某房地產項目投資計劃書

某工程概況某工程位于北京東燕郊最為繁華的核心工業(yè)區(qū)內，緊臨102國道，乘坐930路或社區(qū)大巴，半小時內即可到達。某工程建筑外觀現代時尚，上下照應、視覺美感獨特。此房戶型也倍受歡送，南北通透，采光好，無遮擋，方方正正，沒有一點浪費的空間，五星級酒店會所、大型超市、雙語幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)大巴等配套，滿足一切日常所需。其開發(fā)公司為三河某房地產開發(fā)，于2002年開發(fā)，總戶數為30000戶，停車位為地面和地下停車位。綠化率為40%，容積率為3.42，總建筑面積為368544平方米，其物業(yè)費為0.8元/平米.月。投資環(huán)境分析某工程位于燕郊市中心，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，24小時熱水，是其他小區(qū)沒有的，交通也是比擬方便的，門口就是813.814半小時到達北京國貿，周邊配套齊全，小區(qū)內設有大小超市，對面有大型超市，農貿市場，紅山商城還有兒童醫(yī)院，六小小學和八中等等樣樣俱全。學校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊實驗小學；購物場所有京客隆天客隆新世紀商城步行街興達超市；醫(yī)院有中美醫(yī)院、二三醫(yī)院、人民醫(yī)院、燕達醫(yī)院、輔仁醫(yī)院；銀行有工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業(yè)銀行，此外還有很多娛樂和餐飲場所。實施進度該工程計算期為3年，擬2年建成，第一年的第三個季度開始預售，擬3.5年售完。根據市場分析，預計該工程小高層銷售均價為具體的銷售進度如下表一所示。時間第一年第二年多層5%10%10%15%12%15%小高層3%8%12%10%15%15%車位3%8%15%15%10%12%表一銷售進度方案表單位：萬元時間第三年第四年合計多層10%8%5%5%5%100%小高層10%15%5%3%2%2%100%車位10%8%5%5%5%4%100%續(xù)表一銷售進度方案表單位：萬元4.建設投資估算土地開發(fā)本錢序號工程名稱土地價格〔元〕建筑面積〔㎡〕單方本錢〔元/㎡1住宅用地109223685440.029635539建安工程費工程名稱建筑面積〔㎡〕平均單方本錢〔元/平米〕金額〔元〕直接費3685441260464365440間接費36854418969654816利潤368544151.255723852.8稅金36854493.1316434323107.13總計3685441693.33164624067215.9前期開發(fā)費用估算表序號工程金額〔元〕取費標準(元/m2)1.1規(guī)劃費7370880201.2設計費9213600251.3可研費73708822水文、地質勘察費12899043.52.1測繪費5528161.52.2勘探費7370882合計19901376根底設施建設費序號工程單方造價(元/m2)總造價(元)1根底設施16058967040開發(fā)期稅費估算表序號項目金額(元)估算說明(元/m2)1配套費29483520802質檢費110563233建筑管理費442252.81.24衛(wèi)評費515961.61.45環(huán)評費442252.81.26墻改基金4422528127綠化費36854.40.18白蟻防治費847651.22.39土地使用費1474176410再就業(yè)基金36854401011教育專項基金36854401012編標費737088213招標費368544114規(guī)劃許可工本費1842720.515土地證工本費1842720.516施工許可證1842720.5合計47800156.80不可預見費序號占總費用費比例金額〔元〕單方本錢〔元/㎡〕13%24364668.9666.11061084管理銷售費用序號項目金額(元)估算說明(元/m2)1廣告533725420.81448.22售樓處7387502.0045096383售樓許可200000.0542676046監(jiān)理費15601680.442.3332917物業(yè)管理基金405398.41.18公用設施維修基金533725420.81448.29管理費6240672.15916.933316410合計10904573432958.825385投資與本錢費用估算匯總表工程單方本錢(元/m2)金額(元)占總投資比例(%)土地費用296.35538771092200005.530748826前期費用54199013761.007777989建安費用1693.33164624067215.931.60189546根底設施費160589670402.986008856開發(fā)間稅費129.747800156.82.420533429不可預見費66.1106108424364668.961.233792934管理銷售費2958.825385109045734355.21924251合計5358.32302319747778001005.投資使用方案與資金來源建設投資使用方案按季度來分配，具體分配情況如下:投資方案表季度投資1234第一年470266855.8614979372.5354067196.7208573505.8第二年113270256166975980.83710577.3513710577.351第三年3710577.3514101164.444491751.532734109.627第四年1562348.358781174.1791合計第一年1647886931第二年287667391.4第三年15037602.95第四年2343522.537本工程開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資的局部。本工程開發(fā)商自有資金20890000元作為啟動資金，需貸款1250000000元，總投資5104708945元，建設資金籌措主要來源于資本金、銀行貸款及銷售后入再投入,資金籌措表如下：資金籌措表序號工程合計(元)1自有資金208900002借貸資金12500000003預售資金再投入51047089456.工程銷收入的測算本工程以三河市同類商品房可比案例，參照三河市房地產物業(yè)平均價格水平運用市場比擬分析法，并經實地調查確定：該工程小高層與多層的銷售均價為7241元/平米。停車位為15萬元一個。銷售收入預測表工程面積(m2)單位平均售價〔元/m2)銷售收入〔元〕住宅36854472412668627104個車位950150000142500000合計2811127104各年銷售收入方案表工程名稱第一年第二年第三年第四年住宅銷售輸入6404705051094137113707186182.6226833303.8停車場銷售收入37050000527250003277500019950000總計6775205051146862113739961182.6246783303.8說明：以上銷售收入都是在工程進展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實際的銷售進度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風險，難以到達預期目標，所以在營銷時必須給予足夠的重視。7.工程投資收益分析：根據估算的開發(fā)本錢費用以及銷售收入，本工程投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下：銷售稅金及附加估算表如下：銷售稅金及附加估算表序號類別計算依據金額〔元〕1營業(yè)稅銷售總收入*5%140556355.22教育費附加營業(yè)稅額*3%4216690.6563城建稅營業(yè)稅額*7%9838944.8644印花稅銷售總收入*0.05%1405563.5525交易管理稅銷售總收入*0.5%14055635.526合計170073189.8土地增值稅計算表如下：土地增值稅計算表序號工程計算依據金額(元)1銷售收入28111271042扣除工程金額以下4項和24958966992.1開發(fā)費用78991112.012.2開發(fā)本3銷售稅及附加170073189.82.4其他開發(fā)本錢*20%3731115603增值額(1)-(2)3152304054增值率(3)/(2)0.126299465增值稅率(4)<50%12.63%6土地增值稅增值額X30%94569121.5〔3〕損益表如下?lián)p益表序號工程計算金額(元)1銷售收入28111271042總本錢費用19747778003銷售稅金及附加170073189.84土地增值稅94569121.55利潤總額(1)－(2)－(3)－(4)571706992.56所得稅(5)*25%142926748.17稅后利潤(5)－(6)428780244.38公積金(7)*10%42878024.439可分配利潤(7)－(8)385902219.9凈現值凈現值計算年份1234現金流量-970366425.8859194721.2724923579.6244439781.3凈現值￥539,528,460.34內部收益率內部收益率計算年份1234現金流量539528460.3000內部收益率50%六、不確定因素分析：有重點地加強對投資風險的防范和控制，保證工程的決策成功是開發(fā)商所追求的目標。房地產工程不確定因素較多，本案主要從本錢、收入、單價等幾個方面，運用平衡分析法和