2024年中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場前景及投資研究報告：恒大碧桂園萬科萬達

01宏觀回顧0308182102租賃市場03投資動向04市場展望01>宏觀回顧物流價值鏈中國物流地產(chǎn)4成品倉庫商戶制造消費貿(mào)易制造業(yè)高端化發(fā)展促進高標倉需求穩(wěn)定增長原材料供應(yīng)商生產(chǎn)制造廠家終端客戶終端客戶電商及3PL企業(yè)占據(jù)高標倉租賃市場主要需求成品倉庫區(qū)域分撥倉城市分撥倉海外轉(zhuǎn)運樞紐海外終端客戶海外終端客戶跨境電商推動進出口貿(mào)易玩家在年內(nèi)大幅增長成品倉庫國內(nèi)轉(zhuǎn)運倉制造中國物流地產(chǎn)5經(jīng)濟增長主引擎2023年工業(yè)增加值：累計同比固定資產(chǎn)投資（累計同比）電氣機械和器材制造業(yè)汽車制造業(yè)儀器儀表制造業(yè)化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)制造業(yè)中國工業(yè)邁向4.0時代的進程中，制造業(yè)始終占據(jù)著社會物流需求的核心地位。其中，近年來高附加值產(chǎn)品對高標準倉庫的需求呈現(xiàn)出顯著的增長態(tài)勢。2023年，多個高端制造業(yè)的工業(yè)增加值顯著超越整體制造業(yè)水平，高技術(shù)制造業(yè)投資增速更是走勢強勁。制造業(yè)5.0%13.0%9.6%80%60%40%20%0%從品類來看，太陽能電池與新能源汽車的工業(yè)品全年產(chǎn)量增長分別高達54.0%和30.3%。據(jù)乘聯(lián)會專家測算，2023年中國新能源汽車的市場滲透率可達到36%，部分車企更是在年內(nèi)積極布局生產(chǎn)基地，以滿足市場日益增長的需求。汽車制造業(yè)在地域分布方面，各地區(qū)制造業(yè)的交錯發(fā)展孕育出了各具特色的倉儲租賃模式。華南市場以服飾、電子產(chǎn)品等輕型制造業(yè)企業(yè)為主導(dǎo)，這些企業(yè)貨物批次多、批量小，因此庫內(nèi)操作具有快速反饋和高度靈活性的優(yōu)勢。華東市場則憑借先進的制造業(yè)集群領(lǐng)跑全國，同時在低碳轉(zhuǎn)型的背景下，近年來集中新建了一批綠色標桿項目，獲得LEED認證的倉儲數(shù)量位居全國之首。華西地區(qū)則得益于新能源汽車的快速普及，進一步穩(wěn)定了區(qū)域內(nèi)相關(guān)倉儲租賃需求?；瘜W(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)-20%-40%-60%電氣機械和器材制造業(yè)12.9%201920202021202220232024：國家統(tǒng)計局，中華人民共和國商務(wù)部，中華人民共和國海關(guān)，全國乘用車市場信息聯(lián)席會（乘聯(lián)會）消費中國物流地產(chǎn)6持續(xù)激活新消費快遞業(yè)務(wù)收入占GDP比重中國電商滲透率2019

202320192020202120222023中國消費零售市場在2023年展現(xiàn)出穩(wěn)健的恢復(fù)勢頭，得益于擴大內(nèi)需戰(zhàn)略及一系列利好政策的推動，境內(nèi)消費活力得到持續(xù)釋放。消費對經(jīng)濟的拉動作用日益顯著，消費品物流總額同比增長8.2%，其中餐飲、零售等行業(yè)回升態(tài)勢尤為明顯。此外，快遞業(yè)務(wù)保持旺盛，除了長三角、珠三角地區(qū)保持穩(wěn)定增長外，河南相較于2019年也有顯著漲幅。上海廣東浙江河北天津河南福建北京江蘇黑龍江遼寧吉林江西山東安徽湖北四川海南廣西陜西重慶甘肅湖南山西貴州云南寧夏青海內(nèi)蒙古西藏29%27%25%23%21%19%17%15%回顧全年，電商在主導(dǎo)線上消費類需求方面表現(xiàn)出穩(wěn)健的增長態(tài)勢，電商零售交易額及電商滲透率均實現(xiàn)同比提升。各大電商平臺及第三方物流服務(wù)企業(yè)（3PL）在全國倉儲租賃市場中依然保持較高的活躍度。直播電商帶動的線上消費模式逐漸步入常態(tài)化。除了傳統(tǒng)電商平臺不斷拓展直播銷售品類外，抖音、快手、小紅書等短視頻及社交內(nèi)容平臺也憑借自身龐大的流量基礎(chǔ)，在年內(nèi)加速拓展直播銷售業(yè)務(wù)。與此同時，C2M模式日趨成熟，這種“去中間化”的銷售方式逐漸降低了商家對前置倉的依賴，為消費市場帶來了變化與機遇。2月

3月

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12月0%1%2%3%4%5%：國家統(tǒng)計局，中華人民共和國商務(wù)部，中華人民共和國海關(guān)，中華人民共和國交通運輸部注：電商滲透率=

線上商品零售總額

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社會消費品零售總額貿(mào)易中國物流地產(chǎn)7積極尋求新突破貿(mào)易進出口出口跨境電商2023年，中國外貿(mào)表現(xiàn)穩(wěn)健，貿(mào)易額在近三年維持在較高水平。出口產(chǎn)品在原有高基數(shù)上仍呈現(xiàn)出穩(wěn)中有進的態(tài)勢。值得關(guān)注的是，得益于中歐班列的高效運行以及航空貨運的穩(wěn)步復(fù)出口額進口額貿(mào)易出口總額出口跨境電商滲透率454035302520151052520151059.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%7.7%蘇，中國與“”沿線國家的進出口增長勢頭強勁，顯著超過其他地區(qū)。在出口產(chǎn)品方面，機電類產(chǎn)品發(fā)展強勁，“新三樣”產(chǎn)品出口額首次突破萬億元大關(guān)，實現(xiàn)近30%的明顯增長。同時，跨境電商出口亦展現(xiàn)出亮眼的成績，以希音、拼多多、抖音等電商巨頭為代表，引領(lǐng)了出海熱潮。這些電商巨頭的擴張，帶動了電商出口規(guī)模增長19.6%，遠超外貿(mào)出口整體0.6%的增速。6.5%6.4%18.018.017.46.2%5.0%14.314.3值得特別關(guān)注的是，幾家領(lǐng)先的跨境電商企業(yè)在華南地區(qū)積極布局集貨倉和集貨基地。例如，希音在廣東佛山設(shè)立了中心倉及多個衛(wèi)星倉，并計劃未來建設(shè)灣區(qū)供應(yīng)鏈總部，這將為區(qū)域內(nèi)帶來巨大的倉儲需求。這些舉措不僅彰顯了跨境電商行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也為相關(guān)地區(qū)的倉儲租賃市場注入了新的活力。23.623.821.717.917.2002019/122020/122021/122022/122023/1220192020202120222023：國家統(tǒng)計局，中華人民共和國商務(wù)部，中華人民共和國海關(guān)，國聯(lián)證券注：出口跨境電商滲透率=

出口跨境電商總額

/貿(mào)易出口總額02>租賃市場全國市場供應(yīng)中國物流地產(chǎn)9供應(yīng)仍處高位，區(qū)域分化顯現(xiàn)非保稅高標倉歷史新增供應(yīng)華東華北華南華西華中在第一太平戴維斯對國內(nèi)31個主要城市的追蹤研究中，2023年非保稅高標倉市場的總存量已突破9000萬平方米大關(guān)。14.012.010.08.0其中，華東市場憑借超過全國三分之一的存量規(guī)模，穩(wěn)居市場領(lǐng)頭地位。在過去的四年里，華東市場持續(xù)保持較高的新增供應(yīng)態(tài)勢，由于供應(yīng)量大增，部分開發(fā)商選擇采取“以價換量”的策略以穩(wěn)定空置率。華北市場也自2021年起持續(xù)放量，至2023年，廊坊、天津等地的供應(yīng)勢頭依然未減，北京也迎來了超過30萬平方米的供應(yīng)小高峰。相比之下，與其存量相近的華西市場自2020年起供應(yīng)增速逐漸放緩，呈現(xiàn)出階梯式下降的趨勢，這為市場進一步去化提供了有效的空間。6.04.0華南市場全年持續(xù)放量，區(qū)域總存量成功突破1000萬平方米大關(guān)。同時，在跨境電商強勁需求的推動下，市場整體去化速度較快。2.00.0華中市場2023年新增供給明顯放緩，同時作為全國重要的交通中樞，運輸需求與消費需求并存。但基于前三年較持續(xù)的新增供應(yīng)，市場依舊面臨去化壓力，整體空置率相較于其他市場處于高位。20192020202120222023華東：上海、蘇州（包含蘇州市區(qū)、昆山、太倉、常熟以及張家港區(qū)域）、南京、嘉興、寧波、無錫、杭州、南通華北：北京、天津、廊坊、沈陽、濟南、青島華南：廣州、深圳、東莞、佛山、惠州華西：成都、重慶、西安、昆明、貴陽華中：武漢、鄭州、長沙:第一太平戴維斯研究部市場需求關(guān)注中國物流地產(chǎn)

10全年經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，加之多個市場錄入大量新增供應(yīng)，供需關(guān)系進一步調(diào)整。多重因素影響下租戶活動展現(xiàn)四大特征：租金敏感租約靈活性增值服務(wù)節(jié)能減碳本年度內(nèi)，由于大量新增供應(yīng)的涌現(xiàn)，為租戶提供了更為充裕的市場選擇，供求關(guān)系的調(diào)整使得租戶在談判中的議價能力得以增強。部分項目開發(fā)商在降低租金的同時，還延長了免租期，以這種組合策略吸引長期穩(wěn)定的租戶入駐。隨著電商租戶比例上升，市場租約更為靈活。同時，對于選擇簽訂中長期合約的租戶，部分開發(fā)商還提供了相對靈活的退租條款，從而降低了潛在的違約成本，進一步增強了租戶的簽約信心。部分租戶在遴選倉庫時，除了對倉儲的地理位置、空間布局、設(shè)施配備等硬件條件進行綜合評估外，亦會著重考量開發(fā)商的“軟實力”。具體而言，開發(fā)商的資源協(xié)調(diào)能力、服務(wù)運營能力等，均成為租戶重要的考量維度。近年來，市場中獲得LEED認證的倉庫數(shù)量呈現(xiàn)顯著增長態(tài)勢。在考量長期運營成本方面，一些租戶對于租賃綠色倉庫的意愿日益增強，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和環(huán)保效益的最大化。全國租金表現(xiàn)中國物流地產(chǎn)

11未來去化仍需時間，租金走勢逐漸趨緩全國非保稅高標倉租金指數(shù)一線城市衛(wèi)星城市其他城市150140130120110100902023年全國租金市場整體承壓。據(jù)第一太平戴維斯的主要追蹤數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)城市租金面價下調(diào)幅度約4.3%。相較于全國其他區(qū)域，華南地區(qū)租金更具韌性，持續(xù)強勁的租賃需求支撐區(qū)域內(nèi)租金在2023年持續(xù)上漲。租金的下滑也在一定程度上減緩了一線城市的需求外溢現(xiàn)象。一些對區(qū)位和價格進行綜合考慮的客戶傾向于留在本地租賃，從而緩解了部分項目的空置情況，為市場帶來了一定的穩(wěn)定效應(yīng)。8015161718192021222324指數(shù)基期：2015上半年一線城市：北京、上海、廣州、深圳衛(wèi)星城市：天津、廊坊、蘇州（包含蘇州市區(qū)、昆山、太倉、常熟以及張家港區(qū)域）、嘉興、佛山、東莞、惠州其他城市：沈陽、青島、濟南、無錫、南京、寧波、杭州、南通、西安、成都、重慶、昆明、貴陽、武漢、鄭州、長沙:第一太平戴維斯研究部年非保稅高標倉重點城市表現(xiàn)中國物流地產(chǎn)

122023華北、華東市場集中供應(yīng)下去化承壓供應(yīng)量（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）3.53.02.52.01.51.00.50.0(0.5)35%30%25%20%15%10%5%0%-5%華北華東華中華西華南：第一太平戴維斯研究部注：蘇州板塊包含蘇州市區(qū)、昆山、太倉、常熟以及張家港區(qū)域華北市場中國物流地產(chǎn)

13總存量百萬平方米平均租金人民幣每平方米每月空置水平北京北京沈陽2.706.094.261.891.821.4659.224.924.817.226.327.611.8%23.2%51.3%18.5%20.8%4.1%天津廊坊沈陽濟南青島?

2023年北京非保稅高標倉市場韌性猶在，新增放量后存在一定去化壓力。租金仍在華北地區(qū)處于高位，較高租金壓力下年內(nèi)也出現(xiàn)部分租戶外遷趨勢。?

沈陽非保稅高標倉市場總存量保持在約189萬平方米，年內(nèi)新增項目較少，同時市場需求穩(wěn)健，凈吸納量維持在較好水平。?

電商、3PL及部分醫(yī)藥企業(yè)為北京本地主要租戶類型。?

電商、食品消費及裝備制造業(yè)為其主要的租戶。未來隨著沈陽從傳統(tǒng)重工業(yè)向高端制造逐漸轉(zhuǎn)型，區(qū)域內(nèi)高標倉需求或?qū)⒂兴嵘?

近兩年平谷大量物流用地供應(yīng)，平谷區(qū)也將在2024年迎來大量新增供應(yīng)，北京物流市場格局也將迎來相應(yīng)變化。：第一太平戴維斯研究部注：濟南城市版塊包含部分位于德州齊河縣的項目天津?

作為華北區(qū)域最大的物流存量市場，全年來看天津放量明顯，全年錄入超過85萬平方米新增供應(yīng)。與廊坊相比，天津在承接北京需求上稍顯遜色，開發(fā)商也多以低價填倉為主要策略。廊坊?

廊坊在2023年錄入約146萬平方米新增供應(yīng)。雖然供應(yīng)壓力較大，但在租金優(yōu)勢下仍是布局環(huán)京市場的不二之選，整體去化表現(xiàn)良好。?

武清、濱海新區(qū)、北辰、西青發(fā)展時間較長，已形成較成熟的物流市場，非保稅高標倉市場規(guī)模高于其他子市場。?

新興的薊州子市場有望更好地服務(wù)天津北部的需求，并連接北京。但隨著北京、廊坊在年內(nèi)相繼持續(xù)放量，天津未來承接外溢需求空間或被部分壓縮。?廊坊自2021年起供應(yīng)急劇攀升，廣陽、安次、固安和北三縣為主要供應(yīng)子市場。青島濟南?

青島非保稅高標倉的主要租戶是當(dāng)?shù)丶译姾图揖咧圃鞓I(yè)零售商，總存量保持在146萬平方米。?

濟南非保稅高標倉市場2023年新增有限。市場承壓下凈吸納量下行，空置率自2022年同期以來持續(xù)上升。?

近年來青島重點發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，來自RCEP相關(guān)國家航線及中歐班列的貨運需求日益增加，其中膠州子市場的表現(xiàn)尤為良好。?

作為全國重要的工業(yè)及物流樞紐城市之一，濟南高標倉市場主要服務(wù)區(qū)域內(nèi)的消費需求。華東市場中國物流地產(chǎn)

14總存量百萬平方米平均租金人民幣每平方米每月無錫空置水平?

基于較為嚴格的物流用地出讓條件，無錫市場物流新上海蘇州無錫嘉興寧波杭州南京7.4611.812.424.232.412.892.4449.437.831.332.532.235.531.316.3%29.1%3.8%增供應(yīng)有限，重點子市場的租金及空置率均保持平穩(wěn)。?

物流和配送產(chǎn)業(yè)在無錫經(jīng)濟中有重要占比，電子信息與機械制造輕重制造并行發(fā)展的同時，區(qū)域內(nèi)較高的經(jīng)濟水平也保證了消費力的穩(wěn)健，相應(yīng)制造及消費類的倉儲需求應(yīng)運而生。南京31.8%14.5%10.8%20.5%?

南京市場存量約為244萬平方米，主要位于江寧和六合兩個子市場。?

2023年以來南京非保稅高標倉供應(yīng)下降，僅有江寧子市場錄入新增供應(yīng)。市場去化壓力減緩的同時，空置率降至20.5%。南京都市圈密集的人口消費基礎(chǔ)為南京倉儲市場提供了穩(wěn)定的需求。：第一太平戴維斯研究部注：蘇州板塊包含蘇州市區(qū)、昆山、太倉、常熟以及張家港區(qū)域；杭州城市板塊包含部分湖州及紹興項目?蘇州上海?

蘇州區(qū)域憑借超過1100萬平方米的市場存量，成為?

2023上海非保稅高標倉集中放量，年內(nèi)錄入新增創(chuàng)五年內(nèi)新高，超88萬平方米，其中金山、青浦子市場的新項目占近70%。中國最大的物流市場。?

2023年區(qū)域內(nèi)放量較大，僅蘇州市區(qū)新增供應(yīng)就超過120萬平方米，多位于吳江子市場，未來租金預(yù)計面臨上漲壓力。?

年內(nèi)供需關(guān)系發(fā)生變化，市場租金下調(diào)1.4%，同時也在年末穩(wěn)定了部分租戶的外遷。凈吸納也在4季度回升至2023年最好水平，相比去年同期也有大幅度提升。其中，金山、松江等多個子市場見證了凈吸納量由負轉(zhuǎn)正。?

相較上海而言，更為合理的租金水平和產(chǎn)業(yè)集群吸引了其他地區(qū)的制造企業(yè)搬遷至蘇州區(qū)域，并使當(dāng)?shù)氐膫}儲市場受益。?

2024年預(yù)計仍會維持較穩(wěn)定的新增供應(yīng)，前半年新增較多，其中也不乏一些來自頭部開發(fā)商的大型項目，屆時也將推升相應(yīng)子市場的空置水平。嘉興?

嘉興市在2023年供應(yīng)有所減緩，相比之下本地去化動能略顯不足，租金與去年同期持平。杭州?

區(qū)域內(nèi)的租賃需求主要來自本土的制造業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)，同時基于其地理優(yōu)勢，可部分承接來自上海的溢出需求，以及長三角眾多城市的中轉(zhuǎn)需求。?

杭州在2023年無新增供應(yīng)，市場存量保持在超過289萬平方米。?

新入市的項目以吸引包括數(shù)字經(jīng)濟、醫(yī)藥健康、新能源的高端制造業(yè)租戶入駐。一些包括光伏制造在內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)也表現(xiàn)出較強的高標倉需求。?

作為全國直播電商基地，第三方物流和電商仍然是杭州的主要租戶。同時杭州作為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要城市，也與湖州、紹興一同吸引了一些高科技電子制造業(yè)需求。華南市場中國物流地產(chǎn)

15惠州總存量百萬平方米平均租金人民幣每平方米每月空置水平?

相較深圳和東莞，惠州人口密度相對較低，租金水平也低于深莞，倉儲需求主要來自當(dāng)?shù)氐碾娮釉O(shè)備、汽車等制造企業(yè)。廣州3.350.722.782.831.2142.159.543.935.435.57.1%4.1%0.4%6.6%17.0%深圳東莞佛山惠州東莞：第一太平戴維斯研究部?

東莞非保稅高標倉市場于2023年錄入近50萬平方米的新增供應(yīng)，集中在麻涌子市場。廣州?

東莞是大灣區(qū)重要的物流和配送中心，得益于深圳強勁的溢出需求和當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)的復(fù)蘇，東莞的整體出租率接近滿租。麻涌子市場更是積聚食品飲料制造企業(yè)，本地倉儲需求較大。?廣州2023年錄入超100萬平方米新增供應(yīng)，多集中在花都、增城子市場。與深圳和東莞不同，廣州擁有從增城到南沙較多的工業(yè)及物流用地儲備，高標倉存量供應(yīng)均位大灣區(qū)前列。?

東莞高標倉開發(fā)商較多元化，第一產(chǎn)業(yè)、普洛斯開發(fā)建設(shè)的項目數(shù)量較多。?

回顧全年，廣州本地市場需求強勁回暖，市場空置率下行至兩年內(nèi)最低水平。深圳?

市場主要租賃需求來自于第三方物流和電子商務(wù)企業(yè)，同時發(fā)達的汽車產(chǎn)業(yè)也使一些傳統(tǒng)燃油車及新能源車品牌保持活躍。?深圳市場租金水平維持全國領(lǐng)先。由于土地資源極度有限，整體供應(yīng)量較少，近年來當(dāng)?shù)卣掷m(xù)進行物流用地升級，目前市場新建倉儲項目已經(jīng)達到6層。佛山?

未來三年內(nèi)深圳預(yù)計有超170萬平方米新增入市，屆時或?qū)⒉糠志徑獗镜刈饨饓毫?

佛山近年來新增供應(yīng)逐年放緩，市場有序去化的同時，空置率及租金均維持在穩(wěn)健區(qū)間。?

除家電和汽車零部件等本地制造業(yè)外，倉儲需求主要來自跨境電子商務(wù)公司。此外，三水、高明子市場租金較低，也可承接部分廣州外溢需求。華西市場中國物流地產(chǎn)

16總存量百萬平方米平均租金人民幣每平方米每月空置水平西安西安成都重慶昆明貴陽3.575.875.441.180.8023.622.819.423.725.913.9%6.9%?

2023年西安非保稅高標倉市場約357萬平方米存量，空置率降至13.9%。26.4%13.1%9.4%?

隨著西安比亞迪制造工廠產(chǎn)能持續(xù)升級，以新能源汽車帶動的高端制造業(yè)需求成為帶拉動倉儲市場的重要動力。：第一太平戴維斯研究部注：西安城市版塊包含部分位于咸陽的項目成都城市版塊包含部分位于眉山及德陽項目成都?

成都物流市場全年需求維持穩(wěn)定，全市平均租金基本保持不變。2023年新增供應(yīng)約25萬平方米，自2020年以來供應(yīng)平穩(wěn)減少，為市場去化提供空間。重慶?

2023年重慶市新增供應(yīng)減緩，整體進入存量市場，非保稅高標倉市場存量達到超580萬平方米。?

2023年成都經(jīng)濟穩(wěn)步回升，居民消費也出現(xiàn)回暖，各因素疊加影響下本地物流需求穩(wěn)定增長，包括食品、先進制造業(yè)在內(nèi)的租戶表現(xiàn)活躍。?

依靠中歐班列和西部陸海新通道，重慶成為內(nèi)陸對外開放的重要樞紐城市，近年來重慶聚集新能源汽車等高端制造企業(yè)，已然成為重慶市場需求的中堅力量。?

未來成都物流市場供應(yīng)量預(yù)計仍將處在低位，市場供需有望繼續(xù)維持均衡狀態(tài)。昆明貴陽?

昆明非保稅高標倉市場主要服務(wù)于本地消費和零售商，2023年以來總存量保持在近118萬平方米。?

貴陽非保稅高標倉市場規(guī)模較小，保持在約80萬平方米。?

昆明市場入駐率維持穩(wěn)定，但受到整體經(jīng)濟環(huán)境承壓影響下，?

貴陽的未來與大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)緊密相連，促進技術(shù)創(chuàng)新和實體經(jīng)濟與數(shù)字經(jīng)濟的融合，這將有助于刺激相關(guān)物流發(fā)展，提升物流基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)水平。部分業(yè)主仍舊調(diào)低了未來的租金預(yù)期。華中市場中國物流地產(chǎn)

17鄭州平均租金人民幣每平方米每月總存量百萬平方米空置水平鄭州市非保稅高標倉存主要分布于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和新鄭機場附近。?鄭州武漢長沙作為國家冷鏈物流第一梯隊，產(chǎn)業(yè)不斷升級中冷鏈食品類物流保持穩(wěn)定需求。2.476.301.6823.520.124.717.1%25.5%25.6%?：第一太平戴維斯研究部注：武漢城市版塊包含部分位于孝感及鄂州的項目長沙城市板塊包含部分位于湘潭的項目武漢?

2023年武漢非保稅高標倉市場新增僅為2022年的1/3，雖然新增有所減緩，但相較于華中其他城市，武漢市場空置率相對處于高位，市場仍面臨一定去化壓力。?

隨著冷鏈、第三方物流行業(yè)需求的增長，未來供需平衡將繼續(xù)改善，租金水平將逐步穩(wěn)定。長沙?

長沙非保稅高標倉市場近年來供應(yīng)有限，2023年以來暫無新增供應(yīng)。?

作為娛樂之都、華中重要的消費中心，以及其位于全國交通網(wǎng)絡(luò)中心點的位置，市場仍具備一定的消費及轉(zhuǎn)運需求。?

租金方面，自年初以來持續(xù)下調(diào)，同比下跌5.4個百分點。03>投資動向市場轉(zhuǎn)型下的戰(zhàn)略升級中國物流地產(chǎn)

19激烈競爭中迎接市場新格局普洛斯易商寶灣萬科豐樹京東安博嘉民東久新宜龍地其它2023年，全國高標倉管理市場格局發(fā)生顯著變化。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年管理規(guī)模排名前十的開發(fā)商所持有的資產(chǎn)比重，從2019年的71.6%下降至65.5%，多家物流地產(chǎn)開發(fā)商積極盡管普洛斯在資產(chǎn)管理規(guī)模上依舊保持領(lǐng)先地位，但過去五年中其市場占有率有所縮減。與此同時拓展全國布局，京東、東久新宜等企業(yè)成功躋身2023年開發(fā)商前十名，市場格局逐漸由一超多強轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣偁帒B(tài)勢。201928.43%在土地資源稀缺和需求放緩的背景下，物流開發(fā)商紛紛減緩了擴張速度。與此同時，他們在新項目的規(guī)劃中更加注重自動化、低碳化等標簽的打造，旨在從環(huán)保和成本控制方面構(gòu)建競爭優(yōu)勢。為更有效地抵御空置風(fēng)險，眾多開發(fā)商正逐步轉(zhuǎn)向與股權(quán)合作伙伴共同開發(fā)的輕資產(chǎn)運營模式。他們通過運營及資源優(yōu)勢的整合，致力于鎖定長期的優(yōu)質(zhì)租戶，以實現(xiàn)更為穩(wěn)健和可持續(xù)的發(fā)展。202334.52%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%:第一太平戴維斯研究部注：本圖表僅統(tǒng)計各業(yè)主在中國境內(nèi)在管用于出租目的的非保稅高標倉面積基本面疲軟下收益率走高中國物流地產(chǎn)

20一線城市的資產(chǎn)收益率表現(xiàn)仍受到投資者持續(xù)關(guān)注全國主要城市物流資產(chǎn)收益率，H1/2018-H2/2023全球物流資產(chǎn)收益表現(xiàn)現(xiàn)金回報率資產(chǎn)收益率上海北京廣州深圳二線城市盡管物流投資市場依舊保持著一定的吸引力，但投資者的情緒已逐漸轉(zhuǎn)向理性，對資產(chǎn)價格和收益的考量愈發(fā)嚴格。從全球重點城市的物流收益表現(xiàn)來看，上海的市場收益率和現(xiàn)金回報率依然維持在中位數(shù)水平左右，即便在全年市場承受較大壓力的情況下，其韌性依然顯著。7.0%6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%迪拜新加坡芝加哥休士頓首爾都市區(qū)悉尼2023年，在頻繁的電商大促活動推動下，年底包裹量有所回升。然而與此同時，物流公司的利潤率卻受到了快遞平均票價下降的嚴重擠壓，導(dǎo)致其對倉庫租金的敏感度大幅上升。倫敦馬德里上海為維持出租率，自2023年下半年起，部分開發(fā)商不得不在租金方面作出妥協(xié)，這一舉措在一定程度上影響了投資者的回報預(yù)期。北新澤西洛杉磯法蘭西島阿姆斯特丹科隆香港東京19202122230%5%10%:第一太平戴維斯研究部04>市場展望展望中國物流地產(chǎn)

221物流規(guī)劃建面2020-212022-23876543210短期供應(yīng)慣性持續(xù)遠期有望供需平衡未來短期內(nèi)，部分市場仍將受到供應(yīng)慣性的影響。然而，從中長期發(fā)展趨勢來看，受物流土地供應(yīng)緊張、政府建設(shè)要求提高等多重因素共同作用，市場供應(yīng)預(yù)計將逐步趨于平緩。根據(jù)第一太平戴維斯對全國31個主要城市的追蹤數(shù)據(jù)，2022至2023年間物流規(guī)劃總建面相較于2020至2021年間的總面積，下降幅度超過20%。其中，華北和華西市場的降幅尤為顯著，華東市場除嘉興、無錫外，也呈現(xiàn)出不同程度的供應(yīng)減緩趨勢。鑒于物流倉儲項目通常在用地規(guī)劃完成后1至2