糾紛處理租賃合同

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出租人惡意違約引發(fā)的商鋪?zhàn)赓U合同糾紛處理要點(diǎn)一、前言

隨著大型商業(yè)綜合體的興起，各綜合體在招商招租過(guò)程以及后期租賃合同履約過(guò)程中存在部分問(wèn)題從而引發(fā)了大量的商鋪?zhàn)赓U合同糾紛。除了少部分高美譽(yù)度的品牌，大部分租賃方在租賃合同中處于弱勢(shì)地位，沒(méi)有提商務(wù)條件的可能，雙方在洽談租賃商務(wù)條件時(shí)多是出租方占強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)地位，商務(wù)條件及合同條款的確定大多是出租方單方制定而非雙方協(xié)商形成。在這樣的背景下形成的商鋪?zhàn)赓U合同，一旦出現(xiàn)糾紛，出租方往往非常被動(dòng)。實(shí)踐中，還存在部分出租人惡意違約卻反過(guò)來(lái)制造承租方違約假象，從而侵犯承租方合法權(quán)益的案例。出租方如何最大化保護(hù)己方利益值得我們思考研究，本文結(jié)合筆者近期代理的一個(gè)案子探討一下這類型案件的處理要點(diǎn)。

二、案情簡(jiǎn)介

20XX年6月某誠(chéng)公司與某寧公司簽訂《租賃合同》合同約定某寧公司將坐落在某區(qū)的生活廣場(chǎng)二樓某號(hào)商鋪套內(nèi)建筑面積902平方米出租給某誠(chéng)公司，某誠(chéng)公司經(jīng)營(yíng)幼兒早教使用，租賃期限60個(gè)月，租金具體采用先付后用的方式，每季度結(jié)束前15日依據(jù)固定租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付下一季度預(yù)付租金。合同同時(shí)約定，租賃方延期支付租金到達(dá)15日以上或者延期支付金額達(dá)到75600元時(shí)，出租方有權(quán)解除合同。合同簽訂后，雙方一直履約良好。20XX年某寧公司因?yàn)樯虉?chǎng)業(yè)績(jī)不好準(zhǔn)備對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行裝修和業(yè)態(tài)調(diào)整，此后，某寧公司一直未收取各商鋪的租金，只收取物業(yè)費(fèi)。在此期間，某誠(chéng)公司詢問(wèn)交納租金事宜，某寧公司一直回復(fù)不著急等通知，直到20XX年10月某誠(chéng)公司突然收到某寧公司發(fā)送的《催繳通知單》，通知單上包含了高額的租金延期支付滯納金。某誠(chéng)公司收到后立刻提出異議與某寧公司聯(lián)系，11月某寧公司負(fù)責(zé)人找到某誠(chéng)公司負(fù)責(zé)人告知商場(chǎng)準(zhǔn)備于20XX年11月30日閉店裝修，重新調(diào)整商場(chǎng)業(yè)態(tài)后按照商場(chǎng)的安排，某誠(chéng)公司如果繼續(xù)經(jīng)營(yíng)只能到4樓重新裝修，現(xiàn)租賃的2樓商鋪商場(chǎng)準(zhǔn)備收回。因?yàn)槟痴\(chéng)公司的裝修投入較大所以某誠(chéng)公司不同意。隨后，某寧公司又繼續(xù)發(fā)送了一份《解除合同通知書(shū)》通知書(shū)載明某誠(chéng)公司延期支付租金已經(jīng)構(gòu)成違約觸發(fā)合同約定的約定解除條件。某誠(chéng)公司提出異議，某寧公司按照通知于20XX年11月30日閉店裝修，雙方對(duì)于賠償事宜未達(dá)成一致，釀成訴訟。

三、法院判決

一審法院認(rèn)定了某誠(chéng)公司未按時(shí)支付租金系某寧公司重新裝修改造商場(chǎng)規(guī)劃所致，并非某誠(chéng)公司故意拖欠租金。本案涉訴合同履行過(guò)程中實(shí)際違約方系不依約履行出租商鋪義務(wù)的某寧公司。但是對(duì)于承租方主張的損失中只支持了學(xué)員退費(fèi)損失，以鑒定意見(jiàn)系單方委托不客觀不真實(shí)為由未支持承租方裝修損失。雙方均不服提出上訴。

二審開(kāi)庭期間，法官當(dāng)庭詢問(wèn)承租方對(duì)商鋪的具體裝修金額，并釋明詢問(wèn)承租方是否提交裝修票據(jù)作為證據(jù)。承租方回復(fù)法官第一當(dāng)時(shí)裝修的原始票據(jù)只保留了部分，大部分都已丟失，二是我們主張的商鋪裝修現(xiàn)值損失，而非裝修投入損失。但是考慮到鑒定的單方瑕疵性，我們還是提交了保存的裝修票據(jù)作為證據(jù)。最后二審判決認(rèn)定違約方為某寧公司，酌定支持了某誠(chéng)公司的裝修現(xiàn)值損失。

四、法律分析

初次接觸這個(gè)案件時(shí)，團(tuán)隊(duì)律師都認(rèn)為案件難度比較大，原因是合同條款對(duì)承租方不利，并且表面呈現(xiàn)出來(lái)的就是承租方?jīng)]有按照合同約定支付租金觸發(fā)了合同約定的解除條款。承租方感覺(jué)很冤。明明是他們因?yàn)樯虉?chǎng)生意不好想提前收回商鋪才故意后面不收租金只收物業(yè)費(fèi)，故意讓我們違約。我們投入100多萬(wàn)裝修才用了兩年時(shí)間就被提前收回了，對(duì)方違約造成大量學(xué)員退費(fèi)，造成巨大損失。當(dāng)事人喊冤，但是作為律師的我們深知客觀事實(shí)與法律事實(shí)的距離。我們總結(jié)了本案的兩大要點(diǎn)和難點(diǎn)，一是如何還原客觀事實(shí)，讓法院認(rèn)定出租方違約方；二是如果認(rèn)定出租方違約，承租方損失如何確定。圍繞要點(diǎn)，我們展開(kāi)代理工作。

1、還原合同履行期間雙方租金支付習(xí)慣，證明承租方未付租金系支付條件未成就。

將以往雙方支付租金的所有記錄整理出來(lái)，發(fā)現(xiàn)在雙方履約過(guò)程中沒(méi)有按照租賃合同約定的時(shí)間和金額支付租金。在后期履約中，某寧公司根據(jù)實(shí)際情況對(duì)租金優(yōu)惠后收取。并且每次支付租金時(shí)，某寧公司都會(huì)先按照當(dāng)季優(yōu)惠核算金額后向某誠(chéng)公司發(fā)送《繳費(fèi)通知單》，該通知單同時(shí)包含租金及物業(yè)費(fèi)。某誠(chéng)公司收到通知單核對(duì)后向某寧公司支付租金及物業(yè)費(fèi)。故從雙方的交易習(xí)慣可以看到三個(gè)事實(shí)要點(diǎn)，一是某寧公司一直將租金和物業(yè)費(fèi)一起收取，二是租金的支付金額并非合同約定金額，而是經(jīng)某寧公司核算后發(fā)送某誠(chéng)公司支付的。三是租金支付時(shí)間也并非合同約定，二是雙方按照支付習(xí)慣支付。

與以往租金支付習(xí)慣不同的是，20XX年有兩個(gè)季度的《繳費(fèi)通知單》只有物業(yè)費(fèi)沒(méi)有租金。雙方以往所有租金支付往來(lái)的表格列出來(lái)后，可以明顯看到某寧公司打破雙方租金支付習(xí)慣，故意不收取這兩個(gè)季度的租金，造成某誠(chéng)公司違約假象。

當(dāng)然，嚴(yán)格講，承租方支付租金是法定義務(wù)，如果出租方拒收可以采用提存等形式，但是我們說(shuō)實(shí)踐中，出租方拒收往往是具有迷惑性的，往往是表面上給承租方的感覺(jué)是雙方友好履約中。所以為了最大化防范風(fēng)險(xiǎn)，我們還是建議承租方按照雙方約定或者交易習(xí)慣交納租金，如果確實(shí)遇到承租方通知不交或者拒收的情況，應(yīng)該及時(shí)通過(guò)工作聯(lián)系函，電話錄音等將證據(jù)固定下來(lái)。

2、舉證整個(gè)商場(chǎng)閉店裝修，出租方不收取商戶租金的違約真相。

某寧公司基于調(diào)整商場(chǎng)布局提前收回商鋪的考慮，所以在正式通知商戶前故意造成商戶租金未付的現(xiàn)狀，但承租方對(duì)于出租方回復(fù)等通知這些事實(shí)都沒(méi)有證據(jù)證明。所以在后期某寧公司負(fù)責(zé)人與某誠(chéng)公司負(fù)責(zé)人商談?wù){(diào)整商鋪配合商場(chǎng)裝修時(shí)，某誠(chéng)公司進(jìn)行了錄音取證，將雙方真實(shí)的履約過(guò)程進(jìn)行了錄音固定。一審時(shí)將錄音證據(jù)提交。

同時(shí)某寧公司準(zhǔn)備提前收回商鋪調(diào)整商場(chǎng)布局故意不收取商戶租金，不僅針對(duì)某誠(chéng)一家公司，所以一審時(shí)某誠(chéng)公司尋找其他商戶證明某寧公司違約的行為。

3、裝修現(xiàn)值損失的舉證

還原了出租方違約的事實(shí)，承租方還面臨一個(gè)大問(wèn)題就是關(guān)于損失的舉證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)……已形成附合的裝飾裝修物，出租人統(tǒng)一利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。這條法律規(guī)定是支持承租方裝修現(xiàn)值損失的法律依據(jù)。但是對(duì)于商鋪現(xiàn)值損失如何認(rèn)定，法律沒(méi)有明確規(guī)定。當(dāng)然，訴訟過(guò)程中申請(qǐng)法院委托鑒定中心對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行鑒定當(dāng)然是最好的方式，但是很多案件，往往到訴訟時(shí)已經(jīng)不具備鑒定的客觀條件。具體到本案，因?yàn)槌鲎夥绞栈厣啼佭M(jìn)行了重新裝修，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)不存在無(wú)法進(jìn)行鑒定。考慮到這個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，承租方在閉店前單方委托具有司法鑒定資質(zhì)的鑒定中心對(duì)于商鋪的裝修現(xiàn)值進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)鑒定，并且申請(qǐng)公證處對(duì)于整個(gè)鑒定過(guò)程進(jìn)行了全程錄像公證。雖然該鑒定及公證都是單方委托，程序上確實(shí)存在瑕疵，一二審法院都沒(méi)有認(rèn)定，但是對(duì)于裝修現(xiàn)值損失這一事實(shí)出租方也客觀向法庭呈現(xiàn)了，供法庭參考。

對(duì)于裝修現(xiàn)值的舉證，承租方還是要窮盡己方的舉證能力。司法實(shí)踐中，當(dāng)無(wú)法評(píng)估裝修現(xiàn)值，法院一般會(huì)綜合考慮裝修工程具體情況、實(shí)際經(jīng)營(yíng)的時(shí)間長(zhǎng)短、折舊情況酌定商鋪已形成附合的裝修現(xiàn)值。所以對(duì)于法院酌定考慮的因素承租人還是應(yīng)該盡量提供證據(jù)讓法官參考。

4、可得利益損失的認(rèn)定

與本案類似的有很多商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)的是會(huì)員充值業(yè)務(wù)，出租方提前收回商鋪必然會(huì)導(dǎo)致會(huì)員退費(fèi)損失。對(duì)于這部分一般作為可得利益損失進(jìn)行認(rèn)定。可得利益損失的認(rèn)定是買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任認(rèn)定中的疑難問(wèn)題。最高人民法院曾于20XX年發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，該指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)可得利益損失認(rèn)定提出舉證責(zé)任的分配規(guī)則，即違約方一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過(guò)失的舉證責(zé)任；非違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責(zé)任。所以實(shí)踐中，法院在處理這部分損失時(shí)會(huì)相應(yīng)的考慮必要的交易成本而不能直接認(rèn)定退費(fèi)金額就是損失金額，但由于必要的交易成本往往難以舉證確定，所以實(shí)踐中法官對(duì)于這部分損失也往往通過(guò)酌定支持。本案的二審法院根據(jù)承租方主張的退費(fèi)損失，酌定支持了這部分會(huì)員退費(fèi)損失。

五、總結(jié)

實(shí)踐中，因?yàn)榇蟛糠殖凶馊说姆娠L(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)，日常管理不規(guī)范，使得這類案件涉訴后證據(jù)相對(duì)缺乏，處理有一定難度。想要最大限度保護(hù)承租人合法權(quán)益，除