花園小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)方案

企業(yè)概況一、企業(yè)名稱二、組織架構(gòu)董事會(huì)董事長助理總經(jīng)理綜合辦公室財(cái)務(wù)部 人力資源部 工程部管理處三、職員結(jié)構(gòu)及管理人員素質(zhì)職員結(jié)構(gòu)項(xiàng)目企業(yè)總?cè)藬?shù)管理人員作業(yè)人員管理人員和作業(yè)人員百分比數(shù)量30人5人25人1:5管理人員素質(zhì)職稱高級(jí)中級(jí)初級(jí)其它人數(shù)1人1人3人21人四、我們企業(yè)理念以精心、精細(xì)、精誠提供精巧、出色、經(jīng)典物業(yè)服務(wù)五、我們服務(wù)宗旨業(yè)主至上，誠信服務(wù)六、我們經(jīng)營管理特色特色一：務(wù)實(shí)服務(wù)理念####物業(yè)管理在物業(yè)管理服務(wù)過程之中，一直本著以人為本，以誠相待。在所管理項(xiàng)目中，我們以高度責(zé)任感、使命感和強(qiáng)烈敬業(yè)精神，為業(yè)主和來訪客人提供周到細(xì)致物業(yè)服務(wù)，從每一件小事出發(fā)，四處為業(yè)主利益考慮，從而贏得了廣大業(yè)主贊譽(yù)和尊敬。企業(yè)建立起科學(xué)考評(píng)和培訓(xùn)體系，把知識(shí)、技能和尊重帶給職員，為職員發(fā)明發(fā)展空間，計(jì)劃職業(yè)生涯，使她們?cè)诠ぷ髦斜憩F(xiàn)人生價(jià)值，感受成就喜悅；一直保持著對(duì)企業(yè)認(rèn)同和高度工作熱情，從而把愛心和優(yōu)質(zhì)服務(wù)奉獻(xiàn)給用戶。企業(yè)深信，企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展離不開優(yōu)異企業(yè)文化，建設(shè)一個(gè)有靈魂、有責(zé)任感企業(yè)，對(duì)職員負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)盡力是####物業(yè)一貫宗旨。特色二：成熟大型小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)####物業(yè)管理董事長劉強(qiáng)先生是一位有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)職業(yè)經(jīng)理，并開創(chuàng)了市場(chǎng)化物業(yè)管理運(yùn)作之先河，在行業(yè)中享受廣泛信譽(yù)。在物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)團(tuán)體共同努力下，總結(jié)出多種優(yōu)異管理方案供廣大業(yè)主選擇服務(wù)；首長級(jí)服務(wù)——以您為尊為高級(jí)企業(yè)家、商人等特殊要求業(yè)主提供“首長級(jí)”服務(wù)◆業(yè)主身份保密◆用戶服務(wù)專員對(duì)接◆指派專員入室清潔、專員入室維修◆特約私家安防服務(wù)增設(shè)單獨(dú)安全監(jiān)控設(shè)備增設(shè)私家護(hù)衛(wèi)人員訪客單獨(dú)登記、錄像貴賓級(jí)服務(wù)——星級(jí)酒店特色為影視明星等各界名人，提供星級(jí)酒店式服務(wù)。關(guān)鍵服務(wù)內(nèi)容：隨時(shí)訂、送餐隨時(shí)收、送清洗衣物免打攪特約服務(wù)安防特約服務(wù)代理行程安排代養(yǎng)家庭綠化、家庭寵物行政級(jí)服務(wù)——細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)為職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)管理者提供細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)行政級(jí)服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，服務(wù)步驟專業(yè)，服務(wù)風(fēng)格嚴(yán)謹(jǐn)。關(guān)鍵服務(wù)內(nèi)容：訂、送餐服務(wù)收、送清洗衣物預(yù)約家庭鐘點(diǎn)工上門維修車輛清洗、保養(yǎng)信息中介服務(wù)夕陽親情服務(wù)——耐心周到為住宅內(nèi)老人提供耐心周到老人服務(wù)，讓每一位老人老有所樂，享受高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)，怡養(yǎng)天侖?！衾先伺阕o(hù)◆定時(shí)老人身體檢驗(yàn)◆老人生日親情點(diǎn)播◆老人健康休閑講座特色三：規(guī)范專業(yè)化運(yùn)做####物業(yè)管理廣泛吸納行業(yè)精英，擁有一批極具敬業(yè)精神及管理高水準(zhǔn)職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和工程技術(shù)人員在物業(yè)管理方面有著超前管理意識(shí)和優(yōu)異管理方法。企業(yè)在多年經(jīng)營過程中，探索出了適合沈陽物業(yè)行業(yè)服務(wù)成型經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)同時(shí)吸收了香港和新加坡優(yōu)異物業(yè)管理模式，極大豐富了我企業(yè)物業(yè)管理體系，并在實(shí)踐中不停進(jìn)行規(guī)范，形成了含有沈城特色物業(yè)管理新模式。特色四：科學(xué)用人機(jī)制（一）規(guī)范培訓(xùn)管理程序培訓(xùn)，作為本企業(yè)內(nèi)部管理運(yùn)作關(guān)鍵內(nèi)容之一，經(jīng)過長久不停探索和實(shí)踐，已形成一套規(guī)范化運(yùn)作體系，并成為企業(yè)不停發(fā)展壯大內(nèi)在優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過培訓(xùn)，企業(yè)貯備了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全方面、經(jīng)營管理能力強(qiáng)職業(yè)經(jīng)理層人；專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，操作能力強(qiáng)中層管理人員；工作技能扎實(shí)，含有敬業(yè)精神基層作業(yè)人員。這些人力資源優(yōu)勢(shì)必將是圓滿成功軍區(qū)花園委托管理目標(biāo)關(guān)鍵確保和推進(jìn)我企業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一、目標(biāo)：為了將軍區(qū)花園項(xiàng)目建設(shè)成為大城市中現(xiàn)代文明居住區(qū)典范，必需培養(yǎng)一支高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍，確保這一管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。二、培訓(xùn)計(jì)劃第一階段：接管前人員培訓(xùn)接管前職員強(qiáng)化培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象講課人1軍區(qū)花園管理目標(biāo)及模式全體人員內(nèi)部師資2軍區(qū)花園管理規(guī)章制度全體人員內(nèi)部師資3軍區(qū)花園房屋驗(yàn)收移交程序管理及維修人員內(nèi)部師資4軍區(qū)花園治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序保安人員內(nèi)部師資5軍區(qū)花園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保潔人員內(nèi)部師資6軍區(qū)花園業(yè)主裝修管理措施全體人員內(nèi)部師資7軍區(qū)花園入室維修標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修客服人員內(nèi)部師資8工作技巧及服務(wù)語言規(guī)范全體人員內(nèi)部師資9消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)程序全體人員內(nèi)部師資10軍區(qū)花園公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修人員內(nèi)部師資11軍區(qū)花園業(yè)主入住辦理程序主管級(jí)人員內(nèi)部師資12人際溝通技巧全體人員內(nèi)部師資13房屋建筑結(jié)構(gòu)及維護(hù)要求管理及維修人員內(nèi)部師資第二階段：接管后人員培訓(xùn)接管后職員強(qiáng)化培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象講課人1怎樣有效處理業(yè)主投訴全體人員內(nèi)部師資2怎樣有效杜絕違章全體人員內(nèi)部師資3怎樣切實(shí)提升服務(wù)水準(zhǔn)全體人員內(nèi)部師資4怎樣開好業(yè)主大會(huì)管理人員內(nèi)部師資5怎么當(dāng)好班長領(lǐng)班人員內(nèi)部師資6怎樣有效調(diào)動(dòng)職員工作主動(dòng)性主管級(jí)人員內(nèi)部師資7綠化工基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能綠化人員內(nèi)部師資8保潔工基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能保潔人員內(nèi)部師資9智能化系統(tǒng)操作保安人員內(nèi)部師資三、培訓(xùn)周期培訓(xùn)是一個(gè)長久、不間斷、循環(huán)往復(fù)工作。圖所表示：對(duì)是否需要培訓(xùn)作出估量實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃確定培訓(xùn)之需要進(jìn)行培訓(xùn)準(zhǔn)備策劃培訓(xùn)計(jì)劃四、培訓(xùn)后跟查及評(píng)核工作1、職員經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)人員要進(jìn)行跟查，即在職員實(shí)際工作中進(jìn)行檢驗(yàn)，該職員是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對(duì)不按要求做職員進(jìn)行督導(dǎo)和指正。2、訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)分為實(shí)際和局面考評(píng)兩種形式。由培訓(xùn)組織者檢驗(yàn)職員受訓(xùn)前和受訓(xùn)后工作情況，并做好統(tǒng)計(jì)，方便職員直接上司、管理處經(jīng)理立即了解職員工作或思想情況。五、企業(yè)考評(píng)體系及管理處各級(jí)人員考評(píng)表1、績效考評(píng)宗旨和標(biāo)準(zhǔn)（一）以實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體經(jīng)營管理目標(biāo)為目標(biāo)，目標(biāo)分解為手段；（二）同時(shí)關(guān)注具體業(yè)績結(jié)果及績效形成過程行為和態(tài)度；（三）堅(jiān)持績效反饋。經(jīng)過績效過程管理及結(jié)果考評(píng)不停改變職員行為，提升職員能力，確保個(gè)體目標(biāo)和整體目標(biāo)一致性，最終提升企業(yè)整體績效。2、績效考評(píng)職責(zé)分配（一）職能部門經(jīng)理由企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)制訂考評(píng)內(nèi)容并實(shí)施考評(píng)；（二）管理處經(jīng)理由企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和職能部門共同考評(píng)；（三）主管層、企業(yè)職員由管理處經(jīng)理、部門經(jīng)理制訂確定考評(píng)內(nèi)容并實(shí)施考評(píng)；（四）管理處職員、職員層由管理處主管（大領(lǐng)班）考評(píng)；（五）管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)管理處各崗位考評(píng)實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，連續(xù)推進(jìn)管理處績效考評(píng)體系；（六）人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)考評(píng)體系實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，連續(xù)推進(jìn)企業(yè)績效考評(píng)體系。3、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)確實(shí)定標(biāo)準(zhǔn)（一）經(jīng)理層考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)確實(shí)定標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略確定新十二個(gè)月度企業(yè)總體經(jīng)營管理目標(biāo)、指標(biāo)；企業(yè)總體目標(biāo)、指標(biāo)層層分解，確定管理處、職能部門年度目標(biāo)、指標(biāo)；將管理處、部門整年目標(biāo)、指標(biāo)分解落實(shí)到每三個(gè)月、每個(gè)月；經(jīng)理層是本部門目標(biāo)、指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況責(zé)任人，所以經(jīng)理層季度考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)即本部門季度管理目標(biāo)、指標(biāo)及經(jīng)理層實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過程控制和管理要求。（二）主管、職員層考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)確實(shí)定標(biāo)準(zhǔn)管理處、職能部門將本部門目標(biāo)、指標(biāo)向下屬部門分解；依據(jù)分解目標(biāo)指標(biāo)確定部門責(zé)任人及相關(guān)責(zé)任人考評(píng)要素及標(biāo)準(zhǔn)。（三）職員層月考評(píng)標(biāo)正確實(shí)定標(biāo)準(zhǔn)將管理處下屬部門目標(biāo)、指標(biāo)分解落實(shí)到各崗位，確定各崗位職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)；依據(jù)各崗位職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)，確定職員考評(píng)要素和考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。4、考評(píng)周期及考評(píng)事項(xiàng)（一）經(jīng)理層月考評(píng)和季度考評(píng)相結(jié)合；月考評(píng)是對(duì)工作過程控制和管理，以確保季度目標(biāo)、指標(biāo)實(shí)現(xiàn)；對(duì)工作結(jié)果，即目標(biāo)、指標(biāo)完成情況進(jìn)行季度評(píng)價(jià)；季度考評(píng)成績是對(duì)月考評(píng)平均成績和季度指標(biāo)考評(píng)結(jié)果綜合衡量；季度考評(píng)成績是季度獎(jiǎng)勵(lì)金額發(fā)放依據(jù)。（二）主管職員層月考評(píng)；依據(jù)考評(píng)結(jié)果確定考評(píng)工資發(fā)放額度。（三）基層職員日檢驗(yàn)；月考評(píng)；依據(jù)考評(píng)結(jié)果確定考評(píng)工資發(fā)放額度。5、基于考評(píng)結(jié)果激勵(lì)方法（一）考評(píng)結(jié)果作為浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金發(fā)放依據(jù)；（二）考評(píng)結(jié)果作為選派外派培訓(xùn)依據(jù)之一；（三）考評(píng)結(jié)果作為晉升、降職、調(diào)配依據(jù)；總經(jīng)理：副總經(jīng)理：人事培訓(xùn)部：品質(zhì)部：財(cái)務(wù)部：（四）考評(píng)結(jié)果是薪資調(diào)整關(guān)鍵依據(jù)；（五）考評(píng)結(jié)果是年度評(píng)選關(guān)鍵依據(jù)。6、考評(píng)金額確實(shí)定標(biāo)準(zhǔn)（一）依據(jù)管理處、職能部門崗位評(píng)定確定管理處、職能部門各崗位工資標(biāo)準(zhǔn)；（二）依據(jù)崗位任職標(biāo)正確定管理處各崗位人選；（三）依據(jù)工作標(biāo)正確定各崗位人員薪資等級(jí)；（四）依據(jù)崗位薪資及等級(jí)確定參與考評(píng)薪資額度。7、考評(píng)金額組成及標(biāo)準(zhǔn)（一）經(jīng)理層月考評(píng)工資=浮動(dòng)工資+季度獎(jiǎng)，詳見《崗位、浮動(dòng)、季度考評(píng)工資標(biāo)準(zhǔn)》季度考評(píng)工資=月考評(píng)工資*3終獎(jiǎng)勵(lì)額度見《崗位、浮動(dòng)、季度考評(píng)工資標(biāo)準(zhǔn)》（二）主管職員層（含大領(lǐng)班）月考評(píng)工資=月工資額*30%（三）基層職員考評(píng)金額確實(shí)定和標(biāo)準(zhǔn)工資600元以上人員：月考評(píng)金額100元工資600元以下（含600元）人員：月考評(píng)金額50元8、各級(jí)人員考評(píng)表（三）實(shí)施科學(xué)績效管理我們強(qiáng)調(diào)個(gè)人、部門及企業(yè)三者之間績效有機(jī)統(tǒng)一。經(jīng)過設(shè)定科學(xué)績效目標(biāo)，和實(shí)施計(jì)劃、教導(dǎo)、改善、考評(píng)、反饋管理循環(huán)，不停提升職員個(gè)人及部門工作績效，以追求企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)及用戶滿意目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。管理工作步驟前期工作步驟：機(jī)構(gòu)組建擬制管理方案及規(guī)章制度熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問題隊(duì)伍組織培訓(xùn)聯(lián)絡(luò)相關(guān)單位，督促立即整改完善相關(guān)資料物業(yè)接管接管驗(yàn)收提供問題辦理接管手續(xù)二次驗(yàn)收依據(jù)已經(jīng)有物業(yè)管理運(yùn)行維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)階段提出相關(guān)提議，以降低以后物業(yè)管理綜合運(yùn)行成本，從而降低物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房屋銷售；并為甲方降低開發(fā)成本。備注條款：物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)含有條件（一）接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

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項(xiàng)目開發(fā)同意匯報(bào)；

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計(jì)劃許可證

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投資許可證

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土地使用協(xié)議；

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建筑開工許可證

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用地紅線圖

b)

綜合完工驗(yàn)收資料：

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完工圖（包含總平面部署圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、隸屬工程各專業(yè)完工圖及地下管線綜合部署完工圖）；

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建設(shè)工程完工驗(yàn)收證書；

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公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；

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供水協(xié)議；

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供電協(xié)議書、許可證；

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供氣協(xié)議書、許可證；

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有線電視合格證；

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通信設(shè)施合格證；

c)

施工設(shè)計(jì)資料：

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地質(zhì)匯報(bào)書；

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全套設(shè)計(jì)圖紙；

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圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危?/p>

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設(shè)計(jì)變更通知單；

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工程預(yù)決算匯報(bào)書；

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關(guān)鍵施工會(huì)議紀(jì)要；

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隱蔽工程驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)；

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沉降觀察統(tǒng)計(jì)；

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其它可能會(huì)影響未來管理原始統(tǒng)計(jì)。

d)

機(jī)電設(shè)備資料：

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機(jī)電設(shè)備出廠合格證；

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貢電設(shè)備使用說明書；（要求漢字）

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機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試匯報(bào)；

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設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

e)

業(yè)主資料：

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已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)絡(luò)電話等；

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已購房業(yè)主付款情況或付款方法。

二、接管驗(yàn)收措施及程序（一）接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

★和開發(fā)商聯(lián)絡(luò)好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制訂好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

★提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)完工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

★準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)表格：

——《房屋本體接管驗(yàn)收表》；

——《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

——《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

——《接管驗(yàn)收問題整改表》。（二）質(zhì)量和使用功效檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)1.主體結(jié)構(gòu)A、地基基礎(chǔ)沉降不得超出《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ7—89）許可變形值，不得引發(fā)上部結(jié)構(gòu)開裂或相鄰房屋損壞。B、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變形，裂縫、不得超出《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ10-89）要求。C、木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢靠，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件選材必需符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ206-83）相關(guān)要求。D、磚石結(jié)構(gòu)必需有足夠強(qiáng)度和剛度，不許可有顯著裂縫。E、凡應(yīng)抗震設(shè)防房屋，必需符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ11-89）相關(guān)要求。F、外墻不得漏水2.屋面A、各類屋面必需符合《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（GB50207-94）要求，排水通暢、無積水、不滲漏。B、平屋面應(yīng)有隔熱保溫方法；三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。C、陽臺(tái)和三層以上房屋屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢靠、接口嚴(yán)密、不滲漏。3.地面A、面層和基層必需粘結(jié)牢靠，不空鼓。整體面層平整，不許可有裂縫、脫皮和起砂等缺點(diǎn)；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。B、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面和相鄰地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，C、不許可倒泛水和滲漏。D、木樓地面應(yīng)平整牢靠，接縫密合。4.裝修A、鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢靠，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置正確，B、鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度C、進(jìn)戶門不得使用膠合板制作、門鎖應(yīng)安裝牢靠。D、木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)，不露釘帽，和基層必需打牢。E、門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢靠。F、抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺點(diǎn)。G、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢靠，陰陽角和線腳順直，無缺棱掉角。H、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。5.電氣A、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢靠、順直、過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線必需緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠接地。B、回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。C、應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。D、照明器具等低壓電器安裝支架必需牢靠、部件齊全，接觸良好，位置正確。E、多種避雷裝置全部連接點(diǎn)必需牢靠可靠，接電電阻值必需符合電氣裝置安裝工程相關(guān)規(guī)范要求。F、電梯應(yīng)能正確地開啟運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)噪聲和震動(dòng)聲不得超出相關(guān)規(guī)范要求值，制動(dòng)器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠，安裝隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)統(tǒng)計(jì)，性能檢測(cè)統(tǒng)計(jì)及完整圖紙資料均應(yīng)符合要求。G、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地域住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。H、除上述要求處，同時(shí)應(yīng)符合地域性“低壓電氣裝置規(guī)程”相關(guān)要求。6.水、衛(wèi)、消防A、管道應(yīng)安裝牢靠、控制部件啟閉靈活、無滴漏、水壓試驗(yàn)及保溫、防腐方法必需符合《采暖和衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ242-82）要求，應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。B、高位水箱進(jìn)水管和水箱檢驗(yàn)口設(shè)置應(yīng)便于檢修。C、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超出8M，并不應(yīng)使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、檢驗(yàn)口不得滲漏，管道排水必需流暢。D、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢靠、部件齊全、制動(dòng)靈活。F、水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。H、消防設(shè)施必需符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）要求，而且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。7.采暖A、采暖工程驗(yàn)收，必需在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。B、鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝增正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺點(diǎn)。安裝完成后，必需有專業(yè)部門檢驗(yàn)合格簽證。C、爐排必需進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排和爐壁之間不得相互摩擦，且無雜音、不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。D、多種儀器、儀表應(yīng)齊全正確，安全裝置必需靈敏、可靠、控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。E、爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密、風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。F、管道管徑、坡度及檢驗(yàn)井必需符合《采暖和衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ242-82）要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢靠。G、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象、保溫、防腐方法必需符合GBJ242-82要求。新風(fēng)機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全、水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)境保護(hù)要求。I、經(jīng)過48H連續(xù)運(yùn)行，鍋爐和隸屬設(shè)備熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必需符合設(shè)計(jì)要求。8.隸屬工程及其它A、室外排水系統(tǒng)標(biāo)高、窨井（檢驗(yàn)井）設(shè)置、管道坡度、管徑必需符合《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ14-87）要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。B、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置、池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不得小于5CM。C、管和糞池間連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超出兩個(gè)彎。D、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。F、房屋入口處必需做室外道路、并和主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。G、房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱、其規(guī)格、位置必需符合相關(guān)要求。H、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢靠、煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)通暢、無阻塞物。I、單體工程必需做到工完料凈地清，臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完成，室處地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。J、整體建筑應(yīng)檢驗(yàn)對(duì)應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)成應(yīng)有質(zhì)量和使用功效要求。（三）設(shè)施設(shè)備分項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.變電所接盤驗(yàn)收A、報(bào)批資料⑴建設(shè)單位增容申請(qǐng)⑵供電局對(duì)增容申請(qǐng)及變電所建設(shè)批復(fù)文件B、工程資料⑴工程圖紙a.高壓系統(tǒng)圖b.二次原理及接線圖c.低壓系統(tǒng)圖d.接地裝置平面圖及測(cè)試匯報(bào)⑵交接試驗(yàn)匯報(bào)a.耐壓試驗(yàn)匯報(bào)b.繼電保護(hù)試驗(yàn)匯報(bào)c.計(jì)量裝置試驗(yàn)匯報(bào)d.絕緣工具試驗(yàn)匯報(bào)⑶設(shè)備說明書C、運(yùn)行資料⑴運(yùn)行值班統(tǒng)計(jì)a.高壓計(jì)量b.低壓負(fù)荷⑵預(yù)防性試驗(yàn)匯報(bào)a.耐壓試驗(yàn)匯報(bào)b.繼電保護(hù)試驗(yàn)匯報(bào)c.計(jì)量裝置試驗(yàn)匯報(bào)d.絕緣工具試驗(yàn)匯報(bào)⑶測(cè)試儀表、絕緣工具清單D、設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn):⑴土建方面a．屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。b.百頁窗、百頁門已安裝砂網(wǎng)。c.各出入門已設(shè)置防鼠門擋。d.進(jìn)戶電纜管道及變電所墻壁四面封閉完好，無孔洞。⑵電氣方面a.儀表完好、指示正確。b.電纜、變壓器、配電柜、開關(guān)、連接件等完好無損，無缺點(diǎn)、無銹蝕。c.變配電設(shè)備、配電回路、開關(guān)容量和圖紙相符。d.多種電氣標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊全。e.接地連接良好f.電壓測(cè)試、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合要求。g.計(jì)量讀數(shù)定針。⑶配套方面a.絕緣工具齊全。b.測(cè)試儀表齊全。c.室內(nèi)照明（含應(yīng)急照明）合理，燈具完好。d.運(yùn)行模擬盤f.高、低壓柜前后橡膠絕緣墊。g.高壓安全柵欄。h.滅火器。2.配電室接盤驗(yàn)收A、低壓系統(tǒng)圖B、設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn):⑴土建方面a．屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。b．百頁窗、門已安裝砂網(wǎng)。c.進(jìn)戶電纜管道封閉完好，四壁無孔洞。⑵電氣方面a.儀表完好、指示正確。b.配電柜、開關(guān)、連接件等完好無損，無銹蝕，無過熱現(xiàn)象。c.配電回路、開關(guān)容量和圖紙基礎(chǔ)相符。d.多種電氣標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊全。e.接地連接良好f.電壓測(cè)試、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合要求。g.室內(nèi)照明合理，燈具完好3.電梯接盤驗(yàn)收A、相關(guān)資料⑴產(chǎn)品出廠合格證書，勞動(dòng)局準(zhǔn)用證書⑵使用維護(hù)說明書⑶維修委托協(xié)議⑷電氣控制原理圖和接線圖B、設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn):⑴層門閉鎖裝置運(yùn)行良好。⑵電氣安全裝置動(dòng)作可靠。⑶制動(dòng)系統(tǒng)完好。⑷運(yùn)行電流、功率、速度應(yīng)符合說明書要求。⑸極限開關(guān)應(yīng)完好有效。⑹應(yīng)急照明正常。4、水泵房及給排水管網(wǎng)A、技術(shù)資料⑴設(shè)備使用說明書⑵系統(tǒng)操作說明書⑶工程圖紙a．給排水系統(tǒng)圖b．給排水綜合管網(wǎng)平面圖c．配電柜控制原理圖d．變頻柜接線圖e．控制儀表系統(tǒng)圖B、運(yùn)行檢驗(yàn):⑴儀表（水表、壓力表及其它控制儀表）指示正確。⑵保護(hù)完善，多種保護(hù)（電氣保護(hù)、電結(jié)點(diǎn)壓力表）應(yīng)有效可靠。⑶水泵運(yùn)行正常，無滴漏、無震動(dòng)、無異常聲響。⑷閥門動(dòng)作靈活，閥門、管道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象。⑸控制柜及器件整體和性能完好。⑹檢驗(yàn)給排水、供熱、各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。⑺檢驗(yàn)井內(nèi)設(shè)備（閥門、壓力表、溫度表）是否完好，管接頭有沒有滴、漏現(xiàn)象。⑻井內(nèi)有沒有淤泥雜物等。⑼管道支架是否牢靠，管道保溫是否完好。5、風(fēng)機(jī)房A、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵維護(hù)使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙a．通風(fēng)系統(tǒng)圖b．風(fēng)道平面部署圖c．電氣控制原理圖d．設(shè)備電氣接線圖⑸運(yùn)行統(tǒng)計(jì)B、設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn)⑴各項(xiàng)壓力及其它參數(shù)運(yùn)行正常。⑵各個(gè)風(fēng)口安裝牢靠。⑶鳳道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象。⑷控制柜及器件整體和性能完好。⑸設(shè)備無震動(dòng)，噪音在要求標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。6、消防報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)A、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙a．電氣、暖通、給排水消防平面圖b．水消防系統(tǒng)圖c．消防報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)圖d．消防泵、噴淋泵控制原理圖e．送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)控制原理圖f．卷簾門控制原理圖g．探測(cè)器部署及編碼圖⑸消防設(shè)備分布表B、系統(tǒng)檢驗(yàn)及測(cè)試⑴檢驗(yàn)及測(cè)試基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)a．要根據(jù)設(shè)備使用說明書要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)運(yùn)行功效測(cè)試。b.報(bào)警點(diǎn)選擇應(yīng)均衡，其測(cè)試數(shù)量應(yīng)大于10%。c.應(yīng)選擇多種報(bào)警器進(jìn)行測(cè)試。 ⑵檢驗(yàn)、測(cè)試項(xiàng)目及基礎(chǔ)要求a.報(bào)警控制器應(yīng)含有蓄電池備用電源，且此電源在斷電時(shí)能自動(dòng)切換供電。b.報(bào)警控制器火災(zāi)聲光報(bào)警、斷線檢測(cè)、自動(dòng)控制消防設(shè)備等功效應(yīng)完好。c.抽測(cè)報(bào)警探測(cè)器（包含：煙感、溫感、手報(bào)、壓力閥、水流指示器發(fā)出報(bào)警）應(yīng)100%動(dòng)作可靠、有效，不然，應(yīng)追加進(jìn)行不少于50%測(cè)試。d.緊急廣播應(yīng)采取僅向失火層和相關(guān)層發(fā)出火災(zāi)報(bào)警廣播消防廣播方法。若和背景音樂使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)能自動(dòng)切掉背景音樂而直接進(jìn)行緊急廣播。e.應(yīng)急照明和疏散指示燈燈具應(yīng)完好無損，其使用電池備用電源，連續(xù)供電時(shí)間須不少和20分鐘。7、對(duì)講系統(tǒng)A、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙8、對(duì)講系統(tǒng)A、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙a．對(duì)講布線平面圖b．布管平面圖c．可視對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)接圖d．對(duì)講用戶分機(jī)和單元門主機(jī)接線圖e．單元門主機(jī)和管理中心主機(jī)接線圖B、系統(tǒng)檢驗(yàn)及測(cè)試⑴檢驗(yàn)及測(cè)試基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)a．要根據(jù)設(shè)備使用說明書要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)運(yùn)行功效測(cè)試。b.測(cè)試取樣點(diǎn)應(yīng)分布均衡，且數(shù)量不宜少于10%c.各項(xiàng)功效應(yīng)分別測(cè)試，即：分機(jī)和單元主機(jī)；分機(jī)和管理主機(jī)：?jiǎn)卧鳈C(jī)和管理主機(jī)：管理主機(jī)之間。d.連接導(dǎo)線應(yīng)穿管或使用槽板保護(hù)。⑵檢驗(yàn)、測(cè)試項(xiàng)目及基礎(chǔ)要求a.小區(qū)出入口應(yīng)設(shè)管理主機(jī)，便于來訪客人和住戶直接通話使用。b.管理主機(jī)可群呼住戶分機(jī)。c.管理主機(jī)和單元主機(jī)呼叫住戶分機(jī)時(shí)，應(yīng)編號(hào)無誤，振鈴、通話有效。d.住戶利用室內(nèi)分機(jī)遙控開鎖時(shí)，應(yīng)試驗(yàn)三次，100%動(dòng)作有效。e.不管住戶使用是可視分機(jī)還是非可視分機(jī)，配線均應(yīng)按可視分機(jī)方法配置。9車庫管理1、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙a.布線平面圖b.布管平面圖c.系統(tǒng)聯(lián)接圖2、系統(tǒng)檢驗(yàn)及測(cè)試⑴檢驗(yàn)及測(cè)試基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)a.要根據(jù)設(shè)備使用說明書要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)運(yùn)行功效測(cè)試。b.控制點(diǎn)測(cè)試數(shù)量100%。c.每點(diǎn)操作三次，動(dòng)作100%成功視為有效。⑵檢驗(yàn)、測(cè)試項(xiàng)目及基礎(chǔ)要求a.在車輛經(jīng)過車庫門處，使用遙控器后門鎖被自動(dòng)開啟。b.車庫門可遙控器/手動(dòng)鑰匙切換。10.背景音樂和消防廣播1、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵設(shè)備使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙a.布線平面圖b.布管平面圖c.系統(tǒng)接線圖d.消防廣播和背景音樂切換接線圖2、系統(tǒng)檢驗(yàn)及測(cè)試⑴檢驗(yàn)及測(cè)試基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)a.要根據(jù)設(shè)備使用說明書要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)運(yùn)行功效測(cè)試。b.多種功效均應(yīng)測(cè)試⑵檢驗(yàn)、測(cè)試項(xiàng)目及基礎(chǔ)要求a.消防廣播和背景音樂切換測(cè)試。b.按設(shè)備清單清點(diǎn)設(shè)備。c.揚(yáng)聲器應(yīng)完好無損。d.廣播試驗(yàn)。e.前級(jí)音源設(shè)備試驗(yàn)（包含：CD、LD、VOD、卡座等）。3、調(diào)音臺(tái)調(diào)試。三、質(zhì)量問題處理（一）處理方法1、影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全質(zhì)量問題，必需約定時(shí)限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格；2、影響相鄰房屋安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；3、對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全質(zhì)量問題，可約定時(shí)限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用賠償措施，由接管單位處理。（二）支持文件1、交接協(xié)議書2、接管驗(yàn)收小組和職責(zé)范圍3、公用部位設(shè)施驗(yàn)收表4、分戶問題匯總處理清單5、鑰匙交接表6、單項(xiàng)問題處理聯(lián)絡(luò)單7、公共配套設(shè)施驗(yàn)收表8、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收單9、公共區(qū)域配套設(shè)施檢驗(yàn)表10、協(xié)議會(huì)審表交接書甲方：乙方；一、依據(jù)雙方簽署《物業(yè)管理委托協(xié)議》中約定，乙方于年月日對(duì)《軍區(qū)花園》進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收。二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對(duì)于接管驗(yàn)收中發(fā)覺各類問題，甲方應(yīng)在乙方要求時(shí)間內(nèi)整改完成。三、甲方按乙方所要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，經(jīng)乙方驗(yàn)收合格后，由乙方負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)所屬物業(yè)進(jìn)行維修、保養(yǎng)。（相關(guān)園區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)保修期責(zé)任根據(jù)雙方簽署《物業(yè)管理委托協(xié)議》實(shí)施）四、因未整改或整改不立即造成問題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并負(fù)擔(dān)其后果。五、對(duì)于此次接管驗(yàn)收中未檢驗(yàn)部分（如：采暖設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、智能化設(shè)施、人防工程等）由甲方于年月日前施工或整改完成，雙方再進(jìn)行接管驗(yàn)收。在施工期或未整改或整改不立即所產(chǎn)生問題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并負(fù)擔(dān)其后果。六、本交按書為甲乙雙方簽署《物業(yè)管理委托協(xié)議》有效組成部分。七、附件《軍區(qū)花園接管驗(yàn)收問題匯總》為本交接書有效組成部分。八、本交接書一式四份，雙方各執(zhí)二份，雙方簽字蓋章后生效。甲方：年月日乙方：年月日軍區(qū)花園驗(yàn)收小組序號(hào)組員工作職責(zé)和范圍1管理處經(jīng)理把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員統(tǒng)一安排2副經(jīng)理協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，和地產(chǎn)部門進(jìn)行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門人員進(jìn)行檢驗(yàn)3工程主管作好專業(yè)性檢驗(yàn)工作，并對(duì)工程人員進(jìn)行合理安排協(xié)調(diào)工程部驗(yàn)收工作并跟隨工程人員驗(yàn)收，搜集問題匯總，后期問題跟蹤處理。4客服責(zé)任人跟隨檢驗(yàn)人員了解設(shè)備設(shè)施5強(qiáng)電責(zé)任人高壓配電柜、變壓器、低壓柜、進(jìn)戶電源總控制箱6弱電責(zé)任人智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、、紅外報(bào)警、消防水箱電氣部分、電子巡更系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)7水暖責(zé)任人微機(jī)系統(tǒng)、給排水設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機(jī)組8土建責(zé)任人房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、地面、防水并配合檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施9綠化責(zé)任人對(duì)園區(qū)草坪、樹木、小品和園區(qū)娛樂設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)，并有工程人員配合。入住期管理一、辦理入住，快捷便利（一）重簡(jiǎn)單入住儀式業(yè)主對(duì)新家—軍區(qū)花園，有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人良好形象，我們將在軍區(qū)花園舉行簡(jiǎn)單入住儀式，邀請(qǐng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表參與，為共同營造安寧、祥和、主動(dòng)向上園區(qū)氣氛和良好物業(yè)管理大環(huán)境，取得一個(gè)良好開端。（二）住手續(xù)步驟圖序號(hào)工作步驟1通知住戶入住2管理員核收入住通知書3雙方簽署《業(yè)主臨時(shí)條約》4住戶填寫《住戶情況記錄表》、核收身份證復(fù)印件5發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》和住宅“二書”6辦理裝修手續(xù)7住戶簽署《住戶入住物品資料領(lǐng)取確定書》8住戶交納入住費(fèi)用9住戶房屋驗(yàn)收10住戶接收鑰匙11管理處文件歸檔住戶文件歸檔（三）入住手續(xù)采取便利方法辦理入住手續(xù)，管理處采取便利方法是：設(shè)置辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。提前和供電企業(yè)、自來水企業(yè)、燃?xì)馄髽I(yè)、電信電話企業(yè)、有線電視臺(tái)簽署代辦業(yè)主協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)主，降低麻煩。提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。二、裝修管理（一）管理內(nèi)容軍區(qū)花園為＃＃建筑結(jié)構(gòu)，多層為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑墻體承重，且全部電源盒全部為預(yù)埋進(jìn)剪力墻體中，所以，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對(duì)于物業(yè)管理處提出了更高要求。為此，物業(yè)管理處要專門成立管理框架編外裝修管理審批處，負(fù)責(zé)業(yè)主裝修審批及裝修巡視。（二）管理目標(biāo)及承諾對(duì)于業(yè)主裝修管理方案進(jìn)行審批，下發(fā)裝修許可證；對(duì)于正在裝修業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督巡視，一經(jīng)發(fā)覺裝修工程和向物業(yè)部門提供方案不一致，并影響到建筑主體結(jié)構(gòu)，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修整改意見，請(qǐng)業(yè)主簽字接收。管理處于裝修管理上嚴(yán)格把關(guān)，努力爭(zhēng)取不出現(xiàn)一例違章裝修業(yè)主。（三）崗位設(shè)置編號(hào)崗位人數(shù)值班安排1物業(yè)管理處裝修審批主管1常白2物業(yè)管理處裝修巡視員2常白（四）裝修管理步驟正常裝修正常裝修業(yè)主開始裝修物業(yè)裝修審批處業(yè)主裝修審批下發(fā)裝修許可證裝修巡視業(yè)主開始裝修物業(yè)裝修審批處業(yè)主違章裝修勒令停止簽署裝修管理協(xié)議違章裝修勒令停止下發(fā)裝修整改通知單（五）裝修、改建審批程序業(yè)主雇用裝修企業(yè)在小區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書面形式通知管理處，簽署“裝修管理協(xié)議”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如該項(xiàng)施工影響小區(qū)整體計(jì)劃、小區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主利益，則必需改變施工方案。裝修企業(yè)未能依據(jù)“裝修管理協(xié)議”施工，造成一切后果均由該業(yè)主負(fù)責(zé)。（六）裝修、改建標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部5月1日第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理措施》，住宅裝飾裝修需遵守以下標(biāo)準(zhǔn)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，嚴(yán)禁下列行為A未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或含有對(duì)應(yīng)資質(zhì)等級(jí)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。B將沒有防水要求房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。C擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)上磚、混凝土墻體。D損壞原有房屋節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動(dòng)，未經(jīng)城市行政主管部門同意不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。未經(jīng)供暖單位同意。3）包含到門、窗及外墻改造，應(yīng)以下列條件為標(biāo)準(zhǔn)：A不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙小區(qū)內(nèi)交通；B不得在綠地上修甬道；不得另蓋門樓，占用原購樓協(xié)議中不含之面積；C不得影響小區(qū)建筑整體設(shè)計(jì)和風(fēng)格；、D如安裝大門鐵閘時(shí)，必需符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開啟時(shí)如影響走廊、防火通道寬度或損壞走廊裝飾時(shí)，將被嚴(yán)禁安裝。4）所用建筑材料及顏色努力爭(zhēng)取和原設(shè)計(jì)材料相匹配。5）全部走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請(qǐng)勿在大門加設(shè)任何燈飾。6）空調(diào)機(jī)須安裝在尤其設(shè)計(jì)之備用位置，請(qǐng)向管理處查詢，按指定位置安裝。7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓荷載，應(yīng)該經(jīng)原設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。8）改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層，應(yīng)該根據(jù)防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。（七）裝修、改建注意事項(xiàng)業(yè)關(guān)鍵親密注意其所雇用裝修企業(yè)及承建商施工情況，并督促工人注意下列事項(xiàng)：1）工作完成后須關(guān)好全部門窗及水龍頭，方可離開。2）請(qǐng)勿留下火種或任何足以妨礙她人物品（比如建筑裝修材料、設(shè)備等）3）不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。如廁所或下水道所以堵塞，業(yè)主必需負(fù)責(zé)全部修理費(fèi)用。4）承建商不得將建筑用料、設(shè)備、垃圾或水泥存放在任何公共地方，不然業(yè)主須負(fù)擔(dān)一切清理費(fèi)用。5）當(dāng)搬運(yùn)裝修材料、家俱進(jìn)入裝修單位時(shí)，必需小心，不得損壞或污損任何墻壁、地面、天花板、電梯及其它公共地方，不然，業(yè)主須負(fù)擔(dān)一切修理費(fèi)用。6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其它住戶及路人。另外，請(qǐng)您辦理裝修手續(xù)前具體閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來不便：1）業(yè)主本人或其委托人在管理處辦公室領(lǐng)取裝修申請(qǐng)記錄表、裝修管理協(xié)議書及相關(guān)裝修管理要求，并按其中要求逐項(xiàng)具體、如實(shí)填寫。2）本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，簽署《裝修管理協(xié)議》。3）業(yè)主會(huì)同裝修施工單位責(zé)任人備齊以下裝修申報(bào)材料到管理處辦理申報(bào)審批手續(xù)；A出示辦理完入住手續(xù)費(fèi)用收據(jù)復(fù)印件；B裝修申請(qǐng)記錄表和裝修管理協(xié)議書（到管理處領(lǐng)取，如實(shí)填寫，并遵照實(shí)施）；C裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和資質(zhì)證實(shí)，注：營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證實(shí)復(fù)印件必需加蓋公章；D房屋裝修施工平面圖（包含建筑施工平面圖和管線施工平面圖）；E業(yè)主及裝修責(zé)任人身份證復(fù)印件；F裝修人員身份證復(fù)印件。4）管理處裝修責(zé)任人查驗(yàn)裝修申報(bào)材料是否齊全，審批裝修方案，審批時(shí)間通常為兩個(gè)工作日。假如裝修申報(bào)材料齊全，審批裝修方案可提前完成并發(fā)放《室內(nèi)裝修許可證》。5）《裝修許可證》和《臨時(shí)出入證》辦理完后，即可進(jìn)場(chǎng)施工。施工期間，全部現(xiàn)場(chǎng)人員全部必需嚴(yán)格遵守《裝修管理協(xié)議》之條款。6）裝修完工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)裝修施工單位責(zé)任人應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)。初驗(yàn)結(jié)束后，業(yè)主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修責(zé)任人確定驗(yàn)收結(jié)果，并在《住戶裝修巡視驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)》上簽字認(rèn)可。（八）經(jīng)政府主管部門審批改建后管理費(fèi)用樓宇在經(jīng)政府主管部門審批改建后，其管理費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將按改建后面積重新核實(shí)，并以重新核實(shí)面積收取管理費(fèi)。（九）裝修審批關(guān)鍵確保房屋設(shè)施正常使用功效。審核關(guān)鍵：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線，電梯、供水、供電、供氣管線。確保房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核關(guān)鍵：陽臺(tái)、窗臺(tái)、屋頂花園、空調(diào)安裝及管線走向。裝修材料符合防火要求。（十）建立細(xì)致嚴(yán)密裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，由管理處專職負(fù)責(zé)裝修管理員實(shí)施“全過程”追蹤監(jiān)管。天天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于6次，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)巡查立即和業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過程進(jìn)展，把違章裝修消亡在初始階段。（十一）處理違章裝修三個(gè)手段情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，責(zé)任裝修審批處主管在1小時(shí)內(nèi)，上門做好業(yè)主思想工作，禮貌地向業(yè)主解釋裝修要求，耐心地向業(yè)主說明違章裝修千百萬危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主支持和了解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。行政手段在業(yè)主對(duì)于已經(jīng)違章裝修拒不實(shí)施整改而一意孤行情況下，管理處向上級(jí)機(jī)關(guān)反應(yīng)情況，取得行政上支持，經(jīng)過行政壓力督促整改。法律手段業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別和業(yè)主和裝修施工單位簽署含有法律效力“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位責(zé)、權(quán)。對(duì)違章裝修并無視一切業(yè)主，我們將首次經(jīng)過法律路徑給予處理。三、入住期治安管理（三流控制）軍區(qū)花園一期入住大部分為成功人士，入住特點(diǎn)必將是速度快、入住率高。這一階段治安形勢(shì)為：周圍環(huán)境較為復(fù)雜和入住高潮中外來裝修、搬運(yùn)人員往來頻繁狀態(tài)相互并存。裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。智能化設(shè)施尚處于一個(gè)調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主誤報(bào)率高、治安壓力大，管理壓力大。對(duì)軍區(qū)花園入住期治安形勢(shì)有一個(gè)清醒認(rèn)識(shí)，是做好治安管理工作基礎(chǔ)。針對(duì)這一時(shí)期治安形勢(shì)，管理處于入住期確立了“人防為主、技防為輔”治安管理思緒，深入發(fā)揮####物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，隨時(shí)調(diào)用鄰近管理處治安力量，實(shí)現(xiàn)治安管理上聯(lián)合。確保治安管理上事件發(fā)生率為零對(duì)立治安關(guān)鍵—加大對(duì)入住期人流、物流、車流有效監(jiān)控。人流控制—對(duì)來訪人員須經(jīng)過園區(qū)門崗，和業(yè)主經(jīng)過可視對(duì)講通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，對(duì)她們活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制。物流管理—對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。車流控制—經(jīng)過門崗管理人員監(jiān)控，能夠統(tǒng)計(jì)車主身份、車牌號(hào)、車型等信息，經(jīng)過業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車防盜關(guān)鍵保障。整理各類檔案日常管理機(jī)小安三公共清物檔財(cái)社其電區(qū)全車設(shè)施潔資案務(wù)區(qū)她設(shè)事管管維修綠材資管文備務(wù)理理保養(yǎng)化料料理化管管管管活理理理理動(dòng)物業(yè)管理投標(biāo)收費(fèi)報(bào)價(jià)一、軍區(qū)花園物業(yè)概況二、物業(yè)管理收費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)和費(fèi)用測(cè)算（一）、投標(biāo)報(bào)假：在對(duì)軍區(qū)花園項(xiàng)目進(jìn)行深入了解以后，我們參考沈陽市現(xiàn)行相關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和本企業(yè)對(duì)軍區(qū)花園住戶消費(fèi)水平調(diào)研及依據(jù)費(fèi)用開支測(cè)算，我企業(yè)對(duì)軍區(qū)花園物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定為：每個(gè)月每平方米人民幣1.2元。在以后實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)過程中，我企業(yè)將以高效率、低成本運(yùn)行管理費(fèi)用，同時(shí)采取透明式管理服務(wù)，定時(shí)提供管理匯報(bào)和服務(wù)匯報(bào)，和業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主溝通，協(xié)商軍區(qū)花園收支標(biāo)準(zhǔn)。（二）物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算1.支出1.1人員薪金及福利1.1.1工資1.3.4保險(xiǎn)費(fèi)1.3.5折舊費(fèi)1.3.6辦公費(fèi)1.3.7裝卸費(fèi)1.3.8燃料費(fèi)1.3.9材料費(fèi)1.3.10辦公用水、電費(fèi)1.3.11其它小計(jì)：累計(jì)：收入2.1住宅物業(yè)管理費(fèi)2.1.1住宅樓2.1.2商業(yè)樓2.2家政服務(wù)收入3其它服務(wù)2.4專題服務(wù)效益估計(jì)假如本項(xiàng)目收費(fèi)率達(dá)成100%，則可實(shí)現(xiàn)收支平衡。我企業(yè)努力爭(zhēng)取在多個(gè)經(jīng)營上為企業(yè)取得效益。三、增收節(jié)紙方法1、對(duì)現(xiàn)在項(xiàng)目標(biāo)改善和園區(qū)必需投入所需資金，由沈陽####物業(yè)管理提出具體處理方案，和開發(fā)商進(jìn)行有效溝通，并主動(dòng)努力地商討可行方法后立即著手實(shí)施，并經(jīng)過優(yōu)質(zhì)、高效、老實(shí)管理、服務(wù)，取得住戶認(rèn)同。2、同時(shí)，我們?cè)趦?nèi)部管理上加強(qiáng)管理費(fèi)控制，提升管理費(fèi)使用實(shí)效性，在保障服務(wù)水平穩(wěn)步上升基礎(chǔ)上，盡可能地壓縮內(nèi)部成本開支。3、結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，經(jīng)過全方位、多項(xiàng)目標(biāo)便民服務(wù)，并努力爭(zhēng)取提升延伸服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)預(yù)算外維修、服務(wù)收入，處理物業(yè)服務(wù)中資金缺口，填補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用不足，為園區(qū)業(yè)主提供更為周到服務(wù)。提升物業(yè)管理水平整體構(gòu)想軍區(qū)花園是沈陽市富有朝氣時(shí)尚項(xiàng)目，園區(qū)集多層和高層于一體，在項(xiàng)目標(biāo)管理上存在一定難度，但在項(xiàng)目標(biāo)創(chuàng)建品牌上又有著本身優(yōu)勢(shì)，怎樣讓她保持旺盛增值勢(shì)頭，并成為沈陽著名物業(yè)小區(qū)，是擺在我們?nèi)w####物業(yè)管理企業(yè)各位教授面前一件大事。同時(shí)，我們也努力爭(zhēng)取把一個(gè)最新管理思想帶到軍區(qū)花園物業(yè)管理中來，并在這種思想體系之下，把現(xiàn)有管理模式發(fā)揮到極至。就好象人一樣，假如沒有思想就會(huì)變得愚鈍，企業(yè)沒有思想也會(huì)很快失去光彩和活力。所以，在物業(yè)管理中還應(yīng)不停尋求符合項(xiàng)目個(gè)性和發(fā)展方向整體構(gòu)想，以使我們項(xiàng)目保持長久而著名品牌和充滿朝氣旺盛生命力，使我們項(xiàng)目成為這個(gè)城市和這個(gè)城市里人民驕傲。構(gòu)想一、管理目標(biāo)－－構(gòu)建“文化園區(qū)”軍區(qū)花園文化居住區(qū)在人文環(huán)境上以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂高端人文環(huán)境。而我們調(diào)研結(jié)果也顯示：軍區(qū)花園文化居住區(qū)是“文化人”居所，“文化人”重情、講理、遵法。開展物業(yè)管理工作，就必需高度重視她們文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與小區(qū)建設(shè)愿望。我們提出構(gòu)建“文化園區(qū)”人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念和現(xiàn)代生活方法高度共融“文化園區(qū)”管理目標(biāo)。文化管理包含兩個(gè)層面，一是經(jīng)過多個(gè)交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人和園區(qū)組員和園區(qū)組員之間正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”傳統(tǒng)小區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)園區(qū)組員共同參與建設(shè)園區(qū)人文環(huán)境主動(dòng)性。二是經(jīng)過多個(gè)宣傳形式培養(yǎng)園區(qū)組員集體主義觀念，進(jìn)而深入到她們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們?cè)O(shè)想是：提倡“全員參與”管理文化：在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)職員在合理分工基礎(chǔ)上充足合作，比如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等。以多層面共同參與和協(xié)作來填補(bǔ)管理上缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在居住區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主多節(jié)省，讓業(yè)主多滿意”管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開放，開放管理”。聘用社會(huì)監(jiān)督員作為第三方對(duì)管理處日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督，共同對(duì)存在管理問題進(jìn)行檢討。同時(shí)把熱心園區(qū)公益事業(yè)組員組織起來，參與園區(qū)安全管理和文化建設(shè)。另外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施“管理匯報(bào)制度”，每三個(gè)月如實(shí)向業(yè)主匯報(bào)綜合管理服務(wù)費(fèi)收支使用情況，和治安、保潔、綠化、園區(qū)文化等各專題工作運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。推廣“平等互動(dòng)”服務(wù)文化服務(wù)文化涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作自然方法和最關(guān)鍵規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)二者關(guān)系定位是：建立在權(quán)利和義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上正當(dāng)契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識(shí)能使職員真正尊重本身工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋求滿足業(yè)主期望合適方法，提供發(fā)自內(nèi)心“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)同時(shí)提出改善意見，服務(wù)產(chǎn)品供方和需方均保持愉悅心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)基礎(chǔ)上得以提升。營建“和睦親善”園區(qū)文化園區(qū)文化是物業(yè)管理人和小區(qū)組員共同發(fā)明、含有園區(qū)特色精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)完美結(jié)合，園區(qū)文化建設(shè)最終目標(biāo)是在居住區(qū)內(nèi)建立一個(gè)“和睦親善”文化氣氛，以替換小區(qū)中正在漫延“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富小區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新園區(qū)公共秩序。我們將圍繞“愛國主義、環(huán)境保護(hù)、小區(qū)科普、全民健身、小區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣傳教育、健康家居”等八大專題來組織、策劃園區(qū)活動(dòng)，努力把軍區(qū)花園文化居住區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)“首善之區(qū)”。塑造“親和人文”環(huán)境文化今天，業(yè)主愈加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)人文環(huán)境。物業(yè)管理人和業(yè)主一起參與環(huán)境文化建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然居住需要。在環(huán)境文化氣氛營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代和傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)園藝維護(hù)，保持綠化良好長勢(shì)；以多個(gè)形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不停完善居住區(qū)內(nèi)園林小品及自然景觀，營造厚重人文氣息，建立人和環(huán)境友好共融“文化家園”。構(gòu)想二導(dǎo)入并完善ISO9002質(zhì)量確保體系我們認(rèn)為，要使軍區(qū)花園物業(yè)管理一個(gè)更高標(biāo)準(zhǔn)，就必需導(dǎo)入ISO9002體系，我們決定加強(qiáng)這首先管理，使企業(yè)在“說到、做到”基礎(chǔ)上為“做好”發(fā)明可能，使服務(wù)產(chǎn)品提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。在軍區(qū)花園文化居住區(qū)物業(yè)管理介入及實(shí)施過程中，ISO9002質(zhì)量確保體系是我們開展工作基礎(chǔ)，更是我們提升物業(yè)管理品質(zhì)有利確保。構(gòu)想三導(dǎo)入“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作體系“質(zhì)量、成本雙否決”，是把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為衡量管理處工作成績兩項(xiàng)最關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，且二者是“或”和“否”關(guān)系。經(jīng)過“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作，管理成本會(huì)有所下降。我們將結(jié)合軍區(qū)花園管理特點(diǎn)和難點(diǎn)，把這一套運(yùn)行機(jī)制用于該區(qū)管理實(shí)踐中，努力爭(zhēng)取在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更正確結(jié)合點(diǎn)，以提供更為完善和周到服務(wù)產(chǎn)品。構(gòu)想四建立“加油站式”職員培訓(xùn)機(jī)制因?yàn)樘峁┓?wù)產(chǎn)品主體之間個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品提供，不能簡(jiǎn)單地制造一個(gè)“準(zhǔn)則”，而是不停依據(jù)服務(wù)需求改變而調(diào)整，也即服務(wù)層次、內(nèi)容和方向做出對(duì)應(yīng)改變，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對(duì)職員連續(xù)不停培訓(xùn)。在實(shí)踐中，我們推出了“加油站式”培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)職員全部有明確培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)職員保持服務(wù)知識(shí)、技能和服務(wù)需求達(dá)成動(dòng)態(tài)平衡。構(gòu)想五規(guī)范管理，促進(jìn)園區(qū)服務(wù)社會(huì)化伴隨中國住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，一個(gè)個(gè)相對(duì)封閉居住小區(qū)不停涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居服務(wù)所需均依靠于園綜合服務(wù)體系供給。住宅產(chǎn)業(yè)開啟后，園區(qū)所形成市場(chǎng)需求十分可觀。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上看，小區(qū)市場(chǎng)形成和發(fā)展一樣能夠服從“優(yōu)勝劣汰”通常性規(guī)律，而在實(shí)際運(yùn)作中卻暴露出部分社會(huì)問題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理“人情化”、“無序化”造成裝修施工“游擊隊(duì)”出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，小區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理造成惡性競(jìng)爭(zhēng)傷及業(yè)主。物業(yè)管理不能包辦小區(qū)內(nèi)一切事務(wù)，但在小區(qū)服務(wù)社會(huì)化過程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)能夠飾演一個(gè)主動(dòng)性角色。軍區(qū)花園果斷杜絕片面追求階段性商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠(yuǎn)利益作法。構(gòu)想六妥善處理管理處、街道辦事處、業(yè)主管理委員會(huì)關(guān)系，使之形成協(xié)力物業(yè)管理企業(yè)和街道辦事處、業(yè)主管理管委會(huì)均包含業(yè)主日常生活不一樣側(cè)面，三者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為提升居住區(qū)物業(yè)管理水平一個(gè)阻力。而要協(xié)調(diào)好，首先要有正確認(rèn)識(shí)，實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)管委會(huì)自治管理，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理和街道辦事處管理在職能上配合，既分工明確，又不忽略合作，這么就一定能成為推進(jìn)居住區(qū)管理水平提升助力。構(gòu)想七努力實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收環(huán)境保護(hù)部門提倡垃圾分類回收已經(jīng)有多年，而真正較為科學(xué)根本實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因?yàn)樵诂F(xiàn)階段最少還受制于以下原因：（一）國民環(huán)境保護(hù)意識(shí)有待提升，普遍忽略將垃圾投向垃圾箱前第一次分類；（二）生活垃圾客觀組成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾和其它垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高；（三）垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購無門”，降低了垃圾回收參與者主動(dòng)性。在我們看來，“垃圾是一個(gè)放錯(cuò)位置資源”，近幾年，我們潛心從事提升垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施研制，并努力為垃圾分類搜集發(fā)明條件。擬采取管理方法依據(jù)建設(shè)部第33號(hào)令和國務(wù)院新頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，我們努力實(shí)現(xiàn)本小區(qū)一體化、社會(huì)化、專業(yè)化和規(guī)范化物業(yè)管理，建立高效、精干管理架構(gòu)，利用科學(xué)管理方法和優(yōu)異管理手段，形成指揮靈活，管理嚴(yán)格，運(yùn)作規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)管理模式。一、內(nèi)部管理架構(gòu)小區(qū)管理處將采取軍區(qū)花園業(yè)主委員會(huì)和####物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合管理機(jī)制下管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，這是一個(gè)直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，因?yàn)楣芾硖幘幹票局?、高效?biāo)準(zhǔn)，職責(zé)明確，管理處經(jīng)理集指揮和職能于一身，使經(jīng)理全方面掌握日常工作及人員情況，降低失控，各項(xiàng)工作安排及臨時(shí)任務(wù)下達(dá)，均由經(jīng)理直接安排，各主管屬下人員直接向其上級(jí)負(fù)責(zé)。管理處經(jīng)理1人管理員3人收費(fèi)員1人工程師1人保安部隊(duì)長2人工程維修部主管1人保潔部主管1人財(cái)務(wù)主管1人軍區(qū)花園管理處政府管理部門政府管理部門企業(yè)軍區(qū)花園業(yè)主委員會(huì)企業(yè)軍區(qū)花園業(yè)主委員會(huì)二、管理運(yùn)作機(jī)制1）全方面質(zhì)量管理沈陽####物業(yè)管理建立有一整套有特色質(zhì)量管理體系、手段和方法，并依據(jù)ISO9000質(zhì)量確保國際標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)要求，全方面推行質(zhì)量管理，綜合利用現(xiàn)代科學(xué)和管理技術(shù)結(jié)果，從調(diào)動(dòng)職員主動(dòng)性出發(fā)，實(shí)現(xiàn)全員性質(zhì)量管理，其有效方法之一是“計(jì)劃—實(shí)施---檢驗(yàn)—處理（PDCA）”質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢驗(yàn)，使工作質(zhì)量不停提升，提供住戶滿意系統(tǒng)管理活動(dòng)。2）計(jì)劃目標(biāo)管理####物業(yè)管理有限責(zé)任企業(yè)，將根據(jù)全國優(yōu)異住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)，對(duì)管理處經(jīng)理明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中檢驗(yàn)和控制，并將目標(biāo)實(shí)施各項(xiàng)進(jìn)展情況，存在問題立即用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)結(jié)果評(píng)價(jià)，確定結(jié)果和考績，并和個(gè)人利益和待遇相結(jié)合。3）協(xié)調(diào)管理本區(qū)利用協(xié)調(diào)管理方法，處理在管理服務(wù)過程中常常發(fā)生各部門之間、部門和職員之間、職員和職員之間、職員和業(yè)主（住戶）之間矛盾和沖突。一是行政促進(jìn)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依靠，以行政命令為基礎(chǔ)形式，以獎(jiǎng)懲為后盾強(qiáng)制性促進(jìn)力。二是競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力，利用競(jìng)爭(zhēng)手段促進(jìn)相關(guān)方面關(guān)系協(xié)調(diào)，如經(jīng)過競(jìng)爭(zhēng)，以優(yōu)異帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。三是輿論動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)成協(xié)調(diào)目標(biāo)。四是管理者凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)于下屬吸引力、影響力，這將是本區(qū)以后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作關(guān)鍵力量。4）督導(dǎo)管理管理處于管理現(xiàn)場(chǎng)采取國際酒店業(yè)廣泛使用督導(dǎo)管理方法，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。一是經(jīng)濟(jì)管理，經(jīng)過制訂職員崗位和工作成績掛鉤工資制度，調(diào)動(dòng)職員主動(dòng)性。二是法規(guī)管理，制訂一套完整規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范職員言行，提升工作質(zhì)量和工作效率。三是宣傳教育管理，經(jīng)過多種宣傳教育手段培養(yǎng)職員敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強(qiáng)職員培訓(xùn)，不停提升職員本身素質(zhì)和工作水平。5）激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)絡(luò)，相互作用，相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)絡(luò)綜合機(jī)制，其作用意在聯(lián)絡(luò)綜合機(jī)能，起作用意在提升“內(nèi)聚力”。一是實(shí)施管理日常目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層工作性。####物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)全國優(yōu)異管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)，管理處將按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)懲。二是實(shí)施獎(jiǎng)金，破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全職員作熱情。管理處職員實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)和工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可依據(jù)具體情況，對(duì)優(yōu)異給破格晉升，以形成晉升激勵(lì)機(jī)制，提升職員工作主動(dòng)性。三是依法管理管教結(jié)合，融情于管。管理處依法和職員簽署勞務(wù)協(xié)議，關(guān)心職員生活，幫助其處理家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。6）監(jiān)督機(jī)制 監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展必需外在約束條件，預(yù)防或糾正工作中出現(xiàn)偏差，確保小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。一是管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督，二是業(yè)主（住戶）對(duì)管理機(jī)構(gòu)幾工作人員是否依法從事管理活動(dòng)進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。同時(shí)經(jīng)過反饋監(jiān)督多種手段及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理閉環(huán)機(jī)制來確保小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制有效實(shí)現(xiàn)。管理處于內(nèi)部管理上，采取是將管理活動(dòng)和管理手段組成一個(gè)連續(xù)封閉回路做法，即重視封閉性，這么才能形成有效管理運(yùn)作，不然，假如管理系統(tǒng)內(nèi)結(jié)構(gòu)，聯(lián)絡(luò)松散，沒有一定控制，那么內(nèi)部管理肯定無效，這種封閉管理回路圖所表示：反饋渠道監(jiān)督機(jī)構(gòu)指令實(shí)施機(jī)構(gòu)策劃機(jī)構(gòu)指揮機(jī)構(gòu)反饋渠道監(jiān)督機(jī)構(gòu)指令實(shí)施機(jī)構(gòu)策劃機(jī)構(gòu)指揮機(jī)構(gòu)7）自我約束機(jī)制管理處建立決議實(shí)施過程中自我約束機(jī)制，方便各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以順利進(jìn)行，一是經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)引導(dǎo)自我約束機(jī)制，充足適用經(jīng)濟(jì)方法去誘發(fā)管理對(duì)象對(duì)利益敏感動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。二是目標(biāo)結(jié)構(gòu)和責(zé)任相聯(lián)絡(luò)促動(dòng)機(jī)制。三是權(quán)力鏈條，造成相關(guān)機(jī)構(gòu)，相關(guān)職員相互制約自我約束機(jī)制。三、管理工作相關(guān)步驟（詳見標(biāo)書附件二《物業(yè)管理工作計(jì)劃》。1、物業(yè)管理工作步驟：2.物業(yè)驗(yàn)收和接管步驟；3.檔案建立管理步驟；4.住戶入住一條龍服務(wù)步驟；5.住宅裝修管理步驟；6.工作巡查步驟；7.住戶投訴處理步驟；8.安全管理運(yùn)作步驟；9.公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)步驟；10.機(jī)電設(shè)備維修步驟；11.綠化管理步驟；12.清潔、保潔管理步驟；13.小區(qū)文體活動(dòng)開展步驟；14.物料控制步驟工作巡查步驟發(fā)覺職員填寫優(yōu)績獎(jiǎng)勵(lì)單或報(bào)企業(yè)財(cái)務(wù)部實(shí)施優(yōu)績或過失過失處罰單并向全體職員通報(bào)每日匯總、統(tǒng)計(jì)、分析后統(tǒng)計(jì)例信息反饋至經(jīng)理處行巡視檢查發(fā)覺管理事務(wù)填寫督察問題責(zé)任人采取正處理完成，及存在問題處理單，交責(zé)確行動(dòng)處理問時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)任部門簽收題并在處理單簽字A：信息反饋渠道調(diào)查統(tǒng)計(jì)住戶座談會(huì)住戶信箱業(yè)主委員會(huì)閉路監(jiān)控系統(tǒng)其它物業(yè)企業(yè)上級(jí)企業(yè)區(qū)房產(chǎn)局市主管部門業(yè)主住戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)住戶座談會(huì)住戶信箱業(yè)主委員會(huì)閉路監(jiān)控系統(tǒng)其它物業(yè)企業(yè)上級(jí)企業(yè)區(qū)房產(chǎn)局市主管部門業(yè)主住戶管理處管理處管理處經(jīng)理指示反饋信息管理處經(jīng)理其它保安部工程部保潔部其它保安部工程部保潔部B.信息反饋控制方法1)管理處，經(jīng)過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配置無線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代化工具，立即反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生任何情況。2）嚴(yán)格崗位責(zé)任制和完善管理規(guī)章，實(shí)施規(guī)范化運(yùn)作。3）流暢嚴(yán)密運(yùn)作步驟，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。4）管理處部（隊(duì)）長和主任每個(gè)月（日）檢驗(yàn)，經(jīng)過總結(jié)評(píng)選來獲取反饋信息。5）經(jīng)過反饋信息總結(jié)評(píng)選，立即發(fā)覺管理服務(wù)上缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，方便改善工作，提升服務(wù)質(zhì)量。住戶投訴處理步驟總經(jīng)理匯報(bào)指令住戶投訴軍區(qū)花園管理處督導(dǎo)反饋責(zé)任主管本部職員處理處理完成，在投訴統(tǒng)計(jì)上簽字并注明完成及情況管理處回訪，填寫投訴回訪統(tǒng)計(jì)，業(yè)主簽字。整理、分析投訴統(tǒng)計(jì)，繪制投訴統(tǒng)計(jì)表，分析管理上盲點(diǎn)、缺點(diǎn)。安全管理運(yùn)作步驟定崗值勤經(jīng)理、安全班長檢驗(yàn)、登記安全發(fā)管理現(xiàn)立即處理分類應(yīng)急分隊(duì)問作好統(tǒng)計(jì)存檔題視情況由流動(dòng)巡查應(yīng)急分隊(duì)或匯報(bào)派出所緊急統(tǒng)計(jì)報(bào)警緊急情況通知治安隊(duì)妥善處理。隊(duì)長公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序重大項(xiàng)目編制施工方案，報(bào)相關(guān)部門審批管理人員日常巡視檢驗(yàn)經(jīng)理簽字后由或其它路徑維修主管簽發(fā)發(fā)覺問題填維修單寫維修單班組人員分工，資金落實(shí)及具體實(shí)施方案監(jiān)督指導(dǎo)維修工到現(xiàn)場(chǎng)維修歸檔驗(yàn)收合格，填寫維修保統(tǒng)計(jì)表存機(jī)電設(shè)備維修步驟出現(xiàn)運(yùn)行故障申報(bào)維修報(bào)相關(guān)單位至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督維修本單位無法維修，視維修費(fèi)用大小報(bào)管委會(huì)審批后實(shí)施組織維修人員至現(xiàn)場(chǎng)維修經(jīng)理；審批后交維修安排填寫設(shè)備維修申報(bào)單日常巡視檢驗(yàn)出現(xiàn)運(yùn)行故障申報(bào)維修報(bào)相關(guān)單位至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督維修本單位無法維修，視維修費(fèi)用大小報(bào)管委會(huì)審批后實(shí)施組織維修人員至現(xiàn)場(chǎng)維修經(jīng)理；審批后交維修安排填寫設(shè)備維修申報(bào)單日常巡視檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)歸檔保留做好維修統(tǒng)計(jì)維修完成檢驗(yàn)，試運(yùn)行合格統(tǒng)計(jì)歸檔保留做好維修統(tǒng)計(jì)維修完成檢驗(yàn)，試運(yùn)行合格綠化管理步驟環(huán)境管理人員巡視檢驗(yàn)環(huán)境管理人員巡視檢驗(yàn) 發(fā)覺問題，填寫綠化問題統(tǒng)計(jì)表，發(fā)覺問題，填寫綠化問題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，安排人員施工安排綠化人員實(shí)施整改安排綠化人員實(shí)施整改更換長勢(shì)不良花草病蟲害防治盆栽、花草更換長勢(shì)不良花草病蟲害防治盆栽、花草修剪、澆水造型、清潔雕塑、小品檢驗(yàn)考評(píng)工作績效，填寫統(tǒng)計(jì)表檢驗(yàn)考評(píng)工作績效，填寫統(tǒng)計(jì)表物料控制步驟倉管員驗(yàn)收登記入庫倉管員驗(yàn)收登記入庫采購 庫存無采購物料申請(qǐng)?zhí)铑I(lǐng)料單經(jīng)理簽字審批物料申請(qǐng)?zhí)铑I(lǐng)料單經(jīng)理簽字審批庫存有歸檔管歸檔管理倉管員做好領(lǐng)料登記每個(gè)月物料清查結(jié)算申請(qǐng)人填領(lǐng)料單，到倉庫領(lǐng)料申請(qǐng)人填領(lǐng)料單，到倉庫領(lǐng)料第五章、人力資源保障人才是組織機(jī)構(gòu)最寶貴資產(chǎn)。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是人才競(jìng)爭(zhēng)，而人才競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大程度地開發(fā)人力資源。要實(shí)現(xiàn)人員素質(zhì)最大提升，必需規(guī)范企業(yè)培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。我們確定了極具針對(duì)性軍區(qū)花園物業(yè)管理人員培訓(xùn)目標(biāo)，確立了全員培訓(xùn)計(jì)劃。采取優(yōu)異培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)，提升職員綜合素質(zhì)。一、人員培訓(xùn)系統(tǒng)說明：1、為了使培訓(xùn)更有實(shí)效，我們依據(jù)軍區(qū)花園特點(diǎn)，確定目標(biāo)并擬訂計(jì)劃。在此基礎(chǔ)上擬訂培訓(xùn)組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)方法立即限等。2、計(jì)劃制訂后，依據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活利用適宜訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)取得預(yù)期效果。3、培訓(xùn)考評(píng)和評(píng)定是培訓(xùn)工作一個(gè)極其關(guān)鍵步驟，我們籍此充足了解培訓(xùn)功效，掌握職員接收效果。4、最終依據(jù)評(píng)定考評(píng)，立即調(diào)整培訓(xùn)思緒，確定以后培訓(xùn)工作關(guān)鍵。并把理論應(yīng)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。上崗前再培訓(xùn)解聘全崗位培訓(xùn)崗位再培訓(xùn)上崗考評(píng)崗位培訓(xùn)考評(píng)入職培訓(xùn)新職員入職上崗前再培訓(xùn)解聘全崗位培訓(xùn)崗位再培訓(xùn)上崗考評(píng)崗位培訓(xùn)考評(píng)入職培訓(xùn)新職員入職不合格合格不合格合格優(yōu)異發(fā)展培訓(xùn)提升職位考評(píng)發(fā)展培訓(xùn)提升職位考評(píng)二、培訓(xùn)程序及內(nèi)容一）物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)程序1、入職培訓(xùn)A、目標(biāo)：（1）使新職員對(duì)整個(gè)企業(yè)有一個(gè)完整了解；（2）對(duì)整個(gè)工作環(huán)境有一個(gè)全方面了解，包含消防、設(shè)備維護(hù)等；（3）了解企業(yè)制度、了解服務(wù)業(yè)主規(guī)章；B、內(nèi)容：（1）《企業(yè)職員手冊(cè)》（2）《管理規(guī)章制度》、《人員組織結(jié)構(gòu)圖》（3）熟悉業(yè)主環(huán)境、了解業(yè)主，對(duì)消防、安全有深刻認(rèn)識(shí)。2、崗位培訓(xùn)目標(biāo)：（1）使新職員對(duì)自己崗位全方面了解；（2）了解周圍環(huán)境和自己崗位聯(lián)絡(luò)；（3）熟悉本崗位設(shè)備性能、會(huì)操作及保養(yǎng)；B．內(nèi)容：（1）〈〈操作規(guī)范程序〉〉（2）〈〈崗位責(zé)任制〉〉（3）崗位知識(shí)考評(píng)和上崗操作考評(píng)；3、崗位再培訓(xùn)A.目標(biāo)：（1）使職員對(duì)其崗位有更深一步了解和認(rèn)識(shí)；（2）針對(duì)職員工作中出現(xiàn)問題，深入培訓(xùn)；（3）崗位專業(yè)化人員培訓(xùn)；B、內(nèi)容：（1）〈〈操作規(guī)范程序〉〉（2）工作中出現(xiàn)經(jīng)典問題和經(jīng)典錯(cuò)誤（3）〈〈我對(duì)崗位認(rèn)識(shí)〉〉考評(píng)敘述（4）全崗位培訓(xùn)二）管理人員培訓(xùn)及內(nèi)容1、培訓(xùn)目標(biāo)使全體一般職員綜合素質(zhì)和技能水平打到要求標(biāo)準(zhǔn)，使管理處全部些人員全部能為業(yè)主提供盡善盡美服務(wù)。2、培訓(xùn)方法實(shí)施四種培訓(xùn)組織形式一是由企業(yè)組織專門培訓(xùn)，二是由各部門管理處組織專業(yè)培訓(xùn)，三是由部門班組組織崗位培訓(xùn)，四是由個(gè)人參與定向?qū)W習(xí)。采取四項(xiàng)培訓(xùn)方法（1）入職培訓(xùn)：由企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)新招職員進(jìn)行培訓(xùn)。（2）上崗前培訓(xùn)：由各部門負(fù)責(zé)對(duì)新到崗職員進(jìn)行崗前培訓(xùn)。（3）在職培訓(xùn)：關(guān)鍵針對(duì)不一樣工作崗位進(jìn)行專題培訓(xùn)或有計(jì)劃知識(shí)培訓(xùn)，其中各部門主任培訓(xùn)由企業(yè)負(fù)責(zé)安排，通常管理員和一般職員由部門負(fù)責(zé)落實(shí)。管理中心主任培訓(xùn)側(cè)重于企業(yè)管理知識(shí)，人事管理技巧，領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)，公共關(guān)系等；通常管理人員培訓(xùn)側(cè)重管理思想，管理藝術(shù)培養(yǎng)，溝通協(xié)調(diào)技巧及物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)；一般職員側(cè)重在專業(yè)技能，工作技巧及敬業(yè)愛崗教育等。（4）知識(shí)更新培訓(xùn)：關(guān)鍵是結(jié)合企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和新技術(shù)，新知識(shí)，在物業(yè)管理上廣泛應(yīng)用，由企業(yè)專門安排，更新在職職員知識(shí)結(jié)構(gòu)和管理觀念，不停提升她們管理水平。三）培訓(xùn)后跟蹤或評(píng)核工作職員經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)人員要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考查及評(píng)核，現(xiàn)場(chǎng)考查分為實(shí)際操作和書面考查兩種形式。考查考評(píng)結(jié)果直接統(tǒng)計(jì)存檔作為部門主管和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)立即了解和掌握職員工作或思想資料并作為評(píng)價(jià)培訓(xùn)成績依據(jù)。四）物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)提要編號(hào)項(xiàng)目專題工作提要備注1物業(yè)管理介紹起源/過程/發(fā)展2物業(yè)管理概念（1）內(nèi)容/管理機(jī)構(gòu)/日常運(yùn)作/物業(yè)管理特征3物業(yè)管理概念（2）企業(yè)設(shè)置/企業(yè)組織形式/機(jī)構(gòu)設(shè)置/權(quán)利和義務(wù)4管理?xiàng)l約（1）法律關(guān)系/相關(guān)法律/法規(guī)5管理?xiàng)l約（2）公眾責(zé)任/違約行為/機(jī)構(gòu)/使用人之間/違約處理6裝修指南注意事項(xiàng)/裝修小組/巡查和監(jiān)控/驗(yàn)收程序7住戶手冊(cè)項(xiàng)目/說明文字/住戶確定8管理處創(chuàng)辦預(yù)算人員/設(shè)施/用具/住宿/公共能耗/管理酬金9管理處架構(gòu)責(zé)能劃分/工作程序/制衡10各崗位職責(zé)/崗位說明書工作內(nèi)容/要求/責(zé)任空白和交叉11管理處人員招聘條件素質(zhì)/身體/技能/年紀(jì)/性別/性格傾向/穩(wěn)定性12職員手冊(cè)公共要求/薪金要求/福利制度/責(zé)任/行為規(guī)范13入伙程序入伙文件/接待安排/文件簽收14驗(yàn)收程序驗(yàn)收文件/業(yè)主自驗(yàn)/遺留工程跟進(jìn)/業(yè)主確定15停車場(chǎng)運(yùn)作設(shè)備/車流安排/人員部署/財(cái)物安排16會(huì)所運(yùn)作（如有必需）提供服務(wù)項(xiàng)目/設(shè)施/收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)/預(yù)算17商業(yè)樓宇運(yùn)作（如有必需）保安安排/商務(wù)服務(wù)/公共設(shè)備利用/機(jī)構(gòu)標(biāo)識(shí)18商場(chǎng)運(yùn)作消防部署/監(jiān)控程序/保潔/招牌和商柜安排19住宅運(yùn)作溝通渠道/日常服務(wù)/小區(qū)文化/有償服務(wù)20清潔工作工具和設(shè)備/時(shí)間/頻率/工作程序21保安工作責(zé)任/工作規(guī)范/溝通技巧/車輛管理22園藝工作種植物選擇/安全高度/園林造型/頻度/規(guī)范23維修工作保養(yǎng)計(jì)劃/安全工作程序/人員安排/費(fèi)用預(yù)算24推廣文化氣氛營造類型區(qū)分/氣氛定位/歸屬感培養(yǎng)/活動(dòng)方法和頻度25緊急維修應(yīng)急程序/部門配合/緊急開資安排26投訴處理接待程序/溝通技巧/投訴類別分析/跟進(jìn)處理27培訓(xùn)安排崗位技能分析/工作提升要求/培訓(xùn)提要/培訓(xùn)人員安排/效果跟進(jìn)28財(cái)務(wù)安排資金運(yùn)作/基金提升和升值安排/基金運(yùn)作程序29年/月財(cái)務(wù)預(yù)算人員/維修/公共能耗/管理酬金/設(shè)備折舊/高低峰費(fèi)用估計(jì)30成立業(yè)委會(huì)程序法規(guī)/章程/人員選擇/宣傳準(zhǔn)備/選舉安排/登記31有償服務(wù)受眾需求分析服務(wù)層次定位/服務(wù)項(xiàng)目種類/收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)/32保險(xiǎn)購置/責(zé)任規(guī)避資料/工作程序/設(shè)備/機(jī)房/保全/職員/標(biāo)識(shí)/統(tǒng)計(jì)/匯報(bào)/保險(xiǎn)種類33節(jié)省能耗計(jì)劃能耗計(jì)算/節(jié)能預(yù)算/資金利用安排34防火演練/程序設(shè)施利用/災(zāi)情判別/路線安排/疏散方案/規(guī)范語言35分包制度分包項(xiàng)目選擇/分包商選擇/投標(biāo)程序/方案選定36總結(jié)討論/研修/情景分析/個(gè)案講解管理規(guī)章制度常言道：“沒有規(guī)矩，不成方圓”。企業(yè)“規(guī)矩”就是企業(yè)制度“規(guī)章制度”，健全、完善、含有操作性規(guī)章制度是我企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范化管理準(zhǔn)繩和確保。長久以來，沈陽####物業(yè)管理致力于探求專業(yè)化、規(guī)范化管理路徑，構(gòu)建出一套完善、科學(xué)化質(zhì)量保障體系。我企業(yè)若能中標(biāo)軍區(qū)花園項(xiàng)目，我們將對(duì)該園區(qū)實(shí)施專業(yè)化，規(guī)范化管理。規(guī)范業(yè)主、使用人、來訪客人，和小區(qū)行為、企業(yè)管理行為，共建輕松、安全、怡人居住環(huán)境，為陳舊軍區(qū)花園項(xiàng)目注入清新和活力，形成全新現(xiàn)代化生活模式。在此我們歸納了軍區(qū)花園初步介入基礎(chǔ)規(guī)章制度（詳見標(biāo)書附件一），方便為中標(biāo)后管理提供有效管理確保。在中標(biāo)后進(jìn)入日常管理后，我企業(yè)將依據(jù)項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更為深入診治，并不停修改和完善制度，和制訂新符合園區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況規(guī)章制度，緊緊圍繞軍區(qū)花園具體情況，為住戶提供引導(dǎo)、服務(wù)、內(nèi)部職員培訓(xùn)和