房地產(chǎn)開發(fā)項目執(zhí)行計劃書

PAGE第61頁共62頁項目執(zhí)行計劃書公司年月日

目錄概要 61.整體策略 62.預(yù)期目標 63.核心定位 64.風險預(yù)估 75.項目成敗的評估標準 7第一章項目介紹 71.1城市發(fā)展概況 71.1.1城市概貌 71.1.2經(jīng)濟整體情況及主要指標 71.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 81.1.4金融商貿(mào)等重點產(chǎn)業(yè)建設(shè) 81.1.5自然資源 91.1.6城市總體規(guī)劃 91.1.7城市住宅發(fā)展 91.2項目所在區(qū)位發(fā)展概況 101.2.1區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 101.2.2輻射區(qū)的特征及發(fā)展歷程 101.2.5地塊基本情況 11第二章市場分析 122.1區(qū)域市場現(xiàn)狀 122.1.1各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 122.1.2各檔次產(chǎn)品的集合特征 122.1.3表現(xiàn)最好個案狀況 132.1.4未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 132.1.5分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點 132.1.6結(jié)論 132.2項目競爭 132.2.1競爭對手定義 132.2.2競爭對手研究 132.2.2本案競爭策略 132.3項目可能遇到的問題及風險管理 142.3.1項目可能出現(xiàn)的問題分析 142.3.2風險管理措施 142.4目標客戶 152.4.1目標客戶定位 152.4.2目標客戶構(gòu)成 162.4.3有效市場分析 162.4.4目標客戶分析 162.4.5研究結(jié)論 17第三章產(chǎn)品策劃 183.1產(chǎn)品定位 183.1.1產(chǎn)品及產(chǎn)品定位 183.1.2檔次定位 183.1.3主題形象及發(fā)展理念 183.1.4文化風格定位 193.2項目規(guī)劃 193.2.1規(guī)劃簡述 193.2.2規(guī)劃原則 193.2.3經(jīng)濟技術(shù)指標 203.3分期開發(fā) 213.3.1開發(fā)周期 213.3.2分期開發(fā)方案 213.3.3公共設(shè)施、人防、景觀分期開發(fā)順序及規(guī)模 213.3.4開發(fā)期內(nèi)，景氣指數(shù)分析 223.3.5影響開發(fā)進度的主要風險因素 223.4建筑設(shè)計 223.4.1戶型及面積選擇 223.4.2建筑風格 223.4.3建筑細部 223.4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計 233.4.5消防系統(tǒng) 233.4.6人防設(shè)計要求 233.4.7智能化系統(tǒng) 233.5景觀設(shè)計 243.5.1環(huán)境景觀設(shè)計理念 243.5.2平面組團環(huán)境設(shè)計 243.5.3立體空間環(huán)境設(shè)計 243.5.4景觀節(jié)點描述 243.6配套建議 243.7健康住宅設(shè)計要求 243.8需考慮的問題 24第四章營銷策劃 254.1市場推廣策略 254.1.1銷售目標 254.1.2入市時機 254.1.3營銷部署 254.1.4推廣階段劃分 254.1.5項目推廣包裝 264.2營銷體系的建立 264.2.1銷售體系的構(gòu)成方案 264.2.2培訓(xùn)計劃 274.3銷售價格策略 274.3.1定價原則及付款方式 274.3.2第一階段：導(dǎo)入期（內(nèi)部認購）（年月—年月） 274.3.3第二階段：開盤強銷期（年月—年月） 274.3.4第三階段：二次強銷期（年月—年月） 284.4銷售成本 284.4.1銷售費用 284.4.2銷售成本控制措施 284.5需考慮的問題 28第五章工程施工管理 295.1當?shù)厥袌鍪┕顩r調(diào)研 295.1.1當?shù)氐墓こ探ㄔO(shè)政策、法規(guī)、條例 295.1.2當?shù)氐慕ㄖ牧鲜褂弥髁鳌r格、質(zhì)量評價 295.1.3當?shù)刈匀粭l件下的工程施工管理要求 305.1.4當?shù)氐尿炇战M織程序、驗收內(nèi)容 305.1.5當?shù)貦n案管理程序、制度等 305.1.6當?shù)乜辈靻挝?、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位的基本情況： 305.1.7當?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報告 315.2項目施工組織 315.2.1施工組織形式 315.2.2工程分包 315.2.3工期安排 315.3施工管理措施 325.3.1工期及質(zhì)量管理 325.3.2材料設(shè)備采購管理 325.3.3施工安全管理 325.4施工組織與銷售 325.4.1施工組織與銷售期間需要銜接的事項 325.4.2保證順利銷售的措施 325.4.4每季完工率對季度利潤貢獻的預(yù)測及影響因素 335.5項目的交驗與入伙 335.5.1交樓時的質(zhì)量目標 335.5.2交驗與入伙過程 33第六章財務(wù)分析 346.1稅務(wù)分析 346.1.1營業(yè)稅金及附加 346.1.2企業(yè)所得稅 346.1.3土地增值稅 346.2經(jīng)濟效益分析 346.2.1經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件 346.2.2項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標 346.2.3首期主要財務(wù)指標 356.2.6利潤分析 356.3現(xiàn)金流量分析 366.3.1以季度為單元和一期完工為階段的現(xiàn)金流量表 366.3.2對資金風險評估結(jié)論 366.4資金組織計劃 366.4.1總體資金投入計劃 366.4.2資金回款計劃 366.4.3資金需求計劃 366.4.4啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間 366.5銀行融資貸款 376.5.1向銀行貸款的難點 376.5.2向銀行貸款的四大要素 376.5.3貸款組成 37第七章成本控制 377.1市場數(shù)據(jù)的收集，整理，分析 377.1.1當?shù)毓こ淘靸r指標的獲得 377.1.2數(shù)據(jù)分析 387.2項目成本 387.2.1項目成本費用計劃 387.2.2項目成本分類總匯 387.2.3項目成本分析 397.3投入產(chǎn)出分析 397.3.1投入產(chǎn)出測算 397.3.2投入產(chǎn)出經(jīng)濟分析結(jié)論 397.4項目成本控制措施 39第八章物業(yè)經(jīng)營管理 408.1當?shù)匚飿I(yè)管理情況 408.2物業(yè)管理服務(wù)的目標 408.3物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想 408.3.1物業(yè)管理服務(wù)的前期介入和籌建 408.3.2物業(yè)管理在項目實施中的定位 408.3.3提升管理服務(wù)重要措施 408.4物業(yè)管理架構(gòu) 408.5物業(yè)管理的經(jīng)營預(yù)測 40第九章團隊組織方案 41第十章其他 4210.1項目開發(fā)與各策略利益相關(guān)者的關(guān)系 4210.2各開發(fā)要素的矛盾、邏輯關(guān)系和平衡 4210.3項目變化記錄 42第十一章附件與范本 42概要1.整體策略（簡述公司的策略方向、項目策略目標，并分析項目策略與公司的策略是否一致）2.預(yù)期目標開發(fā)規(guī)模：占地100畝，總建筑面積13.4萬平方米。其中：一期占地45畝，總建筑面積5.7萬平方米；二期占地55畝，總建筑面積約8萬平方米。開發(fā)周期：約5年啟動資金及到位時間：總銷售額：3.6億總成本：稅后利潤：一期銷售率：內(nèi)部認購?fù)瓿?5%第一次強銷完成20%第二次強售完成35%質(zhì)量目標：質(zhì)量制勝，各項指標達到國家標準品牌效果：創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的性價比較高的社區(qū)。把武漢上海等一線城市居住環(huán)境帶入--。3.核心定位目標客戶群體：企事業(yè)單位一般客戶、做生意人群競爭策略：大社區(qū)的成熟性、高層住宅的稀缺性、商業(yè)配套優(yōu)勢概念主題：高層住宅全面領(lǐng)航--產(chǎn)品定位：好品質(zhì)、好質(zhì)量主要賣點訴求：外立面現(xiàn)代、規(guī)劃大氣、戶型合理、材料創(chuàng)新等一期入市時機：提前預(yù)熱市場，房地產(chǎn)市場發(fā)散期4.風險預(yù)估（簡述項目的主要風險及規(guī)避措施。）5.項目成敗的評估標準（要求對項目的成敗進行量化評估。）第一章項目介紹1.1城市發(fā)展概況（圍繞項目，有針對性的對所在城市的主要概況進行描述。）--市是--的重要輕工業(yè)基地，基本形成以紡織、服裝、無紡布及衛(wèi)材制品、食品加工、醫(yī)藥化工、機械電子為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。紡織服裝已具備年產(chǎn)1億米中高檔面料、5000萬件成衣的生產(chǎn)能力，基本形成紡、織、染、整到服裝加工比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈。其中，--絲寶集團邁亞公司生產(chǎn)的高檔服裝是中國最好的西服面料之一，可與世界高檔面料媲美。我市08年無紡布產(chǎn)業(yè)出口達1.5億美元以上，占全國出口總量的40%。食品加工、機械電子在高起點上快速發(fā)展。--即將成為中國最先進的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細化工基地、汽車零配件生產(chǎn)基地和最大的無紡布制品出口基地。同時運用產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)企業(yè)向園區(qū)集中。重點發(fā)展食品及環(huán)保產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、現(xiàn)代紡織產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、光電子及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、都市工業(yè)聚集區(qū)。--以輕紡城、生態(tài)城、休閑城為城市特色。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，功能完善,已成為江漢平原的信息中心、物流中心。三產(chǎn)業(yè)日趨繁榮，擁有一批星級酒店，一批大型購物廣場，一批專業(yè)批發(fā)市場，成為區(qū)域性的物資貿(mào)易集散中心。城區(qū)建有四大工業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完備，產(chǎn)業(yè)配套齊全，政策環(huán)境優(yōu)良，為招商引資和企業(yè)發(fā)展提供了良好的平臺。--是一座充滿活力的城市，是一塊投資創(chuàng)業(yè)的熱土。一直是外商投資--省的熱點地區(qū)和首選城市之一，首屆國際體操節(jié)簽訂了60多項協(xié)議、引資30個億，--人民誠實守信、熱情好客，愿與世界各地企業(yè)合作交流共建--市的美好明天。熱忱歡迎各國客商到--投資洽談興業(yè)。--市位于鄂中南部，江漢平原腹地，京珠、滬蓉高速公路交匯處，東臨大都市武漢，西連荊州、宜昌、三峽，北依漢水，南靠東荊河，318國道和宜黃高速公路橫貫全境，為江漢平原的交通樞紐，信息中心和物流中心，1991年躋身全國百強縣市行列，綜合經(jīng)濟實力連續(xù)十八年居全省首強，1997年被省委、省政府授予全省首批小康市，并且先后被評為全國衛(wèi)生城市、全國環(huán)境綜合整治先進市、全國體育先進市、全國物資流通百強市、全國平原綠化先進市和全國最具投資潛力中小城市。全國500強“香港絲寶”、“臺灣旺旺”、“福建親親”、“香港真巧”、“燕京啤酒”等等一批企業(yè)紛紛落戶--市并實現(xiàn)“雙贏”的局面。1.1.1城市概貌歷史起源：--市（中文：XiāntáoShì英文：Xiantao）原名沔陽縣，已有1400多年的建制歷史。南朝梁天監(jiān)二年（公元503年）設(shè)沔陽郡，建國初設(shè)沔陽專署。1951年為沔陽縣屬荊州專區(qū)。1986年撤縣建市更名為--市，屬--省直管市。地理位置：--市位于--省中部的江漢平原，國土面積2538平方公里，地跨東經(jīng)112°55'—113°49'、北緯30°04'—30°32'。土地面積分布：--市位于--省中南部，江漢平原腹地，地處東經(jīng)112°55′—113°49′，北緯30°04′—30°32′。東與武漢相鄰，南以東荊河為界與洪湖、監(jiān)利一衣帶水，西與潛江毗鄰，北以漢水為界與天門、漢川隔水相望。318國道和宜黃高速公路橫貫--全境，是江漢平原的交通樞紐。全市轄3個街道辦事處、15個鎮(zhèn)、7個農(nóng)林牧漁場，709個村（居）民委員會，4781個村（居）民小組。全市總?cè)丝?48.01萬人，其中城鎮(zhèn)人口59.35萬人，農(nóng)村人口88.66萬人。土地總面積251991.26公頃，人均土地0.17公頃，耕地總面積133553.16公頃，人均耕地0.09公頃。境內(nèi)地勢平坦，河湖密布，土地肥沃，雨熱充足，地勢西北高、東南低，海拔最高40.2米，最低20.2米。地域氣候：屬亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，具有南北兼優(yōu)的氣候特點。行政區(qū)域劃分：--市現(xiàn)轄：鄭場鎮(zhèn)、毛嘴鎮(zhèn)、剅河鎮(zhèn)、三伏潭鎮(zhèn)、胡場鎮(zhèn)、西流河鎮(zhèn)、彭場鎮(zhèn)、沙湖鎮(zhèn)、楊林尾鎮(zhèn)、張溝鎮(zhèn)、郭河鎮(zhèn)、沔城鎮(zhèn)、通海口鎮(zhèn)、陳場鎮(zhèn)、長埫口鎮(zhèn)15個鎮(zhèn)；干河、龍華山、沙嘴3個街道辦事處；國營沙湖、九合垸2個原種場，國營排湖、五湖2個漁場；國營趙西垸、劉家垸2個林場。--經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、--工業(yè)園、--高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、彭場工業(yè)園、--劉口工業(yè)園、全市共有653個村民委員會，56個居民委員會。人口構(gòu)成：全市總面積2538平方公里，總?cè)丝?48萬，其中，城區(qū)人口30萬。民俗文化：（簡要描述，內(nèi)容可參考城市年鑒、門戶網(wǎng)站等。）--市創(chuàng)造了“一座小城，兩位冠軍，三枚金牌，四塊獎牌”的世界體壇神話，--市先后走出了李小雙、李大雙、楊威、鄭李輝、廖輝五位世界冠軍，連續(xù)四屆奧運會獲得7枚奧運金牌、6枚奧運銀牌。而在體操領(lǐng)域中，2000年2月，國家體操訓(xùn)練管理中心授予該市“中國體操之鄉(xiāng)”和“世界冠軍搖籃”兩塊“金字招牌”，就全國而言，這樣一個普通的縣級市，在各方面硬件設(shè)施并不突出的情況下，卻能取得如此卓越的成績，堪稱奇跡。1.1.2經(jīng)濟整體情況及主要指標經(jīng)濟概況（簡述城市近年經(jīng)濟發(fā)展狀況和特征。）2007年2008年2009年2010年（預(yù)測）GDP（億元）年增幅（%）人均可支配收入（元）年增幅（%）年末居民存款余額（億元）年增幅（%）年末全市金融機構(gòu)存款余額（億元）年增幅（%）三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重…主要指標（數(shù)據(jù)來源：）1.1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)交通--緊靠中國中部之首武漢市，具有貫通南北、承東啟西、得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。境內(nèi)河渠網(wǎng)絡(luò)相通，公路四通八達，距武漢天河國際機場、漢口火車站、武昌火車站、長江武漢港均1小時車程。貫穿中國南北的京珠高速公路和貫穿東西的滬蓉高速公路在--附近交匯，--南到廣州、北到北京、東到上海、西到成都等特大城市均在1000公里半徑之內(nèi)。供水--市境內(nèi)河湖密布，水系發(fā)達。共有大小河流、溝渠1329條，長4500公里。其中自然河流14條，包括漢江、東荊河、通順河、通州河等，漢江過境長度91.2公里，東荊河過境長度103.34公里，流域面積2520平方公里；人工開挖的電排河5條，包括排湖電排河、沙湖電排河、保豐電排河、楊林尾電排河、周幫電排河?，F(xiàn)有垸內(nèi)湖泊12個，圍堤固定湖區(qū)4.37平方公里，泛湖泊3個，面積15.5平方公里。電力--市鄂能電力設(shè)備有限公司（原--省荊州--電力修造廠、原--市天威變壓器有限責任公司）地處美麗富饒的江漢平原，北倚長江最大支流漢江，南臨318國道和宜黃等高級公路，并與隨岳高級公路貫通，交通極為方便。公司始建于1956年，屬國家機械工業(yè)部生產(chǎn)低損耗變壓器的定點企業(yè)。同時是兩網(wǎng)改造國家經(jīng)貿(mào)委推薦生龍活虎產(chǎn)變壓器企業(yè)之一。隨著我國電力企業(yè)體制的改革與發(fā)展，我公司于2004年首批成為--省電力公司修造行業(yè)“國退民進”改制成股份企業(yè)，并于2005年10月重新掛牌。能源--地處江漢平原腹地，非金屬礦產(chǎn)豐富。其中油氣資源分布廣泛，巖鹽資源豐富，具有較大的開發(fā)潛力。已探明石油地質(zhì)儲量1373萬噸，巖鹽儲量在500億噸以上。巖鹽主要集中于地表以下780—1200米，鹽層厚度約80米，氯化鈉的一般品位在96%左右，最高可達100%。鹽礦中富含碘、鋰、溴、硼、鉀、銣、銫等多種稀有元素，其中碘的含量是海鹽含碘品位的7倍，具有極強的開采價值。郵電、通信以電信、移動、聯(lián)通、鐵通等企業(yè)為主體，建成以光纜、微波為主的通訊運輸體系，包括本地電話網(wǎng)、長途通信網(wǎng)、移動通信網(wǎng)、數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng)、多媒體信息網(wǎng)在內(nèi)，從空中到地面，室內(nèi)到室外，集當今高、新、尖技術(shù)于一體的現(xiàn)代化多功能立體通訊網(wǎng)絡(luò)，是包括--、潛江和天門的江漢本地網(wǎng)的長途交換中心、本地匯接中心、信息傳輸樞紐。2002年，全市鋪設(shè)長途光纜皮長217公里，長途電話交換機總?cè)萘窟_13320路端，長途業(yè)務(wù)電路30000條，數(shù)據(jù)通信網(wǎng)長途電路61條；固定電話交換機總?cè)萘客黄?0萬門，固定電話用戶累計達到16萬戶，平均每百人擁有電話機11部，全市所有行政村實現(xiàn)村村通電話；多媒體寬帶建成3000多個端口，寬帶上網(wǎng)用戶近1000戶；無線市話交換總?cè)萘?萬門，用戶突破2萬戶；移動電話交換機總?cè)萘窟_到55.4萬門，建設(shè)基站151個，鋪設(shè)通信光纜1380公里，移動用戶達到13.5萬戶，無線尋呼用戶1萬戶，移動電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋達到99%，與117個國家和地區(qū)實現(xiàn)了國際自動漫游。郵政儲蓄、匯兌、報刊發(fā)行全部使用數(shù)字化處理系統(tǒng)，郵政信息傳遞、商品傳送、資金流通等功能日益完善，實物傳遞網(wǎng)擁有覆蓋全市的25個電子化支局和30多個營業(yè)網(wǎng)點，郵路120條，投遞總線路3450公里。2002年，全市通信行業(yè)固定資產(chǎn)原值11.4億元，業(yè)務(wù)收入1.85億元；郵政系統(tǒng)固定資產(chǎn)原值3523萬元，業(yè)務(wù)總量4030萬元，業(yè)務(wù)收入3473萬元。生態(tài)環(huán)境--城市發(fā)展目標定位于八個大字：實力、誠信、生態(tài)、和諧。對城市建設(shè)者而言，這樣的目標也意味著巨大的投入。事實正是如此：近三年來，我市累計投入近40億元，城市發(fā)展環(huán)境因此翻開了嶄新的一頁。1.1.4金融商貿(mào)等重點產(chǎn)業(yè)建設(shè)農(nóng)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)財政、金融、保險業(yè)旅游業(yè)對外經(jīng)濟貿(mào)易商業(yè)、飲食業(yè)（簡述各行業(yè)的發(fā)展狀況及特征。）1.1.5自然資源礦產(chǎn)資源植物資源動物資源水資源………（簡述各種資源的分布狀況）1.1.6城市總體規(guī)劃\o"圖示城市各功能規(guī)劃的區(qū)域分布,如商業(yè),居住,工業(yè),物流等功能分布情況"城市功能規(guī)劃與布局:（附城市功能規(guī)劃的區(qū)域分布圖，重點對本區(qū)域進行簡要描述或附圖，內(nèi)容應(yīng)包括該區(qū)域大小、人口、配套、重點房地產(chǎn)項目等。）--是--省中部江漢平原地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐。在--縣域城市中第一個榮獲“國家衛(wèi)生城市”、“全國精神文明創(chuàng)建工作先進城市”殊榮。《中國城市發(fā)展報告2005》--進入“全國中小城市綜合實力百強”行列。GDP連續(xù)十八年居全省縣級市第一名！北起沿江大道，南至仙南大道，西達江漢大道，東起沔陽大道，--大道。中央商務(wù)區(qū)的核心地區(qū)2平方公里，包括：商城大廈、KFC、中百倉儲、學府路等傳統(tǒng)主要商務(wù)、商業(yè)區(qū)域，今后，將以金融、商務(wù)、行政、辦公、賓館等為主。核心區(qū)由26層人民廣場及33層時代廣場為中心，整個中央商務(wù)區(qū)總建筑面積將達到1000多萬平方米，其中高層住宅30余棟。城市交通現(xiàn)狀與規(guī)劃:（附城市交通規(guī)劃圖，重點對本區(qū)域已建或規(guī)劃的主要市政道路、輕軌和地鐵進行簡要描述或附圖，并指明其與本項目的位置關(guān)系及距離等。）--市位于鄂中南、江漢平原腹地，是全國著名的體操之鄉(xiāng)，是--省交通現(xiàn)代化建設(shè)試點市，也是--省水陸交通最發(fā)達的地區(qū)之一。全市現(xiàn)有通車里程1929公里，滬蓉高速公路和318國道橫貫市域東西；建設(shè)中的隨岳高速公路穿境而過，與滬蓉、襄荊等高速公路連網(wǎng)互通，通達全國；以城區(qū)為中心，省道仙洪一級公路、天仙一級公路、仙監(jiān)二級公路，南通岳陽，北達荊門。境內(nèi)“一江兩河”互連互通，航運發(fā)達?，F(xiàn)有通航里程659.1公里，港口泊位39個，遍布11個鎮(zhèn)（辦、場），年貨物通過能力246萬噸，旅客通過能力280萬人次。古老流江流經(jīng)全境，長93.5公里，均為四級航道。溯江而上，經(jīng)沙洋、過宜昌，達襄樊；順江而下，走漢川，過蔡甸、到武漢。漢江--城區(qū)港是--省“十一五”規(guī)劃重點建設(shè)港口，岸線全長13公里，年貨物通過能力186萬噸，旅客通過能力280萬人次，建成后將成為漢江中下游重要的樞紐港口。通順河、東荊河起于潛江澤口，以不同路徑，由西向東匯入長江，流經(jīng)15個鎮(zhèn)（辦、場），流域面積占全市版圖80%。交通運輸業(yè)優(yōu)質(zhì)高效?？瓦\班線通達北京、上海、廣東、福建、浙江、江蘇、湖南、陜西等省市。運距在100公里以內(nèi)的城市，1小時可到達；運距在1000公里以內(nèi)的城市，實現(xiàn)了朝發(fā)夕至。--市汽車客運總站是--省唯一一家四星級客運站，其“延伸服務(wù)、溫馨勝家”的服務(wù)理念響譽全國。2009年要重點抓好1條高速公路、2條一級公路、2個水運工程、1個站場工程的前期工作。“1條高速公路就是孝（昌）仙（桃）嘉（魚）高速公路；2條一級公路”即：318國道胡場至長埫口段、仙漢公路--至彭場段?！?個水運工程”即：通順河2公里疏浚工程、東荊河大垸子1000噸級散裝碼頭。“1個站場工程”即南城新區(qū)物流中心。1.1.7城市住宅發(fā)展近年房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)2007年2008年2009年2010年（預(yù)測）房地產(chǎn)投資額（億元）年增幅（%）房地產(chǎn)銷售額（億元）年增幅（%）住宅竣工面積（萬平方米）年增幅（%）住宅銷售面積（萬平方米）年增幅（%）住宅銷售均價（元/平方米）年增幅（%）（數(shù)據(jù)來源：）住宅市場供需情況發(fā)展態(tài)勢圖（用上表中住宅竣工面積和銷售面積畫柱狀圖進行示意。）1.2項目所在區(qū)位發(fā)展概況1.2.1區(qū)域發(fā)展規(guī)劃功能布局規(guī)劃規(guī)劃城市發(fā)展方向為：重點向南拓展，兼顧向東，遠景爭取實現(xiàn)城市的向北跨越。形成軸向帶動、片區(qū)發(fā)展的多中心城市形態(tài)，確立“四條軸線，四個中心，五大片區(qū)”的城市結(jié)構(gòu)。“四條軸線”：以大新路、錢溝路、何李路南北走向道路為一條城市中軸線，以沔陽大道、--大道-黃金大道、仙南大道東西走向道路為三條城市副軸線，作為城市主要發(fā)展軸線，構(gòu)成城市框架；“四個中心”即行政中心、商業(yè)中心、體育中心、旅游及文化娛樂中心；“五大片區(qū)”即老城區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)和南城新區(qū)。城區(qū)以東建休閑娛樂區(qū),接納武漢過來游客；城區(qū)以西建行政金融區(qū),以備將來升極為區(qū)域行政中心；城區(qū)以南繼續(xù)建工業(yè)園；現(xiàn)城區(qū)繼續(xù)發(fā)展為商貿(mào)區(qū)空間形態(tài)規(guī)劃對城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)進行分析，規(guī)劃城鎮(zhèn)體系分為三個等級，即中心城區(qū)，中心城鎮(zhèn)，以及一般城鎮(zhèn)。

規(guī)劃以318國道和滬蓉高速公路為城鎮(zhèn)發(fā)展主軸，沿省道仙監(jiān)公路、仙漢公路為城鎮(zhèn)發(fā)展的次要軸線，與中心城區(qū)，毛嘴、沔城、彭場、楊林尾四個中心城鎮(zhèn)共同構(gòu)成“一個中心、三條軸線、四個中心鎮(zhèn)”的“大”字形結(jié)構(gòu)。環(huán)境景觀規(guī)劃--因水而生、因水而興、因水而美，擁有“一江、四湖、六河”。漢江呈“S”狀蜿蜒流過--，十全湖、梅湖、太子湖、曲湖鑲嵌于南城新區(qū)，通順河、漢南河、仙下河、汪洲河、洛江河、肖楊河經(jīng)緯其中，天賦的自然環(huán)境，濃郁的水鄉(xiāng)特色，形成了--“江河湖城、五帶環(huán)繞”的城市生態(tài)景觀結(jié)構(gòu)?！拔鍘А敝笣h江濱江綠化景觀帶；高速公路和國道防護綠化帶；通順河、電排河自然生態(tài)綠化帶；分洪道生態(tài)保護林帶；十全湖、梅湖、太子湖、曲湖水鄉(xiāng)自然景觀帶。中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)大中型公園6個，服務(wù)全市；并通過生活性綠色通道彼此相連。各公園指標具體如下：劉潭公園：面積23.35公頃，結(jié)合原有公園基礎(chǔ)和河道建造。作為市級公園，為全市市民提供游憩場所。南城生態(tài)公園：面積71.09公頃，結(jié)合防護綠帶和城市水體建造，位于仙南大道以北、致富路以西，作為另一處市級公園，為全市市民提供休閑娛樂場所。漢江公園：面積12.46公頃，結(jié)合濱江景觀，作為親水性區(qū)級公園。城市公園：面積4.62公頃，位于城北中心地段，致富路以東、--大道以北，主要服務(wù)于城北區(qū)域。農(nóng)家樂園：面積18.56公頃，位于高速公路以北、紡織大道以西，作為生態(tài)公園。地下空間規(guī)劃交通規(guī)劃1、結(jié)構(gòu)規(guī)劃主干道將形成“七橫七縱”的道路骨架。“七橫”：沿江大道——青魚湖路、復(fù)州大道——沔陽大道、--大道、黃金大道、緯二路、新城大道、仙南大道?！捌呖v”：漢江路、絲寶路、漢江路——紡織大道、大新路——致富路、何李路、葉王路、和平路。2、主干道主干道規(guī)劃為雙向6車道、4塊板、路幅寬60米，和雙向6車道、3塊板、路幅寬50米。老城區(qū)主干道改造難度艱難，可根據(jù)實際情況降低路幅寬度至40米，主干道間距為800至1200米左右。3、次干道次干道規(guī)劃為雙向4車道、3塊板、路幅寬度為36米，和雙向4車道、1塊板、路幅寬30米。4、支路支路規(guī)劃為雙向4車道，1塊板、路幅寬20米，和雙向2車道，1塊板、路幅寬16米。商業(yè)規(guī)劃1）、商業(yè)街規(guī)劃沔陽大道和汪洲河路為城市商業(yè)街。商業(yè)街兩側(cè)的建筑裝飾及構(gòu)筑物面貌應(yīng)作統(tǒng)一的規(guī)劃與設(shè)計，既能夠使多元化的造型與色彩富于節(jié)奏和韻律，又在整體上能夠作到協(xié)調(diào)有序。商業(yè)街在道路設(shè)計方面更應(yīng)加強步行與休閑環(huán)境氣氛的營造，街道兩側(cè)設(shè)施的設(shè)計選型布置都應(yīng)作統(tǒng)一的規(guī)劃。汪洲河路商業(yè)步行街，擬在河道兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)10-20米綠化帶，以增強該路的景觀特色。2）、商業(yè)中心景觀沔陽大道、錢溝路、建設(shè)路和大新路圍合而成商業(yè)街區(qū)，這里的建筑群體因中心區(qū)較高的地價會體現(xiàn)出良好的開發(fā)前景。應(yīng)通過舊城改造實施改建和重建，加強其商業(yè)中心景觀在整個城市景觀功能方面的地位和作用。3）、行政中心景觀行政中心位于南城新區(qū)。中心以及與之相鄰的南城生態(tài)公園一起形成城市公共活動的集中場所。中心在建筑設(shè)計的風格方面，應(yīng)充分體現(xiàn)開放性、親和性與公共性的特點，使之更接近市民生活。4）、對外交通兩側(cè)景觀帶:滬蓉高速公路和新318國道從城市中央穿過，提供了對外展示--城市面貌的絕好視覺走廊，沿兩條對外交通線布置600－1000米的綠帶，綠帶中可設(shè)置大型水面和娛樂休閑設(shè)施，體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息。5）、商業(yè)性景觀道路規(guī)劃汪州河路步行街，以及錢溝路建設(shè)成為商業(yè)性景觀道路。其沿線有較多的景觀綠化，通過道路，在人們從事各種商業(yè)活動的同時享受優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，能有效的展示城市商業(yè)人文景觀，營造舒適的步行空間與視覺環(huán)境。建設(shè)近期規(guī)劃（簡述項目所在區(qū)域的規(guī)劃，內(nèi)容可通過咨詢當?shù)匾?guī)劃主管部門，或搜索相關(guān)網(wǎng)站。）1、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與建設(shè)“兩型”社會。統(tǒng)籌考慮城市和農(nóng)村共同發(fā)展和建設(shè)“兩型”社會的要求，推動公共服務(wù)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域共建共享，逐步縮小城鄉(xiāng)生活環(huán)境質(zhì)量的差距，積極有效的開展農(nóng)村居民點的整理。2、改變目前市域工業(yè)“相對集中，整體分散”的局面，合理確定市域產(chǎn)業(yè)布局。3、在確定中心城區(qū)規(guī)模和發(fā)展方向，合理安排產(chǎn)業(yè)布局和其他各項用地，提高城市各項功能的運作效率。4、解決中心城區(qū)現(xiàn)狀和發(fā)展面臨的重大問題，包括對對外交通、行政中心、跨高速發(fā)展等問題進行分析判斷和應(yīng)對。5、突出涉及公共利益的公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、綠地等規(guī)劃安排，為建設(shè)和諧社會、維護社會公平提供空間規(guī)劃保障。1.2.2輻射區(qū)的特征及發(fā)展歷程輻射區(qū)的分布（附區(qū)域輻射范圍分布圖）各級輻射區(qū)內(nèi)的基本特征一級輻射區(qū)輻射區(qū)的性質(zhì)：住宅產(chǎn)品類型：市場平均價格：典型住宅區(qū)域：二級輻射區(qū)輻射區(qū)的性質(zhì)：住宅產(chǎn)品類型：市場平均價格：典型住宅區(qū)域：三級輻射區(qū)…………1.2.5地塊基本情況地理位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。我們項目位于--市新城區(qū)，--大道與絲寶路交匯處，東臨德政園，南臨黃金大道，北靠絲寶工業(yè)園，是政府重點發(fā)展區(qū)域和未來的核心居住區(qū)。用地現(xiàn)狀：地塊平整四至范圍；--大道與絲寶大道交界處地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；低地面現(xiàn)狀；地面現(xiàn)狀平整地面現(xiàn)有居民情況；地面目前無居民地下情況；地下土質(zhì)情況良好土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；全無地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，地形地貌圖、地下狀況圖。）交通；交通情況良好，15路和8路汽車已經(jīng)進入人文環(huán)境與歷史景觀人口構(gòu)成；人口多為一家三口歷史景觀；地塊周邊無歷史景觀綜合配套設(shè)施商業(yè)設(shè)施項目周邊配備有恒迪大型裝修建材市場，--市汽車交易市場，大型生活超市，中百富迪大型生活超市餐飲項目周邊目前暫無餐飲配套。醫(yī)療設(shè)施據(jù)項目兩站路有漢江醫(yī)院。教育設(shè)施--小學，眄陽中學，實驗小學，--市第一高中均在項目附近。郵局：在項目--大道上距項目一站路的德政園有郵局銀行：在德政園周邊分布建設(shè)銀行和工商銀行娛樂休閑設(shè)施鴻福養(yǎng)身館，另：政府機構(gòu)：--市疾病控制中心，--市稅務(wù)局，--市土地局，--城投等多家機構(gòu)都在本案附近。第二章市場分析2.1區(qū)域市場現(xiàn)狀2.1.1各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況根據(jù)本次市調(diào)統(tǒng)計的結(jié)果，--目前共有35個項目，其中尾盤項目就占了18個，正在熱銷中的約10個，未正式開始開始銷售的7個，經(jīng)濟適用房項目1個。--的主城區(qū)劃分為3個行政區(qū)域，但因為--城市不大，故可以把整個城市看成是一個整體，結(jié)合以往的情況來看呈現(xiàn)以下幾個特點：1：中心城區(qū)的住宅項目由純住宅向高層單體樓或連體樓轉(zhuǎn)變，這其中以天下時代廣場和鳴宇尚城兩個項目最為顯著，高容積率，多梯多戶，低綠化率，酒店式大堂等特點逐步凸顯2：不再一味追求低價，對建筑品質(zhì)一流和園林綠化精美的小區(qū)依然在市場上熱銷，這其中以三豐鼎城、德政金園和綠地華庭三個項目最為典型。3：投資意識增強，城市向南發(fā)展、名校搬遷、市政府向南轉(zhuǎn)移等因素，致使一些投資客戶向黃金大道的項目投向目光，以憶美和金城為典型。需求較旺，但供應(yīng)不足。為什么會呈現(xiàn)這種情況，因為經(jīng)過09年一年的消化，大部分樓盤均已進入尾盤，剩下的一些項目又無法達到工程預(yù)售進度和條件，而且隨著中心城市土地供應(yīng)量的減少，一部分開發(fā)商想等著明年，趁在整市場供應(yīng)量笑的時候大賺一筆，所以對現(xiàn)階段采用封盤捂盤的手段，在區(qū)域內(nèi)，德政金園就是最為典型的例子，愛麗舍16-17號從頂層開始賣，中間樓層一律封盤。中小戶型走俏，隨著生活方式的改變，--人對住房的需求也有了變化，兩房、80-90平米成為市場最搶手的戶型，小三房1衛(wèi)面積在100平米左右的需求也極為旺盛，三室兩廳兩衛(wèi)不超過130平米銷量同樣可觀，所以產(chǎn)品的面積控制好，是很關(guān)鍵的一個因素。供應(yīng)量及銷售趨勢分析：1、高層住宅供應(yīng)量分析：對2008—2009年--城區(qū)住宅供應(yīng)量與產(chǎn)品供應(yīng)類型的轉(zhuǎn)變分析來看，至2008年起，--市全面進入高層住宅時代，高層住宅建設(shè)及銷售規(guī)模達到歷史新高，總面積約387274平米，占08年在售住宅項目總量的70%。2、在供應(yīng)量增加的同時，高層住宅的銷售量也有明顯增長，2009年1—5月市城區(qū)住宅的銷售總量約為17萬平米，其中高層銷售量約占70%（高層銷售數(shù)據(jù)無官方統(tǒng)計，為預(yù)計數(shù)值，僅供參考）。隨著高層住宅的供應(yīng)量不斷增加，銷量及成交比例也有增長趨勢。3、可以說從--城區(qū)住宅規(guī)劃和供應(yīng)量來看，未來2—3年里，住宅供應(yīng)總量有減小趨勢，但高層住宅占供應(yīng)總量中的比例會不斷增加，高層住宅供應(yīng)量將超過目前供應(yīng)水平，產(chǎn)品類型向高層轉(zhuǎn)變趨勢明顯。（附以下表格說明：）各項目實際開工量憶美國際39937㎡金誠花園28823㎡鳴宇尚城37228㎡天下城市星座43398㎡威宇大興公館12721㎡三豐鼎城53183㎡香岸華府92063㎡合計開工量307353㎡項目竣工量天下城市星座43398㎡三豐鼎城10158㎡合計竣工量53556㎡供應(yīng)量(面積)307353㎡供應(yīng)套數(shù)2070套可售面積122749㎡可售套數(shù)1058套未開工項目面積天下時代廣場16500㎡世北春花園6000㎡德政金園30000㎡合計未開工面積52500㎡2009年1—6月住宅供應(yīng)面積/套數(shù)分析（含多層住宅）1月2月3月4月5月6月384458.51㎡365589.03㎡352741.01㎡354584.27㎡314686.38㎡319444.44㎡272套204套263套262套364套72套從以上面積與套數(shù)供應(yīng)來看，供應(yīng)量在1—4月份為高峰，同時3—5月為銷售高峰，從目前數(shù)據(jù)可以判斷2009年下半年住宅供應(yīng)趨勢為遞減，09年全年供應(yīng)量為緩慢減小，2010年至2011年供應(yīng)量有進一步減小的可能。因高層住宅于2009年底至2010初有開工增量，故高層住宅在2010年至2011年對于市場整體供應(yīng)來看無遞減趨勢。高層住宅成交量/成交價/銷售率統(tǒng)計分析憶美國際公館三豐鼎城天下城市星座鳴宇尚城大興公館香岸華府金城花園183套122套459套82套86套239套49套2880元2680元2520元3094元2890元2610元2830元67%28.5%81.9%25.7%62%53.7%21.4%以上數(shù)據(jù)綜合分析結(jié)果為：中心城區(qū)高層住宅銷售單價普遍在2800—3000元，除金城花園外，其余中心區(qū)項目銷售情況良好，三豐鼎層為新區(qū)項目成交均價超過2600元，銷售情況很不理想。同時可以看出，整個在售或在建項目銷售率不斷增加，供應(yīng)量在短期內(nèi)逐漸遞減。銷售篇1、銷售控制是難點。既要保證銷售進度，又要防止好房源過早出手。小城市的人有時比較固執(zhí)，可考慮通過進一步拉大暢銷房源與次等房源之間的差價來促進。2、銷售節(jié)奏一定要機動靈活，應(yīng)根據(jù)具體的客戶需求情況做出靈活的變動；例如銷售情況日趨火熱的情況下應(yīng)采取不斷小幅加價的措施，令客戶產(chǎn)生恐慌心理；3、人員管理，在小城市操盤要合力搭配銷售人員，以本地和異地大約3:7的比例為佳；現(xiàn)場銷售執(zhí)行至關(guān)重要，小城市項目后期操作成敗的關(guān)鍵要素就在于執(zhí)行，銷售團隊素質(zhì)提高的務(wù)必要緊抓不放；4、銷售說辭的地方性；糅合“當?shù)卣Z言”，并多用數(shù)據(jù)；了解當?shù)氐娘L俗和忌諱，對銷售人員進行針對性培訓(xùn)；5、建立客戶資料庫，并要教育、鼓勵銷售人員培養(yǎng)自己的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。2.1.2各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價：整個--市目前的平均售價約在2600—2800左右，部分高層項目超過了3000元。開發(fā)規(guī)模：中小型項目3到5萬平米，上8萬平米的就屬于較大的項目了，目前--最大的是綠地華庭，約30萬方。產(chǎn)品形式：--已經(jīng)進入了高層時代，在建或在售項目加起來大約有70%是高層項目，在--車站的天下時代廣場更是創(chuàng)下33層100米的新高。平均消化率：目前在售項目的消化率約占75%到85%。平均容積率：2.2物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征：中心城區(qū)以中小型單體樓或連體樓為主，純住宅小區(qū)則集中在城市東西兩頭，南面現(xiàn)在就剩金誠花園2期。產(chǎn)品篇1、從建筑形態(tài)看，住宅項目仍以多層板樓最受歡迎；2、占有稀缺資源的別墅、類別墅等低密度產(chǎn)品代表了最高檔的住宅產(chǎn)品；3、近年來隨著小高層、高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，購房者開始逐步接受與認可。目前眾多基本上都處于由多層產(chǎn)品向高層、小高層產(chǎn)品過度的發(fā)展階段；南北通透、采光良好的板樓是市場的主流。4、從戶型來看，戶型需求正在由傳統(tǒng)的大三室占絕對主流向中小三室和兩居室過度；二居室的戶型一般在80-100㎡左右，三室戶型面積則在110-130㎡左右。2.1.3表現(xiàn)最好個案狀況綠地?華庭：--綠地置業(yè)有限公司于2004年8月在--市工商行政管理局注冊成立，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)代股份制企業(yè)，公司注冊資本人民幣陸仟捌佰萬元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。追求“精益求精”的綠地置業(yè)力求以“城市運營商”的身份，攜手具有超群實力的浙商團隊進軍--市場，積極配合政府提升城市形象，并將先進的人居理念與中國傳統(tǒng)的生活方式融為一體，在尊重城市紋理的基礎(chǔ)上，強調(diào)城市文脈與地方特色的延續(xù)，其以獨特的視野，為--成就高尚住宅夢想，傾力演繹曠世的永恒杰作。

公司開發(fā)的“綠地?華庭”項目是--市“十一?五”重大規(guī)劃項目之一。該項目位于絲寶北路，南臨漢南河，西靠電排河，北依小寺院路，離中心城區(qū)約5分鐘車程?？傉嫉?05畝，總體建筑面積30余萬平米，涵蓋獨棟/雙拼/聯(lián)排/疊拼/多層/電梯小高層全線產(chǎn)品，改變--無純正別墅的歷史，是集會所、商業(yè)、休閑、教育于一體的--標桿復(fù)合型高尚住區(qū)。正在建設(shè)開發(fā)的綠地華庭一期工程在社會各界的大力支持下，于2006年12月29日奠基開工。工程總建筑面積約4萬余平方米，包括多層公寓、聯(lián)排/疊拼/獨棟別墅共200余套以及商鋪門面、高檔會所等多類型物業(yè)。樓盤名稱：綠地華庭裝修狀況：毛坯房付款方式：按揭、一次性項目結(jié)構(gòu)：框架、全現(xiàn)澆項目類型：普通住宅開盤時間：2007-12-16入住時間：2008-9-8容積率：0.97綠化率：36.6%預(yù)售許可證：鄂仙預(yù)字(2007)019號號開發(fā)商：--綠地置業(yè)有限公司承建商：浙江海納建筑有限公司建筑設(shè)計：浙江華坤建筑設(shè)計研究院物業(yè)公司：武漢卓力物業(yè)公司售樓部地址：--市文化步行街南端2D-0018號項目地址：--市絲寶北路漢南河畔為什么要選擇綠地。因為我認為綠地這個項目跟我們項目有許多相似的地方，同屬于大項目，開發(fā)面積較大，周期較長，同時交通情況不太便利，同樣是多層和小高層相結(jié)合的復(fù)合型純住宅小區(qū)，只是他多增加了別墅，開盤時間比我們晚一點，但整體銷售情況，尤其是銷售價格和利潤率，比我們項目要好，在項目現(xiàn)場包裝上有一定的特色，起碼讓客戶有品質(zhì)的認同感。而且在營銷手法上也有較多的創(chuàng)新，創(chuàng)辦會刊，施行青年置業(yè)裝修基金，五一勞動節(jié)頒獎等一系列活動，總可以在市場上持續(xù)的進行項目推廣和宣傳。并且在銷售價格上也是穩(wěn)中有升，保證了項目的利潤率。而我們世紀雅園一期07年11月開盤以來，至2009年6月，經(jīng)歷了房市的冰火兩重天。可以分四個階段看出量價走勢：第一階段：07年11月至12月，市場進入熱度最高點，我項目成交均價接近2600元/平米的頂峰；同時，成交量明顯減弱；第二階段：08年1月至7月，市場迅速進入冰凍期，我項目成交均價從2500元/平米跌至1950元/平米附近，同時，月成交量維持在2-15套之間，銷量持續(xù)低迷；第三階段：08年8月至09年1月，市場進入整理與觀望期，在--樓市整體價格穩(wěn)定的前提下，我項目成交均價從2200元/平米反彈至2550元/平米位置；同時，月成交量繼續(xù)低迷，維持在1-3套之間。第四階段：09年2月至6月，市場進入政策性回暖期，在我項目作出重大價格政策調(diào)整后，成交均價位于2077元/平米位置附近；同時，成交量體現(xiàn)為大幅度提升，從初期的18套升至68套，銷量保持穩(wěn)定。2.1.4未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型1、供應(yīng)量分析：全部為高層與小高層，總量約17萬平米，預(yù)計2010年投放市場，基本與2009年1—5月份供應(yīng)量相當。戶型偏小，設(shè)計人性化具備現(xiàn)代戶型要求。其中，中心城區(qū)供應(yīng)量占70%，新區(qū)供應(yīng)量沒有明顯增加。2、價格趨勢分析從目前新增項目地理位置和產(chǎn)品定位來看，價格有明顯上升跡象，中心城區(qū)，地理位置更優(yōu)越，戶型面積偏小，產(chǎn)品精致化，將進一步提高成交均價。同時，拉大與新區(qū)項目價格差，若新區(qū)項目想在銷售速度和成交量上有突破性改善，就必須提高產(chǎn)品均好性，以較大的價格差來強占市場。2.1.5分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點機會點：市場需求較為旺盛，有需求才會有購買行為。同時，著眼于2010年，整個--市場供應(yīng)量并大，而且隨著中心區(qū)單體樓或綜合體的建設(shè)形成，勢必會影響居民的生活品質(zhì)，改變居民的生活習慣，而像世紀雅園這樣大規(guī)?；【踊▓@小區(qū)是非常難得的，所以只有引導(dǎo)得當，相信會有不錯的表現(xiàn)。威脅：威脅從來就有，但我認為外部最大的威脅源自兩方面：1）城東偏遠項目采用低價傾銷分流客戶。2）項目對面的三豐鼎城3期和中央華府兩個項目對我項目的客戶分流。2.1.6結(jié)論如：區(qū)域整體市場發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力我認為，把握好市場節(jié)奏和產(chǎn)品的品質(zhì)，世紀雅園在2010年會有不錯的表現(xiàn)，因為市場需求還是較為旺盛的，而縱觀明年市場的供應(yīng)量，明顯供應(yīng)不足，所以只要把握好時間節(jié)點，盡快將產(chǎn)品推向市場，才是上策。建議：世紀雅園可以考慮2010年下半年投放市場，通過前面數(shù)據(jù)分析，--城區(qū)高層住宅市場供應(yīng)量在2010—2011年增長的可能性很小，且通過2009—2010年上半年市場消化后，在2010年下半年有減小跡象，特別是在中心城區(qū)項目已拉高房價基礎(chǔ)上，我項目再進入市場的利潤和成交量將有教好保障。2.2項目競爭2.2.1競爭對手定義關(guān)于“競爭對手”的理解，包括具體的、廣義的。競爭對手這個詞匯對我們從事銷售工作的人而言是在熟悉不過了，簡單的說，市場上一切與我們產(chǎn)品相同或類似的企業(yè)廠商都是我們的競爭對手，因為他們會分流我們的客戶，使我們的銷售受阻或放慢，客戶不買他的就肯定會買我的。市場是一塊蛋糕，他的那塊大，我們的那塊就自然小。2.2.2競爭對手研究競爭對手競爭策略及

近期動向產(chǎn)品的主要買點

及市場反應(yīng)優(yōu)勢/市場競爭力弱點/不足三豐鼎城贊助--第4屆房交會的整場節(jié)目，獨家冠名。部份大戶型現(xiàn)在推出買房送裝修基金大型人文社區(qū)，戶型新穎，6米跳空陽臺，入戶花園，精裝酒店大堂等，客戶對該項目的工程質(zhì)量和公司實力是較為認可的有創(chuàng)新的整體設(shè)計，戶型也較為新穎。交有競爭力價格較高德政金園近期一直以門面宣傳為主純多層大型社區(qū)，小區(qū)道路及綠化環(huán)境和商業(yè)配套成熟植根--多年，客戶的口碑較好，是--較為成熟的社區(qū)不重視宣傳，價格較高天下時代廣場未達到銷售條件，現(xiàn)成立“天下會”推出日進百金的活動--第一高33層，戶型配送入戶花園，項目配備空中花園和大型綠化廣場地段繁華，戶型品種多樣，居家投資兩廂皆宜降低了住宅舒適度，公攤較大，價格高綠的華庭2期尾盤，近期無推廣活動產(chǎn)品涵蓋面廣，--第一大項目，綠化環(huán)境較好，先做環(huán)境，后做房子選擇性較大，產(chǎn)品多樣，容積率地低地段較偏遠，生活配套差，入住率極低香岸華府尾盤，近期無推廣活動涵蓋多層和小高層，整體社區(qū)環(huán)境不錯，客戶較為認可，整體外立面鮮艷地段較為便利，距離傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)很近，生活方便項目的整體品質(zhì)和質(zhì)量一般，價格略高在現(xiàn)階段，各家樓盤均沒有太多的推廣活動，通過我們調(diào)查，超過80%的開發(fā)商都是在原價格基礎(chǔ)上讓出一次性付款9.8折來吸引客戶，看來年底想盡快回籠資金。只是天下時代廣場在現(xiàn)在還沒有拿到銷售許可證的時候，推出了“日進百金”的活動，加入“天下會”早加入一天，優(yōu)惠多一天。2.2.2本案競爭策略本案自身的、競爭對手中的、消費者中的定位：就以目前--的整體市場來看，我認為本案可以定位于--市區(qū)的原生態(tài)花園社區(qū)。環(huán)境優(yōu)雅，配套齊全，價格適中。是--廣大群眾心目中性價比很高的社區(qū)之一。以鮮明的定位，樹立一個中產(chǎn)階級理想的人文社區(qū)。本案可提煉的買點：1：--中心城區(qū)第一品牌社區(qū)2：市級園林示范小區(qū)3：超寬樓間距，創(chuàng)新戶型設(shè)計，配送入戶花園，實用美觀4：原生態(tài)自然風情園景，讓人向往5：鬧中取靜，最適于居家養(yǎng)生的福地6：健康社區(qū)，配套大型運動休閑廣場。市場競爭力：談到市場競爭力，我認為在--的3年時間里，世紀雅園項目在--市民的心中已經(jīng)產(chǎn)生了一定的知名度，只要在推廣的時間節(jié)點和手法上把握好，同時加強工程質(zhì)量管理，相信本案在市場的反映會有較強的競爭力?？赡艹霈F(xiàn)的弱點：1：1期工程因質(zhì)量問題所帶來的負面口碑。2：由于工期問題，影響開盤時間，導(dǎo)致客戶分流道三豐鼎城和中央華府。3：銀行對項目的信貸支持。4：政策性轉(zhuǎn)變。核心競爭策略：1快。加快工期和工程建設(shè)，力爭早日開盤。先聲奪人。2準。充分發(fā)揮現(xiàn)在1期業(yè)主的宣傳力量。在--，開發(fā)商打一次廣告，可能不如朋友的幾句閑聊。先發(fā)動熟客帶客。3價格策略：在保證合理利潤的前提下，盡可能在保持與周邊項目價格便宜20到30元每平米，利用--人愛貪圖小便宜的心態(tài)，加快銷售速度，保證充裕的現(xiàn)金流。戶型篇世紀雅園二期產(chǎn)品如何優(yōu)化設(shè)計具體情況分析2房2廳1衛(wèi)80—89平米30%考慮送入戶花園(6-9平米)，臥室飄窗，主要買點是空間面積適中，位置及采光好。3房2廳1衛(wèi)98—105平米13%送入戶花園(8平米)，臥室飄窗，主要體現(xiàn)功能，買點在位置和采光好。3房2廳2衛(wèi)115—120平米37%面積組合最適中的3房設(shè)計，主力戶型，送入戶花園(8平米)，臥室飄窗，南北通透。120—130平米10%最舒適的3房設(shè)計，主力戶型，臥室飄窗，可考慮大挑臺+入戶花園的創(chuàng)新設(shè)計，是--獨一無二的戶型。130—139平米5%奢侈3房，可以考慮送空中花園變3房為4房功能，臥室飄窗，同時帶大挑臺。4房2廳2衛(wèi)145——150平5%送入戶花園，帶大挑臺，臥室飄窗，主臥室有景觀陽臺，3陽臺設(shè)計，賣點在景觀位置好，采光好。優(yōu)化戶型配比，以2房和3房為主力戶型，部分小3房、4房及復(fù)式樓為輔助戶型，小2房變3房功能是特殊戶型，可以嘗試。平面結(jié)構(gòu)布局為2梯3戶和2梯4戶。若單戶面積小，可以考慮增加單元。以上所有贈送入戶花園須與客廳相連并可拆除分割墻.所有挑臺設(shè)計為客廳至客房整體型陽臺。景色出眾，以水為題。為什么這么說，縱觀房地產(chǎn)市場的發(fā)展，由賣房時代過渡到買房時代再過渡到營銷時代，到今天的產(chǎn)品時代。永恒不變的產(chǎn)品、戶型設(shè)計合理、功能齊全、建筑質(zhì)量好等外部因素。給消費者最直觀的就是園林綠化，有了它就有了對比、有了特色，另外提升物業(yè)管理，增強智能化安防。2.3項目可能遇到的問題及風險管理2.3.1項目可能出現(xiàn)的問題分析如：成本失控質(zhì)量問題工期延遲資金組織的及時性產(chǎn)品與策劃偏離開發(fā)規(guī)模控制不當區(qū)域相關(guān)配套尚不健全（包括公共配套、生活配套、交通狀況等）有效市場不足對市場及目標可戶判斷失誤市場或競爭對手出現(xiàn)突變價格及付款方式判斷失誤前期營銷不理想（包括銷售包裝、資金投入、一線銷售組織等）操作團隊人力不足或團隊破裂合作方的重大變動（包括人事、合作方式等）價格趨勢分析：2008年起，--市中心城區(qū)住宅項目及大量高層住宅的投放，拉高了城區(qū)住宅成交均價。至2009年6月止，--城區(qū)住宅成交均價為2462元/平米。目前中心城區(qū)高層成交均價在2800—2900元/平米之間。--大道新區(qū)高層住宅可比性比較單一，僅三豐鼎城單個樓盤，成交均價為2600-2650元/平米。目前，中心城區(qū)高層住宅價格走是比較堅挺，穩(wěn)定小幅度上升。而非中新城區(qū)如三豐鼎城等項目通過開盤和促銷活動，使得成交均價有一定下降。同時，在該價格水平上，銷售情況沒有明顯提高。這個說明地段是支撐價格水平的第一要素，而產(chǎn)品本身其次。可以判斷，中心城區(qū)項目在保障產(chǎn)品均好性的前提下，價格走勢將可以穩(wěn)定小幅走高，而新區(qū)項目包括世紀雅園項目，將會和中心城區(qū)高層住宅均價水平拉大。2.3.2風險管理措施（針對項目可能出現(xiàn)的問題、風險，逐條提出相應(yīng)措施。）2.4目標客戶25歲-55歲，有一定社會背景，經(jīng)濟實力，以中青年教師、企事業(yè)單位、個人商戶（包括下下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營廠主）為主要品人群。對現(xiàn)有居住條件不滿，子女結(jié)婚，對居住環(huán)境有一定要求的客戶。2.4.1目標客戶定位目標客戶：（細分客戶，尋找出符合本案特點的消費群體，并進行分類。）（細分客戶，尋找出符合本案特點的消費群體，并進行分類。）客戶篇客戶構(gòu)成比較簡單，主要分五類：1、公務(wù)員與事業(yè)單位等泛公務(wù)員階層，尤其是在政府任職多年的大小官員；2、私營企業(yè)主；3、電力、電信、能源、金融、煙草等壟斷行業(yè)以及當?shù)刂е云髽I(yè)的干部職工；4、外地經(jīng)商、務(wù)工人員；他們選擇在家鄉(xiāng)買房置業(yè)，或供養(yǎng)自己的家人、或作為自己返鄉(xiāng)時的落腳點；5、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群。主要特征：目標客戶特征與需求匯總表客戶來源來源主要區(qū)域--本地居民，項目周邊的人群來源次要區(qū)域--下面下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主客戶置業(yè)目的子女結(jié)婚，改善居住環(huán)境，投資客戶描述人口特征年齡區(qū)間25到55歲間家庭人口3到5人社會特征文化程度本科職業(yè)類型工薪階層或做生意客戶經(jīng)濟特征家庭年收入年收入在5到10萬車輛擁有地下車庫居住狀況良好客戶購房需求社區(qū)主題高層電梯花園社區(qū)風格現(xiàn)代風格住宅產(chǎn)品類別多層和高層都可以需求樓型及比例3*2*1需求戶型及比例需求面積及比例80到100左右最為旺盛交樓標準毛坯朝向南北商業(yè)產(chǎn)品類別超市價格單價2700到2900總價30萬到35萬左右付款方式按揭為主小區(qū)環(huán)境要求有大型綠化花園地段--大道品牌口碑好周邊環(huán)境生活配套方便，尤其以知名學校，大型菜市場為先車位機動車位和非機動車位比例在1：3配套交通商業(yè)設(shè)施最好配有較大型的商業(yè)超市教育設(shè)施幼兒園會所功能健身為主題醫(yī)療小醫(yī)院銀行各大銀行郵局有其它美容美發(fā)2.4.2目標客戶構(gòu)成用圖表的形式表示，按區(qū)域、職業(yè)、收入、年齡、置業(yè)次數(shù)劃分，各類目標客戶所占的比重。2.4.3有效市場分析分析有效市場容量，預(yù)測未來2年內(nèi)客戶的變化趨勢。今年是我市加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，也是保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要一年。2009年，全市房地產(chǎn)管理工作將完成住房建設(shè)投資6億元，建設(shè)普通商品住房40萬平方米，完成經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)投資1億元，建設(shè)面積7萬平方米。近一段時間以來，全市“兩房”建設(shè)與危舊直管公房改造整體推進，住房保障政策的宣傳與住房情況調(diào)查深入進行，房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記行為進一步規(guī)范，整個房地產(chǎn)管理與住房保障工作進展順利，成效明顯。2.4.4目標客戶分析目標客戶最關(guān)注的問題（對客戶最重視的問題進行表述，并說明應(yīng)如何滿足客戶需求。）客戶最為重視：價格，品質(zhì)所能承受的總價范圍，首期與月供能力的敏感度家庭年收入5萬以上的客戶，首付款可以保證在12-16萬左右、按揭年限一般10-15年、每月月供1200-2000，不宜太高。目標客戶的購買動機及影響其購買的主要因素--居民的置業(yè)特點：首先考慮是小孩讀書，在是換居住環(huán)境，然后是在外地生意的人給家人買，最后是看親友買了自己也買住一快。所以我們需要為--市的市民提供的是一個住宅面積多樣、環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)功能較為齊全的舒適小區(qū)，成我公司一貫的原則，花三流的錢，買一流的房子，物美價廉。2.4.5研究結(jié)論通過上述分析，闡述本項目產(chǎn)品及服務(wù)的核心內(nèi)容，并說明應(yīng)在哪些方面最建立起能吸引顧客的差異性特色和產(chǎn)品附加值。差異制勝：在差異勝上，我有以下幾點想法：1：先做環(huán)境，后坐房子，與人不同，讓人放心。2：營銷中心的整體包裝上檔次，從室內(nèi)裝修到現(xiàn)場展牌到樣板間管理，讓客戶充分體驗到商資不？的真實感受同時，針對--市建筑質(zhì)量差的一大特點，大力宣傳承建商的實力，漏水放的記錄，讓人放心。3：結(jié)合--客戶客帶客的傳統(tǒng)特點，優(yōu)先發(fā)展老客戶帶一新客戶，給予一定的利益，求面子，也重實在，雙管齊下。

第三章產(chǎn)品策劃3.1產(chǎn)品定位3.1.1產(chǎn)品及產(chǎn)品定位定位描述：產(chǎn)品組合：產(chǎn)品類型占地面積之和(Ha)容積率建筑面積之和(M2)面積比戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比低層住宅（1～3層）多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～11.5層）中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）超高層住宅（>100m）配套商業(yè)面積————3.1.2檔次定位說明項目檔次(可以價格為基準進行說明)。3.1.3主題形象及發(fā)展理念本項目在市場中的形象說明本（或更廣）區(qū)域的形象定位何種發(fā)展理念（如郊居化、便利、尊貴等）何種主題及表現(xiàn)何種概念（如體育主題、水城主題、休閑小鎮(zhèn)等）表現(xiàn)出符合市場需求和客戶偏好的項目的獨特性或差異化，并符合項目地塊及規(guī)模的自身特點3.1.4文化風格定位建筑的風格、格調(diào)、色彩的描述。3.2項目規(guī)劃3.2.1規(guī)劃簡述項目總占地面積m2、總戶數(shù)、規(guī)劃人口。其中規(guī)劃住宅棟、層數(shù)、層高；商業(yè)棟、層數(shù)、層高，業(yè)態(tài)分別為；沿街商鋪棟、層數(shù)、層高；社區(qū)配套（如學校、會所等），地下車庫個。3.2.2規(guī)劃原則總體布局、組團構(gòu)成模式包括組團設(shè)計及組團對分期建設(shè)的影響，根據(jù)容積率、地塊規(guī)模、形狀等因素確定建筑個數(shù)、高度、布局、朝向、間距、風格等，即為平面布局、立面處理、建筑外形與組合。建筑組團組合應(yīng)符合日照、通風、密度、朝向、間距等功能要求，使生活方便、安全、安靜。公共空間規(guī)劃設(shè)計考慮在沒有建筑覆蓋的空間規(guī)劃，對室外空間的進一步功能規(guī)劃，為道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃打下基礎(chǔ)。路網(wǎng)系統(tǒng)（道路、交通規(guī)劃）根據(jù)小區(qū)所處的地形地貌、氣候等自然條件、地塊規(guī)模、位置及周邊環(huán)境布置主要出入口、主要干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑、天橋等。道路規(guī)劃的三大原則：方便原則，方便居民和車輛出入、鄰里溝通；經(jīng)濟原則，在方便生活交通的同時減少對土地空間的占用；安全原則，人與車的關(guān)系。路網(wǎng)的流線設(shè)計及經(jīng)濟可行性，充分考慮車行路的承受力。考慮施工路與小區(qū)主干道的關(guān)系。綠地規(guī)劃指導(dǎo)環(huán)境景觀設(shè)計包括景觀軸線聯(lián)接點。附圖說明3.2.3經(jīng)濟技術(shù)指標項目名稱有無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地ha容積率居住區(qū)用地ha建筑密度總建筑面積M2綠地率%住宅總建筑面積M2住宅總戶數(shù)戶公共服務(wù)設(shè)施總面積M2汽車位總數(shù)個住宅內(nèi)容類型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（1～3層）多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～11.5層）中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）超高層住宅（>100m）公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)容類型建筑面積(M2)用地面積(M2)商業(yè)會所學校幼兒園市政公用其他汽車停車內(nèi)容停車方式車位數(shù)占總停車面積比例(%)地下、半地下架空層地面車庫地面露天交樓標準內(nèi)容裝修標準占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修注：最終以竣工面積實測為準。3.3分期開發(fā)分期數(shù)及原因說明，分期時間安排，各期占地面積、建筑面積及戶型與比例，各期之間的關(guān)聯(lián)，各期施工及銷售時間，首期土地情況，首期施工的便利性，首期銷售的利好因素。3.3.1開發(fā)周期項目啟動的最佳時機點項目啟動應(yīng)具備的條件總體開發(fā)時間的初步規(guī)劃附相關(guān)圖表3.3.2分期開發(fā)方案分期產(chǎn)品類型建筑面積可售面積一期產(chǎn)品類型一產(chǎn)品類型二二期產(chǎn)品類型一產(chǎn)品類型二……附開發(fā)順序示意圖3.3.3公共設(shè)施、人防、景觀分期開發(fā)順序及規(guī)模附開發(fā)順序示意圖3.3.4開發(fā)期內(nèi)，景氣指數(shù)分析3.3.5影響開發(fā)進度的主要風險因素3.4建筑設(shè)計3.4.1戶型及面積選擇戶型設(shè)計原則：主要考慮功能的多少與成本檔次相結(jié)合，住宅的標準功能包括二廳（客廳和飯廳）、廚房、衛(wèi)生間、陽臺。戶型組合：戶型面積所占比例套數(shù)總價3.4.2建筑風格建筑風格：（符合當?shù)氐膶徝懒晳T并創(chuàng)造附加值。）建筑色彩：（符合當?shù)氐膶徝懒晳T并創(chuàng)造附加值。）立面處理：（要求與品牌、產(chǎn)品文化統(tǒng)一，與建筑環(huán)境協(xié)調(diào)。）3.4.3建筑細部主要考慮門、窗、陽臺、線條的組合對立面的影響，包括片墻、陽臺、屋頂、窗；室內(nèi)管線、梁與柱的裝飾處理。3.4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)計使用年限結(jié)構(gòu)安全等級地震設(shè)防設(shè)計使用荷載結(jié)構(gòu)體系應(yīng)與建筑匹配，與賣點匹配，以達到控制成本的目的。3.4.5消防系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)自動噴灑系統(tǒng)其他3.4.6人防設(shè)計要求3.4.7智能化系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界報警系統(tǒng)停車場系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)巡更系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)3.5景觀設(shè)計3.5.1環(huán)境景觀設(shè)計理念3.5.2平面組團環(huán)境設(shè)計3.5.3立體空間環(huán)境設(shè)計3.5.4景觀節(jié)點描述3.6配套建議說明配套設(shè)施項目、面積、標準、規(guī)劃布局。生活配套建議銀行、郵局醫(yī)療或健康設(shè)施，教育配套建議教育（需否設(shè)置幼兒園、中小學，其規(guī)模數(shù)量等）休閑娛樂配套建議會所及面積及其它娛樂功能及設(shè)施交通配套建議交通設(shè)置（住戶車設(shè)置、公交線引進等）小區(qū)大門商業(yè)配套建議（商業(yè)區(qū)）主要說明功能及面積。如滿足小區(qū)自身需要或是外向型的，屬鋪面式、商場式、街區(qū)式、或其它類等。3.7健康住宅設(shè)計要求3.8需考慮的問題如：怎樣根據(jù)地塊現(xiàn)狀，通過規(guī)劃設(shè)計，揚長辟短提升土地價值？如何有效的與設(shè)計單位溝通，以實現(xiàn)我們的規(guī)劃設(shè)計意圖？取舍利弊，在顧客最重視的賣點中，不能犧牲或應(yīng)給予確保的地方是哪些？通過價值工程分析，在規(guī)劃設(shè)計中滿足利潤最大化和競爭策略的關(guān)鍵點是什么？第四章營銷策劃4.1市場推廣策略4.1.1銷售目標總銷售面積：平方米總銷售均價：元/平方米總銷售額：元預(yù)計銷售的最終成果：4.1.2入市時機最佳入市時間點（考慮樓盤的競爭情況及居民的消費習慣。）入市時應(yīng)具備的條件4.1.3營銷部署闡述項目整體賣點訴求及分期的側(cè)重點，并分析項目推廣擬用的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。4.1.4推廣階段劃分第一階段：導(dǎo)入期簡述階段推廣策略第二階段：開盤強銷期簡述階段推廣策略第三階段：二次強銷期簡述階段推廣策略4.1.5項目推廣包裝推廣主題推廣案名通過包裝渲染項目主題，形成買家整體印象提煉項目買點，清晰的展現(xiàn)給顧客廣告宣傳選擇廣告媒體的要求廣告投入的數(shù)量、時間點及預(yù)算賣場、示范區(qū)形象示范區(qū)的范圍、規(guī)模及完工時間示范區(qū)動線組織售樓處地點及形象標準樣板房的地點、戶型套數(shù)、裝修標準園林景觀形象行為識別前期調(diào)研方案促銷活動策劃建議案4.2營銷體系的建立4.2.1銷售體系的構(gòu)成方案組織架構(gòu)用組織架構(gòu)圖說明銷售體系構(gòu)成，重點考慮銷售力量是否足夠，任何組織。銷售管理制度方案包括固定底薪+提成、銷售部人員工資制度、銷售員傭金、結(jié)算方法等。4.2.2培訓(xùn)計劃培訓(xùn)時間由誰培訓(xùn)主要內(nèi)容4.3銷售價格策略4.3.1定價原則及付款方式定價原則與策略目標相適應(yīng)的均價、起步價，在銷售過程中如何進行調(diào)整樓層、朝向、景觀等價差比例的確定付款方式幾種付款方式預(yù)測銀行按揭付款所占比重，可產(chǎn)生的現(xiàn)金流規(guī)模4.3.2第一階段：導(dǎo)入期（內(nèi)部認購）（年月—年月）價格策略：銷售方式：階段目標：推廣手段：發(fā)布策略：推廣執(zhí)行：4.3.3第二階段：開盤強銷期（年月—年月）價格策略：銷售方式：階段目標：推廣手段：發(fā)布策略：推廣執(zhí)行：4.3.4第三階段：二次強銷期（年月—年月）價格策略：銷售方式：階段目標：推廣手段：發(fā)布策略：推廣執(zhí)行：4.4銷售成本4.4.1銷售費用總費用分期費用4.4.2銷售成本控制措施4.5需考慮的問題如：目前擁有多少客戶資源？如何在短時間內(nèi)建立起客戶網(wǎng)絡(luò)？前臺作業(yè)的組織和造勢戰(zhàn)術(shù)的要點是什么？簽訂銷售文件時應(yīng)注意的法律問題是什么？特別是與新出臺的政策法規(guī)相衍接問題是什么？銷售策略如何與產(chǎn)品的實際水平、市場氣氛、項目策略目標綜合平衡？應(yīng)考慮的事項是什么？第五章工程施工管理5.1當?shù)厥袌鍪┕顩r調(diào)研5.1.1當?shù)氐墓こ探ㄔO(shè)政策、法規(guī)、條例如：開發(fā)用地政策、法規(guī)、條例拆遷安置政策、法規(guī)、條例建筑施工政策、法規(guī)、條例安裝工程政策、法規(guī)、條例當?shù)氐慕ㄔO(shè)管理規(guī)定、程序（含規(guī)劃、招投標、報建、安全生產(chǎn)等）城市規(guī)劃管理規(guī)定、程序勘察設(shè)計管理規(guī)定、程序招投標管理規(guī)定、程序市政管理規(guī)定、程序人防管理規(guī)定、程序安全生產(chǎn)管理規(guī)定、程序安全5.1.2當?shù)氐慕ㄖ牧鲜褂弥髁鳌r格、質(zhì)量評價調(diào)研區(qū)域、時間、依據(jù)、原則調(diào)研目的調(diào)研對象及樣本工程設(shè)備、材料調(diào)研明細表土建專業(yè)水暖專業(yè)電氣專業(yè)4.2.2調(diào)研報告專題說明5.1.3當?shù)刈匀粭l件下的工程施工管理要求如：冬季施工施工準備施工方法雨季施工施工現(xiàn)場：雨季施工措施：5.1.4當?shù)氐尿炇战M織程序、驗收內(nèi)容5.1.5當?shù)貦n案管理程序、制度等5.1.6當?shù)乜辈靻挝弧⑹┕挝?、監(jiān)理單位、設(shè)計單位的基本情況：勘察設(shè)計單位市勘察設(shè)計單位統(tǒng)計基本情況匯總表企業(yè)個數(shù)所屬關(guān)系勘察設(shè)計資格等級中央部門地方企業(yè)甲級企業(yè)乙級企業(yè)丙級企業(yè)丁級企業(yè)專項企業(yè)施工單位序號企業(yè)名稱經(jīng)濟性質(zhì)主管部門主營資質(zhì)監(jiān)理單位序號單位名稱地址上級主管單位等級5.1.7當?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報告模板工程：鋼筋工程混凝土工程5.2項目施工組織5.2.1施工組織形式綜合資金、成本、工期、質(zhì)量、品牌等因素考慮。5.2.2工程分包列出需要分包的工程項目，并考慮其招投標過程中的注意事項。5.2.3工期安排預(yù)測一期的總工期開工時間：竣工時間：附項目開發(fā)網(wǎng)絡(luò)圖5.3施工管理措施5.3.1工期及質(zhì)量管理工期及質(zhì)量管理目標工期及質(zhì)量管理措施管理工作的內(nèi)容管理措施5.3.2材料設(shè)備采購管理采購的責任分工主要控制措施5.3.3施工安全管理安全管理措施出現(xiàn)事故時，應(yīng)對媒體曝光措施5.4施工組織與銷售5.4.1施工組織與銷售期間需要銜接的事項5.4.2保證順利銷售的措施如：確保開盤銷售時賣象良好的措施確保工程進度與樣板房裝修合理配合確保水、電、氣、通訊、有線電視等工程在交樓前完工的措施施工中的產(chǎn)品無法滿足目標客戶需求的應(yīng)對措施二期施工避免影響一期入住客戶的措施5.4.4每季完工率對季度利潤貢獻的預(yù)測及影響因素5.5項目的交驗與入伙5.5.1交樓時的質(zhì)量目標質(zhì)量成果標準（室內(nèi)、室外）對交樓給客戶是愿景描述入伙后的滿意度與投訴率的期望5.5.2交驗與入伙過程交驗與入伙過程的組織注意事項：延遲交樓（規(guī)避相關(guān)法律責任）入伙后整改（責任人、組織形式、費用承擔）………

第六章財務(wù)分析6.1稅務(wù)分析6.1.1營業(yè)稅金及附加6.1.2企業(yè)所得稅6.1.3土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。6.2經(jīng)濟效益分析詳見附件包《投入—產(chǎn)出綜合測算模板》。6.2.1經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件如：是否享受政府各種稅費的減免等。6.2.2項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標參照下表：項目售價（元/m2）/租金（元/m2·月）總計（萬元）備注銷售總收入住宅按建筑面積銷售商務(wù)綜合樓按建筑面積銷售車位合計開發(fā)成本期間費用總投資開發(fā)成本＋期間費用稅前利潤稅后利潤銷售毛利率%稅前利潤/銷售收入銷售凈利率稅后利潤/銷售收入總投資回報率稅后利潤/總投資內(nèi)部收益率啟動資金最大資金占用6.2.3首期主要財務(wù)指標新項目一期財務(wù)指標匯總表：指標名稱首期測算值第一年第二年現(xiàn)金流出（年度值）現(xiàn)金流入（年度值）項目利潤（年度值）銷售毛利率銷售均價針對合作項目，則還需要填寫以下財務(wù)指標：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）總投資（含資金成本）稅后利潤投資回報率內(nèi)部收益率（IRR）6.2.6利潤分析經(jīng)濟指標2007年﹒﹒﹒20××年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)6.3現(xiàn)金流量分析詳見附件包《投入—產(chǎn)出綜合測算模板》。6.3.1以季度為單元和一期完工為階段的現(xiàn)金流量表6.3.2對資金風險評估結(jié)論6.4資金組織計劃詳見附件包《投入—產(chǎn)出綜合測算模板》。6.4.1總體資金投入計劃各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。6.4.2資金回款計劃各期銷售回款計劃。6.4.3資金需求計劃結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。6.4.4啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間6.5銀行融資貸款6.5.1向銀行貸款的難點貸款條件：突破措施：6.5.2向銀行貸款的四大要素貸款主體：抵押物或擔保：用途：還款來源：6.5.3貸款組成按揭貸款與流動資金貸款的比重。第七章成本控制7.1市場數(shù)據(jù)的收集，整理，分析7.1.1當?shù)毓こ淘靸r指標的獲得專業(yè)書籍查詢：網(wǎng)上查詢：電話專家咨詢：經(jīng)驗：綜合以上方式，獲取最新的且以本工程相類似的有關(guān)工程造價指標。7.1.2數(shù)據(jù)分析如：本項目成本與當?shù)厮綑M向比較，是否有競爭力預(yù)測開發(fā)期內(nèi)材料、設(shè)備價格與人工工資的走勢，以及對項目的影響·········7.2項目成本7.2.1項目成本費用計劃詳見附件包《項目成本分析表》。7.2.2項目成本分類總匯項目金額（萬元）按建筑面積攤（元/平方米）一、土地價款支出：二、前期開發(fā)準備費：三、主體建筑(裝修)工程費四、主體安裝工程費（包含于第三項內(nèi)）五、社區(qū)管網(wǎng)工程費六、智能化系統(tǒng)費七、園林環(huán)境工程費八、配套設(shè)施費九、其他建設(shè)工程支出十、管理費用十一、銷售費用十二、財務(wù)費用十三、各項稅金十四、預(yù)備費總計7.2.3項目成本分析總成本與策略目標是否能滿足項目策略目標的實現(xiàn)。成本結(jié)構(gòu)分析成本結(jié)構(gòu)是否符合競爭策略的需要成本結(jié)構(gòu)中具有下調(diào)空間的項目成本結(jié)構(gòu)中不確定因素較大的項目敏感性分析（詳見附件包《投入—產(chǎn)出綜合測算模板》中的敏感性分析表）成本標桿與質(zhì)量成本細項能否滿足質(zhì)量標準、質(zhì)量方針的實現(xiàn)。7.3投入產(chǎn)出分析7.3.1投入產(chǎn)出測算詳見附件包《投入—產(chǎn)出綜合測算模板》。7.3.2投入產(chǎn)出經(jīng)濟分析結(jié)論簡述分析結(jié)論。7.4項目成本控制措施如：倒逼成本的可能性預(yù)算精度逐步深入與過程控制做好優(yōu)化設(shè)計工作加大招標采購及限價力度強化設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證管理力度借鑒一些成本失控項目的經(jīng)驗教訓(xùn)控制成本的同時，保證顧客敏感點的實現(xiàn)·········第八章物業(yè)經(jīng)營管理8.1當?shù)匚飿I(yè)管理情況（對當?shù)刂髁魑飿I(yè)管理公司進行摸底調(diào)研，包括公司背景、規(guī)模、資質(zhì)、主要服務(wù)樓盤、服務(wù)標準、價格等。）8.2物業(yè)管理服務(wù)的目標8.3物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想8.3.1物業(yè)管理服務(wù)的前期介入和籌建8.3.2物業(yè)管理在項目實施中的定位8.3.3提升管理服務(wù)重要措施（主要從以下幾方面考慮）物業(yè)