少年宮物業(yè)管理房屋及附屬設施管理和維護方案

第一節(jié)維修養(yǎng)護計劃 1一、日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案 2二、定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案 6三、房屋本體服務維修標準 11第二節(jié)配套設施設備的維護保養(yǎng) 12一、供配電系統(tǒng)的管理 12二、消防系統(tǒng)的管理 17三、電梯管理 29四、給排水系統(tǒng)的管理 37五、中央空調(diào)系統(tǒng)的管理 46第一節(jié)維修養(yǎng)護計劃房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護與管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對少年宮的特點，通過對物業(yè)進行維修養(yǎng)護和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達致以下四個效果:一是絕對保證有一個正常的辦公、學習環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應要得到保證，保障電梯的正常運行。二是保證少年宮與外部信息交流及內(nèi)部信息交流的暢通。三是保證少年宮對外的形象。對于能體現(xiàn)少年宮形象的重要部位要加強管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。四是杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過加強對監(jiān)控中心的維護和管理，采取各種安全排查措施，消滅各種安全隱患。為達到上述四個效果，物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護和定期養(yǎng)護計劃及實施方案，以求達到對少年宮的有效管理。一、日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理(1)由于使用不當造成結構局部受損較輕由技術科按房屋修繕規(guī)定實施維修:如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施。(2)因施工質量原因造成結構問題，請開發(fā)單位處理。(1)安全牢固，正常使用；(2)功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科按有關修繕規(guī)程實施(1)無鼓無脫，無滲水、無裂紋；(2)無違章，邊角線齊整；(3)整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科按相應作業(yè)規(guī)程實施維修(1)無積水、無滲漏；(2)隔熱層完好無損；(3)避雷網(wǎng)無間斷，缺損；(4)天面水箱無破損，無滲漏；(5)無違章，無亂堆放。4公用照明每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修(1)線路無亂搭接；(2)照明燈具正常有效；5本體消防設施每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修由技術科按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修(1)箱體完好，標識清楚；(2)設施能有效使用；(3)靈敏，準確報警。6公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修助理室、技術科和清潔管理部負責組織實施。(1)墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；(2)室內(nèi)設施齊全；(3)整潔、無灰塵、無霉跡；(4)無違章、無亂堆放。7衛(wèi)生間，茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修(1)墻體、窗戶頂棚完好，無缺損；(2)設施、設備完好，無缺損，使用正常；(3)整潔、無污跡，無移塵，無積水；(4)無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由技術科負責維修(1)上，下水物迪，尤滲漏，無堵塞；(2)無污漬，無銹蝕9冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修技術科負責維修(1)完好。無破損。無開裂:(2)線路暢通。使用正常。二、定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結構部位每年對房屋基礎進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害技術科負責組織實施(1)結構安全，正常使用；(2)結構性能完好。2外墻面(1)每年對外墻面清洗一次；(2)每三年對較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新；(3)每年對國徽進行一次維護；(4)每三年對外窗臺進行一次安全性檢查由技術科按有關修繕規(guī)程實施(1)平整、無滲水、無裂紋；(2)整潔統(tǒng)一。3公共屋面(1)每年粉刷避雷網(wǎng)一次；(2)每年全面修補天面隔熱層一次；(3)每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分；(4)每半年疏通屋面雨水管一次(5)每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。技術科與清潔管理部協(xié)同實施(1)屋面無積水，無滲漏；(2)隔熱層完好；(3)避雷系統(tǒng)完好；(4)水箱水質清潔，無污染。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由技術科按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修(1)線路無老化；(2)燈具正常使用，照明完好。5本體消防設施(1)每半年進行一次煙感試驗；(2)每年對消防箱翻新一次消防帶晾曬一次；(3)每年對消防疏散標志進行一次維護技術科負責組織實施(1)設施完好率100%；(2)報警系統(tǒng)靈敏，有效。6公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層(1)每半年對公共地面進行一次維護；(2)每年對樓梯踏步進行一次全面維護；(3)每三年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進行一次全面維護；(4)每年對公共窗戶進行一次全面維護。由技術科按相應技術作業(yè)規(guī)程實施(1)美觀完好，無缺損；（2)整潔、清爽。7衛(wèi)生間，茶水間(1)每年對衛(wèi)生用具進行一次全面維護；(2)每年對水、電設施進行一次全面維護；(3)每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次全面維護。由技術科按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修(1)完好、無缺損；(2)使用正常；(3)整潔、清爽8上、下水管道(1)每年粉刷管道一次；(2)每年檢修一次，并堅固管道固定碼；(3)每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由技術科按相應技術規(guī)定實施維修(1)美觀完好；(2)上、下水通暢；(3)無滲漏。9冷、暖氣管道通訊線路，頂棚(1)每年對冷、暖氣管道進行一次全面維護；(2)每年對項棚進行一次全面維護；(3)每年對通訊線路進行一次全面檢修。技術科負責維修(1)完好、無損壞；(2)線路暢通、使用正常三、房屋本體服務維修標準為了使少年宮能夠有一個良好的學習環(huán)境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。房屋維修服務將嚴格按照少年宮物業(yè)管理的要求來執(zhí)行：1.水、電、衛(wèi)設備、門鎖等零星小修X小時內(nèi)完成，至多也要保證當天完成；2.遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在X分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場維修(維修工正處理其它急修沒有人手的情況除外)；3.廁所堵塞要在X小時內(nèi)完成(需換潔具的除外)；4.風扇、門窗、廁所設施、照明設施的檢查分別在XX時間段各進行一次詳細的檢查，5.特殊原因不能及時維修的必須要向報修人說明，并告知能夠完成所需的時間。第二節(jié)配套設施設備的維護保養(yǎng)一、供配電系統(tǒng)的管理如果說機電設施設備是整個建筑系統(tǒng)的核心部位，那么供配電系統(tǒng)則是它的大動脈。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性，我司將根據(jù)校區(qū)內(nèi)不同場所的用電性質和特點，配備相應的專業(yè)技術人員，制定行之有效的運行管理制度和維護保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運行。設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準。1.每日巡視保養(yǎng)項目（1）電力變壓器（干式）序號部位內(nèi)容要求①外殼②溫度計③聲響④變壓器室（2）低壓開關柜序號部位內(nèi)容要求①柜正面②柜背面（根據(jù)實際情況填寫）（3）電容器柜序號部位內(nèi)容要求①柜正面②柜內(nèi)（根據(jù)實際情況填寫）（4）柴油發(fā)電機序號部位內(nèi)容要求①機身②控制屏③蓄電池④冷卻水箱⑤儲油箱⑥潤滑油⑦通風（根據(jù)實際情況填寫）（5）強電井序號部位內(nèi)容要求①插接箱②強電井室（根據(jù)實際情況填寫）2.每周保養(yǎng)項目（1）電力變壓器序號部位內(nèi)容要求①完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡②接地線（根據(jù)實際情況填寫）（2）低壓開關柜序號部位內(nèi)容要求①完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡②柜背面③地線④地下電纜室（根據(jù)實際情況填寫）（3）電容器柜序號部位內(nèi)容要求①完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡②柜內(nèi)③電容器（根據(jù)實際情況填寫）（4）柴油發(fā)電機序號部位內(nèi)容要求①完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡②柴油發(fā)電機（根據(jù)實際情況填寫）（5）供配電接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求①接地線②接地體③接地電阻（根據(jù)實際情況填寫）（6）防雷接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求①接地體②接地電阻（根據(jù)實際情況填寫）二、消防系統(tǒng)的管理消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期消防控制臺1各類指示燈（含電源、信號）直觀目測指示燈指示正常X個月2各類開關直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)X個月3各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損X個月4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固無燒損X個月5各電源、信號線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴重時更換導線無破損、燒焦現(xiàn)象X個月6控制臺內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵X個月7控制臺表面除塵用干擦布、毛刷除去表面灰塵無塵每日區(qū)域報警器1指示燈直觀目測“AcPower”（綠色）指示亮其余指示燈不亮X個月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后備電壓切（或外部BatteryTest鍵）換鍵前后，目測指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）X個月3報警功能按下“FireTest”鍵“ZoneAlarm”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮幾十秒后，蜂嗚器警鈴響X個月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動X個月5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換導線無破損、老化X個月6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵X個月7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測按鈕盒完好，無松動X個月集中報警器1指示燈直觀目測“AcPower”（綠色）指示燈亮，其余指示燈不亮1個月2電源電壓在按下內(nèi)部電源切換鍵或外部鍵“BatterryTest”前后，目測指針指示是否正常指針指示+24V（+5V）X個月3報警功能按下“FireTest”鍵“ZoneAlarm”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮，幾十秒后蜂嗚器和警鈴響X個月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、不松動X個月5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換導線無破損、老化X個月6表面及內(nèi)部除塵表面及內(nèi)部除塵無塵X個月煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距探測器20CM處噴向探頭紅色指示燈亮X個月2溫感探頭用750W電吹風，在距探測器500MM處，向探測器吹熱風區(qū)域報警器上相應位置的報警指示燈亮X個月防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損X個月2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動X個月3機械部分（齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤滑油無銹損且表面涂有潤滑油X年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損X年5電機接線端子用螺絲刀緊固端子無松動X個月6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測完好無損X個月防火門1防火門門體直觀目測完好無損、無變形X個月2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件；若無損，加機油完好，彈性適度X個月3消防通道、防火門直觀目測，并開關防火門消防通道通暢，防火門開閉自如X周排煙系統(tǒng)1排煙風機表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵X個月2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨，或更換觸點完好，控制啟停正常X個月3控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動X個月4控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常X個月5排煙閥（1）微動開關及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線端子端子無松動、微動開關固定良好X個月（2）復位按鈕、導輪、鋼絲、轉軸用油壺給導輪、鋼絲、轉軸加油復位按鈕控制無誤、排煙窗開啟靈活X年加壓送風系統(tǒng)1加壓送風機除塵用擦布、毛刷除塵無塵X個月2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好，控制啟停正常X個月3控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動X個月4各送風口百葉窗直觀目測送風口百葉位置正確X個月5控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈炮電源指示燈亮X個月消防系統(tǒng)控柜1控制柜上電源指示燈及各類開關直觀目測電源指示正常，開關處于開啟或自動狀態(tài)X個月2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好、無松動X個月3各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、無燒損X個月4電源（信號）線如有破損，用絕緣膠帶包扎導線無破損或老化X個月5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日消防指示牌1指示燈直觀目測指示燈亮、且處于等待狀態(tài)X個月2指示燈按測試鍵按測試鍵后，指示燈亮X個月消防應急廣播系統(tǒng)1主機各電源信號、控制信號及音量調(diào)節(jié)鍵直觀目測信號指示正常、音量調(diào)節(jié)位置合適X個月2各切換器、控制器通電試驗轉換工作正常X個月3各放大器放音試聽音質、音量音質、音量良好X個月4各接線端子及線路用螺絲刀緊固，導線如有破損，用絕緣膠帶包扎端子無松動，各導線完好X年5壓帶輪主導軸，磁帶機磁頭用清洗帶清洗表面無粉塵X個月6各層揚聲器接線是否牢固、紙盒是否完好如松動，用螺絲刀緊固各揚聲器接線牢固、紙盒無破盒X個月7主機柜內(nèi)除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵X個月設備機房1機房衛(wèi)生用拖布、帚把、擦布打掃設備房地面機房整潔、干凈X個月2機房內(nèi)照明、電話開關電燈、通話檢查照明完好、電話通話正常X個月3地漏排水試驗地漏排水通暢X個月滅火器材1推車式滅火器直觀目測完好無損，壓力在正常范圍X個月2干粉滅火器直觀目測,并用手搖動瓶體壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內(nèi)X個月3手提式1211滅火器直觀目測壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內(nèi)X個月噴淋系統(tǒng)1水泵手動盤車轉軸轉動靈活X個月2水泵添加盤根添加盤根點動時不漏水X個月3水泵加潤滑油更換并添加潤滑油水泵運轉靈活X個月4閥門添加盤根或更換墊片，清潔閥桿開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕X個月5水泵和電機用擦布和毛刷無塵X個月6各信號閥直觀目測在區(qū)域報警器上的相應位置無報警信號X個月7各水流指示器放水試驗消防值班室相應的指示燈亮，并發(fā)出報警X個月8噴淋頭直觀目測噴淋頭表面油灰不可過多X個月(根據(jù)實際情況填寫）三、電梯管理(一)電梯的定期維護及檢修方案1.曳引機的保養(yǎng)（1）減速箱①箱體內(nèi)的油量應保持在油針或油鏡的標定范圍，油的規(guī)格應符合要求；②潤滑油脂潤滑的部位，應擰緊油盅蓋。一般一個月應擠加一次；③應保證箱體內(nèi)潤滑油的清潔，當發(fā)現(xiàn)雜質明顯時應換新油。一般對新使用的減速箱，半年應更換新油:④應使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，當電梯在換向時發(fā)現(xiàn)蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯竄動時，應采取措施減小軸承的軸向游隙；⑤應使軸承的溫升不高于60℃，箱體內(nèi)的油溫不超過85℃，否則應停機檢查原因；⑥當軸承在工作中出現(xiàn)撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經(jīng)調(diào)整亦無法排除時，應考慮更換軸承；⑦當減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現(xiàn)很大換向沖擊時，應進行大修，內(nèi)容是調(diào)整中心距或換掉蝸輪蝸桿。（2）制動器①應保證制動器的動作靈活可靠，各活動關節(jié)部位應保持清潔，并用潤滑油定期潤滑，對電磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑；②制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應均勻，且最大不超過0.7毫米，當間隙過大時，應調(diào)整；③制動器應保持足夠的制動力矩，當發(fā)現(xiàn)有打滑現(xiàn)象時，應調(diào)整制動彈；④當發(fā)現(xiàn)制動瓦磨損，導致鉚釘頭外露時，應更換制動瓦。（3）曳引輪①應保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑；②對于帶切口半圓槽，當繩槽磨損至切口深度少于2亳米時，應重車繩槽，但經(jīng)修車后切口下面的輪緣厚度不應小于曳引繩直徑。（3）曳引電動機及速度皮反饋裝置①應保證電動機各部分的清潔，不應讓油浸入電動機內(nèi)部，應經(jīng)常吹凈電動機內(nèi)部和換向器、電刷等部分的灰塵；②對使用滑動軸承的電動機，應注意油槽內(nèi)的油量是否達到油線，同時應保持油的清潔；③當電動機使用年久，轉子軸承磨損過大，出現(xiàn)電動機運轉不平衡，噪聲增大時，應更換軸承；④應保證電動機的良好絕緣，--般在季度檢查中應檢查繞組對機亮的絕緣電阻，如降至允許值以下(主極線圈0.5兆歐，其它部分0.25兆歐)，應采取措施提高絕緣性能。2.曳引繩與繩頭組合的保養(yǎng)（1）應使全部曳引繩的張力保持-致，當發(fā)現(xiàn)松緊不一時，應通過繩頭彈簧加以調(diào)整(相互拉力差應在5%以內(nèi)；（2）曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導致繩的表面干燥，甚至出現(xiàn)銹斑，此時可在繩的表面薄薄地涂一層潤滑油；（3）應經(jīng)常注意曳引繩有否機械損傷，有否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達到更換標準，應立即停止使用，更換新繩；（4）應保持曳引繩的表面清潔，當發(fā)現(xiàn)表面粘有砂塵等異物時，應用煤油擦干凈；（5）在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應嚴格執(zhí)行工藝，切不可馬虎從事；（6）應保證電梯在頂層端站平層時，對重與緩沖器間應有足夠間隙，當由于曳引繩伸長，使間隙過小甚至碰到緩沖器時，可將對重下面的調(diào)整墊摘掉(如果有的話)，如不能以此解決問題，則應截短曳引繩，重新澆注繩頭。3.限速器與安全鉗的保養(yǎng)（1）應保證限速器的轉動靈活，對速度變化的反應靈敏，其旋轉部分潤滑應保持良好，一般一周應加油一次，當發(fā)現(xiàn)限速器內(nèi)部積有污物時，應加以清洗(注意不要損壞彈簧上的鉛封)；（2）應使限速器張緊裝路轉動靈活，一般每周應加油一次，每年清洗一次；（3）應保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應符合要求，在季檢中應加以檢查。4.導軌和導靴的保養(yǎng)（1）對配用滑動導靴的導軌，應保持良好潤滑，要定期在油匣中添加潤滑油，并調(diào)整油毛氈的伸出量及保持清潔；（2）滑動導靴靴襯工作面磨損過大，會影響電梯的運行平穩(wěn)性，一般對側工作，磨損量不應超過1毫米(雙側)，內(nèi)端面不超過2毫米，超過時應更換；（3）應保證彈性滑動導靴對導軌的壓緊力，當因靴襯磨損而引起松馳時，應加以調(diào)整；（4）應使?jié)L動導靴滾輪滾動良好，當發(fā)現(xiàn)磨損不均，應加以修車，當發(fā)現(xiàn)脫圈，過分磨損時，應更換；（5）在年檢中，應詳細檢查導軌連接板和導軌壓板處螺栓的緊固情況，并應對全部壓板螺栓進行一次重復擰緊；（6）當安全鉗動作后，應及時修光鉗塊夾緊處的導軌工作面。5.轎門、廳門和自動門鎖的保養(yǎng)（1）當門滾輪的磨損導致門扇下墜及歪斜等時，應調(diào)整門滾輪的安裝高度或更換滾輪，并同時調(diào)整擋輪位路，保證合適間障；（2）應經(jīng)常檢查廳門聯(lián)動裝路的工作情況，對于鋼絲繩式聯(lián)動機構，發(fā)現(xiàn)鋼絲繩松馳時，應予張緊，對于擺桿式和撐臂式聯(lián)動機構，應使各轉動關節(jié)處轉動靈活，各固定處不應發(fā)生松動，當出現(xiàn)廳門與轎門動作不-致時，應對機構進行檢查調(diào)整；（3）應保持自動門鎖的清潔，在季檢時應檢查保養(yǎng)，對于必須作潤滑保養(yǎng)的門鎖，應定期加潤滑油；（4）應保證門鎖開關的工作可靠性，應注意觸頭的工作狀況，防止出現(xiàn)虛接、假接及粘連現(xiàn)象。6.自動門機的保養(yǎng)（1）應保持調(diào)定的調(diào)速規(guī)律，當門在開關時的速度變化異常時，應立即作檢查調(diào)整；（2）對于皮帶傳動的開門機，應使皮帶有合理的張緊力，當發(fā)現(xiàn)松馳時應加以張緊，對于鏈傳動的開門機，同樣應保證鏈條合理的張緊力；（3）自動門機各轉動部分，應保持有良好的潤滑，對于要求人工潤滑的部位，應定期加油。7.緩沖器的保養(yǎng)（1）對于彈簧緩沖器，應保護其表面不出現(xiàn)銹斑，隨著使用年久，應視需要加涂防銹油漆；（2）對油壓緩沖器，應保證油在油缸中的高度，一般每季度應檢查一次，當發(fā)現(xiàn)低于油位線時，應添加(保證油的粘度相同)（3）油壓緩沖器柱塞外露部分應保持清潔，并涂抹防銹油脂；（4）每年以轎廂檢修速度，進行一-次油壓緩沖器的復位試驗。8.重量補償裝路的保養(yǎng)（1）當發(fā)現(xiàn)補償鏈在運行時產(chǎn)生較大噪聲時，應檢查消音繩是否折斷；（2）對于補償繩，其設于底坑的張緊裝路應轉動靈活，上下浮動靈活，對需要人工潤滑部位，應每月檢查添加潤滑油。9.尋向輪及反繩輪的保養(yǎng)（1）應經(jīng)常用軟刷和吹風清除屏體及全部電器件上的積塵，保持清潔；（2）應經(jīng)常檢查接觸器、繼電器觸頭的工作情況，保證其接觸良好可靠，導線和接線柱應無松動現(xiàn)象，動觸頭連接的導線接頭應無斷裂現(xiàn)象；（3）應保證接觸器、繼電器的觸頭清潔、平滑，發(fā)現(xiàn)有燒蝕時，應用細齒銼刀修整平滑(忌用砂布)，并將屑未擦凈；（4）更換控制屏內(nèi)熔斷器時，應保證熔斷絲的額定電流與回路電源額定電流相一致，對電動機回路，熔絲的額定電流應為電動機額定電流的2.5-3倍。10.三相橋式硒整流器的保養(yǎng)（1）為保護整流堆不發(fā)生超負荷短路，應注意選用正確的熔斷絲；（2）整流堆工作一定時期后，會產(chǎn)生老化，輸出功率有所降低時，可提高變壓器次級電壓而得到補償。（3）整流堆長期存放不用，也會產(chǎn)生老化，使本身功率損耗增大，當存放超過三個月以上再投入使用前，應先進行“成形試驗”，一般可按如下步驟進行:①先加50%額定電壓，歷時15分鐘。②再加75%額定電壓，歷時15分鐘。C、最后加至100%額定電壓。11.選層器的保養(yǎng)（1）應經(jīng)常檢查傳動鋼帶，如發(fā)現(xiàn)斷齒或有裂痕時，應及時修復或更換。（2）應保持動觸頭盤(桿)運動靈活，視需加注潤滑油:減速器及各傳動部位，均應保證足夠潤滑，注意添加潤滑油。（3）應經(jīng)常檢查動、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊力，并予適當調(diào)整。當過度磨損時應予更換。（4）應保持觸頭的清潔，視需清除表面積垢，燒蝕處應用細銼刀修平。（5）注意保持傳動鏈條的適度張緊力，出現(xiàn)過度松馳時，應予張緊。12.安全保護開關的保養(yǎng)（1）每月應對各安全保護開關進行一次檢查，拭去表面塵垢，核實觸頭接觸的可靠性，觸頭的壓力及壓縮裕度，清除觸頭表面的積塵，燒蝕處應銼平，嚴重時應更換。（2）極限開關應靈敏可靠，每年進行一次越程檢查，視其能不能可靠地斷開主電源。13.機房和井道的保養(yǎng)（1）機房應禁止無關人員進入，在維修人員離開時，應鎖門。（2）應注意不讓雨水浸入機房，平時保養(yǎng)良好通風，并注意機房的溫度調(diào)節(jié)。（3）機房內(nèi)不準放路易燃、易爆及腐蝕性物品:同時保證機房中滅火設備的可靠性。（4）底坑保持干燥、清潔，發(fā)現(xiàn)有積水時應及時排除，并作干燥處理。四、給排水系統(tǒng)的管理排水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準（一）生活給水系統(tǒng)序號檢查項目名稱檢查周期檢查標準說明給水設備1生活水泵外觀日常檢查外表清潔，無銹蝕損壞螺栓，螺絲無松動短裂防震墊無損壞2電機（機械部分）日常檢查運行過程中無異常震動，噪音電機及軸承溫升正常X—X個月軸承體清洗，加潤滑油（脂）更換磨損零部件3泵體日常檢查運行正常，無異常震動，噪音檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象檢查填料函的泄漏和發(fā)熱情況，每分鐘10—20滴為好檢查連軸器，水泵軸心與電機軸心應重合，無運轉時，用手盤動軸無卡阻現(xiàn)象X—X個月軸承體清洗，加潤滑油（脂）更換磨損零部件X—X年打開泵蓋，檢查內(nèi)芯零部件狀況，檢查其磨損腐蝕和沖刷程度，必要時進行更換給水設施1蓄水池，水箱X個月—X個月（1）水池、水箱除銹、除垢、清洗、消毒（2）檢修配件按水池、水箱清洗操作規(guī)程進行2減壓閥、水錘消失器X個月（1）動作靈敏，準確（2）無銹蝕堵塞3止回閥、浮球閥、排氣閥X個月（1）動作靈敏，準確（2）無銹蝕，無堵塞，無滴漏4閘閥、截止閥日常檢查（1）啟閉靈活，無銹蝕（2）無滴漏5水嘴日常檢查（1）水嘴齊全，無銹蝕，無損壞（2）無滴漏6壓力表X個月（1）表殼完整無損，連接牢固，表面清潔（2）指針靈敏，讀數(shù)準確按計量局要求周期檢測7水表X個月（1）表殼完整，指針靈敏，讀數(shù)準確（2）無銹蝕，表面清潔，無滴漏8各井室X個月（1）井蓋、井裙完整，啟閉方便（2）爬梯牢固，井底干凈給水管道1生活給水管道日常檢查（1）水流要暢通，無堵塞（2）管道連接部分要嚴實（3）無銹蝕，無跑、冒、滴、漏2管道吊支架，管卡X個月（1）管道吊支架，管卡連接要牢固（2）表面無銹蝕(根據(jù)實際情況填寫）（二）消防水系統(tǒng)序號檢查項目名稱檢查周期檢查標準說明消防設備1外觀日常檢查（1）外表清潔、無銹蝕損壞（2）螺栓、螺絲無松動斷裂（3）防震墊無損壞2消防泵X~X個月（1）檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質、發(fā)干現(xiàn)象（2）檢查泵體，手盤動軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水（3）檢查聯(lián)動軸的對中程度（有聯(lián)動軸的）（4）開泵試運轉，運行應無異常振動、噪音，軸承無過熱X~X個月（1）更換潤滑脂（油）（2）軸承體清洗、檢查（3）更換零配件（4）絕緣良好（電部分）（5）接線端子牢固（電部分）消防設施1室內(nèi)消火栓每周（1）箱體啟閉靈活，箱體完整（2）箱內(nèi)水槍、水帶齊全無缺少，水槍卡口無變形（3）箱內(nèi)閥門開關靈活，無銹蝕，卡口無變形（4）報警按鈕封閉完整2室外消火栓X個月（1）消火栓完整無缺少，表面無銹蝕（2）栓口無變形，無滴漏（3）標識顏色鮮明3水泵接和器X個月（4）接和器完整無缺，表面無銹蝕（5）啟動靈活，無滴漏（6）栓口無變形4室內(nèi)小型消火栓X個月（1）消火栓箱體、箱門完整無缺，箱門關閉靈活（2）栓口無變形，閥門啟閉靈活，無，無銹蝕和滴漏（3）箱內(nèi)膠皮管連接緊固，無滴漏（4）標識清楚5自動消防報警閥X個月（1）報警準確靈敏（2）閥門關閉靈活，無銹蝕，連接牢固6自動消防噴頭X個月噴頭完整無缺少7閘閥、截止閥、止回閥X個月(1）啟閉靈活，連接牢固（2）無堵塞，無銹蝕，無滴漏8安全閥X個月（1）閥門齊全，無銹蝕（2）鉛封完整按計量局要求周期檢驗消防管道1消防管道X個月（1）消防管道要暢通（2）連接部分要緊固，無跑、冒、滴、漏（3）管道油漆要完好，顏色鮮艷2管道附件X個月（1）管道附件要齊，表面無銹蝕（2）管件連接要牢固3管道吊支架、管卡X個月（1）管道吊支架、管卡連接要牢固（2）表面無銹蝕壓力表1壓力表X個月（1）表體完整無缺，連接牢固，表面清潔（2）讀數(shù)正確，指針靈敏（三）排水系統(tǒng)序號檢查項目名稱檢查周期檢查標準說明排水設備1污水泵日常檢查（1）外表、濾網(wǎng)、支架無嚴重銹蝕（2）螺栓、螺絲無松動斷裂（3）水管與泵連接完好，接口無松動、泄漏2泵體日常檢查運行正常，無異常振動、噪音，排水流暢X~X個月（1）檢查泵內(nèi)或管，無雜物堵塞（2）更換零部件（3）軸承體清洗、加油排水設施1排水閘閥X個月（1）閥門啟閉要靈活（2）閥體要完整（3）無銹蝕，無滴漏2排水栓衛(wèi)生潔具日常檢查（1）栓體完好（2）水流暢通（3）無銹蝕，無跑、冒、滴、漏3各井室X個月（1）井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固（2）井底流槽要暢通，無沉積物堵塞排水管道1室內(nèi)排水管道X個月保持水流暢通，無堵塞，無滴漏排氣管X個月（1）保持管內(nèi)氣體及時排出（2)下水管內(nèi)不準有真空管道吊支架、管卡X個月吊支架、管卡要安裝牢固2室外排水管道X個月保持水流暢通，無堵塞各井室