棋子灣一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(合并)

海南雨潤(rùn)·棋子灣旅游度假區(qū)〔一期〕工程可行性研究報(bào)告海南雨潤(rùn)地華旅游開(kāi)展2009年2月目錄第一章總論1第一節(jié)工程建設(shè)背景11.1投資單位11.2工程編制依據(jù)2第二節(jié)工程概況22.1工程名稱22.2工程選址22.3工程指標(biāo)3第二章市場(chǎng)研究4第一節(jié)工程投資宏觀背景環(huán)境41.1我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r41.2我國(guó)旅游業(yè)的開(kāi)展空間與趨勢(shì)51.3我國(guó)旅游業(yè)快速開(kāi)展的緣由61.4海南省旅游度假資源81.5海南省旅游開(kāi)展總體規(guī)劃91.6海南省旅游市場(chǎng)分析101.7旅游休閑地產(chǎn)分析11第二節(jié)區(qū)域旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)132.1海南島東西海岸濱海旅游區(qū)開(kāi)展比擬分析132.2海南西線旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)142.3昌江縣客源市場(chǎng)定位152.4昌江縣旅游市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)162.5昌江縣度假酒店業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀分析16第三章工程開(kāi)發(fā)分析18第一節(jié)工程背景分析181.1棋子灣概述181.2棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃191.3工程SWOT分析19第二節(jié)工程建設(shè)方案212.1工程建設(shè)理念212.2工程定位21第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容23第四章環(huán)保節(jié)能與消防26第一節(jié)環(huán)境保護(hù)264.1棋子灣自然條件狀況264.2生態(tài)與綠化264.3主要污染物的處理28第二節(jié)節(jié)能30第三節(jié)消防31第五章組織機(jī)構(gòu)33第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組織結(jié)構(gòu)33第二節(jié)酒店管理公司組織架構(gòu)35第六章總投資本錢(qián)估算與籌資方案37第七章可行性研究結(jié)論與建議43第一節(jié)結(jié)論43第二節(jié)建議44附錄45附錄一、棋子灣控制性詳規(guī)用地規(guī)劃圖45附錄二、雨潤(rùn)棋子灣旅游度假區(qū)一期用地總平面圖46附錄三、投資估算表47第一章總論第一節(jié)工程建設(shè)背景1.1投資單位本工程由海南雨潤(rùn)地華旅游開(kāi)展開(kāi)發(fā)建設(shè)。海南雨潤(rùn)地華旅游開(kāi)展于2008年5月成立。由于雨潤(rùn)實(shí)業(yè)與江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)分別出資50%共同投資組建，公司注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店管理效勞、旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。雨潤(rùn)實(shí)業(yè)2007年綜合實(shí)力位于中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第7位，2005年在香港上市。江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)擁有分〔子〕公司二十余家，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、園林裝飾、酒店旅游及商貿(mào)物流等。集團(tuán)開(kāi)發(fā)工程遍布南京、蘇州、上海、安慶、黃山、九華山、吉林、黑龍江等地，并積極向海外拓展。已開(kāi)發(fā)的“月安花園”〔南京〕、“香水百合”〔安慶〕、“御墅天竺別墅”〔黃山〕等樓盤(pán)分別榮獲了“中國(guó)十大康居示范工程”、“中國(guó)建筑精品樓盤(pán)”、“全國(guó)最正確景觀別墅”等殊榮。地華集團(tuán)旗下的黃山高爾夫酒店為黃山市唯一一家五星級(jí)旅游度假酒店。1.2工程編制依據(jù)《海南省統(tǒng)計(jì)年鑒》《海南省旅游開(kāi)展總體規(guī)劃》《海南省2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》海南旅游信息網(wǎng)海南工程造價(jià)信息網(wǎng)《昌江縣志》《昌江縣旅游開(kāi)展總體規(guī)劃》《海南·昌江棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》，2008年5月《棋子灣旅游度假區(qū)東片區(qū)控制性詳規(guī)方案》，2008年10月《棋子灣沿岸及附近海域旅游開(kāi)發(fā)自然條件可行性調(diào)查報(bào)告》，2001年12月江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)相關(guān)歷史資料工程背景相關(guān)根底資料第二節(jié)工程概況2.1工程名稱雨潤(rùn)?棋子灣旅游度假區(qū)一期工程2.2工程選址雨潤(rùn)?棋子灣旅游度假區(qū)擬選址在海南昌江棋子灣度假區(qū)總體規(guī)劃范圍以內(nèi)，該用地北靠棋子灣海岸線，南依海南龍血樹(shù)自然保護(hù)區(qū)，西起大角海蝕區(qū)，東至馬榮港；其中一期工程位于馬榮港以西占海岸線長(zhǎng)約2.5公里，小載自然村以北，整體地塊南北寬約260米?！簿唧w見(jiàn)平面布置總圖〕2.3工程指標(biāo)總投資：77960.7萬(wàn)元〔取整〕占地面積：650000平方米〔975總建筑面積：400250開(kāi)發(fā)周期：一期2009年6月開(kāi)工，竣工日期為2012年6月；開(kāi)發(fā)周期3年。表1-1綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地?cái)?shù)值單位凈用地面積650000平方米規(guī)劃總建筑面積400250平方米酒店客房效勞區(qū)區(qū)店客房區(qū)建筑面積〔800套〕112000平方米酒店配套設(shè)施區(qū)建筑面積189700平方米度假公寓建筑面積98550平方米建筑層數(shù)1-6層第二章市場(chǎng)研究第一節(jié)工程投資宏觀背景環(huán)境1.1我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r中國(guó)改革開(kāi)放30年來(lái)，旅游產(chǎn)業(yè)已開(kāi)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。尤其自2006年以來(lái)，我國(guó)旅游業(yè)明顯呈現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展推動(dòng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是推動(dòng)旅游業(yè)加速開(kāi)展的內(nèi)在動(dòng)力。由于國(guó)民收入的快速增長(zhǎng)和國(guó)民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，外出旅游和度假的人次越來(lái)越多，人均旅游消費(fèi)額迅速增長(zhǎng)，中國(guó)的旅游業(yè)呈現(xiàn)快速開(kāi)展的趨勢(shì)。目前我國(guó)的國(guó)內(nèi)出游人數(shù)已超過(guò)16億人次，入境旅游人數(shù)超過(guò)1.3億人次，位居全球第四位。已開(kāi)放中國(guó)公民出境旅游目的地國(guó)家和地區(qū)有135個(gè)，出境旅游超過(guò)4,000萬(wàn)人次，居亞洲第一位。世界各國(guó)的旅游者已遍布全國(guó)，中國(guó)旅游者的足跡也已經(jīng)遍布世界各地。旅游業(yè)總收入突破1萬(wàn)億元人民幣，市場(chǎng)規(guī)模位居世界前列，旅游業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的奉獻(xiàn)已超過(guò)4%，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。表2-1近三年全國(guó)旅游游客增長(zhǎng)情況和旅游收入增長(zhǎng)情況國(guó)內(nèi)游客數(shù)量(億人)游客量增長(zhǎng)率入境游客數(shù)量(萬(wàn)人)入境游增長(zhǎng)率旅游收入〔億元〕收入增長(zhǎng)率旅游外匯收入(億美元)外匯收入增長(zhǎng)率2005年1210%1202910.3%768612.4%29313.8%2006年13.915%124943.9%906117.9%339.515.9%2007年16.115.5%131875.5%1130024.7%41923.5%圖2-1近三年全國(guó)旅游游客數(shù)量及旅游收入圖從上表可知，近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)游客數(shù)量、入境游客數(shù)量都在穩(wěn)定增長(zhǎng)，特別是國(guó)內(nèi)游客數(shù)量持續(xù)以兩位數(shù)的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)；旅游收入和旅游外匯收入保持較高的增長(zhǎng)率，其增長(zhǎng)的速度比游客數(shù)量的增長(zhǎng)速度更快，說(shuō)明游客的人均旅游開(kāi)支在增加。1.2我國(guó)旅游業(yè)的開(kāi)展空間與趨勢(shì)中國(guó)旅游業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的開(kāi)展,已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值在GDP中的比例是4.3%，而世界旅游業(yè)總產(chǎn)值占全球GDP的比例在10%左右。與世界各國(guó)尤其是興旺國(guó)家旅游業(yè)開(kāi)展水平比擬，我國(guó)旅游業(yè)的開(kāi)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。根?jù)國(guó)家旅游局旅游產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期開(kāi)展規(guī)劃，我國(guó)將大力培育旅游市場(chǎng)，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步加快旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展。我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展速度將持續(xù)超過(guò)10%，到2015年，旅游產(chǎn)業(yè)將成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，旅游就業(yè)規(guī)模也將從目前的6000萬(wàn)人增加到1億人左右。從世界旅游強(qiáng)國(guó)的開(kāi)展歷程來(lái)看，旅游業(yè)一般要經(jīng)歷“觀光游—休閑游—度假游”三個(gè)開(kāi)展階段。從1992年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)11個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)以來(lái)，我國(guó)已建成270余個(gè)省市級(jí)旅游度假區(qū)和近千個(gè)娛樂(lè)休閑主題公園。在國(guó)家實(shí)行雙休日和延長(zhǎng)法定假日以后，度假旅游悄然興起，人們的旅游觀念逐漸改變，休閑旅游已成為熱點(diǎn)。當(dāng)今中國(guó)民眾每年享有的法定休假日已有115天，這在世界上也是較長(zhǎng)的，說(shuō)明我國(guó)已與“國(guó)際規(guī)那么”接軌。我國(guó)傳統(tǒng)的觀光型及單一的黃金周旅游方式已不能適應(yīng)國(guó)內(nèi)旅游者日益廣泛的休閑度假需求，旅游業(yè)已由過(guò)去的觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，開(kāi)展休閑旅游業(yè)將會(huì)極大地促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的開(kāi)展。目前，我國(guó)的旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“休閑游”開(kāi)展階段，正在四個(gè)方面發(fā)生深刻的變化：其一，旅游產(chǎn)品的創(chuàng)新與升級(jí)步伐加快；其二，旅游產(chǎn)業(yè)的品牌化提升力度加大；其三，旅游企業(yè)集團(tuán)化趨勢(shì)明顯；其四，全國(guó)旅游區(qū)域化趨勢(shì)明顯。1.3我國(guó)旅游業(yè)快速開(kāi)展的緣由第一，我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正面臨升級(jí)，人們開(kāi)始追求開(kāi)展型和享受型的消費(fèi)產(chǎn)品。2005年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降至36.7%，已到達(dá)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的臨界點(diǎn)。由于旅游活動(dòng)包含了愉悅身心、表達(dá)地位、增加閱歷等功能在內(nèi)，是物質(zhì)生活和文化生活的集中表達(dá)者，旅游消費(fèi)正成為人們生活中的重要組成局部。第二，根底設(shè)施的改善使得旅游活動(dòng)更加便捷和舒適。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展，我國(guó)根底設(shè)施尤其是交通等公共根底設(shè)施不斷改善，旅游目的地的易達(dá)性不斷提高，旅游活動(dòng)更加便捷、愉悅。第三、旅游業(yè)的開(kāi)展得到了政府的大力支持和扶持。旅游業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需、增加就業(yè)、促進(jìn)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)開(kāi)展等方面發(fā)揮著不可替代的積極作用，得到了政府決策部門(mén)的極大重視。國(guó)家制訂了一系列鼓勵(lì)、優(yōu)惠政策促進(jìn)旅游產(chǎn)的健康、穩(wěn)定、快速地開(kāi)展：一是加大財(cái)稅政策支持，制定、完善旅游相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，并發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)旅游國(guó)債；二是加大財(cái)政支持力度，加強(qiáng)根底設(shè)施建設(shè)，加快旅游景點(diǎn)交通運(yùn)輸?shù)雀自O(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)有條件的地方建設(shè)一批功能完善、特色突出、就業(yè)潛力大的旅游工程和旅游綜合效勞設(shè)施；三是完善金融支持政策，對(duì)符合條件的旅游企業(yè)或工程提供信貸支持，引導(dǎo)和鼓勵(lì)民間資本加大對(duì)旅游業(yè)的投入，拓寬旅游企業(yè)融資渠道；四是表達(dá)在近幾年來(lái)國(guó)家制訂的公民假期政策和進(jìn)出境旅游政策上，國(guó)家出臺(tái)“帶薪休假”，調(diào)整公共假期和確定春節(jié)、五一、十一等長(zhǎng)假政策，不僅肯定休閑度假為公民的正當(dāng)消費(fèi)，而且還為公民旅游消費(fèi)提供時(shí)間上的保證，在進(jìn)出境旅游政策方面，進(jìn)出境旅游目的地范圍不斷擴(kuò)大，護(hù)照和通行證申領(lǐng)手續(xù)不斷簡(jiǎn)化為進(jìn)出境旅游提供了便利。1.4海南省旅游度假資源海南省位于中國(guó)最南部的南海之中，東經(jīng)108°37'-117°50'，北緯3°58'-20°20'。面積3.4萬(wàn)多平方公里。北隔瓊州海峽與雷州半島相對(duì),包括海南島和西沙群島、南沙群島、中沙群島的島礁及其領(lǐng)海。中部有五指山、黎母嶺山地及臺(tái)地，四周有寬窄不等的平原。省區(qū)域內(nèi)轄2地級(jí)市，7縣級(jí)市，4縣、6自治縣。

島內(nèi)年平均氣溫23-25°C，最冷的2月平均16—20°C，最熱的8月為25-29°C，年均降水量1500毫米。長(zhǎng)夏無(wú)冬。當(dāng)北國(guó)千里冰封的時(shí)候，這里依然暖風(fēng)溫暖，可以海浴。有漢、黎、回、苗、壯等民族。

海南島的海岸線長(zhǎng)達(dá)1584.8公里,適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場(chǎng)和避暑勝地,如三亞市的亞龍灣、大東海，?？谑械男阌⒑＃牟h的清瀾灣，瓊海市長(zhǎng)坡，銅鼓嶺南北海岸，陵水縣猴島，東方縣魚(yú)鱗洲、昌江縣棋子灣等。沿海還有火山爆發(fā)奇觀〔如瓊山縣“水下村莊”和馬鞍嶺熔巖洞穴等。風(fēng)味肴饌有著名菜肴有文昌雞、嘉積鴨、東山羊(萬(wàn)寧縣)、曲口海鮮(瓊山縣)、萬(wàn)泉鯉魚(yú)、五指山金錢(qián)龜和鱉、福山乳豬、東方白切羔羊、那犬狗肉等，海南粉那么各地都有，到黎家品嘗香飲又是一種難得樂(lè)趣。地方文藝有瓊劇和黎族、苗族歌舞。黎族惟獨(dú)分布在海南島，人口約70萬(wàn)人，他們善紡織、印染、服飾，飲食具有鮮明的民族特色，成為海南最主要的民族習(xí)俗旅游資源。1.5海南省旅游開(kāi)展總體規(guī)劃《海南省旅游開(kāi)展總體規(guī)劃》根據(jù)海南省旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略，充分把握了把海南建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游勝地的意圖，打破了以往國(guó)內(nèi)旅游規(guī)劃編制中以資源為導(dǎo)向的常規(guī)，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向。國(guó)家旅游局編制的《中國(guó)旅游業(yè)開(kāi)展“十五”方案和2015、2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中認(rèn)為，在我國(guó)旅游業(yè)開(kāi)展的總體格局中，海南是惟一具備條件建成熱帶海島海濱旅游度假勝地的地區(qū)，總規(guī)貫徹了這一精神，提出度假休閑旅游產(chǎn)品的比重逐步加大，觀光旅游產(chǎn)品逐步減小的要求和目標(biāo)。

總規(guī)引入了世界上較超前的旅游開(kāi)展思維和理念。針對(duì)海南省目前旅游設(shè)施的狀況，要求開(kāi)發(fā)一些低密度、高檔次的旅游度假區(qū)，并且要具有一定規(guī)模，如在三亞的小東海、萬(wàn)寧的石梅灣、昌江的棋子灣和五指山、尖峰嶺、吊羅山等地域可進(jìn)行這樣的開(kāi)發(fā)。這個(gè)規(guī)劃的一大特色是可操作性強(qiáng)，既有指導(dǎo)原那么，又有具體要求。如低密度的矮屋度假村每公頃不超過(guò)25個(gè)房間，要盡量使用本地生產(chǎn)的建筑材料，裝飾物也要充分顯示地方的文化特點(diǎn)。1.6海南省旅游市場(chǎng)分析從以上分析表中看出海南省星級(jí)酒店開(kāi)放率自2006年進(jìn)入低谷后迅速上升。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，游客數(shù)量逐年攀升，而人均消費(fèi)的增加，說(shuō)明度假、休閑游正被越來(lái)越多的人所接受。1.7旅游休閑地產(chǎn)分析旅游休閑地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合的一種邊緣產(chǎn)業(yè)。其獨(dú)有的特點(diǎn)是：一是以優(yōu)美的自然景觀和人文景觀，齊全的旅游休閑娛樂(lè)設(shè)施為主要依托；二是以滿足旅游市場(chǎng)需要為出發(fā)點(diǎn)；三是以突出休閑、度假為主要目的。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在住宅、寫(xiě)字樓等物業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)很劇烈，大型的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正好在彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺的同時(shí)可以防止劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。休閑地產(chǎn)由于具有極其的稀缺性和不可造性，其未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)保持上漲的趨勢(shì)；另一方面，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者對(duì)運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游度假的需求是不斷攀升的，旅游開(kāi)發(fā)工程的增值空間和投資潛力會(huì)進(jìn)一步凸現(xiàn)出來(lái)。第二節(jié)區(qū)域旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.1海南島東西海岸濱海旅游區(qū)開(kāi)展比擬分析全省主要旅游資源全省主要旅游資源工程?hào)|海岸西海岸資源特征1、濱海資源優(yōu)質(zhì)，尤其是三亞；1、濱海資源整體一般；2、椰風(fēng)海韻特色突出2、工程所在地棋子灣荒漠特色鮮明開(kāi)展方向1、開(kāi)展會(huì)議、商務(wù)度假旅游；根本未開(kāi)發(fā)，缺乏有吸引力的旅游設(shè)施2、突出濱海娛樂(lè)，開(kāi)展高檔、休閑度假海南島西部濱海旅游區(qū)主要有臨高角濱海旅游區(qū)、儋州后水灣濱海旅游區(qū)、昌江棋子灣濱海旅游區(qū)等。目前西部旅游總體開(kāi)發(fā)落后，缺乏有吸引力的旅游設(shè)施。2.2海南西線旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)西線風(fēng)光所牽及的市縣有?？谛阌^(qū)、澄邁、臨高、儋州、白沙、昌江、東方、樂(lè)東等８?jìng)€(gè)地方。西線有很多值得欣賞的景點(diǎn)，如霸王嶺、棋子灣、東坡書(shū)院、海南熱帶植物園、臨高角、藍(lán)洋溫泉度假區(qū)、松濤水庫(kù)、八一石花水洞、大廣壩水庫(kù)、大田坡鹿自然保護(hù)區(qū)、尖峰嶺古城、古廟與古鎮(zhèn)，溶洞仙景，文化與歷史名點(diǎn)等。然而，近年來(lái)海南島環(huán)島游卻出現(xiàn)了為難局面，西線游客稀少，而東線人氣較旺。目前所謂的環(huán)島游卻成純粹的環(huán)東線游。環(huán)島游成了環(huán)東線游主要還是整個(gè)西部提供產(chǎn)品的品質(zhì)與市場(chǎng)沒(méi)有得到很好的對(duì)接。西線游一直開(kāi)展太慢，主要是投入不夠，西線目前幾乎無(wú)五星級(jí)酒店。

從旅游規(guī)劃的角度來(lái)看，《海南省旅游開(kāi)展總體規(guī)劃》中就有詳盡的規(guī)劃，如打造五大名城中的儋州，打造旅游精品棋子灣、霸王嶺和尖峰嶺等。根據(jù)《海南省旅游開(kāi)展總體規(guī)劃》的精神，省旅游局著重抓好細(xì)化區(qū)域旅游規(guī)劃工作，目前已完成了昌江縣的旅游開(kāi)展規(guī)劃和昌江縣棋子灣總體規(guī)劃。海南省政府人員認(rèn)為如何開(kāi)發(fā)海南島西部旅游資源，使海南旅游實(shí)現(xiàn)真正意義上的環(huán)島游，已是海南省旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的“瓶頸”問(wèn)題。隨著各市縣開(kāi)放思路，把旅游作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，用優(yōu)惠政策積極吸引各方資金注入，加大旅游投資，西線游具有巨大的潛力將得到發(fā)揮。2.3昌江縣客源市場(chǎng)定位根據(jù)《海南省旅游開(kāi)展總體規(guī)劃》所做的市場(chǎng)調(diào)查和規(guī)劃編制組所做的專(zhuān)門(mén)市場(chǎng)調(diào)查，海南旅游市場(chǎng)分為三種類(lèi)型：一是觀光旅游市場(chǎng)。游客根本以團(tuán)隊(duì)，對(duì)旅行社有較強(qiáng)的依賴性，主要以走線路的形式。二是度假休閑市場(chǎng)。旅客多以散客形式，多數(shù)也通過(guò)旅行社進(jìn)行訂房、訂票，在目的地逗留的時(shí)間長(zhǎng)，消費(fèi)能力強(qiáng)。三是特殊旅游市場(chǎng)，包括會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)、商務(wù)、體育、探險(xiǎn)、文化等旅游市場(chǎng)。該市場(chǎng)和度假旅游消費(fèi)一樣，正處高速增長(zhǎng)過(guò)程中。當(dāng)前國(guó)民人均收入及海外游客數(shù)量的逐年提高，人們求新求異，旅游動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈，而消費(fèi)心理又喜于走長(zhǎng)線。隨著西線旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展，真正“環(huán)島游”將給人們產(chǎn)生很大的吸引力。西線旅游通道的重要節(jié)點(diǎn)，能夠吸引大量游客。因此，近期昌江縣旅游主要定位于環(huán)島休閑觀光團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)、回歸自然的生態(tài)度假旅游市場(chǎng)和專(zhuān)項(xiàng)旅游市場(chǎng)。根據(jù)旅游開(kāi)展的客觀規(guī)律，隨著居民生活水平的提高、游客消費(fèi)心理的成熟和帶薪假期的普及，在海南這樣以優(yōu)美自然環(huán)境和良好氣候條件而著稱的海島旅游目的地，度假旅游將逐漸超過(guò)觀光團(tuán)隊(duì)的數(shù)量而取得主導(dǎo)地位。所以中遠(yuǎn)期〔2013年以后〕昌江縣定位為：以國(guó)際、國(guó)內(nèi)高檔度假旅游市場(chǎng)為主，以國(guó)內(nèi)觀光旅游市場(chǎng)和特殊專(zhuān)項(xiàng)旅游市場(chǎng)為輔。2.4昌江縣旅游市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)1〕昌江縣年旅游接待人數(shù)預(yù)測(cè)年份旅游接待人數(shù)〔過(guò)夜〕：萬(wàn)人次過(guò)境一日游人數(shù)〔不過(guò)夜〕：萬(wàn)人次游客總數(shù)總計(jì)年增長(zhǎng)率2008年6.96———2010年10.0220%818.022015年37.230%4077.202020年112.9825%200312.98備注增長(zhǎng)率依據(jù)近兩年省旅游人次年增長(zhǎng)率及旅游開(kāi)展總體規(guī)劃預(yù)測(cè)值2〕昌江縣旅游收入預(yù)測(cè)年份旅游收入備注總計(jì)〔億元〕年增長(zhǎng)率〔%〕2010年2—2015年8.9735%2020年22.3220%3〕昌江縣旅游住宿客房需求預(yù)測(cè)年份客房數(shù)其中高檔客房備注2008年550—2010年12008002015年250015002020年350020002.5昌江縣度假酒店業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀分析海南旅游酒店業(yè)在蓬勃開(kāi)展的形勢(shì)下面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈，對(duì)酒店的管理和效勞水平、市場(chǎng)開(kāi)拓能力及應(yīng)變創(chuàng)新能力等綜合競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提出挑戰(zhàn)。時(shí)代的開(kāi)展和社會(huì)進(jìn)步，人們對(duì)生活品質(zhì)有了更高的要求，時(shí)尚、健康、環(huán)保的消費(fèi)理念促使人們消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，這對(duì)酒店市場(chǎng)可持續(xù)開(kāi)展提出了新的要求。度假酒店是海南旅游酒店業(yè)最具活力和開(kāi)展?jié)摿Φ木频觐?lèi)型，在中國(guó)旅游酒店業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟，并具有代表地位。經(jīng)過(guò)十多年的快速開(kāi)展，海南度假酒店產(chǎn)品日趨成熟，已逐漸接近和到達(dá)世界上一些著名度假旅游勝地的度假酒店開(kāi)展水平。海南度假酒店的主題與個(gè)性化類(lèi)型比擬突出，有海濱度假酒店、溫泉度假酒店、森林度假酒店、湖濱和田園度假酒店、高爾夫度假酒店等。根據(jù)省旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，昌江縣擁有旅游度假酒店僅3家，缺乏高星級(jí)酒店，缺少度假酒店，旅游接待設(shè)施落后，旅游接待能力尚待提高，酒店業(yè)開(kāi)展水平相對(duì)滯后，與其豐富的待開(kāi)發(fā)旅游資源不相適配，昌江縣可依靠棋子灣—霸王嶺大力開(kāi)展海濱度假酒店、森林度假酒店等。第三章工程開(kāi)發(fā)分析第一節(jié)工程背景分析1.1棋子灣概述棋子灣位于海南西昌江縣古昌化城的北面，西接昌化江如?？?，東倚昌化嶺風(fēng)景區(qū)，距昌化線石碌50多公里，海灣呈現(xiàn)S形狀，灣長(zhǎng)20多公里。海灣水面平靜，海水清澈見(jiàn)底，海沙細(xì)軟且潔白如銀；海岸奇峰林立，怪石嶙峋，色彩各異，林木蒼翠，山花爛漫，清泉?dú)g暢；沙灘雪白與天連成一片，有"萬(wàn)畝'沙漠'落海南"之美稱，令人留戀忘返。棋子灣有引人入勝的峻壁角、細(xì)眉角、鑒真坐禪、黃帝祭海、神龜探海、大角石林、小角石林、仙人足跡、八戒背媳婦、祭海石、觀魚(yú)石、火焰石、情侶石、帆船石、觀音石、觀音潭、棋子籃、望郎灘、白沙嶺、治癬溝、天然盤(pán)景園及野菠蘿度假村等天然景點(diǎn)二十多處。棋子灣不僅景奇景美，而且流傳著許多美麗而神奇的傳說(shuō)。相傳從前有兩位仙人降臨棋子灣邊，一邊享受海景一邊下棋，從清晨戰(zhàn)到中午，彼時(shí)烈日當(dāng)空，二仙渴餓交加。當(dāng)?shù)貪O民看到了，拿來(lái)鮮魚(yú)、酒肉和茶水為仙人消饑解渴。兩仙邊吃邊殺，棋罷，待要重謝漁民，已不見(jiàn)他們的蹤影。為感謝漁民的好心腸，仙人把棋子撒到海里，抵擋風(fēng)浪，造福黎民，從此棋子灣內(nèi)海水清湛，奇石秀巖層疊至岸，風(fēng)平浪靜，魚(yú)蝦豐富。“棋子灣”也由此得名，近年棋子灣以其獨(dú)特的自然景觀和神奇動(dòng)人的傳說(shuō)，吸引著越來(lái)越多的游人。1.2棋子灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃規(guī)劃范圍：棋子灣度假區(qū)規(guī)劃控制范圍西起昌化江入海口東岸，東至馬容溪〔沙地河〕，南以昌化勝嶺南麓為界，北至北部灣海域，陸域面積約46.2平方公里。實(shí)際的度假區(qū)范圍是細(xì)眉角至馬榮港，昌化勝嶺、白沙嶺一線以北至海邊的濱海區(qū)域〔不包括昌化鎮(zhèn)區(qū)及其南部區(qū)域〕，面積約20平方公里。規(guī)劃性質(zhì)：熱帶濱海旅游度假區(qū)1.3工程SWOT分析工程的優(yōu)勢(shì)：民營(yíng)企業(yè)十強(qiáng)之一“雨潤(rùn)集團(tuán)”會(huì)給本工程帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)。棋子灣是未來(lái)海南省旅游開(kāi)展的重點(diǎn)區(qū)域。整個(gè)棋子灣處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，有利于整體規(guī)劃，從而提高工程開(kāi)發(fā)品質(zhì)。本工程規(guī)模較大，容積率小，建筑密度低。生態(tài)環(huán)境特色明顯。工程的劣勢(shì)：整個(gè)海南西線旅游還未被充分開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)認(rèn)知度不高。暫缺連接西線高速的快速干道，嚴(yán)重制約了工程前期的開(kāi)發(fā)。周邊缺乏根底設(shè)施及生活配套，前期根底設(shè)施投資較大。市場(chǎng)培育難度較大，投資回收期較長(zhǎng)。工程的時(shí)機(jī)：政府致力將海南建設(shè)成‘國(guó)際旅游度假島’，加強(qiáng)西線的觀光游、生態(tài)游。政府采納由大企業(yè)進(jìn)入、大工程帶動(dòng)的政策策略為集團(tuán)開(kāi)發(fā)棋子灣提供了契機(jī)。棋子灣西北側(cè)的核電站建設(shè)將會(huì)為本工程前期產(chǎn)品帶來(lái)穩(wěn)定的客戶。工程的威脅：目前海南省公路建設(shè)資金缺乏對(duì)棋子灣旅游快速通道的建設(shè)將形成巨大威脅?，F(xiàn)有魯能集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、中信集團(tuán)等大集團(tuán)齊聚東海岸開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)，整個(gè)海南省旅游地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈。核電站的建設(shè)會(huì)給本工程產(chǎn)生一些不利因素，并影響工程的招商和銷(xiāo)售。2012年?yáng)|線輕軌開(kāi)通后，東線的旅游地產(chǎn)開(kāi)展速度將更加迅速，吸引游客的能力更加強(qiáng)勁。第二節(jié)工程建設(shè)方案2.1工程建設(shè)理念1〕將遵循“生態(tài)為先，尊重自然，融入自然”的原那么，做到規(guī)劃科學(xué)、利于環(huán)保，建筑造型、色彩和選材應(yīng)盡可能與當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境協(xié)調(diào)和融合。2〕注重人與環(huán)境的和諧，建筑與自然的和諧，旅游與地域文化的和諧，注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)、地域文化和環(huán)境的可持續(xù)開(kāi)展。3〕尊重地方生態(tài)習(xí)性和文化，充分發(fā)揮濱海的生態(tài)、環(huán)境與資源優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造良好的生態(tài)空間和旅游景觀。2.2工程定位開(kāi)展戰(zhàn)略：秉持以生態(tài)、海景資源為根底，以休閑度假旅游為導(dǎo)向，以國(guó)內(nèi)、外游客為中心，以創(chuàng)新和時(shí)效為立足點(diǎn)，將雨潤(rùn)·棋子灣旅游度假區(qū)建設(shè)為海南西線旅游度假的明珠。站在建設(shè)國(guó)際休閑旅游度假區(qū)的高度，通過(guò)地塊資源和市場(chǎng)分析得出本工程差異化競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)展戰(zhàn)略：1〕詳盡的開(kāi)發(fā)方案和工程定位：符合棋子灣總體規(guī)劃，依附于海灣、原生林場(chǎng)等自然資源及獨(dú)特度假區(qū)場(chǎng)地特征，打造多個(gè)具有體驗(yàn)價(jià)值且能形成相對(duì)獨(dú)立組團(tuán)的度假勝地，滿足客戶對(duì)度假置業(yè)和新生活模式的需求。2〕市場(chǎng)吻合：根據(jù)不同核心價(jià)值提供特色的工程組合和靈活的度假方式，保持新鮮度吸引不同需求的高端客戶重復(fù)消費(fèi)。3〕開(kāi)發(fā)次序：立足于可持續(xù)開(kāi)展，提供豐富多彩的度假工程，不斷提升區(qū)域價(jià)值，延續(xù)和擴(kuò)大度假區(qū)市場(chǎng)吸引力。4〕啟動(dòng)策略：以濱海休閑度假設(shè)施、特色酒店及特色商業(yè)等相關(guān)功能配套優(yōu)先啟動(dòng)，并開(kāi)發(fā)局部投資類(lèi)物業(yè)，樹(shù)立度假區(qū)在西線旅游的標(biāo)桿品牌形象，為度假區(qū)整體成功和可持續(xù)開(kāi)發(fā)打下根底。酒店按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，集會(huì)議、旅游、休閑、度假于一體，具備國(guó)際一流的硬件設(shè)施，酒店管理到達(dá)國(guó)際水準(zhǔn)，成為一流的旅游休閑度假酒店。單體聯(lián)體度假公寓將按照棋子灣總體規(guī)劃中的低密度設(shè)計(jì)理念建設(shè)，滿足高檔客戶的第二套住宅居住需求?？蛻舳ㄎ?〕本工程的目標(biāo)客戶分別為：區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為長(zhǎng)三角地區(qū)、京津地區(qū)、東北地區(qū)為主；海外應(yīng)韓國(guó)和俄羅斯客戶為主；以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人；注重生活質(zhì)量的成熟家庭；島內(nèi)市場(chǎng)以周邊工業(yè)企業(yè)高管為主2〕本工程的細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)是：第一類(lèi)市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階級(jí)層客戶的享受型市場(chǎng)。第二類(lèi)市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人的養(yǎng)老型市場(chǎng)。第三類(lèi)市場(chǎng)：以稀缺資源投資增值為主要目的的投資型市場(chǎng)。第四類(lèi)市場(chǎng)：以會(huì)議接待和員工度假為目的的商務(wù)型市場(chǎng)。產(chǎn)品定位可售物業(yè)可售物業(yè)度假配套自然資源消費(fèi)者棋子灣自然資源：海灣、沙灘、叢林、丘陵等規(guī)劃整合；度假配套：酒店、SPA等進(jìn)行建設(shè)和后續(xù)經(jīng)營(yíng)；可售物業(yè)：產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓等物業(yè)，提升工程的贏利能力和可持續(xù)開(kāi)展。第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容根據(jù)工程的整體定位、功能定位及開(kāi)發(fā)規(guī)模,力求通過(guò)別具特色的主題酒店吸引客戶光臨度假區(qū),未來(lái)將在棋子灣旅游度假區(qū)內(nèi)酒店建設(shè)分為二個(gè)主題和風(fēng)格：黎族風(fēng)情酒店、俄羅斯風(fēng)情酒店。1〕黎族風(fēng)情酒店：酒店的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等方面都以黎族民俗風(fēng)情為導(dǎo)向。客房數(shù)量：房間數(shù)控制在400間?？头款?lèi)型：標(biāo)房:客房都設(shè)計(jì)成與自然和諧相融的風(fēng)格，采用當(dāng)?shù)啬静?，整個(gè)酒店看起來(lái)完美的融入郁郁蔥蔥的熱帶風(fēng)景。豪華海景套房:每間豪華房都可眺望棋子灣的美麗景象。高級(jí)房&經(jīng)典房：融入典型黎族風(fēng)情的沙灘屋的鄉(xiāng)村氣氛，配以高品味的宜人設(shè)施增添溫馨迎客的氣氛。功能配置：需設(shè)置8-10個(gè)大小不同的會(huì)議室。海灘餐廳、SPA按摩、室外游泳池及網(wǎng)球等2〕俄羅斯風(fēng)情酒店：酒店的建筑風(fēng)格、裝飾設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等都借鑒俄式經(jīng)典傳統(tǒng)為主?？头繑?shù)量：房間數(shù)控制在400間?？头款?lèi)型：標(biāo)房:室內(nèi)裝修風(fēng)格以俄羅斯風(fēng)格為主。俄式風(fēng)情高級(jí)套房：融入典型的俄羅斯皇室元素，以高貴的皇室家具和設(shè)施創(chuàng)造出典型的俄羅斯風(fēng)情客房。功能配置：需設(shè)置5-6個(gè)大小不同的會(huì)議室。俄羅斯皇家餐廳、SPA按摩、會(huì)員制濱海沙灘風(fēng)情浴場(chǎng)及沙灘排球。二座五星級(jí)酒店及配套占地預(yù)計(jì)431000平方米，預(yù)計(jì)建筑設(shè)計(jì)容積率0.70，建筑面積30173〕單體聯(lián)體度假公寓：以出售為主，要考慮控制總價(jià)。是整個(gè)工程投入與產(chǎn)出平衡的關(guān)鍵。單體聯(lián)體度假公寓，占地預(yù)計(jì)219000平方米，容積率0.45，建筑面積98550平方米。房型配比：一房一廳20%-25%、兩房一廳55%-60%、三房一廳15%-25%房源數(shù)量：約800套房型面積：一房一廳面積控制在55-70平米、兩房一廳面積控制在75-110平米、三房?jī)蓮d面積控制在90-130平米套型標(biāo)準(zhǔn)：一房一廳臥室面積為14-15平米、客廳面積16-18平米化裝間面積為4-5平米，廚房面積為4-5平米，陽(yáng)臺(tái)面積為6-8平米。兩房一廳臥室面積為15-16平米和8-12平米，客廳面積20-28平米化裝間面積為5-6平米，廚房加餐廳面積為8-12平米，陽(yáng)臺(tái)面積為6-8平米。三房?jī)蓮d臥室面積為15-16平米、12-14平米和8-10平米，客廳面積25-28平米，化裝間面積為5-6平米廚房加餐廳面積為10-14平米，陽(yáng)臺(tái)面積為6-8平米。開(kāi)發(fā)期：預(yù)計(jì)2009年6月開(kāi)工，酒店整體2012年6月開(kāi)業(yè)，度假公寓預(yù)計(jì)2012年6月銷(xiāo)售完畢。第四章環(huán)保節(jié)能與消防第一節(jié)環(huán)境保護(hù)4.1棋子灣自然條件狀況棋子灣旅游度假區(qū)位于海南島西部的昌江縣北部濱海地帶，該區(qū)南鄰昌化江入?？冢敝榴R榮港，是昌江縣漁業(yè)經(jīng)濟(jì)比擬興旺的區(qū)域。該區(qū)海岸由兩個(gè)岬角和兩個(gè)灣組成，融巖石海岸與沙質(zhì)海岸兼?zhèn)?，岬角區(qū)域水深條件良好，底質(zhì)為礁巖，崎嶇多姿，具有潛水旅游的優(yōu)越條件。兩灣海灘面積寬闊平坦，沙質(zhì)松舒，是開(kāi)展沙灘娛樂(lè)的良好場(chǎng)所。同時(shí)該區(qū)大局部地段木麻黃生長(zhǎng)蔥郁，顯示海南西部旅游度假的特色。該區(qū)域位于海南西部沿岸，主要受海洋性季風(fēng)影響，出現(xiàn)暴潮不多。從自然條件、海水環(huán)境及岸灘狀況等各方面來(lái)看，棋子灣是集陽(yáng)光、海水、沙灘、礁巖、綠樹(shù)于一體，為海南島西部沿岸少得的濱海旅游開(kāi)發(fā)區(qū)，該區(qū)域在海南各濱海旅游區(qū)中也獨(dú)具地域特色。4.2生態(tài)與綠化通過(guò)增加綠化面積，減少開(kāi)挖面積等措施進(jìn)行生態(tài)環(huán)境保護(hù)，加強(qiáng)場(chǎng)區(qū)及其周?chē)h(huán)境綠化。工程建成后綠化以喬、灌、草等相結(jié)合的形式，起到降低噪聲、吸附塵粒、凈化空氣、增加美觀的作用，同時(shí)也可防止水土流失，改善區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。運(yùn)營(yíng)期工程對(duì)周?chē)鷳B(tài)環(huán)境影響較小。消減開(kāi)發(fā)行動(dòng)對(duì)生物的負(fù)面影響可以從防止、減小、矯正、保護(hù)和補(bǔ)償五個(gè)方面考慮。主要應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：1〕在工程的設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中，建筑景物和水電管網(wǎng)盡量防止在現(xiàn)狀自然植被優(yōu)良的林木密集區(qū)，減少對(duì)動(dòng)物繁殖、筑巢的影響。對(duì)施工破壞的地面植被和表層土壤，要及時(shí)恢復(fù)。施工移走的表層土壤要分別儲(chǔ)存，完工后回填原地，減少生態(tài)損失。2〕綠化過(guò)程中，最好不要將原有的植被徹底去除，而讓其有自然適應(yīng)和演替的時(shí)機(jī)。同時(shí)保護(hù)野生植被的生存權(quán)利。在植被管理中，盡量采用生態(tài)綜合控制的方法防治病蟲(chóng)害，防止化學(xué)合成農(nóng)藥、除草劑及化肥的大量使用，減少污染。3〕在建設(shè)的同時(shí)要作好科學(xué)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)工程固定措施，減少施工工程對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的危害，維持地貌特征的穩(wěn)定。綠化選用生態(tài)效益好和欣賞價(jià)值高的物種。另外本工程將平面景觀與立體景觀相輝映，將對(duì)環(huán)境的綠化分幾個(gè)層次。1〕用高大的熱帶樹(shù)木作為建筑周?chē)狞c(diǎn)景；2〕布置較為低矮的灌木，營(yíng)造園林小環(huán)境；3〕采用規(guī)整的草坪和水面、硬地相結(jié)合，用噴水池、花池、雕塑點(diǎn)綴，漫步其中情趣自生。4〕把綠色景觀引入室內(nèi)，在室內(nèi)造景，使人在室內(nèi)仍能夠呼吸到自然的氣息。5〕以抬高的草坡來(lái)分隔建筑與周邊的環(huán)境而不是用圍墻。這樣形成的多層次、復(fù)合型、生態(tài)型的綠色景觀，使建筑能夠在綠色環(huán)境中自由“呼吸”，整個(gè)建筑如孕生于綠色之中。4.3主要污染物的處理1〕污水處理本工程排水采用雨污別離設(shè)計(jì)。本工程產(chǎn)生的廢水全部為生活污水，主要有沖廁廢水、洗浴廢水、和廚房油污水。廚房油污水經(jīng)處理后達(dá)標(biāo)排放。其他排水水質(zhì)符合國(guó)家市政接入要求，可直接排入市政管網(wǎng)。2〕噪聲治理措施噪聲主要來(lái)自廚房風(fēng)機(jī)，空調(diào)系統(tǒng)，抽油煙機(jī)，變配電間、舞廳和通風(fēng)設(shè)備等，各噪聲源的聲級(jí)值如表所示。主要噪聲源源強(qiáng)污染源聲源名稱噪聲值〔dB〕工程區(qū)內(nèi)部人群交談、招呼60-80音響設(shè)備75-95冷凍機(jī)組95鍋爐房90配變電房71-73卡拉OK廳75-95外界過(guò)往車(chē)輛69-72從聲源分布及環(huán)境保護(hù)的角度來(lái)考慮，工程的主要噪聲來(lái)自廚房風(fēng)機(jī)，空調(diào)系統(tǒng)，抽油煙機(jī)，變配電間、舞廳和通風(fēng)設(shè)備等，這些設(shè)備應(yīng)設(shè)置在建筑物的遠(yuǎn)離人群的地方，并采取相應(yīng)的吸隔聲、減振措施，做到合理布局。噪聲防治措施如下：〔1〕如有鍋爐房，應(yīng)對(duì)鍋爐房的門(mén)窗應(yīng)做成隔聲門(mén)和隔聲窗，其總隔聲量不得小于30dB(A)，同時(shí)，鍋爐房作業(yè)時(shí)門(mén)窗不得隨意開(kāi)啟。〔2〕廚房油煙機(jī)通風(fēng)安裝時(shí)考慮其底部設(shè)減振墊，風(fēng)口應(yīng)朝內(nèi)側(cè)，且安裝消聲器，通風(fēng)機(jī)應(yīng)設(shè)隔聲罩，同時(shí)通風(fēng)機(jī)械敏感側(cè)設(shè)不低于0.7m高的隔聲屏障，這樣通風(fēng)機(jī)的噪聲在場(chǎng)界排放可控制在國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。〔3〕各樓內(nèi)所有通風(fēng)設(shè)備宜選用低噪聲型號(hào)，設(shè)備根底設(shè)減振墊，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口與風(fēng)管采用軟連接，風(fēng)口應(yīng)安裝消聲器。采用先進(jìn)低噪音設(shè)備，加強(qiáng)建筑隔音、消聲、吸聲措施，加強(qiáng)管理，做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。3〕固體廢棄物治理措施酒店建成并投入使用后，應(yīng)加強(qiáng)固廢的管理，合理布設(shè)垃圾收集點(diǎn)，保持環(huán)境整潔。對(duì)固體廢棄物實(shí)行分類(lèi)管理，對(duì)包裝廢棄物、辦公廢紙等應(yīng)進(jìn)行回收利用。由于餐飲等生活垃圾極易腐化變質(zhì)，易產(chǎn)生臭氣異味，污染環(huán)境，因此對(duì)生活垃圾應(yīng)交由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)處理。4〕建筑施工污染處理采取措施減少工程施工過(guò)程中產(chǎn)生的污染，施工運(yùn)送砂石、泥土、水泥的車(chē)輛車(chē)廂應(yīng)嚴(yán)密，防止泄漏造成沿途地面污染；建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾集中運(yùn)送至指定地點(diǎn)；施工設(shè)備應(yīng)注意噪聲的控制，產(chǎn)生不可防止噪聲的作業(yè)應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)施工，盡量減少對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。第二節(jié)節(jié)能根據(jù)五星級(jí)酒店建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)本工程節(jié)約能源措施有：1〕建筑材料綜合運(yùn)用高科技技術(shù)和環(huán)保節(jié)能材料，建筑墻體采用符合國(guó)家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的新型復(fù)合材料，外墻處理符合國(guó)家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求。2〕窗戶采用先進(jìn)的真空雙層玻璃窗。3〕節(jié)水設(shè)備衛(wèi)生器具采用國(guó)家推薦的節(jié)能、節(jié)水型設(shè)備。4〕電氣所有電氣設(shè)備均設(shè)有漏電保護(hù)器，并采用先進(jìn)的節(jié)能型設(shè)備，以節(jié)約能源。第三節(jié)消防一、設(shè)計(jì)依據(jù)〔1〕《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》GBJ16-87〔1997修訂版〕〔2〕《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50116-98〔3〕《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GBJ140-90二、建筑〔1〕建筑物結(jié)構(gòu)類(lèi)別為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體構(gòu)件為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、樓板、屋面板、樓梯、建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)?！?〕建筑平面中設(shè)置多處出口，作為疏散出口，與場(chǎng)區(qū)各建筑有機(jī)聯(lián)系。各建筑內(nèi)設(shè)置的平安出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿足防火標(biāo)準(zhǔn)要求。〔3〕建筑物裝修材料均為阻燃材料。〔4〕如有鍋爐房,鍋爐房應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》要求進(jìn)行防爆設(shè)計(jì)。三、電氣消防〔1〕全場(chǎng)供電線路采用多級(jí)自動(dòng)開(kāi)關(guān)保護(hù)，在用電設(shè)備或線路出現(xiàn)過(guò)負(fù)荷及短路時(shí)，可及時(shí)可靠切斷電源，線路均采用穿鋼管保護(hù)敷設(shè)方式，防止火災(zāi)，平安可靠?！?〕配電箱〔柜〕外殼，各建筑物內(nèi)所有正常帶電設(shè)備外殼均可靠接地?！?〕各建筑物根據(jù)其防雷等級(jí)，按照防雷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)采取相應(yīng)的防雷措施?！?〕火災(zāi)事故照明和疏散指示標(biāo)志可采用蓄電池作備用電源，連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于20mim?！?〕消防用電設(shè)備應(yīng)采用單獨(dú)的供電回路，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生產(chǎn)、生活用電時(shí)，應(yīng)仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志?！?〕建筑物內(nèi)設(shè)疏散應(yīng)急照明燈。變電站設(shè)置事故應(yīng)急燈，以保證在停電及火災(zāi)情況下，人員疏散及操作變配電設(shè)備。四、酒店客房防火〔1〕冬春旅游旺季，對(duì)進(jìn)入酒店周?chē)顒?dòng)的游客嚴(yán)格控制旅游線路，客酒店房防火要牢記?！?〕人行道選擇在疏林地帶開(kāi)辟，以避開(kāi)林木茂盛區(qū)域。五、消防給水本工程的消防給水一般與生產(chǎn)、生活給水管合并，采用合流給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)條件，本設(shè)計(jì)采用臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)。依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件，本工程消防水源為市政管網(wǎng)水源、消防水池供水水源。消防水池與噴水池合建。室外消火栓本設(shè)計(jì)在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)立環(huán)狀給水管網(wǎng)，管徑不小于DN100。在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)立室外地上式消火栓，間距不大于120米，保護(hù)半徑不大于150米，以提供消防水量保護(hù)整個(gè)場(chǎng)區(qū)。室內(nèi)消火栓依據(jù)GBJ16-87規(guī)定，室內(nèi)消防用水量為10升/秒，二股水柱。室內(nèi)消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用鋁合金制，暗裝。消火栓布置應(yīng)保證有兩只水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。酒店客房?jī)?nèi)設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)條件，本設(shè)計(jì)采用如下給水消防場(chǎng)區(qū)消防水池市政管網(wǎng)水源室外消防管網(wǎng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)建筑滅火器火點(diǎn)第五章組織機(jī)構(gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組織結(jié)構(gòu)本工程為海南雨潤(rùn)地華旅游開(kāi)展投資開(kāi)發(fā)，工程竣工后，公寓直接對(duì)外銷(xiāo)售，酒店聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名品牌的酒店管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，公司嚴(yán)格按照現(xiàn)代管理制度經(jīng)營(yíng)管理，在工程實(shí)施中，嚴(yán)格實(shí)行工程業(yè)主合同制、資本金制、招投標(biāo)制和監(jiān)理制，對(duì)設(shè)計(jì)、籌劃、營(yíng)銷(xiāo)實(shí)行委托制，對(duì)監(jiān)理、建筑安裝工程、園林景觀工程實(shí)行招標(biāo)制，力求選擇優(yōu)秀的行業(yè)設(shè)計(jì)施工隊(duì)伍，組成強(qiáng)大的陣容，確保工程高質(zhì)、高效地完成。公司組織機(jī)構(gòu)見(jiàn)管理機(jī)構(gòu)圖。一、開(kāi)發(fā)公司各部門(mén)主要職能如下：1、辦公室：負(fù)責(zé)公司的籌劃、勞動(dòng)人事、公共關(guān)系，各類(lèi)檔案管理，文秘和信息處理工作及公司的各項(xiàng)后勤工作。2、工程部：負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作，施工階段的工程管理及各種建筑材料的招標(biāo)采購(gòu)。3、財(cái)務(wù)部：根據(jù)公司每年的經(jīng)營(yíng)和開(kāi)展的規(guī)劃，負(fù)責(zé)公司資金的方案安排和資金籌措。負(fù)責(zé)與金融部門(mén)的聯(lián)系，建立良好的關(guān)系，負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行。負(fù)責(zé)公司的資產(chǎn)管理和資本運(yùn)營(yíng)。4、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)公司的廣告、宣傳工作和商品房的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。5、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理。第二節(jié)酒店管理公司組織架構(gòu)酒店管理公司組織架構(gòu)：建成后酒店聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名品牌的酒店管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng),具體運(yùn)營(yíng)圖如下。酒店人力資源配置：一、生產(chǎn)作業(yè)班次三班制二、年工作日年工作日365天，每班工作8小時(shí)。三、勞動(dòng)定員本工程酒店竣工后,新增勞動(dòng)定員633人。其中高級(jí)管理人員20人,中級(jí)管理人員60人，效勞及輔助人員553人。表9-1勞動(dòng)定員表序號(hào)崗位班次人數(shù)序號(hào)崗位班次人數(shù)一管理人員151客房部3180總經(jīng)理11餐飲班224副總經(jīng)理13餐飲效勞員290辦公室112餐飲傳菜員230財(cái)務(wù)部115餐飲廚師45客房部121三輔助人員68行政部124機(jī)修工39營(yíng)銷(xiāo)部130維修電工39餐飲部19司機(jī)120中心效勞區(qū)136保安330二效勞人員414合計(jì)633前廳345第六章總投資本錢(qián)估算與籌資方案本投資估算根據(jù)本報(bào)告提供的工程技術(shù)資料進(jìn)行編制。估算范圍包括土建工程、設(shè)備購(gòu)置及安裝和所需的配套根底設(shè)施等工程內(nèi)容。根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)估算指標(biāo)及海南省有關(guān)部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要采用單位工程量綜合指標(biāo)法，結(jié)合工程實(shí)際情況，并參照當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程造價(jià)水平，對(duì)本工程投資進(jìn)行估算。一、投資估算編制依據(jù)1、本工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2、《海南省建筑工程綜合定額》〔2005年〕；3、《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；4、昌江縣及其周邊地區(qū)建筑材料、設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格；定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場(chǎng)詢價(jià)。5、?？?、三亞地區(qū)類(lèi)似工程造價(jià)指標(biāo)資料；二、投資估算編制說(shuō)明本工程固定資產(chǎn)投資包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、室內(nèi)外園林綠化費(fèi)、精裝修裝潢費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、主要地方建設(shè)規(guī)費(fèi)、期間費(fèi)用〔管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用〕、建設(shè)期利息、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。1、土地取得費(fèi)用本工程用地總面積650000平方米，合975畝，土地出讓總價(jià)款9750土地取得本錢(qián)共計(jì)10140萬(wàn)元。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)，裝飾設(shè)計(jì)，園林景觀設(shè)計(jì)，臨時(shí)設(shè)施。前期工程費(fèi)估算1461.82萬(wàn)元。表6-1前期工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計(jì)建筑面積〔㎡〕單價(jià)〔元/㎡〕合價(jià)〔元〕建筑面積〔㎡〕單價(jià)〔元/㎡〕合價(jià)〔元〕2開(kāi)發(fā)前期30170038.0011464600.009855032.003153600.0014618200.002.1勘察設(shè)計(jì)3017002.00603400.00985502.00197100.00800500.002.2規(guī)劃設(shè)計(jì)3017008.002413600.00985506.00591300.003004900.002.3施工圖設(shè)計(jì)30170010.003017000.00985508.00788400.003805400.002.4裝飾設(shè)計(jì)3017005.001508500.00985505.00492750.002001250.002.5園林景觀設(shè)計(jì)3017005.001508500.00985503.00295650.001804150.002.6臨時(shí)設(shè)施3017008.002413600.00985508.00788400.003202000.003、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)根底設(shè)施建設(shè)為建筑物2米以外至工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、智能化系統(tǒng)、路燈及燈光系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算3202.00萬(wàn)元。4、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。本工程建筑安裝工程費(fèi)用估算采用單位指標(biāo)估算法。估算建筑安裝工程費(fèi)40344.85萬(wàn)元。表6-2建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計(jì)建筑面積〔㎡〕單價(jià)〔元/㎡〕合價(jià)〔元〕建筑面積〔㎡〕單價(jià)〔元/㎡〕合價(jià)〔元〕3.0建安工程3017001040.00313768000.0098550910.0089680500.00403448500.003.1主體土建及初裝修工程301700950.00286615000.0098550850.0083767500.00370382500.003.2主體電氣工程30170020.006034000.009855010.00985500.007019500.003.3主體給排水工程30170020.006034000.009855015.001478250.007512250.003.4暖通空調(diào)工程30170015.004525500.009855015.001478250.006003750.003.5泳池設(shè)備30170010.003017000.00985503017000.003.6消防工程30170015.004525500.009855010.00985500.005511000.003.7智能化30170010.003017000.009855010.00985500.004002500.005、行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)本工程主要地方建設(shè)規(guī)費(fèi)包括市政公用根底設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)展新墻體材料專(zhuān)項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金、新建房屋白蟻防治費(fèi)。按照海南省地方建設(shè)規(guī)費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，綜合共85元/平米。估算主要地方規(guī)費(fèi)3402.13萬(wàn)元。6、裝修裝潢費(fèi)精裝修裝潢費(fèi)是指酒店客房功能區(qū)的室內(nèi)裝修房的裝潢、家具、家電、飾品等，裝潢總面積為112000平方米。估算裝修裝潢費(fèi)9296萬(wàn)元。序工程估算指標(biāo)號(hào)數(shù)量單位單價(jià)單位1室內(nèi)裝潢〔1〕112000平方米700元/平方米2燈具潔具〔2〕112000平方米50元/平方米5家具用品112000平方米80元/平方米*合計(jì)1120008309296萬(wàn)7、園林綠化景觀費(fèi)園林綠化景觀是指酒店客房?jī)?nèi)外的園林、景觀、小品、社區(qū)綠化等。估算園林綠化景觀費(fèi)1682.87萬(wàn)元。表6-4園林綠化景觀費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計(jì)建筑面積〔㎡〕單價(jià)〔元/㎡〕合價(jià)〔元〕建筑面積〔㎡〕單價(jià)〔元/㎡〕合價(jià)〔元〕7園林景觀30170045.0013576500.009855033.003252150.0016828650.007.1園林景觀30170025.007542500.009855018.001773900.009316400.007.2道路、圍墻30170020.006034000.009855015.001478250.007512250.008、間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指為組織工程開(kāi)發(fā)所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括招標(biāo)費(fèi)按照建安工程造價(jià)的7‰；工程保險(xiǎn)費(fèi)按照3‰；跟蹤審計(jì)費(fèi)按照4‰，預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)按照1‰，工程監(jiān)理費(fèi)按1.5%；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、設(shè)計(jì)文件審查、定額編制、管理、安監(jiān)費(fèi)等按4‰；合計(jì)按建安工程費(fèi)用的3.5%估算。估算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1412.07萬(wàn)元。9、期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。管理費(fèi)用是指工程單位的管理部門(mén)為組織和管理工程的開(kāi)發(fā)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、綠化費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用等。管理費(fèi)用按照2-8項(xiàng)費(fèi)用的2%。銷(xiāo)售費(fèi)用是指工程單位在酒店推廣和公寓銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)推廣機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用按照2-8項(xiàng)費(fèi)用的4%。估算期間費(fèi)用合計(jì)4533.50萬(wàn)元。10、建設(shè)期利息工程建設(shè)期每年借款10000萬(wàn)元，長(zhǎng)期借款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定，名義利率為5.76%，每年計(jì)息4次，實(shí)際利率為5.89%。估算建設(shè)期利息2724.84萬(wàn)元。11、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照2-8項(xiàng)費(fèi)用的3%。估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2266.75萬(wàn)元。12、估算結(jié)果本工程固定資產(chǎn)投資總額估算為77960.7萬(wàn)元，其構(gòu)成見(jiàn)附表。第七章可行性研究結(jié)論與建議第一節(jié)結(jié)論一、旅游政策：當(dāng)前海南省建設(shè)國(guó)際旅游島取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，海南將針對(duì)旅游對(duì)外開(kāi)放和制度創(chuàng)新方面作出新的重大舉措，例如爭(zhēng)取延長(zhǎng)免簽證時(shí)間和開(kāi)辟國(guó)際旅游航線等，這將給本工程帶來(lái)更多的開(kāi)展契機(jī)。二、工程規(guī)劃：雨潤(rùn)棋子灣旅游度假區(qū)一期工程規(guī)劃合理，貫徹了科學(xué)開(kāi)展觀和可持續(xù)開(kāi)展的理念，在開(kāi)發(fā)精品度假產(chǎn)品的同時(shí)注重人與環(huán)境和諧，營(yíng)造綠色環(huán)保生態(tài)度假區(qū)。三、經(jīng)營(yíng)策略：本工程的建設(shè)檔次是海南島旅游度假酒店中的高端，且與現(xiàn)有酒店存在顯著差異性，其客源定位主要是重要外賓及國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層、高收入階層，客源有特殊性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。四、社會(huì)效益：本工程所在地為海南省重點(diǎn)旅游開(kāi)發(fā)景點(diǎn)，也是昌江縣打造“一山一灣一黎鄉(xiāng)”的旅游總體格局的重要環(huán)節(jié)，因此具有良好的社會(huì)效益。五、經(jīng)濟(jì)效益：本工程經(jīng)濟(jì)效益較好，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。本工程實(shí)施將為建設(shè)單位帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)增添新的亮點(diǎn)。綜上所述，本工程是可行的。第二節(jié)建議一、開(kāi)發(fā)支持力量：海南雨潤(rùn)地華旅游開(kāi)展為實(shí)施本工程做了大量準(zhǔn)備工作，后續(xù)追加資金已根本籌備，本工程已具備實(shí)施條件，建議政府主管部門(mén)給予支持。二、開(kāi)發(fā)本錢(qián)：建議在本工程建設(shè)過(guò)程中,根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程進(jìn)度,合理調(diào)度,嚴(yán)格控制投資,節(jié)約使用資金,以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。三、酒店管理：本工程竣工運(yùn)營(yíng)后關(guān)鍵在于管理，建議委托知名酒店管理集團(tuán)參與管理。以取得預(yù)期效益。附錄附錄一、棋子灣控制性詳規(guī)用地規(guī)劃圖附錄二、雨潤(rùn)棋子灣旅游度假區(qū)一期用地總平面圖附錄三、投資估算表雨潤(rùn)·棋子灣一期序號(hào)費(fèi)用名稱酒店區(qū)公寓區(qū)合計(jì)備注建筑面積〔㎡〕單價(jià)〔元/㎡〕合價(jià)〔元〕建筑面積〔㎡〕單價(jià)〔元/㎡〕合價(jià)〔元〕1土地獲得價(jià)款301700222.8667235663.8298550346.6634163829001.1土地出讓金301700214.2864649676.7598550333.3332849835.75