論中小企業(yè)購地建廠與租賃廠房之利弊

論中小企業(yè)購地建廠與租賃廠房之利弊浩旺商學(xué)院副院長、浩旺集團常務(wù)副總裁魏欽/文摘要：改革開放以來，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國的中小企業(yè)在市場經(jīng)濟大潮中，不斷發(fā)展充實。中小企業(yè)在國民經(jīng)濟中所起的積極作用越來越明顯，越來越多地被政府重視。對于當(dāng)前實體中小企業(yè)在落腳難、落地慢、落地貴等方面，從政府、業(yè)界及專業(yè)運營商各個角度都可以得到不同解讀，特別是對于中小企業(yè)到底是自己購地建廠，打造屬于中小企業(yè)自己的廠區(qū)好還是通過租賃正規(guī)產(chǎn)業(yè)園廠房比較好，一直以來各有說辭。關(guān)鍵字：中小企業(yè)購地建廠租賃廠房利弊一、中小企業(yè)的重要性不言而喻當(dāng)前，全國中小企業(yè)數(shù)量超過5000萬家，其中中小企業(yè)占全部企業(yè)總數(shù)的99%，中小企業(yè)貢獻占中國60%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值，50%以上的稅收，中小企業(yè)成為了國家重要的經(jīng)濟支柱。同時，中小企業(yè)是社會就業(yè)的主要承擔(dān)者，創(chuàng)造了中國80%的城鎮(zhèn)就業(yè)。主要表現(xiàn)為同樣的資金投入，小企業(yè)可以比大企業(yè)多吸收4倍的人員就業(yè)，并且隨著大企業(yè)技術(shù)構(gòu)成和管理水平的不斷提高，企業(yè)的優(yōu)化重組，大企業(yè)已經(jīng)很難再提供新的就業(yè)崗位，富余人員和下崗、失業(yè)人員會越來越多，要解決這批人員就業(yè)或再就業(yè)問題，主要靠中小企業(yè)的發(fā)展。在“雙創(chuàng)”背景下，中小企業(yè)因其自身特點，必然會成為“雙創(chuàng)”的主角和生力軍。二、落地難、貴、慢成為實體經(jīng)濟中小企業(yè)的新痛點中小企業(yè)因其經(jīng)營規(guī)模小，資產(chǎn)規(guī)模不大、抵押物有限、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)品科技含量低、財務(wù)管理水平低、抵御風(fēng)險能力差、經(jīng)不起原材料或產(chǎn)品價格的波動，經(jīng)營穩(wěn)定性不高的特點，這也決定了中小企業(yè)發(fā)展過程中極易受到行業(yè)波峰波谷影響。再加上中小企業(yè)融資困難多、技術(shù)創(chuàng)新不夠、產(chǎn)業(yè)升級困難，政府相關(guān)主管部門干預(yù)、媒體最關(guān)注的融資難、融資貴等難點；從而導(dǎo)致中小企業(yè)在發(fā)展中往往帶著巨大鐐銬在前行，步履維艱。而中小企業(yè)在實體經(jīng)濟中的落地難、落地貴、落地慢等問題的痛點，卻極容易被業(yè)界、社會各界甚至政府所忽視。三、中小企業(yè)購地建廠優(yōu)劣分析（一）中小企業(yè)購地建廠的優(yōu)勢對于有過租賃廠房產(chǎn)生不愉快經(jīng)歷的中小企業(yè)主，均對“寄人籬下”租賃廠房的方式表示厭倦，他們都非常希望能擁有自己的廠房，通過購地建廠，建設(shè)自己的廠區(qū)，那么購地建廠到底對他們而言有哪些好處？1、自建廠房可以根據(jù)企業(yè)自身的需求，進行量身打造規(guī)劃，進行個性化的設(shè)計和布局，可能從單個企業(yè)形象上有質(zhì)的提高，更為關(guān)鍵的是，對于長期“流浪”的企業(yè)而言，有一個屬于自己的廠房，心理上會改變之前失落的感覺，有了歸宿感。2、最大程度表現(xiàn)企業(yè)實力，會給客戶一種企業(yè)長期持續(xù)經(jīng)營的良好印象，客戶會認為企業(yè)實力強、經(jīng)營十分穩(wěn)定、可靠，該企業(yè)是可持續(xù)發(fā)展的供應(yīng)者，這有助于提高企業(yè)營銷的競爭優(yōu)勢。3、租賃廠房讓企業(yè)始終沒有固定資產(chǎn)抵押，也會造成企業(yè)銀行融資困難，一旦有了自建廠房，就有了固定資產(chǎn)，在企業(yè)發(fā)展需要或流動性資金短缺情況下，可以用于抵押周轉(zhuǎn)一部分資金，有利于解決企業(yè)在發(fā)展過程中一部分資金需求。4、購地建廠，土地和廠房會出現(xiàn)不同程度評估升值，十年二十年如遇政策性拆遷，得到的土地增值和補償款十分可觀。（二）中小企業(yè)購地建廠的劣勢市場機遇，其結(jié)果就是違背中小企業(yè)生命周期和市場規(guī)律，扼殺了自身的活力和創(chuàng)新能力。理由五：形象難統(tǒng)一、二次利用率低對于自購地建廠的企業(yè)主來說，行業(yè)不同，企業(yè)不同，企業(yè)規(guī)模差異，企業(yè)都會根據(jù)自身需求進行規(guī)劃建設(shè)，不管是企業(yè)整體外觀形象打造，還是企業(yè)辦公區(qū)、廠區(qū)功能設(shè)置及區(qū)域劃分等，都會根據(jù)企業(yè)專屬需求進行建設(shè)。而整體形象上，不同企業(yè)都會有不同的外觀，風(fēng)格千差萬別，檔次也參差不齊。在企業(yè)內(nèi)部格局和功能上，也是極大不同。廠房建設(shè)個性十足，這樣的辦公場地和生產(chǎn)廠區(qū)的二次利用率極低，造成的資源浪費大和資源承接發(fā)展可延續(xù)性也非常低，極大地影響了集群產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。四、中小企業(yè)集中入園租賃廠房的優(yōu)勢分析中小企業(yè)入駐正規(guī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從全球產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展趨勢來看，如日本、德國等制造業(yè)發(fā)達國家，是大勢所趨，并且是一條符合中小企業(yè)自身發(fā)展規(guī)律、資源集約、產(chǎn)業(yè)集群化的發(fā)展之路，其擁有的優(yōu)勢及前景展望：1、實體企業(yè)“輕資產(chǎn)”運營是大趨勢所必然；企業(yè)最終的目標是利潤最大化。從未來發(fā)展趨勢看，在資產(chǎn)回報降低、行業(yè)競爭加劇的時代，輕資產(chǎn)模式能夠通過資產(chǎn)、資源、資本的配置優(yōu)化，充分發(fā)揮專業(yè)化和技術(shù)優(yōu)勢，提高企業(yè)的整體效率水平，將企業(yè)的資金和精力集中于產(chǎn)品開發(fā)、市場擴展等核心業(yè)務(wù)，從而增加企業(yè)的發(fā)展和后續(xù)動力。國外的耐克、麥當(dāng)勞、希爾頓、Facebook、Uber及國內(nèi)的阿里巴巴等都是輕資產(chǎn)運營的成功代表。所以，中小企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園，以“輕資產(chǎn)”形式拎包入住，根據(jù)企業(yè)自身實際需求和發(fā)展速度對廠房面積進行靈活把控，避免資源浪費是上上之選。購地建廠重資產(chǎn)配置不適合中小企業(yè)的自身特點，遏制了中小企業(yè)自身優(yōu)勢和長處。2、企業(yè)穩(wěn)定增長、抗風(fēng)險能力強；租賃廠房相比建設(shè)廠房忽略了市場的發(fā)展風(fēng)險。如果投資了固定廠房設(shè)備，每天的人工、水電費、銀行利息等都是企業(yè)運營成本。低成本是企業(yè)的殺手锏，投資廠房后，企業(yè)失去了成本優(yōu)勢，就失去了競爭力，一旦成本不斷增高，企業(yè)存活發(fā)展就會面臨新的問題，而租賃廠房，可以將更多資金有效運用于企業(yè)技術(shù)革新、產(chǎn)品研發(fā)、企業(yè)經(jīng)營等方面，增強了企業(yè)的市場競爭力，提高了企業(yè)抗風(fēng)險能力。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)會根據(jù)行業(yè)發(fā)展和國家政策性調(diào)整對產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)進行升級更迭，建立入駐企業(yè)的評定系統(tǒng)，監(jiān)控企業(yè)發(fā)展態(tài)勢和前景，淘汰低效落后產(chǎn)能企業(yè)，引入高效、環(huán)保、發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時，也促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)畝均稅收持續(xù)穩(wěn)定增長，實現(xiàn)每年5%的利稅增長。3、租賃廠房更能快速投產(chǎn)，抓住市場機遇實際投資者初衷；現(xiàn)在市場經(jīng)濟的發(fā)展速度已經(jīng)到了一日多變的情況，從企業(yè)自身來說，租賃廠房相比建設(shè)廠房更能節(jié)省更多時間，提高工作效率，有利于企業(yè)抓住瞬息萬變的市場機會，賺取更大利潤。從企業(yè)拿到土地指標到建廠房，再到運營生產(chǎn)，至少需要兩三年的時間；而如果租賃廠房，從開始談租賃到生產(chǎn)只需要兩三個月的時間，企業(yè)就可以進行快速有效的生產(chǎn)作業(yè)，出產(chǎn)品。在中國的外資企業(yè)，基本都偏愛租賃，不是外資企業(yè)沒有實力和資金購地建廠，而是他們更懂得利用財務(wù)管理、資金管理、以及金融等手段實現(xiàn)資本有效運作，通過節(jié)約更多時間成本，把企業(yè)更多的精力投入到產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)，和提高核心技術(shù)力上。從利稅結(jié)構(gòu)上講，也能以最短時間獲取利稅，一般來講，正常的企業(yè)營業(yè)利稅至少可以提前2年左右，另外2年時間企業(yè)的發(fā)展增值增效空間，也一點不容忽視的。4、省心省力形象好；正規(guī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的都是根據(jù)各行各業(yè)的需求進行深入分析和規(guī)劃建立的標準化廠房。已經(jīng)做好了圍墻、綠化、道路、地面硬化、門衛(wèi)室等，連門窗、電動大門都安好了，整體形象統(tǒng)一整潔、形象規(guī)范、現(xiàn)代感強。入園企業(yè)只需要稍微粉刷一下，接通水電，把設(shè)備搬過來即可生產(chǎn)。同時，整個企業(yè)廠區(qū)有任何問題、維修維保等，園區(qū)物業(yè)都會提供周到服務(wù)，給企業(yè)主省去煩心雜事，有足夠時間和精力經(jīng)營公司，專注推動企業(yè)發(fā)展。5、產(chǎn)業(yè)園提供完善的服務(wù)平臺降低中小企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本；正規(guī)產(chǎn)業(yè)園為了促進自身核心競爭力，完善區(qū)域服務(wù)功能，都會打造和提供全方位服務(wù)平臺，針對企業(yè)的幫扶機制健全，包括投融資、擔(dān)保、物流、培訓(xùn)、技術(shù)咨詢、財稅等服務(wù)，還可以幫扶企業(yè)申請專項補貼、房租補貼等。這些不但給入駐企業(yè)提供極大便利，更節(jié)省了許多手續(xù)繁雜的時間成本和企業(yè)經(jīng)營成本。6、完善的退出機制讓土地及廠房的利用率大大提升。正規(guī)產(chǎn)業(yè)園為了促進園區(qū)整體發(fā)展，都會有特定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。一定是吸納了國內(nèi)外先進理念，深入分析各個行業(yè)的屬性，進行專業(yè)規(guī)劃設(shè)計，結(jié)合行業(yè)特點進行園區(qū)建設(shè)的，比如園區(qū)的使用通用性、綜合利用率、園區(qū)的包容能力、發(fā)展擴容空間等都會根據(jù)實際情況前衛(wèi)規(guī)劃。所以，產(chǎn)業(yè)園從綜合經(jīng)營角度上講，有了硬件、有了包容力，再加上強大的產(chǎn)業(yè)招商運營能力，產(chǎn)業(yè)園基本上都會是100%的入駐率，完全不會出現(xiàn)資源浪費和土地閑置的情況。這樣也促進產(chǎn)業(yè)園在入駐企業(yè)更替上，便于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)整，永遠保持產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟活力和動能，不會出現(xiàn)因企業(yè)倒閉、企業(yè)股東、企業(yè)主等因素影響而造成的土地浪費、利稅減少、廠房閑置等情況。五、總結(jié)分析綜合上述分析，盡管給予中小企業(yè)土地資源自建廠房，會給企業(yè)發(fā)展起到一定的促進作用，似乎也是各大工業(yè)集中區(qū)引入中小企業(yè)的主要方式，但從專業(yè)分析，行業(yè)發(fā)展潮流以及與中小企業(yè)自身特點角度分析，特別是絕大多數(shù)中小企業(yè)的自身發(fā)展生命周期屬性