某酒店項目可行性研究報告

目錄第一局部工程總論1.1工程背景1.2可行性研究結論第二局部市場分析2.1工程投資環(huán)境和市場研究2.2市場宏觀背景2.3區(qū)域市場分析第三局部工程分析及評價3.1地塊解析3.2工程SWOT分析3.3工程評價3.4市場定位及工程評估3.5工程定位3.6方案評估意見第四局部銷售及經營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算 4.2工程銷售回款方案 4.3資金來源與運用分析4.4銷售利潤 第五局部財務與敏感性分析5.1贏利能力分析 5.2工程不確定性分析 5.3社會效益和影響分析第六局部可行性研究結論與建議6.1可行性研究結論6.2工程主要問題的解決方法和建議6.3工程風險及防范建議附表:附表1工程銷售收入與經營稅金及附加估算表附表2資金來源與運用表附表3損益及利潤分配表附表4現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5借款歸還期測算表附表6敏感分析表第一局部工程總論“XX酒店”是某**投資股份投資運營的豪華商務旅游酒店工程，主要功能為四星級商務旅游酒店和高級娛樂休閑效勞中心。XX酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)效勞流程的根底上，全面結合現(xiàn)代技術電腦化管理功能實施管理。1.1工程背景某**投資股份為適應時代開展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經營模式持續(xù)、穩(wěn)健開展的目標，擬將原**XX酒店改建成產權式酒店公寓。1.1.1工程名稱某**XX酒店1.1.2開發(fā)公司某**投資股份1.1.3承當可行性研究工作的單位某***物業(yè)參謀1.1.4研究工作依據(jù)《房地產開發(fā)工程經濟評價方法》《建設工程經濟評價方法與參考數(shù)》《某產業(yè)導向2003-2004》《房地產評估標準》1999《國家計委\建設部關于房地產中介效勞收費標準》《某住宅區(qū)公用設施專用基金管理規(guī)定》《某主要經濟指標》《深圳房地產市場分析》2004《某旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、標準、文件、通知等。1.1.5工程的建筑規(guī)模和內容某**XX酒店，屬于四星級高級商務旅游酒店，單體29層，總建筑面積：40297㎡〔不包括地下車庫〕，配套面積：11741.76㎡，客房面積：21590.56㎡，主體占地面積23000平方米。1.2可行性研究結論經過對全國和深圳經濟狀況的研究分析，以及對2004-2005年產業(yè)導向的理解，我司經過詳細的市場調研后認為：■工程的變更是必要的、可行的、合理的；■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內某產權式酒店市場是樂觀的；■產權式酒店更適合工程的整體開展與規(guī)劃；■在2004-2006年將該工程投放市場的時機是可行的；■考慮目前貴司的房地產開發(fā)經驗、實力以及資金儲藏、企業(yè)開展需求等因素，工程的正式運營條件根本成熟；第二局部市場分析2.1工程投資環(huán)境和市場研究2.1.1工程投資環(huán)境分析**鎮(zhèn)是某龍崗區(qū)迅速崛起的一個工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn).自改革開放以來，**鎮(zhèn)抓住開展機遇，堅持以經濟建設為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個，廠房面積達235萬平方米，“三來一補”、“三資”企業(yè)800余家，自營工業(yè)8家，工業(yè)固定資產總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉變，第三產業(yè)有較大開展，商貿業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全鎮(zhèn)國民經濟持續(xù)、快速、健康開展，人民生活水平顯著提高。1998年，全鎮(zhèn)國內生產總值達24億，三級經濟總收入5.6億元，三級集體純收入22345萬元，三級人均純收入20720元，鎮(zhèn)財政收入1.43億元。1990年，**鎮(zhèn)以其經濟、文化等方面的輝煌成就被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”；1995年，又被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最正確投資環(huán)境100強”；1996年，**鎮(zhèn)農村三級股份合作制被評為“中華之最”。目前，正在進行的農村股份合作制改革再次使**成為人們關注的焦點。**鎮(zhèn)經過十多年的開展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的根底設施構筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢與港、澳、臺血脈相連的人緣優(yōu)勢，使這塊熱土為港、澳、臺工商界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來，**鎮(zhèn)堅持高起點、高標準改善投資環(huán)境，花大力氣建設了一批市政根底設施，實實在在營造外商置業(yè)的底本錢優(yōu)勢。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質的消費客戶群，**工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃開展也為酒店經營提供了有力的保證。2.1.2市場研究就地理位置而言，**位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于**開展；龍崗鎮(zhèn)也在**之前成為大盤開發(fā)地。正線全長32.913公里的地鐵3號線將提前至年內開工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、**鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵3號線建成后，從福田、羅湖到**的距離將大大縮短。深惠公路改造、地鐵3號線年內開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，借助WTO、CEPE的有利時機，**未來的外資工業(yè)、商務、旅游等行業(yè)都有非常大的開展空間，從而帶動了整個龍崗區(qū)房地產價值的急速提升。就房地產開展趨勢而言，**目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供給。相對以前，**樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經得到改變。現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌開展商的進入，有理由產生質變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產41.6萬平方米的**工程都將加快建設進程。隨著**逐步進入大盤時代,**的投資性物業(yè)市場也逐漸從分散的單一型產品慢慢演變成以多種產品為主導的成熟綜合性市場,最明顯的例子就是很多個人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中,深刻體會到巨大經營風險的存在,從而對投資性物業(yè)更加謹慎,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。相對于前幾年而言，**本地的主力投資客戶的投資心理已經發(fā)生了微妙的變化，這對本工程有著非常重要的指導意義。2.2市場宏觀背景某2004年上半年經濟分析從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2004年上半年深圳國民經濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標實現(xiàn)較好的增長，生產、消費和需求比擬協(xié)調，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在：1、生產總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。某生產總值完成1525.11億元，比去年同期增長17.4%，高出去年同期增幅1.5個百分點。本市生產總值的上半年累計增幅創(chuàng)出了自1996年以來的新高；2、工業(yè)生產繼續(xù)快速增長，主導地位不斷增強。我市工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)增加值791.30億元，比去年同期增長24.5%；3、市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產投資額累計完成447.14億元，比去年同期增長16.7%；4、社會消費品零售總額累計完成446.97億元，比去年同期增長15.9%，累計增幅與去年同期持平；5、出口逐月上升，增速明顯加快；6、市場物價微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電開展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。某現(xiàn)有產權式酒店經營狀況分析星級酒店名稱銷售價格(元/㎡)年入住率(2003年〕酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店1200055％6層2萬多㎡開展商自管4雅蘭酒店1450060％2棟6層，1.2萬多㎡開展商自管4芭堤雅酒店1000050～60％1棟9層酒店式公寓、開展商自管5丹楓·白露1400070％單棟34層三九陽光物業(yè)3東方威斯810055%1棟15層1棟6層開展商自管1、銷售價格分析靠近風景區(qū)的產權式度假酒店售價普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價格的2～3倍。在市區(qū)，產權式商務型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%-30%；2、入住率分析受SARS的影響，2003年某酒店的年入住率仍然達55％，經營情況良好，產權式酒店的年入住率也在50～70％之間浮動。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；3、酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產權式酒店經營規(guī)模較小，經營面積不超過2萬平方米，樓層根本上低于10層，尤其是投資性較強的產權式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產權式酒店，其經營面積相對較大，經營樓層有的超過30層；4、酒店管理公司分析深圳產權式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、開展商自管B、聘請國內外知名酒店管理公司全權管理C、聘請國外知名酒店管理公司作參謀，開展商自己管理現(xiàn)有的某產權式酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司本錢投入太高。因此，大多采用自管或聘請參謀的形式管理。但從長遠來看，隨著產權式酒店的逐步開展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購置信心。某2004年上半年產權式酒店市場分析2004年在售產權式酒店公寓存量工程名稱可售面積(萬㎡)剩余面積〔萬㎡〕東方銀座2.60.26國際市長交流中心0.360.14虹樓0.90.63東方威斯酒店0.870.52合計4.731.55某現(xiàn)有產權式酒店公寓的供給量極少，從2003年開始至今，產權式可售面積的供給量缺乏5萬平米，剩余面積約1.5萬平米。2004年下半年，將推出的產權式酒店公寓工程為我司籌劃代理的羅湖銀漢國際和**XX酒店工程，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開出售，可售面積0.87萬平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個地塊將用來開展產權式酒店公寓工程。因此，從產權式酒店公寓現(xiàn)有市場存量和未來競爭量來看，市場開展空間還很大。2005年即將推出的產權式酒店工程一覽表：工程名稱可售面積(萬㎡)XX酒店2.01銀漢國際公寓0.97合計2.98XX酒店的供給量占未來深圳產權式酒店供給總量的67%2.3區(qū)域市場分析2.3.1工程所在區(qū)域**鎮(zhèn)市場分析**位于深圳經濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經濟特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內地省市的必經要道。全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。

**鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個鄉(xiāng)，在改革開放前是一個典型的農業(yè)小鎮(zhèn)，后經過幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的**鎮(zhèn)。**鎮(zhèn)下轄六約、**、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個行政村和1個居委會，共52個自然村。1998年底全鎮(zhèn)總人口15.3萬。1、交通狀況：**鎮(zhèn)是某東部的重要交通樞紐，海、陸、空運輸條件十分便利。鎮(zhèn)內公路四通八達，村村通公路，深〔深圳〕—惠〔惠州〕、深〔深圳〕—汕〔汕頭〕一級公路貫穿全境，惠〔惠州〕—鹽〔鹽田〕疏港高速公路、機荷〔機場—荷坳〕高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線〔龍崗中心城—深圳〕、南輔線〔坪山—深圳〕公路正在建設中。平鹽〔平湖—鹽田港〕疏港鐵路穿境而過。緊鄰國際大港鹽田港，海上運輸也十分便利。一個縱橫交錯、高度密集的交通網絡正在形成。深惠公路改造、地鐵3號線年內開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，**鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。2、效勞設施：**鎮(zhèn)文化娛樂、酒店效勞、渡假旅游等方面的建設已日益完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場9個，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網絡，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在**。鎮(zhèn)村公園多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網絡覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設施齊全，生活質量正日漸提高。3、投資導向根據(jù)某龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產業(yè)結構調整和開展的主導方向是圍繞建設大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經濟效益為中心，重點開展技術，資金密集型工業(yè)產業(yè)和第三產業(yè)。4、**投資導向工程〔1〕改善根底設施，改善生活條件的工程〔2〕新材料，零配件，電子元器件等根底工業(yè)工程〔3〕資金，技術密集的大型工業(yè)工程〔4〕市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)工程〔5〕倉儲運輸工程〔6〕旅游觀光農業(yè)工程〔7〕房地產開發(fā)工程〔8〕供給深、港市場的基地化農業(yè)生產工程5、經濟開展成就在城市建設方面，**鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設力度，投資6億多元大力進行鎮(zhèn)，村建設，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極開展區(qū)域經濟，使**開展為一個擁有900多家企業(yè)、超億元財政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經濟特區(qū)--龍崗中心城的“經濟走廊”，經過十多年的開展，**鎮(zhèn)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。**鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構構成的多功能、方便快捷的金融效勞體系。各種金融機構的辦事機構遍布全鎮(zhèn)，在經濟生活中發(fā)揮著重要作用。2000年6月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達24.5億元人民幣。工商、稅務、保險與海關部門積極為企業(yè)提供效勞，為企業(yè)的開展注入了活力，保持了**鎮(zhèn)良好的經濟秩序。**鎮(zhèn)的各項建設均取得了顯著成績，先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。6、房地產開展趨勢**目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供給。相對以前，**樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌開展商的進入，有理由產生質變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產41.6萬平方米的**工程都加快建設進程并相繼出售。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場。而品牌地產的到來對于一個片區(qū)的帶動，無疑預示著**房地產開展趨勢向好。**目前正處于房地產開展的前夜，樓市的整體崛起之期已經指日可待。2.3.2**酒店市場分析**酒店市場現(xiàn)狀調查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構成XX酒店376間四星50%標準房〔48%〕高級房〔16%〕豪華房〔27%〕豪華套〔4%〕商務套〔5%〕總統(tǒng)套房〔0%〕以本地各企業(yè)商務客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標準房〔13%〕高級豪華房〔71%〕豪華套房〔11%〕商務套〔4%〕總統(tǒng)套〔2%〕往來深圳商務人士〔60%〕港澳游客〔30%〕其他〔10%〕龍堡酒店58間無70%普通單人房〔14%〕豪華單人房〔29%〕豪華雙人房〔57%〕本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標雙房〔61%〕標單房〔16%〕豪單房〔7%〕豪雙房〔17%〕豪華行政套房〔3%〕以深圳、廣州商務人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無試營業(yè)標準間〔49%〕豪華單人套房〔38%〕豪華雙人套房〔11%〕**商會各公司客戶及局部長駐**的香港商務人士小結：1、區(qū)域內暫時無產權式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。真正具有星級酒店正式資質的只有XX酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標準但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對興旺；2、酒店在規(guī)模上都比擬小，客房數(shù)在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比擬高，維持在50%—80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；4、各酒店的客房分布以標準房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。**酒店市場現(xiàn)狀調查——價格及配套設施酒店名稱價格構成〔元〕配套設施備注XX酒店標準房〔330〕高級房〔348〕豪華房〔464〕豪華套〔600〕商務套〔868〕總統(tǒng)套房〔4200〕中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設施整體檔次高檔，但經營一般圣德堡酒店標準房〔268〕高級豪華房〔288〕豪華套房〔788〕商務套〔588〕總統(tǒng)套〔4298〕中西餐，夜總會，桑拿，露天泳池，網球場，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設施高檔并富有特色，是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房〔210〕豪華單人房〔230〕豪華雙人房〔230〕美容，桑拿，中西餐配套設施簡單寶麗酒店標雙房〔221〕標單房〔173〕豪單房〔216〕豪雙房〔239〕豪華行政套房〔773〕歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設施簡單麗晶中心標準間〔340〕豪華單人套房〔380〕豪華雙人套房〔390〕銀行，化裝品、藥店，**商會，公寓、寫字樓、中西餐廳。具有公寓和寫字樓，是復合型酒店物業(yè)小結：1、各酒店客房價格一般在對外公布價根底上給予很大折扣，一般在4折左右。標準房價格一般在220—330元之間，套房價格一般在380—800員之間；2、各酒店都具備根本配套設施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經營一般，比擬好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設施，已成為其主要利潤來源。結論：1、深惠公路改造、地鐵3號線年內開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，**鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；2、伴隨著品牌地產的不斷進入，各項根底建設的不斷完善，**目前正處于房地產開展的前夜，樓市整體崛起之期已經指日可待；3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在**，產權式酒店在**乃至整個龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，工程銷售所面臨的是根本無競爭對手的市場；4、**鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構成單一等問題，相對于**目前整體房地產市場的高速開展已略顯滯后。從長遠來看，在**經濟和房地產市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的開展將步入良性開展階段，酒店業(yè)及相關產業(yè)將越發(fā)成熟。第三局部工程分析及評價3.1地塊解析3.1.1工程技術經濟指標建筑面積：40297㎡〔不包括地下車庫〕配套面積：11741.76㎡客房面積：21590.56㎡其他面積：6964.68㎡層數(shù)共29層1-4層：商業(yè)配套5層：設備層6-27層：酒店客房28層：辦公客房總數(shù)：376間標準客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務套房：14套；總統(tǒng)套房：2套酒店配套設施構成：休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于**鎮(zhèn)經濟文化中心，各種配套完善；2、工程方圓500米內，高尚物業(yè)眾多，集中了**鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局**所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機構；3、緊鄰深惠公路一側，人流旺盛，工程所在區(qū)域商業(yè)氣氛較濃，并且開展空間很大。3.1.3景觀價值分析工程的景觀資源豐富，坐擁**中心位置，視野開闊，中高層單位根本無遮擋，四周景色秀麗。3.2工程SWOT分析 SWOT分析優(yōu)勢〔S〕1、工程位于**區(qū)域中心，周邊各類市政配套設施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人為主，是典型的商務型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、開展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅決的購置信心；4、工程本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群根底。劣勢〔W〕1、工程入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、工程配套設施經營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐缺乏；3、工程周邊商業(yè)氣氛較弱；4、工程內部酒店功能性設計存在缺陷。時機〔O〕1、WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性開展奠定根底；2、深惠公路改造、地鐵3號線年內開工、深平快速干道一期明年1月通車，進一步緩解交通壓力，**樓市能量得以釋放；3、中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個**房地產市場快速開展，區(qū)域形象迅速提升；4、產權式酒店工程在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)多，消費能力強；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。威脅〔T〕1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的房地產投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風險性；3、國內經濟持續(xù)過熱，房地產和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給工程的經營帶來不確定因素。3.2.2應對策略四大SO策略〔強化優(yōu)勢與時機策略〕1、強化工程自身的高檔性和唯一性，將工程與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領市場，出奇制勝；2、配合工程**地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉化為購置客戶；4、強化、利用開展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購置。兩大WT策略〔化解劣勢與躲避風險〕1、工程進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購置；2、針對自身酒店配套設施經營的劣勢，我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經營公司，增加酒店產品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對工程進行信譽擔保；4、快打快銷躲避政策風險。結論：通過比照分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本工程的各種因素，***認為：本工程在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素〔市場定位、酒店經營本錢控制、營銷策略等〕，在特色化和配套性上取得最正確差異化特征，本工程的市場風險可以有效應對和躲避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3工程評價**XX酒店工程在**片區(qū)目前仍屬于獨一無二的房地產產品類型，但在整個深圳房地產市場來說，屬于中檔的產權式酒店工程。由于該工程上市時機良好，產品稀缺，預計銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經營本錢，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高開展商的品牌形象。整體來看，XX酒店以產權式酒店的方式銷售是一種科學理性的開展手段，本工程運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經濟開展總趨勢及深圳經濟特點的利好影響，本工程前景展望非常良好。3.4市場定位及工程評估：3.4.1市場定位**作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來在深圳的經濟開展中都占據(jù)著非常重要的地位。從1999年康樂花園的推出，**房地產的開展就引起了市場的關注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導的地區(qū)。因缺少品牌開展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產工程不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2500-4000元之間。無論從地理位置還是房地產產品水平來看，**房地產都是深圳房地產市場的重要組成局部，目前市場中大局部產品都屬于中低檔產品。隨著深惠公路改造方案確實定和地鐵3號線的開工，中海、振業(yè)等品牌開展商的進入，**房地產市場的有十分具有開展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產品升值潛力十分巨大。3.4.2工程評估在整個**市場中，XX酒店作為目前唯一的產權式酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產產品。目前本工程面臨資金和經營兩大問題，工程的最正確出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)工程目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期內能快速回籠大量資金2、能保持并促進對工程的高效經營管理根據(jù)本工程情況，我們認為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產權式酒店1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權與經營權同時轉讓的方式。優(yōu)勢：〔1〕能快速回籠大量資金；〔2〕不存在后續(xù)問題。劣勢：大宗工程轉讓難以找到買家；喪失了對酒店的經營管理權；整體轉讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產的嚴重損失。小結：基于以上分析，酒店的整體轉讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經營管理權的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最正確出路的要求。2、工程抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢：〔1〕能回籠局部資金；〔2〕能保持對酒店的經營管理。劣勢：〔1〕抵押貸款額度較低，回籠資金少；〔2〕將背負沉重利息負擔；〔3〕嚴重影響開展商社會形象和地位，對工程造成嚴重負面效應。小結：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓開展商背負沉重利息負擔。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最正確出路的要求。3、產權式酒店：概念：即將酒店的整體產權以客房為單位劃分為獨立小產權出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經營的形式在一定期限內將客房交由酒店管理方繼續(xù)經營管理，并收取投資回報的方式。優(yōu)勢：〔1〕能以市場價格快速回籠大量資金；〔2〕能保持對酒店的經營管理；〔3〕能促進酒店經營管理水平的提高。劣勢：〔1〕操作方式較為復雜；〔2〕存在后續(xù)經營回報的風險。小結：基于以上分析，酒店的產權化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經營管理權的要求，因此，此種方式符合對酒店最正確出路的要求。3.5工程定位XX酒店為**投資股份全資擁有，是**鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高28層，總投資2.5億元。XX酒店是一家豪華商務旅游酒店。位于深惠公路、水官高速和機荷高速公路的交匯處。酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)效勞流程的根底上，全面結合現(xiàn)代技術電腦化管理功能實施管理。因此，工程應該定位為：**首個國際級商務產權式酒店。3.6方案評估意見綜合3.4.2工程評估三種方案的比擬分析，我們認為：產權式酒店模式符合對本工程最正確出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義：■快速回籠大量資金，緩解資金壓力■由市場決定價格，實現(xiàn)工程的增值■產權自主分配，保證對工程的經營管理權■促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)開展第四局部銷售及經營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算 4.1.1酒店客房局部價格定位定位理論依據(jù)：1、由于工程周邊沒有類似的產權式酒店，故不能采取比擬法定價；2、工程屬于典型經營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/〔1＋r〕n]a/rV——工程現(xiàn)今總價n——工程的收益年限r——房地產資本化率，即工程投資回報率，一般取經驗值8％；a——工程的年凈收益價格求取1、本工程作為產權式酒店，經營年限一般為20年，故收益年限n＝202、本工程作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調研結果，我們可以設定：平均租金收益：〔根據(jù)工程酒店客房標準和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計〕＝210元/套/天入住率〔參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計〕＝50％總套數(shù)〔根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)〕＝372套年收益租金a＝365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率＝365×210×372×50％=14256900元故依公式求得，工程現(xiàn)今總價值V=[1－1/〔1＋r〕n]a/r=142569000元經初步統(tǒng)計產權式酒店可售面積S＝20215.19㎡產權式酒店理論均價＝V/S=7052.27元/㎡價風格整1、由于產權式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時，該價格從房地產估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率〔投資回報率〕8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。2、某區(qū)〔羅湖、福田〕同類型產權式酒店的售價普遍在10000—13000之間，可作為本工程的價格參考；鹽田區(qū)同類型產權式酒店價格在6500—7500元之間，可作為本工程主要參考依據(jù)?！蚕橐娛袌銎?、考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風險，我們可以根據(jù)經驗人為將其調低，以低價入市。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負擔和收益的平衡問題，經過屢次嘗試，將初步均價定為：7000元/㎡〔±2％〕結論：通過以上對價格的技術性和市場接受度的分析，我們最終得出本工程的可實現(xiàn)均價為7000元/㎡。4.1.2酒店商業(yè)效勞局部價格定位本工程為龍崗區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店工程及**片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調查，我司認為：商業(yè)業(yè)態(tài)應該定位于中高檔品牌服裝、化裝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結合本工程商業(yè)效勞局部的獨特性，我司建議商業(yè)局部價格定為12000元/㎡〔±5％〕4.1.3酒店總銷售收入估算條件：酒店可售面積S1＝20215.19㎡產權式酒店客房局部價格P1=7000元/㎡酒店首層商業(yè)局部面積S2≈500㎡酒店首層商業(yè)局部價格P2==12000元/㎡酒店總銷售收入V=S1×P1+S2×P2=20215.19×7000+500×12000=147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)局部銷售總收入約為：1.475億元〔人民幣〕。4.2工程銷售回款方案 工程銷售回款詳見附表1：《工程銷售收入與經營稅金及附加估算表》。4.3資金來源和運用分析 工程總投資由工程已支付工程款及銷售費用、財務費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本工程銷售回款。工程資金來源構成情況如下表：工程資金來源表項目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、工程已投入資金來源渠道工程目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬元，其中企業(yè)自籌資金10000萬元，銀行貸款12600萬元。2、工程尚需投入的資金來源渠道工程尚需投入的資金為酒店經營本錢及每月返還業(yè)主的款項，工程后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經營收益。經分析測算，工程銷售收入和酒店的經營收益可保證工程后續(xù)資金的投入。工程的資金來源與運用情況詳見附表2：《資金來源與運用表》。4.4銷售利潤 根據(jù)測算，工程銷售凈收入約為：1.399億元，工程銷售凈收入詳見附表1：《工程銷售收入與經營稅金及附加估算表》。第五局部財務與敏感性分析5.1贏利能力分析 5.1.1目前產權式酒店的三種主要經營方式1、固定回報模式：物業(yè)產權歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經營10—20年。開展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天〔分淡、旺季〕免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余局部收益按月、半年或年度返還。經營期滿后，物業(yè)使用權交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對偏遠、銷售價格低、酒店經營運作本錢較低且入住率較高的產權式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型產權式酒店的主要回報模式。2、利潤分成模式：物業(yè)產權歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經營15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天〔分淡、旺季〕免費自用，并可按一定比例享受酒店經營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風景區(qū)，經營運作本錢相對較高，酒店經營受淡旺季影響嚴重的度假型酒店廣泛采用，如大梅沙海景酒店、雅蘭酒店等。但從后續(xù)經營的可操作性角度來看涉及問題比擬復雜，后續(xù)經營風險較大。3、單純免月供模式：物業(yè)產權歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經營20年。業(yè)主交付1.5～3成首期，月供貸款由開展商代繳外，不在享受額外經營分紅或回報；同時每年享受免費入住20—36天。此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經營風險相對較小，對開展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格和經營運作本錢也較高，同時出租率偏低的產權式酒店，如東方銀座等。小結：工程經營方式的選擇關乎整個酒店后續(xù)經營的問題，也是工程可持續(xù)開展和贏利能力的關鍵。通過以上三種經營模式的比照分析及本工程的具體情況，我司認為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報模式比擬切合實際。5.1.2本工程現(xiàn)有客房經營情況分析客房經營情況表房間類型入住率折實房價戶型比例標準房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務套房2%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店營業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來源：XX酒店客房銷售部小結：1、根據(jù)上表數(shù)據(jù)計算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為42.3%；2、平均房價約為379元/間/天。酒店經營收入分析：〔以2004年6月數(shù)據(jù)為例〕工程金額〔元〕比例客房部1566763.7679%前廳部5857.000.3%餐飲部223336.0011%租金14000.000.7%管理費174618.809%合計1984575.56100%小結：1、從酒店現(xiàn)有客房經營情況來看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂局部因為已全部出租，因此每月只能收取租金與管理費用，對酒店的經營收入奉獻不大。3、客房局部收入是酒店的主要利潤來源，按照酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經營收益嚴重偏低。5.1.3本工程固定經營本錢分析：1、某酒店正常經營費用構成：A、能源費用主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經調查，該項本錢約占總收入的17%；B、員工費用主要是員工工資費用，經調查，酒店在正常營業(yè)時約需200人，按某酒店員工人均工資2000元/月的標準計算，員工費用每年大約為480萬元；C、維修費用主要指酒店日常維修的費用，每年約需100萬元；E、保險費主要是財產保險、員工社會保險等，每年約需10萬元；F、管理費用管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需100萬；G、租賃管理費主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%；H、管理公司酬金管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5%；I、大修費用為營業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經營本錢與本工程本錢比擬：類別行業(yè)平均本錢工程實際本錢備注比例金額〔萬〕能源費用17%27%60水、電、燃油等能源消耗工資保險福利18%22%49經營管理費用15%19%41維修、管理、物料消耗等合計50%68%150注：上述指標為整個酒店運作所需本錢，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂等設施正常運營所需費用。小結：1、根據(jù)調查，維持一個四星級酒店正常經營所需要的本錢約占總營業(yè)額的50%—60%，客房經營所需本錢一般占總本錢的30%—40%；2、從上表可知，本工程維持酒店經營所需本錢遠高于行業(yè)平均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平10個百分點，人員工資高出4個百分點，經營管理費用高出4個百分點，使總本錢率到達68%，因此工程現(xiàn)有的經營狀況欠佳，利潤空間狹?。?、如何控制酒店經營運作本錢已成為本工程的當務之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴格控制經營本錢，逐漸將本錢率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否那么，將會對酒店的后續(xù)經營帶來極大影響。5.1.4本工程經營測算1、按照行業(yè)平均本錢率50%，入住率45%測算：經營測算表〔一〕類別ABCDE合計客房種類豪華房標準房高級房商務套房豪華套房客戶數(shù)量〔間〕98180602014372月出租率〔%〕406030101045實收房價〔元/間/天〕464338348600868379實際客房月收入〔元〕545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經營本錢〔元〕按行業(yè)平均本錢50%計算1，108，748月預期收益〔元〕1，108，748回報方式一月按揭供款〔元〕銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預期贏余〔元〕452，839回報方式二7%固定回報〔元〕銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，每月還款為825453.59元825，454預期贏余〔元〕283，294注：〔1〕酒店現(xiàn)有實際用于對外經營的客房數(shù)為372間〔不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房〕；根據(jù)372套房面積計算，實際可銷售面積為20215.19平米；〔2〕根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經營開展趨勢，預計酒店客房出租率在短期內有望到達50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%的出租率調高到45%的水平進行計算。2、按照工程實際本錢率68%，入住率45%測算：經營測算表〔二〕類別ABCDE合計客房種類豪華房標準房高級房商務套房豪華套房客戶數(shù)量〔間〕98180602014372月出租率〔%〕406030101045實收房價〔元/間/天〕464338348600868379實際客房月收入〔元〕545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經營本錢〔元〕按工程實際本錢率68%計算1，500，000月預期收益〔元〕717，496回報方式一月按揭供款〔元〕銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預期贏余〔元〕61，587回報方式二7%固定回報〔元〕銷售均價7000元/平方米，銷售總面積為20215.19平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，每月還款為825454元825，454預期贏余〔元〕-107，958小結：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經營本錢率50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定7%經營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經營風險較小；從表二可知：依據(jù)本工程現(xiàn)有經營本錢率68%核算，如果選擇單純免月供回報模式根本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經營回報模式，那么根據(jù)酒店現(xiàn)有經營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經營回報。按照20年計算，在現(xiàn)有酒店經營狀況不變的情況下，總共補貼金額為2400萬。5.1.5本工程收益測算分析1、按照工程本錢率50%計算經營收益：按照4.1.4本工程經營測算所得如果以免月供回報模式，那么每月回報本錢為：655909元如果以7%固定回報模式，那么每月回報本錢為：825454元下表分別以兩種回報模式計算：開房率月客房收入月客房本錢回報方式回報本錢利潤20年利潤〔萬元〕40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報8254541077884258692、按照工程本錢率60%計算經營收益：開房率月客房收入月客房本錢回報方式回報本錢利潤20年利潤〔萬元〕40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報825454-148712-356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報825454697216167333、按照工程現(xiàn)有本錢率68%計算經營收益：開房率月客房收入月客房本錢回報方式回報本錢利潤20年利潤〔萬元〕40%1691856元約1150462元免月供655909-114515-27487%回報825454-284060-681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報825454-148712-356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報825454-13363-32170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424小結：針對工程本錢率從50%到68%的經營測算，我們可以明顯看出：酒店運營本錢的上下已成為本工程實施投資回報方式的決定因素。***認為：工程酒店作為產權式經營模式的開展空間很大，如果在合理的范圍內能做好本錢控制工作，那么工程的后續(xù)經營及開展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，那么后期利潤空間仍然很大。5.2工程不確定性分析 本工程的經營、銷售收入和經營本錢三個因素分別變動對工程效益均會產生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，結果如下：敏感性分析因素變化測算結果根本方案凈現(xiàn)值(萬元)2,992.0內部收益率7.51%動態(tài)投資回收期〔年〕31.51當經營收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)1,309.3內部收益率6.66%動態(tài)投資回收期〔年〕41.90當經營本錢上升5%凈現(xiàn)值(萬元)1,812.5內部收益率6.91%動態(tài)投資回收期〔年〕37.90當售價收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)2,474.0內部收益率7.21%動態(tài)投資回收期〔年〕34.30經測算可知：1、本工程