關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知

關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知建房[2010]53號中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年04月20日

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市建委（房地局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）要求，進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預售制度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，維護住房消費者合法權(quán)益，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管

（一）加強商品住房預售行為監(jiān)管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。

（二）嚴肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為。各地要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。對已經(jīng)取得預售許可，但未在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴肅查處。

（三）加強房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀監(jiān)管。實行代理銷售商品住房的，應(yīng)當委托在房地產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當將經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標準在顯著位置公示；額外提供的延伸服務(wù)項目，需事先向當事人說明，并在委托合同中明確約定，不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務(wù)費等費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實的信息，不得采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。

（四）加強商品住房買賣合同管理。各地要完善商品住房買賣合同示范文本，積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。商品住房買賣合同示范文本應(yīng)對商品住房質(zhì)量性能，物業(yè)會所、車位等設(shè)施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，并將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將商品住房買賣合同在合同訂立前向購房人明示。

（五）健全房地產(chǎn)信息公開機制。各地要加強和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，及時準確地向社會公布市場信息。市、縣房地產(chǎn)主管部門要及時將批準的預售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會公開。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將預售許可情況、商品住房預售方案、開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案情況等信息，在銷售現(xiàn)場清晰明示。

（六）鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點。各地可結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，鼓勵和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房。實行現(xiàn)售的商品住房，應(yīng)符合《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)售條件；在商品住房現(xiàn)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將符合現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件和房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

二、完善商品住房預售制度

（七）嚴格商品住房預售許可管理。各地要結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要求，預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。住房供應(yīng)不足的地區(qū)，要建立商品住房預售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。

（八）強化商品住房預售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應(yīng)當包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。預售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當報主管部門備案并公示。

（九）完善預售資金監(jiān)管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法。商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設(shè)；預售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。

（十）嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預售合同的，預訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，所退房源應(yīng)當公開銷售。

三、加強預售商品住房交付和質(zhì)量管理

（十一）明確商品住房交付使用條件。各地要依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)建設(shè)標準，制定本地商品住房交付使用條件。商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計量裝置安裝符合設(shè)計要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時，應(yīng)當向購房人出示上述相關(guān)證明資料。

（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項目單體工程質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保性能、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經(jīng)驗，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度。北方地區(qū)要加強商品住房分戶熱計量裝置安裝的驗收管理。

（十三）落實預售商品住房質(zhì)量責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的商品住房質(zhì)量承擔首要責任，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔相應(yīng)責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的法定代表人、工程項目負責人、工程技術(shù)負責人、注冊執(zhí)業(yè)人員按各自職責承擔相應(yīng)責任。預售商品住房存在質(zhì)量問題的，購房人有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任并賠償相應(yīng)損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔責任后，有權(quán)向造成質(zhì)量問題的相關(guān)單位和個人追責。

（十四）強化預售商品住房質(zhì)量保證機制。暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預售許可時提交的預售方案，應(yīng)當明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責任承擔主體，由質(zhì)量責任承擔主體提供擔保函。質(zhì)量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。各地要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內(nèi)容。各地要鼓勵推行預售商品住房質(zhì)量保證金制度，研究建立專業(yè)化維修制度。

四、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制

（十五）全面開展預售商品住房項目清理。各地近期要對所有在建的商品住房項目進行一次清理和整治。對已取得預售許可的商品住房項目逐一排查，準確掌握已預售的商品住房數(shù)量、正在預售的商品住房數(shù)量和尚未開盤的商品住房數(shù)量等情況，并將清理情況向社會公開；對尚未開盤的商品住房項目，要責成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期公開銷售。直轄市、省會城市（自治區(qū)首府城市）、計劃單列市要將清理結(jié)果于今年6月底前報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

（十六）加大對違法違規(guī)行為的查處力度。各地要通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)公開、設(shè)立舉報投訴電話、現(xiàn)場巡查等措施，加強房地產(chǎn)市場行為監(jiān)管，加大對違法違規(guī)行為的查處力度。對退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目，要重點核查。對存在違法違規(guī)行為的，要責令限期整改，記入房地產(chǎn)信用檔案，并可暫停商品住房網(wǎng)上簽約；對拒不整改的，要依法從嚴查處，直至取消其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并將有關(guān)信息通報土地、稅收、金融、工商等相關(guān)部門，限制其參加土地購置、金融信貸等活動。

（十七）加強房地產(chǎn)信用管理。各地要積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，發(fā)揮信用檔案作用，將銷售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，信用檔案應(yīng)當作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。對違法違規(guī)銷售、存在較為嚴重的質(zhì)量問題、將不符合交付條件的住房交付使用、信息公開不及時不準確等行為，應(yīng)當記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。

（十八）嚴格相關(guān)人員責任追究制度。各地要加強對違法違規(guī)企業(yè)相關(guān)責任人的責任追究。對造成重大工程質(zhì)量事故的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法定代表人、負責人，無論其在何職何崗，身居何處，都要依法追究相應(yīng)責任。對在預售商品住房管理中工作不力、失職瀆職的有關(guān)工作人員，要依法追究行政責任；對以權(quán)謀私、玩忽職守的，依法依規(guī)追究有關(guān)責任人的行政和法律責任。

（十九）落實監(jiān)督檢查責任制度。各地要強化房地產(chǎn)主管部門管理職能，加強房地產(chǎn)市場執(zhí)法隊伍建設(shè)。省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要加強對市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作的指導和檢查。市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門要建立商品住房市場動態(tài)監(jiān)管制度，加強