房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全案

3房地產(chǎn)開發(fā)本錢掌握全案類別:我的文章評論(8)掃瞄(363)2023-07-2316:06標簽：房地產(chǎn)開發(fā)本錢掌握全案工程治理企業(yè)治理房地產(chǎn)開發(fā)本錢掌握全案很多地產(chǎn)商在本錢的掌握方面，沒有做到精細化的治理，大手筆導致了高本錢，假設(shè)王己在xx集團本錢管控的實踐，向大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)本錢掌握的全案，供各位同仁參考。一、投資決策階段。組織優(yōu)秀的工程團隊工程行性爭論以及產(chǎn)品的開發(fā)籌劃是一個系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公員要參與投資決策階段的具體工作。工程組應由以下人員組成：建筑師造價工程師營銷人員〔或托付專業(yè)籌劃公司工程技術(shù)〔或工程經(jīng)理〕。在投資決策階段，工程組應完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品籌劃、產(chǎn)品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，本錢掌握人員主要對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅狀況、貸款利率等做出充分的了解、分析和推斷。進展具體的本錢分析土地開發(fā)成外鄉(xiāng)地本錢支出約占工程總支出的20-30％，因此對土地確實定應充分考慮開發(fā)風險和升值空間，其本錢確實定應包含：①土地出讓金土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進展修正估算。②土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市配套費均有具體規(guī)定。行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估量。拆遷安置補償費一般承受貨幣補償，其費用可參照近期類似工程。前期工程費用估算前期開發(fā)費一般占工程總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差異?！叭ㄒ黄健薄昂团R時設(shè)施費應依據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對工程建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)本錢。部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，很多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應確保其既符合政府政策要求，又滿足工程開發(fā)利益。建筑安裝工程造價本錢建筑安裝工程造價一般占工程總支出的45-55％，因地域業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似工程造價指標，了解市場人工、材料變動狀況，對影響造價的主進展分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費社區(qū)管網(wǎng)費用對于一些中檔樓盤社區(qū)一般為工程總支出的6％左右。在決策階段，本錢掌握的重點應是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供給力量及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進展了解、分析，做好估算。套，應考慮其適應性。小區(qū)智能化的定位應堅持“寧精勿多、滿足根本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護和運行費用將給物業(yè)經(jīng)營治理增加難度，而且技術(shù)折舊格外快。園林環(huán)境工程費園林環(huán)境一般為工程總支出的3-5％，其本錢應同工程的定位相關(guān)聯(lián)，也與工程所處的地域環(huán)境有關(guān)。投資決策階段的費稅分析治理費：依據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的掌握應留意選擇好適當?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估量，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足工程資金鏈的連續(xù)性。資金的使用本錢將對開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。稅金：在決策階段，開發(fā)商應依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持，減免局部稅費。在二線城市，稅費的減免對于異地開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。不行預見費及風險分析依據(jù)工程的簡單程度，不行預見費及風險一般為除去土地開發(fā)費用外的直接本錢的3-5％。投資決策階段，工程組應做好工程的土地本錢變化、建筑本錢變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，根本5-8％。二、設(shè)計階段設(shè)計階段的本錢掌握是工程造價掌握的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，本錢掌握人員通過恰當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師親熱協(xié)作，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：依據(jù)工程定位確定合理的容積率工程容積率的大小將直接關(guān)系到工程的銷售收入和建筑本錢。盡可能確定一個根本掌握區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合工程地形特點建筑環(huán)境景觀，提高土地利用率。造型、平面布置進展本錢分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案的計算過程進展評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上。實行限額施工圖設(shè)計，明確獎懲方法對設(shè)計單位施工圖限額設(shè)計指標有：每平方米鋼筋含量指標；每平方米砼含量指標；單位施工圖預算指標；設(shè)計變更費用限額指標。加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)視，削減設(shè)計變更費用對設(shè)計單位的治理工作具有較強的專業(yè)性，假設(shè)開發(fā)商本身人力資源缺乏，可整合社會資源，增加事前掌握的力度。與設(shè)計單位簽訂的合同，應明確規(guī)定因設(shè)計質(zhì)量缺乏所造成變更的制約措施。給設(shè)計階段必要的時間，也是削減或杜絕“三邊工程”的必要條件。三、招投標與合同洽商階段工程運作期間的本錢治理和結(jié)算工作。因此，本錢治理人員在此階段，應依據(jù)工程總體進度打算使工程招投標清楚、有條理，使工程合同符合工程要求。市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標儲藏信息資源。制訂招標打算的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款方法及甲供材料的范圍、方式、分包工程等主要合同洽商條款。招標階段掌握造價的主要方法有：單位工程方面：以承受總承包方式為主，局部工程分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等承受分包，同樣實行單方造價包干。甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料〔如外墻漆、裝飾材料等〕，宜承受統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機電設(shè)備也應甲方自行選購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料〔如水泥、鋼材等〕，也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進展甲供。甲供材料價格也應通過競標定價極性。區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜承受清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規(guī)格、價格、品質(zhì)予以明確。智能化工程方面：宜承受清單報價方式招標，合同價款應承受可調(diào)價款的方式。招標時應商定主要材料價格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時，超過此差值，其價格將進展調(diào)整〔由于電子產(chǎn)品更換代快，價格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大〕。土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是本錢掌握的重點，在招標時宜選擇專業(yè)公司進展施工，專業(yè)公司之間可承受單方報價的競爭方式進展投標、競標。的資格審查。具體審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作力量，避開“魚目混珠”擾亂投標環(huán)標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、簡單性、人為因素較多的特點。企業(yè)應建立復核機制，避開標底偏差所產(chǎn)生的本錢提高或投標單位盲目低價中標給工程治理及結(jié)算工作帶來困難。合同治理體系中的本錢掌握〔1〕合同的嚴密性除正常應明確的合同條款外，還應對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特別工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進展明確，以便避開結(jié)算時產(chǎn)生分歧和沖突?！?〕合同的可操作性合同的可操作性主要表達在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避開承包方為取得工程盲目承諾不行能實現(xiàn)的條款，從而影響工程進度以及工程的各項打算的實施。四、施工階段的本錢掌握面應予以加強：加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)視和治理施工階段的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不行避開的，但應處于一個嚴密的治理掌握體系之中。設(shè)計變更及簽證治理掌握體系應明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的治理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)確實認時限、拒絕及責任追究制度條件，通常操作方式有：自行選購自行選購既能起到本錢掌握作用，又避開雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧。如大型機電設(shè)備〔電梯、空調(diào)等〕、外立面裝飾材料外墻漆、飾面磚等〕等一些對工程品質(zhì)影響局部材料，也可通過競標自行選購?？偝邪鼏挝贿x購開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提甲方限價承包單位選購一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承限及范圍。上述材料選購的三種方式都應在入使用。加強資金打算執(zhí)行的監(jiān)控〔1〕資金打算是建立在工程的各項合同已確定且總體施工實地做好根底工作。施工階段的工程款支付是以資金打算為根底的，它應同施工進度打算相協(xié)調(diào)，在肯定比例時，本錢掌握人員和工程治理人員應準時分析、說明緣由，嚴峻時，提出本錢預警和工程進度預警。資金打算與本錢的動態(tài)掌握相結(jié)合，可使公司更好的掌控工程的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。五、結(jié)算階段的本錢掌握結(jié)算工作的突出特點是：“大量性、集中性、簡單性”。為避開結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：除正常結(jié)算工程之外所發(fā)生的特別問題以及合同沒有商定或雙方分歧較大的工程。一方面，加強內(nèi)部制約；另一方面