納稅會計（第七版）課件：土地增值稅的會計核算

主要內容7.1土地增值稅概述土地增值稅的征稅范圍包括所有有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。思考：國有土地、地上建筑物及其附著物指的是？7.1.1土地增值稅的征稅范圍及納稅人7.1土地增值稅概述“國有土地”,是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各種附屬設施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿踊蛞唤浺苿泳驮鈸p壞的物品。思考：國有土地、地上建筑物及其附著物指的是？7.1.1土地增值稅的征稅范圍及納稅人7.1土地增值稅概述土地增值稅的納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。也就是說，無論是法人還是自然人，無論是外資企業(yè)還是內資企業(yè)，無論是中國公民還是外籍個人，只要有償轉讓房地產，就是土地增值稅的納稅人。土地增值稅納稅人7.1.1土地增值稅的征稅范圍及納稅人土地增值稅實行四級超額累進稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率（％）稅率（％）速算扣除系數(shù)（％）1不超過50％的部分300250％～100％的部分4053100％～200％的部分50154超過200％的部分60357.1土地增值稅概述7.1.2土地增值稅的稅率7.1土地增值稅概述其中，增值額的計算公式：增值額=收入總額－準予扣除項目金額7.1.3土地增值稅的計算土地增值稅的計算公式：應納土地增值稅稅額=增值額×適用稅率－準予扣除項目金額×速算扣除率7.1土地增值稅概述收入總額是指納稅人轉讓房地產取得的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。其中，貨幣收入是指納稅人轉讓房地產取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、本票、匯票等信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。實物收入是指納稅人轉讓房地產取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地不動產等。其他收入是指納稅人轉讓房地產取得的無形資產收入或具有財產價值的權利，如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商譽權等。收入總額的確定7.1.3土地增值稅的計算（1）取得土地使用權時支付的金額，即納稅人為取得土地所有權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。（2）房地產開發(fā)成本，指納稅人開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。（3）房地產開發(fā)費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。思考：扣除項目有哪些？7.1土地增值稅概述7.1.3土地增值稅的計算（4）與轉讓房地產有關的稅金，是指轉讓房地產時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅等。納稅人在轉讓房地產時繳納的教育費附加可視同稅金予以扣除。（5）其他扣除項目，從事房地產開發(fā)的納稅人可以按照上述第（1）項、第（2）項金額之和加計20%的扣除。（6）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以新度折扣率后的價格。思考：扣除項目有哪些？7.1土地增值稅概述7.1.3土地增值稅的計算納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：7.1土地增值稅概述7.1.3土地增值稅的計算［案例7—1］某市企業(yè)（非房地產開發(fā)企業(yè)）2014年度的有關資料如下：（1）1月，企業(yè)從政府取得A地80畝土地的使用權，支付土地出讓金600萬元。當月，將其中40畝土地使用權作價550萬元作為投資，與另一企業(yè)建立合資企業(yè)E（非房地產企業(yè)）。（2）3月，將上述剩余40畝土地的使用權直接轉讓給附近的一家工廠，轉讓價格為400萬元，繳納各項稅費22.2萬元。（3）4月，企業(yè)從B公司購得B地100畝土地使用權，支付土地轉讓金800萬元。7.1土地增值稅概述7.1.3土地增值稅的計算（4）5月，企業(yè)將從B地取得的60畝土地使用權抵押給銀行，獲得了6個月貸款600萬元；12月，企業(yè)無法償還到期貸款，銀行將土地拍賣。（5）6月，企業(yè)將從B地取得的10畝土地使用權出租給C企業(yè)，每月收取租金5萬元。（6）7月，企業(yè)將從B地取得的30畝土地使用權與D企業(yè)交換取得房產一處，價值300萬元。（7）12月，企業(yè)將所持的E企業(yè)的股權轉讓給F企業(yè)，獲取收入600萬元。計算本年該企業(yè)應繳納的土地增值稅。（暫不考慮契稅。）7.1土地增值稅概述7.1.3土地增值稅的計算房地產企業(yè)是指主要經營房地產買賣業(yè)務的企業(yè)。對這類企業(yè)來說，土地增值稅是為取得當期營業(yè)收入而支付的費用。因此，土地增值稅的會計處理與營業(yè)稅的會計處理相同，即在計提土地增值稅時，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目。實際上繳時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。兼營房地產業(yè)務的企業(yè)，是指雖然經營房地產業(yè)務，但不是以此為主，而是兼營或者附帶經營房地產業(yè)務的企業(yè)。這類企業(yè)因轉讓房地產而繳納土地增值稅的會計處理與前述房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理一致。7.2土地增值稅的會計核算7.2.1房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理［案例7—2］某房地產公司某月有償轉讓高級住宅樓一棟，建筑面積5000平方米，單位售價每平方米6800元，共取得銷售收入3400萬元，開發(fā)房產的扣除項目金額合計為2004萬元，計算企業(yè)應交土地增值稅，并做相應會計處理。［解析］土地增值額=3400-2004=1396（萬元）增值率=1396÷2004×100%=69.66%應納土地增值稅=1396×40%-2004×5%=558.4-100.2=458.2（萬元）其會計分錄為:計提土地增值稅時:借:營業(yè)稅金及附加4582000

貸:應交稅費——應交土地增值稅4582000實際繳納時:借:應交稅費——應交土地增值稅4582000

貸:銀行存款45820007.2土地增值稅的會計核算7.2.1房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理［案例7—3］某房地產開發(fā)公司開發(fā)建造了商品住宅樓一批，在工程未全部竣工結算前已預售一批商品房，按規(guī)定預繳土地增值稅1000萬元。工程全部竣工結算后，該批商品住宅的全部銷售收入共計12000萬元。公司為取得土地使用權支付的金額為900萬元，開發(fā)土地、建房和配套設施支付2800萬元，開發(fā)費用計400萬元，轉讓房地產的有關稅金40萬元。計算其應繳土地增值稅、應補繳（或退回）稅款，并做出相應的會計分錄。7.2土地增值稅的會計核算7.2.1房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理［解析］其會計分錄為：（1）房地產未全部竣工辦理結算前，預繳土地增值稅時：借：應交稅費——應交土地增值稅10000000

貸：銀行存款10000000（2）工程竣工結算后，計提應繳土地增值稅時：準予扣除項目金額=900+2800+400+40+（900+2800）×20%=4880（萬元）增值額=12000-4880=7120（萬元）增值率=7120÷4880=145.9%應納稅額=7120×50%-4880×15%=3560-732=2828（萬元）借：營業(yè)稅金及附加28280000

貸：應交稅費——應交土地增值稅28280000（3）補繳土地增值稅時：應補稅款=2828-1000=1828（萬元）借：應交稅費——應交土地增值稅18280000

貸：銀行存款182800007.2土地增值稅的會計核算7.2.1房地產企業(yè)土地增值稅的會計處理1.企業(yè)轉讓國有土地使用權連同地上已完工交付使用的建筑物及附著物時，在“固定資產”、“固定資產清理”等有關科目中反映。轉讓時，借記“固定資產清理”、“累計折舊”等科目，貸記“固定資產”科目。取得轉讓收入時，借記“銀行存款”科目，貸記“固定資產清理”科目。計算土地增值稅時，借記“固定資產清理”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目。上繳稅金時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。7.2土地增值稅的會計核算7.2.2非房地產企業(yè)轉讓或銷售房地產繳納土地增值稅的會計處理2.企業(yè)轉讓國有土地使用權連同地上未竣工的建筑物及附著物，其會計分錄如下：借：銀行存款等

營業(yè)外支出（借方差額）

貸：在建工程

應交稅費——應交營業(yè)稅

——應交土地增值稅

營業(yè)外收入（貸方差額）繳納土地增值稅時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。7.2土地增值稅的會計核算7.2.2非房地產企業(yè)轉讓或銷售房地產繳納土地增值稅的會計處理［案例7—4］某企業(yè)轉讓一處房產的土地使用權及地上房產的產權，企業(yè)為取得該房產支付的成本、費用為4200萬元，轉讓房產取得的收入為6120萬元，支付營業(yè)稅金及附加306萬元，房產累計折舊504萬元。房產評估價格為4620元，成新率8成新。。計算應繳納的土地增值稅，并做相應的會計分錄（城建稅、教育費附加及印花稅暫不考慮）。［解析］計算應繳納的土地增值稅：土地增值額=6120-4620×80%-306=2118(萬元)增值率=2118÷(4620×80%+306)=52.92%應納土地增值稅=2118×40%-(4620×80%+306)×5%=647.1(萬元)其會計分錄為：轉讓房地產時：借：固定資產清理36960000

累計折舊5040000

貸：固定資產420000007.2土地增值稅的會計核算7.2.2非房地產企業(yè)轉讓或銷售房地產繳納土地增值稅的會計處理收到轉讓收入時：借：銀行存款61200000

貸：固定資產清理61200000計提營業(yè)稅時：借：固定資產清理3060000

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅3060000借：固定資產清理6471000

貸：應交稅費——應交土地增值稅6471000上繳稅費時：借：應交稅費——應交土地增值稅6471000

貸：銀行存款6471000結轉固定資產清理損益時：借：固定資產清理14709000（=61200000-36960000-3060000-6471000）

貸：營業(yè)外收入147090007.2土地增值稅的會計核算7.2.2非房地產企業(yè)轉讓或銷售房地產繳納土地增值稅的會計處理土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。其中，房地產所在地是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產所在地分別申報納稅。7.3土地增值稅的征收管理思考：在實際工作中，納稅地點是如何確定的？7.3.1納稅地點（1）納稅人是法人的。當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可；如果轉讓的房地產坐落地與其所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所屬的稅務機關申報納稅。（2）納稅人是自然人的。當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務機關申報納稅；當轉讓的房地產坐落地與其居住地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務機關申報納稅。7.3土地增值稅的征收管理7.3.1納稅地點

土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算、多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。7.3土地增值稅的征收管理7.3.2納稅申報1.土地增值稅的清算單位2.土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；(2)取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。3.非直接銷售和自用房地產的收入確定4.土地增值稅的扣除項目5.土地增值稅清算應報送的資料6.土地增值稅的核定征收7.清算后再轉讓房地產的處理7.3土地增值稅的征收管理7.3.3房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理［案例7—5］2014年11月，某市稅務機關擬對轄區(qū)內某房地產開發(fā)公司開發(fā)的房產項目進行土地增值稅清算。該房地產開發(fā)公司提供該房產開發(fā)項目的資料如下：2012年8月以5000萬元拍得用于該房地產開發(fā)項目的一宗土地，并繳納契稅；因閑置1年，支付土地閑置費200萬元。2013年9月動工發(fā)生開發(fā)成本3000萬元，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元。2014年10月項目已銷售可售建筑面積的80%，共計取得收入12000萬元?？墒劢ㄖ娣e的20%投資入股某酒店，約定共擔風險、共享利益。公司已按照3%的預征率預繳了土地增值稅360萬元。（當?shù)仄?/p>