廣場工程建設(shè)項目可行性研究報告

****工程建設(shè)項目可行性研究報告PAGEPAGE55****產(chǎn)開發(fā)有限公司**廣場工程建設(shè)項目可行性研究報告項目主管單位：******股份有限公司建設(shè)單位：****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二零一二年十一月目錄第一章概述 5一、項目名稱 5二、項目組織實施與建設(shè)單位 5三、項目建設(shè)的背景 5四、項目編制依據(jù) 6五、項目選址 6六、建設(shè)規(guī)模 7七、投資估算及資金籌措 7八、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 7九、項目的進度安排 8第二章需求分析、建設(shè)的必要性 9一、需求分析 9二、建設(shè)的必要性 13第三章場址選擇 15一、場址現(xiàn)狀 15二、場址條件 15三、建筑材料來源及運輸條件 17第四章工程方案 18一、工程概況 18二.結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù) 19三.主要設(shè)計參數(shù) 19四.建筑材料 20五、地基及基礎(chǔ)工程 21第五章總圖布置 23一、設(shè)計總說明 23二、總平面設(shè)計 24二、設(shè)計特點 25第六章公用輔助工程 26一、給排水工程 26二、采暖通風 28三、電氣設(shè)計 30四、電梯設(shè)計 32五、電話系統(tǒng) 32六、有線電視系統(tǒng) 33七、寬帶系統(tǒng) 33八、保安監(jiān)控及報警系統(tǒng) 33九、公共廣播系統(tǒng) 33十、機電設(shè)備管理系統(tǒng) 33十一、停車庫管理系統(tǒng) 34十二、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制 34第七章節(jié)能設(shè)計 35一、節(jié)水 35二、電氣節(jié)能 35三、照明節(jié)能 36四、采暖通風節(jié)能 36第八章消防專篇 37一、設(shè)計依據(jù) 37二、總平面 37三、建筑消防設(shè)計原則： 37四、消防措施 38第九章環(huán)境保護及勞動安全衛(wèi)生 39一、環(huán)境保護 39二、勞動安全衛(wèi)生 40第十章組織機構(gòu)及人力資源配置 42一、項目組織機構(gòu) 42二、項目監(jiān)理 43第十一章實施計劃 44第十二章項目招標 45一、編制依據(jù) 45二、招標方案 45三、招標應(yīng)遵循的原則 46四、評標要點 46第十三章投資估算及資金籌措 47一、估算依據(jù) 47二、投資估算 48二、資金籌措 50第十四章財務(wù)分析與評價 50一、編制依據(jù) 50二、基本參數(shù) 51三、總成本 51四、營業(yè)收入、稅金及利潤 52五、盈利能力分析 53第十五章社會評價 54一、項目對社會的影響分析 54二、項目與所在地區(qū)互適性分析 54第十六章結(jié)論與建議 54一、研究的主要結(jié)論 54二、項目建議 55第一章概述一、項目名稱**廣場工程建設(shè)項目二、項目組織實施與建設(shè)單位1、項目組織實施單位：******股份有限公司2、項目建設(shè)單位：西安**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西安**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是******股份有限公司全資子公司。三、項目建設(shè)的背景高新區(qū)位于西安市的西南部，是1991年3月經(jīng)國務(wù)院首批批準的國家級高新區(qū)。一個代表西安與西部高新科技產(chǎn)業(yè)前沿的領(lǐng)地，以其眾多的“第一”成為陜西和西安最強勁的經(jīng)濟增長極和對外開放的窗口。20年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟指標增長迅猛，綜合指標位于全國56個國家級高新區(qū)前列。如今，西安高新區(qū)已成為關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)中最大的經(jīng)濟增長極、中西部地區(qū)投資環(huán)境好、市場化程度高、經(jīng)濟發(fā)展最為活躍的區(qū)域之一，是國家確定要建設(shè)世界一流科技園區(qū)的六個高新區(qū)之一，是我國發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地。2007年8月、2008年8月，西安市委、市政府，陜西省政府分別出臺了關(guān)于把西安高新區(qū)建設(shè)成為世界一流科技園區(qū)的若干意見。對此，西安高新區(qū)實施三步走戰(zhàn)略，在該戰(zhàn)略中提出到2015年，進入建設(shè)世界一流科技園區(qū)示范區(qū)行列，使高新區(qū)自主創(chuàng)新能力、規(guī)模經(jīng)濟能力、國際競爭能力、可持續(xù)發(fā)展能力有新的突破。到2020年，力爭成為高端人才薈萃、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)達、新興業(yè)態(tài)興旺的創(chuàng)新之城，成為具有一流機制、一流環(huán)境、一流要素、一流績效的世界一流科技園區(qū)。西安高新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃與目標（2011）中也提出：“十二五”末，把西安高新區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā)展快速、創(chuàng)新動力強勁、人居環(huán)境優(yōu)美、社會發(fā)展和諧安定的國際化現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)新城，成為國家統(tǒng)籌科技資源示范區(qū)、國家自主創(chuàng)新示范區(qū)和世界一流科技園區(qū)示范區(qū)。在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上，重點發(fā)展研發(fā)及處于價值鏈高端、技術(shù)含量高、具有高附加值的先進制造業(yè)、創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟;在產(chǎn)業(yè)類別上，重點發(fā)展電子信息、先進制造、生物醫(yī)藥和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其要培育通訊、光伏與LED、新型電子元器件、汽車、電力設(shè)備、能源技術(shù)、軟件與服務(wù)外包、創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)等具有較強競爭力的新興產(chǎn)業(yè)集群。西安高新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為我國非沿海地區(qū)規(guī)模最大、層次最高的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是西北地區(qū)乃至中國內(nèi)陸地區(qū)最有影響力、最具投資吸引力的“經(jīng)濟特區(qū)”。四、項目編制依據(jù)1、《西安城市總體規(guī)劃（2008年-2020年）》2、《西安高新區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》3、國家發(fā)改委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）4、西安建筑科技大學建筑設(shè)計研究院關(guān)于《**廣場》建筑設(shè)計方案5、建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料；五、項目選址項目地點位于西安高新區(qū)高新三路與高新四路之間，高新三路與光夏路交叉口西北角。該區(qū)域是高新區(qū)一期用地改造范圍內(nèi)的現(xiàn)代商業(yè)聚集區(qū)內(nèi)，是一期產(chǎn)業(yè)用地改造五大規(guī)劃片區(qū)中重點打造的金融中心。而隨著高新區(qū)新一輪的整體產(chǎn)業(yè)升級，本項目用地正處在未來規(guī)劃“商業(yè)聚集區(qū)”CCD的核心地段。在商業(yè)聚集區(qū)的未來規(guī)劃中，本項目用地東側(cè)將建成大型城市中央綠地，地下配置大規(guī)模停車庫，并以該廣場為核心打造中央商務(wù)圈，是該區(qū)域未來的城市門戶和中軸線。項目用地坐陣金融街軸線的終點，扮演著中央綠地的形象地標和景觀中心的重要角色。是未來該區(qū)域城市天際線的支撐點。地理位置平坦，環(huán)境優(yōu)越，交通方便，無地質(zhì)災(zāi)害，符合建設(shè)要求，是合適的建設(shè)地點。六、建設(shè)規(guī)模本工程總用地面積7836.2㎡（11.75畝），總建筑面積131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡。地上主體五十二層，其中裙樓七層，功能為商業(yè)（含1層設(shè)備/避難層），8-49層為辦公（含2層設(shè)備/避難層），50-52層為會所，地下四層，設(shè)有人防、設(shè)備用房和汽車庫。建筑總高234.15m。七、投資估算及資金籌措經(jīng)估算，該建設(shè)項目總投資60574.85萬元,其中工程費用45918.66萬元，工程建設(shè)其他費用12326.39萬元，預(yù)備費2329.80萬元。資金籌措：項目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌。八、主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號名稱單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模1.1占地面積㎡7836.211.75畝1.2建筑占地面積㎡34531.3總建筑面積㎡131192其中地下建筑面積㎡228144層地上建筑面積㎡10837852層其中辦公㎡85439商業(yè)㎡229391.4道路廣場㎡2784.601.5景觀綠化㎡1598.601.6人防面積㎡3529二類人員掩蔽所1.7容積率%13.831.8建筑密度%44.061.9綠化率%20.4%1.10建筑高度m234.151.10地下停車位個8451.10地下停車出入口個22項目定員人453總投資萬元60574.85其中：工程費用萬元45918.66工程建設(shè)其他費用萬元12326.39預(yù)備費萬元2329.804建設(shè)期年3九、項目的進度安排本項目建設(shè)期為3年，計劃2013年03月前完成可研項目編制、項目前期立項及施工圖設(shè)計等前期工作，2013年6月開工，至2016年6月完工。第二章需求分析、建設(shè)的必要性一、需求分析1、現(xiàn)狀分析近年來，西安高新區(qū)全力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成了電子信息、先進制造、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大主導產(chǎn)業(yè)和通信、光伏與半導體照明、電力設(shè)備與能源技術(shù)、電子元器件、汽車、軟件與服務(wù)外包、生物制藥、創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)等八大產(chǎn)業(yè)集群。相繼被列為國家通信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地、國家生物醫(yī)藥火炬特色產(chǎn)業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)品出口創(chuàng)新基地。2011年高新區(qū)實現(xiàn)營業(yè)收入5222.33億元，四大主導產(chǎn)業(yè)收入占園區(qū)總收入超過80%。經(jīng)過20年的發(fā)展，雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的配套設(shè)施、良好的投資環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的貼心服務(wù)使西安高新區(qū)的國際影響力日益增強，而面向全球資源配置能力不斷提升的高新區(qū)，再次凸現(xiàn)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)實力、規(guī)模和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。據(jù)快報統(tǒng)計，2011年西安高新區(qū)實現(xiàn)營業(yè)收入5222.33億元，同比增長30.3%；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值3425.56億元，同比增長30.05%；實現(xiàn)工業(yè)增加值1086.12億元，同比增長30.10%。高新區(qū)企業(yè)實現(xiàn)利潤222.49億元，同比增長30.26%。實現(xiàn)大口徑財政收入146.54.億元，同比增長23.70%。實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入43.57億元，同比增長31.8%。其中，營業(yè)收入、工業(yè)增加值、稅收總額三項指標排名全國前三位。2011年高新區(qū)企業(yè)規(guī)模不斷壯大，營業(yè)收入過百億元的企業(yè)11家；過50億的19家；過10億的64家；過億元的267家。數(shù)量居全國高新區(qū)前列。成為全省龍頭企業(yè)聚集地。這些都充分展現(xiàn)了西安高新區(qū)培育高科技企業(yè)快速成長的強大活力。以集成電路、通訊、軟件服務(wù)外包、半導體、光伏、電子元器件為核心的電子信息產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出，發(fā)展強勁，已形成了一批具有高成長性、高競爭力的產(chǎn)業(yè)集群。以華為、中興、神州數(shù)碼、上海龍旗、展訊通信、摩比天線、研祥科技、諾基亞、西門子、海天天線、西電捷通、宇龍等為代表的通信類企業(yè)300多家；擁有應(yīng)用材料、華新麗華、華晶電子、理工晶科等80多家企業(yè)；軟件與服務(wù)外包企業(yè)1021家；聚集了比亞迪、法士特、陜鼓、西電等在內(nèi)的先進制造類企業(yè)2000余家及300余家生物醫(yī)藥企業(yè)；新增孵化企業(yè)82家，培育畢業(yè)企業(yè)30家，目前已累計孵化畢業(yè)企業(yè)405家。近幾年西安高新區(qū)平均每個工作日成立企業(yè)１6家，平均每天引資1.46億元。西安高新區(qū)有多棟5A級智能辦公寫字樓，商務(wù)辦公環(huán)境一流。高新路商業(yè)一條街、世紀金花購物中心、金鷹國際購物中心、國美電器、華潤萬家等購物中心，使高新區(qū)人在工作之余生活豐富多彩。2、未來發(fā)展趨勢據(jù)西安高新區(qū)“十二五”總部經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃揭示：未來的西安高新區(qū)發(fā)展的指導思想是：以“總部經(jīng)濟規(guī)劃布局工程”、“主導產(chǎn)業(yè)總部企業(yè)培育工程”和“研發(fā)中心聚集工程”為抓手，以電子信息、先進制造、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大主導產(chǎn)業(yè)為依托，以“一期”、“唐延路總部經(jīng)濟聚集區(qū)”和“中國（西安）國際研發(fā)中心聚集區(qū)”為載體，重點引進世界知名企業(yè)研發(fā)設(shè)計總部、跨國公司、中央企業(yè)在西部的分支機構(gòu)和區(qū)域總部、西部地區(qū)相關(guān)骨干企業(yè)的總部以及省內(nèi)大型企業(yè)總部，吸引制造業(yè)、高科技企業(yè)、專業(yè)職能性金融、采購、結(jié)算等服務(wù)性企業(yè)區(qū)域性總部，培育創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)總部，形成和發(fā)展多層次的總部經(jīng)濟，建設(shè)西部最大的總部經(jīng)濟聚集區(qū)?！笆濉逼陂g高新區(qū)總部經(jīng)濟將以“創(chuàng)新體制、改善環(huán)境、突出特色、服務(wù)總部”為主題，逐漸擴大總部經(jīng)濟規(guī)模和提升總部經(jīng)濟的貢獻；發(fā)展總部經(jīng)濟關(guān)聯(lián)程度較大的金融中心、物流中心、樓宇經(jīng)濟、交通樞紐和高端服務(wù)業(yè)等等。凸現(xiàn)總部經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)要素優(yōu)勢，努力把高新區(qū)初步建設(shè)成為“西安最具適應(yīng)性、吸引力和影響力的總部經(jīng)濟基地”。形成以先進制造、電子信息、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。提高總部經(jīng)濟貢獻率，使總部經(jīng)濟成為高新區(qū)的新經(jīng)濟增長點，形成較為明顯的聚集和輻射效應(yīng)。到2015年，新增過百億的總部類企業(yè)達到10家，過十億的總部類企業(yè)達到300家；吸引全球五百強區(qū)域性總部或區(qū)域性總部達到50家，成為在全國有影響力的總部經(jīng)濟聚集區(qū)。為達到以上既定戰(zhàn)略目標，西安高新區(qū)制定了一些列的優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)政策：如對認定的總部企業(yè)，根據(jù)其地方財政貢獻環(huán)比增長額，自開業(yè)之日起實行3年期的財政獎勵。根據(jù)注冊資金的不同，實行30%-40%的財政獎勵。符合產(chǎn)業(yè)導向，進入總部經(jīng)濟聚集區(qū)建設(shè)總部大樓、租賃購買寫字樓的總部，視其對地方財政貢獻能力給予適當補貼。經(jīng)認定的高新技術(shù)企業(yè)總部、研發(fā)性總部將給予特殊的優(yōu)惠政策，對其新增上繳稅收實現(xiàn)的地方收入部分，三年內(nèi)給予50%的補貼。重點發(fā)展金融、信息、文化、創(chuàng)意、會展、中介等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，為總部企業(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)支撐體系，大力發(fā)展電子商務(wù)、網(wǎng)上交易等現(xiàn)代經(jīng)營方式，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展壯大等等重大優(yōu)惠政策引國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)。通過以上資料可以充分看到，西安高新區(qū)是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，項目建設(shè)適合市場需求，前景看好。二、建設(shè)的必要性1、項目建設(shè)順應(yīng)市場需求，滿足高新區(qū)未來發(fā)展需要項目的建設(shè)順應(yīng)了市場需求，形成以混合性用地為主體，以發(fā)展商業(yè)、商務(wù)類為主要職能，這不但更利于增強土地二次開發(fā)的可操作性，適應(yīng)片區(qū)未來的發(fā)展，為西安高新區(qū)整體產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代、升級發(fā)展帶來的新的契機，而且是立足于挖掘市場潛力的土地再開發(fā),更易于激發(fā)片區(qū)的活力與人氣，進而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。2、項目的實施有利于高新區(qū)整合資源進行土地二次潛力開發(fā)，提升整體形象。項目建設(shè)地位于西安高新區(qū)一期范圍內(nèi)，西安高新區(qū)一期用地北臨南二環(huán)，西接高新四路，南靠科技路，東依高新路用地面積約1k㎡?，F(xiàn)狀用地沿南二環(huán)以辦公職能為主，沿高新路、科技路以商業(yè)職能為主，內(nèi)部則以產(chǎn)業(yè)職能為主，其沿街已形成多個小型商業(yè)設(shè)施，隨著片區(qū)的進一步發(fā)展，由一期用地原有職能引致的一系列問題進一步顯露：①功能置換問題。西安高新區(qū)一期內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)用地總面積為22.66h㎡，占一期總用地的23.34%?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)集中分布在一期用地的核心地帶四周沿路的金邊地帶的市場自發(fā)行為的改造下，已形成以商業(yè)、商務(wù)功能為主的片區(qū)，該片區(qū)初具規(guī)模并且顯現(xiàn)出良好的市場發(fā)展?jié)摿ΑＪ袌龅淖园l(fā)調(diào)整行為說明，原有的用地性質(zhì)已經(jīng)無法滿足市場需求，不能充分展現(xiàn)現(xiàn)有片區(qū)的價值，因此合理的功能置換不僅是產(chǎn)業(yè)升級的必然訴求，更是高新區(qū)整合資源進行土地二次潛力開發(fā)的重要機遇與挑戰(zhàn)。②形象提升問題。一期用地的區(qū)位特征決定了它是西安高新區(qū)形象展示的重要窗口，并在一定意義上代表著商新區(qū)的整體形象。然而，原有以產(chǎn)業(yè)為主導的城市景觀、綠化格局，已經(jīng)明顯不能適應(yīng)這個片區(qū)的持續(xù)發(fā)展，加之由于20世紀90年代初建設(shè)的廠房維護欠缺，也顯得滄桑陳舊；同樣，廠區(qū)式的綠化種植環(huán)境也不能滿足人的參與需求及新功能要求下的城市景觀需要。因此，改善環(huán)境、提高形象已經(jīng)迫在眉睫。③交通組織問題。一期用地原有道路交通系統(tǒng)主要按照產(chǎn)業(yè)交通要求設(shè)計，其道路紅線大多為20米—30米人行道寬度也較窄，隨著土地再開發(fā)的進一步推進，片區(qū)車流、人流將大幅度增加。如何在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進行合理的組織引導，切實保障發(fā)行車安全與行人安全，并充分發(fā)揮道路周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施的功能，是一期用地在開發(fā)過程中需解決的又一重大問題。從表象上看，土地再開發(fā)對于西安高新區(qū)一期用地而言，也許只是增加了一些新建筑和進行了適度的環(huán)境改造，但是由其內(nèi)涵更新所帶來的土地資源的集約、經(jīng)濟效益的提升卻不容忽視。項目的建設(shè)符合區(qū)域總體規(guī)劃，解決用地結(jié)構(gòu)不合理、土地利用效率低下等問題，并順應(yīng)市場需求，提高現(xiàn)有辦公條件，滿足物資需求，加速高新區(qū)發(fā)展，提升高新區(qū)整體形等方面都具有重要戰(zhàn)略意義。

第三章場址選擇一、場址現(xiàn)狀1、地點與地理條件擬建場址位于位于西安高新區(qū)高新三路與高新四路之間，高新三路與光夏路交叉口西北角，此處地理位置平坦，環(huán)境優(yōu)越，出行方便，周圍無地質(zhì)災(zāi)害，符合建設(shè)要求。2、場址土地權(quán)屬類別及占地面積本項目的建設(shè)用地屬于國有土地，共11.75畝，規(guī)劃土地用途為辦公及商業(yè)用地。二、場址條件1、地理位置西安市位于黃河流域中部關(guān)中盆地，北緯33°42′～34°44＇30″，東經(jīng)107°40＇～109°49′。城區(qū)中心位置北緯34°15＇24″，東經(jīng)108°55＇45″，轄境面積9983平方公里，其中市區(qū)面積1066平方公里。西安高新區(qū)位于西安市南郊著名的科教文化區(qū)，規(guī)劃面積107平方公里，擴區(qū)控制范圍新增200平方公里，現(xiàn)已開發(fā)配套面積達45平方公里，距離市中心7公里，距火車站11公里，距飛機場35公里。項目建設(shè)地位于西安高新區(qū)一期范圍內(nèi)，西安高新區(qū)一期用地北臨南二環(huán)，西接高新四路，南靠科技路，東依高新路用地面積約1k㎡。2、氣象條件西安屬于暖溫帶半濕潤的季風氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。無霜期平均為219~233天。1月份最冷，平均氣溫-0.5℃~1.3℃；7月份最熱，平均氣溫26.4℃~26.9℃；年平均氣溫13.3℃。年降水量平均為507.7毫米~719.8毫米。年平均濕度為69.6%。年平均降雪日為13.8天。3、城市工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及地震情況⑴城市工程地質(zhì)西安城市地形寬展平坦，坡度和緩，高出渭河河床20～40米。由于整體向北傾斜，位于城市以北的渭河河床緩慢北蝕侵移，即使汛期也不致對城市構(gòu)成威脅。城市地質(zhì)構(gòu)造屬沉降凹陷區(qū)，基底片巖及花崗巖上覆蓋5500～6000米厚度的新生界沉積，其中第四系沉積厚914～1095米。地表上部有3～12米風積黃土，其中部分具有較強濕陷性。在局部封閉低洼地區(qū)水位較高區(qū)域，黃土浸濕后結(jié)構(gòu)軟化地基下沉，易導致建筑物發(fā)生不均勻沉陷，在這些地域建造高層建筑需采取特殊結(jié)構(gòu)和施工措施。此外，由于長期人類活動，城區(qū)廣泛分布人工填土，結(jié)構(gòu)不均，規(guī)律性差。分布于塬邊坡腳處的晚近堆積黃土結(jié)構(gòu)松軟，壓縮性高，承載力低，對濕陷敏感。因新構(gòu)造運動依然繼續(xù)，城區(qū)分布多條地裂縫帶，建造高層建筑時應(yīng)注意避開。項目區(qū)位于西安市西南部，地表上部覆蓋5～12米黃土，其中濕陷性土層約3～5米，濕陷等級Ⅰ～Ⅱ級，屬非自重濕陷性場地，地基承載力一般12～18噸/平方米。下部為水位下飽和黃土，承載力8～12噸/平方米。再往下為亞粘土與砂礫層。⑵水文地質(zhì)地表水文特征：西安境內(nèi)河網(wǎng)密集，共有54條河流。其中，渭河、涇河及石川河系過境河流，其余河流均發(fā)源于秦嶺山地或驪東南丘陵，絕大多數(shù)河流由南向北流經(jīng)渭河平原注入渭河。黃河流域面積占全市總面積的98.46％。徑流時空分布不均勻是西安境內(nèi)河流共同的顯著特點。豐水年與枯水年徑流量相差4～7倍，一些山區(qū)支流年徑流量相差達10倍，有的河流下游枯水年甚至基本斷流。河流的年內(nèi)徑流量變化也較大，每年2月份枯水期，徑流量僅為全年總量的2％，時有斷流現(xiàn)象，而7～10月汛期徑流量占全年總量的45％～56％。地下水文特征：西安市的地下水總補給量約14.47億立方米/年。境內(nèi)秦嶺山地、驪東南丘陵、黃土臺塬與渭河平原構(gòu)成一個較完整的水文地質(zhì)單元。地下水文特征由單元內(nèi)自然地理和地質(zhì)構(gòu)造特點決定。⑶地震烈度西安市位于汾渭斷陷地震帶西南端，歷史上屬中、強地震活動帶，自1568年至今，西安境內(nèi)再未發(fā)生過較大地震。弱震、微震的頻度和強度均低于整個汾渭斷陷地震帶的其他各區(qū)。根據(jù)歷史上地震烈度，國家有關(guān)部門規(guī)定西安的各種工業(yè)設(shè)施、民用建筑應(yīng)按8度設(shè)防。三、建筑材料來源及運輸條件區(qū)域內(nèi)主要建筑材料較多，基本從當?shù)刭徺I，成本低、運距近。項目的水、電都已到位，只需根據(jù)項目的供水、供電的設(shè)計要求，用相應(yīng)的水管、電纜與市政給水管網(wǎng)、供電網(wǎng)相連，即可滿足建設(shè)施工需要。

第四章工程方案一、工程概況該項目地下四層、地上五十二層（裙房七層）。地下四層層高3.6m，地下三層層高5.1m，地下二層層高5.4m，地下一層層高5.7m。地上首層層高6m，地上二～六層均為5.1m，七層6m，主樓的七層、二十三層和三十九層為設(shè)備/避難層，層高6m，其余標準層層高均為4.2m。建筑高度，由室外地坪至52層屋面板為234.15m。建筑功能：大樓性質(zhì)：高端寫字樓

功能樓層分布：大樓總高234.15m。其中：地上52層主體高度234.15m、地下4層-19.35米

-4F停車場

-3F停車場

-2F停車場

-1F停車場

1F大堂

2F商業(yè)

3F商業(yè)

4F商業(yè)

5F商業(yè)

6F商業(yè)

8~22F低區(qū)辦公

24F~38F中區(qū)辦公

40F~48F高區(qū)辦公

50F,51F,52F會所

7F,23F,39F,49避難/設(shè)備二.結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)1、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》 GB50068-20012、《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》 GB50233-20083、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006年版） GB50009-20014、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB50010-20105、《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB50017-20036、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB50007-20117、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50016-20068、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2005年版） GB50045-959、《中華人民共和國建設(shè)部令111號超限高層建筑工程抗震設(shè)防管理規(guī)定》10、其它相關(guān)規(guī)范：從略三.主要設(shè)計參數(shù)1、建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級2、結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限：50年3、結(jié)構(gòu)設(shè)計基準期：50年4、結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)：γ0＝1.05、建筑抗震設(shè)防分類：上部常用人數(shù)小于8000人，按丙類設(shè)防6、下部商業(yè)建筑面積超過17000平米，按乙類設(shè)防7、多遇地震下阻尼比：0.048、地基基礎(chǔ)設(shè)計等級：甲級9、風荷載重現(xiàn)期： 100年10、建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)件耐火等級：一級，一類高層建筑11、濕陷性黃土地區(qū)建筑物分類：甲類12、地下室防水設(shè)計等級：二級13、抗震設(shè)防烈度：8度；設(shè)計地震分組：第一組四.建筑材料1、混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件類別混凝土強度等級基礎(chǔ)混凝土墊層C15基礎(chǔ)底板C40~C45地下室外墻C40地下室室外頂板C40地下室核心筒、框架柱C60地下室框架梁、樓板C40地上核心筒C60～C40地上框架柱C60～C40地上樓板、樓梯C402、鋼筋直徑d=6時，采用HPB300級熱軋鋼筋，用于構(gòu)造（分布）鋼筋、梁箍筋；直徑d≥8時，采用HRB400級熱軋鋼筋，用于基礎(chǔ)底板、梁、柱、剪力墻分布筋；直徑d≥8時，梁、柱及剪力墻約束邊緣構(gòu)件箍筋、樓板受力鋼筋采用HRB400級熱軋鋼筋。3.鋼材主要采用Q345GJ鋼材。五、地基及基礎(chǔ)工程本工程共設(shè)四層地下室，最深基底標高約為-22.800。根據(jù)其它工程經(jīng)驗，主樓基礎(chǔ)擬采用樁筏基礎(chǔ)，基樁采用混凝土灌注樁，裙房擬采用梁筏基礎(chǔ)。六、上部結(jié)構(gòu)1、結(jié)構(gòu)體系采用框架－核心筒混合結(jié)構(gòu)體系，核心筒為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地下框架部分主體結(jié)構(gòu)為型鋼混凝土柱+鋼筋混凝土梁，裙樓為鋼筋混凝土柱+鋼筋混凝土梁；地上裙樓標高以下主樓框架部分為型鋼混凝土柱+工字型鋼梁（局部為型鋼混凝土柱+工字型鋼梁），裙房框架部分為鋼筋混凝土柱+鋼筋混凝土梁；裙樓標高以上框架部分為型鋼(或矩形鋼管)混凝土柱+工字型鋼梁（頂層局部為型鋼柱+工字型鋼梁）。在層高較大避難層周邊框架設(shè)置斜向支撐，以提高結(jié)構(gòu)剛度。鋼筋混凝土核心筒承擔絕大部分傾覆力矩和樓層剪力，核心筒為主要的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)，為抗震設(shè)防的第一道防線，框架為第二道防線。在核心筒的連梁設(shè)計中，對主要連梁通過合理控制其截面跨高比及配置交叉暗撐或型鋼，使其既具有足夠的承載力，又具有較好的變形能力，從而可以耗散更多的地震能量，減輕或延緩墻肢的破壞。鋼筋混凝土核心筒與框架隨著立面的收進漸次收進。2、樓板地下室采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，地下四層頂板厚200mm，地下三～地下二層頂板擬采用無梁樓蓋體系，板厚約300mm，地下一層頂板厚為180mm。樓板采用鋼筋桁架模板和鋼梁共同組合形成組合樓板。該鋼筋桁架模板相比壓型鋼板樓承板系統(tǒng)，造價低約40%，且節(jié)省層高。地上部分樓板厚度一般為100mm，局部轉(zhuǎn)換層上下及平面變化較大處樓板加厚為150mm。第五章總圖布置一、設(shè)計總說明1、基本概況⑴工程項目名稱：**廣場⑵建設(shè)地點：項目地點位于西安高新區(qū)高新三路與高新四路之間，高新三路與光夏路交叉口西北角。⑶建設(shè)規(guī)模本工程總用地面積7836.2㎡（11.75畝），總建筑面積131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡。地上主體五十二層，其中裙樓七層，功能為商業(yè)（含1層設(shè)備/避難層），8-49層為辦公（含2層設(shè)備/避難層），50-52層為會所。地下共四層，設(shè)有人防、設(shè)備用房和汽車庫。建筑總高234.15m。2、設(shè)計指導思想和設(shè)計特點總體布局要求功能分區(qū)明確，人車分流。單體平面在甲方已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上深化，并注重后期裝修、使用上的便捷性，注重造型莊嚴、肅穆，平面流暢、便捷，使設(shè)計更人性化。水，通風，電氣等設(shè)施在滿足規(guī)范以外的基礎(chǔ)上注重使用的方便性，有利于維護與計量。建筑設(shè)備加強了建筑節(jié)能措施，并注重節(jié)能環(huán)保。3、項目設(shè)計主要依據(jù)⑴設(shè)計范圍：建筑方案設(shè)計（目前）⑵工程設(shè)計有關(guān)文件①建設(shè)方提供的建筑設(shè)計任務(wù)書②建設(shè)方提供的西安市勘察測繪院征地成果表③建設(shè)方提供的高新區(qū)道路紅線及建筑紅線管理辦法④建設(shè)方提供的地塊劃分圖⑤建設(shè)方提供的地塊總圖，包括總指標，停車配比說明及建筑退紅線要求⑶主要應(yīng)執(zhí)行的國家規(guī)范及相關(guān)的國家、行業(yè)、地方法規(guī)、標準：①《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005②《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95③《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ67-2006J556-2006④汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97⑤《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-98⑥《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB50038-2005⑦《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》GB50098-98⑧其它相關(guān)規(guī)范：從略二、總平面設(shè)計1、總體布局**廣場用地較為規(guī)則，地勢平坦，用地東面、南面緊臨城市主要道路，地理位置優(yōu)越，交通便利?？偲矫娌季指鶕?jù)地形條件，主體建筑采用“一”字型，南北朝向，主樓位于用地西端以減少對城市道路的壓迫感，東、南兩側(cè)臨城市道路均退用地紅線退18米，作為廣場以滿足人流集散及景觀需求。在建筑北側(cè)和西側(cè)留有地下車庫出入口，均可由城市道路直接進出，交通便捷，建筑周邊設(shè)有環(huán)形消防通道。2、交通組織及出入口布置**廣場車流和不同人流均有明確的交通流線。商業(yè)人流由東側(cè)高新三路的廣場方向進出，辦公出入口設(shè)在建筑西南側(cè)，與商業(yè)人流不交叉，車流由建筑北側(cè)和西側(cè)出入口進出，不穿越廣場，與人流無交叉。3、消防道路設(shè)計本工程為超高層建筑及裙房，超高部分有三面直接落地可作為消防撲救面，建筑周邊設(shè)環(huán)形消防通道，且距建筑外墻5米，滿足規(guī)范要求。二、設(shè)計特點1、平面功能設(shè)計本項目為一超高層建筑，建筑耐久年限50年，建筑類別為一類，耐火等級地上一級，地下一級，抗震設(shè)防烈度為8度。建筑由52層主樓和7層裙樓組成，1-7層主樓和裙樓為一體，主樓主入口面臨基地南側(cè)的光夏路，商業(yè)主入口面臨城市干道高新三路。建筑-4層設(shè)有人防、設(shè)備用房和汽車庫，-3層設(shè)有設(shè)備用房和汽車庫，-2層和-1層為汽車庫，建筑1-7層主要為商業(yè)用房，其中主樓部分的1層為辦公大堂，7層為設(shè)備間和避難層，8-49層為高端辦公用房，其中含2層設(shè)備/避難層,50-52層為會所，設(shè)有游泳池等設(shè)施，會所頂部為水箱間、電梯機房，標高254.3m處設(shè)有直升機平臺。2、豎向交通及層高⑴豎向交通①主樓：主樓共設(shè)有19部電梯，其中低區(qū)（8-22層）5部，中區(qū)（23-38層）5部，高區(qū)（39-49層）5部，會所（50-52層）專用2部，貨梯2部兼做消防電梯；2部防煙樓梯。②裙樓：裙樓設(shè)有10部自動扶梯，三部防煙樓梯。⑵剖面設(shè)計地下四層層高3.6m，地下三層層高5.1m，地下二層層高5.4m，地下層層高5.7m，一層6m，二-六層均為5.1m，七層6m，塔樓二十三和三十九層為設(shè)備/避難層，層高6m，其余標準層層高均為4.2m。建筑高度，由室外地坪至52層屋面板為234.15m。第六章公用輔助工程一、給排水工程1、設(shè)計依據(jù)⑴《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-2003）⑵《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB50013-2006）⑶《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-2006）⑷《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50084-2001）⑸《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)程》（GB17050-1997）⑹《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ67-2006）等⑺其他相關(guān)資料2、給水設(shè)計⑴水源：本工程的供水水源為城市自來水。在高新路和光夏路分別引入DN200給水管供辦公用水，另引入一根DN100生活給水管供商業(yè)用水。市政供水壓力按照不小于0.35MPa設(shè)計。分別設(shè)水表計量⑵用水量：辦公塔樓8~49層及其頂部附屬用房的生活用水標準：按平均每人占7平方米實際辦公面積，50升/人.日，Kh=1.5，每日使用時間按10小時計；最大日用水量633m3/d，最大時95m3/h。辦公塔樓空調(diào)補水最大時36m3/h，按10小時計。⑶給水系統(tǒng)：給水管道為生活和消防共用管道系統(tǒng)。⑷管材及接口：水管道采用孔網(wǎng)鋼帶塑料復(fù)合管道，管道連接采用電熱熔接頭連接。⑸辦公塔樓生活給水：地下水設(shè)置110噸生活水箱。23層設(shè)50噸中間水箱，39層設(shè)40噸中間水箱，屋頂設(shè)30噸水箱。分別在地下室水泵房、避難層設(shè)置水泵，逐級上部水箱供水。塔樓采用垂直分區(qū)的供水方式。⑹裙房樓生活給水：地下室、地上1～2層利用市政壓力直接供水。地上3～7層由地下室水泵房內(nèi)一組變頻水泵機組供水；水泵房設(shè)置30噸生活水池，水泵從該水箱吸水加壓系統(tǒng)。3、排水設(shè)計：⑴、水源條件：該建筑周邊均有市政給排水及雨水管網(wǎng)。⑵、排水制度：采用雨、污分流排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)地塊內(nèi)室外化糞池處理后，就近分別排入市政污水管網(wǎng)。⑶排水量：排水量按給水量的90%計算。最高日污廢水量為712.4m3/d,；污廢水采用合流制。以三路DN300經(jīng)過化糞池，排入市政污水管道。⑷暴雨強度公式：q=2813.583*(1+1.317LgP)/(T+21.5)0.9227,L/(s.hm2)室外道路：P=1年；室外雨水管道設(shè)計降雨歷時：t=10min；室外綜合徑流系數(shù)為0.9。⑸室內(nèi)外排水室內(nèi)采用污水、廢水分流，設(shè)專用通氣管，污廢水最終經(jīng)過室外化糞池，排入市政路污水管網(wǎng)。室外污水與廢水合流。室外與雨水絕對分流。室外雨水經(jīng)雨水管道收集后排至雨水檢查井，就近排至市政雨水管網(wǎng)。屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后，由雨水管排入室外雨水檢查井。大樓均為內(nèi)落水雨水系統(tǒng)。⑹管材及接口室外污水及雨水管道均采用PE雙壁波紋排水管，管道接口采用橡膠密封圈，承插接口。室內(nèi)排水管采用靜音型PVC-U排水管，室外排水管采用PVC-U加筋室外排水管。⑺室外管道敷設(shè)該地區(qū)屬于濕陷性黃土地區(qū)，給排水管道敷設(shè)必須結(jié)合當?shù)赝临|(zhì)，按國家S531-1~5圖集《濕陷性黃土地區(qū)室外給排水管道工程構(gòu)筑物》施工，室外管道敷設(shè)時設(shè)置檢漏管溝、檢漏井。二、采暖通風1、設(shè)計范圍⑴辦公.商場.會所空調(diào)設(shè)計、通風及防排煙設(shè)計.⑵地下人防濾毒通風設(shè)計⑶地下車庫通風及防排煙設(shè)計⑷制冷及換熱站設(shè)計2、空調(diào)設(shè)計（1）大空間的商場空調(diào)采用全空氣系統(tǒng)，采用散流器上部送風，上部回風。空調(diào)機采用組合式空調(diào)機組。過度季節(jié)采用全新風運行。一便節(jié)能，空調(diào)機組設(shè)于各自樓層空調(diào)機房內(nèi)。（2）小開間的辦公室、會所等，采用風機盤管加新風系統(tǒng)。新風機設(shè)于避難層內(nèi)，新風機選用帶能量回收的組合式空調(diào)機組，回收排風中的能量。通過豎向風管送至各層。3、通風與防排煙設(shè)計⑴地下車庫設(shè)機械通風兼排煙系統(tǒng)，排風量按6次換氣次數(shù)計算，并設(shè)機械補風，補風量按排風量的50%計算。地下三層內(nèi)的制冷換熱機房、水泵房、變配電室均設(shè)機械排風系統(tǒng)，風量按5～8次換氣次數(shù)計算，其中變配電室及制冷機房內(nèi)的通風系統(tǒng)兼排煙或事故通風系統(tǒng)，風量按規(guī)范要求計算。⑵防煙樓梯間及合用前室分段設(shè)加壓送風系統(tǒng)，風量按規(guī)范計算，風機設(shè)在避難層及屋面上。⑶長度不滿足規(guī)范要求的內(nèi)走廓設(shè)機械排煙系統(tǒng)，風量按規(guī)范計算，風機設(shè)于避難層及主樓屋頂上。⑷衛(wèi)生間及公共廁所設(shè)機械排風，排風量按10～15次換氣計算。⑸商場按防火分區(qū)設(shè)機械排風兼排煙系統(tǒng)，排煙量按規(guī)范要求計算。三、電氣設(shè)計1、設(shè)計范圍本設(shè)計包括建設(shè)紅線內(nèi)的以下內(nèi)容：電力系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)。電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)、安防監(jiān)控及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。2、負荷等級及各類負荷容量⑴負荷等級①消防控制室，安防中心，火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制，消防風機、消防水泵，消防電梯、客梯、生活水泵、潛污泵、應(yīng)急照明的用電負荷為一級負荷；②商場扶梯用電為二級負荷。③其他用電負荷均為三級負荷。⑵各類負荷容量①一級負荷容量約2026KW。②二級負荷容量約180KW。③三級負荷容量約10416KW。3、供配電系統(tǒng)⑴供電電源及電壓等級：本工程采用兩路獨立10KV電源供電,由上級110變電站電纜埋地敷設(shè)引至本樓10KV配電室。兩路10KV同時工作，互為備用，每路10KV可帶100％的負荷。另設(shè)一臺1500KW應(yīng)急柴油發(fā)電機。⑵本工程變壓器總?cè)萘繛?1600KVA，設(shè)置3個10KV變電所，既地下三層中心變電所4x1600KVA，地下三層冷站變電所2x1600KVA，三十九層高區(qū)變電所4x500KVA。⑶變電所至各用電設(shè)備電源，電壓等級為0.4/0.23kV.⑷對于單臺容量較大的負荷或重要負荷采用放射式供電；對一般設(shè)備采用放射式和樹干式相結(jié)合的混合方式配電。⑸對消防風機、消防水泵房、消防電梯、電梯、生活泵房等一級負荷采用專用兩路電源供電，采用礦物絕緣電纜由變電所沿電纜橋架敷設(shè)至配電點并在末端互投。⑹一般照明采用電纜或母線由變電所沿電纜橋架敷設(shè)以樹干方式配電；應(yīng)急照明等采用兩路專用電源配電，用礦物絕緣由變電所沿電纜橋架敷設(shè)并在末端配電裝置處互投。疏散指示照明除采用雙電源配電外，還采用蓄電池作為第三電源，其連續(xù)供電時間不小于60min。4、照明系統(tǒng)⑴照明種類及照度標準①照明種類：照明分正常照明、應(yīng)急照明。②照度標準：按現(xiàn)行國家標準《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2004執(zhí)行。⑵光源、燈具選擇，照明燈具的安裝及控制方式：商業(yè)照明以節(jié)能熒光燈為主，輔以局部照明，燈具集中控制。辦公照明以熒光燈為主，燈具分散控制。走廊、樓梯間采用節(jié)能熒光燈，燈具集中控制。地下車庫采用熒光燈，燈具集中控制。⑶應(yīng)急照明：在商場內(nèi)、前室、樓梯間、蔬散走道等場所設(shè)置應(yīng)急照明及疏散指示標志。⑷照明、插座分別由不同的支路供電，除注明者外，照明支路導線采用BV-2.5mm2導線穿SC15管敷設(shè)；插座支路采用BV-4mm2導線穿SC20管敷設(shè)；所有插座支路（空調(diào)插座除外）均設(shè)剩余電流保護器；應(yīng)急照明支路采用NH-BV-2.5mm2導線穿SC15管敷設(shè)。四、電梯設(shè)計1、大樓情況

使用性質(zhì)

高檔寫字樓

層站情況

地上52層，地下4層

建筑面積（人數(shù)）

標準層2000平方米(標準層按136人計算)

電梯臺數(shù)

共19臺電梯（核心筒客梯17臺，其中高區(qū)5臺、中區(qū)5臺，低區(qū)5臺，會所電梯2臺，貨梯兼消防兼2臺）2、條件設(shè)定

電梯使用總?cè)藬?shù)

12m2/1人計算

出勤率

80%3、電梯配置及結(jié)果種類載重（kg）速度(m/s)停層情況層站門控制方式高峰時段及5分鐘輸送能力區(qū)間平時侯梯備注DT1-DT513505.01F，38F~48F48/12/12群控8.52%高區(qū)26.6秒按實際提升高度算DT6-DT1013504.01F，22F~38F38/18/18群控8.41%中區(qū)28.17秒DT11-DT1513503.01F，8F~22F22/16/16群控8.57%低區(qū)27.23秒DT16-DT1713505.01F，49F49/2/2并聯(lián)會所DT1813505.0-4F、-3F…52F56/56/56并聯(lián)消防DT1913505.0-4F、-3F…49F53/53/53并聯(lián)消防五、電話系統(tǒng)本工程需外線電話約1500部，由電信部門光纖引入，總分線箱設(shè)在弱電機房，各樓層設(shè)置分線箱，由總分線箱至分線箱垂直干線采用HYA型電話電纜橋架內(nèi)敷設(shè)，水平支線采用HPV電話線穿鋼管暗設(shè)，商鋪、辦公室設(shè)電話插座。六、有線電視系統(tǒng)本工程共有用戶終端約250個，有線電視信號引自城市有線電視網(wǎng)，樓內(nèi)設(shè)置前端機房，垂直干線采用SYKV-75-9銅軸電纜豎井內(nèi)橋架敷設(shè)，水平支線采用SYKV-75-5銅軸電纜穿鋼管暗設(shè)，商場內(nèi)、辦公層會議室設(shè)用戶終端。七、寬帶系統(tǒng)本工程信息點約2000個，光纖引入至弱電機房，樓內(nèi)系統(tǒng)組成由專業(yè)公司具體設(shè)計，本設(shè)計只預(yù)留豎井至終端用戶點的管線。八、保安監(jiān)控及報警系統(tǒng)1、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在本工程各個出入口、接待大堂、電梯大堂，電梯轎廂、公共走廊、地下車庫出入口及商場適當位置設(shè)置攝像機，供監(jiān)視使用，信號送至安防中心。2、防盜叫援報警及門禁系統(tǒng)在收費處、商場管理處及指定區(qū)域設(shè)置緊急報警按鈕或腳踏開關(guān)，并在商場各出入口、食水儲水間房門及指定區(qū)域設(shè)置磁性感應(yīng)器或門禁，通過控制客人和管理人員按權(quán)限出入相關(guān)場所的功能，杜絕無關(guān)人員隨意出入，非法觸動時提供報警。殘疾人衛(wèi)生間設(shè)置緊急叫援按鈕。九、公共廣播系統(tǒng)在各層商業(yè)層、辦公層及地下車庫裝設(shè)公共廣播系統(tǒng)。公共廣播系統(tǒng)主要提供業(yè)務(wù)廣播、背景音樂及火災(zāi)事故廣播十、機電設(shè)備管理系統(tǒng)為能有效監(jiān)控整棟大樓機電設(shè)備運行狀況，設(shè)計裝設(shè)機電設(shè)備管理系統(tǒng)，通過中央監(jiān)控平臺可監(jiān)控樓內(nèi)變配電系統(tǒng)，采暖、空調(diào)及通風系統(tǒng)，給水、排水系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)的工作狀況及故障。十一、停車庫管理系統(tǒng)車庫管理系統(tǒng)功能主要有兩個，一個是有效地管理泊車位用量，二是監(jiān)控車輛進出車庫情況。十二、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制在商場、辦公室、前室、走廊、電梯機房，電氣豎井設(shè)置感煙探測器，地下車庫設(shè)置感溫探測器，每個防火分區(qū)設(shè)置一個手動報警按鈕和一個聲光報警器，消火栓系統(tǒng)除直接啟泵外，還通過監(jiān)視模塊進入報警總線，水流指示信號也通過模塊進入總線，電梯通過總線進行歸底控制，消防風機采用多線控制，所有消防控制、信號、電源、線路引至消防控制室。消防控制室內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動報警主機，火災(zāi)廣播主機及聯(lián)動控制臺，用以監(jiān)視建筑內(nèi)各種火災(zāi)信號，并根據(jù)火災(zāi)狀況采取相應(yīng)措施。第七章節(jié)能設(shè)計一、節(jié)水1、生活給水系統(tǒng)分區(qū)供水，采用市政壓力直接供水、水箱重力供水、變頻泵加壓供水相結(jié)合的供水方式，分區(qū)細致、優(yōu)化，水泵的工作效率高，避免一般常見的高位水箱向下逐漸減壓閥分區(qū)的供水系統(tǒng)。2、公共衛(wèi)生間洗手盆采用感應(yīng)式充氣節(jié)水水嘴。所有衛(wèi)生間座便器沖水箱一次沖水量不大于6L的產(chǎn)品。3、水泵采用高效率產(chǎn)品。二、電氣節(jié)能1、減少線路損耗變電所應(yīng)盡可能地靠近負荷中心，以減少供電半徑；選擇電阻小的導線，合理確定導線截面積，盡可能減少導線長度；2、減少變壓器的有功損耗綜合初裝費，變壓器、高低壓柜、土建投資及運行費用，使變壓器在使用期內(nèi)預(yù)留適當?shù)挠嗔浚ㄗ罱?jīng)濟節(jié)能運行的負載率一般在75%-85%之間）；3、提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)功率因數(shù)提高了可以減少線路無功功率的損耗，從而達到節(jié)能目的，主要措施有：減少用電設(shè)備無功率損耗，提高用電設(shè)備的功率因數(shù)；用靜電電容器進行無功補償，電容器可產(chǎn)生超前無功電流抵消用電設(shè)備的滯后無功電流從而達到提高功率因數(shù)，同時又減少整體無功電流；三、照明節(jié)能照明節(jié)能就是在保證不降低作業(yè)面視覺要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度地利用光能，通常的節(jié)能措施有以下幾種：1、充分利用自然光，使之與人工照明有機地結(jié)合，節(jié)約人工照明電能；2、在滿足照明質(zhì)量的前提下，有效控制單位面積燈具安裝功率，一般房間（場所）優(yōu)先采用高效發(fā)光的熒光燈（如T5、T8三基色管）及緊湊型熒光燈；3、推廣使用低能耗性能優(yōu)的光源用電附件，如電子鎮(zhèn)流器、節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器、電子觸發(fā)器以及電子變壓器等，公共建筑場所內(nèi)的熒光燈宜選用帶有無功補償?shù)臒艟?，緊湊型熒光燈優(yōu)先選用電子鎮(zhèn)流器，氣體放電燈宜采用電子觸發(fā)器；4、改進燈具控制方式，采用節(jié)能型開關(guān)或裝置，根據(jù)照明使用特點可采取分區(qū)控制燈光或適當增加開關(guān)點。公共場所采用程序控制或時間控制，走道、樓梯等人員短暫停留的公共場所可采用人員感應(yīng)探測器控制。四、采暖通風節(jié)能在該工程設(shè)計中采取以下節(jié)能措施：1、選用高效節(jié)能的設(shè)備（風機、水泵、冷機、換熱機組）滿足節(jié)能標準要求。2、空調(diào)采用自動化控制系統(tǒng)，以達運行節(jié)能。3、管道保溫層厚度在節(jié)能標準要求的最小厚度的基礎(chǔ)上加厚10～15%。第八章消防專篇一、設(shè)計依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-2005）2、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95(2005年版)3、《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ67-20064、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067-97）5、《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》（GB50222-95）6、《全國民用工程設(shè)計技術(shù)措施2009》（規(guī)劃·建筑·景觀）7、其他相關(guān)規(guī)范、標準（略）二、總平面總平面由超高層塔樓和七層裙房構(gòu)成，裙房位于塔樓東側(cè)，東側(cè)、南側(cè)緊鄰城市干道，北側(cè)、西側(cè)緊鄰場地的環(huán)形消防車道。三、建筑消防設(shè)計原則：1、建筑防火分類：一類2、地下車庫防火分類：一類3、建筑耐火等級：地上地下均為一級4、防火分區(qū)設(shè)計：地上建筑——商業(yè)裙房設(shè)自動滅火系統(tǒng)，每個防火分區(qū)≤4000m2，塔樓甲級寫字樓內(nèi)設(shè)自動滅火系統(tǒng)，每個防火分區(qū)≤2000m2。地下建筑——全部設(shè)自動滅火系統(tǒng)，設(shè)備機房每個防火分區(qū)≤1000m2；復(fù)式汽車庫每個防火分區(qū)≤2600m2；平面汽車庫每個防火分區(qū)≤4000m2。5、安全疏散及消防電梯設(shè)計：⑴地下室所有安全疏散樓梯均設(shè)計為防煙樓梯和乙級防火門。⑵地下車庫每個防火分區(qū)設(shè)兩個或兩個以上人員安全出口，車庫內(nèi)最遠點至疏散樓梯間的距離<60m。⑶地下設(shè)備機房每個防火分區(qū)設(shè)兩個人員安全出口，安全疏散距離≤40m。⑷地上商業(yè)裙房靠外墻的樓梯間設(shè)計為封閉樓梯間及乙級防火門，非靠外墻的樓梯均設(shè)計為防煙樓梯間及乙級防火門。營業(yè)廳內(nèi)任意一點到安全出口的直線距離≤50m。每個防火分區(qū)設(shè)消防電梯一部。⑸塔樓每層設(shè)兩部防煙樓梯及乙級防火門，安全疏散距離≤40m。每層設(shè)兩部消防電梯。塔樓消防電梯貫穿整棟建筑的-4F～52F。⑹塔樓設(shè)三個避難層。每兩個避難層之間不超過15層。四、消防措施1、項目設(shè)計時有消防報警系統(tǒng)，根據(jù)不同場合分別采用自動報警和手動報警，并設(shè)有消防監(jiān)控室。2、消防給水由市政提供二路DN200的給水管接入本建筑地下室消防泵房，消防泵房內(nèi)設(shè)有雙格消防水池。消防儲水量按一次滅火所需室內(nèi)消防系統(tǒng)流量計，共918噸消防儲水。塔樓、裙房均設(shè)置下列消防設(shè)施：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、室外消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、手提式滅火器設(shè)置。其中除不宜用水撲救的區(qū)域外，均采用自動噴水滅火系統(tǒng)全覆蓋：不宜用水撲救的區(qū)域采用氣體消防設(shè)施，如變配電間設(shè)七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)。3、本工程為超高層建筑及裙房，超高部分有三面直接落地可作為消防撲救面，建筑周邊設(shè)環(huán)形消防通道，且距建筑外墻5米，滿足規(guī)范要求。4、大型消防任務(wù)委托當?shù)叵来箨犡撠?。第九章環(huán)境保護及勞動安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護1、編制依據(jù)⑴《中華人民共和國環(huán)境保護法》1989年12月⑵中華人民共和國國務(wù)院令第253號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》⑶《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》（CJ3082-1999）⑷《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-96）⑸《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838-88）⑹《建筑施工場界噪聲標準》（GB12523-90）⑺《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096-93）2、場址環(huán)境條件項目處于西安高新區(qū)一期范圍內(nèi)，周邊建筑不擁擠，無污染企業(yè)和污染源，生態(tài)環(huán)境較好，場址附近無名勝古跡和自然保護區(qū)，屬國家規(guī)劃的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。3、主要污染來源⑴懸浮顆粒物：主要來源于施工期間各種建筑材料的運放及地面土石方挖掘造成的二次揚塵危害。⑵廢水：來源于建設(shè)污水及生活用水及運營期生活污水、廢水。⑶噪聲：主要由施工期間各生產(chǎn)機具產(chǎn)生，運營期主要為風機、電機、水泵等設(shè)備運轉(zhuǎn)產(chǎn)生的噪聲⑷固體廢物：主要來源于施工期間的廢棄建材和運行期的生活垃圾。4、具體防治措施⑴對施工建材的運送、土石方挖掘場地要及時灑水降塵，增加空氣濕度；⑵施工污水經(jīng)沉降合格后，排至城市下水管網(wǎng)；運行期生活廢水經(jīng)場區(qū)出水管網(wǎng)統(tǒng)一排至城市下水道；⑶施工設(shè)備盡量選用環(huán)保型低噪機械，最大程度降低對周圍環(huán)境的影響。不同施工階段噪聲限值如下表：施工階段主要噪聲源噪聲限值（Db(A)）晝間夜間土石方推土機、挖掘機、裝載機等7555結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降機等6555⑷從建筑設(shè)計和設(shè)備選型上就考慮噪音控制，風機選用高效低噪聲消聲風機箱；水泵選高效低噪聲水泵，且做減震墊，水泵轉(zhuǎn)數(shù)≤1450轉(zhuǎn)/分；冷卻塔選低噪聲冷卻塔，設(shè)在裙房屋頂上；制冷機房.換熱機房及空調(diào)機房，新風機房內(nèi)墻做吸聲處理，門采用密閉隔聲門。⑸生活垃圾按指定地點文明存放，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運、處理。⑹盡可能增加綠化面積，通過植物的凈化、過濾作用進一步消除各污染物造成的環(huán)境破壞。⑺項目建設(shè)還必須嚴格執(zhí)行環(huán)境影響評價制度和環(huán)境保護設(shè)施與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時運行的“三同時”制度，確保各類污染物的達標排放。二、勞動安全衛(wèi)生1、主要危害因素分析項目建成運營后，主要危害因素是漏電、火災(zāi)及操作、維修人員在操作維修大型運轉(zhuǎn)設(shè)備過程中產(chǎn)生的機械傷害等。但其危害程度較小。2、安全防范措施⑴為了確保項目運營符合職業(yè)安全衛(wèi)生，保護勞動者在勞動過程中的安全與健康，項目在實施過程中必須符合國家有關(guān)規(guī)范規(guī)定標準，設(shè)計過程不僅要考慮設(shè)備工藝技術(shù)的先進性、經(jīng)濟性、合理性，同時結(jié)合衛(wèi)生、防火、防爆安全等方面綜合研究，設(shè)備選擇高效、節(jié)能、低噪音設(shè)備，并在設(shè)備安裝時采取基礎(chǔ)減震措施，噪音較高的設(shè)備均設(shè)有防噪裝置。⑵對所有電氣設(shè)備外殼均作接地處理，高速旋轉(zhuǎn)或往復(fù)式運動設(shè)備，在裸露的旋轉(zhuǎn)部分加裝防護罩、擋板或安全圍攔，并設(shè)置安全標志。⑶電控系統(tǒng)均設(shè)有過壓、失壓、短路、過流、接地等安全保護裝置，使故障能迅速排除和防止擴大。⑷安全教育，對新增加的職工或崗位調(diào)換的職工，必須進行安全教育，上崗前都需要經(jīng)過上崗培訓，定崗定員，嚴格操作規(guī)程。⑸設(shè)備間設(shè)置采暖、通風、降溫設(shè)施，保證冬、夏季設(shè)備正常運行。⑹對所有設(shè)備、電器應(yīng)定期進行檢查、維修、保養(yǎng)，以消除不安全因素。3、職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健設(shè)施職工經(jīng)常性的勞動保護和工業(yè)衛(wèi)生保健按公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十章組織機構(gòu)及人力資源配置根據(jù)項目特點及現(xiàn)有條件，為保證項目的順利實施，保證能夠按質(zhì)按量完成施工任務(wù)，項目組織實施單位成立項目組織管理機構(gòu)，嚴格實行法人責任制、施工招標制、工程監(jiān)理制、合同管理制等項目約束機制。一、項目組織機構(gòu)1、項目組織機構(gòu)該項目實行建設(shè)項目法人責任制，立項后正式成立建設(shè)項目法人，項目法定代表人對工程質(zhì)量負總責。為了有利于項目合同管理，有利于投資控制，有利于保證工程質(zhì)量，有利于工程順利進行，根據(jù)該項目的規(guī)模等特點，由項目法人任經(jīng)理，下設(shè)合同管理部、計劃財務(wù)部、技術(shù)工程部、綜合協(xié)調(diào)部、質(zhì)量監(jiān)督組。五個分部，各部門之間必須明確職責、分工，認真履行各自責任，并相互密切配合，保證工程高質(zhì)量順利進行。項目管理機構(gòu)設(shè)置如下：質(zhì)量監(jiān)督組質(zhì)量監(jiān)督組合同管理部綜合協(xié)調(diào)部技術(shù)工程部計劃財務(wù)部項目法人2、管理部門職責項目組織建設(shè)方成立工程領(lǐng)導組，由項目法人代表組長，下設(shè)合同管理組、計劃財務(wù)組、質(zhì)量監(jiān)督組、綜合協(xié)調(diào)組質(zhì)量監(jiān)督組，各組之間相互協(xié)調(diào)、相互溝通，統(tǒng)籌安排項目事項。⑴合同管理組負責合同管理、工程勘察、設(shè)計、施工、材料采購和工程監(jiān)理要依法訂立合同，合同要有明確的質(zhì)量要求，履約擔保、違約處罰條款等。⑵計劃財務(wù)組負責項目的投資計劃安排和財務(wù)管理，合理安排投資計劃，保證按期完成，嚴格執(zhí)行財務(wù)制度，保證資金籌措到位，控制建設(shè)成本，確保資金使用安全有效。⑶技術(shù)工程部負責處理施工中的技術(shù)問題，質(zhì)量檢查，階段驗收和竣工驗收。⑷綜合協(xié)調(diào)組負責協(xié)調(diào)業(yè)主與勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位之間的關(guān)系，監(jiān)督實施進度，負責現(xiàn)場環(huán)保及土地治安的協(xié)調(diào)。⑸質(zhì)量監(jiān)督組代表業(yè)主處理施工中技術(shù)問題，負責質(zhì)量檢查，組織階段驗收和竣工驗收。二、項目監(jiān)理根據(jù)《建筑法》和《建設(shè)監(jiān)理規(guī)范條例》，建設(shè)單位委托有資質(zhì)、有信譽、技術(shù)力量強的監(jiān)理隊伍對項目的施工全過程進行監(jiān)理，監(jiān)理單位應(yīng)聘用有相應(yīng)資質(zhì)和良好職業(yè)素質(zhì)的監(jiān)理員，在項目總監(jiān)的領(lǐng)導下，按照監(jiān)理合同和監(jiān)理有關(guān)規(guī)定對工程采取旁站、巡視和平行檢驗等形式，按作業(yè)程序及時跟班到位進行監(jiān)督檢查，認真進行“三控兩管一協(xié)調(diào)”，對工程的計劃、進度、質(zhì)量、投資、安全、文明施工等方面進行監(jiān)督和有效控制，確保工程按質(zhì)量完成監(jiān)理任務(wù)。

第十一章實施計劃本項目建設(shè)期為3年，計劃2013年03月前完成可研項目編制、項目前期立項及施工圖設(shè)計等前期工作，2013年6月開工，至2016年6月完工。整個項目采取交叉滾動開發(fā)的方式進行，項目的具體進度安排詳見附表。項目實施計劃進度表序號年度實施內(nèi)容2013年2014年2015年2016年1可研報告論證2施工圖設(shè)計及審批3工程施工招標4工程施工5竣工驗收、交房第十二章項目招標一、編制依據(jù)1、《中華人民共和國招標投標法》2、國家發(fā)改委第3號令《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》3、《陜西省實施<中華人民共和國招標投標法>辦法》4、陜西省《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標投標管理辦法》（陜建發(fā)【2009】15號）二、招標方案1、招標范圍根據(jù)陜西省有關(guān)規(guī)定；“（一）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；（二）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；（三）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的單項合同估算在50萬元人民幣以上的；（四）單項合同估算價低于一、二、三項規(guī)定的標準，但項目總投資額在1000萬元人民幣以上的”，依法必須進行公開招標的工程建設(shè)項目應(yīng)當公開招標。根據(jù)以上規(guī)定，本項目擬在設(shè)計、勘察、監(jiān)理、建筑工程、重要設(shè)備等環(huán)節(jié)進行招標。2、招標組織形式組織形式分為委托招標和自行招標。按照《招標投標法》第12條規(guī)定，招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人都不得以任何方式為招標人指定招標代理機構(gòu)。根據(jù)本項目的特點和項目單位的情況擬采用委托招標的方式。3、招標方式按照《招標投標法》第10條規(guī)定：招標分為公開招標和邀請招標。根據(jù)本項目的特點，擬采用公開招標的方式。招標人應(yīng)按照法定的程序，在指定的報刊、電子網(wǎng)絡(luò)和其他媒介上發(fā)布招標公告，向社會公示其招標項目要求，吸引眾多潛在投標人參加投標競爭。三、招標應(yīng)遵循的原則1、公開原則：必須堅持招投標工作的高度透明度，實行招標信息、招標程序公開，保證每一個投標單位具有同等的地位，能夠獲取同等的招標信息，了解招標的所有條件和相關(guān)要求。2、公平原則：給予所有投標單位平等的機會，保證享有同等的權(quán)利，并相應(yīng)履行同等的義務(wù)。3、公正原則：進行評標時，嚴格按照事先公布的評標程序和評標標準對待所有的投標單位。4、誠信原則：招投標各方必須以誠實守信的精神行使各自的權(quán)利，履行各自的義務(wù)，確保招投標各方的利益均衡，確保自身利益和社會利益的均衡。5、獨立原則：招投標各方必須保持各自的獨立性，在招投標過程中必須根據(jù)實際情況和各自需要，自主決策，不能受到外部任何因素的影響與干擾。四、評標要點1、設(shè)計招標：設(shè)計招標主要是對投標人設(shè)計方案的優(yōu)劣、設(shè)計資質(zhì)近年的業(yè)績和合理報價進行綜合評價，選擇其優(yōu)秀者為本工程的設(shè)計單位。2、施工招標：施工招標要根據(jù)本工程的特點，通過對投標人的資質(zhì)、技術(shù)力量及施工能力、工期安排、質(zhì)量保證和合理報價情況進行綜合評價，確定適合本工程的施工單位。3、設(shè)備采購：設(shè)備采購主要對投標人的商業(yè)信譽、加工制造能力、報價、交貨期限和方式、安裝調(diào)試、保修、人員培訓等各方面條件進行全面比較，選擇最優(yōu)的供貨廠家。第十三章投資估算及資金籌措一、估算依據(jù)1、國家計委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格【2002】10號）；2、國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格【2002】1980號）；3、國家計委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版，2006年）；4、國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格【1999】1283號）；5、國家物價局、統(tǒng)計局公布的物價上漲指數(shù)（CPI指數(shù)）；6、陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；7、陜西省建設(shè)廳發(fā)行的《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》；8、類似工程估算、概算指標；9、有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標。二、投資估算項目建設(shè)投資60574.85萬元，由工程費用、工程建設(shè)其他費用及預(yù)備費構(gòu)成(含土地出讓金及契稅5571.27萬元)。1、工程費用工程費用包括總建（構(gòu)）筑物工程費及設(shè)備工程費兩部分，相見下表：工程費用估算表單位：萬元序號名稱單位數(shù)量、規(guī)模單價總價備注一總建（構(gòu)）筑物㎡135575.2025183.491建筑總面積㎡131192.0024529.621.1地下建筑面積㎡22814.000.204562.801.2地上建筑面積㎡108378.0019966.821.2.1辦公㎡85439.000.1815379.021.2.2商業(yè)㎡22939.000.204587.802構(gòu)筑物面積㎡4383.20653.872.1道路廣場㎡2784.600.12334.152.2景觀綠化㎡1598.600.20319.72二設(shè)備工程20735.171電氣工程㎡135575.200.045423.012電梯工程部19.00123.002337.003消防㎡135575.200.011626.904中央空調(diào)㎡131192.000.067871.525給排水工程㎡135575.200.022033.636通風工程㎡131192.000.011443.11三工程費用合計45918.662、工程建設(shè)其他費用工程建設(shè)其他費用單位：萬元序號名稱計費依據(jù)總價備注1建設(shè)單位管理費工程費用×1.5%688.782工程建設(shè)監(jiān)理費工程費用×1.5%688.783勘察設(shè)計費（含圖審費）工程費用×2.8%1285.724市政配套費項4000.00供電、水、熱、天然氣、雨污水等6招投標代理費工程費用×0.2%91.847土地出讓金及契稅5571.27工程建設(shè)其他費用合計12326.393、預(yù)備費考慮到項目建設(shè)工期較短，各項費用變化不會較大，因此僅考慮基本預(yù)備費，為工程費用及工程建設(shè)其他費用合計的4%，計2329.8萬元。4、項目建設(shè)投資建設(shè)投資估算表單位：萬元序號名稱金額備注一工程費用45918.66二工程建設(shè)其他費用12326.39三預(yù)備費2329.80四建設(shè)投資60574.85二、資金籌措項目建設(shè)投資60574.85萬元，建設(shè)資金由建設(shè)管理單位自籌解決。第十四章財務(wù)分析與評價一、編制依據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；2、規(guī)劃建設(shè)項目經(jīng)濟評價細則；3、《企業(yè)會計準則》（2006）材工字文《工業(yè)企業(yè)財務(wù)制度》和財政部（2006）財會字文《工業(yè)企業(yè)財務(wù)制度》；4、國務(wù)院令540號（2008）《中華人民共和國營業(yè)額》暫行條例；5、國務(wù)院令540號（2008）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》暫行條例；6、國務(wù)院令540號（2008）《中華人民共和國征收教育附加費》的暫行條例；7、其它相關(guān)文件及經(jīng)濟法規(guī)；8、項目單位提供的相關(guān)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)。二、基本參數(shù)1、該項目工程總投資額：60574.85萬元2、該項目建設(shè)期：2013年6月—2016年6月3、該項目建筑總面積131192㎡。其中地上建筑面積辦公部分面積85439㎡，地上建筑面積商業(yè)部分面積22939㎡；地下建筑面積22814㎡，設(shè)停車位845個。4、銷售價格確定：項目涉及商業(yè)及辦公房以出租形式獲得收益，依據(jù)西安高新區(qū)現(xiàn)有同類房屋出租價格暫定為：辦公用房租金為0.120萬元/㎡/年商業(yè)用房租金為0.144萬元/㎡/年5、稅金根據(jù)當?shù)囟愂照?，營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費和教育費附加共計取總銷售收入的5.5%。；所得稅為25%。6、銷售費用按營業(yè)收入的5%計(含廣告宣傳費)。三、總成本1、人員工資及福利：項目建設(shè)期定員15人，運營期定員45人，年人均工資4.2萬元，福利費按工資總額的14%計提。2、修理費：主要為設(shè)備維護檢修費用，按設(shè)備工程費的1%計提，約為207萬元。3、銷售費用：按營業(yè)收入得5%計提，為720萬元。4、其他經(jīng)營費：包括其他管理費用及其他運營費用，建設(shè)期估算為年40萬，運營期按營業(yè)收入得2%計提，為288萬元。5、折舊費：項目形成固定資產(chǎn)原值47755.41萬元，其中房屋建筑費用26190.83萬元，折舊年限30年，殘值按5%估算（殘值1309.54萬元），年折舊829.38萬元；設(shè)備原值21564.58萬元，綜合折舊年限為15年，殘值按5%估算（殘值1078.23萬元），年折舊1365.76萬元。6、攤銷費：項目不形成無形資產(chǎn)，形成其他資產(chǎn)12819.44萬元，按5年攤銷，年攤銷2563.89萬元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，分析項目總成本費用相見附表1《總成本費用估算表》四、營業(yè)收入、稅金及利潤1、年營業(yè)收入⑴辦公部分：80000㎡×0.1200萬元/㎡=9600萬元⑵商業(yè)部分：20000㎡×0.2400萬元/㎡=2880萬元注：辦公及商業(yè)部分出租面積為含公攤面積，但扣除轉(zhuǎn)換層、人防、設(shè)備間等面積。本項目年營業(yè)收入總計12480萬元2、營業(yè)稅及其附加12480萬元×5.5%=686.40萬元3、所得稅：所得稅稅率25%4、利潤總額與凈利項目年利潤總額為8167.97萬元，所得稅為2041.99萬元，凈利潤為6125.98萬元，詳見附表2《利潤表》。五、盈利能力分析1、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析財務(wù)內(nèi)部收益率：所得稅前13%、所得稅后10%財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=8%）：所得稅前17842、所得稅后7264投資回收期（年）：所得稅前9.38、所得稅后10.43相見附表3《財務(wù)現(xiàn)金流量表》。2、財務(wù)盈利性分析投資利潤率（%）=平均年利潤總額／全部投資×100%=5710.40／60574.85×100%=9.43%投資利稅率（%）=平均年利稅總額／全部投資×100%=（5710.4+545.08）/60574.85×100%=10.33%通過計算，該項目的投資利潤率為9.43%，利稅率10.33%，從財務(wù)角度評價，該項目是可行的。第十五章社會評價一、項目對社會的影響分析1、本項目建成后，可以帶動周邊服務(wù)設(shè)施、商貿(mào)、地產(chǎn)等一系列的發(fā)展，加速高新區(qū)總部經(jīng)濟建設(shè)基地進程具有重要戰(zhàn)略意義。2、本項目的建設(shè)，有利于高新區(qū)整合資源進行土地二次潛力開發(fā)，提升整體形象，使城市布局科學合理，有利于社會的穩(wěn)定、經(jīng)濟的發(fā)展。3、項目建成后將改善辦公環(huán)境，提高效率，提升企業(yè)形象。二、項目與所在地區(qū)互適性分析本項目的建設(shè)，對西安高新區(qū)發(fā)展具有一定的戰(zhàn)略意義，是政府、企業(yè)、人民群眾的民意體現(xiàn)，所以各利益團體對項目的建設(shè)均持積極擁護和贊成態(tài)度。電力、供水、通信等相關(guān)部門都積極支持和配合項目建設(shè)。第十六章結(jié)論與建議一、研究的主要結(jié)論研究認為，該項目的建設(shè)，一方面能極大的緩解了高新區(qū)入駐企事業(yè)單位對高檔辦公環(huán)境的需求，現(xiàn)代化、信息化辦公的辦公條件，提高了辦公效能及企業(yè)形象，同時配套的商業(yè)區(qū)也極大地豐富了周邊群眾的物質(zhì)需求；另一方面，項目的建設(shè)，將會有利于高新區(qū)新一輪的整體產(chǎn)業(yè)升級，提高舊區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，帶動區(qū)域均衡發(fā)展，提升高新區(qū)整體形象。因此，本項目的實施不僅十分必要，也是切實可行的。1、經(jīng)場址比選，工程選址位于西安高新區(qū)高新三路與高新四路之間，高新三路與光夏路交叉口西北角。2、本工程總用地面積7836.2㎡（11.75畝），總建筑面積131192㎡，其中地上108378㎡，地下22814㎡。地上主體五十二層，其中裙樓七層，功能為商業(yè)（含1層設(shè)備/避難層），8-49層為辦公（含2層設(shè)備/避難層），50-52層為會所，地下四層，設(shè)有人防、設(shè)備用房和汽車庫。建筑總高234.15m。3、本項目建設(shè)期為3年，計劃2013年3月前完成可研項目編制、施工圖設(shè)計及項目前期立項等前期工作，2013年6月開工，至2016年6月竣工驗收。4、項目建設(shè)投資60574.85萬元，其中：工程費用45918.66萬元，工程其他費用12326.39萬元，預(yù)備費2329.80萬元。，項目建設(shè)資金由項目管理建設(shè)單位自籌解決。二、項目建議1、充分合理使用項目建設(shè)資金,嚴格控制費用支出，設(shè)立帳戶?？顚Ｓ谩１M可能把資金集中用在項目的土建安裝部分和建筑配套設(shè)施費用上。2、上級主管部門在政策、資金上予以及時指導和支持，使項目能盡快進行建設(shè)。3、建議項目建設(shè)單位進一步加強管理，堅持按建設(shè)程序辦事，精心組織、精心設(shè)計、精心施工。4、在項目實施當中，要力求保證區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，布局規(guī)劃滿足城市總體規(guī)劃要求。建設(shè)中要強調(diào)綠化建設(shè)，在資金許可的情況下，增設(shè)與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)的景觀、園林及綠地建設(shè)。5、本項目建設(shè)用地較為緊張，設(shè)計中應(yīng)做多方案比較，使項目即能滿足實際需要，同時又能符合相關(guān)建設(shè)標準。**廣場工程建設(shè)項目可行性研究報告PAGE57****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總成本費用估算表附表1單位：萬元序號項目合計建設(shè)期運營期201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820291工資及福利3160.6271.8271.8271.82143.66215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.50215.502修理費2794.500.000.000.00103.50207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.00207.003銷售費用9720.000.000.00360.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.004其他經(jīng)營費用4008.0040.0040.0040.00144.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.00288.005折舊費29634.290.000.000.001097.572195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.132195.136攤銷費12819.450.000.000.001281.942563.892563.892563.892563.891281.940.000.000.000.000.000.000.000.007總成本費用62136.86111.82111.82111.823130.676189.526189.526189.526189.524907.583625.633625.633625.633625.633625.633625.633625.633625.63其中固定成本9720.000.000.000.00360.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.00720.0072