》及《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）關(guān)于問題告知》規(guī)定，項(xiàng)目可行性研究重要內(nèi)容涉及：1、項(xiàng)目建設(shè)必要性；2、項(xiàng)目市場分析；3、項(xiàng)目經(jīng)營重要內(nèi)容；4、建設(shè)選址及建設(shè)條件分析；5、總投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)等；第二節(jié)合伙項(xiàng)目重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1表1-1m2m2m2續(xù)上表第二章項(xiàng)目背景及必要性第一節(jié)項(xiàng)目背景隨著國內(nèi)改革開放進(jìn)程不斷進(jìn)一步，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一種新階段。1992年7月，國內(nèi)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域運(yùn)用外資問題批復(fù)》文獻(xiàn)，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個(gè)都市和5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合伙零售公司試點(diǎn)。在此之后，國家又采用了一系列新改革方案：1993年3月，國務(wù)院在關(guān)于文獻(xiàn)中第一次批準(zhǔn)將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放范疇；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指引目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從此前禁止類列入當(dāng)前限制類，容許有限度地運(yùn)用外資。因而，越來越多外國零售公司進(jìn)入中華人民共和國零售市場。在進(jìn)入外商零售公司中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國麥德龍、荷蘭萬客?。?；便利店（如日本羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)利聯(lián)倉行）；原則化食品超市（如日本情誼西友超市）等。超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有幾十年歷史。它是一種當(dāng)代化大型商業(yè)形態(tài)，具備自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時(shí)間等長處，因而雖然在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可代替地位，成為當(dāng)代大型零售業(yè)重要形式。據(jù)記錄1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%比例而高居榜首（百貨僅占7.25%），同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%）。因而，超市在發(fā)達(dá)國家商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多知名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營，以謀求更大發(fā)展空間。中華人民共和國由于消費(fèi)市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中華人民共和國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域投資熱點(diǎn)。國內(nèi)超市始初于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是某些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少商店，雖曾產(chǎn)生過一定轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放進(jìn)一步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快、居民收入增長以及先進(jìn)技術(shù)、管理辦法應(yīng)用，超市這種當(dāng)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中華人民共和國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開放不斷進(jìn)一步，蘇州商業(yè)同其她各行各業(yè)同樣得到迅速發(fā)展，并逐漸成為蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要驅(qū)動(dòng)力之一。超市作為商業(yè)領(lǐng)域新型業(yè)態(tài)，在其她大、中都市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)重要構(gòu)成某些。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大市場容量。當(dāng)前在蘇州連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具備一定實(shí)力超市重要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司。雖然通過近年來迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)獲得了一定成績，但這些超市在經(jīng)營理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國際接軌，同步蘇州超市業(yè)發(fā)展在自身資金籌措方面遇到很大障礙，合理運(yùn)用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)將來發(fā)呈現(xiàn)實(shí)選取。隨著國內(nèi)加入WTO腳步加快，國內(nèi)超市業(yè)參加世界范疇競爭已是大勢所趨。眾所周知，當(dāng)代商業(yè)競爭已經(jīng)不單純是商品自身競爭，經(jīng)營方式、服務(wù)理念、管理模式等競爭延伸已成為在商業(yè)競爭取勝核心。為了引進(jìn)國外流通領(lǐng)域先進(jìn)管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營模式，增進(jìn)地區(qū)商業(yè)大開放、大流通、大發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司與法國歐尚集團(tuán)公司本著平等互利原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定共同開辦“蘇州歐尚超市有限公司”（已于2月1日簽定了合伙意向書），以加速蘇州超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，同步帶動(dòng)江蘇特別是蘇州地區(qū)名優(yōu)產(chǎn)品出口，以進(jìn)一步提高江蘇省和蘇州市對外開放水平。第二節(jié)項(xiàng)目必要性一、有助于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平歐尚集團(tuán)以它超前經(jīng)營理念和先進(jìn)管理模式始終著稱于世界知名超市業(yè)中。歐尚大型超市構(gòu)成同步包括了多樣商品提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)提供、管理模式運(yùn)用等，歐尚集團(tuán)不但把自選、便宜和服務(wù)放在同一建筑物中，同步把服務(wù)與管理融為一體（歐尚超市構(gòu)成詳見圖2－1）。蘇州歐尚超市有限公司建立，將有助于把歐尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念和先進(jìn)管理模式帶到中華人民共和國，從而有助于提高中方經(jīng)營管理水平和服務(wù)觀念。歐尚以為，顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使公司生存發(fā)展重要因素，公司前程取決于顧客滿意限度。因而，歐尚在經(jīng)營發(fā)展中，始終把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要工作。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，她們以提供便宜商品和服務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者購物能力和生活水平。依照消費(fèi)者盼望，以競爭性價(jià)格，把高質(zhì)量產(chǎn)品賣給消費(fèi)者，并且在最短時(shí)間里將市場上新產(chǎn)品提供應(yīng)消費(fèi)者。在商場布置方面，歐尚努力謀求節(jié)約消費(fèi)者時(shí)間辦法，以便消費(fèi)者購物，使消費(fèi)者在實(shí)用、整潔、舒服環(huán)境下購物（歐尚商場格局圖詳見圖2－2）。歐尚嚴(yán)格遵守對消費(fèi)者承諾，如有價(jià)格、交貨期限、補(bǔ)貨承諾，歐尚都竭力兌現(xiàn)。尊重消費(fèi)者是歐尚一貫經(jīng)營作風(fēng)，每一種消費(fèi)者在歐尚都會(huì)受到禮貌接待。歐尚集團(tuán)對其銷售人員，都規(guī)定其做到耐心傾聽消費(fèi)者各種抱怨，并給消費(fèi)者作必要解釋，也許話直接協(xié)助消費(fèi)者解決問題，謀求解決辦法，需要話則帶她去找能答復(fù)她負(fù)責(zé)人。在與供應(yīng)商關(guān)系中，歐尚堅(jiān)持道德準(zhǔn)則是同供應(yīng)商建立一種互利坦誠關(guān)系，規(guī)定其雇員正直無私，杜絕接受供應(yīng)商贈(zèng)送禮物和好處，對供應(yīng)商，歐尚始終把她們視為公司合伙者，教誨員工在任何狀況下都要采用禮貌態(tài)度，在她們面前保持良好信譽(yù)。歐尚集團(tuán)具備如下三大特點(diǎn)：低價(jià)。歐尚第一種使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價(jià)銷售商品并達(dá)到經(jīng)營面積最高營業(yè)額，每一家歐尚商場設(shè)計(jì)保證能使大量商品迅速流通運(yùn)轉(zhuǎn)；實(shí)行嚴(yán)格管理制度，要根據(jù)營業(yè)額，費(fèi)用庫存及運(yùn)轉(zhuǎn)狀況而進(jìn)行管理。選取。不但在價(jià)格上，并且要在滿足顧客需要商品多樣化產(chǎn)品中，提供最佳選取。在國有品牌，地區(qū)品牌以及歐尚品牌商品中，挑選并開發(fā)新商品。服務(wù)。顧客來歐尚購物不但能享有合理價(jià)格和多樣化選取，并且尚有許多以便之處。在同一商場可購買所有物品（食品和非食品）；自由選取和流通以便；對技術(shù)性商品予以購物指引和協(xié)助；一次付款；輔助性服務(wù)（信用貸款，送貨上門和售后服務(wù)等）；在商業(yè)中心還設(shè)有商業(yè)長廊和其他服務(wù)項(xiàng)目。歐尚管理模式較為先進(jìn)，歐尚集團(tuán)特別注重經(jīng)營中每一種環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)與有序連接，對于經(jīng)營中每一種環(huán)節(jié)都采用人工及計(jì)算機(jī)智能管理相接合方式進(jìn)行科學(xué)管理。歐尚集團(tuán)還特別注重人力資源管理，定期對員工進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷更新她們經(jīng)營理念和服務(wù)水平。此外，為增強(qiáng)集團(tuán)市場競爭優(yōu)勢、商品采購優(yōu)勢及減少采購成本，歐尚集團(tuán)在中華人民共和國專門設(shè)立了采購中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。隨著合伙公司發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)歐尚在整個(gè)上海地區(qū)、整個(gè)江蘇地區(qū)及中華人民共和國其他地區(qū)商品采購。歐尚集團(tuán)中華人民共和國采購中心重要任務(wù)是：分析消費(fèi)者需求；完畢超市品種系列構(gòu)成；與供應(yīng)商協(xié)商并訂立合同；監(jiān)督商業(yè)合同實(shí)行；超市內(nèi)促銷活動(dòng)。從歐尚集團(tuán)中華人民共和國采購中心任務(wù)來看，該中心已不但僅是負(fù)責(zé)商品采購，同步更重要依照市場變化進(jìn)行消費(fèi)者需求分析及商品供應(yīng)分析，并在此基本上擬定其合理商品品種構(gòu)成及規(guī)模，從而有效地提高其市場競爭能力。當(dāng)前，國內(nèi)已有某些國內(nèi)超市開始設(shè)立類似機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目實(shí)行與經(jīng)營，將產(chǎn)生有效示范效應(yīng)促使國內(nèi)國內(nèi)超市進(jìn)行改革，并不斷提高國內(nèi)國內(nèi)超市市場適應(yīng)能力與競爭力。餐廳1、蘇州商業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀近年來，蘇州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為商業(yè)發(fā)展提供了機(jī)遇，全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)、零售公司，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。1996、1997、1998年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額狀況見下表2-1。限額以上批發(fā)和零售公司（1996、1997年指大中型批零售貿(mào)易公司，1998年指年銷售在萬元以上，年末從業(yè)人員在20人及以上批發(fā)公司，年銷售在500萬元，年末從業(yè)人員在60人及以上零售公司）狀況，詳見表2-2。蘇州商業(yè)發(fā)展已具備一定規(guī)模。表2-2表2-2資料來源：《蘇州記錄年鑒》1997－1999年2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對蘇州商業(yè)發(fā)展規(guī)定從以上資料中可以看出，蘇州商業(yè)發(fā)展已獲得了一定成績，但遠(yuǎn)不能適應(yīng)商業(yè)當(dāng)代化發(fā)展需要，隨著著蘇州此后社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，蘇州商業(yè)必然要向當(dāng)代化方向發(fā)展。（1）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會(huì)發(fā)展對商業(yè)規(guī)定商品生產(chǎn)發(fā)展決定商業(yè)流通發(fā)展，這是客觀規(guī)律。蘇州當(dāng)前處在工業(yè)化中期，蘇州市第八次人民代表大會(huì)提出本世紀(jì)末國民生產(chǎn)總值達(dá)到1500億元以上，人均2.5萬元左右，比1994年720億元增長一倍多。市區(qū)規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比1994年有較大幅度增長。屆時(shí)蘇州城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鄉(xiāng)將得到進(jìn)一步發(fā)展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鄉(xiāng)地區(qū)緊密結(jié)合，構(gòu)成當(dāng)代化都市群。這一切都將為蘇州商業(yè)發(fā)展提供有利條件，同步也相應(yīng)規(guī)定蘇州商業(yè)向當(dāng)代化方向發(fā)展。（2）外向型經(jīng)濟(jì)及周邊地區(qū)發(fā)展對商業(yè)影響隨著經(jīng)濟(jì)國際化趨勢，至，蘇州市將逐漸形成涉及內(nèi)貿(mào)易公司在內(nèi)國際化大貿(mào)易、大市場、大循環(huán)新格局。憑借處在長江經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶龍頸得天獨(dú)厚地理位置，以及上海浦東新區(qū)開發(fā)，蘇北、蘇中經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶崛起，將推動(dòng)蘇州市經(jīng)濟(jì)形成三個(gè)中心：機(jī)械制造中心、集散中心、休閑度假中心。為此，相應(yīng)規(guī)定繁華當(dāng)代化蘇州商業(yè)與之相配套。（3）加入WTO對蘇州商業(yè)影響隨著著國內(nèi)加入WTO目的實(shí)現(xiàn)，蘇州作為江蘇省重要對外開放都市，蘇州商業(yè)必然要加快同國際商業(yè)接軌，新發(fā)展環(huán)境將對蘇州市商業(yè)經(jīng)營觀念、營銷方略和管理方式發(fā)生深刻影響。新國際、國內(nèi)環(huán)境變化將增進(jìn)蘇州商業(yè)向當(dāng)代化發(fā)展方向。（4）旅游業(yè)發(fā)展對蘇州商業(yè)影響蘇州素以“人間天堂”著稱，旅游業(yè)起步和發(fā)展較早。全市國際旅游接待能力增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)匯水平進(jìn)一步提高。1998年全市接待境外旅游者44.02萬人，其中在蘇過夜29.2萬人，分別比上年增長5.9%和6.0%，來蘇旅游者平均逗留天數(shù)2.16天。全年旅游外匯收入達(dá)到1.29億美元，比上年增長22.9%；接待國內(nèi)旅游者1142萬人次，比上年增長7.1%；全市旅游總收入91億元人民幣。當(dāng)前全市旅游經(jīng)營單位150多家，擁有接待外賓定點(diǎn)飯店賓館89家，其中星級飯店賓館34家，游覽觀光名園、景點(diǎn)區(qū)共60各種。蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、陽澄湖度假區(qū)、蘇州樂園、蘇州三小俱樂部等相繼建設(shè)并開放。蘇州旅游業(yè)及基本設(shè)施迅速發(fā)展，將規(guī)定當(dāng)代化蘇州商業(yè)與之相配套。（5）市區(qū)居民收入增長對商業(yè)影響隨著著生產(chǎn)發(fā)展和收入多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快提高，且略高于國民生產(chǎn)總值增速。收入增多，將增進(jìn)社會(huì)商品購買力迅速提高以及居民消費(fèi)變化，對商業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生很大影響。3、蘇州市當(dāng)代化商業(yè)發(fā)展目的為適應(yīng)此后社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展需要，蘇州市1995年制定了當(dāng)代化商業(yè)發(fā)展目的。設(shè)想到，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)42％。市場經(jīng)濟(jì)流通體系趨于完善，網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)加快，并向周邊地區(qū)延伸，連接成片，發(fā)展各種新經(jīng)營方式，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長。到蘇州商業(yè)達(dá)到世界當(dāng)時(shí)中檔發(fā)達(dá)國家水平，第三產(chǎn)業(yè)比重和商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重分別達(dá)55％和45％。市場經(jīng)濟(jì)流通體制更加完善，逐漸形成一批綜合商社或以商貿(mào)為龍頭公司集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)蘇州商業(yè)當(dāng)代化經(jīng)營與管理。詳細(xì)社會(huì)消費(fèi)零售額、網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)、營業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目的，詳見表2－3。表2-3資料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”籌劃和長期發(fā)展規(guī)劃》4、運(yùn)用外資增進(jìn)蘇州商業(yè)當(dāng)代化發(fā)展當(dāng)前蘇州外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，全市一半以上固定資產(chǎn)投資、接近三分之一財(cái)政收入來自于外商投資公司。6000多家外資公司落戶蘇州，眾多外商長期居住蘇州，對舉辦外資商業(yè)提出了非常迫切需求，但蘇州商業(yè)運(yùn)用外資無論在數(shù)量上，還是在質(zhì)量上都明顯落后于其他行業(yè)。記錄數(shù)字表白，以各種形式投入蘇州商業(yè)外資合計(jì)局限性2500萬美元。與此同步，蘇州絕大多數(shù)商業(yè)公司發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金局限性已嚴(yán)重影響了蘇州當(dāng)代化商業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。蘇州當(dāng)代化商業(yè)目的實(shí)現(xiàn)迫切需要運(yùn)用外資來彌補(bǔ)資金供需局限性。本項(xiàng)目運(yùn)用歐尚集團(tuán)大量外資，將創(chuàng)立內(nèi)資、外資合伙商業(yè)成功典范，為蘇州商業(yè)運(yùn)用外資提供有效示范效應(yīng)，對加速蘇州商業(yè)運(yùn)用外資，從而增進(jìn)蘇州商業(yè)當(dāng)代化發(fā)展具備較為明顯意義。三、有助于擴(kuò)大商品出口1、歐尚集團(tuán)出口優(yōu)勢為增進(jìn)產(chǎn)品出口，歐尚集團(tuán)專門設(shè)立了出口代表處。出口代表處重要職責(zé)是接受法國歐尚國際采購中心尋貨，從中華人民共和國直接采購產(chǎn)品并銷售到11個(gè)國家歐尚商場。出口代表處任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品廠家，規(guī)定廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商解釋歐尚規(guī)范和質(zhì)量規(guī)定。1995年歐尚集團(tuán)在上海設(shè)立了第一種出口代表處，這個(gè)決定符合歐尚集團(tuán)發(fā)展方略，目是為了在世界各地各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地出口到世界各地歐尚大型超市中心銷售。1999年，出口代表處采購商品出口達(dá)5500萬美元（FOB），是1998年2倍，隨著歐尚集團(tuán)在中華人民共和國發(fā)展，該集團(tuán)表達(dá)，對國內(nèi)商品出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務(wù)發(fā)展將在中華人民共和國設(shè)立更多余口代表處。歐尚集團(tuán)駐中華人民共和國出口代表處長期目的是：在5年內(nèi)達(dá)到3億至5億美元出口額。近年來歐尚集團(tuán)采購中華人民共和國產(chǎn)品出口額及重要出口商品品種詳見表2－4、2－5、2－6。歐尚集團(tuán)采購中華人民共和國產(chǎn)品出口狀況表資料來源：歐尚集團(tuán)提供資料注：按FOB價(jià)計(jì)歐尚集團(tuán)采購中華人民共和國產(chǎn)品重要品種(上海產(chǎn)品)資料來源：歐尚集團(tuán)提供資料2、南光進(jìn)出口有限公司出口優(yōu)勢本項(xiàng)目合伙公司乙方為南光進(jìn)出口有限公司。近年來南光集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同步積極開展各種經(jīng)營，已逐漸發(fā)展成為國際化、多元化、實(shí)業(yè)化綜合性集團(tuán)公司。當(dāng)前公司已與世界上七十各種國家和地區(qū)上千家客戶建立了直接或間接貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。集團(tuán)營業(yè)額達(dá)20億美元。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資公司或合資公司。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有20多家有進(jìn)出口權(quán)子公司。南光進(jìn)出口公司近年來出口商品目錄及出口商品重要生產(chǎn)地區(qū)詳見表2－7、2－8。南光進(jìn)出口有限公司出口商品一覽表表2-表2-8資料來源：南光進(jìn)出口有限公司提供資料3、合伙商業(yè)公司出口籌劃本項(xiàng)目合伙商業(yè)公司甲方為歐尚集團(tuán)公司，乙方為南光進(jìn)出口有限公司。歐尚集團(tuán)公司具備世界一流營銷技術(shù)和十分廣泛國際銷售網(wǎng)絡(luò)。南光進(jìn)出口有限公司則在江蘇省、蘇州本地及鄰近地區(qū)有著廣泛供貨渠道。本項(xiàng)目實(shí)行后，合伙公司將充分運(yùn)用歐尚集團(tuán)公司在營銷技術(shù)、經(jīng)營管理、銷售網(wǎng)絡(luò)及在世界11個(gè)國家中210個(gè)大賣場等方面優(yōu)勢和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在進(jìn)出口貿(mào)易貨源、人才、經(jīng)驗(yàn)等方面優(yōu)勢，在做好超市國內(nèi)外商品經(jīng)銷同步，將組織蘇州產(chǎn)品外銷。將蘇州及江蘇省產(chǎn)品通過歐尚集團(tuán)在國外配銷網(wǎng)絡(luò)銷往國外，用好兩個(gè)市場，用足兩種資源，以增強(qiáng)合伙公司發(fā)展后勁。本項(xiàng)目成立后，將逐漸組織本地紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地歐尚大賣場銷售，起步階段擬定為每年出口500萬美元，次年年出口750萬美元，第三年起每年出口1000萬美元以上。詳細(xì)出口籌劃詳見表2－9。合伙商業(yè)公司籌劃采購出口產(chǎn)品重要品種資料來源：合伙雙方提供資料

第三章市場分析第一節(jié)投資市場分析一、蘇州整體投資環(huán)境蘇州，國內(nèi)知名歷史文化名城，風(fēng)景旅游都市，歷史上就是知名商阜。自改革開放以來，蘇州成為沿海經(jīng)濟(jì)開放地區(qū)。蘇州位于江蘇省東南部，東鄰上海，南接浙江，下轄常熟、張家港、太倉、昆山、吳江、吳縣6個(gè)市和滄浪、平江、金閶、郊區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)6個(gè)區(qū)。全市人口575.4萬。近年來，蘇州運(yùn)用外資突飛猛進(jìn)。1992年以來，先后有以中新合伙蘇州工業(yè)園區(qū)為代表5個(gè)國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)國家批準(zhǔn)設(shè)立。1998年，全年新批三資公司518家，新增合同外資40.87億美元，實(shí)際運(yùn)用外資28.4億美元，比上年增長16.1%。到1999年終，全市合同運(yùn)用外資合計(jì)達(dá)311.6億美元，實(shí)際到帳外資合計(jì)174.4億美元，在全國大、中都市中名列前茅。世界前500強(qiáng)跨國大公司已有64家在蘇州投資，一大批外商投資公司進(jìn)入產(chǎn)出獲利期，生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。蘇州擁有良好外商投資環(huán)境。到蘇州地區(qū)投資商業(yè)公司符合該市都市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。依照國務(wù)院對蘇州都市總體規(guī)劃批復(fù)，都市發(fā)展和建設(shè)要環(huán)繞“保護(hù)古城風(fēng)貌、開發(fā)建設(shè)新區(qū)”。蘇州市商業(yè)“九五”籌劃和二0長期發(fā)展規(guī)劃把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)：一類為都市商業(yè)中心；二類為都市商業(yè)骨干；三類為都市商業(yè)補(bǔ)充。一類區(qū)作為都市商業(yè)中心，是都市象征，對外窗口和最繁華地段，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，商店門類齊全，以大型、專業(yè)、名店老式“老字號”店以及設(shè)立國際名牌跨國商業(yè)公司為主，是中外顧客重要購物消費(fèi)商業(yè)區(qū)。二類區(qū)重要為都市商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中以中、小型商店和綜合商店為主。三類區(qū)是都市居民住宅區(qū)消費(fèi)點(diǎn)，以小型商店，便民點(diǎn)為主。依照蘇州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃規(guī)定，在市內(nèi)建立6個(gè)一類商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。到當(dāng)前為止，全市共有年銷售額超億元較大型商場13個(gè)，批發(fā)零售貿(mào)易、飲食網(wǎng)點(diǎn)10.8萬家，從業(yè)人員32.1萬人。該規(guī)劃明確提出要在工業(yè)園區(qū)建立一類都市商業(yè)中心，到蘇州工業(yè)園區(qū)去投資商業(yè)公司符合蘇州都市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)定。二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境蘇州工業(yè)園區(qū)是由中華人民共和國和新加坡兩國政府間最大合伙項(xiàng)目。按照園區(qū)總體規(guī)劃，70平方公里中新合伙開發(fā)區(qū)域要分三期用15-左右時(shí)間吸引外資200億美元，項(xiàng)目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為一種有60萬居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂設(shè)施為一體，經(jīng)濟(jì)興旺、人民安居樂業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個(gè)文明高度發(fā)展新園區(qū)。自94年開發(fā)建設(shè)以來，在國家、省各級領(lǐng)導(dǎo)和各關(guān)于部門關(guān)懷、協(xié)助下，通過中新雙方共同努力，園區(qū)開發(fā)和建設(shè)獲得了令人矚目成就。到1999年終，全園區(qū)合計(jì)實(shí)現(xiàn)合同外資66.83億美元，實(shí)際運(yùn)用外資33.57億美元，批準(zhǔn)外商投資公司超過400家，名列世界500強(qiáng)知名跨國公司已有35家在園區(qū)投資，單項(xiàng)平均投資超過3000萬美元，其中超1億美元項(xiàng)目有8個(gè)?！秶鴦?wù)院關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)關(guān)于問題批復(fù)》中明確指出：“原則批準(zhǔn)此后逐漸在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)立外資、中外合資金融機(jī)構(gòu)和中外合資、合伙商業(yè)零售公司”，當(dāng)前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最佳地塊供外商投資商業(yè)零售公司。當(dāng)前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完畢了中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)擬定首期發(fā)展目的，初步形成了與國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)一流投資環(huán)境。為適應(yīng)蘇州商業(yè)發(fā)展總體目的，蘇州工業(yè)園區(qū)制定了當(dāng)前商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。決定重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營、倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)店等。使蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)銷售額在全市消費(fèi)品零售總額中有較大幅度上升。同步，積極引進(jìn)外資，投資舉辦商業(yè)公司或嫁接既有內(nèi)資商業(yè)公司合資、合伙，進(jìn)一步增進(jìn)全市商業(yè)對外開放和提高當(dāng)代化經(jīng)營、管理水平。從遠(yuǎn)期發(fā)展和當(dāng)前狀況來看，蘇州工業(yè)園區(qū)都具備較好商業(yè)投資環(huán)境。

第二節(jié)消費(fèi)市場分析一、蘇州整體消費(fèi)環(huán)境1、蘇州當(dāng)前超市業(yè)發(fā)展規(guī)模存在較大市場容量超市作為商業(yè)領(lǐng)域新型業(yè)態(tài)，在其她大、中都市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)重要構(gòu)成某些。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大市場容量。當(dāng)前在蘇州連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具備一定實(shí)力超市重要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司（重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表詳見表3－1）。蘇州超市業(yè)當(dāng)前規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)日益增長需要。表3-表3-1資料來源：《蘇州運(yùn)用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》2、蘇州居民收入日益提高為超市業(yè)發(fā)展提供了較大發(fā)展空間蘇州市記錄局資料顯示，1998年蘇州市人均可以支配收入為7812元，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額649.04億元，人均儲(chǔ)蓄額11284元。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展蘇州市人均購買力已有了大幅度提高。需要指出是由于蘇州下轄六個(gè)市均為全國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百強(qiáng)縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙休日進(jìn)城購物習(xí)慣，再加上外地流動(dòng)人口和集團(tuán)購買力等，蘇州市現(xiàn)實(shí)社會(huì)購買力及購買力潛力較大。1996、1997、1998年蘇州人口、人均收入和人均消費(fèi)支出及此后5年預(yù)測。詳見表3－2：表3-表3-2資料來源：《蘇州運(yùn)用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》從發(fā)展觀點(diǎn)看，隨著著蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快提高，且略高于國民生產(chǎn)總值增速。收入增多，將增進(jìn)社會(huì)商品購買力迅速提高以及居民消費(fèi)變化，將有助于超市業(yè)發(fā)展與繁華。預(yù)測、市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等狀況詳見表3－3。表3-3表3-3資料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”籌劃和長期發(fā)展規(guī)劃》二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境1、蘇州工業(yè)園區(qū)當(dāng)前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)5年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑45.8萬平方米，以及一批商店、賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)療診所和具備綜合服務(wù)功能鄰里中心。當(dāng)前園區(qū)常住人口已超過18萬，再加上附近里河、東環(huán)、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村社區(qū)人口將更多。隨著園區(qū)建設(shè)和發(fā)展原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展需要，因而，在園區(qū)和古城區(qū)交界處建一種大型超市不但可以彌補(bǔ)這一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)局限性，以便附近居民購買，也符合園區(qū)發(fā)展需要和國務(wù)院對蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)關(guān)于批復(fù)精神。2、蘇州工業(yè)園區(qū)市場消費(fèi)潛力較大依照園區(qū)發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，到，將形成規(guī)模用地39平方公里，人口規(guī)模30萬，環(huán)境優(yōu)美高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。依照《中華人民共和國—新加坡蘇州工業(yè)園二期建設(shè)指引詳細(xì)規(guī)劃》，中新合伙園區(qū)最后用地為6856.5公頃，人口達(dá)60萬人。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)公司和大量人口進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)；同步94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外用地作為園區(qū)周邊地區(qū)性質(zhì)存在，范疇約200平方公里，依照其后制定蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃()其鎮(zhèn)域人口從96年16.47萬人增長到22.47萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為16.10萬人。本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)結(jié)合部，周邊三公里范疇內(nèi)即有常住人口近20萬。隨著園區(qū)開發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)遷移，該地區(qū)人氣將越來越旺。按1998年蘇州市人均生活消費(fèi)品支出5177元計(jì)算，加上流動(dòng)人口，本區(qū)域年消費(fèi)品銷售總額至少在15億，具備相稱可觀潛在市場購買力，是開辦大型超市有利市場因素。三、歐尚超市市場競爭優(yōu)勢1、歐尚超市商品供應(yīng)優(yōu)勢隨著商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國內(nèi)市場商品繁多，供應(yīng)充分。國內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資公司”產(chǎn)品在市場競爭中顯山露水，紛紛進(jìn)入消費(fèi)品市場，極大豐富了市場供應(yīng)。為保證名優(yōu)產(chǎn)品供應(yīng)，歐尚集團(tuán)在上海專門設(shè)立了采購中心，負(fù)責(zé)歐尚集團(tuán)在中華人民共和國超市商品統(tǒng)一采購，由于歐尚集團(tuán)市場采購力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購可使商品采購成本大大減少。同步采購中心負(fù)有對消費(fèi)者需求商品進(jìn)行市場分析職責(zé)，因而歐尚超市商品品種構(gòu)成符合消費(fèi)者消費(fèi)與購物傾向。此外，由于歐尚集團(tuán)公司是一家跨國商業(yè)集團(tuán)，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國等國均有自己分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。本項(xiàng)目所需國外商品將通過歐尚集團(tuán)公司國外配銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行采購。本項(xiàng)目具備較強(qiáng)商品供應(yīng)優(yōu)勢。2、歐尚超市商品銷售優(yōu)勢歐尚超市在經(jīng)營上具備大批量銷售和小批量銷售兼顧特點(diǎn)，無論是零售商還是個(gè)體消費(fèi)者，均能在歐尚超市購得其所需各種商品（涉及食品、非食品等）。商品價(jià)格低廉、品質(zhì)優(yōu)良、商品繁多，成為歐尚超市在全球廣受歡迎核心因素。同步本項(xiàng)目引進(jìn)歐尚集團(tuán)超前服務(wù)理念和先進(jìn)管理模式，本項(xiàng)目具備較強(qiáng)商品銷售優(yōu)勢。從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境較好，再加上歐尚超市優(yōu)質(zhì)服務(wù)和先進(jìn)管理模式，歐尚超市具備較強(qiáng)市場競爭優(yōu)勢，市場發(fā)展?jié)摿^大。第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件第一節(jié)項(xiàng)目選址蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東經(jīng)17ˊ，北緯31039ˊ。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積8488平方公里，其中平原占55％，水面占42％，丘陵占3％。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。蘇州地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，312、204、318國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機(jī)場尚有迅速干道（蘇滬機(jī)場路）。地處長江下游張家港、太倉港、常熟港3個(gè)國家一類口岸已初具規(guī)模?？土髁看笮≈苯佑绊懮虡I(yè)項(xiàng)目成敗，而地理位置、居住人口、交通狀況等則是決定客流量大小核心因素。本項(xiàng)目經(jīng)重復(fù)論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合伙蘇州工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和蘇州古城區(qū)交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機(jī)場迅速道路只有200米，連接江、浙兩省蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。周邊有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內(nèi)新建新城花園、新加花園、都市花園等住宅社區(qū)，常住人口近20萬。該地區(qū)自來水、污水解決、供氣、供熱、供電等基本設(shè)施良好，交通運(yùn)送以便，流動(dòng)人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)群體無論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在蘇州都是首屈一指，因而，在此地開辦大型綜合超市具備得天獨(dú)厚地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好發(fā)展前程。本項(xiàng)目區(qū)位圖詳見附圖1。

第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件一、本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件1、蘇州地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件改革開放以來，蘇州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)生了巨大變化，人民生活水平不斷提高。蘇州市國民經(jīng)濟(jì)得以迅速穩(wěn)定健康發(fā)展。1999年，蘇州國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1358億元，在全國地級市中名列第一。財(cái)政收入為109億元；外貿(mào)進(jìn)出口總額125.6億元，其中出口69.3億元。年接待境外旅游者44萬人次，旅游外匯收入1.3億美元；接待國內(nèi)旅游者1142萬人次，旅游收入91億元。全市職工人均工資9401元，農(nóng)民人均收入5089元，都市居民可支配收入為7812元。所轄六個(gè)縣級市所有進(jìn)入全國經(jīng)濟(jì)實(shí)力百強(qiáng)縣（市）。蘇州在全省、全國地位及蘇州國內(nèi)生產(chǎn)總值增長狀況詳見表4－1、4－2。表4-1表4-1資料來源：《蘇州記錄年鑒》1999年蘇州市1994-1998年國內(nèi)生產(chǎn)總值狀況表資料來源：《蘇州記錄年鑒》1999年近年來，蘇州市對外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。1998年，全市對外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長，出口商品構(gòu)造優(yōu)化，出口創(chuàng)匯能力增強(qiáng)勢頭。全年實(shí)現(xiàn)自營進(jìn)出口總額96.49億美元，其中出口創(chuàng)匯52.07億美元，分別比上年增長11.7%和12.1%。三資公司出口40.71億美元，占全市出口總額71%。加工貿(mào)易出口、代理進(jìn)出口業(yè)務(wù)發(fā)展較快，貿(mào)易方式趨向多元化。據(jù)海關(guān)記錄，全年加工貿(mào)易進(jìn)出口總值比上年增長7.7%，占全市對外貿(mào)易出口總值64.8%，技術(shù)含量高、附加值大機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值48%，成為全市出口第一大類產(chǎn)品。在全市出口骨干公司中，外商投資公司繼續(xù)占主導(dǎo)地位，出口超千萬美元公司有102家，其中外商投資公司74家。江蘇國泰國際集團(tuán)公司出口3.36億美元、市進(jìn)出口集團(tuán)公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超1億美元，精達(dá)電子電器公司、江蘇通潤機(jī)電有限公司等自營生產(chǎn)公司出口超過3000萬美元。近年來，蘇州市交通運(yùn)送業(yè)有了較大發(fā)展。當(dāng)前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套交通網(wǎng)絡(luò)。1998年，全市交通基本設(shè)施向高級別、立體化、開放式方向發(fā)展，全年完畢投資額達(dá)17.3億元。蘇嘉杭高速公路開工建設(shè)；市區(qū)官瀆里過境改造工程、204國道某些改造工程、太倉滬黃公路等重點(diǎn)工程迅速有序進(jìn)行。當(dāng)前，全市實(shí)有公路1815公里，其中華人民共和國道306公里，省道256公里，二級以上公路883.7公里，占全市總里程49%，位居全省第一。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級以上，公路密度每百平方公里21.5公里。全市內(nèi)河航道通航里程2898.7公里，其中通機(jī)動(dòng)船里程2249.6公里。年末全市擁有機(jī)動(dòng)車51.32萬輛，完畢客運(yùn)周轉(zhuǎn)量66.02億人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量38.6億噸公里，分別比去年增長13.5%和下降14.1%。鐵路旅客發(fā)送量792.3萬人次，貨品發(fā)送量157.9萬噸，貨品到達(dá)量608.8萬噸。內(nèi)河港口吞吐量4787萬噸，比上年增長40.7%。通過近年來努力，蘇州市城鄉(xiāng)建設(shè)和管理又上新臺(tái)階。全市城鄉(xiāng)建設(shè)積極推動(dòng)，實(shí)行了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目。市區(qū)實(shí)事工程基本完畢，北環(huán)路貫通，齊門大橋建成通車，建成區(qū)綠化覆蓋面積2152公頃，綠化覆蓋率提高到27.2％，人均公共綠地提高到4.74平方米。都市管理水平進(jìn)一步提高，太湖流域水污染防治獲得階段性成果，近400家單位限期實(shí)現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推動(dòng)，飲用水水源水質(zhì)進(jìn)一步改進(jìn)。繼張家港市之后，昆山市也進(jìn)入全國環(huán)保模范都市行列，17個(gè)鎮(zhèn)成為省級新型示范小城鄉(xiāng)。蘇州地區(qū)擁有良好社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2、蘇州工業(yè)園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約200平方公里（不含水面），其中中新合伙開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約74平方公里（涉及7.2平方公里金雞湖在內(nèi)），規(guī)劃人口60萬人。該工業(yè)園區(qū)是一種組合工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、住宅、學(xué)校和娛樂設(shè)施綜合性區(qū)域。蘇州工業(yè)園區(qū)中新合伙開發(fā)區(qū)是中華人民共和國和新加坡兩國政府合伙項(xiàng)目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合伙新形式。1994年2月11日，國務(wù)院下達(dá)《關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)關(guān)于問題批復(fù)》。2月26日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國政府在北京訂立了合伙開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)合同。同年5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土啟動(dòng)。94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。蘇州工業(yè)園區(qū)是迄今為止國內(nèi)最大中外合伙土地成片開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)前九通一平工程所有完畢，自來水、污水解決、供氣、供熱、供電等工程已經(jīng)竣工，可保證15平方公里以上范疇內(nèi)開發(fā)建設(shè)需要。近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展可喜，到1999年6月，已批準(zhǔn)進(jìn)入中新合伙開發(fā)區(qū)內(nèi)外商投資公司有158家，其中工業(yè)公司有132家，合計(jì)已開工工業(yè)公司有104家，投產(chǎn)工業(yè)公司有80家。全園區(qū)實(shí)現(xiàn)合同外資63.1億美元，實(shí)際運(yùn)用外資29.8億美元。進(jìn)區(qū)大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。名列世界500強(qiáng)國際跨國公司有34家進(jìn)入園區(qū)投資發(fā)展。近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)社會(huì)事業(yè)有了較大發(fā)展。當(dāng)前已建成各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑36萬平方米，新建綠地面積54萬平方米。具備綜合服務(wù)功能鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。園區(qū)科技、文體、教誨、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)都在迅速發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)擁有良好社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件蘇州地區(qū)享有“人間天堂”美譽(yù)，除有天時(shí)、地利、黃金水道等優(yōu)勢外，自然資源雄厚，物產(chǎn)豐富，是真正“魚米之鄉(xiāng)”。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充分，無霜期長，四季分明；年平均氣溫為16℃，無霜期230天左右，日照小時(shí)以上，年降水量1100毫米，3至8月降水量占全年雨量65％左右。1、水文大運(yùn)河從19至1971年43年平均水位（黃海高程，下同）為0.95米，歷史最高水位為2.56米（1954年7月28日），歷史最低水位0.08米（1934年8月27日）。大運(yùn)河平均流量約為6.3立方米/秒。吳淞江旱季流量約為10立方米/秒，雨季增大至20立方米/秒。平均水位1.02米，百年一遇洪水位2.626米。地下水位：依照歷年來鉆孔測得，地下水位平均值為1.79～1.19米，但受到季節(jié)運(yùn)河水位漲落發(fā)生變化，也與排水狀況關(guān)于，滲水層普通于0.01～1.00之間，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，另一方面普通分布于細(xì)砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在20℃左右，深層承壓水普通有三層，Ⅰ層在－0.80m左右處，厚5～6m；Ⅱ?qū)釉冢?00m左右，為抱負(fù)開采層，厚6～20m；Ⅲ層在－130m左右處，厚2～6m。地下水普通無侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產(chǎn)用水工廠、礦區(qū)及其周邊，地下水需要進(jìn)行分析、擬定其侵蝕性。2、溫度年平均溫度： 15.8℃月平均最高溫度： 34.5℃（1971年7月）月平均最低溫度： －1.5℃（1978年1月）歷史最高溫度： 歷史最低溫度： －9.8℃（1958年1月16日）3、風(fēng)況年平均風(fēng)速： 3.5m/s年最大平均風(fēng)速： 4.7m/s年最小平均風(fēng)速： 2.0m/s最大風(fēng)速： 17.0m/s常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)(夏季居多)，另一方面為西北風(fēng)(冬季)。4、降水量平均年降雨量 1076.2mm最大年降雨量 1544.7mm近來年降水日數(shù) 149日最小年降雨量 604mm最大日降水量 343.3mm最大月降水量 484.4mm最小月降水量 0.2mm5、濕度年平均相對濕度 80.8%年平均最大相對濕度 85%年平均最小相對濕度 78%最小絕對濕度 12%年平均絕對濕度 16.4毫巴最大絕對濕度 43.5毫巴最小絕對濕度 1.5毫巴6、蒸發(fā)量年平均蒸發(fā)量 1255.8mm年最大平均蒸發(fā)量 1648.5mm年最小平均蒸發(fā)量 852mm月最大蒸發(fā)量 262.2mm月最小蒸發(fā)量 14.6mm7、氣壓年平均氣壓 1016.2mm年平均最高氣壓 1016.7mm年平均最低氣壓 1015.6mm最高氣壓 1039.4mm最低氣壓 990.7mm8、日照年平均日照小時(shí) 1983.1小時(shí)年平均最多日照小時(shí) 2353.5小時(shí)年平均至少日照小時(shí) 1176.0小時(shí)9、地震蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。本項(xiàng)目所在地自然條件較好。

第五章經(jīng)營規(guī)模和營銷方式第一節(jié)經(jīng)營規(guī)模本項(xiàng)目總體經(jīng)營思路為：準(zhǔn)擬定位、特色經(jīng)營、樹立品牌，以嶄新合伙方式獲得合伙成功。一、零售1、營業(yè)面積超市營業(yè)區(qū)8750m2。2、經(jīng)營品種超市入選商品0余種，經(jīng)營品種分類詳見表5－1。表表5-13、消費(fèi)對象中、低、高收入群體4、服務(wù)區(qū)域以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基本，擴(kuò)展至全市范疇及周邊地區(qū)。5、經(jīng)營規(guī)模項(xiàng)目正常經(jīng)營年達(dá)到零售額40248萬元，其中，進(jìn)口產(chǎn)品所占比例為5%。進(jìn)口商品目錄詳見表5－2?！锻馍掏顿Y商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》規(guī)定合伙商業(yè)公司年度商品進(jìn)口總額不得超過本公司當(dāng)年商品銷售額30％。本項(xiàng)目進(jìn)口商品規(guī)模符合《外商投資商業(yè)公司試點(diǎn)辦法》中關(guān)于規(guī)定。表表5-2二、出口1、經(jīng)營品種與出口規(guī)模本項(xiàng)目成立后，將逐漸組織蘇州及江蘇省紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地歐尚大賣場銷售，起步階段擬定為年出口500萬美元，次年為年出口750萬美元，第三年起年出口在1000萬美元以上。出口商品品種及規(guī)模詳見表5－3。出口商品品種及規(guī)模一覽表2、銷售渠道及銷售區(qū)域運(yùn)用歐尚集團(tuán)龐大國際營銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，組織蘇州及江蘇省產(chǎn)品出口至相應(yīng)國家和地區(qū)。第二節(jié)貨源采購及配送一、超市貨源采購與配送歐尚集團(tuán)在中華人民共和國專門設(shè)立了采購中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。隨著合伙公司發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)歐尚在整個(gè)江蘇地區(qū)及中華人民共和國其他地區(qū)商品采購及配送。歐尚集團(tuán)中華人民共和國采購中心重要任務(wù)是：分析消費(fèi)者需求；完畢超市品種系列構(gòu)成；與供應(yīng)商協(xié)商并訂立合同；監(jiān)督商業(yè)合同實(shí)行；超市內(nèi)促銷活動(dòng)。歐尚集團(tuán)采購中心負(fù)責(zé)超市貨源采購。為增進(jìn)商品統(tǒng)一配送，歐尚集團(tuán)在上海專門設(shè)立了配送中心。配送中心在功能上是一種商品物流過程，下設(shè)各種倉庫、加工車間和運(yùn)送車隊(duì)。其中，加工車間重要是對某些商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市銷售方式。本項(xiàng)目為歐尚集團(tuán)蘇州店，具備獨(dú)立法人地位，除運(yùn)用歐尚集團(tuán)在上海主配送中心外，在蘇州另設(shè)一配送中心，以以便商品及時(shí)配送。本項(xiàng)目所需商品所有由供應(yīng)商供貨上門，不需考慮室外運(yùn)送方案。二、出口商品貨源及采購歐尚集團(tuán)在中華人民共和國專門設(shè)立了出口代表處。出口代表處重要職責(zé)是接受法國歐尚國際采購中心尋貨，從中華人民共和國直接采購產(chǎn)品并銷售到11個(gè)國家歐尚商場。出口代表處任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品廠家，規(guī)定廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商明釋歐尚規(guī)范和質(zhì)量規(guī)定。1995年歐尚集團(tuán)在上海設(shè)立了第一種出口代表處，目是為了在世界各地各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地直接出口到世界各地歐尚大型超市中心銷售。隨著歐尚集團(tuán)在中華人民共和國發(fā)展，該集團(tuán)表達(dá)，對國內(nèi)商品出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務(wù)發(fā)展將在中華人民共和國設(shè)立更多余口代表處。本項(xiàng)目出口產(chǎn)品貨源組織與采購由歐尚集團(tuán)出口代表處負(fù)責(zé)。第六章技術(shù)設(shè)備一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)合伙公司將采用計(jì)算機(jī)管理。計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)由公司總部電腦系統(tǒng)、超市系統(tǒng)、遠(yuǎn)程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)構(gòu)成。1、總部計(jì)算機(jī)配備合伙公司重要采用組主機(jī)系統(tǒng)或PC局域網(wǎng)系統(tǒng)。這一電腦系統(tǒng)將涉及業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運(yùn)送管理、POS電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合記錄信息管理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，以適應(yīng)連鎖超市統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一調(diào)度和規(guī)模經(jīng)營之需要。由于歐尚集團(tuán)公司已在上海成立了合伙經(jīng)營超市公司，完畢了總公司和采購中心電腦配備。蘇州歐尚超市有限公司成立后，將與上?？偣具B網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，減少成本。2、超市計(jì)算機(jī)配備合伙公司通過服務(wù)器IBMAS400，PC+DOS機(jī)獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，運(yùn)用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等辦法，以提高數(shù)據(jù)安全性。前臺(tái)POS機(jī)把每筆商品交易狀況直接接入后臺(tái)服務(wù)器中，后臺(tái)服務(wù)器能及時(shí)跟蹤超市銷售最新動(dòng)態(tài)。3、配送中心計(jì)算機(jī)配備配送中心在功能上是一種商品物流過程，下設(shè)各種倉庫、加工車間和運(yùn)送車隊(duì)。其中，加工車間重要是對某些商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市銷售方式。上海主配送中心已完畢了電腦配備，本項(xiàng)目建立蘇州分派送中心將與上海總公司聯(lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，減少成本。蘇州配送分中心重要配備采購管理系統(tǒng)、庫存管理系統(tǒng)、配送管理系統(tǒng)、報(bào)表管理系統(tǒng)、運(yùn)送管理系統(tǒng)、POS電子訂貨系統(tǒng)、遠(yuǎn)程通訊系統(tǒng)等。二、其他設(shè)備考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，其他重要采購設(shè)備還涉及：中央冷暖空調(diào)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備等。項(xiàng)目重要設(shè)備采購清單詳見表6－1。表表6-1

第七章項(xiàng)目建設(shè)方案第一節(jié)總平面布置一、總平面設(shè)計(jì)原則1、全面規(guī)劃，利于實(shí)行；2、功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修以便；3、與外界保持良好交通和運(yùn)送聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流集散規(guī)定，道路保持順暢、便捷；4、滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面規(guī)定；5、符合并充分運(yùn)用自然條件，涉及地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡量增長綠地面積；6、考慮項(xiàng)目所地地段總體景觀，場地布置與建設(shè)可以美化都市；7、便于運(yùn)用都市已有上下水、煤氣、供熱、供電等基本設(shè)施；8、符合都市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面關(guān)于規(guī)定規(guī)范規(guī)定。二、總平面布局項(xiàng)目選址位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合伙蘇州工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和蘇州古城區(qū)交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機(jī)場迅速道路只有200米，連接江、浙兩省蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。周邊有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村。項(xiàng)目基址總占地面積約45800平方米，為園區(qū)內(nèi)已成片開發(fā)地塊，已經(jīng)辦妥建設(shè)用地手續(xù)，待項(xiàng)目啟動(dòng)后即可正式使用。本項(xiàng)目建設(shè)主體為一座三層超市，同步建設(shè)相應(yīng)配套設(shè)施。本項(xiàng)目主入口位于基地西正角，超市前設(shè)27米寬敞型多功能廣場，提供人流集散與休閑開闊空間，既滿足了超市功能需求，又形成了較大氣勢和商業(yè)氛圍。同步為以便顧客停車需要，本項(xiàng)目在多功能廣場旁邊設(shè)立一座室外自行車停車場。社會(huì)機(jī)動(dòng)車輛主入口位于基地西角，基地緊臨金湖路，社會(huì)車輛進(jìn)入基地后，可以經(jīng)超市北角二車道路將車開至室內(nèi)停車場，再乘電梯或自動(dòng)扶梯下到超市，出租車主入口位于基地西側(cè)，出租車進(jìn)入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車候客處排隊(duì)接客。停車場車輛由建筑西南角道路離場。貨車入口位于基地東南角，車輛沿道至卸貨區(qū)，再由紫滕街路離場。本項(xiàng)目交通流線較為順暢。本項(xiàng)目總建筑面積為33710m2，水、電、煤氣、通訊、停車、綠化等配套設(shè)施與超市建筑物同步設(shè)計(jì)施工建設(shè)。建筑主體層數(shù)為三層，容積率為74％，綠化率為30％。重要技術(shù)指標(biāo)詳見表7-1。表表7-1m2m2m2m2第二節(jié)建筑方案一、設(shè)計(jì)根據(jù)1、設(shè)計(jì)規(guī)范本工程構(gòu)造設(shè)計(jì)根據(jù)為國家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，蘇州市政府關(guān)于規(guī)定等。重要規(guī)范、規(guī)程涉及：建筑構(gòu)造載荷規(guī)范GBJ9-87建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11-89混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10-89鋼筋混凝土高層建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)與施工規(guī)程JGJ3-91鋼構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ17-88建筑地基基本設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ7-89建筑樁基設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ94-94其他關(guān)于構(gòu)造設(shè)施規(guī)范及規(guī)程2、活荷載原則值本工程滿足建設(shè)方提出使用條件下荷載原則值，詳見表7-2。表7-2表7-2備注:表中荷載單位為t/m2其她荷載：小車停車場及坡道荷載0.4t/m2；基本風(fēng)壓值55kg/m2(地面粗糙B類)二、建筑設(shè)計(jì)1、建筑立面設(shè)計(jì)建筑立面以簡潔明快為指引思想，力圖用當(dāng)代裝飾材料－綠色全反射玻璃墻，與大面積實(shí)墻進(jìn)行對比，體現(xiàn)現(xiàn)貨建筑簡潔，細(xì)致而又大氣藝術(shù)風(fēng)格。在細(xì)部設(shè)施上，將超市交通空間暴露在外，通過來來往往川流不息人流，暗喻了當(dāng)代人快節(jié)奏生活，同步，大量人流流動(dòng)也可以引起過往人好奇心，吸引潛在顧客進(jìn)入超市購物。在建筑轉(zhuǎn)角部設(shè)施巨型公司標(biāo)志，由于位于街區(qū)轉(zhuǎn)角處，因此特別醒目，有助于熱鬧商業(yè)氛圍。2、建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)一層西側(cè)為超市主入口，設(shè)有門廳，入口門廳內(nèi)設(shè)二臺(tái)自動(dòng)扶梯聯(lián)系上下交通。一層前部設(shè)有小吃廣場、技術(shù)工程部、小商店，中部與后部重要為室內(nèi)機(jī)動(dòng)車及自行車停車場。從一層自動(dòng)扶梯進(jìn)入二層超市后，前部為商店區(qū)。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，設(shè)有顧客服務(wù)臺(tái)、小衛(wèi)生間等顧客服務(wù)設(shè)施。二層北部為操作及倉庫區(qū)，卸貨區(qū)可供大型集裝箱貨車卸貨。東北角為辦公區(qū)，中央監(jiān)控室及金庫便設(shè)在這一區(qū)域。此某些設(shè)夾層，可設(shè)內(nèi)部辦公用層。超市賣場位于二層超市中部。二層南部為辦公區(qū)，可與第三層辦公區(qū)通過內(nèi)部樓梯相連。3、材料（1）材料表詳見表7－3。表7-3表7-3（2）屋面基層為鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力現(xiàn)澆板。基層上刷IBL隔汽涂料一度，做陶?；炷帘貙樱秸移?，坡度－0.3%。（3）門窗超市入口：電動(dòng)卷簾門、感應(yīng)玻璃門、雙向形平開玻璃門；不銹鋼把手。緊急出口：平時(shí)關(guān)閉，火災(zāi)時(shí)自動(dòng)打開電子控制乙級防火門。貨運(yùn)口：電動(dòng)卷簾門辦公室：普通木質(zhì)夾板門，球形把手鎖。倉庫：木質(zhì)防火推拉門，雙向啟動(dòng)鋼框有機(jī)玻璃門，雙向啟動(dòng)鋼框有機(jī)玻璃門。樓梯間：單向啟動(dòng)，木質(zhì)乙級防火門，不銹鋼把手。金庫：鋼質(zhì)保險(xiǎn)庫門，密碼門鎖。設(shè)備用房：單向啟動(dòng)木質(zhì)甲級防火門。樓梯把手：鋼質(zhì)欄桿，木扶手。外窗：鋁合金框，5mm厚白玻璃，局部為12mm厚無框綠色全反射玻璃幕墻。內(nèi)窗：5mm厚白玻璃、木框。（4）門窗綠色全反射玻璃幕墻。外墻乳膠漆。3、抗震設(shè)計(jì)依照《中華人民共和國地震烈度區(qū)劃圖（50年超越概率10%，1990年）》，蘇州地區(qū)屬Ⅵ度區(qū)，并被列為全國重點(diǎn)抗震都市。按照《建筑抗震設(shè)防分類原則》（GB50223-95），本工程為乙類抗震設(shè)防建筑。因而，本工程抗震設(shè)計(jì)按6度計(jì)算，按7度抗震設(shè)防，IV類場地，考慮近震影響，框架抗震級別三級。4、基本設(shè)計(jì)基本設(shè)計(jì)應(yīng)依照本場地地質(zhì)狀況由設(shè)計(jì)計(jì)算擬定。5、基本形式基本為樁基，柱下獨(dú)立承臺(tái)。樁采用Φ600高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力管樁，樁長約為40m，樁尖持力層進(jìn)入第8層。單樁容許承載力1650kn，承臺(tái)為承臺(tái)加基本聯(lián)系梁方案，基本應(yīng)控制建筑物絕對沉降和相對沉降均滿足現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范和業(yè)重規(guī)定。建筑物外墻下設(shè)鋼筋混凝土基本梁及承臺(tái)之間聯(lián)系梁約為400mm×800mm（寬×高）。6、上部構(gòu)造設(shè)計(jì)構(gòu)造形式為預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土框架構(gòu)造，外墻圍護(hù)構(gòu)造采用框架，填充磚墻體系。三、土建工程本項(xiàng)目土建工程超市商業(yè)用房及關(guān)于配套輔助設(shè)施?？偨ㄖ娣e為33710m2，其中超市商業(yè)用房建筑面積為33060m2，配套輔助設(shè)施用房為650m2。此外，多功能廣場場地面積為5400m2，室外自行車停車場面積為m2。本項(xiàng)目主體工程狀況詳見表7－4。輔助配套設(shè)施工程狀況詳見表7－5。表7-4表7-4m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2備注：室內(nèi)停車場機(jī)動(dòng)車停車位350個(gè)，自行車停車位1200個(gè)。表表7-5

第三節(jié)配套工程一、給排水（一）給水1、水源采用都市自來水管網(wǎng)作為生活水源，生活用水由紫滕街蘇州市政給水管網(wǎng)接入，接入管管徑Dn150。在基地內(nèi)設(shè)計(jì)量水表，通過水表后送入各用水點(diǎn)。2、水量本工程最大日用水量495m3／d，重要用水量估算詳見表7－6。表表7-6m3m33、供水方式依照市政供水管網(wǎng)狀況及消防部門規(guī)定進(jìn)行供水。4、供水系統(tǒng)分類本工程供水系統(tǒng)涉及生活雜用水系統(tǒng)和飲用水系統(tǒng)。生活雜用水系統(tǒng)：生活雜用水系統(tǒng)重要供工作人員和顧客盥洗用水，副食品加工用水，地面沖洗用水及冷卻系統(tǒng)補(bǔ)充水。該水為普通自來水，不經(jīng)任何解決。生活飲用水系統(tǒng)：飲用水重要供超市工作人員及顧客餐飲用水，食品加工用水。飲用水采用砂濾－活性炭－反滲入－臭氧消毒工藝設(shè)備，制水能力約4m3／h。5、熱水系統(tǒng)采用二臺(tái)煤氣熱水爐，一臺(tái)供廚房用熱水，一臺(tái)供超市工作人員盥洗用水。（二）排水1、污廢水本工程生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流管道系統(tǒng)。餐飲含油廢水和副食品加工含油廢水經(jīng)隔油池解決后與生活污廢水一并納入基地污水解決站，經(jīng)三級生化解決達(dá)到國家排放原則后排入都市污水管道。本工程污廢水量按生活用水量90％計(jì)（除去循環(huán)補(bǔ)充水量）共211m3／d。2、雨水系統(tǒng)基地雨水均為組織排除，雨水經(jīng)屋面雨水管，地面排水溝，道路雨水口收集后納入市政雨水管?；孛娣e4.58公頃，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期一年，雨水量約800l/s，排出口管徑Dn900。3、循環(huán)系統(tǒng)依照工藝規(guī)定，冷凍機(jī)冷卻水量約500m3／h。為節(jié)約用水，冷凍機(jī)冷卻出水經(jīng)冷卻塔冷卻后循環(huán)使用。二、消防1、消防水源消防規(guī)定二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150），若二路供水或供水量有困難，需按消防部門規(guī)定考慮設(shè)消防水池。2、消防水量依照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，本工程消防水量為75l/s，其中室內(nèi)消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)30l/s。3、消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)二臺(tái)加壓泵（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，消火栓布置保證有二股充實(shí)水柱同步到達(dá)室內(nèi)任何部位。系統(tǒng)設(shè)二套消防結(jié)合器。4、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)室內(nèi)全面積噴淋，噴淋系統(tǒng)和消防栓系統(tǒng)分開，獨(dú)立設(shè)噴淋泵二臺(tái)（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動(dòng)由報(bào)警閥處壓力形狀控制。系統(tǒng)設(shè)二套濕式報(bào)警閥，其信號傳至消防控制中心，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)消防結(jié)合器二套。5、室外消防在基地周邊設(shè)四套室外消火栓。三、暖通空調(diào)1、設(shè)計(jì)根據(jù)（1）采暖通風(fēng)與空所調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范；（2）民用建筑暖通空調(diào)設(shè)計(jì)技術(shù)辦法；（3）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范2、設(shè)計(jì)范疇（1）超市、辦公等中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)（2）防火排煙設(shè)計(jì)（3）建筑各功能通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)3、設(shè)計(jì)參數(shù)（1）室外設(shè)計(jì)參數(shù)夏季最高干球溫度34℃夏季最高濕球溫度28.2℃冬季最低干球溫度-4℃冬季相對濕度73%夏季通風(fēng)溫度32℃冬季通風(fēng)溫度3℃（2）室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)詳見表7－7。表7-7表7-7（3）通風(fēng)換氣次數(shù)（次／時(shí)）通風(fēng)換氣次數(shù)詳見表7－8。

表7-8（4）空調(diào)技術(shù)指標(biāo)建筑面積 32325m2空調(diào)面積 15120m2空調(diào)總冷負(fù)荷 2500kW空調(diào)總熱負(fù)荷 950kW4、空調(diào)冷熱源空調(diào)冷熱源選用進(jìn)口冷水機(jī)組，350RT×2臺(tái)，制冷機(jī)組總?cè)萘?00RT（總制冷量約為4000kW）。空調(diào)熱源選用中外合資燃?xì)馊詣?dòng)無壓熱水鍋爐，40×104kcal×2臺(tái)，總?cè)萘?0×104kcal／h。5、空調(diào)系統(tǒng)超市等大空間采用全空調(diào)系統(tǒng)，采用變風(fēng)量空調(diào)器，吊裝在樓板下，由室外新風(fēng)和室內(nèi)回風(fēng)混合，經(jīng)熱互換器解決后，通過風(fēng)管進(jìn)入房間。為保證新風(fēng)進(jìn)入，提高空氣品質(zhì)，配備必要排風(fēng)系統(tǒng)，為減少噪聲，空調(diào)系統(tǒng)采用中外合資廠生產(chǎn)阻抗復(fù)合消聲器。商店、辦公等某些采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。盤管及新風(fēng)機(jī)組采用中外合資廠產(chǎn)品。對超市入口大門設(shè)立空氣幕，以減少能量損失。6、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備用房，倉庫均采用自然進(jìn)風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)。廚房、面包房、快餐某些及超市特殊區(qū)域恰當(dāng)增長排風(fēng)量，防止異味流入超市。衛(wèi)生間、更衣室等設(shè)機(jī)械排風(fēng)。7、防火、排煙依照規(guī)范通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)管采用非燃材料，風(fēng)管和設(shè)備保溫材料，消聲材料及粘結(jié)劑采用非燃或難燃材料。倉庫運(yùn)用高窗，采用自然排煙方式。超市某些采用機(jī)械排煙方式。8、冷庫及加工區(qū)果蔬加工區(qū)、食品加工區(qū)、冷庫按溫度規(guī)定不同分隔，各區(qū)域溫度單獨(dú)控制。各制冷、空調(diào)區(qū)域由機(jī)房集中供冷，庫房內(nèi)采用吊頂式空氣冷卻氣。每一區(qū)域（大、小）和果蔬冷都按規(guī)定補(bǔ)送新風(fēng)。食品油炸和烘烤區(qū)都布置排風(fēng)系統(tǒng)。四、供電1、用電量估算(1)照明照度及光源如下：超市營業(yè)區(qū)照度規(guī)定為1000LX，以熒光燈作光源，局部采用金鹵燈。辦公室照度為400LX，采用熒光燈作光源。儲(chǔ)藏室、操作室照度為200LX，采用帶燈罩熒光燈作光源。重要出入口，通道等照度為200LX，普通通道照度為100LX。四周道路采用高壓鈉燈作光源。照明總用電量預(yù)計(jì)為700kW.(2)廣告牌：予留50kW(3)動(dòng)力動(dòng)力總用電量詳見表7－9。表表7-9（4）空調(diào)：750kW總裝機(jī)容量為2600kW，擬采用二臺(tái)1600kVA變壓器供電。本項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算表詳見表7－10。變壓器負(fù)荷率為65.8％。表7-1表7-1011002、供電在本建筑東南角設(shè)變電站一座，內(nèi)設(shè)1600kVA變壓器二臺(tái)。由電業(yè)提供二路10kVA高壓電源（按二類負(fù)荷供電），高壓側(cè)分開，低壓側(cè)聯(lián)系。相應(yīng)配備高、低壓框。為應(yīng)急、消防之用，另設(shè)有1000kVA柴油發(fā)電機(jī)組一套，供某些照明、冷庫（涉及冷凍、冷藏等）信息解決系統(tǒng)等使用。信息解決系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)等電源均經(jīng)UPS（不少于15分鐘）供應(yīng)。3、配電按照明、動(dòng)力、空調(diào)等不同功能，分區(qū)別系統(tǒng)供電，在配電系統(tǒng)輸出端均裝置具備過載、短路保護(hù)功能自動(dòng)斷路器。超市內(nèi)小商店用電量單獨(dú)配電、分別計(jì)量。在商場內(nèi)各恰當(dāng)部位裝置帶有保護(hù)接地插座，大某些插座應(yīng)采用雙電源供電。對消防設(shè)備、應(yīng)急照明、登記處解決等系統(tǒng)用電均采用二路供電，并在負(fù)載末端自動(dòng)切換。4、電話由市電話網(wǎng)引入直線電話100對（可同步進(jìn)出）。5、電視引入市有線電視信號，供不少于100臺(tái)電視機(jī)同步使用。6、保安監(jiān)視系統(tǒng)在超市內(nèi)各重要通道、貨架二側(cè)，出入口及收銀臺(tái)等部位設(shè)立電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)。7、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)本超市設(shè)有感煙（感溫）探測器，手動(dòng)報(bào)警按鈕等火災(zāi)報(bào)警及消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，消防廣播與超市音響系統(tǒng)人工切換。8、音響系統(tǒng)超市內(nèi)設(shè)有音響系統(tǒng)，作超市廣播尋呼之用，兼作消防廣播。9、設(shè)備管理系統(tǒng)收集并監(jiān)視空調(diào)、動(dòng)力、照明等設(shè)備運(yùn)營狀況。10、防雷本建筑屋面設(shè)立防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針（運(yùn)用燈桿加針）引下線運(yùn)用建筑物柱內(nèi)鋼筋，接地板運(yùn)用建筑物樁基并聯(lián)成接地網(wǎng)、接地電阻不不不大于1歐姆。五、煤氣本工程煤氣總用量約為301m3/d。重要供超市食品加工及餐飲用氣（設(shè)煤氣總表一只），餐飲區(qū)每個(gè)廚房另設(shè)煤氣表各一只。煤氣管道接自市政煤氣總管，與否需設(shè)煤氣調(diào)壓要征詢煤氣公司關(guān)于部門后才干決定。室內(nèi)煤氣管道委托煤氣公司關(guān)于部門設(shè)計(jì)、施工，所有煤氣表具須采用煤氣公司指定產(chǎn)品，并委托煤氣公司承擔(dān)安裝。第八章組織機(jī)構(gòu)和人員安排第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立董事會(huì)：合伙公司董事會(huì)是公司最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。董事會(huì)由五名董事構(gòu)成，其中甲方派三名，乙方派二名。董事會(huì)設(shè)董事長一名。經(jīng)營管理；合伙公司可委托歐尚集團(tuán)公司負(fù)責(zé)公司尋常經(jīng)營管理，將引進(jìn)世界一流營銷技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)，使之成為當(dāng)代化大型綜合超市，在蘇州商品流通領(lǐng)域樹立起新型商企形象。合伙公司總經(jīng)理由甲方推薦，并由公司董事會(huì)聘請。分支部門：合伙公司下設(shè)四個(gè)部門，即信息解決與市場分析部、財(cái)務(wù)部、人力資源部和行政部。組織機(jī)構(gòu)框架如下：董事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理店長采購中心負(fù)責(zé)人店長采購中心負(fù)責(zé)人超市各商品部經(jīng)理管理總監(jiān)