我國房地產稅收問題的探討分析研究分析 文獻綜述

早幾年，隨著國內房地產市場投資快速增長，房價快速飚升，政府的房地產宏觀調控也就越來越密集，出臺的房地產也就越來越多。早幾年，隨著房價快速飚升，不少房地產開發(fā)商總是會鼓吹，這是由于房地產市場的剛性需求，是中國土地稀缺而使房地產供應不足，因此，在他們看到，要解決中國房地產市場房價快速上漲問題就得增加土地供給、增加住房的供給，甚至用巨量供給來沖擊房地產市場過度需求。但是實際上，這些觀察或是只看到問題表面，或是背后隱藏著既得利益集團的利益動機。正如我一直在強調的那樣，中國的房地產市場問題，不僅在是國內房地產業(yè)的發(fā)展模式、消費政策、信貸政策有問題，而且房地產稅收政策也有問題。在一個發(fā)達的市場體制下，政府完全可以通過房地產市場發(fā)展模式的界定、信貸政策調整、消費政策、房地產產業(yè)政策及住房稅收政策來調整，來達到政府的住房政策的目標。金秋萍在《淺析我國房地產稅收制度的優(yōu)化選擇》一文中指出目前，我國涉及的十余個房地產稅種，除了《中華人民共和國個人所得稅法》與《外商投資企業(yè)與外國企業(yè)所得稅法》為全國人大通過的法律以外，其他都以國務院頒布“暫行條例”的形式出現(xiàn)，立法層次低。同時，房地產稅收多為地方稅，中央統(tǒng)得過死，缺乏必要彈性，既不利于調動地方積極性，也不利于分稅制財稅體制的客觀要求。隨著我國房地產業(yè)投資的增加，在建面積和銷售面積也大幅增加，涉及房地產業(yè)的稅收收入隨之逐年遞增，房地產業(yè)稅收日益成為國家稅收收入的重要來源之一。根據(jù)國家稅務總局2008年的統(tǒng)計年鑒，2007年，我國中央稅收收入總額為33547.9億元，第三產業(yè)稅收收入共計12923.9億元，而房地產稅收為554.2億元，占當年全國稅收總收入的1.7%，占第三產業(yè)稅收收入的4.3%。與2004年的145.3億元相比，房地產稅收在短短3年里增加了281.4%；占稅收收入總額的比重由0.84%上升到4.3%，增加了5倍多;占第三產業(yè)稅收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行業(yè)中其增長速度僅次于金融業(yè)。2004年房地產業(yè)的稅收為145.3億元，遠低于金融業(yè)的241.7億元，也低于交通運輸、倉儲及郵政業(yè)的147.3億元。但隨著房地產業(yè)的發(fā)展，房地產業(yè)稅收收入逐年遞增，2005年就已經超過了交通運輸、倉儲及郵政業(yè)，對國家財政的貢獻越來越突出。呂獻榮在《我國房地產稅收體系之改革設想》中談到，根據(jù)現(xiàn)行房產稅和土地使用稅稅收減免政策，物業(yè)稅的稅收減免應體現(xiàn)公益性。本著這個原則，免稅項目主要是：①國家機關、人民團體、軍隊自用的房地產；②由國家財政經費興建的單位自用房地產；③宗教寺廟、公園、名勝古跡專用的房地產；④直接用于農、林、牧、漁生產用的房地產。以上自用房地產是指這些單位的辦公房或業(yè)務用房?？紤]到這些單位的經費來源于國家撥付或用于農業(yè)生產，故其自用房地產予以免稅。對于這些單位非自用的房地產，例如出租或經營用房，均應依照物業(yè)稅規(guī)定繳納稅款?？紤]到農村地區(qū)經濟基礎相對薄弱，農民負擔能力有限，可以根據(jù)各地實際情況，因地制宜地制定一些輔助性稅收減免政策，如對農村家庭用房免稅，對貧困地區(qū)農民用房免稅等。由于不可抗力造成房地產毀損的，稅務機關可根據(jù)實際情況給予適當減免稅負。可以說，早幾年，房價的上漲過快、房地產投資過熱，如何通過征收房地產稅來調整房地產市場這種態(tài)勢，連續(xù)幾年都有人大代表提出議案，希望通過中國開征房地產稅，來遏制房價過快上漲，來調整房地產市場過高空置率。我們注意到，從2005年起，國務院發(fā)展研究中心也完成了《中國房地產稅收政策研究》報告。但是，幾年過去了，由于房地產稅收制度不健全，從而使得房地產市場的問題越來越多、越來越復雜，要求開征不動稅的社會吹呼聲也越來越大。2009年又有代表提高開征房地產空置議案。但是房地產房地產稅開征制度卻遲遲無法出臺？在這里，我們先得厘清幾個問題。一般來說，房地產稅又稱房地產物業(yè)稅，它是一種選擇性的財產稅。它同其他財產稅一樣，是一個現(xiàn)代國家賦稅結構的三大支柱（還有消費稅、所得稅）。開征房地產稅，可以矯正現(xiàn)行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅的漏洞；發(fā)揮量能課稅的原則，促進社會所得的公平分配；提供政府豐富和穩(wěn)定的財政收入，改變目前地方政府土地財政困境；提高資金市場的利率，從而使生產成本的增加，引起產品及勞務價格的上漲，而部分稅務負擔會透過價格的上漲而轉嫁給消費者身上；同時改變住房持有條件，從而改變住房持有的行為等。但是，房地產稅作為以土地及建筑物等房地產為課稅對象的稅收，它的課稅環(huán)節(jié)既包括房地產的持有，也包括房地產產權交易和取得。因此，房地產稅可課稅依據(jù)為三類：房地產保有稅、房地產轉讓稅、房地產所得稅。通常的房地產稅是指房地產保有稅，它屬于財產稅類。而所謂房地產保有稅是指對自然人或法人所持有的房地產進行課稅。一般來說，房地產保有稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基的時候，房地產的抵押貸款即負債不得扣除。而且房地產稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財政收入1萬多億美元，其中房地產稅就占20%以上。依照各國現(xiàn)行稅法，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價格加以加上征定。各國房地產稅的稅率水平差異很大，而且由于房地產保有稅一般為地方稅，同一個國家的不同地方之間會有很大差異。但是從發(fā)達的市場經濟國家情況來看，房地產稅多采用單一稅率。易憲容在《中國需要什么樣房地產稅收政策》中表示，目前的國內房地產稅征收情況來看，一方面是稅種繁多、收費復雜、租費雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設稅等有6種之多，另一方面房地產保有環(huán)節(jié)稅負過輕而流轉環(huán)節(jié)稅收負擔過重。比如，房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。這不僅增加征稅征費的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤，同時也導致了國家的財政收入大減，削弱了國家的經濟實力。更為嚴重的是，由于國內房地產物業(yè)稅費偏低及凌亂無序，房地產市場炒作嚴重，從而使得通過房地產市場讓社會財富在短期時間內向少數(shù)人集中，社會財富兩極分化越來越嚴重，從而導致了群體性的社會矛盾與沖突四起，引起整個社會生活的不和諧。由于房地產保有環(huán)節(jié)稅費的偏低也使個人住房消費盲目擴張。比如目前國內購房者最大主要對象是25-35歲的人，但是歐美國家這個年齡段很少自己購房的，基本上是租房住；還有使得國內城市居民住房持有率嚴重偏高，在香港20世紀80年代民眾住房得持有率不到30%，但是現(xiàn)在國內的每一個人恨不得都能有一套房子；再就是每套住房面積的夸張性擴張，如在香港20世紀90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是在目前國內，無論是人口（中國人口少）還是財富水平（國內收入水平低）來看，哪一點都不及香港，可是中國住房開發(fā)其面積動輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂購買住房一步到位。再就是房地產稅費偏低也使得房地產市場投機炒作十分嚴重，房價快速上漲。而房地產投資炒作嚴重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來了許多嚴重的社會問題，而且導致國內不少地方的房地產泡沫四起，使得國內金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機。還有，就目前的情況來說，由于房地產保有環(huán)節(jié)征收過低，不僅使得房地產開發(fā)商住房銷售行為扭曲（早期住房銷售悟盤），而且使得國內不少居民購買住房后空置十分嚴重。據(jù)了解，不少城市的住房，居民購買后空置率十分高。住房資源十分浪費。因此，開征房地產保有稅不僅勢在必行，而且對國內房地產業(yè)來說是一個全面多贏的事情。特別是對目前國內不少地方的房地產炒作較為嚴重的地方，通過開征房地產保有稅，讓房地產炒作者顆粒無收，即讓房地產炒作者損手而出，那么國內房地產的價格一定會回落到真實的市場價格上來，房地產市場的泡沫也會自然消退，從而來保證國內房地產市場的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。為什么征收房地產稅的好處這樣多，但這項稅收的征收政策遲遲無法出臺？最為根本的就在于目前中國有沒有征收房地產稅的條件。依照各國現(xiàn)行房地產稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價格加以計算征定。為了課稅的目的，政府通常會在每隔一階段就會對所管轄區(qū)域內之房地產進行一次估價，此工作完成后，每幢房產應納稅就得根據(jù)查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進行下一次查定價格之前，沒有重大事故發(fā)生，不得變更。總之，隨著國內房地產業(yè)的持續(xù)高速的發(fā)展，在中國土地資源十分稀缺，無論是房地產過度投資及過度消費都與中國的國情相悖的。而要解決這個問題既