房地產(chǎn)制度第五章1

第五章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法律制度

王文琴第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為。二、房地產(chǎn)開發(fā)的原則

房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)分類：1．按開發(fā)的對象劃分：房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)開發(fā)兩種形式。2.按開發(fā)的規(guī)模劃分：可以有兩種形式，即單項開發(fā)和成片開發(fā)。3.按開發(fā)的不同階段劃分：可以劃分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級：

一級資質(zhì)二級資質(zhì)

三級資質(zhì)四級資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況，延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期不超過2年，自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制1、城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制原則具體來說，城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制應(yīng)遵循以下原則：（1）人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則（2）歷史環(huán)境和未來環(huán)境相和諧的原則（3）城市環(huán)境中各社會集團(tuán)之間社會生活和諧的原則（4）近、遠(yuǎn)期規(guī)劃相結(jié)合的原則（5）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的原則（6）節(jié)約用地、合理用地的原則（7）環(huán)境保護(hù)的原則（8）保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的原則（9）安全防患的原則（10）統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則2.城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃編制的內(nèi)容（1）城市總體規(guī)劃

1）設(shè)市城市應(yīng)當(dāng)編制市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，縣（自治縣、旗）人民政府所在地的鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)編制縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。

2）確定城市性質(zhì)和發(fā)展方向，劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍

3）提出規(guī)劃期內(nèi)城市人口及用地發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)與發(fā)展用地的空間布局、功能分區(qū)，以及市中心、區(qū)中心位置；4）確定城市對外交通系統(tǒng)的布局以及車站、鐵路樞紐、港口、機(jī)場等主要交通設(shè)施的規(guī)模、位置，確定城市主、次干道系統(tǒng)的走向、斷面、主要交叉口形式，確定主要廣場、停車場的位置、容量；5）綜合協(xié)調(diào)并確定城市供水、排水、防洪、供電、通訊、燃?xì)?、供熱、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的發(fā)展目標(biāo)和總體布局；6）確定城市河湖水系的治理目標(biāo)和總體布局，分配沿海、沿江岸線；7）確定城市園林綠地系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)及總體布局8）確定城市環(huán)境保護(hù)目標(biāo)，提出防治污染措施；9）根據(jù)城市防災(zāi)要求，提出人防建設(shè)、抗震防災(zāi)規(guī)劃目標(biāo)和總體布局；10）確定需要保護(hù)的風(fēng)景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)，劃定保護(hù)和控制范圍，提出保護(hù)措施，歷史文化名城要編制專門的保護(hù)規(guī)劃；11）確定舊區(qū)改建、用地調(diào)整的原則、方法和步驟，提出改善舊城區(qū)生產(chǎn)、生活環(huán)境的要求和措施；12）綜合協(xié)調(diào)市區(qū)與近郊區(qū)村莊、集鎮(zhèn)的各項建設(shè)，統(tǒng)籌安排近郊區(qū)村莊、集鎮(zhèn)的居住用地、公共服務(wù)設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和菜地、園地、牧草地、副食品基地，劃定需要保留和控制的綠色空間；（2）城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。1）控制性詳細(xì)規(guī)劃2）修建性詳細(xì)規(guī)劃3.鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃編制的內(nèi)容根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第十八條的規(guī)定，鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村實際出發(fā)，尊重村民意愿，體現(xiàn)地方和農(nóng)村特色。二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃實行分級審批制度。1.全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃2．省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃3．城市總體規(guī)劃4．鎮(zhèn)的總體規(guī)劃三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施，是指經(jīng)過法律程序批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計方案的落實過程。1.城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建2.建設(shè)項目選址意見書建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容：（1）建設(shè)項目的基本情況（2）建設(shè)項目選址的依據(jù)（3）建設(shè)項目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度的內(nèi)容：（1）建設(shè)用地的審批建設(shè)用地的審批程序分為以下步驟：1）現(xiàn)場踏勘2）征求意見3）提供設(shè)計條件4）審查總平面圖及用地面積5）核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2）建設(shè)用地審批后的管理

l）用地范圍復(fù)核

2）用地性質(zhì)檢查（3）臨時用地許可證（4）建設(shè)用地調(diào)整

l）在土地所有權(quán)和使用權(quán)不變的情況下，調(diào)整土地的使用性質(zhì)。

2）在土地所有權(quán)不變的情況下，調(diào)整土地使用權(quán)或者土地使用性質(zhì)。

3）對早征晚用、多征少用、征而不用等土地使用不合理的問題，進(jìn)行局部調(diào)整。4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度的內(nèi)容：（1）建設(shè)工程許可證的審批建設(shè)工程的規(guī)劃審批程序分為以下五個步驟：1）建設(shè)工程申請2）征求有關(guān)部門意見3）提供規(guī)劃設(shè)計要求4）方案審查5）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）建設(shè)工程審批后的管理1）驗線2）現(xiàn)場檢查3）竣工驗收（3）臨時建設(shè)的管理四、城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線劃定

1．紫線劃定：城市紫線是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。2．綠線劃定：城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。3．藍(lán)線劃定：城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。4．黃線劃定：城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。五、城鄉(xiāng)規(guī)劃的監(jiān)督檢查1．要求有關(guān)單位和人員提供與監(jiān)督事項有關(guān)的文件、資料，并進(jìn)行復(fù)制；2．要求有關(guān)單位和人員就監(jiān)督事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進(jìn)入現(xiàn)場進(jìn)行勘測；第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理建設(shè)工程設(shè)計具體包括：

（1）建設(shè)工程項目的主體工程和配套工程（含廠（礦）區(qū)內(nèi)的自備電站、道路、專用鐵路、通信、各種管網(wǎng)管線和配套的建筑物等全部配套工程）以及與主體工程、配套工程相關(guān)的工藝、土木、建筑、環(huán)境保護(hù)、水土保持、消防、安全、衛(wèi)生、節(jié)能、防雷、抗震、照明工程等的設(shè)計。

（4）發(fā)包方可以將整個建設(shè)工程的勘察、設(shè)計發(fā)包給一個勘察、設(shè)計單位；也可以將建設(shè)工程勘察、設(shè)計分別發(fā)包給幾個勘察、設(shè)計單位；但不得將建設(shè)工程勘察、設(shè)計業(yè)務(wù)發(fā)包給不具有相應(yīng)勘察、設(shè)計資質(zhì)等級的建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位。（5）除建設(shè)工程主體部分的勘察、設(shè)計外，經(jīng)發(fā)包方書面同意，承包方可以將建設(shè)工程其他部分的勘察、設(shè)計再分包給其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位。建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位不得將所承攬的建設(shè)工程勘察、設(shè)計轉(zhuǎn)包。承包方必須在建設(shè)工程勘察、設(shè)計資質(zhì)證書規(guī)定的資質(zhì)等級和業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬建設(shè)工程的勘察、設(shè)計業(yè)務(wù)。2.建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的原則（1）招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則；（2）任何單位和個人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)；（3）依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，其招標(biāo)活動不受地區(qū)或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區(qū)、本系統(tǒng)以外的法人或者其他組織參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉招標(biāo)投標(biāo)活動。4.建設(shè)工程投標(biāo)對投標(biāo)的管理內(nèi)容主要有：（1）投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。（2）兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個投標(biāo)人的身份共同投標(biāo)。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級較低的單位確定資質(zhì)等級。4.建設(shè)工程投標(biāo)（3）投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報價，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。（4）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公眾利益或者他人的合法權(quán)益。（5）投標(biāo)人不得以低于成本的報價競標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。三、建設(shè)工程監(jiān)理

2001年1月17日建設(shè)部頒布了《建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，進(jìn)一步明確強(qiáng)制監(jiān)理的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。1．國家重點(diǎn)建設(shè)工程2．大中型公用事業(yè)工程3．成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程

5萬平方米以下的住宅建設(shè)工程，可以實行監(jiān)理，具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門規(guī)定。4．利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程5．國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程

四、建設(shè)工程質(zhì)量管理1.建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任1）依法對工程發(fā)包的責(zé)任2）依法對材料設(shè)備招標(biāo)的責(zé)任3）提供原始資料的責(zé)任4）不得干預(yù)投標(biāo)人的責(zé)任5）送審施工圖的責(zé)任6）依法委托監(jiān)理的責(zé)任7）確保提供的物資符合要求的責(zé)任8）辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)9）不得擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程10）依法組織竣工驗收的責(zé)任11）移交建設(shè)項目檔案的責(zé)任2.施工單位的質(zhì)量責(zé)任（1）依法承攬工程（2）總承包單位的質(zhì)量負(fù)責(zé)（3）總承包單位與分包單位就工程質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任（4）按圖施工（5）對建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗（6）對施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗（7）見證取樣（8）返修保修的責(zé)任工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗收：（1）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。（2）施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。（3）對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。（4）勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。工程竣工驗收應(yīng)按下列程序進(jìn)行：（1）工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。（2）建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗收組,制定驗收方案。（3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點(diǎn)及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程質(zhì)量的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。（4）建設(shè)單位組歸工程竣工驗收,具體包括以下內(nèi)容:A、建設(shè),勘察,設(shè)計,施工,監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律,法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；B、審閱建設(shè),勘察,設(shè)計,施工,監(jiān)理單位的工程檔案資料;C、實地查驗工程質(zhì)量;D、對工程勘察,設(shè)計,施工,設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價,形成驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。5.建設(shè)工程質(zhì)量保修制度（1）建筑工程質(zhì)量保修的范圍和期限正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的