清江半島物業(yè)管理方案樣本

物業(yè)管理方案依照“南濱花園”設(shè)計(jì)特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“南濱花園”物業(yè)管理方案。咱們真誠(chéng)但愿在與貴方合伙中，能使業(yè)主和住戶能充分享有到物業(yè)管理所帶來以便、溫馨和周到服務(wù)，“南濱花園”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營(yíng)造一種安全、整潔、優(yōu)美、以便陽(yáng)光社區(qū)，提高生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏經(jīng)營(yíng)目的。一、“南濱花園”物業(yè)概況及管理思路（一）物業(yè)概況“南濱花園”位于利川城南商業(yè)區(qū)與生活區(qū)雙重核心，采用當(dāng)代化社區(qū)設(shè)計(jì)，配以全智能化當(dāng)代設(shè)施?？偨ㄖ娣e30萬(wàn)平方米，社區(qū)以高層住宅為主，配有較高價(jià)值店面，生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)抱負(fù)物業(yè)。美麗社區(qū)，更需要“博誠(chéng)物業(yè)”這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任物業(yè)公司去專心庇護(hù)。（二）管理服務(wù)思路當(dāng)代人通過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提高到向發(fā)展和享有需求層面，有了更高規(guī)定。咱們考慮到在“半島國(guó)際”社區(qū)業(yè)主使用者都是利川市經(jīng)濟(jì)富裕中高層收入者及某些外地精英人士。業(yè)主構(gòu)成整體素質(zhì)高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作規(guī)定也高，普通層次上物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意?！鞍雿u國(guó)際”社區(qū)圍合式建筑，營(yíng)造了公共空間生活氛圍和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之良好整體規(guī)劃，營(yíng)造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰高品質(zhì)生活社區(qū)氛圍。為了在不同限度上滿足業(yè)主和使用者需求，咱們將在為“半島國(guó)際”社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。以達(dá)到咱們物業(yè)管理目的：“通過自己有效服務(wù)，提高物業(yè)使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)保值和增值，構(gòu)筑起一種有助于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放工作和生活環(huán)境”。（服務(wù)內(nèi)容個(gè)性化，服務(wù)質(zhì)量高檔化，這自身就是一種賣點(diǎn)能增進(jìn)后期銷售）。二、公司接管后將采用管理檔次及服務(wù)原則在競(jìng)爭(zhēng)激烈房地產(chǎn)市場(chǎng)中，物業(yè)管理服務(wù)及優(yōu)質(zhì)物業(yè)形象維持，是十分重要物業(yè)售后服務(wù)項(xiàng)目，這是需要時(shí)間及專業(yè)隊(duì)伍去打造。依照“半島國(guó)際”社區(qū)實(shí)況，我公司將“半島國(guó)際”物業(yè)定位為中高檔物業(yè)管理。其服務(wù)原則如下：（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、詢問、質(zhì)疑、投訴等各類信息收集和反饋，及時(shí)解決并有回訪記錄。（二）定期向住顧客發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理建議及時(shí)整治。滿意率達(dá)99%以上。（三）建立貫徹維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況。（五）物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。（六）常規(guī)性公共服務(wù)1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)（1）棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天告知顧客，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次。（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。（3）消防系統(tǒng)。24小時(shí)值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時(shí)起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)宣教，明確各區(qū)域防火負(fù)責(zé)人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國(guó)標(biāo)；水池、水泵周邊清潔衛(wèi)生，無二次污染；停水提前1天告知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無長(zhǎng)時(shí)間停水；制有應(yīng)急解決方案。（5）電梯系統(tǒng)，專人維護(hù)，定期保養(yǎng)，保證系統(tǒng)正常工作，故障及時(shí)排除。3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路暢通，路面平坦。4、保安及車輛管理。（1）專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，解決突發(fā)事件。（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。（4）停車場(chǎng)停放整潔，場(chǎng)地整潔。（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范辦法。（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。（7）在公安派出所指引下搞好治安管理。5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定期間、定任務(wù)、定質(zhì)量。（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。（2）實(shí)行原則化清掃保潔。（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持干凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人清潔衛(wèi)生意識(shí)。6、綠化管理（1）綠地?zé)o變化使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（2）花草樹木修剪整潔美觀，無病蟲害，無折損。（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。（4）綠化完好率達(dá)到95%以上。7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監(jiān)控，保證房屋整體性，抗震性和構(gòu)造安全。（1）受理本社區(qū)二次裝修征詢與審批。（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。8、房屋租售管理。（1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù)。（2）配合派出所、居委會(huì)對(duì)社區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員調(diào)查，并登記在冊(cè)，保證社區(qū)生活安全。9、社區(qū)文化（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上活動(dòng)。（2）制有居民精神文明建設(shè)公約。（3）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開展各項(xiàng)工作。（4）業(yè)主滿意率95%以上。社區(qū)文化策劃活動(dòng)見附件（七）針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。3、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊代收代發(fā)。4、提供維修服務(wù)并做到小修但是夜，中修三天完畢。5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。三、公司擬采用管理方式“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是我司主線理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鍛造品牌物業(yè)公司信譽(yù)與形象。（一）原則化管理物業(yè)管理涉及面廣，普通住戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、原則、檔次很難進(jìn)行全面理解，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化一種重要因素。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí)、尋常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道主線因素。我司從項(xiàng)當(dāng)前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)行全面、原則化質(zhì)量管理，使我司物業(yè)管理行為向規(guī)范化國(guó)際慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高管理目的，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、公司信譽(yù)度得到提高。（二）溝通服務(wù)至上組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管公司一項(xiàng)不可或缺重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì)，工作中各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會(huì)重重，隔閡加深。當(dāng)前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴重要在于溝通不暢所致。為此，我司專門設(shè)立業(yè)主聯(lián)系處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出問題（合理規(guī)定）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)立業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主良好關(guān)系。同步，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)詳細(xì)、繁瑣業(yè)務(wù)，公司規(guī)定管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接理解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠(chéng)實(shí)，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出涉及與開發(fā)商關(guān)于問題，咱們將運(yùn)用規(guī)范物業(yè)公司耐心、親切服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和安慰，有效化解某些業(yè)主似懂非懂怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理規(guī)范規(guī)定登記下來，書面呈報(bào)開發(fā)商。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾做法與行為。調(diào)解業(yè)主糾紛工作原則任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及原則時(shí)限糾紛受理階段程序業(yè)主之間發(fā)生糾紛，重要涉及公用某些占用分派問題、互相干擾問題、意外傷害等客戶服務(wù)部遇到糾紛場(chǎng)面應(yīng)積極進(jìn)行調(diào)停工作，一方面進(jìn)行勸解，防止場(chǎng)面激化，然后上門調(diào)解一種工作日發(fā)生糾紛業(yè)主積極請(qǐng)物業(yè)公司出面調(diào)停，客戶服務(wù)部應(yīng)熱情接待，做好詳細(xì)記錄，耐心傾聽問題不能解決，客戶服務(wù)部放棄受理糾紛問題不能解決，客戶服務(wù)部受理糾紛重點(diǎn)發(fā)生糾紛業(yè)主積極請(qǐng)物業(yè)公司出面調(diào)停，客戶服務(wù)部應(yīng)熱情接待，做好詳細(xì)記錄，耐心傾聽原則熱情、耐心糾紛調(diào)查階段程序客戶服務(wù)部受理糾紛后，要進(jìn)一步現(xiàn)場(chǎng)向當(dāng)事人、知情人和周邊群眾、當(dāng)事人所在單位進(jìn)行調(diào)查，掌握糾紛狀況客戶服務(wù)部向業(yè)主理解糾紛因素客戶服務(wù)部匯總并分析糾紛因素客戶服務(wù)部做好有關(guān)記錄一種工作日重點(diǎn)客戶服務(wù)部向業(yè)主理解糾紛因素原則認(rèn)真調(diào)查、公正、全面糾紛解決階段程序客戶服務(wù)部對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行說服勸導(dǎo)工作客戶服務(wù)部促成當(dāng)事人和解并達(dá)到調(diào)解合同當(dāng)事人之間如果達(dá)不成一致意見，調(diào)解人員應(yīng)當(dāng)提出合情、合理、合法建議性解決方案，使她們通過協(xié)商，在新基本上，自愿達(dá)到調(diào)解合同客戶服務(wù)部調(diào)解無效，發(fā)生糾紛雙方達(dá)不成調(diào)解合同，則建議進(jìn)行仲裁1個(gè)工作日仲裁機(jī)構(gòu)理解狀況后提出仲裁意見當(dāng)事人之間如果對(duì)仲裁達(dá)到一致意見，問題解決仲裁無效，則建議進(jìn)行法院解決法院受理問題解決重點(diǎn)當(dāng)事人之間如果達(dá)到一致意見，調(diào)解人員應(yīng)當(dāng)提出合情、合理、合法建議性解決方案，使她們通過協(xié)商，在新基本上，自愿達(dá)到調(diào)解合同原則必要以事實(shí)為根據(jù)，以法律、法規(guī)、規(guī)章和政策為準(zhǔn)則，通過心理互動(dòng)，使原有糾紛心理發(fā)生變化。因而，調(diào)解中，可結(jié)合本地風(fēng)俗習(xí)慣，邀請(qǐng)周邊群眾代表、當(dāng)事人單位領(lǐng)導(dǎo)和親戚朋友參加調(diào)解糾紛回訪階段程序客戶服務(wù)部做好回訪工作，及時(shí)理解調(diào)解合同狀況當(dāng)事人雙方履行調(diào)解合同，進(jìn)行記錄當(dāng)事人一方不履行調(diào)解合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行勸解客戶服務(wù)部必要以事實(shí)為根據(jù)，以法律、法規(guī)、規(guī)章和政策為準(zhǔn)則，對(duì)當(dāng)事人闡明法律解決成果會(huì)如何，使得當(dāng)事人在知曉“利害得失”狀況下，執(zhí)行調(diào)解當(dāng)事人其中一方拒不履行調(diào)解合同，應(yīng)先進(jìn)行勸解，當(dāng)事人其中一方拒不履行調(diào)解合同，告知另一方當(dāng)事人通過法院訴訟維護(hù)自己合法權(quán)益1個(gè)工作日重點(diǎn)當(dāng)事人其中一方拒不履行調(diào)解合同，應(yīng)先進(jìn)勸解，當(dāng)事人其中一方拒不履行調(diào)解合同，告知另一方當(dāng)事人通過法院訴訟維護(hù)自己合法權(quán)益原則維護(hù)調(diào)嚴(yán)肅性總結(jié)改進(jìn)階段程序客戶服務(wù)部對(duì)成功調(diào)解民間糾紛進(jìn)行記錄并存檔保管1個(gè)工作日客戶服務(wù)部通過記錄和存檔保管工作，可以及時(shí)分析和發(fā)現(xiàn)一定期期本地民間糾紛發(fā)生規(guī)律客戶服務(wù)部通過本地民間糾紛發(fā)生規(guī)律預(yù)測(cè)將來經(jīng)常發(fā)生糾紛類別走向客戶服務(wù)部總結(jié)調(diào)解工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，就調(diào)解辦法推陳出新每月1次重點(diǎn)客戶服務(wù)部通過記錄和存檔保管工作，可以及時(shí)分析和發(fā)現(xiàn)一定期期本地民間糾紛發(fā)生規(guī)律原則嚴(yán)肅認(rèn)真、富于總結(jié)創(chuàng)新（三）締造親善社區(qū)文化創(chuàng)造一種和諧、文明、舒服、優(yōu)美生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主共同愿望。因而，我司倡導(dǎo)文明、禮貌、親善社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、和諧相處、互相信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門和諧協(xié)作關(guān)系。無論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工難處與否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，積極構(gòu)架良好人際關(guān)系，為社區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流社會(huì)開辟一方文明凈土。四、為開展“半島國(guó)際”物業(yè)管理所配備人力、物力資源（一）人員配備。依照所擬定管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積72742萬(wàn)平方米計(jì)算,我司“半島國(guó)際”社區(qū)管理處擬設(shè)立工作人員11人。職位人數(shù)負(fù)責(zé)內(nèi)容經(jīng)理1人：負(fù)責(zé)全面。管理員1人：協(xié)助經(jīng)理工作。客服1人：負(fù)責(zé)制定各種制度及執(zhí)行、業(yè)主溝通。工程人員1人：負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)。收費(fèi)員1人：收費(fèi)，停車場(chǎng)管理、。保潔綠化員2人：負(fù)責(zé)保潔綠化。保安4人：負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏?？倲?shù)11人〔本方案是按1幢房屋配備〕（二）綜合效益簡(jiǎn)要分析“半島國(guó)際”綜合管理費(fèi)及維修金收費(fèi)原則可為(以上收費(fèi)原則僅供參照，最后收費(fèi)原則以物價(jià)局批復(fù)原則收費(fèi))：1、管理費(fèi)：高層住宅1..2元平方米月；商鋪1.5元/平方米月；車位80元/月；管理費(fèi)開發(fā)商空置房按70‰收??；2、電費(fèi)：公共部位照明+變損+二次加壓電費(fèi)每戶分?jǐn)偨辉G。3、水費(fèi)：居民用水單價(jià)+水損。五、“半島國(guó)際”物業(yè)管理詳細(xì)操作公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”服務(wù)理念，從項(xiàng)當(dāng)前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)行全面、原則化質(zhì)量管理。逐漸建立完善安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。(一)前期準(zhǔn)備公司派出專業(yè)人員對(duì)待承辦項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步研究，理解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布狀況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定顧客手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理合同；進(jìn)駐前一星期必要安排好管理用房、員工宿舍及管理處有關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必要進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料交接。1、內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)立與擬定人員編制物業(yè)管理中心組織構(gòu)造圖：總經(jīng)理總經(jīng)理物業(yè)管理部服務(wù)中心辦公室財(cái)務(wù)部總經(jīng)理助理環(huán)境部主管護(hù)衛(wèi)部主管社區(qū)文化客服主管檔案管理人事管理出納會(huì)計(jì)維修部主管工程部管理職責(zé)（1）負(fù)責(zé)制定轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)管理規(guī)定；（2）負(fù)責(zé)新接管物業(yè)項(xiàng)目供電、空調(diào)、給排水、建筑裝修等驗(yàn)收和資料核算；（3）負(fù)責(zé)裝修方案審批，監(jiān)督裝修方案實(shí)行；（4）負(fù)責(zé)所轄物業(yè)機(jī)電設(shè)備維修和保養(yǎng)；（5）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算編制并送關(guān)于部門評(píng)審；（6）負(fù)責(zé)與政府供水、供電部門接洽，保證對(duì)所轄物業(yè)正常供水、供電；（7）負(fù)責(zé)業(yè)主特約上門維修服務(wù)；（8）負(fù)責(zé)所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水等）管理、運(yùn)營(yíng)、維修；（9）負(fù)責(zé)對(duì)維修裝修項(xiàng)目、設(shè)備保養(yǎng)進(jìn)行驗(yàn)收；（10）負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備保養(yǎng)、維修、工程項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)審校；（11）配合服務(wù)中心做好業(yè)主入住時(shí)房屋設(shè)施、設(shè)備交驗(yàn)和記錄工作；（12）負(fù)責(zé)較大工程質(zhì)量監(jiān)督及驗(yàn)收；（13）負(fù)責(zé)維修、施工外包合同起草；（14）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)緊急狀況解決；（15）解決所轄物業(yè)其她狀況及完畢領(lǐng)導(dǎo)暫時(shí)交辦其她工作。環(huán)境管理部職責(zé)（1）負(fù)責(zé)制定所轄物業(yè)清掃衛(wèi)生、環(huán)保制度；（2）負(fù)責(zé)所轄物業(yè)清潔衛(wèi)生工作，消除衛(wèi)生死角；（3）依照關(guān)于規(guī)定，定期對(duì)所轄物業(yè)實(shí)行消毒、滅菌工作；（4）對(duì)所轄物業(yè)環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃；（5）對(duì)所轄物業(yè)綠色植物進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)；（6）配合其她部門做好交樓、業(yè)主入住及參觀前環(huán)境準(zhǔn)備工作；（7）負(fù)責(zé)保潔、花草養(yǎng)護(hù)人員招聘需求籌劃、工作安排及尋常工作監(jiān)督考核等；（8）及時(shí)與服務(wù)中心溝通所轄物業(yè)存在環(huán)保問題，提出改進(jìn)建議；（9）完畢公司領(lǐng)導(dǎo)暫時(shí)交辦其她工作。秩序管理部職責(zé)（1）負(fù)責(zé)所轄物業(yè)范疇內(nèi)安全保衛(wèi)工作；（2）負(fù)責(zé)所轄物業(yè)消防管理和設(shè)備監(jiān)控；（3）負(fù)責(zé)所轄物業(yè)火災(zāi)事故應(yīng)急疏散及緊急滅火；（4）負(fù)責(zé)所轄物業(yè)車輛管理；（5）嚴(yán)格治安管理，做好人員來訪和出入登記、閉路電視監(jiān)控、全天24小時(shí)巡邏等；（6）嚴(yán)格消防管理，貫徹消防責(zé)任制，及時(shí)消除火災(zāi)隱患；（7）積極配合公安部門打擊轄區(qū)內(nèi)及周邊發(fā)生違法犯罪活動(dòng)；（8）負(fù)責(zé)對(duì)所轄物業(yè)進(jìn)行治安與消防工作宣傳、指引和監(jiān)督；（9）做好護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍建設(shè)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)及工作班次安排；（10）協(xié)助其她部門做好轄區(qū)尋常管理工作；（11）完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作。服務(wù)中心職責(zé)（1）負(fù)責(zé)制定服務(wù)中心各項(xiàng)制度、服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)服務(wù)工作流程；（2）提供所轄物業(yè)管理征詢服務(wù)；（3）受理業(yè)主投訴和回訪；（4）受理業(yè)主室內(nèi)設(shè)施報(bào)修并安排有關(guān)人員上門服務(wù)；（5）辦理業(yè)主入住手續(xù)和各種費(fèi)用托收及水電、燃?xì)?、有線電視開戶手續(xù)；（6）辦理業(yè)主搬離手續(xù)及大件物品放行手續(xù)；（7）辦理業(yè)主室內(nèi)裝修及裝修驗(yàn)收申請(qǐng)手續(xù)；（8）辦理各種證件，如《施工人員出入證》、《車輛出入證》等；（9）辦理業(yè)主使用會(huì)所娛樂手續(xù)；（10）發(fā)布各類有關(guān)服務(wù)信息，如設(shè)施檢查、停電停水、蟲害消殺等告知；（11）為業(yè)主提供物業(yè)各種中介服務(wù)、代辦清潔等服務(wù)項(xiàng)目。辦公室職責(zé)（1）負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)行政、人事管理制度制定和監(jiān)督檢查；（2）負(fù)責(zé)公司人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃及建設(shè)，保證公司發(fā)展所需各類人才到位；（3）負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)行政辦公費(fèi)用預(yù)算及支出控制；（4）負(fù)責(zé)員工招聘、選拔任用及培訓(xùn)工作；（5）負(fù)責(zé)各類崗位員工績(jī)效考核管理，并對(duì)員工崗位異動(dòng)、獎(jiǎng)懲等進(jìn)行評(píng)議；（6）負(fù)責(zé)員工入職、離職手續(xù)辦理及勞動(dòng)關(guān)系解決；（7）負(fù)責(zé)公司行政辦公車輛調(diào)度、維護(hù)保養(yǎng)及交通費(fèi)用控制；（8）負(fù)責(zé)后勤保障服務(wù)，涉及員工宿舍管理、通信器材管理等；（9）負(fù)責(zé)公司各類辦公用品、辦公設(shè)備采購(gòu)管理；（10）負(fù)責(zé)公司各類文書檔案資料建檔管理；（11）負(fù)責(zé)公司各類會(huì)議組織管理；（12）負(fù)責(zé)公司各類來客接待、招待安排等；（13）負(fù)責(zé)公司內(nèi)部消防、安全管理；（14）完畢公司領(lǐng)導(dǎo)暫時(shí)交辦其她工作。2、物業(yè)管理人員選聘和培訓(xùn)員工培訓(xùn)管理工作原則任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及原則時(shí)限員工培訓(xùn)籌劃制定程序用人部門依照業(yè)務(wù)需要，針對(duì)員工或管理人員制定初任培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)、專門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、更新知識(shí)培訓(xùn)，將培訓(xùn)籌劃遞交人力資源部人力資源部統(tǒng)籌考慮安排培訓(xùn)籌劃，對(duì)于思想素質(zhì)培訓(xùn)、職業(yè)操守培訓(xùn)等公司員工共同參加，對(duì)于基本能力（市場(chǎng)適應(yīng)能力、管理能力、公共安全事件控制能力及其她專業(yè)知識(shí)和技能培訓(xùn)）則組織個(gè)別部門有針對(duì)性地予以培訓(xùn)。培訓(xùn)方式應(yīng)采用課堂講授專項(xiàng)討論、案例分析、角色演繹、情景體驗(yàn)、音像教學(xué)、崗位練兵、觀摩交流、對(duì)外委派、指引自學(xué)。人力資源主管審核培訓(xùn)籌劃，充分考慮使用公司當(dāng)前資源進(jìn)行培訓(xùn)，盡量在保證培訓(xùn)效果前提下，減少培訓(xùn)成本，進(jìn)快貫徹培訓(xùn)一種工作日人力資源主管審核通過，培訓(xùn)籌劃交由主管領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核復(fù)核通過后，交由總經(jīng)理審批總經(jīng)理審批通過，可以選派員工參加外派培訓(xùn)等耗費(fèi)較高，但是公司需要培訓(xùn)重點(diǎn)制定培訓(xùn)籌劃原則培訓(xùn)特點(diǎn)應(yīng)與公司實(shí)際狀況相結(jié)合員工培訓(xùn)程序人力資源部登記備案，組織培訓(xùn)師資，選取好場(chǎng)地、教材一種工作日整合實(shí)行培訓(xùn)資源，充分調(diào)動(dòng)培訓(xùn)項(xiàng)目、培訓(xùn)人員與被培訓(xùn)人員積極性，同步綜合運(yùn)用內(nèi)部師資、教學(xué)場(chǎng)合等資源和外部有關(guān)條件，并且巧妙主導(dǎo)教學(xué)辦法與其她教學(xué)辦法銜接與配合人力資源部組織內(nèi)部培訓(xùn)重點(diǎn)人力資源部登記備案，組織培訓(xùn)師資，選取好場(chǎng)地及教材原則增強(qiáng)員工技能，提高員工素質(zhì)培訓(xùn)總結(jié)程序人力資源部培訓(xùn)效果調(diào)查涉及培訓(xùn)內(nèi)容、講授水平，培訓(xùn)后，由培訓(xùn)人填寫《培訓(xùn)登記表》，將關(guān)于記錄，試卷或其她關(guān)于培訓(xùn)資料統(tǒng)一保存培訓(xùn)可以采用考試、證書、教師/評(píng)價(jià)、實(shí)際操作等方式，將驗(yàn)收成果填寫在《培訓(xùn)登記表》中。如果參加培訓(xùn)人員被評(píng)價(jià)為合格，培訓(xùn)應(yīng)對(duì)不合格人員，培訓(xùn)人應(yīng)對(duì)不合格人員進(jìn)行再培訓(xùn)；如果成果仍為不合格，則報(bào)經(jīng)理做相應(yīng)解決各個(gè)部門對(duì)參加培訓(xùn)員工進(jìn)行內(nèi)部考核，考核其實(shí)際掌握限度，解決實(shí)際問題能力與否得到相應(yīng)提高。真正掌握員工實(shí)際技能提高水平5個(gè)工作日各個(gè)部門依照對(duì)參加培訓(xùn)員工進(jìn)行內(nèi)部考核成果，向人力資源部提出改進(jìn)培訓(xùn)建議1個(gè)工作日人力資源部依照各個(gè)用人部門建議，進(jìn)行培訓(xùn)效果綜合評(píng)估5個(gè)工作日人力資源部進(jìn)行總結(jié)培訓(xùn)效果，針對(duì)局限性狀況進(jìn)行改進(jìn)重點(diǎn)培訓(xùn)效果綜合評(píng)估原則真實(shí)、全面開展管理工作前3個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變處置，業(yè)主及顧客投訴解決，特別電梯配電應(yīng)獲得上崗證方可上崗。3、規(guī)章制度制定1）、依照政府關(guān)于部門法律、法令、文獻(xiàn)和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《顧客手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)管理文獻(xiàn)（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完畢。(二)物業(yè)管理啟動(dòng)1.物業(yè)接管驗(yàn)收1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文獻(xiàn)、用地批準(zhǔn)文獻(xiàn)、建筑執(zhí)照）。2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備檢查合格證書等）2、入伙管理1）、房屋驗(yàn)收、交接，公司執(zhí)行嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入伙告知書、住戶手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)罷手續(xù)、收費(fèi)原則，訂立“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，積極解釋關(guān)于疑問；訂立物業(yè)管理委托合同、通過宣傳使顧客理解和配合物業(yè)管理工作；向顧客發(fā)放《顧客須知》、《顧客手冊(cè)》；配合顧客搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助顧客搬遷以及交通指揮等；做好顧客搬遷階段安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，恰當(dāng)增長(zhǎng)保安力量。

2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移送手續(xù)中，系統(tǒng)理解業(yè)主有關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)范疇和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為此后順利管理打好基本。3、二次裝修施工全過程監(jiān)控二次裝修管理攸關(guān)樓宇建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因而，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《湖北省建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《湖北省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等關(guān)于法規(guī)以及《前期物業(yè)管理合同》、《顧客手冊(cè)》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采用必要安全防護(hù)和消防辦法，保障作業(yè)人員和相鄰居民安全，控制現(xiàn)場(chǎng)各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民尋常生活導(dǎo)致影響。安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采用辦法，保證不遺留安全隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾運(yùn)送和堆放，禁止投入下水道，保證樓宇內(nèi)道路暢通及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度減少對(duì)周邊居民正常生活及工作影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)導(dǎo)致環(huán)境影響。共用設(shè)備設(shè)施管理。保證二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，禁止任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)營(yíng)。外二次裝修管理。禁止破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位禁止安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，特別是擅自在樓梯口加裝鐵門。土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板構(gòu)造；不得變更或破壞房屋柱、梁、板、承重墻等建筑主體構(gòu)造、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水解決，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。水電設(shè)施二次裝修管理。禁止在構(gòu)造樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物導(dǎo)致堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。裝修工程竣工后，由裝修戶告知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理有關(guān)手續(xù)。(三)完善尋常物業(yè)管理服務(wù)A、安全保衛(wèi)系統(tǒng)1、總體安全環(huán)境管理在社區(qū)四周、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)立閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。培訓(xùn)專業(yè)保安巡邏員隊(duì)伍，保安巡邏員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范辦法并及時(shí)消除安全隱患。在出入口處對(duì)來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全利川市物業(yè)保安呼喊系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以及時(shí)調(diào)配全公司人力和物力集中增援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急辦法，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。2、對(duì)出租戶管理租戶社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因而，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難解決問題。我公司將從倡導(dǎo)親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)社區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員調(diào)查。保證樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶生活安全與人際和諧。3、車輛交通及道路管理涉及如下三個(gè)方面內(nèi)容一、社區(qū)停車場(chǎng)管理第1條車輛處負(fù)責(zé)業(yè)主(住戶)車輛管理，社區(qū)車輛行駛停放。車輛處主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指引停車場(chǎng)(庫(kù))管理工作，保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督、檢查，車管員負(fù)責(zé)車輛存儲(chǔ)、保管、放行等詳細(xì)工作。第2條車輛必要按車輛處規(guī)定行駛路線行駛，不得逆行，不得在人行道、綠化帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進(jìn)入車庫(kù)時(shí)限速5公里／時(shí)如下。第3條凡業(yè)主(住戶)機(jī)動(dòng)車、自行車、三輪車一律不能停放在非指定停放位置。任何違章停放車輛將被拖移，領(lǐng)回車輛時(shí)，除需按章交付保管費(fèi)外另應(yīng)交納拖車費(fèi)。被拖移車輛停留于扣留車場(chǎng)超過24小時(shí)未領(lǐng)回者，須另加超時(shí)保管費(fèi)。凡超過72小時(shí)未領(lǐng)回者，由車輛處報(bào)請(qǐng)公安機(jī)關(guān)予以解決。第4條業(yè)主(住戶)長(zhǎng)期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車輛，必要在車輛處辦理定位立戶手續(xù)，領(lǐng)取停車牌放于車上，停于指定車位，并憑牌出入社區(qū)，按月或年交納停車費(fèi)。第5條大廈車庫(kù)只供本大廈業(yè)主和社區(qū)住戶使用，外來暫時(shí)車輛不得入庫(kù)停放，使用車庫(kù)須先到管理部門辦理車位租賃手續(xù)，領(lǐng)取停車牌，憑證人庫(kù)，對(duì)號(hào)停放，并按月交納停車費(fèi)。未辦租賃手續(xù)及車輛保險(xiǎn)車輛一律不得入庫(kù)停放。第6條凡辦理關(guān)于手續(xù)，領(lǐng)取了停車牌車輛，其停車費(fèi)由車輛管理處按規(guī)定定期收??；未辦理停車牌車輛進(jìn)入社區(qū)停車，由社區(qū)車輛出口處依照有關(guān)規(guī)定收取停車費(fèi)。第7條車輛如需停止使用停車位，應(yīng)及時(shí)到車輛處辦理注銷手續(xù)，否則，停車費(fèi)繼續(xù)收取。如發(fā)生丟失或擅自轉(zhuǎn)讓停車牌(位)，車輛處將扣留押金并取消車輛停車位，收回停車牌。第8條車輛入庫(kù)后，貴重物品請(qǐng)勿放在車內(nèi)，由此所導(dǎo)致?lián)p失均由車主自負(fù)。第9條暫時(shí)進(jìn)入大廈范疇內(nèi)車輛，必要在暫時(shí)車位上停放，并交納停車費(fèi)，不得超越車位或跨位停放，更不能停于車道上。第10條車輛入庫(kù)停放后，須向保安人員領(lǐng)取取車牌并妥善保管。取車時(shí)一律憑取車牌取車，保安員只按牌放行。特殊狀況急需用車而無取車牌時(shí)，須憑單位開具證明并出示本人關(guān)于證件，由保安員(或車庫(kù)門衛(wèi))登記后方可取車。第11條不得在停車場(chǎng)和社區(qū)范疇內(nèi)洗車及清掃車上雜物于地面。漏油、漏水車輛不許進(jìn)入車庫(kù)。第12條為杜絕車庫(kù)內(nèi)發(fā)生意外事故，凡進(jìn)入車庫(kù)車輛禁止攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品，同步，在車庫(kù)內(nèi)不得隨處扔煙頭，違者按章罰款。第13條為了保證車庫(kù)內(nèi)有良好衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入車庫(kù)一切人員不得隨處吐痰、亂扔果皮和紙屑及清掃車上雜物。二、社區(qū)停放車輛管理規(guī)定第14條遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)社區(qū)(大廈)道路、公用設(shè)施，不亂停放車輛。第15條車輛不準(zhǔn)在社區(qū)(大廈)內(nèi)長(zhǎng)期停放，暫時(shí)停放按《利川市機(jī)動(dòng)車輛保管統(tǒng)一收費(fèi)原則》繳費(fèi)。第16條社區(qū)(大廈)內(nèi)車輛行駛停放服從管理人員指揮，注意先后左右車輛安全，在規(guī)第17條停放好車輛后，必要鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。第18條機(jī)動(dòng)車輛在本區(qū)行駛，時(shí)速不得超過15公里，禁止超車。第19條機(jī)動(dòng)車輛在社區(qū)(大廈)內(nèi)禁止鳴號(hào)。第20條不準(zhǔn)在社區(qū)(大廈)任何場(chǎng)合試車、修車、練車。第21條不準(zhǔn)輾壓綠化草地、損壞路牌和各類標(biāo)記，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。第22條不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛(機(jī)動(dòng)車輛只能在停車場(chǎng)(庫(kù))或劃定停車位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車必要停放在自行車棚或保管站)。第23條除執(zhí)行任務(wù)車輛(消防車、警車、巡邏車)外，其她車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。三、單車、摩托車管理規(guī)定第24條業(yè)主(住戶)需要保管單車和摩托車請(qǐng)先到社區(qū)管理處辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，掛于車上，憑此享有按月收費(fèi)待遇，由車場(chǎng)門衛(wèi)查收。未掛牌車輛作暫時(shí)停車對(duì)待。第25條住宅區(qū)(大廈)摩托車實(shí)行統(tǒng)一保管。第26條車主必要辦理保管手續(xù)并交納保管費(fèi)(收費(fèi)原則按市物價(jià)局文獻(xiàn)規(guī)定)，憑繳款單發(fā)給月卡。第27條摩托車、自行車出入保管站，實(shí)行發(fā)卡、收卡制度，業(yè)主憑月卡存車，憑保管卡取車。第28條車主不準(zhǔn)在保管站內(nèi)洗車，不準(zhǔn)在保管站內(nèi)維修摩托車，防止發(fā)生火災(zāi)事故。第29條已交納保管費(fèi)并有原始收費(fèi)憑證和保管卡單車，如有遺失，由保管單位第30條需要保管摩托車必要購(gòu)買綜合保險(xiǎn)，車輛遺失時(shí)，由車主及時(shí)報(bào)案，保管部門出具證明．協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠。第3l條存儲(chǔ)保管站自行車，長(zhǎng)期存儲(chǔ)沒人使用，且未交保管費(fèi)達(dá)3個(gè)月者，由車管班清出保管站，不再負(fù)保管責(zé)任。第32條在車棚存儲(chǔ)車輛后務(wù)必及時(shí)領(lǐng)取“存車牌”，并參閱“存車牌”背面“存車須知”。第33條單車、摩托車必要存儲(chǔ)在指定位置，未按規(guī)定存儲(chǔ)，導(dǎo)致丟失，責(zé)任自負(fù)。第34條要尊重停車棚門衛(wèi)工作，服從其管理。第35條停車棚門衛(wèi)工作受各位業(yè)主(住戶)監(jiān)督，其任何失職行為業(yè)主(住戶)可向物業(yè)公司反映。4、科學(xué)管理記錄全面事件日記，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，保證房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)有關(guān)事項(xiàng)。2.共用設(shè)備管理我司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以防止為主，堅(jiān)持尋常保養(yǎng)與籌劃維修并重，使設(shè)備始終處在良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要房屋設(shè)備。“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定”是對(duì)房屋重要設(shè)備清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定期和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同步設(shè)備使用操作人員參加尋常維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行某些小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修籌劃。給水排水管理工作原則任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及原則時(shí)限管理制度制定程序在竣工驗(yàn)收前，給排水設(shè)備設(shè)施都要通過試壓、試運(yùn)營(yíng)，合格后方可投入使用在物業(yè)管理公司接管后，給排水設(shè)備設(shè)施尋常操作和運(yùn)營(yíng)都由運(yùn)營(yíng)組來完畢。因而，尋常操作管理目重要是規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施操作程序，保證對(duì)的、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施給排水管理涉及基本資料管理、給排水設(shè)備尋常操作管理、給排水設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理、文明安分管理工程部組織編寫公司給排水設(shè)備管理制度，給排水設(shè)備重要涉及供水設(shè)備系統(tǒng)、排水設(shè)備系統(tǒng)、用水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備，根據(jù)不同特性編制不同管理制度5個(gè)工作日工程部要制定《給排水設(shè)備及設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)原則作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護(hù)籌劃，普通工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度籌劃》并組織監(jiān)督該籌劃實(shí)行。在制定過程中，要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)狀況，合理地安排時(shí)間3個(gè)工作日工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度籌劃》并檢查該籌劃執(zhí)行狀況，維修組負(fù)責(zé)實(shí)行給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)1個(gè)工作日工程部經(jīng)理指派專人負(fù)責(zé)給排水工作1個(gè)工作日重點(diǎn)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度籌劃》并檢查該籌劃執(zhí)行狀況，維修組負(fù)責(zé)實(shí)行給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)原則制度給定認(rèn)真、規(guī)定嚴(yán)格、內(nèi)容完備。負(fù)責(zé)給排水工作人員需要通過嚴(yán)格培訓(xùn)以掌握各種有關(guān)技能，給水、排水嚴(yán)格管理，責(zé)任明確給排水設(shè)備運(yùn)營(yíng)保養(yǎng)維修階段程序工程部設(shè)備操作員嚴(yán)格進(jìn)行給排水啟用前檢查準(zhǔn)備工作，一切正常后，按照設(shè)備啟用規(guī)程操作隨時(shí)如果三次未成功啟動(dòng)水泵，停下來查找因素，排除故障后才干再啟動(dòng)；如果啟動(dòng)成功，觀測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)電流表批示，擬定運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)有無異常狀況（如異常聲響、異常氣味等），檢查運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)水泵與否漏水成線，若浮現(xiàn)漏水嚴(yán)重狀況，因素，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述規(guī)定啟動(dòng)水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關(guān)置于自動(dòng)位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)營(yíng)在正常運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，若要停止水泵，要將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”（停止）位置，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)。如果需要長(zhǎng)時(shí)間停止運(yùn)轉(zhuǎn)或檢查，應(yīng)拉下電源開關(guān)，關(guān)閉水泵進(jìn)出水閘閥工程部派專人進(jìn)行定期對(duì)供水管道、水泵、水箱、閥門經(jīng)常進(jìn)行檢查和維修保養(yǎng)，保證給排水安全水泵機(jī)組維修養(yǎng)護(hù)涉及：水泵維修養(yǎng)護(hù)（生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵）；控制柜維修養(yǎng)護(hù)；電機(jī)維修養(yǎng)護(hù)；有關(guān)閥門、管理及附件維修養(yǎng)護(hù)水泥、水箱維修養(yǎng)護(hù)每半年1次特殊狀況可增長(zhǎng)室外給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)涉及消防設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)；住戶室內(nèi)給排水管理及附件維修及養(yǎng)護(hù)對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)檢查，檢查內(nèi)容重要涉及服務(wù)及時(shí)性檢查，維修時(shí)間應(yīng)依照預(yù)定期間、目地遠(yuǎn)近而定工程部派專人進(jìn)行定期退查，巡邏中發(fā)既有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時(shí)解決隨時(shí)工程部對(duì)給排水管道、化糞池進(jìn)行疏通清掏養(yǎng)護(hù)，防止堵塞，保證排水暢通隨時(shí)對(duì)于嚴(yán)格規(guī)定水質(zhì)管理、水箱、水池要進(jìn)行容器定期消毒、清洗，防止二次污染工程部制定緊急狀態(tài)供水應(yīng)急與維修預(yù)案，發(fā)現(xiàn)跑水、斷水時(shí)，能及時(shí)解決1個(gè)工作日工程部對(duì)尋常巡視及尋常操作進(jìn)行詳細(xì)記錄隨時(shí)重點(diǎn)對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)檢查，檢查內(nèi)容重要涉及服務(wù)及時(shí)性檢查，維修時(shí)間應(yīng)依照預(yù)定期間、目地遠(yuǎn)近而定原則因維修工作工藝復(fù)雜程序而定，普通性維修普通不超過8個(gè)小時(shí)對(duì)于特殊困難維修項(xiàng)目規(guī)定從接到維修單到完畢最多不超過72小時(shí)節(jié)對(duì)于維修質(zhì)量檢查，先進(jìn)行外觀性檢查，然后對(duì)各種不同設(shè)備運(yùn)用目測(cè)、耳聽、儀器等檢查，檢查與否達(dá)到規(guī)定原則維修解決程序巡視發(fā)現(xiàn)問題或接到業(yè)主報(bào)告浮現(xiàn)問題隨時(shí)工程部不能解決則請(qǐng)專業(yè)維修公司解決1個(gè)工作日修理管道或設(shè)備時(shí)，如果需要停水，應(yīng)提前告知住戶做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作隨時(shí)顧客/業(yè)主做好生活工作用水儲(chǔ)備工程部修理完畢，及時(shí)公示并做好詳細(xì)記錄1個(gè)工作日工程部做好事故解決總結(jié)、歸納、做好給排水設(shè)備設(shè)施基本資料管理重點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問題，工程不能解決應(yīng)及時(shí)請(qǐng)專業(yè)維修公司解決，停水前及時(shí)告知顧客/業(yè)主做好生活、工作用水儲(chǔ)備原則及時(shí)、專業(yè)、認(rèn)真、負(fù)責(zé)2）供電設(shè)備管理供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)營(yíng)和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，保證正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡邏制度（每班巡邏一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)營(yíng)記錄；停電提前一天告知各顧客；暫時(shí)施工及?。ㄓ茫粞b修制定暫時(shí)用電管理辦法；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等狀況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)營(yíng)記錄，每班巡邏1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)解決，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢查時(shí)，必要按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀測(cè)種類儀表、電壓與否正常，使用電流變化狀況，高峰用電時(shí)電流數(shù)值，三相電流與否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析關(guān)于差別；核對(duì)各個(gè)支路實(shí)際負(fù)荷與否與裝設(shè)保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定與否牢固，箱內(nèi)器件與否完好無損，各閘具接頭有無松動(dòng)，操作與否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣與否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣與否良好，各類絕緣導(dǎo)線絕緣與否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接地線與否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定與否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具與否牢固；各種地板接地電阻與否符合規(guī)定。3）電梯設(shè)備管理

電梯運(yùn)營(yíng)管理工作原則任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及原則時(shí)限接管驗(yàn)收階段程序電梯公司安裝完畢，開發(fā)商邀請(qǐng)物業(yè)公司驗(yàn)收，或者在參加工程建設(shè)期，工程部參加電梯安裝監(jiān)督5個(gè)工作日工程部第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)商定解決意見并擬定復(fù)驗(yàn)時(shí)間第二次驗(yàn)收為復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)不合格應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備缺陷及不影響使用問題，可作為遺留問題與建設(shè)單位訂立保修或補(bǔ)償合同3個(gè)工作日重點(diǎn)第二次驗(yàn)收為復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)不合格應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備缺陷及不影響使用問題，可作為遺留問題與建設(shè)單位訂立保修或補(bǔ)償合同原則符合國(guó)家有關(guān)政策與管理規(guī)定維修管理階段程序工程部配備電梯操作人員及維修人員，必要具備勞動(dòng)局頒發(fā)上崗證方能上崗操作電梯工程部制定服務(wù)公約張貼公示，使社區(qū)業(yè)主租房詳細(xì)理解乘梯須知。公司電梯服務(wù)人員明確崗位職責(zé)，充分做好宣傳工程部制定電梯保養(yǎng)維修規(guī)程和保養(yǎng)維修籌劃，認(rèn)真執(zhí)行電梯周保、月保、半年保及年保定期保養(yǎng)內(nèi)容，填寫各種維修保養(yǎng)記錄及設(shè)備維修記錄3個(gè)工作日工程部定期巡邏，每日一次。巡視內(nèi)容涉及：機(jī)房溫度5-40℃,照明正常，環(huán)境達(dá)標(biāo)；電梯控制及主機(jī)工作正常，電梯轎廂，照明警鈴功能正常；電梯整機(jī)運(yùn)營(yíng)狀況，涉及應(yīng)急維修、例行維修、保養(yǎng)正常運(yùn)營(yíng)，如果發(fā)現(xiàn)異常狀況，及時(shí)檢查以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障并維修每日一次對(duì)于在巡視中發(fā)現(xiàn)問題，要分清因素和責(zé)任。屬于質(zhì)量問題，在職能范疇內(nèi)要及時(shí)解決；不能解決，要向公司報(bào)告謀求技術(shù)支持如果需要停梯檢修，應(yīng)在底層掛片公示，提前告知業(yè)主，做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作隨時(shí)自己不能解決問題，屬于電梯公司保修合同范疇由電梯公司負(fù)責(zé)解決，否則聘請(qǐng)其她專業(yè)公司解決1個(gè)工程日注意門房鑰匙管理，防止發(fā)生人為破壞電梯浮現(xiàn)安全管理事故，現(xiàn)場(chǎng)電梯工應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)告知公司領(lǐng)導(dǎo)并在領(lǐng)導(dǎo)批示下進(jìn)行應(yīng)急解決，不得破壞事故現(xiàn)場(chǎng)工程部經(jīng)理睬同其她領(lǐng)導(dǎo)在得到關(guān)于事故報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)派人或自己趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行事故解決事故解決完畢，工程部文員應(yīng)及時(shí)填寫事故分析及解決記錄1個(gè)工作日工程部每月召開1次安全會(huì)議，總結(jié)問題并提出改進(jìn)建議對(duì)工程進(jìn)行改進(jìn)每月1次工程部每季度組織1次安全檢查，并填寫《安全檢查表》，對(duì)于提出安全隱患，有關(guān)人員及時(shí)整治每季1次重點(diǎn)工程部定期退查，每日巡視1次原則符合電器設(shè)備安全條例規(guī)定技術(shù)檔案資料管理程序每部電梯被接管后應(yīng)建立技術(shù)檔案，涉及電梯驗(yàn)收文獻(xiàn)（驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件合格證、電梯訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑構(gòu)造圖等），設(shè)備登記表（重要記載設(shè)備各種基本參數(shù)與性能參數(shù)）、大修或中修工程記錄（大修或中修時(shí)間、次數(shù)、維修內(nèi)容等）及事故記錄等1個(gè)工作日工程部電梯管理人員每月應(yīng)對(duì)巡視登記表格所記錄狀況進(jìn)行1次復(fù)查并簽字。登記表每月更換1次，電梯管理班組人員應(yīng)將收回表格做好歸檔管理工作，以備公司檢查每月1次工程部應(yīng)健全電梯設(shè)備檔案和維修保養(yǎng)記錄，及時(shí)總結(jié)問題，保證提供翔實(shí)資料重點(diǎn)大修或中修工作記錄，它涉及大修或中修時(shí)間、次數(shù)、維修內(nèi)容等原則詳細(xì)、認(rèn)真后期解決管理程序工程部記錄修繕檔案，建立健全技術(shù)檔案管理，進(jìn)行科學(xué)管理1個(gè)工作日工程部與其她部門共同做好業(yè)主委員會(huì)工作，合理使用修繕基金，與業(yè)主委員會(huì)做好溝通隨時(shí)重點(diǎn)工程部與其她部門共同做好業(yè)主委員會(huì)工作，合理使用維修基金，與業(yè)主委員會(huì)做好溝通原則專項(xiàng)專用4）消防管理消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用；制定突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)培訓(xùn)。建立尋常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月所有檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，保證消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)記完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備用法并能及時(shí)解決各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)宣教，明確各區(qū)域防火負(fù)責(zé)人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制定突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉辦一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。防火安檢管理工作原則任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及原則時(shí)限工作安排程序保安部經(jīng)理頒布防火安檢責(zé)任5個(gè)工作日防火責(zé)任負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)設(shè)備環(huán)境解決防火負(fù)責(zé)人反映有關(guān)問題保安部經(jīng)理貫徹、解決防火責(zé)任，反映有關(guān)問題5個(gè)工作日重點(diǎn)防火負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)設(shè)備環(huán)境解決原則嚴(yán)格工作檢查程序保安部經(jīng)理檢查工作狀況1個(gè)工作日作為防火負(fù)責(zé)人各個(gè)部門與否在轄區(qū)內(nèi)堆放雜物、易燃物隨時(shí)保安部經(jīng)理檢查發(fā)現(xiàn)堆放雜物、易燃物，各個(gè)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理完畢隨時(shí)作為防火負(fù)責(zé)人各個(gè)部門與否在轄區(qū)內(nèi)遺留火種隨時(shí)保安部經(jīng)理檢查發(fā)遺留火種，各個(gè)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理完畢隨時(shí)保安部經(jīng)理檢查各個(gè)部門在所在轄區(qū)內(nèi)滅火器狀況隨時(shí)保安部經(jīng)理檢查發(fā)現(xiàn)滅火器質(zhì)量不合格或擺放位置不合理，各個(gè)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)改進(jìn)調(diào)節(jié)隨時(shí)保安部經(jīng)理檢查各個(gè)部門與否在轄區(qū)內(nèi)切斷非工作設(shè)備電源隨時(shí)保安部經(jīng)理檢查發(fā)現(xiàn)非工作設(shè)備電源未曾切斷，各個(gè)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)切斷電源隨時(shí)保安部經(jīng)理檢查各個(gè)部門與否在轄區(qū)內(nèi)存在火險(xiǎn)隱患隨時(shí)保安部經(jīng)理檢查發(fā)現(xiàn)存在火險(xiǎn)隱患，各個(gè)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)整治，消除隱患保安人員填寫防火安全檢查表1個(gè)工作日保安部經(jīng)理定期報(bào)告防火安檢工作每月1次重點(diǎn)保安人員負(fù)責(zé)尋常檢查督促，保安部經(jīng)理檢查工作狀況原則符合防火安檢規(guī)定C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理目是凈化環(huán)境，給住用人提供一種清潔宜人工作、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定期間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理原則：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；原則化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持干凈。1、尋常保潔范疇工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水4擦公寓口信報(bào)箱1次/天無灰塵，無手印6擦公共防盜門1次/周無灰塵7擦樓梯扶手1次/周無灰塵8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲9擦消火栓1次/月無灰塵10擦窗戶2次/月無灰塵道路1路面循環(huán)清掃無雜物2路邊綠地2次/天無雜物3水泵結(jié)合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵綠地清理2次/天無灰塵、枯葉2、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采用辦法消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周邊區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵窘鉀Q。D、綠化維護(hù)系統(tǒng)制定綠化管理原則，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o變化使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整潔美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)

綠化澆水澆水（依氣候變化）澆足澆透草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整雜草清除（每周一次）保證基本無雜草防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次）綠化生長(zhǎng)旺盛喬灌木修剪造型一年4次E、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制定共用設(shè)施管理原則，對(duì)業(yè)主共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)管理辦法，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目，借助專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)使用價(jià)值，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好物業(yè)管理注入動(dòng)力。F、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)1、社區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)造一種和諧、文明、舒服生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參加開展各種積極向上文藝活動(dòng)，使住顧客擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先籌劃，爭(zhēng)取政府關(guān)于部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府關(guān)于部門良好合伙關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參加社區(qū)文化建設(shè)，倡導(dǎo)高雅社區(qū)文化。社區(qū)文化管理工和原則任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及原則時(shí)限社區(qū)管理定位階段程序客戶服務(wù)部發(fā)揮主導(dǎo)地位，策劃、引導(dǎo)社區(qū)文化發(fā)展活動(dòng)客戶服務(wù)部依照政府倡導(dǎo)，針對(duì)社區(qū)歷史與現(xiàn)狀，分析業(yè)主構(gòu)成，擬定社區(qū)文化定位，以哺育社區(qū)精神為核心，建立社區(qū)主流價(jià)值觀，形成有助于維護(hù)社區(qū)整體利益行為模式，制定社區(qū)文化建設(shè)方針客戶服務(wù)部認(rèn)真調(diào)查研究，分析社區(qū)文化建設(shè)資源，規(guī)劃文化建設(shè)內(nèi)容15個(gè)工作日業(yè)主應(yīng)積極響應(yīng)，做好有關(guān)調(diào)查工作，從而保證個(gè)人生活能良好地融入社區(qū)生活之中隨時(shí)重點(diǎn)客戶服務(wù)部認(rèn)真調(diào)查研究，分析社區(qū)文化建設(shè)資源，規(guī)劃文化建設(shè)內(nèi)容原則詳細(xì)調(diào)查、統(tǒng)籌安排組織活動(dòng)階段程序客戶服務(wù)部積極組織各項(xiàng)活動(dòng)，針對(duì)社區(qū)不同年齡階段人群開展相應(yīng)活動(dòng)，遇到大型節(jié)假日，組織社區(qū)全體人員參加做好活動(dòng)準(zhǔn)備籌劃，擬訂活動(dòng)方案2個(gè)工作日客戶服務(wù)部積極配合政府，動(dòng)員業(yè)主參加，形成社區(qū)共建局面客戶服務(wù)部在征求各方面對(duì)組織活動(dòng)建議后修改，擬定活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員、活動(dòng)方式，告知有關(guān)人員如期進(jìn)行客戶服務(wù)部在活動(dòng)組織中針對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)類型多樣，不同活動(dòng)由于定位不同、資金來源不同、參加者類型不同、組織協(xié)助不同、開展方式不同而形成不同活動(dòng)規(guī)模與效果積極邀請(qǐng)有關(guān)媒體，如電視臺(tái)、廣播電臺(tái)參加從而增長(zhǎng)宣傳報(bào)道力度7個(gè)工作日業(yè)主應(yīng)積極參加活動(dòng)，盡量抽時(shí)間參加社區(qū)活動(dòng)，從而使活動(dòng)影響力增大活動(dòng)完畢，客戶服務(wù)部應(yīng)耐心聽取社區(qū)業(yè)主對(duì)活動(dòng)意見，詳細(xì)記錄每次活動(dòng)長(zhǎng)處并加以發(fā)揚(yáng)，特別注意每次活動(dòng)中局限性，盡量予以改正5個(gè)工作日重點(diǎn)客戶服務(wù)部在活動(dòng)組織中針對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)類型多樣等特點(diǎn)，應(yīng)將社區(qū)居民進(jìn)行細(xì)分，掌握不同類群業(yè)主需求特點(diǎn)，充分發(fā)揮非正式組織作用，增長(zhǎng)社區(qū)文化活動(dòng)組織業(yè)主自主性與參加性原則科學(xué)分析、詳細(xì)調(diào)研推廣提高階段程序客戶服務(wù)部應(yīng)加強(qiáng)社區(qū)文化管理，增進(jìn)建立社區(qū)公約，形成規(guī)范客戶服務(wù)部抓住恰當(dāng)時(shí)機(jī)，策劃潮流文化，加強(qiáng)品牌推廣隨時(shí)客戶服務(wù)部精心策劃新聞性社區(qū)文化活動(dòng)，推廣公司品牌客戶服務(wù)部策劃社區(qū)文化活動(dòng)在注意業(yè)主娛樂性、參加性基本上，應(yīng)當(dāng)注意其新聞性重點(diǎn)客戶服務(wù)部推廣社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)原則物業(yè)管理公司策劃社區(qū)文化流動(dòng)在注意業(yè)主娛樂性、參加性基本上，應(yīng)當(dāng)注意其新聞性2、便民服務(wù)“不出社區(qū)門，照樣過日子”是我司服務(wù)一項(xiàng)重要目的，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上多方面問題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都可以有求必應(yīng)地提供服務(wù)，積極為住戶排憂解難，積極開展暫時(shí)性、專項(xiàng)性、業(yè)戶自愿選取特約服務(wù)方式。1）、尋常服務(wù)設(shè)立業(yè)主聯(lián)系處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與我司溝通交流場(chǎng)合，不但要接受住戶質(zhì)疑、詢問、投訴、求助、報(bào)修，還規(guī)定公司員工必要熱情相待，及時(shí)解決和反饋?zhàn)舾鞣N規(guī)定；建立回訪制度并記錄，定期向住顧客發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理化建議及時(shí)整治；每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況；代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。2）、特約服務(wù)提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修但是夜，中修三天完畢；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息征詢服務(wù)等六、應(yīng)急辦法在物業(yè)管理過程中，經(jīng)常會(huì)遇到某些突發(fā)事件。1、打架斗毆事件解決工作流程及工作原則打架斗毆事件解決工作原則任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及原則時(shí)限發(fā)現(xiàn)應(yīng)急階段程序監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)打架斗毆事件隨時(shí)監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)狀況嚴(yán)重，直接報(bào)警監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)狀況并不嚴(yán)重，及時(shí)告知巡樓保安人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)解決巡樓保安人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)打架斗毆事件巡樓保安人員及時(shí)報(bào)告保安部當(dāng)值主管（報(bào)告打斗地點(diǎn)）隨時(shí)重點(diǎn)如果械斗激烈，場(chǎng)面難以控制，保安部當(dāng)值主管報(bào)告公安機(jī)關(guān)或撥打110報(bào)警原則及時(shí)事態(tài)解決階段程序保安部當(dāng)值主管即赴現(xiàn)場(chǎng)勸解打架斗毆人員聽眾勸解并離開如果械斗激烈，場(chǎng)面難以控制，保安部當(dāng)值主管報(bào)告公安機(jī)關(guān)或撥打110報(bào)警保安部當(dāng)值主管告知各崗位保安人員做好堵截準(zhǔn)備保安部當(dāng)值主管報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)警方捉拿肇事者保安部協(xié)助警方捉拿肇事者保安部勘察打斗現(xiàn)場(chǎng)，勸散圍觀群眾保安部協(xié)助警方調(diào)查大廈設(shè)施如果被損壞，保安部列出詳細(xì)清單，附錄有關(guān)證明材料（如現(xiàn)場(chǎng)損害照片），交警方追補(bǔ)償費(fèi)警方解決肇事者重點(diǎn)保安部當(dāng)值主管及時(shí)赴現(xiàn)場(chǎng)勸解，大夏設(shè)施如果被損壞，保安部列出詳細(xì)清單，附錄有關(guān)證明材料（如現(xiàn)場(chǎng)損害照片），交警方追補(bǔ)償費(fèi)原則及時(shí)后期解決階段程序保安部當(dāng)值主管將事情解決過程詳細(xì)向上級(jí)報(bào)告，重點(diǎn)跟蹤事件解決進(jìn)度，及時(shí)報(bào)告1個(gè)工作日保安部當(dāng)值主管做好檔案記錄1個(gè)工作日重點(diǎn)保安部當(dāng)值主管將事情解決過程詳細(xì)向上級(jí)報(bào)告，重點(diǎn)跟蹤事件解決進(jìn)度，及時(shí)報(bào)告原則及時(shí)2、電梯困人解決工作流程及工作原則電梯困人解決工作原則任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及原則時(shí)限發(fā)現(xiàn)電梯困人狀況程序監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)電梯困人隨時(shí)監(jiān)控中心及時(shí)告知工程部、電梯專修人員解救被困難人員，并報(bào)告保安主任、領(lǐng)班，告知巡視樓層保安人員、管理員及時(shí)到達(dá)出事樓層監(jiān)控中心啟用對(duì)講系統(tǒng)與被困人員聯(lián)系，理解電梯內(nèi)人數(shù)和健康狀況，安慰被困人員，告知不久有人前來解救重點(diǎn)監(jiān)控中心及時(shí)告知工程部、電梯專修人員解救被困人員，并報(bào)告保安主任、領(lǐng)班，告知負(fù)責(zé)巡視樓層保安人員、管理員原則及時(shí)、全面解救過程程序依照指引燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀測(cè)判斷轎廂所在位置保安部當(dāng)值主管趕赴監(jiān)控中心取電梯鑰匙，到所報(bào)樓層，協(xié)同電梯專修人員一起解救被困人員隨時(shí)巡樓保安人員、電梯管理員迅速趕到電梯困人樓層，協(xié)同解救被困人員保安部當(dāng)值主管通過電梯門縫與電梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，告知解救人員正在采用辦法電梯專修人員、電梯專修人員檢查故障因素電梯專修人員、電梯專修人員負(fù)責(zé)電梯維修人員排除電梯故障轎廂停于距離廳門0.5米以內(nèi)（高于或低于）位置救援辦法：拉下電梯電源開關(guān)→用專用廳門鑰匙啟動(dòng)廳門→在轎廂頂用人力啟動(dòng)轎廂門→協(xié)助乘客離開轎廂→重新關(guān)好廳門轎廂停于距離廳門0.5米以外位置救援辦法：進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源→拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄→援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)器，運(yùn)用轎廂自重向正方向移動(dòng)。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)一撬一放使轎廂逐漸移動(dòng)，直至最接近廳門（0.5米左右）為止遇有其她復(fù)雜狀況，應(yīng)祈求電梯公司協(xié)助救援監(jiān)控中心運(yùn)用電梯內(nèi)閉路電視仔細(xì)觀測(cè)電梯內(nèi)人員狀況，并隨時(shí)與電梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，如有異常及時(shí)報(bào)告在解救過程中，用對(duì)講系統(tǒng)告知被困人員不要接近電梯轎廂門店，以免發(fā)生危險(xiǎn)如果被解救出電梯人員健康狀況欠佳，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管如果被解救出電梯人員身體健康，則可拜別被解救出電梯人員如昏厥或受傷，即送醫(yī)院急救重點(diǎn)監(jiān)控中心運(yùn)用電梯內(nèi)閉路電視仔細(xì)觀測(cè)電梯內(nèi)人員狀況，并隨時(shí)與梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，如有異常及時(shí)報(bào)告。在解救過程中，用對(duì)講系統(tǒng)告知被困人員不要接近電梯轎廂門站，以免發(fā)生危險(xiǎn)原則符合電梯安全管理規(guī)定及緊急解決流程后期解決階段程序故障排除后，電梯專修人員、工程部負(fù)責(zé)機(jī)修人員進(jìn)行電梯試運(yùn)營(yíng)1個(gè)工作日電梯試運(yùn)營(yíng)期間，監(jiān)控中心密切留意監(jiān)控中心將事情發(fā)生及解決狀況詳細(xì)記錄在當(dāng)值記錄簿中1個(gè)工作日工程部當(dāng)值主管將事情解決狀況詳細(xì)向上級(jí)報(bào)告，并做好記錄1個(gè)工作日重點(diǎn)故障排除后，電梯專修人員、工程部負(fù)責(zé)機(jī)修人員進(jìn)行電梯試運(yùn)營(yíng)原則符合電梯安全管理制度，緊急解決流程3，突然停水、停電、停氣應(yīng)急辦法（1）、發(fā)現(xiàn)狀況，當(dāng)值人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，告知有關(guān)工程人員攜帶有關(guān)工具（5-10分鐘內(nèi)趕到），并報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。（2）、查看現(xiàn)場(chǎng)，判斷問題嚴(yán)重與否，如果問題嚴(yán)重，及時(shí)告知有關(guān)專業(yè)部門（供水部門、供電部門、供氣部門），如問題不嚴(yán)重，則運(yùn)用平時(shí)業(yè)務(wù)知識(shí)自行解決。（3）、查明因素，分清責(zé)任，或交由有關(guān)執(zhí)法部門解決。（4）、協(xié)助追索補(bǔ)償損失。（5）、記錄事件通過并存入檔案。（6）、結(jié)束。４，雨、污水管和排水管網(wǎng)阻塞應(yīng)急辦法（1）、發(fā)現(xiàn)問題，當(dāng)值人員及時(shí)趕往現(xiàn)場(chǎng)，并告知有關(guān)工作人員，報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，工程人員接到告知后，必要攜帶專業(yè)工具，在5-10分鐘趕到。（2）、查看現(xiàn)場(chǎng)，迅速判斷問題嚴(yán)重與否，如可以自行解決，本地解決。如問題嚴(yán)重，及時(shí)與專業(yè)公司聯(lián)系