在線網(wǎng)課知慧《人人都是估價師-房地產(chǎn)估價入門指南（重慶工商大學(xué)）》單元測試考核答案

第一章單元測試第二章單元測試第三章單元測試第四章單元測試第五章單元測試第六章單元測試第七章單元測試第八章單元測試第一章單元測試1【單選題】(2分)下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.用途B.交通C.環(huán)境D.樓層2【單選題】(2分)某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的()特性。A.易受限制B.用途多樣C.不可移動D.相互影響3【單選題】(2分)在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。A.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格C.使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值4【單選題】(2分)下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格5.【多選題】正確答案：ACDE在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則（）。A.不影響估價結(jié)果的公正性B.不影響估價報告的用途C.估價的依據(jù)有可能不同D.估價對象的范圍有可能不同E.估價的方法有可能不同6.【多選題】正確答案：ADE與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有()。A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.估價作業(yè)日期長D.承擔(dān)法律責(zé)任E.實行有償服務(wù)7【判斷題】某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當(dāng)方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（）A.錯B.對第二章單元測試1【單選題】(2分)房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指()。A.使用價值B.交換價值C.賬面價值D.投資價值2【判斷題】就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。()A.對B.錯3【判斷題】在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。()A.錯B.對4【單選題】(2分)在建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估()。A.掛牌底價B.競買人可承受的最高價C.正常市場價格D.最可能的成交價5【單選題】(2分)下列關(guān)于比較價格、成本價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比較價格或收益價格B.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，成本價格低于收益價格C.比較價格傾向于成交價格，成本價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于成本價格6【判斷題】在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于比較法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。()A.錯B.對7.【多選題】正確答案：BC公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格()。A.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象B.賣方和買方追求各自利益的最大化C.賣方和買方掌握必要的市場信息D.賣方和買方急于完成交易E.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價8【單選題】(2分)房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于()。A.投資價值B.清算價值C.快速變現(xiàn)價值D.市場價值9【判斷題】在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。()A.對B.錯10【單選題】(2分)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其可接受的最高價，該估價應(yīng)采用的價值類型為()。A.市場價值B.投資價值C.謹慎價值D.在用價值11.【多選題】正確答案：CDE關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有()。A.投資價值趨向于市場價值B.投資價值和市場價值采取收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C.在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估D.市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值E.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其承受的最高購買價格，是一種投資價值評估12【判斷題】對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。()A.對B.錯13【單選題】(2分)下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是()。A.現(xiàn)狀價值為市場價值B.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用C.同一估價對象可能有不同類型的價值D.投資價值屬于非市場價值14【判斷題】房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值小于房地產(chǎn)的市場價值。()A.錯B.對15【判斷題】房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹慎價值標準。()A.對B.錯16【單選題】(2分)對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是()。A.謹慎價值B.快速變現(xiàn)價值C.市場價值D.殘余價值17【單選題】(2分)在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是()。A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本B.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失D.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失18【單選題】(2分)下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是()。A.投資價值高于市場價值B.快速變現(xiàn)價值低于市場價值C.原始價值高于賬面價值D.謹慎價值低于市場價值第三章單元測試1【單選題】(2分)尋找最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列四個方面依序篩選()。A.①技術(shù)上的可能性②經(jīng)濟上的可行性③能否使估價對象價值最大④法律上的可行性B.①法律上的可行性②經(jīng)濟上的可行性③技術(shù)上的可能性④能否使估價對象價值最大C.①能否使估價對象價值最大②法律上的可行性③技術(shù)上的可能性④經(jīng)濟上的可行性D.①法律上的可行性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟上的可行性④能否使估價對象價值最大2【單選題】(2分)如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以（）進行估價。A.保持現(xiàn)狀前提B.裝修改造前提C.重新利用前提D.轉(zhuǎn)換用途前提3.【多選題】正確答案：CD根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（）。A.大型游樂場B.國有工業(yè)用地使用權(quán)C.土地所有權(quán)D.宅基地土地使用權(quán)E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房4.【多選題】正確答案：BC利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的()。A.最佳經(jīng)營手段B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳投資渠道E.最佳管理方式5【判斷題】不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。（）A.對B.錯第四章單元測試1【單選題】(2分)某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實物狀況修正系數(shù)為（）。A.1.09B.0.92C.0.91D.1.102.【多選題】正確答案：BC下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有（）。A.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例B.交易實例不一定是可比實例C.可比實例一定是交易實例D.可比實例不一定是交易實例E.交易實例一定是可比實例3.【多選題】正確答案：ABCD選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）等。A.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同B.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)C.可比實例的交易類型與估價目的吻合D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同4.【多選題】正確答案：BCDE運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一幣種和貨幣單位C.統(tǒng)一采用單價D.統(tǒng)一付款方式E.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小5【判斷題】交易稅費非正常負擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。（）A.錯B.對6【判斷題】資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利率”，用相對量來反映為“利息”。()A.錯B.對7【判斷題】某空置住宅，因為沒有收益，所以不能采用收益法進行估價。()A.對B.錯8【判斷題】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。()A.對B.錯9【判斷題】運用收益法評估，選用公式時，如果測算持有期，則選用“全剩余壽命模式”估價，如果測算收益期，則選用“持有加轉(zhuǎn)售模式”估價。()A.對B.錯10【判斷題】出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。()A.錯B.對11【判斷題】求取出租房地產(chǎn)的凈收益時，對于出租人應(yīng)負擔(dān)的費用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素，一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用和租賃稅費。()A.對B.錯12【判斷題】運用收益法計算運營費用時，運營費用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，其中由出租人承擔(dān)的部分不應(yīng)計入。()A.錯B.對13【判斷題】收益法中的運營費用不包含房地產(chǎn)折舊額，這里的房地產(chǎn)折舊額，是指會計上的建筑物折舊費和土地取得費用攤銷，包括經(jīng)濟壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費。()A.錯B.對14【判斷題】房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。()A.錯B.對15【判斷題】某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，土地使用權(quán)剩余年限為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，只需要計算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。()A.對B.錯16【判斷題】建筑物折舊和土地取得費用攤銷不屬于運營費用，重置提撥款屬于運營費用。()A.錯B.對17【判斷題】建筑物剩余經(jīng)濟壽命，就是從其竣工日開始到其經(jīng)濟壽命結(jié)束時為止的時間。()A.錯B.對18【判斷題】某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。()A.對B.錯19【判斷題】若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)價值為500萬元，則收益乘數(shù)為40%。()A.錯B.對20【判斷題】資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。()A.對B.錯21【判斷題】在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報酬率正好等于資本化率。()A.對B.錯22【判斷題】當(dāng)凈收益流無規(guī)則變動時，資本化率與報酬率之間沒有明顯的嚴格數(shù)學(xué)關(guān)系。()A.對B.錯23【單選題】(2分)通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。A.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用B.土地取得成本+開發(fā)成本C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值D.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用24【單選題】(2分)某建筑物，經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）。A.60%B.40%C.67%D.50%25【單選題】(2分)下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。A.某標準廠房B.某寫字樓C.某待出讓土地D.某酒廠廠房26.【多選題】正確答案：CDE根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有()。A.分解法B.市場提取法C.單位比較法D.分部分項法E.工料測量法27.【多選題】正確答案：BCE求取建筑物折舊的方法，主要有（）。A.比較法B.年限法C.分解法D.綜合分析法E.市場提取法28.【多選題】正確答案：ABCD假設(shè)開發(fā)法的操作步驟有哪些（）A.選擇最佳的開發(fā)利用方式B.調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況C.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期D.根據(jù)開發(fā)方案我們可以估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期29.【多選題】正確答案：ABCD在建工程價值的公式中，應(yīng)扣除的項目有哪些（）A.在建工程取得稅費B.銷售費用C.管理費用D.續(xù)建利潤30.【多選題】正確答案：ABC動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法區(qū)別有哪些（）A.對于投資利息和開發(fā)利潤的處理方式不同B.對于開發(fā)完成后的價值及后續(xù)開發(fā)的必要支出測算的價值時點不同C.對于開發(fā)完成后的價值及后續(xù)開發(fā)的必要支出采用的測算方式不同31【判斷題】動態(tài)分析法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。（）A.錯B.對32.【多選題】正確答案：ABC后續(xù)開發(fā)的必要支出包括哪些（）A.費用B.稅金C.房地產(chǎn)必須付出的各項成本33【單選題】(2分)后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，說法正確的是（）A.開發(fā)的應(yīng)得利潤即可以在動態(tài)分析法又可以在靜態(tài)分法中測算。B.開發(fā)的應(yīng)得利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。C.開發(fā)的應(yīng)得利潤只有在動態(tài)分析法中才需要測算。第五章單元測試1【單選題】(2分)估價對象及其范圍和內(nèi)容，不能根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望隨意確定，而應(yīng)根據(jù)（），依據(jù)法律、行政法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價對象B.估價原則C.估價基本事項D.估價目的2【單選題】(2分)在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中（）是龍頭。A.估價時點B.估價目的C.估價對象D.估價目的和估價對象3.【多選題】正確答案：ACD明確估價基本事項主要包括：()A.明確估價時點B.明確估價費用C.明確估價對象D.明確估價目的E.明確估價內(nèi)容4.【多選題】正確答案：ADE明確估價對象包括：()A.明確估價對象的權(quán)益狀況B.明確估價對象的估價目的C.明確估價對象的估價時點D.明確估價對象的區(qū)位狀況E.明確估價對象的實物狀況5【判斷題】自有自估不屬于專業(yè)估價行為，其估價結(jié)果或估價報告對外也不具有法律效力。（）A.錯B.對第六章單元測試1.【多選題】正確答案：BCD估價報告封面的應(yīng)包括哪些內(nèi)容（）A.估價報告出具日期B.估價報告編號C.估價報告名稱D.估價項目名稱2.【多選題】正確答案：CD估價報告出具日期說法正確的是（）A.估谷報告出具的日期應(yīng)與勘查日期一致B.估價報告出具日期應(yīng)與委托書中的委托日期一致C.估價報告出具日期是指本次估價出具報告的年、月、日D.估價報告出具日期應(yīng)與致估價委托人函中的致函日期一致3.【多選題】正確答案：ABCD注冊房地產(chǎn)估價價師聲明，一般應(yīng)該包括下面這些內(nèi)容：（）A.有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助(若有，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者姓名)。B.房地產(chǎn)估價師與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。C.價報告中的分析、意見和結(jié)論是注