土地管理基礎(chǔ)知識(shí)(1-5)

PAGEPAGE38土地管理基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)土地的概念一、土地的定義（掌握）土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過(guò)去和現(xiàn)在的種種活動(dòng)結(jié)果。包括以下幾層含義。1、土地是綜合體。組成土地各要素，在一定的時(shí)間和空間內(nèi)，相互聯(lián)系、相互作用、相互依存而組成具有一定結(jié)構(gòu)和功能的有機(jī)整體。土地的性質(zhì)和用途取決于全部構(gòu)成要素的綜合作用，而不取決于任何一個(gè)單獨(dú)的要素。因此，評(píng)價(jià)土地時(shí)要綜合考慮各要素的特性及其相互作用，才能得出符合客觀實(shí)際的結(jié)果。2、土地是自然的產(chǎn)物。土地是自然的產(chǎn)物，不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，但人類活動(dòng)可以引起土地有關(guān)組成要素的性質(zhì)變化，從而影響土地的性質(zhì)和用途的變化。3、土地是地球表面具有固定位置的空間客體。它具有立體的垂直剖面，在縱向范圍上，它包括地表、地面，也包括較深的地下，它向上、向下的范圍是現(xiàn)今人們利用土地的技術(shù)所能達(dá)到的范圍。4、土地是地球表面的陸地部分。海洋和陸地是地球表面的兩大組成部分，有著明顯區(qū)別的自然地理特征。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。將土地限定在陸地范圍，符合人們的一般認(rèn)識(shí)和勞動(dòng)習(xí)慣。5、土地包括人類過(guò)去和現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果，人類活動(dòng)影響土地性質(zhì)和用途，這種新的性質(zhì)和用途，與人類的活動(dòng)成果密不可分，沒(méi)有這些成果，土地就不具有這些用途。從這—意義上講，這些人類的活動(dòng)結(jié)果也是土地資源。二、土地的特性（掌握）土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性則指人們?cè)诶猛恋氐倪^(guò)程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。(一)土地的自然特性1、土地面積的有限性。土地是自然的產(chǎn)物，人類不能創(chuàng)造土地。廣義土地的總面積，在地球形成后，就由地球表面積所決定。人類雖然能移山填海，擴(kuò)展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉(zhuǎn)換，并沒(méi)有增加土地面積。2、土地位置的固定性。這一特性決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有著較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利用土地；同時(shí)，這一特性也決定了土地市場(chǎng)是一種不完全的市場(chǎng)，即不是實(shí)物交易意義上的市場(chǎng)，而只是土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)。3、土地質(zhì)量的差異性。不同地域，由于地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的差異，不僅使土地構(gòu)成的諸要素(如土壤、氣候、水文、地貌、植被、巖石)的自然性狀不同，而且人類活動(dòng)的影響也不同，從而使土地的結(jié)構(gòu)和功能各異，最終表現(xiàn)在土地質(zhì)量的差異上。4、土地永續(xù)利用的相對(duì)性。土地是一種非消耗性資源，它不會(huì)隨著人們的使用而消失，相對(duì)于消耗性資源而言，土地資源在利用上具有永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性具有兩層含義：第一，作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永不消失性；第二，作為人類的活動(dòng)場(chǎng)所和生產(chǎn)資料，可以永續(xù)利用。土地的這種永續(xù)利用性是相對(duì)的。只有在利用過(guò)程中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。(二)土地的經(jīng)濟(jì)特性1、土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。這一特性有兩層含義：首先，供給人們從事各種活動(dòng)的土地面積是有限的；其次，特定地區(qū)，不同用途的土地面積也是有限的，往往不能完全滿足人們對(duì)各類用地的需求，從而出現(xiàn)了土地占有的壟斷性這一社會(huì)問(wèn)題和地租、地價(jià)等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。2、土地用途的多樣性。土地具有多種用途，既可作工業(yè)用地，又可作居住用地、商業(yè)用地等。3、土地用途變更的困難性，土地使用不同用途之間的變換，有時(shí)比較柞易，但大多數(shù)情況下足困難的。4、土地增值性。土地這個(gè)特殊商品則不然，在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，而且隨著人口增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的投資具有顯著的增值性。5、土地報(bào)酬遞減的可能性。在技術(shù)不變的條件下對(duì)土地的投入超過(guò)一定限度，就會(huì)產(chǎn)生報(bào)酬遞減的后果。這就要求人們?cè)诶猛恋卦黾油度霑r(shí)，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件下投資的適合度，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，并不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)土地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象。三、土地的功能（熟悉）(一)人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)土地是人類賴以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是不可再生的有限資源和寶貴財(cái)富。(二)人類生產(chǎn)生活的場(chǎng)所土地由于其物理性質(zhì)，具有承載萬(wàn)物的功能，因而成為人類進(jìn)行一切生活和生產(chǎn)活動(dòng)的場(chǎng)所和空間，成為人類進(jìn)行房屋、道路等建設(shè)的地基。"四．我國(guó)土地資源的特點(diǎn)（了解）(一)土地面積絕對(duì)數(shù)量大，相對(duì)數(shù)量小。(二)后備土地資源有限。(三)土地類型多樣，山地多于平地。(四)農(nóng)地分布不均勻。(五)森林覆蓋率低，。(六)土地質(zhì)量較差。(七)水土資源不平衡。第二節(jié)土地的分類一、土地的基本類別（掌握）土地分類是指在研究分析各類土地的特點(diǎn)及它們之間的相同性和土地的性狀、地域和用途等方面存在的差異性的基礎(chǔ)上劃分土地類型?！锻恋毓芾矸ā房茖W(xué)地將我國(guó)土地分為三大類，即根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地?！锻恋毓芾矸ā范x：“農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地?！蔽覈?guó)的土地分類體系有一個(gè)不斷發(fā)展、完善的過(guò)程。我國(guó)1984年發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》規(guī)定了土地利用現(xiàn)狀分類及含義，1989年9月發(fā)布的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定了《城鎮(zhèn)土地分類及含義》，城鎮(zhèn)地籍調(diào)查及村莊地籍調(diào)查應(yīng)用的是城鎮(zhèn)土地分類體系。國(guó)土資源部于2001年8月21日下發(fā)了“關(guān)于印發(fā)試行《土地分類》的通知”，制定了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的全國(guó)土地分類體系，并于2002年1月1日起在全國(guó)試行。新的土地利用分類體系一級(jí)（3個(gè)）：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地二級(jí)（15個(gè)）：A、耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地（農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面）；B.商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建設(shè)用地；C.未利用土地、其他土地三級(jí)（71個(gè)）（略）二．建設(shè)用地的特點(diǎn)（熟悉）1．承載性與非生態(tài)利用性2．土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難性3．土地利用的集約性4．區(qū)位選擇的重要性5．無(wú)限性與再生性建設(shè)用地的無(wú)限延伸，而土地的供應(yīng)卻是有限的。建設(shè)用地的再生性是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過(guò)再開(kāi)發(fā)重新獲得。6．空間性與實(shí)體性三、建設(shè)用地的類別（掌握）1、商服用地指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。包括：（1)商業(yè)用地。指商店、商場(chǎng)、各類批發(fā)、零售市場(chǎng)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。（2)金融保險(xiǎn)用地。指銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、期貨、信用社等用地。（3)餐飲旅館業(yè)用地。指飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。（4)其他商服用地。指寫(xiě)字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公樓用地；旅行社、運(yùn)動(dòng)保健休閑設(shè)施、夜總會(huì)、歌舞廳、俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)、加油站、洗車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相、理發(fā)、洗浴等服務(wù)設(shè)施用地。2、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地：指工業(yè)、采礦、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)用地。包括：（1)工業(yè)用地。指工業(yè)生產(chǎn)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。（2)采礦地。指采礦、采石、采砂場(chǎng)、鹽田、磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地。（3）倉(cāng)儲(chǔ)用地。指用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。3、公共設(shè)施用地：為居民生活和二、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的公用設(shè)施及瞻仰、游憩用地。包括：（1）公共基礎(chǔ)設(shè)施用地。指給排水、供電、供燃、供熱、郵政、電信、消防、公用設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)等用地。（2）瞻仰景觀休閑用地。指名勝古跡、革命遺址、景點(diǎn)、公園、廣場(chǎng)、公用綠地等。4、公共建筑用地：指公共文化、體育、娛樂(lè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)、慈善等建筑用地。包括：（1）機(jī)關(guān)團(tuán)體用地。指國(guó)家機(jī)關(guān)，社會(huì)團(tuán)體，群眾自治組織，廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社、雜志社、通訊社、出版社等單位的辦公用地。（2）教育用地。指各種教育機(jī)構(gòu)，包括大專院校，中專、職業(yè)學(xué)校、成人業(yè)余教育學(xué)校、中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、黨校、行政學(xué)院、干部管理學(xué)院、盲聾啞學(xué)校、工讀學(xué)校等直接用于教育的用地。（3）科研設(shè)計(jì)用地。指獨(dú)立的科研、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地，包括研究、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、信息等單位用地。（4）文體用地。為公眾服務(wù)的公益性文化、體育設(shè)施用地。包括博物館、展覽館、文化館、圖書(shū)館、紀(jì)念館、影劇院、音樂(lè)廳、少青老年活動(dòng)中心、體育場(chǎng)館、訓(xùn)練基地等。（5）醫(yī)療衛(wèi)生用地。指醫(yī)療、衛(wèi)生、防疫、急救、保健、療養(yǎng)、康復(fù)、醫(yī)檢藥檢、血庫(kù)等用地。（6）慈善用地。指孤兒院、養(yǎng)老院、福利院等用地。5、住宅用地：指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇?dú)立院落的包括院落）。包括：（1）城鎮(zhèn)單一住宅用地。指城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地。（2）城鎮(zhèn)混合住宅用地。指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地。（3）農(nóng)村宅基地。指農(nóng)村村民居住的宅基地。（4）空閑宅基地。指村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。6、交通運(yùn)輸用地：指用于運(yùn)輸通行的地面線路、場(chǎng)站等用地，包括民用機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭、地面運(yùn)輸管道和居民點(diǎn)道路及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。包括：（1）鐵路用地。指鐵道線路及場(chǎng)站用地，包括路堤、路塹、道溝及護(hù)路林，地鐵地上部分及出入口等用地。（2）公路用地。指國(guó)家和地方公路（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路），包括路堤、路塹、道溝、護(hù)路林及其他附屬設(shè)施用地。（3）民用機(jī)場(chǎng)用地。指民用機(jī)場(chǎng)及其附屬設(shè)施用地。（4）港口碼頭用地。指人工修建的客、貨運(yùn)、捕撈船舶?？康膱?chǎng)所及其相應(yīng)附屬建筑物，不包括常水位以下部分。（5）管道運(yùn)輸用地。指運(yùn)輸煤炭、石油和天然氣等管道及其相應(yīng)附屬設(shè)施地面用地。（6）街巷。指城鄉(xiāng)居民點(diǎn)內(nèi)公用道路—含立交橋、公共停車場(chǎng)等。7、水利設(shè)施用地：指用于水庫(kù)、水工建筑的土地。包括：（1）水庫(kù)水面。指人工修建總庫(kù)容≥10萬(wàn)立方米，正常蓄水位以下的面積。（2）水工建筑用地。指除農(nóng)田水利用地以外的人工修建的溝渠、閘、壩、堤路林、水電站、揚(yáng)水站等常水位岸線以上的水工建筑用地。8、特殊用地：指軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)教、墓地等用地。包括：（1）軍事設(shè)施用地。指專門用于軍事目的的設(shè)施用地，包括軍事指揮機(jī)關(guān)和營(yíng)房等。（2）使領(lǐng)館用地。指外國(guó)政府及國(guó)際組織駐華使領(lǐng)館、辦事處等用地。（3）宗教用地。指專門用于宗教活動(dòng)的廟宇、寺院、道觀、教堂等宗教自用地。（4）監(jiān)教場(chǎng)所用地。指監(jiān)獄、看守所、勞改場(chǎng)、勞教所、戒毒所等用地。（5）墓葬地。指陵園、墓地、殯葬場(chǎng)所及附屬設(shè)施用地。四．農(nóng)用地的主要特征。（熟悉）農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地。1.農(nóng)用地既是勞動(dòng)對(duì)象，又是勞動(dòng)手段，是不可替代的生產(chǎn)資料。2.農(nóng)用土地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù)利用。3.農(nóng)用地受自然環(huán)境影響顯著。4.農(nóng)用地是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價(jià)值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況。五．農(nóng)用地的主要類別（掌握）1、耕地。耕地是種植農(nóng)作物的土地，包括熟地、新開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理地、休閑地、輪歇地、草田輪作地；以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹(shù)，桑樹(shù)或其他樹(shù)木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。耕地中還包括南方寬<1.0米，北方寬<2.0米的溝、渠、路和田埂。2、園地。種植以采集果、葉、根、莖等為主的多年生木本和草本作物（含其苗圃），覆蓋度大于50%或每畝有收益的株數(shù)達(dá)到合理株數(shù)70%的土地。由耕地改為園地但耕作層未被破壞的土地，稱為可調(diào)整園地。中國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類系統(tǒng)中，園地又分為：①果園。種植果樹(shù)的園地。②桑園。種植桑樹(shù)的園地。③橡膠園。種植橡膠樹(shù)的園地。④其他園地。種植可可、咖啡、油棕、胡椒、花卉、藥材等其他多年生作物的園地。3、林地。林地是指生長(zhǎng)喬木、竹類、灌木、沿海紅樹(shù)林的土地，以及其他按法律規(guī)定和國(guó)家計(jì)劃確定為林業(yè)使用的土地，包括林區(qū)間接地為培育林木服務(wù)的土地，如林道、水面、建筑用地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地等。不包括居民點(diǎn)綠地，以及鐵路、公路、河流、溝渠的護(hù)路、護(hù)岸林。在中國(guó)，林地分為：①有林地。樹(shù)木郁閉度≥20%的天然、人工林地。②灌木林地。覆蓋度≥40%的灌木林地。③疏林地。樹(shù)木郁閉度≥10%但<20%的疏林地，一般為森林地和荒山之間的過(guò)渡地類。④未成林造林地。造林成活率大于或等于合理造林?jǐn)?shù)的41%，尚未郁閉但有成林希望的新造林地（一般指造林后不滿3-5年或飛機(jī)播種后不滿5-7年的造林地）。由耕地改為未成林造林地但耕作層未被破壞的土地稱為可調(diào)整未成林造林地。⑤跡地。森林采伐、火燒后，五年內(nèi)未更新的土地。根據(jù)造成的原因不同，可以分為采伐跡地和火燒跡地。跡地為中國(guó)土地利用現(xiàn)狀分類系統(tǒng)中的三級(jí)類型。⑥苗圃。固定的林木育苗地。由耕地改為苗圃但耕作層未被破壞的土地稱為可調(diào)整苗圃。按苗圃使用年限的長(zhǎng)短可分為永久苗圃（固定苗圃）和臨時(shí)苗圃。4、牧草地。牧草地是指生長(zhǎng)草木植物為主，用于畜牧業(yè)的土地。草本植被覆蓋度一般在15％以上、干旱地區(qū)在5％以上、樹(shù)木郁閉度在10％以下、用于牧業(yè)的均劃為牧草地，包括以牧為主的疏林、灌木草地。牧草地又分出天然草地、改良草地和人工草地3個(gè)二級(jí)地類。5、其他農(nóng)用地。其他農(nóng)用地可分為畜禽飼養(yǎng)地（以經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖為目的的畜禽舍及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地），設(shè)施農(nóng)業(yè)用地（進(jìn)行工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地），坑塘水面（人工開(kāi)挖或天然形成的蓄水量<10萬(wàn)立方米的坑塘常水位以下的面積—不含養(yǎng)殖水面），養(yǎng)殖水面（人工開(kāi)挖或天然形成的專門用于水產(chǎn)養(yǎng)殖的坑塘水面及相應(yīng)附屬設(shè)施用地，由耕地改為養(yǎng)殖水面但可復(fù)耕的土地稱為可調(diào)整養(yǎng)殖水面），農(nóng)田水利用地（農(nóng)民、農(nóng)民集體或其他農(nóng)業(yè)企業(yè)等自建或聯(lián)建的農(nóng)田排灌溝及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地），田坎（耕地中南方寬≥1.0米，北方寬≥2.0米的梯田田坎），曬谷場(chǎng)用地等三級(jí)地類。六．我國(guó)主要類別土地利用的方式（了解）1、農(nóng)用地利用的方式主要是采取土地承包經(jīng)營(yíng)的方式。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也有期限:耕地30年;草地30～50年;林地30～70年.特殊林地的承包期經(jīng)國(guó)務(wù)院,林業(yè)主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng).2、建設(shè)用地利用的方式主要是:無(wú)償(行政劃撥),有償(出讓,轉(zhuǎn)讓)。其中，土地使用權(quán)的設(shè)定期限:依據(jù)用途不同而有不同的年限.城市用地中:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地50年;商業(yè),娛樂(lè),旅游用地40年;綜合或其他用地50年。第三節(jié)土地產(chǎn)權(quán)一、土地產(chǎn)權(quán)概念及構(gòu)成（掌握）土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之上的排他性完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。二、土地制度概念（熟悉）（一）土地制度的定義土地制度是指在特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。土地所有制是指人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式。土地所有制是社會(huì)制度的根本制度之一。土地使用制是對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個(gè)重要組成部分。土地使用權(quán)是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。在整個(gè)土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。土地管理制度，是國(guó)家對(duì)全國(guó)(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合，它由中央和各級(jí)地方政府實(shí)施。2、我國(guó)城市土地制度的構(gòu)成與基本特征我國(guó)城市土地制度主要包括國(guó)有土地所有權(quán)制度、國(guó)有土地使用權(quán)制度、土地管理制度。我國(guó)城市土地制度的基本特征包括：（1）城市土地實(shí)行土地公有制，土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。（2）城市土地實(shí)行土地國(guó)有制度。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。（3）城市國(guó)有土地實(shí)行有償有期限使用制度。除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用?，F(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權(quán)歸國(guó)家所有的情況下，國(guó)家可采用拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者在使用年限內(nèi)可以將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)；土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無(wú)償收回；需要繼續(xù)使用的，可以申請(qǐng)續(xù)期，申請(qǐng)批準(zhǔn)后，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情補(bǔ)交出讓金；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。取得國(guó)有土地使用權(quán)的途徑。①通過(guò)行政劃撥方式(含征收集體土地)取得；②通過(guò)國(guó)家出讓方式取得；③通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式)；④通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。（4)實(shí)行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制。3、我國(guó)農(nóng)村土地制度的構(gòu)成與基本特征（1）我國(guó)農(nóng)村土地制度的構(gòu)成①集體土地所有權(quán)制度土地的社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制，具體采取的是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式，由各個(gè)社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織代表各該集體經(jīng)濟(jì)組織的全體勞動(dòng)人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。②集體土地使用權(quán)制度現(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制實(shí)行的是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。（2）我國(guó)農(nóng)村土地制度的基本特征①農(nóng)村土地實(shí)行土地公有制。②農(nóng)村土地公有制的基本形式是集體土地所有制。土地的社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制，具體采取的是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式。集體土地所有權(quán)具有流轉(zhuǎn)的可能性。農(nóng)村集體所有的土地有可能通過(guò)征收而發(fā)生土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。③農(nóng)村農(nóng)地使用制度實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制度。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一個(gè)不很完整和明晰的土地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不穩(wěn)定；承包的土地可以有條件轉(zhuǎn)讓。④農(nóng)村建設(shè)用地使用實(shí)行審批制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃；符合土地利用年度計(jì)劃；符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃；堅(jiān)持合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)；涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。三、我國(guó)土地所有權(quán)制度（掌握）1、土地所有權(quán)的含義土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式，是土地所有者所擁有的，受到國(guó)家法律保護(hù)的排他性專有權(quán)利，可以細(xì)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。土地占有權(quán):指對(duì)土地的實(shí)際占有、控制的權(quán)利;土地使用權(quán):按土地性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和使用;土地收益權(quán):指從土地上獲得收益的權(quán)利，土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能。土地處置權(quán):指在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利，它決定土地的歸屬,是土地所有權(quán)的核心。2、國(guó)有土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍（1）國(guó)有土地所有權(quán)的權(quán)能1）土地所有者代表依法將國(guó)家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地使用者，國(guó)家對(duì)土地依法享有收益權(quán)，并保有最終處分權(quán)。2）國(guó)家土地所有者代表可依法通過(guò)出讓、出租和劃撥等方式將國(guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。3）縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門對(duì)國(guó)有土地行使處分權(quán)的權(quán)限按《土地管理法》第44條的規(guī)定確定。不具審批權(quán)限或超越審批權(quán)限處分國(guó)有土地，其處分行為無(wú)效。4）縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門對(duì)國(guó)有土地行使收益權(quán)應(yīng)依法向上級(jí)人民政府及其職能部門上繳土地收益。國(guó)有土地收益中的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，30％上繳國(guó)家中央財(cái)政，70％留給有關(guān)地方人民政府。（2）國(guó)有土地所有權(quán)的范圍1）城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已被國(guó)家依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)、征用為國(guó)有的土地屬于國(guó)家所有。3）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地依法收歸國(guó)家所有。4）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。5）農(nóng)村中的國(guó)有土地還有：①名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)等特殊土地(不包括區(qū)內(nèi)集體所有的土地)；②國(guó)營(yíng)農(nóng)、林、漁場(chǎng)撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地；③國(guó)家撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地；④國(guó)家撥給農(nóng)村集體和個(gè)人使用的國(guó)有土地。3、集體土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍。(1)集體土地所有權(quán)的權(quán)能1）集體土地所有者及其代表依法對(duì)集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制；2）集體土地所有者代表對(duì)土地行使處分權(quán)的限制：①受農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制；②受國(guó)家法律和政府管理的限制。(2)集體土地所有權(quán)的范圍農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。土地管理基礎(chǔ)知識(shí)（四）一、我國(guó)土地使用權(quán)制度（掌握）1、土地使用權(quán)的含義土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用，管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。2、國(guó)有土地使用權(quán)的種類及權(quán)能國(guó)有土地使用權(quán)包括劃撥國(guó)有土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地使用權(quán)、租賃國(guó)有土地使用權(quán)、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)、城市私房用地使用權(quán)等五類。(1)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。1）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。①劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。②劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國(guó)家。2）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的出租①劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥國(guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金。②劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。3）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。4）國(guó)企改革中對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的處置第一、企業(yè)改革中對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的處置方式國(guó)有企業(yè)改革中涉及劃撥國(guó)有土地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式處置。第二、保留劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；關(guān)系國(guó)家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地；改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用地。第三、下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。(2)出讓國(guó)有土地使用權(quán)1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制①出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。出讓國(guó)有土地使用權(quán)人在出讓土地使用權(quán)期限內(nèi)，依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng))。但對(duì)以分期付款方式取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)。②出讓國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利限制土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國(guó)家與土地使用權(quán)人之間的財(cái)產(chǎn)利益關(guān)系，又體現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃部門與土地使用權(quán)人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。③違約責(zé)任超過(guò)合同約定的期限滿一年未開(kāi)發(fā)土地的，國(guó)有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。2）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓①轉(zhuǎn)讓條件《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓。B、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓．這兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目．這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。②權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則，是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。③轉(zhuǎn)受讓的年限出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權(quán)的期限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。3）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出租出讓國(guó)有土地使用權(quán)人出租其權(quán)利的，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。依《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理辦法》第19條的規(guī)定，土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)，只是自己不直接使用土地。租賃期屆滿，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。同時(shí)，出租期限不得超過(guò)出讓合同規(guī)定的期限。4）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的抵押以出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定土地抵押權(quán)的，土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并領(lǐng)取出讓國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，同時(shí)，還應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件完成對(duì)土地的投資、開(kāi)發(fā)和利用。出讓國(guó)有土地使用權(quán)抵押后，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須繼續(xù)履行出讓合同。(3)租賃國(guó)有土地使用權(quán)租賃國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。在實(shí)際操作中，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在土地一級(jí)市場(chǎng)，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記；土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)，土地登記時(shí)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。1）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制①租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)物進(jìn)行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國(guó)家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對(duì)承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒(méi)有處分權(quán)。依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。②租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制A、期限的限制國(guó)有土地使用權(quán)租賃可分別實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年；對(duì)需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。B、用途的限制從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，如需改變，必須征得對(duì)方當(dāng)事人的同意；從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。因此，在國(guó)有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。2）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租①租賃國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押A、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件一是經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意；二是按租賃合同約定投資開(kāi)發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成；三是已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；四是租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。B、權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則權(quán)利義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則，即“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽訂的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同和辦理權(quán)，屬變更登記的義務(wù)。②租賃國(guó)有土地使用權(quán)的出租租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國(guó)有土地租賃合同。(4)外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場(chǎng)地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。(5)城市私房用地使用權(quán)城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地所享有的國(guó)有土地使用權(quán)。3、集體土地使用權(quán)的權(quán)能集體土地使用權(quán)的權(quán)能包括農(nóng)地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)等四類。(1)農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有期限限制的集體土地使用權(quán)。1）農(nóng)地使用權(quán)的內(nèi)容農(nóng)地使用權(quán)人在權(quán)利期限內(nèi)，對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)，并可依法繼承?；纳健⒒牡?、荒丘、荒灘等未開(kāi)發(fā)利用土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須達(dá)到一定的轉(zhuǎn)讓條件方可轉(zhuǎn)讓，具體轉(zhuǎn)讓條件依各地方的有關(guān)規(guī)定。2）農(nóng)地使用權(quán)的限制①不得擅自改變權(quán)利取得時(shí)設(shè)定的土地用途；②不得閑置耕地。(2)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。1）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。2）宅基地使用權(quán)的限制①按照《土地管理法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請(qǐng)宅基地。②權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員。③轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。④農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。其中，收益權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形態(tài)和適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業(yè)或者其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的限制鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)性是比較有限的。之所以限制其流轉(zhuǎn)，主要是基于保護(hù)耕地的需要。依《擔(dān)保法》和原《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可依法抵押。但法律對(duì)此有兩點(diǎn)限制：①鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。②在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)土地征收程序，該土地原有的集體所有性質(zhì)不變未經(jīng)辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用該土地。(4)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)。1）鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占有權(quán)、使用權(quán)，一般沒(méi)有收益權(quán)與處分權(quán)。這是該項(xiàng)權(quán)利的用途性質(zhì)所決定的。2）鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的限制①該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得擅自改變土地用途，甚至不得擅自改變土地的具體用途，如用于辦學(xué)校的，就不能隨意轉(zhuǎn)為辦醫(yī)院。②該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將土地用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，這是由該項(xiàng)權(quán)利的公益性質(zhì)所決定的。③該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人不得將權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。六、土地他項(xiàng)權(quán)利制度（熟悉）1、土地抵押權(quán)的含義土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。2、土地抵押權(quán)的抵押范圍1）可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利①法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)。②依法以國(guó)有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。③依法承包并經(jīng)登記的集體荒山的土地使用權(quán)。④農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權(quán)。2）國(guó)有土地使用權(quán)的可抵押范圍①根據(jù)《擔(dān)保法》第34條第3項(xiàng)和《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第2款的規(guī)定，采取出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押。出讓國(guó)有土地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無(wú)地上建筑物的情況下單獨(dú)抵押。②根據(jù)《擔(dān)保法》第36條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條第1款和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條的規(guī)定，國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。這里的國(guó)有土地使用權(quán)，不以出讓國(guó)有土地使用權(quán)為限。3）集體土地使用權(quán)的可抵押范圍①根據(jù)《擔(dān)保法》第34條第5項(xiàng)以及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。②根據(jù)《擔(dān)保法》第36條第3款的規(guī)定，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押。2、土地租賃權(quán)的含義(1)土地租賃權(quán)概念土地租賃權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對(duì)土地使用、收益的土地他項(xiàng)權(quán)利。土地租賃權(quán)是指通過(guò)契約從土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人處獲得的土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)。與土地使用權(quán)相比少了一項(xiàng)處分權(quán)。主要包括土地轉(zhuǎn)租、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包、城市土地出租?？煞譃橛衅谙薜幕驘o(wú)期限的土地租賃權(quán)。(2)土地租賃權(quán)的內(nèi)容及限制1）土地租賃權(quán)的基本內(nèi)容土地租賃是土地使用權(quán)人在保留土地合法使用權(quán)的條件下，承租權(quán)人在一定期限內(nèi)以支付租金為代價(jià)對(duì)土地進(jìn)行使用和收益，因此，土地承租權(quán)人享有租用土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。土地承租權(quán)人不享有土地使用權(quán)，無(wú)權(quán)行使轉(zhuǎn)讓或者抵押等處分權(quán)。依《合同法》第224條的規(guī)定，經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地承租權(quán)人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)承租期限。2）土地承租期間新增建筑物的歸屬按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)主體統(tǒng)一的原則，確定地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)對(duì)土地的占有、使用、收益，但并非土地使用權(quán)人；原土地使用權(quán)出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)期未屆滿時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。而租賃土地使用權(quán)人投資建造的地上建筑物、其他附著物，依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一和“房地一致”的原則，其所有權(quán)歸屬于該租賃土地使用權(quán)人。這兩者的區(qū)別應(yīng)予以注意。3）土地承租期間使用權(quán)轉(zhuǎn)移對(duì)承租權(quán)的效果土地使用權(quán)人將其權(quán)利出租后，在租賃期內(nèi)又將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、抵押的，仍需保護(hù)原承租人的利益，維護(hù)原租賃合同的效力。4）承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)參照《合同法》第230條的規(guī)定，確認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法律為保護(hù)承租人的權(quán)益，賦予其此種特權(quán)。因租賃合同為持續(xù)性合同，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的承租人對(duì)土地進(jìn)行了一定的投資，故需要對(duì)租賃物長(zhǎng)期使用和收益。對(duì)此，法律應(yīng)當(dāng)加以特殊保護(hù)，以鼓勵(lì)承租人進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。5）出租人的交付義務(wù)出租人依約應(yīng)將土地的占有和使用提供給土地承租權(quán)人而未按期提供，但尚未造成土地租賃合同提前終止的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；由此造成土地承租權(quán)人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。6）承租人的租金義務(wù)土地使用權(quán)的取得以向土地使用權(quán)人支付一定數(shù)額的租金為代價(jià)，根據(jù)租賃合同對(duì)租金支付方式、數(shù)額、期限的約定，土地承租人負(fù)有按約定支付租金的義務(wù)。土地承租人不繳納、不足額繳納租金或者不按期繳納租金，未達(dá)法定期限，沒(méi)有被收回土地承租權(quán)的，土地承租權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付違約金，承擔(dān)違約責(zé)任。7）承租人遵守土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第2l條規(guī)定，土地使用權(quán)出租后，承租人應(yīng)遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的合理利用土地的義務(wù)，不得隨意改變?cè)械耐恋赜猛?；需要改變土地使用?quán)合同規(guī)定用途內(nèi)容的，必須征得出租人的同意，并依法經(jīng)過(guò)審批，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理登記手續(xù)。土地管理基礎(chǔ)知識(shí)（五）一、土地管理的定義（掌握）土地管理是國(guó)家在一定的環(huán)境條件下，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益，維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動(dòng)。其本質(zhì)是對(duì)土地資源的行政管理。土地管理具有如下特征：1．土地管理的主體是國(guó)家。各級(jí)政府的土地行政主管部門及其公務(wù)員，包括政府、土地行政主管機(jī)關(guān)、行政首長(zhǎng)和土地行政主管部門的普通公務(wù)員。各級(jí)人民政府的土地管理部門是土地管理的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和行政監(jiān)督機(jī)關(guān)，其行為具有國(guó)家行為特征；2．土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系；3．土地管理的基本任務(wù)是維護(hù)在社會(huì)中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用。4、綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等方法管理土地；5．管理的職能是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制；6．土地管理具有鮮明的階級(jí)性，其目的和特點(diǎn)受社會(huì)環(huán)境的制約，特別受社會(huì)制度、土地制度的制約。二、土地管理的任務(wù)為了維護(hù)社會(huì)主義土地公有制及土地所有者和使用者的合法權(quán)益，保護(hù)、開(kāi)發(fā)、合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。具體任務(wù)：1、加強(qiáng)耕地保護(hù)，實(shí)現(xiàn)耕地保有量的動(dòng)態(tài)平衡；2、加強(qiáng)土地資源的調(diào)查評(píng)價(jià)和科學(xué)規(guī)劃；3、加強(qiáng)土地資源信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息服務(wù)社會(huì)化；4、深化改革，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理新體制，新機(jī)制；5、健全法制，依法行政，實(shí)現(xiàn)土地管理秩序的根本好轉(zhuǎn)。三、土地管理的原則（掌握）1、正確處理國(guó)家、集體和個(gè)人之間關(guān)系的原則；2、堅(jiān)持生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)三效益統(tǒng)一的原則；3、堅(jiān)持依法、統(tǒng)一、科學(xué)的管理土地的原則。四、土地管理的目的（掌握）1．維護(hù)土地公有制；2．調(diào)整土地關(guān)系，提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益；3、實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。五、土地管理的性質(zhì)（熟悉）土地管理具有自然屬性和社會(huì)屬性的兩重性。1、自然屬性從純勞動(dòng)過(guò)程角度考察，土地管理要服從分工協(xié)作，合理組織的自然規(guī)律，體現(xiàn)其自然屬性。2、社會(huì)屬性從人與人在勞動(dòng)過(guò)程中必然要結(jié)成一定的社會(huì)關(guān)系的角度考察，它要服從社會(huì)發(fā)展規(guī)律，體現(xiàn)其社會(huì)屬性。六、土地管理的職能（掌握）根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國(guó)土資源部職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知》的規(guī)定，土地管理的職能是：(1)擬定有關(guān)土地管理的法律法規(guī)，發(fā)布土地管理的規(guī)章