房地產(chǎn)開發(fā)流程(拿地、立項(xiàng)、報(bào)建、竣工驗(yàn)收、預(yù)售)

房地產(chǎn)開發(fā)流程潛規(guī)章詳解房地產(chǎn)開發(fā)流程潛規(guī)章詳解11容，有些感慨，在這里講一講。吧。下面根本上是依據(jù)報(bào)建的先后挨次來說。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后挨次，格外的有學(xué)問。有閱歷的同志，這個問題。用途及使用期限〔只是載明；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土出來。以下簡稱地規(guī)證〕之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這確定應(yīng)當(dāng)是必需的程出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。給我搞定。1990年開頭的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從19972023年之后才上市的。90年月的背景深入人心，更何況當(dāng)時呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成局部的規(guī)劃條件。泡，阿門。2、工程公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)干。有些地方就管得格外嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是特別任憑的事情。譬如最近國家的政策，做不了環(huán)評。都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來略微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門根本上做不么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在構(gòu)造類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。下一篇開頭講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。3、總平面審查階段“修建性具體規(guī)劃審查”專業(yè)啊專業(yè)。是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有300030%?？雌饋磉@個計(jì)算應(yīng)當(dāng)30002023平方議就來了，我這個2023平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑2023平方米不能算在建筑密度里面。這種空中的空間可以鉆營。漲船高。這都是可以鉆營的地方。人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要23個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，〔在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿〕4、管線綜合審查、排水許可證這個東西實(shí)在是格外，格外的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的體再連接進(jìn)入千家萬戶。啊什么的必需要合理的安排好不能處處亂走作為非專業(yè)人士，要推斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個東西：1、你就這么走進(jìn)。只要有這個，根本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。 2、沙井蓋是不是根本沿著小區(qū)道路排布，不是直看不出走始終的，根本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？假設(shè)它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？見了。大家確定常常看到市政管線施工，把路挖開，今日搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種狀況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開頭說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證面規(guī)劃，就比較簡潔通過一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的根底上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。100平方米配一個車位。大體的配置要求根本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，根本上都別想通過單體審查。3545車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有過單體審查了，這個機(jī)械停車裝置那是確定不會安裝的。1020萬買一10個平方30部門都這么把握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。個是或許閱歷，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比方廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。嘿嘿。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施多說。我就一筆帶過了。虛。6、消防和人防專項(xiàng)審查報(bào)建，要說難，是全部專業(yè)報(bào)建中最困難的，但是假設(shè)說簡潔，也可以很簡潔。都心存反感。我國的消防審查，在很多時候都是格外扯淡的，格外官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也確實(shí)是格外的不象話，要滿足消防標(biāo)準(zhǔn)的話，這個投入太大了。另外我1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是格外不便利的。消防標(biāo)準(zhǔn)，根本上沒人敢動手腳。比方12層以上要設(shè)置特地的消防電梯，17層業(yè)生涯中，我也不敢。有空襲了我確定不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。介意。產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不行能歸屬于什么全體業(yè)主。也不知道能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查完成構(gòu)造施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及構(gòu)造計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個節(jié)能計(jì)算書，就可以開頭這兩項(xiàng)審查了?？?，你管得著啊。9070%以上的90706米的客廳，〔〕但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不行90703房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了躲避這個9070，還想了些花招，比方設(shè)計(jì)兩套房子，再良心做事。我個人無言以對。安擔(dān)憂全反正我個人不知道。31。恩，在這里，為了避開有些人看不懂，我說一句，打完樁必需做檢測。檢測合格了，才能做承臺，連續(xù)往上建。各位的，明白？建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長我也不愿放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。〔無國有經(jīng)濟(jì)成分，其房地產(chǎn)工程不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些明呢？去工商局打一張股東構(gòu)造書就行了。會的可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎全都，我不多說了。監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。11、施工許可證5個字。施工許可手續(xù)的。要這樣的話，確定沒1年的時間出不來。不信任的同學(xué)，請回10個大項(xiàng)看一遍，根本上每個大項(xiàng)里的每一個小項(xiàng)的工作日不會少20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。任憑哪個環(huán)GAMEOVER。業(yè)要搞一個工程，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最終撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。我們能便利快捷的為企業(yè)效勞嗎？簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，確定是牽一發(fā)而動全身。都給玩死了，他們就沒得玩了。之后的內(nèi)容，大家就開頭生疏起來了：我們最終進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。12、插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)治理部門。當(dāng)年參與了格外多的房地產(chǎn)政策之一啦。評價是：混蛋。根本上，現(xiàn)在的中心層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：1、削減土地供給，緊縮地根有感受。最近這3年以來，中心對地方的用地管制，一年比一年狠，實(shí)行的措施這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種挖苦。唉2、打壓購置需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行預(yù)備金率，掌握按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解好。有一種很奇特的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型9070%以上。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人閱歷相反。別的什么把戲出來了。這個效果，我就不多說了。接下來，連續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗(yàn)線可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。筑確實(shí)是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉14、預(yù)售許可證售上面做手腳的可能性越來越小了。3322、3們對捂盤這種行為，會有更深刻的生疏吧5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必需要說，但是，政府沒有〔也沒有權(quán)力〕對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)展管制。在辦了。我每次做預(yù)售許可的時候申報(bào)價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如5000800010000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。個人不排解有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。著當(dāng)時的推測面積出報(bào)告?！白鐾ā惫ぷ?。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押吧。常識了。不多說了。貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情更換抵押物？更加不行能哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗(yàn)人類的才智的時候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押還要能辦出預(yù)售許可證。 我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠〕。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分別的。在國土部門辦理土地抵押登記在房管部門辦理預(yù)售許可證房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門確定不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，解押，再將抵押物辦理抵押登記。這個解押和抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無還是上級什么部門來查都可以解釋過去那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由格外合理的將土地解押〔有些人把銀行的工作做得很通的連更換抵押物這樣的理由都不需要找直接先解押掉唉我個人佩服之極拿著這個注明白已解押字樣的土地證抓緊去房管部門給他們看啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，確實(shí)如此，于是收材料辦預(yù)售許證重送進(jìn)國土部門辦抵押。辦部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押也行國土部門與房管部門分別實(shí)在是一項(xiàng)有很多空子可以鉆的制度啊。地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓到了現(xiàn)在，假設(shè)還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。封頂了。然后拿起驗(yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報(bào)裝的時候，設(shè)計(jì)好了裝3臺變電箱。施雙倍的電力施工款。進(jìn)一步整改：12345云云。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在格外簡潔了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在就負(fù)責(zé)簽字蓋章。去搞竣工驗(yàn)收備案。這個備案就沒什么好多說了。主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個事情。發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。感謝各位。17、完畢語尾很倉促就是了。西又只不過是整個過程中的一件小事。業(yè)學(xué)問