地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)策略

PAGEPAGE10★內(nèi)部資料★碧桂園控股有限公司商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)策略編制： 審核： 批準(zhǔn)： 版本： NO.001 目錄前言第一章宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。一、宏觀政策、法規(guī)、金融及重大事件。二、地緣與人口關(guān)系四、未來發(fā)展規(guī)劃五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、 地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答二、商業(yè)方面1、 時機(jī)性；2、 進(jìn)程性；3、 地段性；4、 規(guī)模性；5、 布局性；6、 人氣性；7、 硬件性；8、 穩(wěn)定性；9、 資源性；10、競爭與兼容性；11、人口分析；12、商圈分析；13、人性SWOT分析法13參數(shù)分析第三章 技術(shù)分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商業(yè)分析四、定價方法及換算五、市場各階段風(fēng)格介紹六、圖形設(shè)計第四章 各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)一、 服裝、鞋、百貨類市場六、電子類市場七、其他各類市場第五章運(yùn)作手法一、租賃模式二、銷售模式三、組合模式四、炒鋪1、概念介紹各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應(yīng)用炒鋪操作程序艾略特波浪理論介紹五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹第六章 節(jié)點控制一、營銷節(jié)點1、蓄水期2、開業(yè)期：3、養(yǎng)市期4、經(jīng)營期二、推廣節(jié)點各推廣工具的應(yīng)用（一）蓄水期（二）開盤期（三）開業(yè)期（四）養(yǎng)市期（五）日常運(yùn)營期三、各類運(yùn)營模式簡述1、常見模式）2、遠(yuǎn)洋城模式3、萬達(dá)模式4、東方家園模式5、香港豪德公司模式6、賽博模式7、天雅模式四、其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)介紹1、概念、分類2、業(yè)態(tài)分類的變量3、商業(yè)街及商業(yè)街設(shè)計4、Shoppingmall第七章 使用工具一、 經(jīng)營管理公二、 租賃合同三、 商業(yè)策劃內(nèi)四、 消防管理文五、 各類實用圖形鑒賞前言2004年夏天的一個炎熱早晨，我在北京堵塞得車流中緩緩前進(jìn)。望著車外滾滾的車流，耳邊起一首英文歌，歌詞大意是“我有一個夢，埋藏在心中，從來沒有想放棄過 ”從96年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，屈指已過10年了，經(jīng)歷過太多的波折，為了研究這個行業(yè)的規(guī)35時光，令人刻骨難忘。市場的客觀規(guī)律有深刻的理解。商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學(xué)科，市面上有關(guān)它的書籍很少，一般有的也是社區(qū)底商和國外shoppingmall的書，而作為中國特色的市場類業(yè)態(tài)，其運(yùn)行規(guī)律在許多從業(yè)者中比較陌生。本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、敬請諒解。此書中所舉案例，由于時間因素，僅代表其某個階段的，而非永久不變，使用過程中參考使用。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給我的妻子和女兒。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給所有關(guān)心此書的朋友們。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給所有鞭策過我的人們。第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。一、 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。1人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。22004（121號文件：中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知中國人民銀行文件銀發(fā)〔2003〕121中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為進(jìn)一步落實房地各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房［2002〕217商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)（指所有者權(quán)益應(yīng)不低于開30%二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款。四、加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。五、強(qiáng)化個人商業(yè)用房貸款管理借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率(不得浮動)執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。七、加強(qiáng)個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知）（銀發(fā)［2002）247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。八、切實加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理中國人民銀行各分支行應(yīng)建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。諸如121號文件這類針對投資過熱，國家專項整治的政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。WTO速發(fā)展，有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。不利的如1998年金融危機(jī)事件，造成對房地產(chǎn)資金鏈的影響。所以做房地產(chǎn)一定要優(yōu)先考慮大環(huán)境大趨勢。二、 地緣與人口關(guān)系1、區(qū) 域 的 范 圍 界 定 ， 區(qū) 域 地 緣 關(guān) 系 ；分遵循地形等自然條件而進(jìn)行區(qū)域的地緣分配，而不是依照行政劃分的。例如：（1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域為新疆全省，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。輻射區(qū)域就不包括甘肅，青海。（2）石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。（3）內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關(guān)系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場領(lǐng)域中則受沈陽的輻射區(qū)域影響。2、區(qū)域面積及人口，區(qū)域幅射面積及人口；區(qū)域各省直轄市面積，人口表如下圖：人口及面積人口：據(jù)1995年全國抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，漢族人口為109932萬人，占全國總?cè)丝诘?1.02％；其余55108468.98％（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用）中國各省人口面積一覽表（1）名稱簡稱政府所在地面積（萬平方公里）1996年底人口（萬人）北京市京北京1.681259天津市津天津1.13948河北省翼石家莊19.006484山西省晉太原15.603109內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)蒙古呼和浩特1102232遼寧省遼沈陽14.574116吉林省吉長春18.702610黑龍江省黑哈爾濱46.903728上海市滬上海0.621419江蘇省蘇南京10.267110浙江省浙杭州10.184343安徽省皖合肥13.906070福建省閩福州12.003261通過各省市的面積及人口，可以宏觀上反映其區(qū)域的支撐量大小。以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于22230圍的因素。15.63100商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。三級城市除了和二級城市一樣考慮輻射力外，另一個就是隸屬性。關(guān)系。如烏魯木齊市；市區(qū)人口200多萬，新疆全省人口1680萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而2002500萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟GDP收入高外，另一個就是輻射力。101衡量，則遠(yuǎn)大于其它省級城市。30004000州2元／m2/天，烏市為5元／m2天，這就是輻射人口造成的差別。在如何界定輻射范圍的方法中，這是一個捷徑。3、城市面積、人口及城市特性新疆克拉瑪依市則是石油工業(yè)城市，各城市具有不同城市的特征。1.680.6213451500萬，則單位面積3于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相應(yīng)的租金支撐水平也高，同樣類比，香港0.16萬平方公里，65010力水平相差甚大。5.536.91.1萬/m2內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項背。三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系一、GDP概述及劃分標(biāo)準(zhǔn)DomesticGDPGDPGDPGDP總量，衡量的是一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。主要用于反映一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)實力；國際間和地區(qū)間進(jìn)行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟(jì)分析和經(jīng)濟(jì)管理。GDP指標(biāo)為各級領(lǐng)導(dǎo)分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、政府調(diào)控管理經(jīng)濟(jì)提供了廣泛的用途。GDPGDP（實際購買力平價2000GDP1980GDP：300—400；400—500GDP區(qū)域城市GDP收入表：2004年中國各省市自治區(qū)GDP排名（香港澳門臺灣除外）名次名稱GDP總量（RMB）比上年增長1廣東16040億元14.2%2山東15490.7億元15.3%3江蘇超過15000億元14%以上4浙江11243億元14.3%5河北8836.9億元12.9%6河南8815.09億元13.7%7上海7450.27億元13.6%8遼寧6872.65億元12.8%9四川6556億元12.7%10湖北6320億元11.5%11福建6053億元12.1%12湖南5612.26億元12.0%13黑龍江5303億元11.7%14安徽4812.7億元12.5%PAGEPAGE1415北京4283.3億元13.2%16江西3500億元13.2%17廣西3320.10億元11.8%18山西3042．4億元14．1％19云南2959．48億元11．5％20吉林2958.21億元12.2%21天津2931.88億元15.7%22陜西2883.5億元12.9%23內(nèi)蒙古2700億元20%24重慶2650億元12%25新疆2203億元11.4%26貴州1591.9億元11.4%27甘肅1540億元11%28湖南790.12億元10.4%29青海465.73億元12.3%30寧夏460.3億元11%31西藏200億元2003年為150億元2004年中國城市GDP排名位次城市名稱GDP（億元）人口人均GDP排名1上海6250.84134242廣州3609.6374233北京3300.121356144深圳2860.2550215蘇州2802.0060156天津2386.951004157重慶2118.003010348杭州2100.35658109無錫1902.20509710成都1870.6010082411青島1780.407651612寧波1779.90550913武漢1662.407811914大連1632.605581115沈陽1602.007121816南京1576.215731217哈爾濱1414.8095529GDPGDP在項目當(dāng)?shù)貙Τ鲎廛囆袠I(yè)，普通工人，迪廳這些城市窗口行業(yè)調(diào)查，即可知道。其中各城市中需要分檔是中國現(xiàn)分為4個級別城市：一級城市北京、上海、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。100800——1000/和社會經(jīng)濟(jì)計劃發(fā)展單列市。三級城市：各地級市和沿海各縣級市，人均收入在沿海的縣級市人均收入雖然高，但其綜合能力小，所以也劃為三級城市，人均收入在600元/月左右；400—500/GDP3000美元/GDP3000GDP的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展到一定值后，就對商業(yè)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的影響，具體如：GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢。GDP10001000美元——20002000PAGEPAGE1630003000美元——4000區(qū)化發(fā)展，Shoppingmall4000美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。三、 區(qū)域社會零售總額人均可支配收入恩格爾系數(shù)百戶汽車擁有量城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額這些參數(shù)常常在統(tǒng)計年鑒中見到例如在北京市昌平區(qū)2004年的統(tǒng)計年鑒：昌平區(qū)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。2001年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值598.3億元，比上年增長21.8%。按當(dāng)前匯率（1：8.27）折算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按戶籍人口計算達(dá)到4331美元，按常住人口計算達(dá)到3300美元。322.138.1%19.3%、9.9%。人口全區(qū)人口總量低速增長。年末全區(qū)總?cè)丝?19.18萬人，在區(qū)居住半年以上的常住人口共有167萬人，暫時人口52.14萬人。居民收入：城鄉(xiāng)居民收入水平較快增長。2001年全區(qū)在崗職工平均工資22842元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13229.169.88%8998.921.96%。農(nóng)民人均972.75940.01人均可支配收入中，思格爾系數(shù)是一個參考值，恩格爾系數(shù)介紹如下恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個指標(biāo)。其計算公式如下：食物支出金額恩格爾系數(shù)＝───────總支出金額36%，則按國際糧農(nóng)標(biāo)準(zhǔn)衡量，此處則為小康，相應(yīng)GDP6萬元/GDP3000美元/為中康，2000美元——3000元美元——40002000——300040——50%100050——59%每百戶汽車擁有量是在GDP過3000美元/年收入的城市需要考察的一個量，它對于商業(yè)的結(jié)構(gòu)有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個參考量，因汽車運(yùn)動的發(fā)展，如北京2004年，汽車達(dá)200多萬量，百戶擁有量為18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費(fèi)，以及沿4環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎outlas就是一個例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車帶來人流，同時它對停車場要求很大。它是停車量決定人流量的一個重要參考值。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性。導(dǎo)城市如北戴河等，尤為明顯。四、未來規(guī)劃發(fā)展1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃；四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛А?0%1——250001——2500015000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲式商場4000北京市各級商業(yè)中心（區(qū)）的分布技園區(qū)、商業(yè)圈、遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特色的商業(yè)街（區(qū)）社區(qū)商業(yè)中心。北京市的發(fā)展重點是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開拓十城，完善400社區(qū)，從而在總體上初步形成以城400北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門——大柵欄三個商業(yè)中心，商務(wù)中心區(qū)（建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心，中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；50%（分已基本形成或正在形成。十城，即開拓十個遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū)；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心。2、有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃，發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃；城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等。在二，三級城市中，如市政府遷移，新城區(qū)建立這種大型規(guī)劃，對商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。對兩旁商業(yè)的邊際價值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價值因人流突增而升值。單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。軌便捷龐大的人流運(yùn)輸。類例子舉不勝舉。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國各地在93、94年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對土地利用的一種違規(guī)臨建，通過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。2004年拆了。些案例。3、人口未來規(guī)劃。在許多城市統(tǒng)計年鑒和未來發(fā)展計劃中，常常可見未來規(guī)劃區(qū)人口××萬，在未來××年，城市規(guī)劃人口可達(dá)××了解商業(yè)的總需求的趨勢。4、行業(yè)特性及發(fā)展：3G翻版機(jī)市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。導(dǎo)致其營銷渠道的改變，以及其商業(yè)模式的變革。其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。1、宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來界定趨勢的，是研判區(qū)域的趨勢上升或下降所用的（階段。2、區(qū)域的范圍界定中分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。GDPGDP總量的指標(biāo)。人口×人均GDP=GDP總量輻射區(qū)域人口×輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量。GDP得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費(fèi)支撐量的參考值。3、面積，人口密度人均GDP與人均可支配收入是互相驗證值總的商業(yè)消費(fèi)量÷面積=單位面積的商業(yè)消費(fèi)量。人均可支配收入×人口密度=單位面積的支配收入這兩個值驗證單位面積的商業(yè)消費(fèi)量，即單位面積的商業(yè)支撐量。4、總體規(guī)劃與人均GDP增長率經(jīng)濟(jì)增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應(yīng)量量做比較。就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。尤其是具有“盆地效應(yīng)”的城市其特別明顯5、城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進(jìn)程，人均GDP這四個參數(shù)是對區(qū)域商業(yè)運(yùn)行特征及特殊性的驗證值。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗證值，是用來對城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗證做判斷。GDP44第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答：1預(yù)期投資收益的行為。房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的。階段其項目管理的內(nèi)容是不相同的。概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行。規(guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備。實施階段是按計劃啟動實施項目工作。結(jié)束階段是項目結(jié)束的有關(guān)工作。當(dāng)然，項目的各個階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段主要工作內(nèi)容。一、概念階段（選定項目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。（議書。通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。目的可行性。二、規(guī)劃階段確定項目總負(fù)責(zé)人（重點項目）。確定項目經(jīng)理。確定項目組主要成員。（項目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估）提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。后對項目的有效性進(jìn)行論證。三、實施階段建立項目組織。取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷。通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）。合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。項目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量成本進(jìn)度、項目的銷售等。四、結(jié)束階段1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），2．物業(yè)公司對項目進(jìn)行接管驗收。3．配合物業(yè)公司交房。4．項目清算。5．資產(chǎn)清理。6．文檔總結(jié)。7．對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。8．解散項目組。2～5準(zhǔn)備。能力。同時，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。2、北京市房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣？北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程選址研究,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書進(jìn)行項目的初步可研評估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點,以獲取規(guī)劃要點通知書,編制項目建議書向計委申報立項報告計委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計委計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政結(jié)果報市房地局 結(jié)果報市房管局┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛市政府下文批地┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到政部門辦理釘樁，成果給設(shè)計人 許可證 用地批準(zhǔn)書,評估目建設(shè)用地地價取得土地使用證

┃ ┃申請確定規(guī)劃設(shè)計條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,┃ ┃按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意 地政部門審查安置方案、房可證拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)手冊行班協(xié)商改造、由報裝，做正式施工。

見表到區(qū)配套部門征求意見 安置┃ ┃規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許┃ ┃委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計 動遷會及┃ ┃到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書 場地三通一平,領(lǐng)取┃ ┃規(guī)劃局審方案提出意見 1到園林局申請伐樹許可證┃ 2移線方案修改后送首規(guī)委審圖 氣道路上下水改路┃ 4供電方案，首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 申請臨時施工用電委托出市政會議紀(jì)要┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開能證明┃┃┃制作資料到計委申請，列入計劃（建委會簽）到稅務(wù)局取稅單┃┃┃報價小組審查,領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工 持年度劃、稅單到區(qū)計、許可證 審批表 經(jīng)委領(lǐng)投許可證登記卡，┃ 登記并取得許可證建委、物價局下文批價┃銷售 ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛到市政部門蓋章證明市政條件落實┃四源費(fèi)繳納┃到開發(fā)辦市政處核實任務(wù)┃開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)┃填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記┃招標(biāo)辦看現(xiàn)場┃編制標(biāo)底┃招標(biāo)辦審查標(biāo)底┃書━━━┓

開標(biāo)會┃定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知┃招標(biāo)辦蓋章同意┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計局 市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實任務(wù) 資金來源，任務(wù)處登記━━━┛施工

來源及一切手續(xù)┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓1、小區(qū)內(nèi)線1、通知區(qū)園1、按道路1、到自來1、到熱力（1、到煤氣公司路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)公司報爐房)報裝計辦行施工科報裝裝1、環(huán)保2、到規(guī)劃科定2、委托施工2、交綠化費(fèi)2、市政辦委托線2、委托線局同線路方案3、配電室土 3、綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計、 路設(shè)計 意鍋3、設(shè)計建工程驗 路隊驗 施工及 3、施工及 爐4、看現(xiàn)場收 收 驗收 驗收 規(guī)5、施工4、設(shè)備安裝 2、到市政 位置6、業(yè)務(wù)科檢驗及驗收 監(jiān)理所 2、委托同意接氣5、送電 下水報 設(shè)計7、憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)8、憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)9、通氣

裝 3、到勞3、規(guī)劃設(shè) 動局報裝計 4、環(huán)保4、竣工驗 局審查消音除塵設(shè)備收 5、竣工驗 收┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工四方驗收、檢驗單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證項目的二次開發(fā)3項目開發(fā)各階段資金投入是怎樣？項目開發(fā)各階段，資金投入百分比下列各項資金回收及投入的百分比，以估計資金投入量。1、銷售成數(shù)。在預(yù)售公開時預(yù)計為60%——70%，剩余的成數(shù)則假設(shè)于竣工交房時再全部售出。2余的15%——28%結(jié)構(gòu)主體完成后至工程驗收這一段期間收款。350%——70%之間。445%——60%30%——60（視景氣狀況而定按照工程進(jìn)度撥款，一旦銷售不理想，金融機(jī)構(gòu)大多會凍結(jié)建筑施工融資，暫停核撥。5、營建成本。這項成本的投入也是依照工程進(jìn)度。6、銷售費(fèi)用。如果采用包銷，則只有銷售出去才須支付這筆費(fèi)用，一般銷售代理公司收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為銷售額的3%左右。7、土地增值稅。這項成本發(fā)生于土地過戶給客戶的時期。83%——5%8——5。表8——5 各階段重要資金回收及投入百分比表階段地下結(jié)構(gòu)施工地上結(jié)構(gòu)主體申請房屋銷售百分比預(yù)售期間期間施工期間許可證期間項目銷售收入收款比例12%—15%5%—10%20%—30%60%—70%建筑施工融資撥款10%—20%50%—60%30%—40%營建成本付款比例15%—25%20%—35%40%—50%廣告費(fèi)付款比例100%*100%* 100%時支付。措的資金，這筆資金應(yīng)事先籌劃，以避免周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，導(dǎo)致心血壓計付諸東流。4、土地用途包括哪些種類？答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。5、對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。6、什么是行政劃撥用地？答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。7、對合作建房有哪些規(guī)定？答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房200186作方。8、什么是土地使用權(quán)出讓？答：土地使用權(quán)出讓，是指各地區(qū)人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。9、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？答：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)(四)五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。10、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？一)二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及五)六)七)八)市政設(shè)施配九)十)十一)違約責(zé)任；(十二)11、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。12、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？（一（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項目用地（二（三（四）軍事用地。13、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場？答：原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進(jìn)入市場（一1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補(bǔ)交地價。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。2．市、區(qū)國有企業(yè)以外的其25%（二自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地（三）原安居房進(jìn)入市場補(bǔ)交地價的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定（四（換（五上述規(guī)定不適用（六）在本規(guī)定實（七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。14、什么是土地的掛牌交易？答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高（二（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。報價以報價單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。15、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開進(jìn)行？（包括分割轉(zhuǎn)讓（一經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）（二）以（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（四減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（五（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主（七）已建建筑物的出讓（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。16、什么是地價與土地出讓金？如何了解地價是否交清？土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。舊區(qū)的動遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價的50-70％左右。認(rèn)為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價已經(jīng)交清；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。17、未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的？答：土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地合同，收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開20%有。18、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？（三用地單位遷移或被依法撤銷的而進(jìn)行舊城區(qū)改建需要的。19、什么是違法建筑？答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。20、哪些屬于違法建筑？（一）（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計圖紙施工的建筑（三（四（五）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑（六（七（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。21、什么是歷史遺留違法私房？（一原村民非法占用國家所有的土地或（二）（三）所建的私房（四原村民違反一戶一棟原則所建的私房（五單獨或合作興建的私房。22、哪些違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？（一者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的（二占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的（三（四）非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。23、土地使用費(fèi)繳納人是如何確定的？（一）以土地投資入股與他方興辦合資、（二）租賃（三（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。24、有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)？（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊以及個人使用的非營利性（二由國家財政部門撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營利性用地（三廟的非營利性用地（四（五（六）用地。25、在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？獲得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)向申請單位重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，收回原答復(fù)申請單位。26、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容？（1（2發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期（）（4）（5計容積率面積及各分類面積（627、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設(shè)計？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計。如確需變更設(shè)計的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。（88號令）10人。1515定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。28、什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》？（一（（二）未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（三）（四其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。29答：不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報主管部門批準(zhǔn)并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更沒有保證。30、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？答：當(dāng)房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（%。31、什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%。32、什么是建筑容積率？答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%。33、什么是綠地率？（%頂、天臺和垂直綠化。34、什么是綠化覆蓋率？答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%。35、當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時，才可以辦理預(yù)售許可證？答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。36、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？（一）（二）按（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃（四）已確定施工進(jìn)度和竣（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資（六）（七）法規(guī)規(guī)定的其他條件。37、是否可以認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時期的房地產(chǎn)？答：房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購，法律保護(hù)，是無效的。因此不能認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時期的房地產(chǎn)。38、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？一)二取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。39、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？（一）（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房（三違章建設(shè)的房屋（四（五）（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。40、房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？（一（二）（三）廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。41、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進(jìn)行的說明，不得有悖社會良得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。42、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。43、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？義務(wù)。44、在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項？（一）（二）（三）項目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時間（四項目及其配套設(shè)施的平面示意圖（五（六預(yù)售商品房的價格和付款辦法（七商品（八）（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。45、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。46、在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修47、轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件？（一（二取得建筑許可證和開工許可證（三25%（四）土地使用權(quán)未抵押、查封。48、公共開放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？答：公共開放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。49、交易稅費(fèi)者有哪些？二級市場轉(zhuǎn)讓包括哪些稅費(fèi)內(nèi)容？銷售所交稅費(fèi)明細(xì)：答（1）銷售所交稅費(fèi)表稅費(fèi)名稱計算標(biāo)準(zhǔn)繳付時間買賣合同印花稅按購房金額計算，稅率為0.005%簽約時產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)每套房屋人民幣500元簽約時外省市個人在京購房手按購房金額計算，費(fèi)率為簽約時PAGEPAGE41續(xù)代理費(fèi)0.4%+人民幣300元貸款合同印花稅按貸款金額計算，稅率為0.05%辦理按揭時按揭律師費(fèi)約為貸款金額的千分之三辦理按揭時保險費(fèi)按購房金額*保險費(fèi)率*年限系數(shù)辦理按揭時抵押登記費(fèi)按房屋建筑面積計算，0.3元/M2辦理按揭時契稅按購房金額計算，按3%計算入住前房屋所有權(quán)登記費(fèi)按房屋建筑面積計算，0.3//M2入住前土地登記費(fèi)按購房每套房屋￥100入住前公共設(shè)施設(shè)備維修基金按購房金額計算，稅率為2%入住前（25%（20.05%（30.05%5（4）企業(yè)所得稅，按所得額的15%（5）登記費(fèi)，個人5080（6）1%，買方繳納，國土部門代收。50、有哪些房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓？答：下列房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并補(bǔ)足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓：(一)通過行政劃撥取得土地使用權(quán)的；(二)取得土地使用權(quán)時減免地價款的；(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。51、有哪些房地產(chǎn)是不得轉(zhuǎn)讓的？答：(一)根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；(二)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(四)設(shè)定抵PAGEPAGE42押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(五)權(quán)屬有爭議的；(六)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。52、有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的；(3)(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)拔；(6)非父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與行為。53、有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？答：下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：(1)共有人之間對共有房地產(chǎn)的分割；(2)國家機(jī)關(guān)、由財政拔款的事業(yè)單位與其下屬的機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)拔。54、以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，同等條件下什么人有優(yōu)先購買權(quán)？（1）（2）（3）一項房地產(chǎn)買賣合同同時具有上列當(dāng)事人時，按上述次序依次享有優(yōu)先購買權(quán)。55、已辦理按揭的樓花能否轉(zhuǎn)讓？答：正在按揭的房地產(chǎn)經(jīng)銀行、發(fā)展商及買賣雙方同意后可以轉(zhuǎn)讓。（1）如買方愿為賣方付清銀行的剩余欠款，則由銀行出具注銷樓花按揭證明書，按樓花轉(zhuǎn)讓處理；（2）如由買方分期付款，則由銀行和發(fā)展商出具同意由買方分期付款的說明書，并重新簽訂按揭合同，產(chǎn)權(quán)登記部門注銷原樓花按揭，按樓花轉(zhuǎn)讓辦理后，在合同上加蓋新的樓花按揭專用章。56、樓花是否可以轉(zhuǎn)讓？答：樓花可以背書轉(zhuǎn)讓，即在原購房合同后附上轉(zhuǎn)讓的有關(guān)內(nèi)容，并經(jīng)公證處公證，產(chǎn)權(quán)登記部門在辦理轉(zhuǎn)移備案登記后，在原合同上加蓋背書轉(zhuǎn)讓專用章，并填寫受讓方的有關(guān)內(nèi)容。樓花背書轉(zhuǎn)讓按三級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納稅費(fèi)。57、商品房建筑面積如何計算？答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。58、何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用；為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。59、按建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時如何處理？答：按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時的處理方式。1%以內(nèi)（1%）1%5%以內(nèi)（5%）5%10日內(nèi)退還買方交付的5%5%（60、什么是套內(nèi)房屋使用面積？答：套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（1）通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。61、什么是套內(nèi)墻體面積？計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。目前執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積（電梯井除外之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積分別計取邊長；（4）套內(nèi)建筑面積。本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側(cè)的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。62、什么是房屋的共有建筑面積？答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。63、房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？(包括山墻)面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。64、按套內(nèi)建筑面積售房，房價是如何計算的？（1(單元單元)(以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”)業(yè)應(yīng)向購房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑平面圖機(jī)構(gòu)的房屋建筑平面圖。65、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用如何計算？答：按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。66、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的權(quán)屬屬于誰？其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。67、套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。同時在購銷合“建筑面積”售房，實際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積，按建筑面大的房屋。積更明確、具體、直觀。兩者對分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。68、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）（一）差異值為±0．6％以內(nèi)（含本數(shù)）（二）差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方按購（三差異值超過±（不含本數(shù)30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。69、什么是房屋的基底面積？答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。70、什么是房屋的建筑面積？答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。71、什么是房屋的公用建筑面積？2.2米的單車突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。72、房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟?？答：每?或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計算：(1)有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計算；(2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂＜矗好繎魬?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。73、購房的建筑面積包括哪些部分？答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。74、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，同時轉(zhuǎn)讓的有哪些權(quán)益？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、記的權(quán)利人擁有。75、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。76、拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》？能否轉(zhuǎn)讓？答：拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)，原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行登記發(fā)證。辦理時應(yīng)提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)身份證明；(3)經(jīng)規(guī)劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書；77、集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》？答：(1)集資建房、合作建房的，必須是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的，并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地經(jīng)身份證明；集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書；購房發(fā)票復(fù)印件；發(fā)展商出具的付清房款證明。78、什么叫房地產(chǎn)抵押？答：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔(dān)保貸款購房的行為。79、辦理房地產(chǎn)抵押登記需提供哪些資料？和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押需提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件。80、辦理房地產(chǎn)抵押登記需繳納哪些費(fèi)用？押貸款的幣種一致，但可按當(dāng)天的外牌價結(jié)算成人民幣計收。81、為什么抵押登記要先繳納土地使用費(fèi)？方可辦理抵押登記。82、三級市場的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按揭，應(yīng)如何辦理抵押登記？同時提交按揭登記資料。產(chǎn)權(quán)登記部門先辦轉(zhuǎn)讓，后辦按揭登記(同時由一人操作完成，避免由時間差造成銀行方面的損失)，轉(zhuǎn)讓及按揭登記完成后，領(lǐng)發(fā)已蓋有抵押專用章的《房地產(chǎn)買賣合同公證書》。83、已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？并由銀行領(lǐng)取。84、哪些房地產(chǎn)不能辦理抵押登記？府決定收回土地使用權(quán)的；(3)權(quán)利的；(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(5)權(quán)屬有爭議的；(6)規(guī)定禁止抵押的；(7)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。85、第三者擔(dān)保的抵押登記應(yīng)如何辦理？(通常是借款人)的有關(guān)身份證明，同時在房地產(chǎn)抵押合同中應(yīng)明確寫明抵押人與借款人。86、土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)能否辦理抵押登記？事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。87、注銷房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交什么資料？答：(1)抵押權(quán)人屬金融機(jī)構(gòu)的，應(yīng)由金融機(jī)構(gòu)出具注銷抵押登記申請；(2)抵押權(quán)人屬企業(yè)的，應(yīng)由企業(yè)提交身份證明和出具注銷抵押登記申請；(3)抵押權(quán)人屬個人的，應(yīng)由提交經(jīng)公證的注銷抵押登記申請并親自到收文窗口交件；(4)注銷抵押應(yīng)與申請注銷的抵押物證件同時提交(即房地產(chǎn)證或房地產(chǎn)買賣合同書，辦事人應(yīng)有授權(quán)委托書、身份證等)。88、雙方共同購買已辦理按揭登記的房地產(chǎn)，一方因故退出或轉(zhuǎn)讓，該如何辦理登記手續(xù)？人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。部門先按轉(zhuǎn)讓辦理，待新的受讓人的《房地產(chǎn)證》打印后，同時辦理抵押登記。89、地下室、停車場及車位可否銷售、抵押？答：地下室、地下停車場屬于不能分?jǐn)偟墓裁娣e，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售、抵押。在建筑報建和預(yù)售審批時已批準(zhǔn)可以單獨銷售的地下室、停車場及車位可以銷售、抵押。二、商業(yè)方面市場的定義：位或柜臺，房間等形式，以租賃或買斷使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)的方式給經(jīng)營戶，依靠其營業(yè)收取租金。的經(jīng)營，其僅以提供場所和服務(wù)收取租金。美等發(fā)達(dá)國家，這種攤位式的市場很少，一般都是超市、連鎖店或是大型商場，shoppingmall。市場弱有關(guān)。因其良好的售后服務(wù)和產(chǎn)品的保質(zhì)性以及優(yōu)雅的購物環(huán)境。GDP華市場在當(dāng)?shù)責(zé)o人不知。50（5——62001GDP4000攤位式市場生意很差，上海和北京的商場辦得好，也就是這個側(cè)面的體現(xiàn)。（除了國際旅游用品市場，古董市場，郵票市場這類資源無法復(fù)制，單一性結(jié)構(gòu)的行業(yè)外。13項參數(shù)：時機(jī)性；產(chǎn)生，發(fā)展，消亡的過程。8092貿(mào)市場。又如，在隨著高科技的發(fā)展，9595PC么電腦市場又會迎來其一個衰減的過程。激烈同樣產(chǎn)生服裝業(yè)和食品業(yè)飽和而進(jìn)入萎縮市場。90年代初中期遍布全國各大中城市的家電城，而現(xiàn)在在大一點城市現(xiàn)該行的契機(jī)，從而切入進(jìn)入。果再開音像市場，則與國家要求的發(fā)展趨勢不符，很難開下去。商業(yè)進(jìn)程性：從宏觀上講是趨勢時機(jī)性，具體到每一個行業(yè)則是其行業(yè)的進(jìn)程性。GDP2500元/月的城市，市場（日常用品領(lǐng)域）郊區(qū)的人均收入低，適合市場模式的生存，市內(nèi)則商場較好一些。（如古董業(yè)的改變。生活水平越高，越要求購物的便捷性，商品的售后服務(wù)以及購物的環(huán)境。如：在人均收入低的城市農(nóng)村，GDP600/月人民幣的城市中，食品市場很多，人GDP2500/這也是該行業(yè)發(fā)展的一個趨勢。在市場領(lǐng)域中，最可怕的就是在選擇進(jìn)入時的時機(jī)性不對或選擇行業(yè)的行業(yè)發(fā)展進(jìn)入尾期，它將無可抵擋的，不可挽回的失敗，投資也往往南轅北轍，遠(yuǎn)比因地段，價格等失誤造成的損失可怕多了。行業(yè)利潤進(jìn)程性：在市場業(yè)態(tài)進(jìn)程中的逐級遞減過程是服裝小商品市場→二手家電，二手手機(jī)，處理貨，舊貨→倉庫這種以產(chǎn)品利潤低的業(yè)態(tài)來逐步過渡的下降趨勢。建筑物進(jìn)程性：市場建筑物本身也是一個從初級到中級再到高級的發(fā)展過程。市場初級階段：一般100210雅大廈，雅秀市場等都為其佼佼者。地段性；俗話說，投資地產(chǎn)三要素就是地段，地段，地段，可見地段的重要性。者心中的認(rèn)識，對地段的感知是潛移默化長期形成的?；蚴桥R近交通樞紐（火車站，長途汽車站等；③十字路口等人流匯聚之地。（是很難扭轉(zhuǎn)。例如曾在北京十里河路開南方鞋城。501/M2，乙樓（同質(zhì)）5000/M2，而在商業(yè)地產(chǎn)中，在市場領(lǐng)域中，就會出現(xiàn)這種情況，甲樓、乙樓、丙樓等在一個區(qū)域中，甲樓100%出租，出租價10元/M2/天，乙樓會出現(xiàn)7元/M2/天，而丙樓會完全空置，無人問津，其商業(yè)價值為零，（實際其地產(chǎn)價值仍存在“盲點一般在一個大的商業(yè)圈中其略偏離核心一點， 如圖它一般會在正中央，而是在大商圈的偏離中心圈一點。貪便宜。（市場中引人氣的“花鳥魚市”匯集人流；再如：北京馬甸郵幣卡市場中的熱炒票種交易中心等吸引人流。規(guī)模性；現(xiàn)了規(guī)模越造越大。10，20，30，40，50這個行業(yè)，成為整個金融地產(chǎn)大鱷的游戲，1，25103046片面的對規(guī)模性追求，會造成資源浪費(fèi)，任何一個市場的容量和支撐量是個限量（在短期而言58000元/3000250051000元/1998200而華凌500戶左右的規(guī)模，所以華凌取代騰威，同樣紅旗路電腦市場取代黃河路中銀電子市場。90100使館，發(fā)展區(qū)域所限，致使在一個小量400戶就達(dá)到壟斷。97，98市取代，規(guī)模效應(yīng)就由行業(yè)進(jìn)程性取代。下，都是由市場進(jìn)行細(xì)分來完成，以功能專業(yè)化，檔次在綜合規(guī)模上拼優(yōu)勢。3035404660不一定大。布局性；喻。不值錢了。無法融合。50%65%40%65%服務(wù)公共區(qū)域太小，或是建筑規(guī)劃中有不合理之處，并非使用率越高或越低越好。2.42.862.2米，1.5米的設(shè)置，具體根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。4，為了迎合吉利的習(xí)慣。式，交叉處直行，以方便觀看。合，例如北京崇文區(qū)搜秀城的平面布局設(shè)計就很合理，敞開式和封閉式有機(jī)結(jié)合。分利用空間，又增加使用率。做不同處理，消防，衛(wèi)生間標(biāo)識牌在各轉(zhuǎn)角處顯要處懸掛。地面要彩色標(biāo)識處理，如貼字或橡膠底面處理色彩，使地面與攤位之間有界限。在很多初級階段的市場中，布局中人流與車流（即貨流混雜，脈絡(luò)不分（裝卸場地（三輪車?yán)\(yùn)或小推車運(yùn)輸3米，3.2米，3.6米寬。3——45——6218——1225平方米——363.55平方米隔斷——6面，三則是面積擴(kuò)大，意味總商戶數(shù)下降，使消化量加快。硬件性硬件性包括建筑物本身的功能性，展示性（室內(nèi)及室外。它的外觀設(shè)計式樣應(yīng)獨特新穎，具有外觀上的吸引力；硬件要求內(nèi)部設(shè)備先進(jìn)，技術(shù)性能良好。（I（大廈定位的口號語的應(yīng)用。（滾梯（服裝市場有建材裝飾市場家裝服務(wù)臺，信息臺，電子商務(wù)等多功能，都需要在市場中不斷完善。件下商戶和消費(fèi)者的武器，但不可作為提租的原因。位展示面大，價值高。檔次是硬件水平提高的一個外在表現(xiàn)。硬件的完善不但從電梯，尤其需要在垂直運(yùn)輸中，電扶梯從B1VI阻礙使人流的過客量變?yōu)樯祥T量，從而使市場門前雖然人流洶涌，而市場內(nèi)部人跡罕致的怪現(xiàn)象。（動物園新天地，其位于地下室，與地面也有高差，展示面受限，所以無法形成有效人流。展示性的另一個就是建筑的風(fēng)格，建筑物一定要代表其產(chǎn)品的理念，如服裝市場，外觀要時尚，建材市場，外觀要大氣，色彩要明快、簡約。展示式的另一個面就是外立面的廣告和戶外的廣告以及道旗對氣氛的營造。穩(wěn)定性市場的穩(wěn)定性性主要表現(xiàn)：1市場的發(fā)展需要一個長期穩(wěn)定，此點無法穩(wěn)定下來。2．手續(xù)的穩(wěn)定性：手續(xù)的穩(wěn)定性中對地段的合法性要求，一個合法的手續(xù)包括土地來源和規(guī)劃立項而被查封，或土地出讓金欠款等法律關(guān)系不理清，導(dǎo)致市場關(guān)閉。易小平房，其穩(wěn)定性差，即長期保留的穩(wěn)定性因消防城管等因素能否長期，值得考慮。以初級階段大棚等簡易結(jié)構(gòu)，漏風(fēng)漏水，使市場因天氣因素?zé)o法經(jīng)營。從而影響穩(wěn)定性。商圈的穩(wěn)定性（商戶的穩(wěn)定性，進(jìn)貨商戶和消費(fèi)者認(rèn)同的穩(wěn)定性；（批發(fā)市場（從而大批改行，影響市場穩(wěn)定。區(qū)域范圍消費(fèi)者的習(xí)慣和認(rèn)同，如果出現(xiàn)大面積拆遷和小區(qū)的興建入住，對市場經(jīng)營穩(wěn)定有影響。將市場惡意處理或惡意管理，管理層的穩(wěn)定性中人的因素是第一性的。失望。管理的穩(wěn)定性和持久性，極易形成良好口碑，這就是資源性和品牌。人氣性：人氣慮商戶較多，運(yùn)營時考慮消費(fèi)者較多。站等設(shè)施的空間距離和對外交通聯(lián)接的方便程度。人氣與財氣相通，人流既錢潮，人氣主要指2個方面招商期的商戶聚集和有效購買的人群。102010032.2響，即商廈的展示面的大小和展示面的限制所決定。衡量的意義不大，可不用監(jiān)測?？诘韧獠恳蛩貋碇萍s。所以在考慮人流的同時，處理好建筑物的展示性，高差問題，是尤為重要的。資源性商業(yè)底蘊(yùn)是歷經(jīng)幾百年或上千年的，資源主要體現(xiàn)在地塊的位置上，是對地段的商業(yè)附加。某某公司所專有。有效控制，從而形成資源。從而在爭奪商源時，突發(fā)因子也是造成商業(yè)游戲規(guī)則洗牌的開始，是個良好的契機(jī)。競爭與兼容性：難改變壟斷地位中商戶和消費(fèi)者觀念。壟斷會產(chǎn)生一個壟斷利潤，即其表現(xiàn)在市場內(nèi)轉(zhuǎn)手費(fèi)奇高，轉(zhuǎn)手量奇大。壟斷形成的另一個條件是地理的限制，因地段賦于商業(yè)價值外，要改變?nèi)藗兊男睦碚J(rèn)同，是需要很大投入。如新疆的邊疆商貿(mào)城，就是由于位于軍事管區(qū)，周邊無再可開發(fā)的土地而形成壟斷性市場。35上的壟斷利潤大。任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目投資，它都具有競爭性，或是其外部或是對其內(nèi)部，綜合以上幾個因素。（610差異化，形成優(yōu)勢。（政府拆遷）600寶路北斗星拆遷，造就了原蕭條的萬邦吸納了大批箱包經(jīng)營戶。1000分流，火災(zāi)如湖南常德大市場起火后，重新洗牌，都是競爭者參與與把控的良好時機(jī)。不穩(wěn)定性，也使單位產(chǎn)值降低，使產(chǎn)品利潤降低，產(chǎn)品檔次降低，所以價格戰(zhàn)要適當(dāng)。業(yè)中。對項目的發(fā)展性而言，有一定的穩(wěn)定性。處不大，兼容性強(qiáng)不代表利潤高，每個業(yè)態(tài)中只有一個最恰當(dāng)合適項目。如果兼容性強(qiáng)，只是說項目的操作安全保障性大點，或是未來發(fā)展的空間度大。度強(qiáng)，在同一建筑物中，兼容性是平衡租金價差時要考慮的因素，以及項目綜合回報率的關(guān)系。商圈分析綜合性區(qū)域消費(fèi)市場障礙等都會影響商圈調(diào)查的結(jié)果。商圈分核心商圈和輻射商圈。（發(fā)展的速度，規(guī)模和養(yǎng)市的難易，以及定價的問題。市場需求分析主要方法市場需求分析需要在市場服務(wù)區(qū)的界定完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要方法有：比率——人口相乘法+調(diào)查區(qū)現(xiàn)有零售面積=力大于零，即存在開發(fā)空間，開發(fā)可行。單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法（是否存在不足現(xiàn)象，從而判斷市場是否處于飽和狀態(tài)。分析可以具體得出某一單元區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)需求量。綜合性區(qū)域消費(fèi)市場研究方法的分析步驟1)確定市場類型研究市場商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)）量；調(diào)查服務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的人口統(tǒng)計，居民收入和消費(fèi)狀況及單位樓面的租（售）價格研究人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)狀況，分析商品服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積房產(chǎn)的開發(fā)潛力根據(jù)商品服務(wù)區(qū)外具體情況的研究對上述開發(fā)潛力作進(jìn)一步修正在核心商圈中，對典型性商業(yè)設(shè)施的分析中主要是進(jìn)行項目細(xì)分定位，典型性商業(yè)的業(yè)態(tài)比例關(guān)系決定了目標(biāo)項目的業(yè)態(tài)關(guān)系，其市場的租價和轉(zhuǎn)讓費(fèi)決定現(xiàn)市場的定價。轉(zhuǎn)讓費(fèi)是反映5項指標(biāo)的一個參量，尤為重要。57，如果高于此數(shù)，則轉(zhuǎn)讓費(fèi)被高估，如果預(yù)期較低乘3，低于乘3則為價值低估。2）反映市場的壟斷程度和穩(wěn)固度，如果市場認(rèn)同度高，其壟斷性越高，則轉(zhuǎn)讓費(fèi)越多。3）反映市場的需求量，如需求越大則轉(zhuǎn)手費(fèi)越高。4）情緒，市場的情緒是波動的認(rèn)知，情緒不同，轉(zhuǎn)手費(fèi)也不同。5）反映總供應(yīng)量與需求量之間的差額，由于商戶需要攤位人多，而市場規(guī)模有限，則轉(zhuǎn)讓費(fèi)高。地一個商品房的標(biāo)準(zhǔn)價。80206看到一方面就一棍子打死。獨聯(lián)體，而不是朝外地區(qū)。在區(qū)域性消費(fèi)市場中，輻射商圈的劃分不是以行政區(qū)域劃分，而是通過地形，地緣關(guān)系劃分。專業(yè)性市場商業(yè)：圍而定，而不是狹隘的以項目所在區(qū)域為界定。各商戶，商圈就是全中國。定。商圈以商業(yè)銷售的覆蓋面來界定。②商圈之間關(guān)系在很多地方，尤其是二、三級城市，由于區(qū)域城市的規(guī)模小，商圈也就容易界定，在一級城市或特大3的市場范圍更小，由此依次類推。每一商圈只考慮它的核心商業(yè)圈從業(yè)者和消費(fèi)者。③商圈內(nèi)各商業(yè)結(jié)構(gòu)分析：者和商戶的從業(yè)地進(jìn)行普查分析2費(fèi)者，此處商戶就是指項目所在區(qū)域，同項目定位或區(qū)域商圈內(nèi)的商業(yè)從業(yè)者。析，而不能對潘家園周邊的餐飯、娛樂、洗浴、時尚服裝店、美發(fā)等其它類商業(yè)從業(yè)者定位分析。行業(yè)而不對海淀圖書、服裝市場進(jìn)行劃定。（稱為復(fù)合性商業(yè)面房，進(jìn)行劃定。④商圈的總量量包括它的總商戶數(shù)和總經(jīng)營面積數(shù)。（）求量之間的關(guān)系，可知是否供大于求，或供不應(yīng)求?？偭康挠行栽趯嶋H過程中壓縮或放大量這二種現(xiàn)象，則對總量中的有效性要進(jìn)行界定。對有效性總量界定的一個標(biāo)準(zhǔn)就是有效商戶的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。6101m2145剛?cè)胄姓咭杏洠诖它c上損失幾億幾十億項目者比比皆是。綜合性商業(yè)（復(fù)合性商業(yè)）（100-200m2專業(yè)性市場類2418（（計提出要求。商戶的租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)，產(chǎn)權(quán)價或使用權(quán)價格，交付方式、押金等都要重點考慮。產(chǎn)權(quán)的價格一般以年租金乘10，簡單的換算比為3元/m2天租金，售價在1萬元/m2，依次類推。5租金：在不同級別的城市價格不同，一般在3級城市，其租金為1元—3元/m2天，45、50元—60元/5萬—63元—6元/m2，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為10萬—15201020元/m250萬左右，70萬、80萬為高峰，這是一般的規(guī)律，具體中因?qū)嶋H情況有特例。一般轉(zhuǎn)讓費(fèi)為當(dāng)?shù)氐囊粋€標(biāo)準(zhǔn)的二室一廳商品房樓價為上限。從項目核心商圈購物業(yè)態(tài)市場型商鋪供應(yīng)量分析其總量在市場中就由現(xiàn)供應(yīng)量轉(zhuǎn)化為需求量，而現(xiàn)項目的量就是供應(yīng)量，同樣其核心商圈內(nèi)的面積也就是需求面積量，其現(xiàn)存參量比例也同時轉(zhuǎn)化為需求比例，這就是支撐換算的秘密。例如下圖：市場商圈總量調(diào)查表業(yè)態(tài)商戶數(shù)量商戶比例經(jīng)營面積面積比例服裝189948%1588461%鞋44311%258510%箱包2085%17957%針織、絲綢52513％8504%小百貨、飾品41911%20368%工藝品41110%15005%美容、美發(fā)、美甲120.33001.1%食檔401%11004.2%其他150.7％1100.7％總計約3972約26160則此圖表中現(xiàn)量就是需求量，而項目開發(fā)的量就是供應(yīng)量，剛好轉(zhuǎn)換過來。人口分析：2戶和經(jīng)營戶。商戶即目標(biāo)商戶，與住宅略有不同的是，商戶在市場領(lǐng)域，卻是非常清晰，要針對目標(biāo)商戶群宣傳，也正是商戶的目標(biāo)性明確，所以形成商業(yè)的發(fā)展具有連鎖性和復(fù)制性。投資戶，主要有部分有實力商戶和外來投資者，這點與住宅相似，都有游資投資者，如很多投資中個領(lǐng)域，行業(yè)極其廣泛，所以它的推廣也是最費(fèi)力，費(fèi)資金的。消費(fèi)者：對于有效消費(fèi)者的定位和研究，一方面需做在目標(biāo)商戶中的購買者做定性訪談，主要通過消費(fèi)者行為和消費(fèi)習(xí)慣，需求進(jìn)行分析，從而做到對市場準(zhǔn)確定位。有關(guān)消費(fèi)者分析：1．區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者，首先通過商圈界定其范圍，消費(fèi)者也包括一級消費(fèi)者（分銷商）中不做細(xì)致分析，其業(yè)已劃分在幅射人口中。2500元/（（劃分）其有效需求主要以一級分銷商的認(rèn)同，此類對地段的認(rèn)同和規(guī)模支撐要求大于有效需求。人口的質(zhì)量分析包括數(shù)量、GDP收入、人口結(jié)構(gòu)、人口密度、人均可支配收入。（機(jī)會投機(jī)者和優(yōu)先續(xù)租權(quán)投資者產(chǎn)權(quán)投資者是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)展到一定階段有閑散資金的人逐漸投資于產(chǎn)權(quán)式商鋪或部分商戶。相當(dāng)可觀。定，資源性在此處的用處就有了。切不可將核心商戶群從外埠引進(jìn)，20：80心商圈內(nèi)，這些要在商戶比例中分清。人性：努力，卻完成的很好的許多案例。13理團(tuán)隊，核心人物狀況，有無背景等。投資者經(jīng)驗、決斷力、領(lǐng)導(dǎo)者人格魅力經(jīng)營者資歷與市場的認(rèn)知情緒。（投資商價格和運(yùn)作節(jié)點的影響是巨大的。SWOT分析法在房地產(chǎn)分析報告中常見SWOT分析，何謂SWOT分析法？SWOT爭對手分析等領(lǐng)域中。SWOTSWOT組織的強(qiáng)項和弱項）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會和威脅）之間的有機(jī)組合。SWOTSWOT該因素又預(yù)示著機(jī)會或威脅，取決于企業(yè)的生存環(huán)境，SWOT的實例應(yīng)用：某某大廈策劃報告中SWOT分析案例：優(yōu)勢：項目所在朝陽區(qū)是北京目前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域區(qū)域內(nèi)涉外商務(wù)氛圍濃郁，具備良好的商業(yè)前景項目所在的位置具備深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)以及國際知名度政府北街改造方案，有利于提升區(qū)域整體形象，提升項目物業(yè)品質(zhì)79家涉外使館，能夠成為固定的高消費(fèi)客群本案已為現(xiàn)房狀態(tài)，能夠及早入市，搶占市場先機(jī)緊鄰項目北側(cè)的范思哲酒店及外資銀行總部，將給本項目帶來大量的潛在高端消費(fèi)人群項目主體建筑外立面具備相當(dāng)?shù)膫€性化色彩，能夠同規(guī)劃業(yè)態(tài)相輔相成具備較為充足的停車位數(shù)量`劣勢機(jī)會

項目位置不在主干道，交通不便，不利于車輛的出入（大，不利于聚客）項目單層面積偏小，總規(guī)模偏小，缺乏規(guī)模效應(yīng)項目各平層死角多，增加設(shè)計上可利用難度，使用率低項目區(qū)域整體酒吧文化沒落，造成原消費(fèi)群體的流失強(qiáng)大的客流量只是體現(xiàn)在夜生活上，缺乏白天的客流號召力項目幾次易主，幾次更名但都推廣失利，造成一定負(fù)面影響要求的銷售和回款周期短，易造成推廣難度，不易達(dá)成預(yù)期效果項目地區(qū)整體改造的利好由于臨近使館區(qū)域，有可能會有大量的涉外客源進(jìn)入緊鄰范思哲酒店，能夠帶來大量的高消費(fèi)人群項目雖然前期定位不夠準(zhǔn)確，但經(jīng)過一定的推廣已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)氖袌鲋?，將成為本案后期推廣的有利因素項目所在區(qū)域，是北京時尚文化的前沿，具備豐厚的文化底蘊(yùn)，項目可借助這一氛圍威脅：政府信貸政策的緊縮以及利率的上調(diào)，抑制商業(yè)項目銷售周邊成功市場對投資者和品牌商戶采用的聚攏政策和手段，會導(dǎo)致本案商戶流失2003——2004年北京市整體商業(yè)銷售狀況由火暴趨于平淡，投資人缺乏足夠的信心產(chǎn)權(quán)式商鋪受政策和媒體雙重打壓，致使投資人對此質(zhì)疑頗多產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗案例較多，市場負(fù)面影響較大未來的競爭格局不明晰，潛在競爭對手威脅較大13參數(shù)分析方法：在13參數(shù)中：13項參數(shù)。1、其中人性是一切的基礎(chǔ)，也是最可變的，任何好的項目如果人不好，怎么努力也是難以達(dá)到預(yù)期的效果，“人和”是最重要的。2、時機(jī)性與進(jìn)程性是限制參數(shù)，它是決定是否能切入點，它是對項目的最前提的條件，它決定了項目的“天時”3、地段性、商圈分析、人口分析、人氣性都是“地利”是項目的地緣屬性，其是固定的，是靜態(tài)可分析的。4、規(guī)模硬件、布局、資源性都是運(yùn)作團(tuán)隊和執(zhí)行操作能力對技術(shù)面的把控，它有改變“地利”的作用。5、穩(wěn)定性與資源性是后期其運(yùn)作和管理考察的屬性。5、競爭，兼容性對“地利”各參數(shù)的綜合評價評判的優(yōu)劣分析7、地段性與規(guī)模性而比，規(guī)模性大于地段性8、地段性與資源型而比，